X物業(yè)公司經(jīng)營與發(fā)展建議書-完全版

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔盛智物業(yè)公司經(jīng)營與發(fā)展建議書盛智物業(yè)公司自成立以來，在集團領導的親切關懷下，在全體員工的共同努力下，雖然經(jīng)歷了一些坎坷，到目前為止，公司團隊整齊，員工精神面貌良好，負責管理的投資廣場大廈從當初無人問津到現(xiàn)在租出率達到85%，荊州知名公司基本都被我們招商到此，去年獲得了湖北省地級市中唯一的省優(yōu)物業(yè)管理獎，成為荊州市物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)起人和常務副會長單位；臥龍公寓常年達到客房出租率75%的良好勢頭，是荊州外來客商的理想下榻之地；投資廣場在我們的管理之下，成為荊州唯一的商務寫字樓、荊州的形象窗口，被譽為“商務之都、文化之都、藝術之都，金融之都”，為集團爭得了榮譽，成績是有目共睹的。但是，做為帶領廣大員工開創(chuàng)和實現(xiàn)這些良好業(yè)績的公司負責人，對于公司經(jīng)營和發(fā)展中隱存的的一些問題深感擔憂。有些問題已經(jīng)嚴重影響了公司發(fā)展甚至生存。投資廣場大廈是按照高標準寫字樓進行設計和改造的，但是，由于荊州目前經(jīng)濟不盡景氣，寫字樓出租市場價位過低，經(jīng)營成本過高，難以實現(xiàn)較好的投資回報，招商難度已經(jīng)很大，繼續(xù)按現(xiàn)在的物業(yè)管理水平進行物業(yè)管理成本很好難以為繼，而不維持物業(yè)服務水平則勢必造成惡性循環(huán)，服務品質降低會影響招商，甚至影響物業(yè)品質；臥龍公寓畢竟是由舊學校改造的，也存在配套設施不完善，外觀陳舊等不利于經(jīng)營的因素，現(xiàn)在的經(jīng)營已趨飽和。作為物業(yè)管理方，固守于這兩個物業(yè)項目中，如果完全按照市場規(guī)律，其前景無疑是黯淡的。而不按照市場規(guī)律，物業(yè)管理成本需要從物業(yè)租金中來，甚至需要靠集團的直接補貼，則集團的利益勢必受到損害，否則盛智物業(yè)難以生存。公司需要向外拓展和擴張，才能生存下來。目前，荊州房地產(chǎn)市場正處于上升階段，真正有水平和實力的物業(yè)管理企業(yè)有很大的市場，由于盛智物業(yè)在物業(yè)管理領域已經(jīng)處于荊州最好的水平，前來與我們接洽進行物業(yè)項目委托管理的絡繹不絕。2年來的發(fā)展中，我們也在物業(yè)管理之外的活動策劃、營銷代理等領域摸索出了一些非常好非常適應本地情況的路子。今年以來，通過充分的市場調查，我們提出了積極在大廈管理、小區(qū)物業(yè)和政府機關、學校醫(yī)院、超大型商業(yè)物業(yè)、園林物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)管理以及營銷策劃整合、企業(yè)管理咨詢與顧問、文化傳播發(fā)展、IT網(wǎng)絡與電子商務等領域進行拓展和擴張、研究和實踐物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營新思路，業(yè)務發(fā)展勢頭良好，前景廣闊。在業(yè)務能力上，盛智物業(yè)已經(jīng)完全可以走出去、自己養(yǎng)活自己、做大做強。投資廣場這個項目本身現(xiàn)在就已經(jīng)是處于難以實現(xiàn)投資回報的情況下，除非進行二期投資，否則要養(yǎng)活做為物業(yè)管理的盛智物業(yè)是不現(xiàn)實的，盛智物業(yè)也需要尋求投資廣場物業(yè)管理以外的發(fā)展來更好的為投資廣場的物業(yè)管理服務。但是，由于一直以來盛智物業(yè)在行政上隸屬于軍沙公司，體制束縛了我們向外發(fā)展、自力更生的手腳。另外，由于盛智物業(yè)與軍沙公司在管理上存在責權利不明確的問題，一直以來無法按照物業(yè)管理的原則與市場規(guī)律來運做，對投資廣場的物業(yè)管理也造成很多的不利?，F(xiàn)在，在投資廣場的物業(yè)經(jīng)營與維護上，很多方面我們與業(yè)主公司無法達到一致意見，集團對軍沙公司方面的管理架構也一直不是很明確，本身已極大的影響了投資廣場的管理工作。按目前的經(jīng)營狀況，投資廣場作為一個商業(yè)項目要實現(xiàn)收回投資并盈利幾乎是遙遙無期的，而由于該項目原本是爛尾樓、改造裝修過程中又因工期過緊等原因遺留了大量問題，物業(yè)管理的維護和保養(yǎng)任務艱巨，現(xiàn)在固資折舊與損壞程度相當嚴重，物業(yè)品質逐日下降，如不重視存在的問題，加強經(jīng)營管理，勢必造成投資受損。個人認為，目前首要的問題應該是集團在這個項目上的管理體制模糊，管理力度薄弱。軍沙公司作為業(yè)主連起碼的職能機構都不健全，何談對資產(chǎn)的有效經(jīng)營管理呢。而承擔物業(yè)管理的盛智物業(yè)公司在這個項目中的責權利也久未見明確，反而愈趨模糊，加上其他因素，造成目前投資廣場的經(jīng)營管理混亂無序，看似多頭共管，實則無法真正站在市場經(jīng)營的角度進行管理，無人真正負起管理責任來。

建議集團盡快考慮理順盛智物業(yè)公司與軍沙公司的關系，讓盛智物業(yè)公司完全獨立，直接屬于集團直接管理，與軍沙公司簽定物業(yè)管理委托合同，明確雙方的責權利，建議完全按照市場規(guī)律的關系來界定雙方的責權利。做為資產(chǎn)的業(yè)主，軍沙公司是投資廣場的業(yè)主，應該有負責人來全盤負責對資產(chǎn)的經(jīng)營管理，而盛智物業(yè)公司只能是業(yè)主委聘的物業(yè)管理方，按照物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容提供物業(yè)管理服務，接受業(yè)主的監(jiān)督，這才是我們的本位本職。雙方完全按照市場規(guī)律來洽定物業(yè)管理的服務范圍、需要承擔的責任、應該獲取的報酬，這些也是國家強調和提倡的提高物業(yè)管理水平、理順物業(yè)管理秩序的基本原則，亦是《物業(yè)管理條例》主要規(guī)范的范圍。這樣把兩個公司都完全放在市場規(guī)律下，無論是對于軍沙公司還是盛智物業(yè)都是有好處的，對降低軍沙公司的經(jīng)營管理成本、理順投資廣場的經(jīng)營管理機制大有好處，也把盛智物業(yè)推向市場，迫使我們提高自身管理水平，增強市場適應能力和生存能力，是一件非常有意義的事情。做為盛智物業(yè)公司的直接管理者，近2年來負責經(jīng)營和管理該公司，我殫精竭慮，鞠躬盡瘁，付出了很大的心血。前期接手的是一個爛攤子，當時，盛智物業(yè)虧空嚴重，投資廣場物業(yè)管理局面混亂，臥龍公寓每天僅有15%的出租率，經(jīng)過艱苦的營銷，加強管理，尤其是我在去年5月份親自策劃組織了幾場大型活動，投資廣場一炮打響，臥龍公寓客房營業(yè)額逐日攀升。今年，我們提出了實現(xiàn)公司凈利潤150萬的目標，組織對投資廣場進行了大量的改造，希望為緩解投資廣場的經(jīng)營困境做些努力。但是，做為盛智物業(yè)的直接管理者，我在該公司沒有任何直接的利益，不占有任何股份，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的一般原則，這是很不利于公司經(jīng)營管理的。為利于盛智物業(yè)公司的經(jīng)營與發(fā)展，集團如果信任我，理應考慮我在盛智物業(yè)的既得利益。綜上所述，讓盛智物業(yè)公司獨立，該管理者分配股份，無論對集團在投資廣場的利益，還是盛智物業(yè)公司的長遠發(fā)展，都是非常有好處的，非常必要的。對此，關于盛智物業(yè)公司以下有三個建議方案供參考：一是，建議集團將盛智物業(yè)公司所有股權折價出售，由我和其他自然人合伙共同受讓，集團不再擁有盛智物業(yè)公司。出售以后，盛智物業(yè)公司也可仍屬于集團名下。在投資廣場包括臥龍公寓的物業(yè)管理方面，盡可以完全按照市場規(guī)律仍交盛智負責，只需要明確雙方的責權利即可。二是，集團讓售盛智物業(yè)部分股份，由我受讓，盛智物業(yè)仍為集團所屬，其他條件同上。以上兩個方案中，請集團考慮我在盛智物業(yè)的經(jīng)營和管理中的貢獻，股份受讓金先不給付或部分給付，算做我向集團的借款，等公司后續(xù)經(jīng)營一定時期即予返還。三是，建議集團與我簽定盛智物業(yè)公司經(jīng)營與管理承包合同，按照公司現(xiàn)狀評估承包金額，即盛智物業(yè)公司交我經(jīng)營管理，風險由我自擔，無論公司經(jīng)營虧損還是贏利，每年我向集團交納一定的承包金。以上無論哪種方式，均對理順盛智物業(yè)的管理體制、促進盛智物業(yè)的發(fā)展壯大、解決投資廣場經(jīng)營管理中的諸多問題都是大有好處的。實現(xiàn)體制改革、自主獨立以后，盛智物業(yè)公司的藍圖無疑是美好的，做為公司的經(jīng)營管理者，我擬將公司分為酒店、物業(yè)、營銷策劃三大塊，銳意進取、積極拓展新領域。具體設想為：公司打破現(xiàn)有的部門設置，整合人力資源，成立酒店管理部、物業(yè)管理部、營銷策劃部。酒店管理部負責酒店管理，擬與五星級湖南佳程酒店管理公司聯(lián)合拓展本地及周邊酒店管理市場，現(xiàn)在我們正與五洲大酒店、國稅培訓中心等進行洽談；物業(yè)管理部負責物業(yè)管理業(yè)務，擬與武漢高科物業(yè)管理公司聯(lián)合拓展荊州的物業(yè)管理，目前我們正與廣電大廈、金達利花園、神華房地產(chǎn)等進行洽談；營銷策劃部由現(xiàn)行政、營銷、電腦三部門整合而成，營銷策劃一直是我自己的專業(yè)和特長，新的營銷策劃部擬負責進行活動策劃、房地產(chǎn)營銷代理、電腦網(wǎng)絡開發(fā)等業(yè)務，依托物業(yè)和酒店的服務資源進行各種大型會議、展會、宴會以及文化活動的策劃承辦。對于我們看好的以上三個方面的市場情況，經(jīng)過我們的調查和分析，情況大致為：1、物業(yè)管理方面，荊州目前有大小物業(yè)管理企業(yè)近40家，但是真正按照現(xiàn)代物業(yè)管理模式運作的沒有一家，真正具備專業(yè)技術、人才、資本優(yōu)勢的只有我們盛智物業(yè)一家，第二梯次的有管理榮鑫花園的榮鑫物業(yè)管理公司、管理三進花園的城建集團物業(yè)管理公司、管理電力小區(qū)的電力物業(yè)管理公司，這三個公司管理的小區(qū)均獲得省優(yōu)，但其中真正實現(xiàn)收費管理的只有榮鑫和三進兩個小區(qū)，平均物業(yè)管理費用價格在0.5元以下。在大廈管理方面目前就只有我們一家。荊州目前的物業(yè)管理需求很大，近期有荊州花園33萬平米、官邸9萬平米、白云綠水5萬平米、久隆巴塞玫瑰城9萬平米、順馳太陽城29萬平米等多個住宅樓盤和神華大廈9萬平米、楚天明珠8萬平米、神華名品廣場5萬平米等商業(yè)物業(yè)需要真正市場化運作的物業(yè)管理企業(yè)參與，而經(jīng)過調查，荊州的物業(yè)公司中沒有一家具備接盤實力，缺乏專業(yè)人才、連起碼的投標書都做不了，沒有規(guī)范的運作模式，沒有一套企業(yè)管理的制度與程序等等情況使得這些公司難以參與市場的競爭。外地企業(yè)看好荊州市場，已經(jīng)有多家公司介入，但是荊州目前每平米0.5元以下的物業(yè)管理費用讓這些立意賺取利潤的外地公司難以生存。我們經(jīng)過省優(yōu)達標的創(chuàng)建和驗收工作，兩年來積聚和鍛煉了一批物業(yè)管理方面的人才和管理經(jīng)驗，加上員工的本土化以及對本地情況的充分熟悉和我們對物業(yè)管理中有償特色服務與多種經(jīng)營盈利的掌握，使我們成為荊州物業(yè)管理市場唯一的強者。目前，以上所述的多個樓盤的開發(fā)尚均和我們保持了良好的關系，并已經(jīng)就物業(yè)管理問題進行過洽談，如果我們立意進行物業(yè)管理的拓展，預計很短的時間內(nèi)就達到能夠接盤50萬平米以上的規(guī)模。2、酒店管理方面，目前荊州正處于一個經(jīng)濟發(fā)展的上升期，需要各種檔次尤其是高水平的酒店，但是，荊州的酒店管理水平很低，沒有一家專業(yè)化的酒店管理公司，高速度的發(fā)展和低水平的管理能力造就了很大的空間。而同樣在臥龍公寓的經(jīng)營中我們也積聚和培養(yǎng)了大量的酒店管理和服務人才，具備在酒店管理方面的拓展能力?，F(xiàn)在我們正在積極與五洲大酒店、金九龍二期等洽談這方面的業(yè)務。3、營銷策劃方面，我們的主要設想是進行大型活動的策劃，包括與沙隆達廣場合作進行廣場展會活動、利用投資廣場進行宴會婚禮等。另一個大的市場就是企業(yè)管理咨詢，在荊州還是一個空白，我們擬引進上海的中國管理論壇到荊州開辦大型企業(yè)管理培訓，為荊州企業(yè)做管理顧問。再一個打算就是做房地產(chǎn)公司的全案策劃和銷售代理，這一塊有很高的利潤。另外，我們還計劃在今年成立電腦網(wǎng)絡部，從事企業(yè)建站、網(wǎng)站廣告、電子商務