持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程VIP

持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程1概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1.1規(guī)劃院收到發(fā)展部提交的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底單》后即可開始概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。如規(guī)劃條件發(fā)生變化，發(fā)展部須再次提供《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充交底單》。1.2概念規(guī)劃方案經(jīng)董事長(zhǎng)審圖會(huì)確認(rèn)后，須經(jīng)分管規(guī)劃副總裁簽字，由規(guī)劃院移交發(fā)展部、成本部等相關(guān)部門內(nèi)部作業(yè)。詳見操作手冊(cè)“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程”。1.3概念規(guī)劃方案總圖及指標(biāo)經(jīng)董事長(zhǎng)簽字后進(jìn)行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關(guān)部門的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。詳見操作手冊(cè)“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程”。1.4與政府簽訂框架協(xié)議后，規(guī)劃院開始大商業(yè)和酒店的單體方案設(shè)計(jì)，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、酒店建設(shè)公司等相關(guān)部門配合各自相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)董事長(zhǎng)簽確后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各種原因?qū)е抡{(diào)整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內(nèi)容為準(zhǔn)。2方案深化設(shè)計(jì)階段2.1項(xiàng)目立項(xiàng)后，規(guī)劃院組織召開規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，由發(fā)展部向規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部及設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部正式移交項(xiàng)目政府協(xié)議、摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料進(jìn)行交底，由規(guī)劃院明確規(guī)劃設(shè)計(jì)總體安排。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)流程”。2.2規(guī)劃院牽頭制定《四方工作計(jì)劃》，作為《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)框架計(jì)劃。詳見操作手冊(cè)“四方工作計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)流程”。2.3項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)在土地摘牌后牽頭制定《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》、《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書》，規(guī)劃院、項(xiàng)目公司等部門配合。（詳項(xiàng)目管理中心流程）。2.4項(xiàng)目公司對(duì)摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料進(jìn)行復(fù)核，并補(bǔ)充摘牌后項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的所有邊界條件，報(bào)規(guī)劃院作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成項(xiàng)目的政府報(bào)批工作（規(guī)劃、交通、環(huán)評(píng)、人防、節(jié)能等）。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項(xiàng)，應(yīng)報(bào)項(xiàng)目管理中心及分管項(xiàng)目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院，由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。詳見“規(guī)表1”及操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及報(bào)批事宜審批流程”。2.5項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部應(yīng)負(fù)責(zé)提供規(guī)劃院管控的銷售物業(yè)的設(shè)計(jì)條件及要求，如產(chǎn)品定位、戶型比例、設(shè)計(jì)方案、建造標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)項(xiàng)目管理中心批準(zhǔn)后提交規(guī)劃院。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)設(shè)計(jì)條件移交流程”。2.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報(bào)表，報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“市政條件審批流程”。2.7項(xiàng)目在操作過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。如導(dǎo)致如下七項(xiàng)變動(dòng)，必須報(bào)副總裁以上審批：1）總圖發(fā)生改變；2）銷售額減少；3）突破“強(qiáng)制性條文”規(guī)定；4）大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變；5）面積指標(biāo)變動(dòng)300（含）平方米以上；6）成本變動(dòng)100（含）萬(wàn)元以上；7）租金變動(dòng)50（含）萬(wàn)元以上。其中第1、2、3條必須先報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批后報(bào)總裁簽批；第4條必須在請(qǐng)示董事長(zhǎng)后由分管規(guī)劃副總裁審批；第5、6、7條根據(jù)額度不同分三類報(bào)批：a）面積指標(biāo)變動(dòng)300（含）平方米~1000平方米，成本變動(dòng)100（含）萬(wàn)元~200萬(wàn)元；租金變動(dòng)50（含）萬(wàn)元~100萬(wàn)元報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。b）面積指標(biāo)變動(dòng)1000（含）平方米~3000平方米；成本變動(dòng)200（含）萬(wàn)元~1000萬(wàn)元；租金變動(dòng)100（含）萬(wàn)元~200萬(wàn)元報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批后報(bào)總裁審批。c）面積指標(biāo)變動(dòng)3000（含）平方米以上；成本變動(dòng)1000（含）萬(wàn)元以上；租金變動(dòng)200（含）萬(wàn)元以上報(bào)分管規(guī)劃副總裁及總裁審批后報(bào)董事長(zhǎng)審批。導(dǎo)致“總圖及大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變”的，規(guī)劃院需對(duì)人流動(dòng)線導(dǎo)做影響評(píng)估并提出書面意見。項(xiàng)目公司上報(bào)修改必須附量化分析作為說(shuō)明文件。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更審批流程”。2.8施工圖設(shè)計(jì)單位的確定，應(yīng)由項(xiàng)目公司發(fā)起，成本部參與，進(jìn)行招標(biāo)、定標(biāo)后，定標(biāo)文件報(bào)規(guī)劃院審批。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。2.9確定施工圖設(shè)計(jì)單位后，規(guī)劃院組織召開方案設(shè)計(jì)交底會(huì)，詳見操作手冊(cè)“方案設(shè)計(jì)交底會(huì)流程”。2.10規(guī)劃院負(fù)責(zé)方案深化設(shè)計(jì)工作，并牽頭召開方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，組織相關(guān)部門對(duì)方案深化設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果以方案深化成果文件（圖紙及會(huì)議紀(jì)要）形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。2.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成總圖豎向及市政論證會(huì)，空調(diào)冷熱源論證會(huì)、供電方案論證會(huì)。論證會(huì)由項(xiàng)目公司配合完成，其他相關(guān)部門參與。論證結(jié)果以論證報(bào)告或會(huì)議紀(jì)要形式會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。2.12項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成基坑支護(hù)論證會(huì)、結(jié)果方案論證會(huì)，規(guī)劃院陪合。論證結(jié)果以論證報(bào)告或會(huì)議紀(jì)要形式會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。2.13規(guī)劃院須在方案深化成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第一次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及框算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為與商戶談判的資料集規(guī)劃下一步設(shè)計(jì)的依據(jù)。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（1）”。2.14規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。2.15規(guī)劃院組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)：“方案成果移交流程”。3初步設(shè)計(jì)階段3.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。項(xiàng)目公司和項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部配合。3.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織召開初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目公司配合。詳見操作手冊(cè)“初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)”。3.3業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接按照以下分工進(jìn)行：3.3.1商管總部負(fù)責(zé)提供室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖及技術(shù)要求，并組織規(guī)劃院與各主力店的初次技術(shù)對(duì)接并對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)簽，會(huì)簽圖及會(huì)議紀(jì)要在會(huì)后10日內(nèi)返回規(guī)劃院。商管總部同時(shí)提供《房產(chǎn)技術(shù)條件》，作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。3.3.2項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織規(guī)劃院進(jìn)行商務(wù)酒店的技術(shù)對(duì)接，對(duì)接成果在會(huì)后10日內(nèi)返回規(guī)劃院，作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。3.4規(guī)劃院負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)工作，并牽頭召開初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，組織相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果以初步設(shè)計(jì)成果文件《圖紙及會(huì)議紀(jì)要》形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。3.5規(guī)劃院須在初步設(shè)計(jì)成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第二次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及測(cè)算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為租賃決策文件及規(guī)劃院下一步設(shè)計(jì)的依據(jù)。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（2）”。3.6規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、弱點(diǎn)智能化的方案及設(shè)計(jì)單位招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司全稱參與，相關(guān)部門（本部、商管總部、萬(wàn)千百貨、院線公司等）配合，分管設(shè)計(jì)副總裁審批，完成及設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。3.7規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明，導(dǎo)向標(biāo)志的方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。3.8項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)的方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門，詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。3.9規(guī)劃院經(jīng)辦的立面、景觀、室內(nèi)、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)志、弱電能化化6項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)在初設(shè)或施工圖完成的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)封樣，并將審批會(huì)簽的設(shè)計(jì)樣品移交施工招標(biāo)經(jīng)辦部門，作為招標(biāo)參照及施工封樣參照，招標(biāo)后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。4施工圖設(shè)計(jì)階段4.1項(xiàng)目公司應(yīng)在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護(hù)圖、開挖圖和樁位圖并報(bào)規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)“施工圖審批流程”。4.2項(xiàng)目公司應(yīng)在方案深化評(píng)審?fù)瓿珊?，組織完成基礎(chǔ)底板施工圖。并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。4.3商管總部、項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部分別負(fù)責(zé)組織施工圖階段的各自負(fù)責(zé)的業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接。對(duì)接結(jié)果在規(guī)劃院審核后提交項(xiàng)目公司作為下一步設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。4.4項(xiàng)目公司應(yīng)在初步設(shè)計(jì)審評(píng)完成后，組織完成正負(fù)零以下土建圖及第一版全專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果用于機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)及土建施工。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。4.5規(guī)劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項(xiàng)目管理中心提供最終各業(yè)態(tài)區(qū)域邊界范圍圖紙及測(cè)算面積指標(biāo)、作為合同附件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（終稿）”。4.6項(xiàng)目公司組織召開施工圖審查會(huì)，對(duì)第一版施工圖進(jìn)行審核，規(guī)劃院和相關(guān)部門參與，項(xiàng)目公司應(yīng)將施工圖、《規(guī)劃設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》的復(fù)查結(jié)果集審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審查會(huì)流程”。4.7項(xiàng)目公司組織完成第二版全專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)，并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖設(shè)和流程”。4.8規(guī)劃院在第一版全專業(yè)施工圖完成后，負(fù)責(zé)組織弱電智能化方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案深化圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。4.9規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織弱電智能化設(shè)計(jì)的后續(xù)設(shè)計(jì)管理工作，并在第二版全專業(yè)施工圖完成后，完成施工圖設(shè)計(jì)后移交項(xiàng)目公司，詳見操作手冊(cè)“初設(shè)、施工圖成果移交流程”。4.10項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成幕墻（含采光頂）招標(biāo)圖。報(bào)規(guī)劃院審批。幕墻材料設(shè)計(jì)封樣報(bào)規(guī)劃院審核。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織幕墻施工單位完成后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)工作并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。4.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成內(nèi)裝、景觀、夜景照明施工圖及導(dǎo)向招標(biāo)圖的設(shè)計(jì)工作并組織評(píng)審，完成施工圖設(shè)計(jì)后移交項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)單體施工圖設(shè)計(jì)單位與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的配合工作。項(xiàng)目公司、商管總部參與設(shè)計(jì)評(píng)審。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。4.12項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)公司完成地下車庫(kù)劃線設(shè)計(jì)工作，商管總部審核，報(bào)規(guī)劃院備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。4.13項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成各項(xiàng)市政設(shè)計(jì)，并應(yīng)在景觀施工圖完成前報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。4.14項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成面積預(yù)測(cè)及實(shí)測(cè)工作，測(cè)繪成果報(bào)規(guī)劃院審批，報(bào)相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。5實(shí)施階段5.1規(guī)劃院應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)效果進(jìn)行中期檢查，主持召開各項(xiàng)設(shè)計(jì)中期檢查會(huì)，并形成會(huì)議紀(jì)要，項(xiàng)目公司參加并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要落實(shí)整改。5.2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)提交電梯、空調(diào)主機(jī)招標(biāo)的設(shè)計(jì)參數(shù)報(bào)規(guī)劃院、成本部審批。詳見操作手冊(cè)“設(shè)備參數(shù)報(bào)批流程”。5.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織主要材料及部品（包括立面、內(nèi)裝、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等）的施工封樣，由規(guī)劃院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)封樣。5.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成商家進(jìn)場(chǎng)后的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，商管總部、規(guī)劃院配合。5.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦設(shè)計(jì)變更，按照“設(shè)計(jì)變更管理流程”執(zhí)行。5.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)將竣工圖向相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。5.7規(guī)劃院在開業(yè)前對(duì)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，簽發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收單》（規(guī)表2），驗(yàn)收結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。項(xiàng)目