北方發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)市場調(diào)研

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酒店管理公司的管理未達(dá)到董事會(huì)的要求或未實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)，控股方有權(quán)另選管理公司。待酒店開業(yè)經(jīng)營后，開發(fā)商可分期將酒店股權(quán)逐步轉(zhuǎn)讓給錦江，轉(zhuǎn)讓價(jià)根據(jù)市場價(jià)格另行協(xié)商。3、開發(fā)商和錦江共同投資，由錦江控股。這一方案的前提是：雙方先按第二方案進(jìn)行前期運(yùn)作，在酒店建造完畢并對雙方實(shí)際投入的資本進(jìn)行核定后，一旦出現(xiàn)開發(fā)商控股的局面，開發(fā)商可向錦江轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)以便優(yōu)錦江控股，轉(zhuǎn)讓價(jià)格可參照第一方案的計(jì)算方法計(jì)算。酒店開業(yè)經(jīng)營后，開發(fā)商也可按第二方案的辦法逐步向錦江轉(zhuǎn)讓股權(quán)。開發(fā)商表示，上述方案各有利弊，錦江如有其他方案也可商洽。該項(xiàng)目存在的缺陷：現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中預(yù)留給酒店的樓層設(shè)置和功能布局不盡合理，須進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。開發(fā)商表示可以考慮。由于地處市中心繁華地段，該大廈的容積率過高，地面停車位少，將來寫字樓和酒店的停車都會(huì)較難。開發(fā)商表示已在想辦法擴(kuò)大停車場（目前地下停車場450車位，地面120左右）。該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)是建筑尚處在初建階段，合作方法的選擇面比較大，酒店的設(shè)計(jì)和建造也完全可以在我們的控制、規(guī)劃之下。但是工程時(shí)間比較長，酒店開業(yè)要到2008年.二、哈爾濱新加坡大酒店項(xiàng)目新加坡大酒店樓高21層，有338間客房，其中總統(tǒng)套一套，豪華套房26套。酒店位于哈爾濱目前最發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)最活躍、消費(fèi)最高的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地達(dá)100多畝，并面向高爾夫球場，具有較大的市場潛力。該酒店由三方投資建造,即香港永安置業(yè)公司、中國銀行黑龍江省分行、黑龍江糧油進(jìn)出口公司，由香港永安置業(yè)公司控股，三方共投入2億元，向中國銀行黑龍江省分行借貸6億元，目前共欠銀行本息8億元，開業(yè)6年來，控股方聘用了一名香港籍總經(jīng)理，與中方副總經(jīng)理共同組織經(jīng)營班子進(jìn)行經(jīng)營，由于債務(wù)沉重，經(jīng)營不善，一直處于虧損狀態(tài)。目前控股方已基本退出，債權(quán)官司即將了結(jié)，債權(quán)人中國銀行黑龍江分行擬將該酒店出售。北京中加投資公司經(jīng)與銀行多次商談，可望以5億元左右的價(jià)格收購該酒店的全部股份。中加投資公司希望與錦江合作，提出了三個(gè)方案：1，中加投資公司收購酒店后，自行投資對酒店稍加改造，委托錦江經(jīng)營管理。2，中加投資公司收購酒店后，將酒店分為兩部份分開經(jīng)營?，F(xiàn)正常經(jīng)營的酒店主體及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)售給錦江，夢幻樂園（原面向社會(huì)開放，嚴(yán)重虧損，現(xiàn)已停業(yè)并準(zhǔn)備拆除）和閑置的土地由中加公司自行經(jīng)營。雙方對兩部分資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商或評估后合理分擔(dān)收購費(fèi)用。3，中加公司除自行經(jīng)營夢幻樂園和閑置土地外，對酒店也愿意投資占有部分股權(quán)，由錦江控股。中加公司表示，上述方案請錦江考慮，待近期內(nèi)收購成功后另行商談。經(jīng)考察，我們認(rèn)為該酒店硬件基礎(chǔ)好，稍加改造即可達(dá)到品牌的要求，成為哈爾濱目前最好的五星級(jí)酒店，雖然投資較大，但很快可以見效，經(jīng)營前景看好。三、威海金海灣大酒店項(xiàng)目該項(xiàng)目由中國華能集團(tuán)投資，占地20畝，建筑面積2萬平方米，有150間/套客房，是目前威海和煙臺(tái)地區(qū)唯一的一家五星級(jí)酒店。該項(xiàng)目總造價(jià)2億人民幣，股東實(shí)際投入資金8000萬，向華能集團(tuán)內(nèi)部融資1億2千萬元，利率與同期銀行利率相等。經(jīng)初步接觸，華能集團(tuán)表示錦江如能投入4000萬元左右的資金，可以控股并全權(quán)管理該酒店。酒店現(xiàn)有債務(wù)仍由酒店負(fù)債并可轉(zhuǎn)為銀行貸款。由于華能集團(tuán)希望從非電力主業(yè)中退出，表示具體條件還可協(xié)商。經(jīng)考察，該酒店于2000年試營業(yè)，2001年正式營業(yè)，2002年被評為五星級(jí)的酒店，由香港設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，位于威海最大的海水浴場“威海國際海水浴場”的東端，與號(hào)稱中國難度最高的高爾夫球場的“泛華國際高爾夫球場”毗鄰。該酒店雖只有150間房，但功能齊備，有良好的使用價(jià)值和很大的發(fā)展余地，酒店由三座建筑組成，即主樓109間/套，行政樓40間/套和獨(dú)立的一座小樓作為總統(tǒng)套。三座建筑的地面和地下都連通。酒店依山傍水，地理位置獨(dú)特，有一半的客房面向大海。會(huì)議設(shè)施有國際會(huì)議中心（600平方米，六國同傳設(shè)備），多功能廳（280平方米）和多個(gè)小型會(huì)議廳，能滿足各類會(huì)議的要求。餐飲有大堂吧、咖啡廳（西式自助）、西餐廳、中餐廳、宴會(huì)廳及11個(gè)單間。其中中餐廳和宴會(huì)廳是一個(gè)上下兩層，180度面向大海的圓形餐廳，分別可供300多人用餐，是威海最有特色的餐廳之一。此外，該酒店還有一個(gè)伸向海中的“棧橋”，夏季可作燒烤和酒吧營業(yè)。娛樂設(shè)施也較全，有歌舞廳、桑拿、臨海健身房、大型游泳池、高爾夫模擬練習(xí)場、壁球、臺(tái)球和保齡球（6道）等。該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目處于正常營業(yè)狀態(tài)，由于開業(yè)前的人員培訓(xùn)是在北京麗都假日飯店進(jìn)行的，開業(yè)后酒店又分別在昆侖和深圳大廈實(shí)習(xí)過，因此，目前酒店的服務(wù)等各方面都處于較好的狀況，與錦江的管理風(fēng)格相近似，已基本接近昆侖飯店的管理水平。該項(xiàng)目的缺點(diǎn)是酒店?duì)I業(yè)的季節(jié)性比較強(qiáng)，五至十月份為旺季，生意興隆，常常沒房，而十一月至次年四月間又由于氣候寒冷的原因，生意很差，威海市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)達(dá)程度和旅游設(shè)施等都不如大連、青島。因此，客源市場受到一定的限制。但威海的公路和海灘等基礎(chǔ)設(shè)施都很好，也正在建設(shè)專業(yè)的國際會(huì)展中心，發(fā)展前景看好。該酒店的一次性投資并不大，同樣規(guī)模、檔次的酒店在發(fā)達(dá)一點(diǎn)的城市是買不到的。這是一個(gè)比較典型的度假和會(huì)議酒店，現(xiàn)在的狀況是作為一個(gè)會(huì)議酒店，它的會(huì)議設(shè)施和娛樂設(shè)施都比較完備，但客房的規(guī)模還嫌不足。該酒店還留有11畝地可供開發(fā)，如果能再增加150-200間客房，用會(huì)議來彌補(bǔ)度假淡季客源不足的問題，可望成為一個(gè)具有中等規(guī)模和良好效益的好酒店，四．天津水晶宮飯店天津水晶宮飯店為于天津河西區(qū)友誼路上，該區(qū)域是近十年來天津新崛起的外資企業(yè)投資密集區(qū)。飯店正門面對天津國際展覽中心和天津賓館（有天津的國賓館之稱），東側(cè)面對的是天津新建設(shè)的、外型酷似于上?？萍贾行牡摹疤旖虿┪镳^”，北靠天津迎賓館護(hù)城湖，位于護(hù)城湖中心位置，是一座由著名美籍華人設(shè)計(jì)師吳湘先生設(shè)計(jì)的，面積達(dá)29700平方米的水上建筑（飯店三分之二面積在水上）。該飯店有346間自然間，現(xiàn)除了部分客房該作餐飲的單間外，共有270間套客房可以用于出租。飯店配套設(shè)施齊全，有游泳池、健身房等康樂設(shè)施，也有700平方米的多功能廳，能辦400人的會(huì)議和宴會(huì)。飯店有中、西餐廳和咖啡廳三個(gè)餐廳，單間二十多個(gè)，可基本滿足餐飲需求。飯店于該飯店在80年代末評星時(shí)，由于硬件相差國家旅游局五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)16分而被評為四星，但是天津平均房價(jià)最高的四星級(jí)飯店，也是目前在天津平均房價(jià)排列最前面的四星級(jí)飯店。飯店目前屬于天津市旅游集團(tuán)，該集團(tuán)除水晶宮飯店外還擁有天津目前唯一評上五星級(jí)飯店的“天津喜來登飯店”和四星級(jí)的老飯店“利順德大酒店”以及三星級(jí)的“天津友誼賓館”。此外該集團(tuán)還擁有兩座公寓。經(jīng)過雙方的交流，天津旅游集團(tuán)表示愿意與錦江真誠合作。我們也表達(dá)了希望先拿水晶宮項(xiàng)目合作的愿望，他們表示會(huì)在近期領(lǐng)導(dǎo)集體研究的基礎(chǔ)上，為水晶宮項(xiàng)目提出幾個(gè)合作的方案，供我們選擇和參考。水晶宮飯店在去年進(jìn)行帳務(wù)重組時(shí)曾經(jīng)做了一次資產(chǎn)評估，當(dāng)時(shí)估價(jià)是3.8億元人民幣。該項(xiàng)目我們?nèi)缒艹晒⑴c并進(jìn)行一些必要的投入和改造后完全有條件成為我們集團(tuán)在天津的一個(gè)五星級(jí)酒店