科技創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理規(guī)范

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔科技創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理規(guī)范已201410為確保寧波市科技創(chuàng)業(yè)大廈（以下簡稱大廈）安全運(yùn)營，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平，特制訂本規(guī)范。一、管理服務(wù)區(qū)域及內(nèi)容大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域（規(guī)劃紅線范圍）涵蓋大廈所占89.5畝土地的地上、地下全部建筑物及設(shè)施。大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：（一）大廈房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。包括：樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位；（二）大廈與附樓共用設(shè)施設(shè)備的維（檢）修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，主要包括：供配電、給排水、中央空調(diào)及新風(fēng)、電梯、通訊（網(wǎng)絡(luò)）、保安監(jiān)控、電子巡更及消防等系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施；（三）大廈與附樓共用照明的維護(hù)、檢修、更換；共用洗手間、衛(wèi)生間設(shè)施維護(hù)、檢修管理，定時(shí)保潔等；（四）管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。主要包括：道路、圖標(biāo)小品、室外管道、化糞池、溝渠、路燈、停車場、地下車庫、生活水箱等；（五）大廈及附樓公共環(huán)境（包括辦公區(qū)域、公共場所）的綠化養(yǎng)護(hù)布置、衛(wèi)生保潔、垃圾收集、清運(yùn)等；（六）管理區(qū)域內(nèi)的交通、車輛行駛和停泊管理；（七）管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)，包括安全監(jiān)察、巡視監(jiān)察和消防、安防24小時(shí)監(jiān)控等；（八）管理與大廈相關(guān)的基建資料、工程圖紙、租戶檔案、備份鑰匙等；（九）報(bào)刊、信函管理及收發(fā)服務(wù)等；（十）對違反國家法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為，采取批評、規(guī)勸、警告、制止措施等；（十一）業(yè)主及租戶要求的其它物業(yè)服務(wù)。二、管理服務(wù)崗位及職責(zé)（一）負(fù)責(zé)人崗位（1名）1、主持物業(yè)管理處日常工作，確保大廈及附樓正常運(yùn)營；2、掌握并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)做到依法管理；3、負(fù)責(zé)制訂并組織落實(shí)物業(yè)管理處崗位職責(zé)及管理制度，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處；4、全面掌握房屋出租情況，保證物業(yè)管理費(fèi)及時(shí)足額繳納；5、負(fù)責(zé)物業(yè)管理投訴事件的調(diào)查處理，保證良好的物業(yè)管理水平；6、與業(yè)主、租用人保持經(jīng)常、有效的溝通，營造良好的管理服務(wù)氛圍；7、認(rèn)真完成業(yè)主及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（二）管理員崗位（2名）1、熟悉物業(yè)管理規(guī)范，掌握業(yè)主、租用人基本情況；2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案的收集、整理和保管工作；3、定時(shí)巡查并記錄衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)等崗位的工作落實(shí)情況；4、辦理企業(yè)進(jìn)出手續(xù)，監(jiān)督場地裝修、外包服務(wù)等事宜；5、建立收費(fèi)臺帳，掌握收費(fèi)動態(tài)，辦理收費(fèi)手續(xù)；6、負(fù)責(zé)大廈綠化管理，及時(shí)更新花草樹木；7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（三）大廈工程管理崗位（1名）1、負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施建筑、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的大、中、小維修計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理建筑、機(jī)電方面的技術(shù)問題；3、負(fù)責(zé)制訂并組織落實(shí)建筑、機(jī)電方面的技術(shù)規(guī)章、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)防各類事故的技術(shù)措施；4、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的管理；5、參與安全生產(chǎn)事故的技術(shù)調(diào)查，負(fù)責(zé)事故責(zé)任的技術(shù)分析和鑒定；6、負(fù)責(zé)對外包技術(shù)項(xiàng)目的審核，并實(shí)施督導(dǎo)；7、負(fù)責(zé)對外技術(shù)聯(lián)系、交流、合作、協(xié)作等；8、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（四）保安隊(duì)長崗位（1名）1、熟悉管理區(qū)域內(nèi)樓層分布及入駐企業(yè)基本情況；掌握保安隊(duì)員思想動態(tài)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂保安隊(duì)工作細(xì)則及獎(jiǎng)罰規(guī)定，確保相關(guān)制度落到實(shí)處；2、負(fù)責(zé)編制保安隊(duì)輪值表，并做好保安員的考勤工作，每月組織一次保安員工作考評；3、定期主持保安業(yè)務(wù)工作會議，開展保安員業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，不斷提高隊(duì)員的業(yè)務(wù)水平；4、建立保安工作檢查臺帳，做到正常工作日每天有檢查記錄，節(jié)假日或夜間工作檢查每月不少于2次；5、建立消防器材和保安器材管理臺帳，每月組織一次消防器材和保安器材檢查；6、熟悉各類安全事故和治安事件的處置程序，正確處理突發(fā)事件，采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事項(xiàng)。（五）保安班長崗位（3名）1、負(fù)責(zé)當(dāng)班隊(duì)員的管理，規(guī)范當(dāng)班隊(duì)員工作，及時(shí)糾正和記錄違反大廈安保規(guī)定的行為；2、熟悉大廈企業(yè)入駐情況，妥善處理當(dāng)班期間發(fā)生的各類治安、糾紛、投訴事件；3、負(fù)責(zé)落實(shí)大廈安保工作規(guī)范，遇緊急突發(fā)事件，快速向隊(duì)長和管理處主任匯報(bào)；4、規(guī)范填寫《值班記錄》，負(fù)責(zé)組織當(dāng)班巡視，嚴(yán)格管理保安器材，確保大廈安全；5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（六）保安員崗位（10名）1、具有強(qiáng)烈的安全責(zé)任感；2、熟悉入駐企業(yè)基本情況；3、統(tǒng)一著裝、保持儀態(tài)整潔；4、巡視保安崗位職責(zé)（1）實(shí)行24小時(shí)巡視，按要求使用巡檢系統(tǒng)，并做好巡視記錄；（2）嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列交接崗制度；（3）及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除治安、火災(zāi)隱患；（4）妥善處置發(fā)生的各類突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各種糾紛；（5）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放；（6）及時(shí)糾正管理區(qū)域的各種不文明行為；（7）協(xié)助公安部門查處管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法犯罪案件。5、門崗保安崗位職責(zé)（1）執(zhí)行站立崗制度；（2）負(fù)責(zé)來訪人員登記及物品進(jìn)出查驗(yàn)；（3）及時(shí)糾正創(chuàng)業(yè)大廳內(nèi)的各種不文明行為，阻止客用電梯運(yùn)貨；（4）認(rèn)真填寫值班（交接班）記錄。6、安全監(jiān)控崗位職責(zé)（1）掌握監(jiān)控設(shè)備（消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)）的操作程序和維護(hù)保養(yǎng)知識，持證上崗；（2）監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，當(dāng)班人員不擅自離崗、調(diào)班，嚴(yán)禁閑散人員進(jìn)入監(jiān)控室；（3）監(jiān)控屏幕出現(xiàn)疑點(diǎn)要進(jìn)行跟蹤觀察，并及時(shí)通知巡視保安員；（4）認(rèn)真填寫值班記錄，做到交接有序，責(zé)任分明；（5）保證監(jiān)控室設(shè)施器材完好、整齊，衛(wèi)生狀態(tài)良好。7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（七）大廈內(nèi)部保潔員崗位（6名）1、統(tǒng)一著裝，服務(wù)文明，作風(fēng)正派，拾金不昧，不收小費(fèi)；2、認(rèn)真做好保潔工作，大廈走廊、樓道、衛(wèi)生間、天花板等公共部位無垃圾、灰塵、蜘蛛網(wǎng)；3、保潔責(zé)任區(qū)內(nèi)每1小時(shí)保潔一次，并按要求填寫保潔記錄表；4、發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備異常及時(shí)向物業(yè)管理處主任匯報(bào)；5、勤儉節(jié)約，妥善保管使用保潔工具；6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（八）大廈外部保潔員崗位（1名）1、負(fù)責(zé)大廈外部管理區(qū)域內(nèi)道路、廣場、綠化帶等公共部位的保潔工作；2、每天對保潔區(qū)域進(jìn)行三次清潔，保證無果皮、紙屑、垃圾等廢棄物；3、及時(shí)制止攀折花木、踐踏綠地、懸拉繩索等不文明行為，發(fā)現(xiàn)亂涂、亂畫、亂張貼等現(xiàn)象要及時(shí)勸阻，并通知保安員；4、發(fā)現(xiàn)草木生長不良、枯死、蟲害等現(xiàn)象，及時(shí)向物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人匯報(bào)；5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（九）高配值班員崗位（2名）1、負(fù)責(zé)大廈變配電站的日常管理，確保電站的正常運(yùn)行；2、持證上崗，嚴(yán)守操作規(guī)程；3、認(rèn)真制訂并嚴(yán)格執(zhí)行安全防范措施，注明標(biāo)識編號，如開關(guān)編號、刀閘編號、接地線位置等；4、認(rèn)真監(jiān)盤，隨時(shí)掌握各類儀表指針變動情況；及時(shí)判別異常信號，采取正確應(yīng)對措施；5、按時(shí)準(zhǔn)確抄錄電度表顯示數(shù)，準(zhǔn)確結(jié)算用電量，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告；6、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高操作技能和應(yīng)急處理能力；7、認(rèn)真做好各項(xiàng)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度；8、保持配電間內(nèi)設(shè)施、器材完好、整齊，室內(nèi)衛(wèi)生狀況良好；9、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（十）強(qiáng)、弱電電工崗位（1名）1、負(fù)責(zé)大廈內(nèi)低壓電器及供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)線路的維護(hù)、保養(yǎng)工作；2、持有國家技術(shù)部門頒發(fā)的崗位資格證書上崗；3、熟悉和掌握大廈內(nèi)的供電方式、線路走向、各類電子電器設(shè)備安裝位置、技術(shù)數(shù)據(jù)等；4、按規(guī)定程序操作，嚴(yán)禁違章作業(yè)；5、定期巡查電器設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保持重要設(shè)備處于正常狀態(tài)，做好各項(xiàng)電器設(shè)備運(yùn)行記錄；6、嚴(yán)格監(jiān)管大廈管道井、樓道等區(qū)域的拉線工程，所有工程必須事先報(bào)經(jīng)業(yè)主同意；7、負(fù)責(zé)電器設(shè)備、管道井、橋架等的日常清潔、整理工作；8、負(fù)責(zé)入駐創(chuàng)業(yè)企業(yè)電器設(shè)備的安裝指導(dǎo)和運(yùn)營監(jiān)管，確保企業(yè)用電安全；9、負(fù)責(zé)大廈內(nèi)外燈光管理，及時(shí)更換損毀燈管，既美化環(huán)境，又節(jié)約用電；10、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（十一）電梯操作和維修崗位（1名）1、持證上崗，熟悉大廈內(nèi)電梯的機(jī)械性能和基本電氣結(jié)構(gòu)；2、熟悉電梯年檢程序，與電梯維保單位保持良好關(guān)系；3、認(rèn)真配合專業(yè)人員做好電梯維保工作，仔細(xì)填寫維保記錄；4、每天三次檢查電梯各系統(tǒng)的運(yùn)行情況，填寫《電梯運(yùn)行記錄》，保證電梯正常運(yùn)行；5、遇電梯故障，應(yīng)沉著處理，及時(shí)排除險(xiǎn)情；6、認(rèn)真做好電梯內(nèi)外保潔工作，確保不留污跡雜物；電梯維修保養(yǎng)后，切實(shí)做到“工完場清”，屬外包業(yè)務(wù)的，需簽字確認(rèn)；7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（十二）中央空調(diào)操作員崗位（1名）1、負(fù)責(zé)大廈內(nèi)冷水機(jī)組系統(tǒng)、供暖鍋爐系統(tǒng)的日常操作、維護(hù)、保養(yǎng)；2、須持證上崗，掌握空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)管道、風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施的技術(shù)數(shù)據(jù)和運(yùn)行知識，嚴(yán)格按技術(shù)要求和操作規(guī)程安全操作；3、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行的巡查和數(shù)據(jù)記錄；4、與空調(diào)設(shè)備專業(yè)維保單位保持經(jīng)常聯(lián)系，認(rèn)真配合專業(yè)單位做好維保工作；5、負(fù)責(zé)收集整理保管空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料，建立臺帳檔案；6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、管理服務(wù)規(guī)范及要求（一）物業(yè)檔案管理1、制訂并落實(shí)物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計(jì)等制度，并明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案管理；2、歸檔材料應(yīng)為原件、具有憑證作用的復(fù)印件或其他載體材料，并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應(yīng)達(dá)到耐久保存要求，圓珠筆、鉛筆以及純藍(lán)墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料；3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序，并詳細(xì)編制檔案目錄，以方便檢索利用；4、保管期滿經(jīng)鑒定無保存利用價(jià)值的檔案，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后，按程序進(jìn)行銷毀，銷毀清冊歸檔保存；5、認(rèn)真做好檔案的安全保密工作，特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關(guān)檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用；6、建立檔案工作責(zé)任追究制度，對不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損，或?qū)n案進(jìn)行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等，造成檔案損壞的直接責(zé)任者，依照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理；7、物業(yè)管理檔案主要包括：（1）精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內(nèi)開展的各類精神文明、文化活動時(shí)形成的各類文件材料；（2）行政管理和經(jīng)營管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務(wù)活動、內(nèi)部管理工作及開展經(jīng)營活動中形成的檔案；（3）基建檔案。主要是在接管驗(yàn)收開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗(yàn)收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時(shí)所收到的文件、圖紙材料，以及在以后的物業(yè)管理活動中對物業(yè)進(jìn)行較大規(guī)模的改建、擴(kuò)建、維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復(fù)、施工驗(yàn)收材料等；（4）設(shè)備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車輛、通信設(shè)備、復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等；（5）經(jīng)營臺帳檔案。物業(yè)管理處在各項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料；（6）人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動中形成的，記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案，包括員工檔案、專業(yè)技術(shù)人員檔案等；（7）科教檔案。物業(yè)公司對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)等繼續(xù)教育所形成的檔案；（8）物業(yè)管理專門檔案。在開展具體的物業(yè)管理活動中形成的，反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務(wù)、經(jīng)營活動情況，具有查考利用價(jià)值的各種形式的文件材料。主要包括：①物業(yè)清冊：全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。②物業(yè)維修檔案：物業(yè)管理在維修時(shí)所產(chǎn)生的一系列文件材料；③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;④業(yè)主及企業(yè)檔案：反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料，包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設(shè)備、儀器儀表等；⑤物業(yè)管理服務(wù)檔案：物業(yè)部門在開展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務(wù)、開展經(jīng)營活動時(shí)所產(chǎn)生的文件材料；⑥業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料；⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設(shè)備運(yùn)行記錄、消防安全檢查記錄、火險(xiǎn)隱患整改通知書等。（二）辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù)；2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后，應(yīng)向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向入駐企業(yè)遞交《服務(wù)指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料，并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》；3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據(jù)業(yè)主通知，物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場地使用及繳費(fèi)情況，填寫《企業(yè)搬離單》，確認(rèn)企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關(guān)費(fèi)用已全部繳清后，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。（三）孵化用房裝修1、物業(yè)管理處管理員負(fù)責(zé)審核入駐企業(yè)裝修方案，確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定，并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審批；2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》，與施工單位簽訂《安全責(zé)任書》；3、辦理《施工人員出入證》，認(rèn)真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作；4、裝修結(jié)束應(yīng)查看是否與裝修方案相符，物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無損壞，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即書面通知限期整改，裝修經(jīng)驗(yàn)收合格后，收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。（四）建筑物及設(shè)施維修1、物業(yè)報(bào)修實(shí)行全年全天24小時(shí)電話接待，報(bào)修電話87905450；2、8：30-17：00接到業(yè)主或企業(yè)報(bào)修后，維修人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場服務(wù)。17：00至次日8：30接到報(bào)修的，由接電話人員上門查看，并記錄情況，8：30報(bào)物業(yè)管理處，立即安排維修人員上門修理；3、水、電急修項(xiàng)目，工作日5分鐘、節(jié)假日1小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，當(dāng)日修復(fù)；一般維修項(xiàng)目，當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場勘察，三天內(nèi)修復(fù)；較大維修項(xiàng)目，合理安排維修方案，并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審定后組織實(shí)施；4、維修質(zhì)量合格率達(dá)到90%以上，被服務(wù)企業(yè)滿意率95%以上，維修服務(wù)回訪率100%；5、明碼標(biāo)價(jià)有償服務(wù)項(xiàng)目，開具有效發(fā)票，并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用等；6、有償維修服務(wù)項(xiàng)目完成后，由于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致企業(yè)損失的，應(yīng)按實(shí)賠償；導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費(fèi)。（五）安全保衛(wèi)1、基本要求保安人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規(guī)范，不得使用污辱性語言。2、門崗服務(wù)8：00至20：00實(shí)行12小時(shí)立崗保安服務(wù)，對來訪者進(jìn)行詳細(xì)詢問并按要求做好登記，阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進(jìn)入大廈內(nèi)部，阻止客梯裝載貨物；雨天擺放好存?zhèn)慵?；平時(shí)及時(shí)勸阻大廳內(nèi)不雅行為等。3、巡視崗服務(wù)實(shí)行全年全天24小時(shí)保安巡視服務(wù)，規(guī)范使用巡檢系統(tǒng)，及時(shí)制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為，認(rèn)真履行防盜、防火、防災(zāi)職能，維持管理區(qū)域的公共秩序。4、監(jiān)控崗服務(wù)大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時(shí)開通運(yùn)行，并實(shí)行專人監(jiān)控值班服務(wù)，對可疑情況作跟蹤監(jiān)視，并立即通知巡視保安員；消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓(xùn)合格方可上崗；監(jiān)控設(shè)備報(bào)警后，立即通知巡視保安到位察看。5、車輛管理崗服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)主干道用白色油漆劃出交通指示標(biāo)志，指明行車方向，道路轉(zhuǎn)彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛暢通、安全；行車道路、消防通道兩邊側(cè)用黃色油漆劃出網(wǎng)格標(biāo)志，表示禁止停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象；對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定停車；在管理區(qū)域內(nèi)各入口處指明地下非機(jī)動車場位置；地下停車場有專人管理，實(shí)行出入調(diào)牌制度，公布管理規(guī)定及管理時(shí)間（7：00—18：45）；地下停車場的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好；停車場保持環(huán)境整潔，無滲漏水和積水。6、建筑物及相關(guān)設(shè)施的鑰匙管理（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類機(jī)房、孵化用房的鑰匙，以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)收集統(tǒng)一管理，以備突發(fā)事件時(shí)急用；（2）所有鑰匙必須按類別、房號編號，并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內(nèi)，以方便使用；（3）鑰匙箱由管理處保安班長負(fù)責(zé)保管；（4）企業(yè)工作人員因特殊情況，需進(jìn)入辦公室時(shí)，保安員應(yīng)要求其出示有效證件（身份證、駕駛證）登記，如不能確認(rèn)其身份，應(yīng)與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系確認(rèn)，并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場開門，不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無法聯(lián)系該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，由保安員陪同其進(jìn)出辦公室，并不得在辦公室內(nèi)長時(shí)間停留。（六）日常保潔1、基本要求保潔人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌，儀容儀表整潔端莊；適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)實(shí)施保潔服務(wù)，為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境；節(jié)約用水、用電；作業(yè)時(shí)不允許使用對建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑，注意維護(hù)建筑物原貌；文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對周圍環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。2、室內(nèi)保潔服務(wù)（1）地面要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈，無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等；（2）墻面要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈，無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等；（3）門、窗窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門中軸處等部位，無灰塵、印跡、污垢、污漬等；門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好；金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點(diǎn)，色澤光亮，并保持其金屬質(zhì)感；（4）電梯轎廂地坪按（1）規(guī)定；電梯門按（3）規(guī)定；轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕，不銹鋼面板表面色澤均一，明亮，有金屬質(zhì)感；（5）衛(wèi)生間衛(wèi)生間及附近走廊無臭味、異味；地面按（1）的規(guī)定；坐廁隔板及隔板門按（3）規(guī)定；衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無灰塵、印跡、異味；化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰；衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無灰塵、印跡，在規(guī)定衛(wèi)生間及時(shí)添加衛(wèi)生紙；（6）消防通道臺階、墻身、天花板、外露設(shè)施喉管無灰塵、污漬、污垢；樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢；通道門、門玻璃、門框按（3）規(guī)定；不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢，表面色澤均一，明亮；燈、燈罩、消防報(bào)警裝置箱體無灰塵、污垢；（7）吸煙區(qū)放置統(tǒng)一煙缸，煙缸外殼應(yīng)無灰塵、水跡、污漬，每小時(shí)清潔一次；座椅、茶機(jī)上無煙灰、雜物、污漬等；保持室內(nèi)空氣流通；（8）地下車庫地面按（1）的規(guī)定；各類設(shè)施、照明燈具潔凈，無積灰、污跡；（9）室內(nèi)植物置放整齊，生長良好，無枯黃枝葉；花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等；（10）其它設(shè)施消防設(shè)施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬，箱內(nèi)無積灰；錄像監(jiān)控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡；各類指示牌保持鮮明、醒目，無積灰、污漬、印跡；樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢，外表無積灰、污漬、水跡；進(jìn)風(fēng)口和出風(fēng)口保持干凈，無積灰、污漬；天花板保持清潔，表面色澤均勻，無積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。3、室外場所保潔服務(wù)通道保持清潔，無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等，路面保持本色；廢物箱定期消毒，不滿溢，外表無積灰、污漬、水跡，置放點(diǎn)周圍清潔，無污水、無臭味及異味；綠地、花壇、隔離帶內(nèi)、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等；雕塑無污漬、污跡、灰塵等；標(biāo)志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬，石料表面、金屬表面、玻璃表面均應(yīng)色澤明亮、無劃痕；踏步地毯保持干燥，無污垢、污漬等。4、外墻保潔服務(wù)外墻保持清潔，無積灰，清洗應(yīng)無色差、色變；幕墻玻璃清潔明亮，無污跡、手印、水跡，外墻涂料無霉變脫落；外墻立面每兩年清洗一次，頂平面每一年清洗一次。5、專項(xiàng)保潔服務(wù)（1）地毯清洗會議室地毯按實(shí)際情況，定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后，地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點(diǎn)、霉點(diǎn)、殘留物,纖維方向一致；（2）打蠟大理石面蠟均勻覆蓋，不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。(七)電梯管理1、大廈正門2部為客梯，禁止搬運(yùn)貨物，其余6部為客貨梯；2、選定電梯設(shè)備維保單位，對電梯設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行；3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳；4、制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號30分鐘內(nèi)排除設(shè)備故障，解救乘客；5、電梯管理員應(yīng)持特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；6、建立健全各項(xiàng)安全技術(shù)管理制度。如：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備檔案管理制度》等；7、按規(guī)定做好特種設(shè)備安全技術(shù)年檢工作。（八）空調(diào)系統(tǒng)管理1、機(jī)房管理機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字“機(jī)房重地，閑人莫入”警示牌。機(jī)房地坪為綠色，機(jī)組及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好，照明光線充足，并有應(yīng)急照明，門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、油漬、污物，油漆完好（金屬設(shè)備機(jī)座漆黑色，燃油管道漆棕色，通風(fēng)管道漆白色）、整潔光亮。機(jī)房內(nèi)水溝暢通，地面無積水。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放雜物，配齊相關(guān)消防器材。對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標(biāo)識。檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，應(yīng)根據(jù)弱電系統(tǒng)各設(shè)備操作及維修說明書及時(shí)進(jìn)行自查，不能排除故障的，向設(shè)備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖；2、日常巡視和運(yùn)行管理空調(diào)設(shè)備運(yùn)行時(shí)，應(yīng)每隔2小時(shí)巡視一次，巡視內(nèi)容為設(shè)備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求；檢查空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；檢查管道、閘閥是否有滲漏，冷凍保溫層是否完好；檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運(yùn)行時(shí)，當(dāng)值人員每隔2小時(shí)巡視一次鍋爐。巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制柜（箱）、供（回）油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)；觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象；各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常；是否有異常聲響或振動，是否有異常氣味；注意鍋爐水位、油箱油位是否正常；有無松動的螺栓、螺母等；3、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)每年對空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位，定期開展空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。（1）對中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)，每月進(jìn)行一次檢查，測定主機(jī)的油位，測定加熱器、散熱器、排風(fēng)機(jī)、各傳感器、各安全保護(hù)開關(guān)的性能，因季節(jié)更換停用時(shí)，對主機(jī)應(yīng)做保養(yǎng)處理；主機(jī)應(yīng)每年兩次進(jìn)行專業(yè)保養(yǎng)，測定主機(jī)制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量，檢查電腦運(yùn)行性能、電氣控制各安全保護(hù)裝置、過濾器等完好狀況，確保主機(jī)完好；（2）冷凝器、蒸發(fā)器每半年應(yīng)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤；拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭，清潔濾網(wǎng)，全部清潔完畢，安裝后檢查是否漏水，若法蘭的密封膠墊老化，則應(yīng)更換；（3）冷卻水塔機(jī)組的檢查和維保，每年保養(yǎng)一次，包括冷卻水塔電機(jī)維保、風(fēng)葉除銹、機(jī)組油漆等；（4）新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等通風(fēng)系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次，如有破損及時(shí)更換，新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng)；（5）檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料，檢查附屬閘閥開關(guān)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油。按實(shí)際情況清除儲油箱內(nèi)的污物和積水。4、資料管理日常巡視運(yùn)行管理時(shí)應(yīng)認(rèn)真填寫《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表》（分冷水機(jī)組和油鍋爐）。每年12月份制定下一年度空調(diào)保養(yǎng)維修計(jì)劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。（九）消防系統(tǒng)管理1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往查看。確認(rèn)火情后，通過警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備；2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理處進(jìn)行維修處理；3、當(dāng)日值班人員負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬；保持機(jī)房內(nèi)消防用具的整潔、有效；4、選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行；5、物業(yè)管理處每季定期對大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)；6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物業(yè)管理處通知?jiǎng)?chuàng)業(yè)中心，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全；7、確保各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈功能正常，任何人不得私自拆除、移位和取用；8、保安巡視人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進(jìn)行維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。（十）變配電管理1、機(jī)房管理。機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字“機(jī)房重地，閑人莫入”的警示牌。設(shè)備表面應(yīng)保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛與實(shí)際運(yùn)行方式一致的“一次系統(tǒng)圖”，該圖應(yīng)按原設(shè)計(jì)圖用國標(biāo)電工符號繪制，設(shè)備的進(jìn)出線命名應(yīng)準(zhǔn)確無誤。機(jī)房內(nèi)配置電業(yè)規(guī)定型號的消防器材及各類警示牌，并嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，并配置應(yīng)急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況，應(yīng)根據(jù)變配電設(shè)備使用、維修說明書及原理圖實(shí)施搶修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)保、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定；2、變配電站運(yùn)行規(guī)定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護(hù)主要是由斷路器負(fù)荷開關(guān)、隔離開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10KV，供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應(yīng)有一套完整的運(yùn)行維護(hù)措施，其中主要包括：電氣運(yùn)行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設(shè)備維護(hù)檢修制度、調(diào)荷節(jié)電制度、母線閘刀運(yùn)行維護(hù)及操作、安全保衛(wèi)及交班制度；3、電氣運(yùn)行操作規(guī)定。變配電站值班人員應(yīng)具備變配電運(yùn)行知識技能，只有具備供電管理部門考核合格，頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔(dān)值班運(yùn)行工作。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定，倒閘