其他類型的物業(yè)管理

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔其他類型的物業(yè)管理第一節(jié)工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理一、工業(yè)廠房與倉庫的管理工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間，關(guān)系到產(chǎn)品生產(chǎn)。倉庫是儲存保管的場所，關(guān)系到產(chǎn)品的丟失損壞等。特別是工業(yè)廠房的管理是最難管理的，主要因為有如下的問題存在：(1)公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物；(2)廠房內(nèi)儲存易燃貨物與材料多，火警危險性較高；(3)廠房內(nèi)的機械及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標準；(4)機器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生滋擾；(5)升降機使用頻繁，損耗較大；(6)工業(yè)樓房老化磨損速度快，保養(yǎng)維護費；(7)大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。因此，工業(yè)廠房與倉庫的管理工作是十分嚴謹細致的工作，必須做好。在實際管理中應(yīng)做到：1.制定嚴格的管理制度包括：(1)工業(yè)廠房倉庫的管理規(guī)定；(2)各個崗位的工作職責及操作規(guī)程；(3)機器設(shè)備的安裝、管理及使用規(guī)定；(4)材料領(lǐng)取、加工及檢驗等規(guī)定；(5)產(chǎn)品出廠入庫等規(guī)定；(6)成品發(fā)貨出庫等制度。2.加強對重點設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理為了保證工廠工業(yè)生產(chǎn)的正常進行，必須對工廠一些主要的設(shè)備進行重點管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等，同時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關(guān)重大，其維修養(yǎng)護十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。(1)載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代化的工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設(shè)備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進行管理。為了更加有效地管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及年檢等工作。(2)工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大，耗電量大，電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進行工業(yè)生產(chǎn)的重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作，應(yīng)保證24小時供應(yīng)。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進行管理，高配值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常，確保電力供應(yīng)。同時值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的運行狀態(tài)，以降低電耗、節(jié)約能源。(3)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護十分重要。3.完善工業(yè)廠房與倉庫的消防保安管理工業(yè)廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內(nèi)容，從而導(dǎo)致許多工廠火災(zāi)的發(fā)生，例如1993年11月在深圳龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)致麗玩具廠發(fā)生的震驚海內(nèi)外的大火，致使84人死亡，41人受傷，廠家的經(jīng)濟損失更不用提。許多工廠企業(yè)其他的管理制度多如牛毛，惟獨沒有防火責任制，還有的企業(yè)不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進行超檔次的裝修，卻沒有錢來添置消防設(shè)備。據(jù)調(diào)查，上述提到的葵涌鎮(zhèn)，有50家工廠不符合消防規(guī)定，其中就包括了致麗玩具廠。因此，作為物業(yè)管理公司進行管理的工廠和倉庫，必須加強對所管轄廠房和倉庫的消防安全工作。具體包括：(1)工業(yè)廠房與倉庫要建立嚴格的消防制度，明確各級消防人員的職責；(2)要配備專門的消防管理人員，熟悉和掌握各種消防保安器材的使用；(3)要建立嚴格的消防措施，配備消防用具，如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品；(4)要配備有先進的報警設(shè)備、工具等，如煙感報警監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)等；(5)要不定期地組織消防教育和消防演習(xí)。4.加強工業(yè)廠房倉庫的安全保衛(wèi)管理工作(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記；(2)無關(guān)人員不得進入廠房和倉庫重地；(3)下班后廠房與倉庫要嚴格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施；(4)嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)，主要是做好各項保障工作，如材料物資、設(shè)備、工具等供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及條件的保障；廠容倉貌、優(yōu)美環(huán)境和工作、生活和娛樂的保障等。搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作，能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優(yōu)美的環(huán)境，從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此，同其他物業(yè)一樣，工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差別。如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛(wèi)生保潔工作也會因工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難于保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房；有的工業(yè)廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此，對不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的工業(yè)廠房，應(yīng)勤清潔、清理、清掃。清潔要求高而嚴的廠房平時要采取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣帽鞋子，戴好手套和帽子等?？傊?。盡管工業(yè)廠房和貨倉的清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利進行。

第二節(jié)會所的物業(yè)管理隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們在緊張忙碌工作中度過一天之后，身心甚是疲憊；生活空間狹小，不如意的事時有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過一定的方式進行調(diào)節(jié)，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)水平的提高，人們對科技文化知識的需求欲望也日益強烈，過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境，使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復(fù)平衡，以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活，“花錢買健康”已成為一種消費意識。會所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來的，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好的物質(zhì)空間。一、會所概述會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內(nèi)容包括康體活動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等，涉及到廣泛的知識領(lǐng)域，如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時裝等。因此，可以說，會所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物，也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。(一)會所的表現(xiàn)形式現(xiàn)在會所主要有兩種形式：1.以完善服務(wù)項目為目的的附屬形式這類形式的會所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適應(yīng)市場，保證整個項目的運營。這類形式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所。2.以盈利為目的的形式即經(jīng)濟形式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨立存在，設(shè)立的目的偏向經(jīng)濟利益。這類會所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會員；一種是即對內(nèi)又對外開放。(二)設(shè)立會所的意義隨著社會的發(fā)展，會所在經(jīng)濟領(lǐng)域、社會領(lǐng)域起著越來越重要的作用，對綜合大廈、大型住宅小區(qū)有著積極的作用，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.會所的設(shè)立是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高，服務(wù)要求會越來越高。會所提供的健身、康樂等服務(wù)不但可以使消費者達到健身、休閑的目的，還可以在娛樂中進行社交活動。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求?，F(xiàn)在人們已普遍形成一種觀念，即綜合大廈、住宅小區(qū)與會所是一個整體，具有不可分割性，一幢綜合大廈和一個大型住宅小區(qū)沒有會所就不完善，不適宜居住、使用。2.會所是房地產(chǎn)項目促銷的重要手段綜合大廈、住宅小區(qū)競爭優(yōu)勢的一個重要方面就是擁有自己的會所。許多人都有在經(jīng)濟地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如，業(yè)主邀請親朋好友到小區(qū)作客、游玩，并到所在會所里娛樂，會使業(yè)主有成就感、滿足感；又如，對經(jīng)常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇：保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱，發(fā)貴賓卡，在價格上給予一定的優(yōu)惠，會滿足他的特殊心理需求；還有，有的消費者對名望有一種特殊的渴慕，實行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽會員創(chuàng)造一個上流社會的氛圍，就會滿足這些消費者求名的心理需求。所以，會所的設(shè)立能吸引許多此類住用戶，促進項目的租售。3.會所是發(fā)展品牌的重要手段在競爭日益激烈、消費者對樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下，開發(fā)商不但要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，還要打造過硬的品牌，樹立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡單，而是賣品牌、賣服務(wù)質(zhì)量，品牌戰(zhàn)略已是市場競爭新的熱點。完善的會所設(shè)施設(shè)備、優(yōu)雅的會所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢，容易建立與市場定位相一致的形象，有利于塑造項目品牌。4.會所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展文化有一種類似“社會基因”的特性，它通過長期作用，積淀于民族的心理中，從而發(fā)生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用，它是對社會各個方面最富支配性影響的核心的東西，左右或支撐著一個國家一個民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團體、某一企業(yè)也都存在著一種特有的文化氛圍，良好的地區(qū)、企業(yè)文化會使人們的生活、工作樂觀，積極向上。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們越來越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈的社區(qū)文化的氛圍。一個沒有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項目必然會隨著市場的發(fā)展而被淘汰。一座大廈、一個小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象，只有會所才能使社區(qū)文化有一個依托的基礎(chǔ)，使之得到充實、發(fā)展，才能使文化真正地融入樓盤，形成核心競爭力，才能使人們切實地感受、認同、接受社區(qū)文化，融入社區(qū)。同時，會所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、美國的制度文化、澳洲的風情文化和亞洲的人情文化緊緊地融合在一起，促進了文化的發(fā)展。二、會所的設(shè)立(一)會所的定位會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位，如果不能科學(xué)合理、實事求是地分析預(yù)測，將會影響到主業(yè)的效益、聲譽，甚至導(dǎo)致整個物業(yè)經(jīng)營的失敗?？偟恼f來，會所的定位應(yīng)把握以下事項：1.會所的定位應(yīng)該與主業(yè)的定位相符合應(yīng)該結(jié)合目標群的經(jīng)濟情況、生活習(xí)慣、文化層次來確定會所的規(guī)模、檔次、風格、項目種類及其他相關(guān)配套設(shè)施。做到既要在理念上有所創(chuàng)新，又不脫離實際。不應(yīng)把會所的定位過于超前，更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開發(fā)售時，業(yè)績非常好，但會所的建立遲遲未能跟上，后來勉強建了一個2000多平方米的小會所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴大，入住業(yè)主的不斷增加，會所越來越不能滿足需要，迫不得已，該小區(qū)后來只得重新建設(shè)一個80000多平方米的新會所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時未能對會所作恰當定位所至。反之，若會所過于龐大、設(shè)置的項目過于超出目標人群的消費能力，必然導(dǎo)致管理成本上升，經(jīng)營失敗，更會影響整個項目的租售。2.堅持服務(wù)至上的原則綜合大廈、住宅小區(qū)會所的發(fā)展著眼點應(yīng)放在服務(wù)上。現(xiàn)代服務(wù)是物質(zhì)文明和精神文明的產(chǎn)物，會所要從自身所應(yīng)具備的各要素出發(fā)，營造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境，在經(jīng)營過程中形成完美的精神環(huán)境，使服務(wù)的作用充分完整地發(fā)揮出來。3.從最佳使用角度配備會所的設(shè)施和項目會所的設(shè)施設(shè)備與項目應(yīng)本著科學(xué)合理的原則進行設(shè)置。如水力按摩、桑拿浴等項目的設(shè)計在空間、使用設(shè)置、濕度、溫度等相關(guān)指標上都有嚴格的、科學(xué)的要求。只有達到標準，才能使這些項目達到理想的效果，發(fā)揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項設(shè)施設(shè)備與配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。同時，會所內(nèi)部設(shè)施的配備應(yīng)以市場為中心，既不能因為價格太高而使人望而生畏，也不能因為設(shè)備陳舊而無人問津。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設(shè)置一個高爾夫球練習(xí)場去浪費“寸土寸金”的空間。(二)會所設(shè)置的可行性分析會所能否充分發(fā)揮它的作用，取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個會所就會形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運行，帶來不良后果。因此，在進行可行性研究時，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場資料，進行客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標準，并通過科學(xué)測算，判斷會所所能帶來的回報。1.會所的可行性分析的內(nèi)容(1)該地區(qū)的經(jīng)濟因素、生活習(xí)慣、消費導(dǎo)向、文化層次。(2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。(3)地理環(huán)境、交通情況。(4)法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。(5)擬建設(shè)施項目。這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的材料專門針對會所進行分析論證，有些資料還要針對性地進行調(diào)查補充，然后再作預(yù)測分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。2.會所籌建費用的估算會所籌建的費用計算相對于其他行業(yè)的費用計算要簡單，關(guān)鍵在于其費用標準的準確性，費用標準的確定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類項目費用和科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)之上，應(yīng)保證投資費的充足。會所籌建費用的估算主要有以下幾項：(1)房地產(chǎn)成本。即新建會所房地產(chǎn)項目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費用。(2)裝飾費用。即裝飾會所表面的費用和隔斷空間費用，包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務(wù)費等。(1)(2)兩項的具體計算可參照同類同檔次物業(yè)的各項計費標準，乘以本項目相關(guān)數(shù)量值得出。(3)設(shè)備設(shè)施成本。包括空調(diào)設(shè)備、公共區(qū)域設(shè)備、客用設(shè)備、員工用設(shè)備等各種設(shè)備成本。具體按所選設(shè)施設(shè)備的市場價進行核計。如，一個保齡球道須投資6萬元，會所欲建16個球道，則主要設(shè)備價格為96萬元，會所的其他設(shè)備也可以如此推算，然后再作累加。(4)物具用品費用。指為保證會所的服務(wù)質(zhì)量、市場形象，布置和經(jīng)營過程中所使用的易耗物品，包括桌、床、臺、餐具、飲用器皿、工作服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項的計算可按房地產(chǎn)成本、裝飾費用、設(shè)備設(shè)施成本三項的百分比進行，會所應(yīng)根據(jù)自己的情況制定一個適合的百分比。如某會所房地產(chǎn)成本、裝飾費、設(shè)施設(shè)備費估算共投資800萬元，按3％計算，則物品投資為：800×3％=24(萬元)。(5)勞動力成本。指會所開業(yè)前各類人員的工資、獎金、福利，以及臨時人員報酬(如專家指導(dǎo)、講座費等)。它可以按時間、人數(shù)和相應(yīng)的標準來測算。如，籌建期為6個月，工資分為三個級別，分別為經(jīng)理級、主管級、員工級，人數(shù)共計為55人，經(jīng)理級為月工資6000元，共2人；主管級月工資為3000元，共3人；員工級標準月工資為1500元，人數(shù)共計為50人。則：工資總和=(6000×2＋3000×3＋1500×50)×6=576000(元)獎金、福利可按當時的相關(guān)標準計算，臨時人員報酬可簡單估算。假設(shè)獎金8000元，福利8000元，臨時人員報酬2000元，則：勞動力成本=576000＋8000＋8000＋2000=594000(元)(6)開辦費。即指籌辦會所開業(yè)的各項費用。此項也可參照同檔次物業(yè)標準測算。(7)資本成本。即指企業(yè)為會所建設(shè)開辦籌集、使用資金所付的代價。主要包括利息與各項聯(lián)系、手續(xù)費用等。(三)會所的設(shè)計布局會所項目是人們利用一定的設(shè)備和環(huán)境，通過服務(wù)人員的服務(wù)進行消費，使消費者達到消除疲勞、滿足身心需求的目的。會所設(shè)計與布局的好壞直接影響到消費者，進而影響到會所整個物業(yè)的經(jīng)營。可以這樣說，在會所環(huán)境設(shè)計與布置上，從設(shè)計到實施，整個過程只許成功不許失敗。會所的外觀設(shè)計要與主業(yè)的市場定位相符。比如某小區(qū)，其主業(yè)的定位重點不是放在規(guī)模、環(huán)境上，而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上，體現(xiàn)的是個性化、時尚化，在市場上以澳洲風情作為訴求點。那么，會所的外觀設(shè)計重點就應(yīng)放在創(chuàng)新上，既體現(xiàn)出澳洲的風貌，又注重東西方藝術(shù)與文化的融合，同時立足點應(yīng)放在個性化與時尚化上。會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計與布局應(yīng)遵循以下原則：(1)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局與會所定位相一致的原則。會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局無論在格調(diào)、設(shè)施設(shè)備的選擇、服務(wù)上，還是其他相關(guān)因素，都要與會所的定位相一致。(2)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計布局科學(xué)合理原則。使環(huán)境與設(shè)施設(shè)備科學(xué)合理地結(jié)合起來，聯(lián)合成一個整體，以求各項目發(fā)揮出最大的功效。如，桑拿浴、保齡球等項目在空間面積、使用設(shè)施、溫度、濕度等各項相關(guān)指標都有嚴格、科學(xué)的要求，只有達到標準，才能使這些項目達到理想的使用效果。(3)配套設(shè)施齊全的原則。會所除了提供設(shè)施與環(huán)境外，還需要相關(guān)的配套服務(wù)項目和設(shè)施，以保證消費者得到滿意的效果。例如，會所的配套設(shè)施一般有：接待收銀處、辦公室、員工休息室、洗衣房、儲物室等。(4)匹配原則。它是指會所的項目，除了必要的項目設(shè)施設(shè)備和必須的相應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設(shè)施及服務(wù)外，還要求各項目配套設(shè)施設(shè)備相匹配，即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配，健身房的設(shè)施的各種設(shè)備質(zhì)量和檔次要一致。會所項目環(huán)境設(shè)計布局可分為康體項目環(huán)境設(shè)計布局、消閑項目環(huán)境設(shè)計布局和娛樂項目環(huán)境設(shè)計布局?？刁w、消閑、娛樂項目的環(huán)境設(shè)計布局各自有各自的特點，要求也各不相同。比如康體項目中的設(shè)計布局必須考慮到位置、面積、健身房內(nèi)設(shè)備、配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、衛(wèi)生標準等，同時，有條件的還應(yīng)進行區(qū)分歸類，如伸展區(qū)、心肺功能室、體能秩序訓(xùn)練室、啞鈴練習(xí)區(qū)、精神放松區(qū)等。而娛樂項目中游藝室的設(shè)計布局相對來說就不那么嚴格。它在設(shè)計布局時主要應(yīng)考慮到設(shè)備要求、環(huán)境質(zhì)量要求、衛(wèi)生質(zhì)量要求等。總之，在設(shè)置布局時要考慮到各項目的設(shè)施設(shè)備情況、項目特點、環(huán)境要求、規(guī)則要求、衛(wèi)生要求、質(zhì)量要求、服務(wù)要求等要素，根據(jù)各自的要求進行設(shè)置。三、會所經(jīng)營項目的種類隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們物質(zhì)文化生活水平的提高，會所的項目不斷得到改進、創(chuàng)新、應(yīng)用和推廣，涉及的領(lǐng)域也會越來越廣泛。從功能與特點來看，可以把會所的項目分為三類，即康體項目、消閑項目、娛樂項目。下面分別對之做簡單介紹。(一)康體項目的種類康體項目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強體質(zhì)而設(shè)的健身項目?？刁w項目有別于專業(yè)體育項目，它不需要專業(yè)體育項目那么強的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體項目，只為達到鍛煉目的，并從中享受到一定樂趣。康體項目的特點是：(1)須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等。(2)不是以競技為主，而是為了達到特定的目的。如健美、減肥等等。(3)運動中講究科學(xué)方法。即運動有一定規(guī)律性，時間和運動量適中等?？刁w項目種類如圖7-8-1所示：圖7-8-1康體項目種類

(二)消閑項目的種類消閑項目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動項目。這種項目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。消閑項目的特點：(1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。(2)運動不激烈，趣味性、技巧性強。如高爾夫球、保齡球等。(3)寓享受于消閑之中，強調(diào)一種精神上的滿足。消閑項目的種類如圖7-8-2所示：圖7-8-2消閑項目種類

(三)娛樂項目的種類娛樂項目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動、全身心投入的、得到身心快樂和精神滿足的活動項目。娛樂項目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中體驗個人樂趣。娛樂項目的特點：(1)環(huán)境氛圍感要求強；(2)文化氣息濃；(3)具有多樣性，限制條件少，沒有嚴格的操作程序和要求。娛樂項目種類如圖7-8-3所示：圖7-8-3娛樂項目種類

會所項目種類的設(shè)置沒有嚴格的界定或標準。不同物業(yè)的會所應(yīng)根據(jù)自身的定位和目標客戶，靈活確定設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量、檔次。四、會所的經(jīng)營會所的經(jīng)營有許多種類型，就其經(jīng)營方式來看，主要有會員制和多方位經(jīng)營兩種方式。現(xiàn)在，我們分別來說明會員制和多方位經(jīng)營的經(jīng)營方法。(一)會員制會員制是指由會所組織的一個團體，對新加入者有選擇權(quán)，成員必須交納會費，該團體必須向其成員提供娛樂、健身、社交等永久性設(shè)施。通常又把這種經(jīng)營形式叫做會員制俱樂部。1.會員制會所存在和發(fā)展的原因(1)當和有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起時人們會感到更安全些、更舒服些。他們可以彼此提供機會，交流經(jīng)驗，一起分享信息。(2)可以享受到理想中的環(huán)境和設(shè)施。具備優(yōu)雅舒適、高格調(diào)的環(huán)境和先進的、高檔的設(shè)施設(shè)備是會所成立會員制的基本條件。(3)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感。同時，那里的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)殷勤周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。(4)作為會員制會所的成員有可能結(jié)識志趣相投的人，認識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流。(5)實行會員制會所的活動與現(xiàn)代商務(wù)密切相關(guān)，有部分會員入會費及每年或每月的活動費常常不是由個人支付的，而是由個人所屬或相關(guān)的公司支付的。2.會員制的設(shè)計方案如果會員制方案設(shè)計得好，會所就能成功地進行推廣，為會所的進一步經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。會所方案的設(shè)計應(yīng)從自身的實際情況出發(fā)，在對市場作出充分調(diào)查和分析之后，制定出一個市場整體計劃，根據(jù)整體計劃來制訂設(shè)計方案。(1)會員的數(shù)量。會員的數(shù)量應(yīng)根據(jù)市場的整體計劃和本身設(shè)施的容量來確定。同時，也不排除為增加會員的價值感而限制會員的數(shù)量。(2)會費。會費的制定一是要根據(jù)俱樂部的定位來確定；二是要考慮到目標顧客的經(jīng)濟、文化層次、消費心理等各方面因素。會費是否可退還，這一點將會影響會員資格的可銷售性和會費數(shù)額大小。時下關(guān)于這一問題有兩種方案，即可退還會費和不退還會費。據(jù)調(diào)查，人們更愿意付出更多的會費來購買可退還會會費的員身份。會所應(yīng)利用這一點，這樣一方面可以獲得更多的收入，另一方面又可以增加市場的競爭力。只是若經(jīng)營不善，退回會員多，會帶來巨大的財務(wù)困難。(3)可轉(zhuǎn)讓性。可轉(zhuǎn)讓性即是指會員的資格可以轉(zhuǎn)讓。會員資格可轉(zhuǎn)讓性越來越為市場所認同。會員制會所的設(shè)計并不局限于以上這三點，可以根據(jù)自身的情況增加自己的特色，以提高會員的價值和會所的銷售。3.會員入會程序設(shè)計會員入會的程序不宜復(fù)雜，應(yīng)本著簡單明了的原則進行設(shè)計。(1)賦予準會員對會所充分的知情權(quán)。會所應(yīng)派專職人員進行詳細的解釋說明，同時設(shè)制會所手冊并發(fā)放給準會員。(2)入會手續(xù)的辦理。最明了的方法就是設(shè)定入會申請書或會員登記表。在入會申請書或會員登記表中應(yīng)明確會員的性質(zhì)、繳費方式、姓名、住址、聯(lián)系方式、附交文件及備注。(3)終止會員手續(xù)?？梢砸晕淖直硎?，也可以設(shè)計表格，但二者都必須表明會員的姓名、編號、終止原因、入會日期、終止日期以及有關(guān)費用的詳細處理方式。(4)轉(zhuǎn)讓授權(quán)書。實行會員可以轉(zhuǎn)讓身份的會所還應(yīng)設(shè)置轉(zhuǎn)讓授權(quán)書，授權(quán)書中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓人，受讓人各自的姓名、住址、聯(lián)系方式、會員數(shù)目、會員編號，轉(zhuǎn)讓條件及附交文件。4.實行會員制會所會則的設(shè)計會則設(shè)計的主題思想是要明確規(guī)定會員的權(quán)利和義務(wù)。在制定會則時，既要注意維護公司的權(quán)益，又要賦予會員以充分的權(quán)利，同時承擔相應(yīng)的義務(wù)。會則的主要內(nèi)容應(yīng)該包括以下幾點：(1)釋義規(guī)定。應(yīng)該詳細地注明一些專有名詞的含義范圍。當幾種語言并用時，注明以哪種語言為準。(2)會員進會所的區(qū)域限制。會則中應(yīng)明確會員進入會所的詳細活動范圍即活動區(qū)、非限制區(qū)和限制區(qū)。(3)設(shè)施設(shè)備使用、管理的權(quán)限。明確客人對設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)限以及會所的管理權(quán)限。(4)時間限制。明確營業(yè)時間和除正常假日閉館規(guī)定。(5)特殊或突發(fā)情況、事件的處理規(guī)定。明確對一些突發(fā)事件的詳細處理措施。(6)對會所職員的要求。(7)對投訴事項的規(guī)定。(8)會員進入會所應(yīng)遵守的事項。(9)其他。會所可以根據(jù)自身的經(jīng)營需求而制定一些相關(guān)議項。5.會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意的問題(1)不要把健身、娛樂、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待，通過科學(xué)合理有效的經(jīng)營，這種投入就會成為利潤中心。(2)對于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進行嚴密的時間計算，以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。(3)建立輪流使用設(shè)施的制度。(4)會所可以通過提供一些會員專用的設(shè)施，來創(chuàng)造一種會員獨尊的氣氛。(5)建立會員顧問委員會，通過與會員的定期會晤獲得有關(guān)改進建議，以便更好地滿足顧客的需求。(二)會所的多方位經(jīng)營多方位經(jīng)營是指會所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時提供兩種以上具有協(xié)同效應(yīng)的服務(wù)，以求達到最佳社會效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個會所開展的各種項目之間通過一定的策劃組織所達成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+2=5的綜合效果，在經(jīng)濟上往往表現(xiàn)為綜合投資報酬率高、成本低。因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠的意義，會所是否采用多方位經(jīng)營是一個帶有全局性、長遠性的問題，關(guān)系到會所、主業(yè)經(jīng)營的成敗，所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。1.會所實施多方位經(jīng)營的必要性(1)激烈的競爭要求會所實施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、服務(wù)項目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維，未能實施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略，就會像沒有航標的船只在海洋中飄蕩，隨時有被市場競爭淹沒的可能。(2)需求的變化迫使會所實施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個兵乓球臺、一個籃球架的時代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂之余更追求一種享受感、一種新奇感，時尚化、個性化已成為一種會所消費的潮流。因此，會所必須根據(jù)目標需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念，確立自己的服務(wù)項目，以加強自己的競爭力。(3)實行多方位經(jīng)營是會所進入戰(zhàn)略管理階段必需的一步。現(xiàn)代企業(yè)形成以后，從企業(yè)的發(fā)展階段看，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理階段——科學(xué)管理階段——現(xiàn)代管理階段——戰(zhàn)略管理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點?，F(xiàn)代會所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會所的應(yīng)變能力。會所管理進入戰(zhàn)略階段，會所管理的重點由項目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實現(xiàn)會所的市場目標，會所需要制定各種對策和策略，必須將整體和長遠的利益相結(jié)合，就經(jīng)營目標、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的積極適應(yīng)等問題進行謀劃和決策，制定會所發(fā)展的方針、目標、項目結(jié)構(gòu)、方向等，以實現(xiàn)會所環(huán)境、會所能力、會所經(jīng)營目標的動態(tài)平衡和統(tǒng)一，謀取良好的經(jīng)濟效益。2.多方位經(jīng)營的類型多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型：(1)充分利用自己的資源對市場進行滲透，提高市場占有率。進行市場滲透是會所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴大會所的銷售，以占領(lǐng)市場更大的市場面，這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項目的市場占有率。其具體的實施方法主要有：擴大宣傳，增加客戶對會所的了解，使老顧客增加消費的次數(shù)；提高服務(wù)質(zhì)量，并通過降低價格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費；會所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項目上來。(2)利用擁有項目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項目和原有資源衍生的項目(我們統(tǒng)稱擁有項目)來爭取新的消費群，從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心是為擁有項目尋找新用戶、新市場。其具體的實施方法主要有：在當?shù)貙ふ覞撛陬櫩?，這些顧客目前尚未參與進來，但他們對項目的興趣有可能被激發(fā)。如，會所以前一直把太極拳作為老年人的項目，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推廣；會所可以考慮利用老主顧把會所介紹給親戚朋友，邀他們加入，從而增加客流量，促進市場開發(fā)；會所還可以利用各種商機來開發(fā)市場。(3)開發(fā)新項目。項目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進原有項目或開發(fā)新項目的方法進入原有市場的一種經(jīng)營方式，它是會所創(chuàng)新的一個基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提高，會所只有不斷改進項目，以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏固原有市場，并進一步擴大市場占有率。如某會所所開發(fā)的項目：①改進型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、球拍出租和維修服務(wù)、先進的更衣室和沐浴室、風味小吃、日式餐廳。②新項目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應(yīng)酒水、燒烤)、陽光泳池、情人島。③多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機會。實踐證明，這家會所利用新項目鞏固了市場，擴大了市場占有率。會所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項目的擴展。擴展項目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充分利用閑置資源，或利用營銷能力，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力，或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ)的原則，以該項目能否使自己充分發(fā)揮并增強競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢是否能夠延伸擴展至目標行業(yè)。切忌：(1)不顧自身條件，盲目開發(fā)項目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項目，一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費者的興趣和消費特點相適應(yīng)需要較長時間，結(jié)果可能顧此失彼，造成被動。(2)無所側(cè)重，一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項目不宜趕時髦，即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高，但是從長期來看，隨時可能遭受風險打擊的項目。過分偏激的項目高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。(3)主觀確定項目，采取反導(dǎo)向策略。立項的程序應(yīng)是：確定市場目標顧客——確定會所的各方面條件及可挖掘潛力——確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備——確定能否立項。會所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源，去不斷創(chuàng)新、開拓。會所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被設(shè)施設(shè)備所局限。會所的經(jīng)營是一種文化，更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾，但需要去充實、去開拓、去創(chuàng)新，不斷發(fā)展完善，最終形成一個科學(xué)的管理體系。五、服務(wù)的基本要求服務(wù)是為滿足顧客的需求、供方和顧客之間的接觸活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。服務(wù)的增值性特點正越來越受到現(xiàn)代企業(yè)重視?！氨粫r間所壓縮的現(xiàn)代人生活形態(tài)，使得一般人會比過去更重視服務(wù)。他們沒時間忍受差勁的服務(wù)，只要能減輕時間的壓力，他們情愿多付點錢。”會所是服務(wù)的平臺，而服務(wù)是企業(yè)獲得經(jīng)濟效益、社會效益的主要來源。要留住老顧客、開發(fā)新客源，都必須依賴提高信譽、改善服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)效率這些重要手段。會所服務(wù)以環(huán)境設(shè)施設(shè)備為基礎(chǔ)，以人的勞務(wù)為支持，具有高接觸性，是規(guī)范性與靈活性的結(jié)合體。因此，會所的服務(wù)既要注意服務(wù)的規(guī)范性，又要注意在服務(wù)操作過程中服務(wù)的靈活性。會所服務(wù)的基本要求：1.服務(wù)態(tài)度積極主動、文明禮貌管理人員、服務(wù)人員要主動熱情、文明禮貌，包括衣冠整潔、語言規(guī)范、談吐文雅、行為得體等。如，能準確運用迎接、問候、告別語言，同時語調(diào)關(guān)切得體；對回頭客和?？湍芊Q呼其姓名或職銜；服務(wù)動作要輕，手勢要得體適度，而且不宜過多等。2.服務(wù)設(shè)施設(shè)備完好良好完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)優(yōu)秀服務(wù)的先決條件，每日營業(yè)前要對各種設(shè)施設(shè)備如空調(diào)、健身器材、消閑器材、娛樂器材、衛(wèi)生器材等進行檢修，使會所的設(shè)施設(shè)備始終處于完好狀態(tài)，以保證會所的服務(wù)正常運營。3.服務(wù)技能全面、專業(yè)工程人員具備過硬的設(shè)備維修技術(shù)，能迅速對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)整，遇到故障能馬上解決；財務(wù)人員具備豐富的財務(wù)管理知識，業(yè)務(wù)熟練，具有良好的職業(yè)操守和職責感；保安人員具備過硬的治安消防本領(lǐng)，能應(yīng)付突發(fā)事件；服務(wù)人員要積極主動、有禮貌、高效地為客人服務(wù)，達到職業(yè)化、專業(yè)化。4.服務(wù)方式方便、靈活本著設(shè)身處地為客人著想，急客人所急，想客人所未想，及時準確，方便優(yōu)質(zhì)的原則，努力為客人提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能為客人提供方便，滿足需求。如，游泳客人休息時，服務(wù)人員主動上前詢問需要什么服務(wù)，并盡力迅速幫助客人解決。5.服務(wù)程序規(guī)范化服務(wù)程序也是衡量會所服務(wù)水平的重要標準之一，如設(shè)備操作程序、各項目服務(wù)程序、衛(wèi)生程序等都要嚴格執(zhí)行，不可隨心所欲。如，桑拿浴項目的服務(wù)程序：①熱情、禮貌地向客人打招呼；②登記客人的姓名、時間和需要的服務(wù)項目(干、濕桑拿等)；③對新客人說明桑拿浴的費用標準，并按標準收費；④遞送服務(wù)用品，對不熟悉的客人作必要的介紹；⑤隨時滿足客人的服務(wù)要求；⑥隨時同后臺人員保持聯(lián)系，有情況及時同后臺溝通；⑦向客人致謝，歡迎客人再次光臨。6.服務(wù)收費合理各種款項的數(shù)額要根據(jù)市場、同行業(yè)的標準來制定，既符合政府規(guī)定的收費標準，又使業(yè)主能接受。開展特約或便民服務(wù)以滿足用戶需要為目的，做到“保底微利，以收定支”，不可亂收費或多收費。7.服務(wù)制度健全制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)和科學(xué)的服務(wù)制度，以確保提供穩(wěn)定、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如用人制度、清潔衛(wèi)生制度、設(shè)施設(shè)備使用制度等，這些制度應(yīng)清晰有序、易于操作。8.服務(wù)高效便捷服務(wù)效率高節(jié)省了消費者的時間，等于為消費者帶來了間接的利益，會所應(yīng)盡量減少工作環(huán)節(jié)，簡化工作程序。9.服務(wù)配套齊全配套服務(wù)使服務(wù)更加完善，使顧客整個消費過程在健康、愉快、順利中進行。會所應(yīng)根據(jù)各項目的需要配備相應(yīng)的服務(wù)。如網(wǎng)球室設(shè)專門陪練員或教練員；保齡球室設(shè)配套酒吧，供消費者休息。10.安全設(shè)備完善，措施齊全會所在保證設(shè)施設(shè)備安全的前提下，應(yīng)該根據(jù)各項目的特點制定相應(yīng)的安全措施，防患于未然。如，游泳池“客人須知”中明確規(guī)定：“飲酒過量者謝絕入內(nèi)”；游泳池服務(wù)人員經(jīng)過救生訓(xùn)練，池旁備有救生圈，配有兩倍于池寬的長竿救鉤；健身房配備氧氣袋、醫(yī)藥箱及急救藥品等。11.增強服務(wù)理念，提升服務(wù)品位一個企業(yè)的服務(wù)理念決定其服務(wù)的形象。在當前市場經(jīng)濟不斷發(fā)展、競爭日益激烈的形式下，會所必須更新自己的服務(wù)理念，改進技術(shù)，提高質(zhì)量，提升自己的服務(wù)品位，才能適應(yīng)市場，在競爭中立于不敗之地。顧客是上帝，他們有權(quán)接受會所應(yīng)付給顧客的安全權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)、被尊重權(quán)，會所應(yīng)盡職盡責最大限度地承擔義務(wù)，真正把誠、信、情、禮寓于服務(wù)之中，使客人享受充分的服務(wù)，以使服務(wù)創(chuàng)造出最大價值。同時，會所在進行多方位經(jīng)營時，須注重個性服務(wù)，一方面可以增加核心服務(wù)的價值，提高核心服務(wù)質(zhì)量，從服務(wù)的深度上給客人帶來驚喜；另一方面是突出該會所服務(wù)區(qū)別于其他會所的特征，即在服務(wù)的廣度、方式方面出乎客人意料之外，甚至成為會所的特色之一。

第三節(jié)停車場的物業(yè)管理隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，車輛的密集行使已成為當今世界的一大景觀，停車管理隨之被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點，而今，人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高，隨便停車再也不被允許；同時，激烈的市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運而生。一、停車場管理概述(一)停車場的概念停車場是指由專人管理，供車輛停放，實行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“Park”引譯而來的，所以，許多停車場都以“Ｐ”作牌示標志。從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運作特點看，停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場?，F(xiàn)今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場；附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種，主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停車方便。(二)停車場管理的重要性車輛是人們生活工作必需的交通工具，隨著生活水平的提高，車輛擁有量逐年增加。車輛停放不當，會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產(chǎn)安全，因此，停車場的管理極為重要，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1.有利于維護交通秩序，保障人身、財產(chǎn)安全搞好停車場的管理，可以避免車輛的亂停亂放，保證良好的交通秩序和停車安全，保證消防通道的通暢、行人的安全，有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟財產(chǎn)損失。2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進整個物業(yè)的經(jīng)營管理，提高物業(yè)管理的綜合效益。3.方便業(yè)主、顧客好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利，同時能為其提供停車安全、清洗等多方面服務(wù)，解除他們的后顧之憂。4.是市場競爭的重要手段隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方便、安全出發(fā)來吸引顧客，增加客流量，提高收入，已成為市場競爭的有效手段。(三)停車場管理存在的問題房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展，并有蒸蒸日上之勢。但是，由于過去對停車場管理沒有足夠的認識，對停車收費沒有統(tǒng)一的標準，有關(guān)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生，主要有：(1)停車收費不規(guī)范，停車場管理秩序混亂。(2)消費者對停車場缺乏了解，對自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費者認為停車費只是場地占用費，而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。(3)一些停車場管理環(huán)境差，特別是年久的地下停車場，廢氣排放不通暢、噪聲大，影響使用者的身體健康。(4)許多大廈、住宅小區(qū)，由于前期規(guī)劃不完善，造成停車場位嚴重不足，影響物業(yè)的正常使用。(5)管理不善，造成停車時碰車、撞車，車輛被盜現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)生糾紛多，解決困難。二、停車場管理的內(nèi)容和要求停車場本身是一個完整的系統(tǒng)，只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了，才能保證整個系統(tǒng)的良好運行，否則，任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運作，造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點：(一)安全管理由于停車場停放車輛的流動性強，加之車輛價值昂貴，容易形成安全隱患，所以，做好安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個方面：1.建立高素質(zhì)的保安隊伍高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此，在招聘車場保安人員時，要身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧，并注意做好崗前崗后保安知識的培訓(xùn)，注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育，嚴格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練，搞好演習(xí)和管理，以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀律嚴明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊伍。2.健全各種安全保衛(wèi)制度為了使停車場的安全嚴密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安全的保證。為此，停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》等制度。3.健全技術(shù)防范設(shè)施技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件，適當配備先進的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要有以下一些設(shè)施設(shè)備：具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。(二)設(shè)施設(shè)備管理由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同，管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。1.簡單式管理該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費用。常須設(shè)三名工作人員，一人登記收費，其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對簡單，一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。2.智能化管理智能化停車管理是當今停車管理的主流，主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。停車場智能管理系統(tǒng)將計算機、自動控制、磁卡技術(shù)有機結(jié)合起來，通過電腦管理，實現(xiàn)脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求，可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端，具有科學(xué)管理、安全可靠、便捷公正的優(yōu)點。智能停車管理系統(tǒng)組成及功能：(1)各類卡片：主要有磁卡、條碼卡、接觸式IC卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的IＣ卡ＬＥＧIC卡及帶有微處理器(ＣＰＵ)的智能卡等類型，現(xiàn)在最流行的是感覺式ＩＣ卡。(2)出入口控制機。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流，從而啟動其他設(shè)備作出進出的相應(yīng)動作。(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿，具有砸車保護、發(fā)熱保護、時間保護等功能。(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進出停車場的“眼睛”，通過它電腦可以獲得可靠信息，從而保證系統(tǒng)安全準確運行。(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等，若系統(tǒng)判斷不予入場或出場，則顯示相關(guān)原因信息，直觀明了。(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機都裝有對講系統(tǒng)，以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場，同時也能方便用戶詢問有關(guān)情況。(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上，與電子顯示屏配套，以聲音的形式提示，指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場，泊車者駕車至讀卡機前，數(shù)字式車輛檢測器自動檢測，架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息)，離場時將此卡交值班亭讀卡，電腦會自動核時、收款、收卡。(9)錄入臨時車牌號，出場核對放行功能。當臨時車輛入場時，管理員可根據(jù)需要，輸入車牌號和車輛類型，電腦可進行自動記錄，并將數(shù)據(jù)寫入ＩＣ芯片內(nèi)儲存，當車輛出場讀卡時，電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼，從而便于進行出場核對，并根據(jù)車輛類型和時間，計算出合理費用。停車場還可以根據(jù)自身的條件，選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器，通過處理器連入系統(tǒng)，電子顯示屏?xí)斍白罴淹＼囄恢蔑@示給泊車者，省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時，主控電腦和每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況，并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位，每個入口讀卡就不會受理入場，并顯示“車場滿位”的字樣。(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位，加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作，則檢測器同時具有守車功效，車主泊車上碼、取車解碼，防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若不解碼就取車，報警系統(tǒng)會即時報警，有效地防止車輛被盜。(3)路障機?？膳c道閘同步使用，有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現(xiàn)象。(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機。將該系統(tǒng)配備安裝于進出道口，車輛進場讀卡，控制系統(tǒng)工作，攝下有車牌號的圖像，經(jīng)計算機處理，提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時，攝像系統(tǒng)再次工作，拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對，若無誤則放行，否則不予出場。該攝像機也可以配置人工監(jiān)視器，監(jiān)視車輛通行。3.智能停車系統(tǒng)的類型(1)單車道進出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中，進出讀卡機分別處理車輛的進出信息，各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進出車輛分流，讀卡機分別控制各自的道閘。(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作，相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng)，可實時通信，也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信，讓終端獨立工作，定時通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場，對月保車輛，該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運行管理要求(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程，文明運行，規(guī)范服務(wù)。(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。(三)健全車輛停放管理制度搞好停車場的管理，除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備)，還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序，避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛停放管理制度如下：1.車場保安員崗位責任制(1)帶車崗保安員職責：①禮貌待人、熱情服務(wù)，保持良好的服務(wù)形象；②認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，維護車輛良好的停放及行車秩序；③指揮車輛的進出，引導(dǎo)其停放在指定位置上；④認真檢查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯；⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況，提高服務(wù)水平；⑥認真檢查停放車輛，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象，盡快設(shè)法通知車主，并提供相應(yīng)的服務(wù)；⑦對車輛違章及時制止，并加以糾正；⑧提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報，并密切注意事態(tài)發(fā)展。2.收費崗保安的崗位職責(主要針對未實行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認真執(zhí)行車輛停放收費管理制度，堅持原則，不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù)，做到錢票相符、日清月結(jié)。③認真做好財物的保管工作，防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護車場秩序，保證車輛安全。2.車輛管理規(guī)定(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行使，不得高速行使，不得鳴喇叭，進入停車場時限速5公里/小時以下。(3)月租車停泊固定車位，時租車不得停泊在月租車位，所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍，以免阻塞交通，影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。(4)用戶長期停放在停車場的車輛，必須在停車場辦理定位手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，停在指定位置，并憑牌出入，按月交納停車費。(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”，便于車輛丟失時向保險公司索賠，未買“車輛綜合保險”的，車場不予停放保管。(6)車主將車停放后，應(yīng)關(guān)閉車輛門窗，鎖好車門，勿將貴重物品放在車內(nèi)。(7)嚴禁在停車場內(nèi)吸煙，嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。(8)保持停車場清潔衛(wèi)生，不得在停車場洗車和修車，不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。3.車輛被損的處理規(guī)定(1)當發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時，車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼，暫不放其駛出車場，并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。(2)如果車輛被損壞而未被當場發(fā)現(xiàn)時，車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主，并報告主管及負責人，共商處理辦法。4.車輛被盜的處理規(guī)定(1)車輛在停車場被盜后，由上級主管確認后，立即通知車主，協(xié)同車主向當?shù)毓矙C關(guān)報案。(2)事故發(fā)生后，投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險公司，保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。5.停車場收費管理車輛管理收費要根據(jù)各地物價部門核定的標準執(zhí)行。一般來說，停車場收費的標準與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費標準時應(yīng)根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定，并須報物價部門審核備案。在具體實施時，應(yīng)嚴格按標準進行，分清臨時車，固定車，日保、月保、年保車，杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。(五)清潔衛(wèi)生管理停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小，易臟易亂。因此，停車場的清潔衛(wèi)生管理不容忽視。要設(shè)專職人員，配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂立專職制度、標準、工作程序，嚴格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外，還要有巡邏保潔，并做好檢查監(jiān)督工作。(六)消防管理停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救，實行嚴格管理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作：(1)健全消防組織，明確消防責任。(2)制定消防制度，加強消防意識教育。(3)完善消防設(shè)施，并定期檢查，保證百分之百的完好率。(4)制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防演習(xí)。三、停車場的租賃租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方，按期收取租金的一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活，適用于各種不同的環(huán)境和