物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)務(wù)操作研討會(huì)（下）

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)務(wù)操作研討會(huì)地址：北京京都信苑飯店時(shí)間：2003年8月10號(hào)（下午）北京建誠(chéng)律師事務(wù)所律師鄒功富：今天主要是和大家一起學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)內(nèi)容。這次研究的是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，大家都是物業(yè)管理工作者比較多一些，我是搞實(shí)務(wù)的，不像前幾位同志講理論，我從我們司法實(shí)踐中所碰到的，也就是一些具體的問題來談一下個(gè)人的觀點(diǎn)和看法。我考慮到一個(gè)問題，物業(yè)管理這個(gè)東西恐怕和省市是不太完全一樣的，也許我講的大多是北京市的情況更多一些，如果有不當(dāng)?shù)牡胤酱蠹乙黄鹨娮C一下。第一個(gè)題目，物業(yè)管理糾紛成因類型以及對(duì)策；第二個(gè)是物業(yè)管理承建的法律處理；第三個(gè)物業(yè)管理問題中幾個(gè)熱門話題的探討。物業(yè)管理糾紛的成因類型以及對(duì)策，在現(xiàn)實(shí)生活中我們的物業(yè)管理的糾紛非常多，為什么會(huì)產(chǎn)生這么多糾紛？如何去避免和預(yù)防這些糾紛是一個(gè)很重要的問題。只有認(rèn)真分析這些糾紛的成因，我們才能找出對(duì)策，我根據(jù)我十幾年職業(yè)的情況碰到各種各樣的房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理我歸納成因有幾大類，業(yè)主對(duì)管理的認(rèn)識(shí)不夠，是產(chǎn)生糾紛非常重要的原因，在西方國(guó)家，物業(yè)管理很早就實(shí)施了，在我們中國(guó)大家都知道也可能上個(gè)世紀(jì)90年代才有物業(yè)管理這個(gè)概念。物業(yè)管理對(duì)業(yè)主而言是全新的一個(gè)概念，對(duì)于物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，什么叫物業(yè)管理？以及它怎么樣替我們業(yè)主服務(wù)都沒有這個(gè)認(rèn)識(shí)，這樣沒有物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)再加上物業(yè)管理公司提供的服務(wù)比較特殊。它不像我們商品買賣服務(wù)，我給錢你給我一個(gè)杯子，這杯子是個(gè)有形的東西，我們物業(yè)管理服務(wù)恐怕很難用成型的東西比喻，我們物業(yè)服務(wù)是軟性的和無形的。我們提供的服務(wù)可能業(yè)主看不見，看不見我就認(rèn)為你沒有提供服務(wù)，或者提供的服務(wù)不夠，我作為業(yè)主來講，我心里就不太平衡了。所以這是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠而產(chǎn)生的非常大的糾紛，因?yàn)樵谖覀兟殬I(yè)過程中我們經(jīng)常碰到這樣的情況，業(yè)主提出這樣的問題，我交了錢你給我干什么了？我說你們這個(gè)問題提的很好，但是我們干什么，我說這是不是我們干的，他說是，我說是為什么不給我們錢，這時(shí)候就認(rèn)識(shí)了這個(gè)問題，有時(shí)候提供服務(wù)的內(nèi)容他沒有意識(shí)到，所以業(yè)主的認(rèn)識(shí)是產(chǎn)生糾紛非常大的原因。第二個(gè)原因是業(yè)主的傳統(tǒng)觀念，造成物業(yè)管理另外一個(gè)原因，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)行的住房分配制度，企業(yè)是單位集中，大家都知道我們大型國(guó)有企業(yè)都是一個(gè)企業(yè)建設(shè)一片小區(qū)，我的職工就住在里面去了，小區(qū)是職工住在里面，保衛(wèi)、環(huán)保、保潔、垃圾清運(yùn)、保安，錢是由單位承擔(dān)，小業(yè)主作為住戶來講不掏一分錢，傳統(tǒng)的意識(shí)造成一個(gè)問題，那么就習(xí)慣成自然，我住在這兒那就不應(yīng)該掏這個(gè)錢，我為什么要掏這個(gè)錢，加上我們實(shí)行房地產(chǎn)管理法以后，把房地產(chǎn)全部推向市場(chǎng)，跟傳統(tǒng)業(yè)主的傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生了一個(gè)非常大的沖擊，傳統(tǒng)觀念作怪就造成了物業(yè)糾紛產(chǎn)生。我就碰到這么一個(gè)業(yè)主，我原來房子住的很好，一個(gè)月交幾十元的費(fèi)用，現(xiàn)在你把我的房子拆了，現(xiàn)在交物業(yè)管理費(fèi)幾千塊錢，比我的房子高多了，他這個(gè)想法作為我律師來講是可以理解的，他這個(gè)想法對(duì)不對(duì)呢？按照傳統(tǒng)的理論來講他是對(duì)的，但新的觀念是不對(duì)的。傳統(tǒng)的觀念是造成物業(yè)管理糾紛第二個(gè)原因。第三個(gè)原因是物業(yè)管理法規(guī)的不健全，或者說我們物業(yè)管理法律法規(guī)是滯后的，或者有一些地方自相矛盾，或者有一些地方是沒有可操作性的，我看了看建設(shè)部這幾年所下發(fā)的文件，關(guān)于物業(yè)管理的不是非常多了，這是全國(guó)性的。各省市與各省市情況不太一樣。一個(gè)省市自相矛盾的地方也有不少，事情出了以后，到底怎么操作？這恐怕也是非常大的一個(gè)問題，也就是說物業(yè)管理法律法規(guī)不配套，就變成沒有可操作性。第四個(gè)原因就是我們對(duì)于物權(quán)法律關(guān)系的理論理解的沖突，這句話聽起來比較拗口，物權(quán)法律關(guān)系理解的沖突造成了糾紛產(chǎn)生，大家都知道我們房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理至少存在三個(gè)主體，第一個(gè)是開發(fā)公司，我建了房屋要賣，賣給誰，賣給我們業(yè)主，業(yè)主完了前期有一個(gè)物業(yè)公司，我作為業(yè)主來講，我可能面對(duì)兩個(gè)主體，一個(gè)開發(fā)公司一個(gè)物業(yè)公司，同樣一套房子從開發(fā)公司找到物業(yè)公司，又找到業(yè)主到物業(yè)公司來管理，這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的過程，但是法律過程來講并不簡(jiǎn)單，房子是開發(fā)商建的，開發(fā)商按照物權(quán)法理論，開發(fā)商賣出去房子是你開發(fā)商的，后來賣給我了，房子就變成我了，他是開發(fā)公司，找了一個(gè)物業(yè)開發(fā)公司來管理。這樣搗來?yè)v去中可能出現(xiàn)問題，也許開發(fā)公司賣我房子的時(shí)候有某些問題，我買了以后并不知道情況，或者房子在建設(shè)當(dāng)中我無法知道什么情況，建房以后問題全出來了，房子成型了，這時(shí)候也有可能我找他來了，你是物業(yè)管理，你什么都給我管著了。這樣一來也行成一部分，還有一種情況開發(fā)公司為了售房做了一些承諾，不管這些承諾是真的是假的能不能承諾，這些承諾能不能實(shí)現(xiàn)，我買房的時(shí)候，可能是八千平方米綠地，建完以后只有五千平方米，我心里就不高興了。也就是說這有可能產(chǎn)生糾紛，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，物權(quán)理論理解的沖突，是第四個(gè)原因。第五個(gè)原因，費(fèi)用問題是物業(yè)管理糾紛第五個(gè)問題。物業(yè)管理費(fèi)用有一些東西不是非常確切，可以這么樣說，費(fèi)用的收取是否合理，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，這個(gè)費(fèi)用計(jì)算方式方法是否公平，這些都是小業(yè)主們關(guān)心的問題，物業(yè)管理費(fèi)也好，供暖費(fèi)也好，公用資金也好。第六就是物業(yè)管理企業(yè)自身的問題。物業(yè)管理是個(gè)新的領(lǐng)域，所以有一些開發(fā)公司或者有一些投資商，認(rèn)為物業(yè)管理是個(gè)好差事，所以就紛紛成立了一些物業(yè)管理公司，在北京近兩年成立的物業(yè)公司恐怕幾千家了，物業(yè)管理是一個(gè)專業(yè)性的服務(wù)，從嚴(yán)格的意義上來講，應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)，或者有相當(dāng)?shù)膶I(yè)人員才能成立，剛好我們國(guó)家對(duì)物業(yè)管理資格的審理，目前還是比較滯后的。就造成一個(gè)問題，什么樣的問題，也許有一些物業(yè)管理，管理就管理，不行我就打你，打也是一種管理模式，這種管理模式恐怕不適用現(xiàn)在。專業(yè)人員素質(zhì)問題，是我們物業(yè)管理非常大的瓶頸。這就是我們物業(yè)公司自身的問題。這也是容易產(chǎn)生糾紛的一個(gè)非常大的因素。第七個(gè)原因，是開發(fā)公司遺留的一些問題，我辦了這么多房地產(chǎn)案子，后來有時(shí)候我們?cè)诒本┦?，現(xiàn)在大部分的情況，前期物業(yè)管理都是由開發(fā)公司制定的，或者開發(fā)公司控股的物業(yè)公司管理，也就是說開發(fā)公司對(duì)物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)性，為什么有這個(gè)關(guān)聯(lián)性呢？開發(fā)公司在前期的時(shí)候，可能有一些問題當(dāng)時(shí)不能說明，這就全部交給物業(yè)公司了。也就是說公攤面積的問題，是否合理，我打個(gè)比方，開發(fā)公司承諾的東西沒有兌現(xiàn)，那這些問題都怎么處理，從嚴(yán)格的法律關(guān)系，我這個(gè)和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系，但你當(dāng)時(shí)說的兌現(xiàn)不了，是你開發(fā)公司處理，但開發(fā)公司往往就走人。這個(gè)時(shí)候小業(yè)主就找到物業(yè)公司來了，所以開發(fā)公司遺留的一些問題，可以說是在物業(yè)管理糾紛中占了一定的比重。不是起決定的重要。這是物業(yè)管理糾紛的七大成因。物業(yè)管理糾紛還有幾個(gè)特點(diǎn)，物業(yè)管理糾紛第一個(gè)特點(diǎn)就是它的多樣性，由于我們物業(yè)管理糾紛是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的一種糾紛，由于我們物業(yè)服務(wù)引起的糾紛，或者物業(yè)領(lǐng)域的糾紛，物業(yè)公司管理的范圍非常廣泛，從保安保潔也好，公共設(shè)施的管理也好，到供暖的問題也好，到整個(gè)小區(qū)的治安管理也好，它可以說把人生活相關(guān)的一些內(nèi)容全部可以包括進(jìn)去。這種情況下物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的廣泛，你管的領(lǐng)域多，你出現(xiàn)糾紛的地方也多，這樣糾紛的多樣性就顯得明顯了。這是物業(yè)管理糾紛第一個(gè)特點(diǎn)多樣性。物業(yè)管理糾紛第二個(gè)特點(diǎn)就是延續(xù)性。有些物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)以后，并不是說一天兩天就能解決得了，我打個(gè)比方，開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，房子有裂縫了，開發(fā)公司造成的，后來物業(yè)公司來管理，這個(gè)裂縫問題持續(xù)了三年，業(yè)主說了，你這個(gè)裂縫老不解決，我認(rèn)為這房子有質(zhì)量問題，開發(fā)公司說了，我這個(gè)經(jīng)過合格經(jīng)驗(yàn)，這裂縫不會(huì)影響你房屋正常使用，所以這個(gè)房子我認(rèn)為沒有問題，物業(yè)公司就說了，開發(fā)公司說沒有問題，你得交費(fèi)，業(yè)主說你把這個(gè)問題給我解決。一扯就扯三年。延續(xù)性還體現(xiàn)另一方面，一個(gè)小區(qū)這個(gè)問題沒有完，另一個(gè)問題就出現(xiàn)了，總是在無窮無盡的糾紛中。一個(gè)是某一個(gè)糾紛持續(xù)的時(shí)間特別長(zhǎng)，另一個(gè)就是這個(gè)糾紛沒有完，另一個(gè)糾紛就套上來了。所以具有一定的延續(xù)性。物業(yè)管理糾紛第三個(gè)大的法律特點(diǎn)，就是它的群體性，由于物業(yè)本身是為一個(gè)小區(qū)的業(yè)主來服務(wù)的，一個(gè)小區(qū)我想至少得有個(gè)幾十戶、上百戶、幾千戶，這一個(gè)小區(qū)，你服務(wù)對(duì)象是一個(gè)整體，你進(jìn)入某一個(gè)領(lǐng)域，你在某一個(gè)行當(dāng)發(fā)生糾紛的時(shí)候，你面對(duì)不是一個(gè)業(yè)主，是一個(gè)普通性的問題。我打個(gè)比方，你保安不好，保潔不好，也是一個(gè)樓的保潔不好，那這樓不是住一家，有可能住十戶八戶。這時(shí)候容易成群體性。所以碰到這種時(shí)候，一種人通過法律途徑解決。業(yè)主也聰明，我就不告你，我告你干嘛，這怎么辦？他要來一個(gè)不叫靜坐，也不叫示威。坐在門口等著，你打110也沒辦法。你說妨礙公務(wù)，把我問題解決完再說。所以這種群體性非?？膳?。物業(yè)管理糾紛我分了一下類，從分類來講按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)情況不一樣，我今天主要講按照物業(yè)管理的成因來分類，第一類因?yàn)殚_發(fā)公司遺留問題而產(chǎn)生糾紛。這些糾紛主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是面積，公攤面積。第二個(gè)問題預(yù)算問題引起的糾紛。規(guī)劃問題引起的糾紛，我的小區(qū)規(guī)劃，買房的時(shí)候沒有這個(gè)樓，規(guī)劃怎么改了旁邊多個(gè)樓起來了。因?yàn)橐?guī)劃問題引起的糾紛。再一個(gè)就是建筑工程質(zhì)量所遺留的問題。我剛才舉的裂縫的問題，還有一些別的質(zhì)量問題這也是引起糾紛比較大的問題。再一個(gè)物業(yè)管理用房。北京市物業(yè)管理用房是很明確，不進(jìn)行分擔(dān)的，是由開發(fā)公司付錢承擔(dān)的，業(yè)主說了這房子是物業(yè)公司用途，物業(yè)公司出。這就是第一大類開發(fā)工程遺留問題。第二類是因費(fèi)用引起的糾紛，費(fèi)用引起的糾紛主要那么幾項(xiàng)，第一小項(xiàng)是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而引起的糾紛，物業(yè)管理費(fèi)有時(shí)候我們也在探討這個(gè)問題，物業(yè)管理費(fèi)到底按什么標(biāo)準(zhǔn)收取，不同的小區(qū)可能標(biāo)準(zhǔn)不完全一樣，不同檔次的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，高檔比低檔肯定要高，各省市的情況也不太一樣。再個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的用途，我們小區(qū)業(yè)主提出一個(gè)問題，你物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該用于物業(yè)管理，我怎么知道你用在物業(yè)管理。第三是停車費(fèi)，這也引起糾紛，還有供暖費(fèi)引起糾紛，還有某些專項(xiàng)服務(wù)引起糾紛。還有一些公積金。與費(fèi)用有關(guān)的問題都能產(chǎn)生糾紛，而且非常敏感的。就像地震震中一樣。是距離地表最近的一個(gè)震中。第三個(gè)物業(yè)公司行使管理權(quán)產(chǎn)生的糾紛，你在行使權(quán)利的時(shí)候有可能限制別人，這樣有可能產(chǎn)生糾紛，這個(gè)業(yè)主想這么樣干，我物業(yè)公司說了就不讓你這樣干，那肯定產(chǎn)生糾紛了，所以行使管理也是糾紛一大類，我打個(gè)比方說，因業(yè)主私搭爛建造成的糾紛，因業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失造成的糾紛，我們物業(yè)公司履行職責(zé)的時(shí)候侵犯他人的權(quán)利。再就是物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施，比如現(xiàn)在全民健身計(jì)劃，每個(gè)小區(qū)基本上都有一些體育健身。物業(yè)公司也疏于管理，我玩?zhèn)€單杠甩下來了，容易引起糾紛。第四大類是因服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而引起的糾紛。這里面主要幾小類。第一服務(wù)不及時(shí)。再一個(gè)服務(wù)內(nèi)容減少。我交了物業(yè)管理費(fèi)是10項(xiàng)你提供了8項(xiàng)有2項(xiàng)沒提供。再一個(gè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。這是因服務(wù)而產(chǎn)生的糾紛問題。再一個(gè)其他原因產(chǎn)生的糾紛，這里面比較籠統(tǒng)了，因?yàn)猷徖镪P(guān)系，這兩個(gè)業(yè)主之間是鄰居打起來了，可能產(chǎn)生物業(yè)糾紛，再一個(gè)業(yè)主內(nèi)部產(chǎn)生糾紛。一家兩口鬧離婚干起來了，這也容易產(chǎn)生糾紛。治安事件可能跟物業(yè)公司不沾邊的事也容易產(chǎn)生糾紛。把糾紛的成因分成為五大類。既然有成因了，法律特征也分析了，也分了類，到底這些問題怎么才能避免呢？也就是說避免物業(yè)管理糾紛有什么對(duì)策沒有？我自己也總結(jié)了一下，從法律角度也好，從非法律角度也好，我歸納為十大對(duì)策。第一從前期物業(yè)管理入手，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。這里面大家都知道開發(fā)公司在售房的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)沒有成立以前，有個(gè)前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)成立以后，有業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)公司。這個(gè)問題我認(rèn)為不足以把物業(yè)管理消滅在萌芽狀態(tài)。我結(jié)合我這么多年，我當(dāng)了很多項(xiàng)目的律師，基本上業(yè)主買房的時(shí)候，十個(gè)九個(gè)問了物業(yè)管理的問題。有時(shí)候我就瞎說，瞎想。那天我談這個(gè)問題，我說如果我們大膽推測(cè)一下，如果現(xiàn)在售房的時(shí)候，哪一個(gè)在工程建設(shè)過程中，我讓物業(yè)公司參與一把。我說打個(gè)比方，建設(shè)的時(shí)候讓物業(yè)公司從物業(yè)管理的角度來講，對(duì)整個(gè)小區(qū)建設(shè)，整個(gè)小區(qū)規(guī)范提些意見出來，你稍加注意，這時(shí)候注意稍微改一改就可以了，稍微動(dòng)一動(dòng)就可以了。不能建成了再拆了再改，這不就容易造成糾紛，售房的時(shí)候物業(yè)公司也參與一把，可以解答一下我物業(yè)公司怎么管理，我將來怎么樣管理，我將來有可能達(dá)到什么樣的質(zhì)量我公司達(dá)到什么樣的狀態(tài)？這樣就容易把矛盾分散。這種情況下，小區(qū)的建設(shè)過程中，售房過程中，如果有物業(yè)公司參與這種問題更容易消滅在萌芽狀態(tài)。這個(gè)建議可不可行，我小區(qū)試了一下覺得效果還不錯(cuò)，后來入主的時(shí)候人家什么都沒說，事先我就告訴了我小區(qū)怎么管理，包括我們?cè)趺幢０?，怎么保潔我這樣告訴你。所以這種情況下，后來實(shí)踐證明產(chǎn)生的糾紛非常少。第二個(gè)對(duì)策，做好物業(yè)管理公約的簽訂工作，物業(yè)管理公約是一個(gè)小區(qū)管理的綱領(lǐng)性文件，用我的話來說是小區(qū)的憲法。它是訴訟解決糾紛的重要依據(jù)，現(xiàn)在呢由于物業(yè)管理公約的特殊性，有些開發(fā)公司，或者有些物業(yè)公司，它只是把物業(yè)管理公約公之于眾，或者張貼在非常起眼的地方，或者表明，這種做法固然不錯(cuò)，但是我認(rèn)為從法律上來講，恐怕還有點(diǎn)欠缺。如果說某一個(gè)業(yè)主你違反了物業(yè)管理公約，小區(qū)業(yè)主說這個(gè)我不認(rèn)同，我沒簽任，所以我不認(rèn)同。要避免這種糾紛，我覺得公示其中一部分，我認(rèn)為從避免糾紛的角度來講，一個(gè)非常好的對(duì)策，入主的時(shí)候簽合同物業(yè)就跟你簽字認(rèn)同，我認(rèn)可這個(gè)物業(yè)，你簽約以后，不執(zhí)行，我就拿著公約告你，或拿著公約制約你，我認(rèn)為做好物業(yè)管理公約的簽訂工作，是避免糾紛的一個(gè)非常好的對(duì)策。第三個(gè)對(duì)策，我認(rèn)為加大宣傳力度，增加或增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)。業(yè)主的思想觀念，對(duì)于物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生起到非常重要的作用，業(yè)主的理解支持是避免糾紛的重要方法。怎么樣讓業(yè)主理解我們物業(yè)公司，或者理解我們物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)的范圍，這需要一定的宣傳。如果我們物業(yè)公司發(fā)點(diǎn)文件做點(diǎn)宣傳畫廊，說說物業(yè)公司平時(shí)干什么，這是我黨一向講的思想工作問題，我認(rèn)為宣傳和思想工作對(duì)于避免糾紛起到非常大的作為。第四就是我們收費(fèi)要合理公平，你收費(fèi)的時(shí)候，是老百姓業(yè)主關(guān)心的問題，我就把我收費(fèi)全部透明，其實(shí)我相信任何一個(gè)開發(fā)公司也沒有完全瞎說。任何一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，你與其這樣，還不如把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)依據(jù)公布出來。我收費(fèi)是依據(jù)哪個(gè)文件，建設(shè)部什么問題，北京什么文件。全部共識(shí)，我這標(biāo)準(zhǔn)都是死的。這里面還有一個(gè)支出問題，小區(qū)公司認(rèn)為我們收完錢以后沒有用于物業(yè)管理，或者認(rèn)為你收的錢多了?；蛘哒J(rèn)為收了一年的錢，應(yīng)該兩年來花，應(yīng)該適當(dāng)公開，完全公開是不可能的。所以我認(rèn)為適當(dāng)公開也是一個(gè)對(duì)策。第五個(gè)大的對(duì)策是對(duì)于我們物業(yè)公司要求，應(yīng)當(dāng)樹立服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量。我接觸有些物業(yè)公司跟本身的素質(zhì)有很大關(guān)系，它的觀點(diǎn)是什么？從字面上來講我是物業(yè)管理公司，它強(qiáng)調(diào)是管理，因?yàn)槭枪芾砭陀袡?quán)利。賦予我管理權(quán)了。也有可能我手中可操縱就大了。這時(shí)候就完完全全忽視一個(gè)問題，你的管理也是一種服務(wù)，只不過要求你對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而不是要求你對(duì)業(yè)主本人和本身管理，你從事的物業(yè)管理也是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的一種模式或一種方式，所以我認(rèn)為這個(gè)應(yīng)當(dāng)說是樹立一下服務(wù)意識(shí)，提高我們服務(wù)質(zhì)量，這個(gè)是解決糾紛第五個(gè)大的對(duì)策。第六個(gè)大的對(duì)策是，適當(dāng)增加有償項(xiàng)目，方便小區(qū)業(yè)主，物業(yè)管理服務(wù)可以分為兩大類，第一類物業(yè)管理合同里寫的那么幾項(xiàng)，委托合同里的項(xiàng)目費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中，所以我們物業(yè)公司在從事項(xiàng)目的時(shí)候，是不能收費(fèi)的。所以我們廣大業(yè)主統(tǒng)稱為無收費(fèi)的，或者無償?shù)捻?xiàng)目。第二物業(yè)活動(dòng)中沒有包括的，我們物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒有包括的時(shí)候，我們要收費(fèi)，我們要單獨(dú)找小業(yè)主收費(fèi)，小業(yè)主稱呼為有償服務(wù)項(xiàng)目，如果我們小區(qū)我們物業(yè)公司適當(dāng)增加有償服務(wù)項(xiàng)目，我打個(gè)比方，保潔的問題，送水的問題，送飯的問題。如果這有償?shù)姆?wù)開設(shè)多了，不僅有利于小區(qū)業(yè)主生活方便，同時(shí)對(duì)物業(yè)公司來講也是創(chuàng)收的渠道。所以我認(rèn)為適當(dāng)建設(shè)有償服務(wù)項(xiàng)目方便業(yè)主減少糾紛。第七是物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)或倡導(dǎo)建立社區(qū)文化，便于業(yè)主們互相溝通。第一個(gè)是涉及文化氛圍的問題，一個(gè)是涉及文化活動(dòng)，涉及文化氛圍主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面，一個(gè)是社區(qū)整體精神風(fēng)貌，家庭生活方式及業(yè)主鄰里關(guān)系，社區(qū)文化活動(dòng)我認(rèn)為主要有幾大類，一個(gè)就是比賽，競(jìng)技，各種表演培訓(xùn)，夏令營(yíng)，節(jié)日慶?；顒?dòng)，這都是社區(qū)文化。物業(yè)公司開展這些社區(qū)文化活動(dòng)的時(shí)候，小業(yè)主們非常感激你，同時(shí)也給小業(yè)主們提供了一個(gè)互相溝通的機(jī)會(huì)，我相信這種溝通更利于消除某些業(yè)主的誤會(huì)或者他的偏見，達(dá)到避免物業(yè)管理糾紛的目的。第八個(gè)大的對(duì)策是做好與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通工作，平時(shí)的溝通，可以增加業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的感情，而且有利于減少糾紛。你可以通過電話信件和面對(duì)面的形式談一下，也可以預(yù)定拜訪的模式談一下，這種情況我是親自處理過的，我當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司法律顧問的時(shí)候，我們公司做的也不太好，業(yè)主意見非常大，業(yè)主是對(duì)的，我們物業(yè)公司是不對(duì)的。后來小業(yè)主要告我們，我就過去了到他們家看看，就登門拜訪賠禮道歉，適當(dāng)?shù)臏贤ㄊ墙鉀Q問題很好的方式，這是我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的溝通工作。第九個(gè)對(duì)策應(yīng)當(dāng)妥善處理開發(fā)商的遺留問題，我剛才講了，我們物業(yè)管理糾紛很大成因是開發(fā)公司遺留下來的。你不把開發(fā)公司處理好了。這個(gè)事物業(yè)公司也很難受。你說我把這個(gè)事推給開發(fā)公司也不行。我要不處置這個(gè)關(guān)系，小業(yè)主不干。物業(yè)公司受夾板氣。這邊是開發(fā)公司這邊是小業(yè)主，把你夾在中間難受。所以我認(rèn)為妥善處理開發(fā)公司的遺留問題。我打個(gè)比分說。你出現(xiàn)糾紛了，那么開發(fā)公司跟業(yè)主有可能打起來，那物業(yè)公司就起一個(gè)調(diào)節(jié)作用。所以開發(fā)公司遺留問題怎么處理，客觀的說，我也沒想出非常好的招，比如小區(qū)綠地的問題，說1萬平米綠地，變著變著5千2千，你讓恢復(fù)成一萬，這可能不太現(xiàn)實(shí)，那小業(yè)主不干了。這是不是有一個(gè)變通，你變不到1萬，你拿點(diǎn)錢出來，我這錢用于小業(yè)主的業(yè)余活動(dòng)，適當(dāng)處理開發(fā)公司遺留問題，也有利于避免糾紛。第十個(gè)大的對(duì)策我認(rèn)為是運(yùn)用法律手段來解決糾紛。出現(xiàn)問題的時(shí)候，我認(rèn)為有兩個(gè)方面的含義，一個(gè)是平時(shí)注重自身的保護(hù)，北京市物業(yè)公司都有法律顧問。有什么事的時(shí)候，打個(gè)電話溝通這事怎么辦？這個(gè)恐怕都是對(duì)物業(yè)公司來講至關(guān)重要的。因?yàn)楫吘刮飿I(yè)公司從事物業(yè)管理，我們作為律師是從法律的角度來考慮，我考慮問題是把事情考慮最壞的。第二個(gè)含義就是有些糾紛，如果我談不攏的時(shí)候，或者他跟我談不攏的時(shí)候，那不還有法院?jiǎn)幔磕敲次覀冸p方意見不一致不可怕，我們打官司告狀。我們得有這方面的意識(shí)。也就是說運(yùn)用法律手段處理糾紛，打官司告狀用我的話說是許多辦法的辦法。物業(yè)管理糾紛總結(jié)出來十大對(duì)策，這主要講了四個(gè)大的內(nèi)容，綜合一下物業(yè)管理公司的成因，第二個(gè)物業(yè)管理公司的法律特征，這里面講了三個(gè)特點(diǎn)，第三個(gè)講了物業(yè)管理糾紛的類型，第四個(gè)講了物業(yè)管理糾紛的十大對(duì)策。下面我們講第二個(gè)大的內(nèi)容，就是物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理常見問題的法律處理。我剛才說我是律師，所以我講的問題都是從法律的角度，或者說從實(shí)務(wù)的角度來考慮這些問題，理論上講有可能不太一致，但在實(shí)踐中是行之有效的。在物業(yè)管理過程中經(jīng)常會(huì)碰到這樣那樣的糾紛，這些糾紛可以這么來說?，F(xiàn)在把糾紛分十七種糾紛。第一種現(xiàn)象，就是業(yè)主家被盜，這個(gè)現(xiàn)象在所有小區(qū)都能碰到。由于物業(yè)管理公司具有一定保安的職能，我們物業(yè)管理費(fèi)里有保安費(fèi)，在委托合同里賦予物業(yè)管理公司保安的權(quán)利。所以大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)為，我們的物業(yè)管理公司理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)他們家東西進(jìn)行看管，行使保管保安的功能。我這有這么一個(gè)案例，在2000年的時(shí)候，北京市有一個(gè)小區(qū)，是一個(gè)非常高檔的小區(qū)，業(yè)主家也是比較有錢的人，所以買了一套房子是臨著大街，大街是圍墻，夏天熱，睡覺的時(shí)候開著窗戶睡覺，小偷晚上進(jìn)去把他們家偷了，偷了一個(gè)手表，偷了一萬多塊錢走了，第二天業(yè)主起床看手表沒了，一萬多塊錢沒了。保安了，民警來了，偵查了半天，公安局老抓不到人，公安局這個(gè)案子就算了，在偵查之中，業(yè)主說我交了保安，我物業(yè)管理費(fèi)有保安費(fèi)，你物業(yè)官司沒有盡保安責(zé)任所以你物業(yè)公司應(yīng)該賠償我損失，氣勢(shì)洶洶說我丟了一只手表，丟了一萬多塊錢，你物業(yè)公司應(yīng)該賠給我，猛一聽這句話，道理上來講比較有道理，我找他以后談了一下，從法律上分析這個(gè)問題，他這個(gè)說法是沒有道理的，這類現(xiàn)象法律怎么分析他，我認(rèn)為物業(yè)公司收取的保安費(fèi)，但是這個(gè)保安費(fèi)應(yīng)當(dāng)是維護(hù)小區(qū)的公共秩序，進(jìn)行日常巡邏，而不是用來抓小偷的。保安費(fèi)是收取了，我也配了保安了，但是我這個(gè)保安是維持公共秩序和小區(qū)秩序也沒錯(cuò)，你室內(nèi)被盜跟我這保安費(fèi)有點(diǎn)差別。從法律第二個(gè)觀點(diǎn)，我說你交了保安費(fèi)，你們家一兩百平分米，保安費(fèi)得多少錢，我算了一下幾十塊幾百塊錢，我說保安不是保鏢，如果你請(qǐng)了保鏢24小時(shí)盯著你們家，東西偷走了保鏢有責(zé)任，但我不可能一天24小時(shí)派保安在你們家呆著，在你們家站著，如果你出錢物業(yè)公司給你找兩個(gè)保鏢也可以。所以從法律關(guān)系上來分析，我物業(yè)公司沒有意義來替你業(yè)主看家護(hù)院。我只有義務(wù)來維持秩序，按照規(guī)定我是要進(jìn)行正常的保安治安巡邏這個(gè)沒問題的。我找業(yè)主，我說你為什么一開始不找我們物業(yè)公司報(bào)了110，他說我肯定要找110，我說你對(duì)了。除了你潛意識(shí)找110，而不是找我們物業(yè)公司，刑事犯罪案件不歸我們物業(yè)公司管理，而應(yīng)該是公安局的事。我物業(yè)公司有義務(wù)配合公安部門這是另外一個(gè)問題，但并不是說我物業(yè)公司具有偵破和破案的義務(wù)。所以小業(yè)主氣急敗壞，不行我告你去，我說你告我是你的權(quán)利，你要告我我也愿意奉陪，后來他也沒告，從這個(gè)案例里面得出一個(gè)結(jié)論，他實(shí)質(zhì)上來講，他把保安和保鏢兩個(gè)概念不分。把我們保安，把我們物業(yè)公司跟公安機(jī)關(guān)的職責(zé)弄混淆了第二現(xiàn)象，就是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人生受到傷害的問題。這些傷害或多或少和我們物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)性。在我們北京市有一個(gè)小區(qū)，有一天我們小區(qū)物業(yè)公司在清理下水排污水道，在一個(gè)人行道上，污水井口，物業(yè)公司把井口打開了，人在里面清理，我們物業(yè)公司在一邊設(shè)了一個(gè)牌子。正在施工。我們有一個(gè)小區(qū)業(yè)主拿一張報(bào)紙，邊走邊看，結(jié)果掉下去，他掉下去以后還很好，把身邊的牌子給踢井里去了，一掉進(jìn)去以后，人就碰一點(diǎn)皮，但是這套名貴的西服可能弄破了，爬上來以后直奔物業(yè)公司辦公室大吵，要賠償我西服，還要送我去醫(yī)院，物業(yè)公司不知道怎么回事，馬上把保潔部叫過來，我們是在那清理，但是牌子掉井里去不知道怎么會(huì)事。這種現(xiàn)象小業(yè)主掉進(jìn)以后心理有不平衡的感覺，但是我不能自己找自己我得找個(gè)出氣的地方，找物業(yè)公司我理解他的心情，但是法律上我就不理解，物業(yè)公司賠償他西服送他上醫(yī)院，我憑什么送他去，物業(yè)公司進(jìn)行正常的清理工作，而且設(shè)立標(biāo)志，物業(yè)公司沒有過錯(cuò)的，如果我把井蓋打開了，沒有設(shè)標(biāo)志物業(yè)公司可能有責(zé)任，我設(shè)標(biāo)志了，你自己掉進(jìn)去了，你是一個(gè)成年人，如果是一個(gè)未成年人，所以從法律問題上我們物業(yè)公司沒有錯(cuò)，另外一個(gè)角度來講，你業(yè)主走路的時(shí)候，你應(yīng)當(dāng)看到，我說了一句，不客氣的話，我教我們小孩走路看路，我相信這話你也知道，這么大人走路不看路，這責(zé)任是誰，我認(rèn)為你邊走路邊看報(bào)紙，就沒有盡大走路的義務(wù)，這時(shí)候你找到物業(yè)公司我覺得不對(duì)的。后來這個(gè)事我想到另外一個(gè)問題，物業(yè)公司提示責(zé)任問題，如果說我有時(shí)候考慮這個(gè)問題，這個(gè)事沒什么事了，我們聊天提到這個(gè)問題，如果工作人員疏忽了沒有立一個(gè)標(biāo)志，恐怕我們責(zé)任逃不了了，如果我們經(jīng)常干一些事，要避免這些糾紛，我想我們物業(yè)公司應(yīng)該盡到提示的責(zé)任。第三個(gè)大的常見問題，小區(qū)業(yè)主不正當(dāng)營(yíng)業(yè)問題。由于業(yè)主對(duì)于開發(fā)公司往往有些抱怨，不滿行為，對(duì)物業(yè)公司也有不滿，因此會(huì)產(chǎn)生這樣和那樣的怨氣，也會(huì)產(chǎn)生這樣那樣的行動(dòng)和行為，那么這些行為是否正當(dāng)我不敢說，所以我歸結(jié)為不正當(dāng)?shù)男袨椤Ｔ诒本┯幸粋€(gè)非常大的小區(qū)，其中有一個(gè)樓有兩個(gè)單元，是六層，兩個(gè)單元一個(gè)單元12戶，每一戶從上到下都有裂縫，我說這么大的裂縫怎么從上到下都有，從技術(shù)上我不懂技術(shù)，但是我干這么多年房地產(chǎn)，我認(rèn)為這肯定是有毛病的，肯定有原因，沒有原因不可能裂縫。這個(gè)問題處理以后，當(dāng)時(shí)我是委托北京市檢測(cè)所進(jìn)行檢測(cè)了一下，認(rèn)為這個(gè)房子沒有質(zhì)量問題，裂縫不影響這個(gè)樓的安全，聽了這話我安心多了，不影響安全。要不采取一些什么彌補(bǔ)的方式，我們開發(fā)公司和物業(yè)公司彌補(bǔ)的時(shí)候，業(yè)主不讓進(jìn)門，你既然不讓我修，那這個(gè)問題就慢慢擱著吧。那幫業(yè)主就串通起來了，在小區(qū)張貼一些標(biāo)語(yǔ)，標(biāo)語(yǔ)很難聽的，我們家有大裂縫，開發(fā)商賺黑心錢，物業(yè)公司是走狗什么話都有，就出現(xiàn)一個(gè)問題，我看了標(biāo)語(yǔ)以后，我從法律的角度來講，小區(qū)業(yè)主的做法是欠妥了，心情我可以理解，這個(gè)時(shí)候我們的保安保潔人員把張貼在外面的東西撕掉了。業(yè)主也有聰明的，你不是撕了的嗎？他就從他們家窗戶里從窗戶里往外貼，外面看的一清二楚，而且我們大樓的位置非常好。很多人看，造成很不好的影響。我們說想用高壓水龍頭沖下來，但隔著玻璃怎么也沖不下來。后來我意識(shí)到小業(yè)主行為是一種侵權(quán)行為，所以我當(dāng)時(shí)起訴了，我要求一個(gè)，消除影響，有問題從法律上來講，你有裂縫可以，我不是不給你處理，你可以主張你的權(quán)利，或者你申辯你的理由這沒問題，這是法律賦予你的問題，但是你行使你權(quán)利的時(shí)候要合法，或者你不要侵犯別人的權(quán)利，如果你認(rèn)為開發(fā)公司有問題，物業(yè)公司有問題，你可以通過正常法律途徑，談判也好，起訴也好，政府調(diào)節(jié)也好，這都可以解決問題，他們當(dāng)時(shí)的心情，我花錢幾十萬，這房子不應(yīng)該有裂縫，但出現(xiàn)了怎么辦？我這房子經(jīng)過合法驗(yàn)收的，那也不行，我告完以后，12家拖家?guī)Э?00多口到法庭去了，法庭坐不下，法官很清楚，你們誰是被告，這些人說我們都是被告，那按訴狀上被告上寫的，這12個(gè)人。別的家屬的問題對(duì)不起按照我們法庭的規(guī)則，是旁聽，旁聽?wèi)?yīng)該出示身份證，很多沒有帶，就沒有進(jìn)去。這法官找他們做了一番工作，他們就撕了。后來法院說鄒律師這案子我給你結(jié)了，小區(qū)業(yè)主不正當(dāng)行為，是很頭疼的事。這種情況對(duì)于開發(fā)公司對(duì)于物業(yè)公司聲譽(yù)就造成一種侵犯，從法律上來講分析這個(gè)問題就是不正當(dāng)行為，這是可以起訴的行為。所以這是小區(qū)業(yè)主不正當(dāng)言行的處理。第四個(gè)大的問題，我們不簽物業(yè)管理合同和委托合同的問題。我可以這樣說，基本上每年我們所辦的房地產(chǎn)法律顧問，有些業(yè)主說了你這個(gè)項(xiàng)目不是我找的，我不跟你談，這時(shí)候就出現(xiàn)一個(gè)問題，物業(yè)公司說了我是受開發(fā)公司委托，進(jìn)行物業(yè)管理，你就要跟我簽訂物業(yè)管理合同，你不簽訂怎么辦？法律分析這種行為這種現(xiàn)象非常普遍，從法律上的分析，按照最高人民法院有關(guān)司法解釋，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立以前，這次《物業(yè)管理?xiàng)l例》也是這么規(guī)定的，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒有成立以前，有開發(fā)公司和開發(fā)公司制定的物業(yè)公司來管理，這是一個(gè)規(guī)定，既然是規(guī)定，對(duì)于中華人民共和國(guó)所有的公民都應(yīng)當(dāng)服從，你不能說你不認(rèn)可這個(gè)公司就不服從，我不簽，但法律本身是有強(qiáng)制性，從有關(guān)司法解釋和有關(guān)條例來講，小業(yè)主權(quán)利，他在前期是無權(quán)選擇物業(yè)公司的。現(xiàn)在有一些物業(yè)公司他不簽我也不交費(fèi)，這時(shí)候比較頭疼了，物業(yè)公司說了，你不交費(fèi)我停止服務(wù)也不行，到現(xiàn)在我也沒有想出好的招。如果有什么好的高招可以一起交流交流。我有時(shí)候琢磨，按照正常的法律理論，你不交費(fèi)用，我們是委托被委托的法律關(guān)系，你交錢多干什么事給你提供服務(wù)，你不交錢我就有權(quán)終止這個(gè)合同，或者不給你提供這個(gè)合同，這從法理上沒有問題。但是我把我主張?zhí)岢鰜硪院螅覀兾飿I(yè)公司的經(jīng)理樂了。鄒律師你這個(gè)說法成立我知道，你讓我怎么執(zhí)行。我說這個(gè)問題可能有點(diǎn)不太好執(zhí)行，法律上沒問題，在正常的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中能不能做到？這個(gè)我認(rèn)為這類情況你不簽可以，但是我的服務(wù)不斷，我照樣提供服務(wù)，我提供到一定時(shí)候的時(shí)候，你要不給錢，我就有權(quán)告你。也許大家對(duì)于這一點(diǎn)理解不一樣，我講另外一個(gè)角度考慮，按照我們國(guó)家合同法的規(guī)定來講，合同實(shí)質(zhì)上有書面合同和口頭合同，你不簽書面的委托協(xié)議，你可以不簽，但是實(shí)質(zhì)上你入主了這個(gè)小區(qū)，你接受了我的服務(wù)，我們雖然沒有文字東西，但是我們完完全全是按照這個(gè)合同履行的，我實(shí)質(zhì)上已經(jīng)履行我的物業(yè)管理合同，在履行我們物業(yè)管理職責(zé)，在履行我們的權(quán)限。實(shí)質(zhì)上形成了物業(yè)公司跟業(yè)主是事實(shí)上的合同關(guān)系，只要小區(qū)業(yè)主一入主，事實(shí)合同關(guān)系已成立，不簽訂可以，但是費(fèi)用要交，如果不交費(fèi)用，我就可以告你了。只要拿著有關(guān)證明我提供了服務(wù)，我就可以告你，作為這來講，物業(yè)公司可以打贏的。第五個(gè)大問題，常見的形象是不簽物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)，在北方冬季比較寒冷牽涉到供暖費(fèi)，北京城市常規(guī)的做法，供暖要交納一定的供暖費(fèi)，小區(qū)業(yè)主說我就不給你簽我就進(jìn)去住。還有一種情況我這個(gè)小區(qū)單元沒有太多的人，我可以把整個(gè)樓停了，這種情況可以先放一馬，按北京規(guī)定11月15號(hào)供暖，到3月15號(hào)結(jié)束，你過了3月15號(hào)告他。雖然你沒有簽訂書面協(xié)議，但實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司提供供暖服務(wù)，你是享受這種服務(wù)了，你享受服務(wù)的時(shí)候，物業(yè)公司不能白提供，應(yīng)當(dāng)付費(fèi)的，這類情況只能告他了。第六個(gè)大的現(xiàn)象，就是我們業(yè)主室內(nèi)維修的問題，在我們?nèi)魏我粋€(gè)小區(qū)，我們所有物業(yè)公司都可能碰到這種現(xiàn)象，業(yè)主家里有點(diǎn)什么事找物業(yè)公司說幫我處理一下，這個(gè)現(xiàn)象很正常。在一般情況下，物業(yè)公司都應(yīng)業(yè)主要求都維修，但是我個(gè)人認(rèn)為進(jìn)室維修恐怕要不同情況來對(duì)待，有時(shí)候物業(yè)公司幫忙是幫忙，幫忙之后還不撈好。在北京有一個(gè)小區(qū)，有一個(gè)業(yè)主入主了，入主三年了，室內(nèi)裝修已經(jīng)過了保修期，他找了一個(gè)裝修公司，有一天他暖氣漏水，他就找到物業(yè)公司來了，物業(yè)公司說幫你看看吧。物業(yè)公司人很快就修好，大約過了一個(gè)月又漏水，這一次漏損失很慘了，把家里地板全泡了，這個(gè)業(yè)主覺得心里很不平衡，他突然想起一個(gè)，我的暖氣上個(gè)月物業(yè)公司修過，沒修好，所以它有責(zé)任，要找物業(yè)公司賠償。這時(shí)候這個(gè)事物業(yè)公司覺得冤，要通過法律上分析這個(gè)問題，其實(shí)非常簡(jiǎn)單，第一個(gè)來講，這個(gè)房子不是物業(yè)公司替你裝修的，這個(gè)暖氣漏水，這暖氣質(zhì)量問題也好跟我物業(yè)公司沒有什么關(guān)系，我物業(yè)公司沒有責(zé)任，第二個(gè)來講，我物業(yè)公司上一次維修是依你的要求維修，按照規(guī)定來講，我理所當(dāng)然應(yīng)該收你的費(fèi)用，但我沒有收，修完以后你又漏了，這里面就產(chǎn)生一個(gè)問題，他說是你上次沒修好造成的，我上次修好的，一個(gè)月沒有漏水，一個(gè)月以后又漏了這不是我的問題。這個(gè)時(shí)候在業(yè)主和物業(yè)公司之間明顯存在不同觀點(diǎn)，業(yè)主認(rèn)為你上次沒修好，物業(yè)公司說我上次就不應(yīng)該幫你修，我?guī)湍阈蕹雒砹?。從法律上來講，第一個(gè)我認(rèn)為，物業(yè)公司是依照物業(yè)管理合同的約定來進(jìn)行管理，對(duì)你室內(nèi)暖氣的維修，不包含在物業(yè)管理服務(wù)之類，我沒這個(gè)義務(wù)，就沒這個(gè)責(zé)任替你修，你作為業(yè)主來講，你自己裝修質(zhì)量也好，還是暖氣片也好，不應(yīng)該找物業(yè)公司，你應(yīng)該找裝修公司，或者你找買暖氣的暖氣生產(chǎn)商或暖氣銷售商，從義務(wù)權(quán)利上我沒這個(gè)義務(wù)幫你修，因?yàn)槟銈兗衣┧皇俏椅飿I(yè)公司造成的。這些我認(rèn)為物業(yè)公司是沒有錯(cuò)的。第七個(gè)也跟暖氣有關(guān)系，叫供暖試壓引起的糾紛，在北方一般情況下，供暖以前有一個(gè)試壓的問題，暖氣有一定的壓力，如果不試壓可能會(huì)造成傷害，物業(yè)公司在供暖以前前半個(gè)月供暖試壓，說定語(yǔ)2003年10月20號(hào)試壓請(qǐng)小區(qū)業(yè)主留人，但是這個(gè)事也產(chǎn)生一些糾紛。試壓以后第二天，801的業(yè)主來找物業(yè)公司，說901家漏水，他是801的業(yè)主，是901的業(yè)主漏水，物業(yè)公司就找到901，901門是鎖的，也公司很快跟901的業(yè)主聯(lián)系上，901的業(yè)主沒在這房間住。801樓下業(yè)主要求上一家賠償，901的業(yè)主他就找借口了，他認(rèn)為這個(gè)賠償不應(yīng)當(dāng)是他賠償，而應(yīng)該是物業(yè)公司賠償。我就找到物業(yè)公司談了一下，這很新鮮，你試壓的時(shí)候應(yīng)當(dāng)通知我，說你沒有通知我，所以我沒有聽到你通知，造成這個(gè)損失應(yīng)該由物業(yè)公司，包括801和901的損失都應(yīng)該物業(yè)公司賠償，后來我說我們小區(qū)顯要的地方都要通告，而且我們各個(gè)門洞單元都有通告，他說你沒有通到我本人，我根本沒住這個(gè)小區(qū)，這就產(chǎn)生一個(gè)新的問題，到底我物業(yè)公司通知的時(shí)候，通知到哪個(gè)程度？我才盡到我的通知責(zé)任？按照正常物業(yè)管理情況下，當(dāng)時(shí)我這么想，正常物業(yè)管理的情況來看，我只要通知到我小區(qū)，我張貼了公告，或者我在小區(qū)布告欄里發(fā)出了通知，什么時(shí)候供暖試壓。你不住在這或者沒有看到，這種情況我們物業(yè)公司有沒有責(zé)任？他講你應(yīng)該通知我本人，他也講了他的道理，你應(yīng)該通知我本人，這時(shí)候到底物業(yè)公司通知到哪一步，還是應(yīng)該打電話你們家應(yīng)該留什么什么人。這里面就產(chǎn)生法律的劃分界限。按照我當(dāng)時(shí)的分析，我的觀點(diǎn)認(rèn)為第一個(gè)我物業(yè)公司是正常的物業(yè)管理。我在小區(qū)內(nèi)各單元發(fā)了通告，我物業(yè)公司已經(jīng)盡到了義務(wù)，你小區(qū)業(yè)主知不知道這個(gè)。你說你不住在這個(gè)房子，沒有住在這個(gè)小區(qū)，或者說你出差了，不在小區(qū)不知道這事，這是你小業(yè)主自身的問題。我查了所有的法律法規(guī)，沒有要求我們物業(yè)公司要通知到你本人，或者直接找到你頭上去，這樣物業(yè)公司也太累了。所以我認(rèn)為在這個(gè)案子過程中所有責(zé)任跟物業(yè)公司沒有任何關(guān)系，因?yàn)槭紫任椅飿I(yè)公司盡到行使責(zé)任通知責(zé)任，通知小業(yè)主個(gè)人身上我沒有權(quán)利也沒有義務(wù)知道你干什么，你住不住這個(gè)小區(qū)，或者你是不是在出差怎么著，我沒有這個(gè)義務(wù)，所以在整個(gè)處理過程中，業(yè)主告，告完以后法院和我分析了一下。第八大現(xiàn)象是裝修管理費(fèi)問題，基本上每一個(gè)物業(yè)小區(qū)，特別是初裝修的房子，一般小區(qū)業(yè)主入主的時(shí)候?qū)Ψ课葸M(jìn)行裝修，為了對(duì)于裝修進(jìn)行管理，或者說便于裝修或便于維護(hù)某種利益，所以物業(yè)公司一般都要求小業(yè)主或者裝飾公司交裝修管理費(fèi)，這樣一來也是為了防止小業(yè)主拆改主體樓棟的現(xiàn)象。這里面有一個(gè)案例，我們小區(qū)有一個(gè)王先生，他在裝修的時(shí)候，交了3千塊錢管理費(fèi)，裝修挺順利，有一天物業(yè)公司發(fā)出一個(gè)通告，說10月25號(hào)供暖試壓，裝修工人并沒有看見，就把暖氣卸下來了，舊的卸下來新的沒有裝，吃飯去了。后來要業(yè)主覺得是通知了，通知以后我當(dāng)時(shí)交了三千塊錢，這錢什么錢，寫著裝修管理費(fèi)。從另外一個(gè)角度找物業(yè)公司，你這個(gè)供暖試壓發(fā)出通知了這條道走不通，這物業(yè)公司開的收據(jù)，你開的3千塊錢裝修管理費(fèi)，你應(yīng)當(dāng)形成管理責(zé)任，你應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾公司的行為進(jìn)行管理，包括裝飾公司所有有可能危害全體小區(qū)的利益，是否拆改結(jié)構(gòu)，包括是否影響外觀，正因?yàn)槟銢]有盡到管理責(zé)任，所以造成了裝飾公司在裝修的時(shí)候犯了一個(gè)原則性錯(cuò)誤，把舊的卸下來了，新的沒有裝上去，就吃飯去了，剛好吃飯的時(shí)候試壓，你這沒有盡到管理責(zé)任。你收的是裝修管理費(fèi)，所以他認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)，后來也打到法院去了，從我這塊來講，大家從公正法律分析來講，我認(rèn)為這個(gè)錢，你好心防治人家拆改結(jié)構(gòu)，影響公用設(shè)施，你有裝修管理費(fèi)，既然是管理，顧名思義，你應(yīng)該盡到管理責(zé)任，你這出現(xiàn)問題你不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，裝修管理費(fèi)是否收取，怎么樣收取，這東西我認(rèn)為從法律來講你可以收取，你為了防止這個(gè)東西將來拆改重建。我當(dāng)時(shí)給物業(yè)公司提了個(gè)建議，改個(gè)名別叫管理費(fèi)，你叫成裝修配合費(fèi)也好，裝修押金也好，裝修違約金也好，這不就不承擔(dān)管理責(zé)任了嗎？關(guān)我什么事？所以這就是我們?cè)谑杖≠M(fèi)用的時(shí)候，名稱起的不對(duì)。第九個(gè)問題就是承接管理問題，或者承接費(fèi)問題，我剛才出去的時(shí)候有一位朋友，剛好講的承接費(fèi)，現(xiàn)在就把這個(gè)案例簡(jiǎn)單成熟一下，我們遼寧省地方有一座高檔的地下停車庫(kù)，里面停著一輛非常高低的大奔馳車，有一天從物業(yè)公司對(duì)這個(gè)車是監(jiān)控的，有一天有一個(gè)人進(jìn)去了，用鑰匙把這個(gè)大奔開走了，而且?guī)еā＼噹?kù)有卡一劃就走了，業(yè)主來了看車沒了，就找物業(yè)公司，在這時(shí)候物業(yè)公司每個(gè)月收取600塊錢停車費(fèi)，這時(shí)候就出現(xiàn)一個(gè)問題，你收了600塊錢停車費(fèi)有沒有責(zé)任，這就涉及賠償?shù)膯栴}，這個(gè)問題我剛好跟我講的停車問題不謀而合，我個(gè)人的觀點(diǎn)認(rèn)為，如果說你設(shè)了地下停車場(chǎng)，而且你如果說認(rèn)為你所采取的是一個(gè)正常的車位管理的話，你收了錢，或者收了停車管理費(fèi)，這個(gè)時(shí)候你物業(yè)公司就有責(zé)任，為什么這么說，你雖然說收了停車管理費(fèi)，你就應(yīng)該盡你的管理責(zé)任。也就是應(yīng)當(dāng)盡職。小區(qū)車被盜了被砸了你可能有責(zé)任，但是剛才講的案件比較特殊，是有人拿著鑰匙，而且拿著出門卡，開了門走了。這個(gè)時(shí)候我們作為物業(yè)公司來講，雖然你再怎么盡你的責(zé)任，你是很難分清楚這個(gè)人是小偷還不是小偷。因?yàn)橥＼噲?chǎng)，我作為物業(yè)管理公司，不可能把每一個(gè)車逐一核對(duì)，說這個(gè)車張三的，張三開，你要提車拿你身份證才放行的。我們物業(yè)公司有理由相信你有停車庫(kù)的停車卡，我有理由相信你就是我們業(yè)主，我沒有任何責(zé)任。但是從另外一個(gè)情況，什么樣的情況呢？我們物業(yè)管理公司有人在里面撬車，撬了半天沒把門弄開，撬了半天把門撬開，或者出門沒有卡就出去了，種跡象表明，開車人不是業(yè)主。這種情況下物業(yè)公司是有責(zé)任的。我認(rèn)為如果這不是原先的車主，你撬車的時(shí)候有很大動(dòng)靜，甚至在出門的時(shí)候你沒有出門卡，你橫沖直撞沖出去的，這樣的情況是有的，我們還碰到另外一種情況。有一個(gè)停車場(chǎng)，停車以后，旁邊還有一個(gè)車，這個(gè)車的業(yè)主他的妻子剛往下走，想開車出去，就上車倒，把這個(gè)車撞壞了，物業(yè)公司就把兩邊業(yè)主叫過來，叫過來以后處理這個(gè)糾紛，理所當(dāng)然按照正常的情況這跟物業(yè)公司沒有任何關(guān)系。這個(gè)時(shí)候這個(gè)業(yè)主就說我的車一下?lián)p了好幾萬，他可能賠不起，你物業(yè)公司要賠我，當(dāng)時(shí)保安傻了我憑什么要賠你這個(gè)錢，你收了我停車管理費(fèi)，那么停車管理費(fèi)，你物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡到管理責(zé)任，也就是說你物業(yè)公司在這個(gè)小區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)正常指揮交通，正常指揮車輛行使。我聽了以后我覺得很奇怪，后來我說那么我的停車管理費(fèi)，到底我管什么？如果說他的原因造成車的損失，他在車庫(kù)里倒車，把車撞了，那跟我物業(yè)公司還有責(zé)任，如果從停車管理費(fèi)來講，停車管理到底要盡到哪個(gè)地步，從我的觀點(diǎn)認(rèn)為，停車管理費(fèi)，我只是保管你這個(gè)財(cái)務(wù)，這個(gè)車沒有損壞，沒有丟失，可是這個(gè)車確實(shí)在車庫(kù)里損壞了，我作為物業(yè)公司每一個(gè)業(yè)主一開車，我就要指揮交通，所以我個(gè)人認(rèn)為停車管理費(fèi)這個(gè)概念對(duì)我們物業(yè)公司來講，我認(rèn)為要把停車管理費(fèi)這個(gè)概念取消。我提出一個(gè)觀點(diǎn)，我提出什么樣的觀點(diǎn)，我提供的是車位，我把車位給你的，這車位是我物業(yè)公司給你，你給我錢，你停在這，我不負(fù)責(zé)管理，或者我業(yè)務(wù)公司沒有義務(wù)派保安過來給你放車。為什么這么說，你不但占了我的車為，我是有償提供車位給你使用，你還要我賠這么多錢，我后來采取，我把停車管理費(fèi)也好，包括地下管理費(fèi)都改了，叫車位租賃協(xié)議也好，一碰到管理都改掉。這也是我們慘痛的教訓(xùn)也好，失敗的經(jīng)歷也好。所以我建議大家在座物業(yè)公司要避免這種事情出現(xiàn)，可以把管理費(fèi)改個(gè)名詞，名詞一改法律意義上就不完全一樣了。第十個(gè)糾紛就是我們開發(fā)商免除物業(yè)管理費(fèi)問題，在北京市我碰到好幾起，小區(qū)業(yè)主買房的時(shí)候，開發(fā)公司說了，你買我的房，我房有優(yōu)惠，我免你兩年物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)時(shí)小業(yè)主很高興，那行簽吧。然后合同里寫的非常清楚，買售人入住之日起，兩年免買售人物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)合同這么寫的。物業(yè)公司不干了。物業(yè)公司照收不誤。這業(yè)主就不干了。當(dāng)時(shí)開發(fā)公司承諾我的，免兩年物業(yè)管理費(fèi)，你怎么還收我，物業(yè)公司說了我不知道沒人跟我說這事，誰說要免物業(yè)管理費(fèi)，他怎么能免物業(yè)管理費(fèi)。這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)了，有可能開發(fā)公司跟物業(yè)公司有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，或者一個(gè)老板開的，或者怎么回事，這很正常，如果從嚴(yán)格的法律分析這個(gè)問題，開發(fā)公司，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司收取的，我物業(yè)公司為了提供服務(wù)我理所當(dāng)然收取物業(yè)管理費(fèi)，這是我物業(yè)公司的關(guān)系，你開發(fā)公司在法律上是單獨(dú)的主體資格，是兩個(gè)平等的法律，你是沒有權(quán)利替我免物業(yè)管理費(fèi)，從法律上沒有這個(gè)權(quán)利，我們家不用你干預(yù)這個(gè)事。如果你物業(yè)公司開發(fā)公司要免可以，你開發(fā)公司可以把我相當(dāng)于我兩年的物業(yè)管理費(fèi)，你給我發(fā)到物業(yè)公司來，說白了也免了物業(yè)管理費(fèi)，什么意思作為開發(fā)公司替我交了兩年的物業(yè)管理費(fèi)，從這個(gè)道理上來講，我認(rèn)為還說得過去，你把兩年的物業(yè)管理費(fèi)交給物業(yè)公司也行，所以從法律上來講，我認(rèn)為開發(fā)公司是沒有權(quán)利來免物業(yè)公司的管理費(fèi)。如果你要真免，或者你某種承諾，你開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)掏錢，你把業(yè)主應(yīng)該交的錢掏給物業(yè)公司不就完了嗎？第十一個(gè)問題，開發(fā)公司贈(zèng)送的樓臺(tái)花園問題，有些業(yè)主買房的時(shí)候，開發(fā)公司為了刺激銷售，一層業(yè)主往往在活動(dòng)里有個(gè)承諾，我贈(zèng)送你30平方米的花園，綠地。對(duì)于頂層的業(yè)主我贈(zèng)送你50平米的樓臺(tái)可以使用，而且寫到合同里去了。在我們售房合同里寫得非常清楚，開發(fā)公司買售人30平方米花園，使用權(quán)歸買售人，開發(fā)公司任50平方米樓臺(tái)使用權(quán)歸買售人，開發(fā)公司這個(gè)角度這樣處理沒有錯(cuò)的。這作為刺激消費(fèi)一種手段沒有錯(cuò)，這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)一個(gè)問題了。我們有的業(yè)主，他把花園草坪全部刨了，在下面挖了半米，做了一個(gè)玻璃屏蔽，搭了一個(gè)陽(yáng)光棚，樓臺(tái)的業(yè)主把這一封，就多了一個(gè)廚房，這時(shí)候就出問題了，別的業(yè)主不干了，同樣是我小區(qū)，我一層有的沒有搭，有的搭了。二層三層四層業(yè)主不敢，但是影響了整個(gè)小區(qū)的美化，而且把小區(qū)的綠地全部破壞了，這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)問題了，從物業(yè)管理者的角度來講，物業(yè)公司找他們談了，這個(gè)是你物業(yè)公司管不著我，我這個(gè)是開發(fā)公司贈(zèng)送我的地，贈(zèng)送我的樓臺(tái)使用權(quán)歸我，我愛怎么使用我怎么使用。這個(gè)道理從道理上講也是個(gè)道理，你管人家使用不使用，我買的房子空著，當(dāng)臥室當(dāng)廚房你開發(fā)商管不著一樣的道理。后來我查了很多的法律法規(guī)。在我們建設(shè)部也有文件規(guī)定，包括在我們公約里也有規(guī)定，不準(zhǔn)改變露臺(tái)的性質(zhì)和用途，根據(jù)這一條起訴，物業(yè)管理公約是什么性質(zhì)的法律文件，到底有沒有法律效應(yīng)有沒有約束力，這是1999年事，開了四次論證會(huì)，論證了半年或幾個(gè)月，最后大家基本統(tǒng)一了一個(gè)意見，認(rèn)為這個(gè)案子業(yè)主可能要拆。一拆到執(zhí)行的時(shí)候很困難，法院說我沒法執(zhí)行，我去拆，拆完之后他們家東西多了怎么辦？這也是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，我拆個(gè)陽(yáng)光棚里面東西丟了算誰的，砸了算誰的。后來也是費(fèi)了很大的力拆了。后來經(jīng)過這個(gè)事，從仲裁到執(zhí)行用了一年，這一年中又有幾十戶。從我建議，我們物業(yè)公司有這個(gè)權(quán)利不允許你做，你要做了我就可以把你拆了不讓你建，后來我們就稀里糊涂都拆了。從法律上來講，樓臺(tái)和花園的問題，表面上來講是一個(gè)道理，贈(zèng)送的花園歸我使用，業(yè)主有使用權(quán)這一點(diǎn)我們不干預(yù)，但是從另外一個(gè)角度，業(yè)主使用權(quán)的時(shí)候不能侵犯別人的權(quán)利。你不能說為了行使我的權(quán)利侵犯別人的權(quán)利這從法律上是不允許的，你的露臺(tái)也好，花園也好，你影響了整個(gè)小區(qū)的美觀，因?yàn)榱藙e的業(yè)主整體利益，而且違反了公約的規(guī)定，這要分兩個(gè)不同階段來看，第一確實(shí)有使用前我不否認(rèn)，你應(yīng)當(dāng)按照我們小區(qū)規(guī)劃的，物業(yè)管理公約的規(guī)定來使用，我打個(gè)比方，你綠地種點(diǎn)花種點(diǎn)草我不管你。但你總體符合我綠化綠地的要求，如果你改成陽(yáng)光棚，就超出我的范圍，所以這從這點(diǎn)來講，行使權(quán)利的時(shí)候，是應(yīng)該受到制約的，不能說可以任意行使你的權(quán)利。有的業(yè)主很不講理，開發(fā)公司把使用權(quán)給我了，我就可以隨意怎么改。第十二個(gè)問題，就是業(yè)主內(nèi)部糾紛問題，作為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供服務(wù)，這是天經(jīng)地義的事。但是有時(shí)候業(yè)主內(nèi)部意見不一致，物業(yè)公司很頭疼。兩口子聯(lián)名在我們望京買個(gè)套房，買完之后也沒住。兩口子就自己開公司，有一天這兩口子發(fā)生糾紛了要離婚，爭(zhēng)著控制這房子，男的找到物業(yè)公司跟物業(yè)公司經(jīng)理說，張經(jīng)理這個(gè)房子你給我看住了，沒有我的許可任何人不能進(jìn)，我們物業(yè)公司不知道怎么回事，那你說的有道理，沒有你的許可是不讓進(jìn)。第二天這女的又來了，這房子我們的，沒有我的許可不讓任何人進(jìn)，這時(shí)候張經(jīng)理蒙了不讓進(jìn)，我們經(jīng)理琢磨半天，這兩人什么意思分別找我談。第二天男的來了，女的知道了跑過來，說不讓通知不讓進(jìn)你不是答應(yīng)了嗎？張經(jīng)理說我是答應(yīng)你了？她說你怎么上他進(jìn)來了，這時(shí)候我們張經(jīng)理恍然大悟，這事就難處理了，他們都是業(yè)主，這時(shí)候咨詢我，我說我?guī)湍愠鰝€(gè)餿主意，我有沒這個(gè)義務(wù)，你們兩口子打架管我什么事，從法律上我有這個(gè)義務(wù)，但是不管不合適，我說我作為律師我通知你我沒有這個(gè)義務(wù)，作為朋友關(guān)系你要這么做，也行，這男的不是說不讓進(jìn)了嗎？你買把鎖給我，兩把鑰匙，你拿一把我拿一把，你這鑰匙不開進(jìn)不去。你這女的也買把鎖，我物業(yè)公司再買把鎖三把鎖套上，行了誰也進(jìn)不了進(jìn)，男的說沒有我同意誰不讓進(jìn)，女的也說沒有我同意誰也不能進(jìn)，我把三把鎖一套，誰也進(jìn)不去了。為維持和諧的關(guān)系采取巧妙的關(guān)系對(duì)付。第十三個(gè)問題，在物業(yè)管理過程中容易碰到普遍的現(xiàn)象，交房的時(shí)候，不交物業(yè)管理費(fèi)不給你鑰匙，這個(gè)現(xiàn)象很普遍。從我們整個(gè)管理的模式上來講，開發(fā)公司在交房的時(shí)候，一般由物業(yè)公司參與，而且開發(fā)公司跟物業(yè)開始接管是分不開的。所以在一般的情況下，開發(fā)公司為了省事，就要求物業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)，而且物業(yè)參與售房，這時(shí)候物業(yè)公司為了達(dá)到自己某種收費(fèi)的目的，強(qiáng)制性要求你交物業(yè)管理費(fèi)，不交鑰匙不給你，而且這種現(xiàn)象不少。要是從法律上來分析這個(gè)問題，從道理上物業(yè)公司可能有點(diǎn)道理，你不交錢我不給你鑰匙，但從嚴(yán)格的法律意義分析，這個(gè)事分幾個(gè)層次，我作為買房人所買的是開發(fā)公司的房子，我把錢交給你開發(fā)公司，按照我們合同的規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)將房屋交給我，也就是交房的責(zé)任不是物業(yè)公司而是開發(fā)公司，我們物業(yè)公司參與到房屋交界過程中本身就是多余，這是從法制上來講。第二個(gè)來講，如果說你這個(gè)以我沒有交物業(yè)管理費(fèi)不給鑰匙，除非我們合同里寫的非常清楚，說我不交物業(yè)管理費(fèi)，你不交我房子，有這種約定，否則我認(rèn)為物業(yè)公司沒有這個(gè)權(quán)利，同時(shí)我認(rèn)為物業(yè)公司侵權(quán)了，我作為業(yè)主在交房問題上，物業(yè)公司沒有人們權(quán)利，我只是委托了你管理，你并沒有義務(wù)沒有權(quán)利來制止，拿著我的鑰匙不給我。這是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。從法律上是不合法的。如果要起訴，我可以把開發(fā)公司物業(yè)公司一起告，我錢給了憑什么不給我房子，所以這個(gè)現(xiàn)象雖然普遍，但實(shí)際上是不合法的。第十四個(gè)問題，保修期間的維修費(fèi)，大家都知道按照我們建設(shè)部的文件規(guī)定，商品房交售之日起，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)買房人的房屋有保修，建設(shè)部頒布的兩書里面，保證書里也寫了保修的責(zé)任和維修的責(zé)任，既然是保修按照建設(shè)部的規(guī)定，防水是五年，既然是保修，業(yè)主要出現(xiàn)問題，是義務(wù)來修不用掏錢，就出現(xiàn)兩個(gè)大的問題，第一個(gè)大的問題，我們物業(yè)管理費(fèi)里面。北京市有規(guī)定，同時(shí)維修費(fèi)用還有公共維修資金。有業(yè)主問了我一個(gè)事，既然我房子從剛開始就有保修三年，意味著這個(gè)保修責(zé)任是由開發(fā)公司來承擔(dān)，這種開發(fā)公司來承擔(dān)，物業(yè)公司為什么還收我三年，或者前三年物業(yè)管理費(fèi)保修費(fèi)？你為什么收我，即使出現(xiàn)問題也是開發(fā)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)公司不負(fù)責(zé)建設(shè)公司也負(fù)責(zé)。我們甲方對(duì)乙方也負(fù)責(zé)，當(dāng)時(shí)說了我一愣。后來我查了資料法規(guī)，我們建設(shè)部文件規(guī)定，我們開發(fā)公司保修，這有可能重復(fù)收費(fèi)的問題，表面上每一家?guī)资畨K錢，三年不到100塊錢，可是我小區(qū)大了。我小區(qū)好幾萬戶。這時(shí)候就出現(xiàn)一個(gè)問題，后來為這個(gè)事，我也是從法律上考究了半天，我得出一個(gè)道理，得出一個(gè)什么道理，實(shí)際上這種說法是站不住腳的。也就是說我們開發(fā)公司對(duì)于買房人的保修，實(shí)質(zhì)上來講是對(duì)于業(yè)主某種承諾，也就是給你房子有關(guān)的內(nèi)容，出現(xiàn)問題了我開發(fā)公司負(fù)責(zé)，而我物業(yè)管理費(fèi)維修費(fèi)用是對(duì)整個(gè)小區(qū)公共設(shè)施和公用部位的維修管理，這兩個(gè)費(fèi)用的使用內(nèi)容并不一樣，一個(gè)墻面有什么問題，開發(fā)商負(fù)責(zé)，公用設(shè)施出現(xiàn)問題，是維修基金。從保修來講是有范圍，這范圍很受限制的，維修的角度來講，中間綠地需要維修，有可能整個(gè)小區(qū)的健康設(shè)施，娛樂設(shè)施需要維修，這個(gè)應(yīng)該從整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)中維修費(fèi)中來出。這里面還有一個(gè)問題，公共維修基金，跟大中維修的沖突，有業(yè)主認(rèn)為我交了公共維修基金，按照建設(shè)部維修基金辦法，這筆錢是用于維護(hù)整個(gè)公用設(shè)施維修，我交了公用維修金以后，為什么還要交。如果說開發(fā)公司保修責(zé)任保修完了，而且這個(gè)樓以后出現(xiàn)問題，由公共維修基金來承擔(dān)，保修費(fèi)用是大的維修。而平常小修小補(bǔ)是公共維修基金，對(duì)于若干年以后，三十年五十年房子出現(xiàn)大的問題，這是物業(yè)管理維修費(fèi)用，保修期間維修費(fèi)用的法律分析。第十五個(gè)問題，物業(yè)公司經(jīng)常干的事，物業(yè)公司的罰款問題，我們物業(yè)公司一般行使管理權(quán)挺有意思，你隨便停車我罰款，罰你一百，你隨地吐痰罰你50，你隨地亂扔垃圾罰你300。這個(gè)東西我認(rèn)為從物業(yè)管理公司這個(gè)角度講，這么去做無可厚非，為了行使管理權(quán)，中國(guó)人有可能罰來罰去罰慣了。我們經(jīng)常碰到這樣的事，開車違章，北京交警罰你50，罰你100。我們對(duì)罰款司空見慣，但是我認(rèn)為有一個(gè)問題在里面，物業(yè)公司這種做法實(shí)際上從法律上值不值得推敲我表示懷疑，從嚴(yán)格的法律意義上講，罰款的問題，你可能合理，我作為律師合理不合法，合法不合理，合理合法更好。所以呢就出現(xiàn)理與法的問題，罰款的問題，從道理上有道理的，我為了行使管理權(quán)可以罰款，但是從法律上來講，就沒有這個(gè)權(quán)利，按照法律的規(guī)定，罰款是一種行政行為，其設(shè)定中華人民共和國(guó)行政處罰法規(guī)定，第十五條這么規(guī)定的，行政處罰既有行政處罰全的行政機(jī)關(guān)在法定權(quán)限內(nèi)設(shè)施，有權(quán)利罰款的只有國(guó)家行政機(jī)關(guān)。開車違例，交警執(zhí)行的行政職責(zé)，你物業(yè)公司說白了是企業(yè)，是一個(gè)管理者，你物業(yè)公司沒有行使權(quán)。既然做了，我不能罰款，我罰款違法，那我怎么罰，后來我研究半天我只能這么說，把我們國(guó)家慣用的行政處罰手段，縱向的處理變成橫向的處理，我不叫罰款，我叫違約金行不行，你違章停車，我寫的非常清楚，這行為違約了，我就要收你違約金。這個(gè)完全可以。你隨地吐痰，亂扔雜物，我收你違約金，收你50、20這也是符合法律規(guī)定的。罰款的問題以后少干，違約金可以。這個(gè)是不合法的。第十六個(gè)問題，裝修垃圾引起糾紛，我們物業(yè)公司來講，本意跟裝修垃圾密切關(guān)系，但現(xiàn)實(shí)生活裝修垃圾引起糾紛非常多，我就碰到兩個(gè)維修垃圾。我們有個(gè)小區(qū)物業(yè)公司規(guī)定，小區(qū)的垃圾是早晨5點(diǎn)，下午4定時(shí)清理。你有垃圾要送要房屋門口有一個(gè)垃圾袋你放到那里面去，大部分業(yè)主很自覺，所以定點(diǎn)往里放，有一天有一個(gè)業(yè)主裝修，因?yàn)檠b修垃圾，一般情況不準(zhǔn)跟生活垃圾合放，所以半夜的時(shí)候，把垃圾就放到垃圾收購(gòu)站，就放到路邊上道路中間了，另外一個(gè)業(yè)主騎個(gè)自行車往前走，一下撞到磚頭，摔了個(gè)大跟頭，這時(shí)候一看這個(gè)事，保安正好走過去了，他就跟保安說這個(gè)事，物業(yè)處理這個(gè)事的時(shí)候就有一個(gè)問題，被摔的業(yè)主說物業(yè)公司沒有及時(shí)清理垃圾，導(dǎo)致這個(gè)磚頭把我碰倒了。你物業(yè)公司得賠，物業(yè)公司說我四點(diǎn)剛清理完，11點(diǎn)晚上深更半夜我哪知道。這就打到法院去了，這個(gè)案子處理起來，法院依據(jù)我們國(guó)家民事法，我物業(yè)公司我是有垃圾清理的義務(wù)，我已經(jīng)告知了什么時(shí)候放在什么地方，四點(diǎn)清理完了，清理完了以后不斷放，我不能有一點(diǎn)馬上拿，我沒法那么做，不會(huì)那么做，我物業(yè)公司盡到我的義務(wù)，你業(yè)主找堆放垃圾的人，而且把裝修垃圾放在生活垃圾來了。這時(shí)候業(yè)主也有責(zé)任，你晚上騎車的時(shí)候沒有盡到你的職責(zé)你摔倒了。所以法院是把三家都起訴了，我作為律師業(yè)務(wù)來講，我也可以這么起訴，這么做了以后，法院告訴我，這個(gè)事跟物業(yè)公司沒有關(guān)系，這是裝修垃圾引起的。另外一個(gè)案子我認(rèn)為物業(yè)公司沒有責(zé)任，但是物業(yè)公司輸了。我們有一個(gè)樓是一個(gè)六層樓，有一個(gè)下水道，從頂層到樓下，米個(gè)單位都有，下水道下來以后，我們樓上有個(gè)業(yè)主，都裝修完了，有一天我們樓下第一層一個(gè)業(yè)主，他們家突然臭水橫流，損失很大，因?yàn)槭歉呒?jí)裝修木地板都泡了，這時(shí)候物業(yè)公司來清理，清理完了以后，發(fā)現(xiàn)在他們家馬桶下水道里清理出一堆非常硬的東西，最后化驗(yàn)了是水泥在里面凝固了，后來我們經(jīng)過分析，他們裝修完了，他們?nèi)胫髁?，還有幾家裝修完沒多久，他們沒有用完的水泥通過馬桶沖下去了，就在下面凝固了，就把下面堵了，現(xiàn)在物業(yè)公司找到上面兩家，上面兩家誰都不承認(rèn)，這時(shí)候業(yè)主不干了，我們家不能在這泡著。我泡了半天找誰去。就把物業(yè)公司告了，我認(rèn)為這非常要害的地方，他提出一個(gè)理論或一個(gè)觀點(diǎn)，什么樣的觀點(diǎn)，我被堵塞的，你們物業(yè)公司也有照片，是連結(jié)處堵塞了，不管那個(gè)管子下來，哪個(gè)出來，是進(jìn)入公共設(shè)施的地方，就歸你物業(yè)公司管，那么你物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡到你們責(zé)任，應(yīng)當(dāng)及時(shí)保持疏通，是，按照法律規(guī)定，或《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定是應(yīng)當(dāng)。可這個(gè)樓剛?cè)胱〔坏桨肽?，入主的時(shí)候物業(yè)公司做了通水實(shí)驗(yàn)沒問題，我們也不能每天盯著做不到，后來法院做了判決，這個(gè)責(zé)任就是物業(yè)公司的。所以這個(gè)你沒有盡到你的責(zé)任。你應(yīng)該及時(shí)疏通。所以當(dāng)時(shí)官司輸?shù)姆浅K，我心里很不服氣。通過這個(gè)案例說明一個(gè)問題，裝修垃圾引起的問題比較頭疼。通過這個(gè)官司以后我也明白為什么物業(yè)公司收裝修管理費(fèi)了。第十七個(gè)問題，我們公用設(shè)施上面脫離引起的糾紛，我們有些小區(qū)用的外墻磚。有些外墻磚脫離容易造成人身傷害，我們?cè)?jīng)處理過兩起這樣的案子，而且我們有這么一個(gè)事，我們有一個(gè)開發(fā)單位，他開發(fā)了一個(gè)樓外面用外貼磚，第五個(gè)年頭的時(shí)候外墻磚空了，我們有一個(gè)業(yè)主剛好把車停在離墻比較近的地方，到半夜外墻磚全部脫落，這時(shí)候業(yè)主找開發(fā)公司，開發(fā)公司說外墻磚脫落這事，我已經(jīng)保修完了，這已經(jīng)第五個(gè)年頭了，跟我們沒有關(guān)系，找到物業(yè)公司，物業(yè)公司說跟我們沒有關(guān)系，我哪能知道它掉不掉下來。這樣這個(gè)案子業(yè)主就把開發(fā)公司跟物業(yè)公司請(qǐng)到法院去了，現(xiàn)在正在審理之中，我分析一下開發(fā)公司問題可能不大，我房子已經(jīng)過完了保修期我沒有責(zé)任，作為物業(yè)公司很難脫離責(zé)任，外墻磚是公共區(qū)域，這應(yīng)當(dāng)是我們物業(yè)管理范圍。我們應(yīng)該有定期的維修和維護(hù)，這時(shí)候可能要承擔(dān)一部分的責(zé)任，雖然這個(gè)案子沒有判決。在物業(yè)管理過程中常見的十幾類糾紛的法律分析。我們開始講第三個(gè)大的問題，就是跟我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》有非常大的關(guān)系，在物業(yè)管理過程中幾個(gè)熱門話題的法律探討，因?yàn)橛幸恍┯^點(diǎn)我也不知道對(duì)還是錯(cuò)，物業(yè)管理的問題一直成為一個(gè)焦點(diǎn)的問題，在個(gè)省市恐怕有類似的規(guī)定，廣州福建等也好都有條例規(guī)定，建設(shè)部的名義往下發(fā)。我在說觀點(diǎn)的過程中我絲毫沒有評(píng)擊制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》政策的人，我只是把《物業(yè)管理?xiàng)l例》中我們?cè)谌粘Ｉ钪腥菀着龅降膯栴}，或者有些操作比較困難的問題，有些問題叫笑話也好，在法理上分析一下。第一個(gè)講業(yè)主的概念問題，我相信這一次《物業(yè)管理?xiàng)l例》大家看過了，業(yè)主這個(gè)詞，我翻了翻在不同的地方有不同的解釋，在我們國(guó)家辭海中業(yè)主是這樣定的，產(chǎn)業(yè)的所有人叫業(yè)主。而在英國(guó)牛津法律大辭典上這樣定義的，土地的所有人或享用建筑權(quán)采礦權(quán)以及其他權(quán)利的人，可以看出業(yè)主是跟土地所有前派生權(quán)有關(guān)系的。那么這一次我們的《物業(yè)管理?xiàng)l例》呢下了一個(gè)定義，什么叫業(yè)主，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。跟這個(gè)定義相呼應(yīng)的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》從頭到位都限定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，都是用的業(yè)主這個(gè)概念，我也查了國(guó)家城市房屋強(qiáng)制管理辦法有一個(gè)規(guī)定，它認(rèn)為房屋所有權(quán)人是在房屋權(quán)利人是所有人，也就是我們國(guó)家實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度。我們大家都知道每一個(gè)人買房都有產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)候出現(xiàn)一個(gè)問題，按照我們嚴(yán)格的法律意思這都是我們建設(shè)部的文件規(guī)定，只有我們產(chǎn)權(quán)證上所表明的人才是業(yè)主，房屋所有權(quán)人是業(yè)主是法律規(guī)定，我們國(guó)家產(chǎn)權(quán)登記制度，那就是出現(xiàn)一個(gè)問題，我們產(chǎn)權(quán)證上說明產(chǎn)權(quán)是張三的，張三是業(yè)主，小區(qū)里面產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主，我跟我的父母，我的孩子包括我的配偶按照我們規(guī)定不是業(yè)主呢？你說所有人是業(yè)主，那么不是業(yè)主，那我有沒有必要來遵守我們業(yè)主委員會(huì)做出的規(guī)定，這是法律需要探討的問題。從另外一個(gè)角度來講，還有一種情況，我買了房子以后還沒有辦產(chǎn)權(quán)證，房子我買的沒錯(cuò)，我還沒辦產(chǎn)權(quán)證，雖然我住進(jìn)去了，按照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)登記，但你沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，這房子還不是所有權(quán)人，那你還不是所有人，你還不是業(yè)主，所以這概念上產(chǎn)生了兩個(gè)大的分歧，第一種情況，我的配偶肯定不是業(yè)主，我們?cè)跊]有取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候我也不是業(yè)主。因?yàn)槟愕奈飿I(yè)管理?xiàng)l例寫的非常清楚，是房屋所有權(quán)人。那么這種情況下就出現(xiàn)一個(gè)問題，既然我不是業(yè)主，那是不是我就不用遵守業(yè)主委員會(huì)，或者我沒有義務(wù)去執(zhí)行呢？物業(yè)管理公司物業(yè)管理公約任何情況對(duì)我都不適用，因?yàn)檫@個(gè)東西只有業(yè)主才適用。所以這是我們一個(gè)大的漏洞。在我們北京市的時(shí)候我們認(rèn)為規(guī)定這個(gè)文件使用了新的概念，他加了一個(gè)房屋所有權(quán)人或房屋使用人。我認(rèn)為房屋使用人這個(gè)概念，是非常準(zhǔn)確的，不管你是不是業(yè)主，反正你使用這房子了，你的配偶也好，還是你子女也好，你父母也好這房子在使用，這房子你住了，雖然你沒有產(chǎn)權(quán)證，但是你在用這個(gè)房子，所以我認(rèn)為這個(gè)房屋使用人如果說把業(yè)主的概念進(jìn)一步擴(kuò)充一下，更有利于我們的管理。也就是說你把業(yè)主的概念僅限于房屋的所有權(quán)人，或者說把業(yè)主的概念你可以把它擴(kuò)充到房屋的使用人。所以這個(gè)問題我覺得從司法實(shí)踐里，為什么提這個(gè)問題，我主要從我司法實(shí)踐里提這么一個(gè)問題。我一個(gè)朋友問我這個(gè)問題，我不是業(yè)主，他說我不是房屋所有權(quán)人我不是業(yè)主，這種情況下物業(yè)公司怎么辦呢？《物業(yè)管理?xiàng)l例》是為了規(guī)范物業(yè)管理，你定義法不利于我們物業(yè)公司的管理，我只能管業(yè)主，不能管房屋使用人，造成我們管理上的漏洞。你物業(yè)公司有什么辦法？所以這是我對(duì)于我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主這個(gè)定義的討論。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)和看法，我預(yù)感從我司法實(shí)踐里這有可能要出現(xiàn)。第二個(gè)對(duì)于物業(yè)管理公約法律問題的看法。物業(yè)管理公約里面第一個(gè)問題，就是我們《物業(yè)管理公約》的法律性質(zhì)，物業(yè)管理公約肯定是一個(gè)法律文件，但是到底是一個(gè)什么樣的法律文件，什么性質(zhì)的法律文件，這一次在我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》里沒有規(guī)定。這樣一來形成三種觀點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)谖覀兺新蓭熞埠?，有些律師認(rèn)為公約，是契約，公約是公共的契約。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理公約不是合同，為什么呢？按照合同來講，是我們兩個(gè)人簽訂，我們兩個(gè)雙方當(dāng)事人的意見達(dá)成共同后規(guī)定的權(quán)利義務(wù)叫合同，可是通常物業(yè)管理公約里，約定了一些別的內(nèi)容。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為是特殊的契約，他認(rèn)為物業(yè)管理公約具有契約的特征。和合同的特點(diǎn)，它就是一個(gè)合同，它就是特殊的合同，它當(dāng)事人可以擴(kuò)張到其他人，包括房屋使用人啊，還有你的物業(yè)公司。也就是說什么意思？普通的合同只解決雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，而公約還有別人的權(quán)利和義務(wù)，普通的合同比如財(cái)產(chǎn)問題，公約不光是財(cái)產(chǎn)問題還涉及人生權(quán)問題。所以呢對(duì)于物業(yè)管理公約的法律性質(zhì)，到目前來講，還沒有一個(gè)最終的定論。我剛才跟大家講的，我拆陽(yáng)光棚的時(shí)候，還認(rèn)定了半天物業(yè)管理公約什么性質(zhì)，認(rèn)識(shí)了這么多年，到目前為止我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》里也沒有規(guī)定，公約到底什么性質(zhì)？不知道。這是對(duì)業(yè)主公約第一個(gè)問題。第二個(gè)問題就出現(xiàn)一個(gè)問題，業(yè)主公約到底誰來制定？《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定來講，業(yè)主公約是兩大類一個(gè)叫臨時(shí)業(yè)主公約一個(gè)叫正式業(yè)主公約，這在《物業(yè)管理?xiàng)l例》這么規(guī)定的，臨時(shí)業(yè)主公約，前期物業(yè)管理里有這么一個(gè)說法，按照規(guī)定來講，臨時(shí)業(yè)主公約是由開發(fā)公司來制定，由建設(shè)單位來制定。那么這樣就產(chǎn)生一個(gè)問題，既然是業(yè)主公約，應(yīng)該是業(yè)主之間的一種權(quán)利和義務(wù)的約定，我們兩個(gè)之間，權(quán)利義務(wù)為什么開發(fā)商建設(shè)公司來制定，這法理上不太對(duì)，操作的過程中這樣操作便于操作。但是我認(rèn)為這種制定實(shí)質(zhì)上是對(duì)小業(yè)主某種權(quán)利的剝奪，或權(quán)利的掠奪。如果單純的由一個(gè)跟業(yè)主沒相干的建設(shè)單位制定就不能否認(rèn)有公約公正性的問題。所以這是我們業(yè)主公約到底誰來制定。在我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》只是規(guī)定了一個(gè)臨時(shí)業(yè)主公約，由建設(shè)單位來制定。至于說業(yè)主委員會(huì)成立以后公約怎么制定是業(yè)主大會(huì)來制定。這沒有什么研究的地方，業(yè)主大會(huì)制定公約很正常。至于臨時(shí)業(yè)主公約的制定，我現(xiàn)在提出一個(gè)問題，這種公約是不是完完全全的符合我們國(guó)家法律的公平原則。第三個(gè)大的問題就是業(yè)主公約什么時(shí)候生效，它的生效條件，這在實(shí)務(wù)之中都有很大的探討，在前面業(yè)主公約我的理解是業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一制定，前提是全體業(yè)主同意的時(shí)候。有時(shí)候出現(xiàn)一個(gè)問題，全體業(yè)主簽完字以后生效還是表決以后生效？這是個(gè)問題，還是經(jīng)過政府核定以后生效，現(xiàn)在大部分都要經(jīng)過政府核準(zhǔn)。什么時(shí)候生效，如果業(yè)主大會(huì)制定了一個(gè)公約，我拿草稿出來以后，所有小業(yè)主，400個(gè)業(yè)主說了同意同意都同意。一舉手就完了，就生效，還是舉完手以后簽個(gè)東西才生效？那么在現(xiàn)實(shí)的過程中，我們就碰到這個(gè)問題，有些單位業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，我舉完手多數(shù)業(yè)主同意就行了就生效了，要從嚴(yán)格的法律意義來講，舉手表決這個(gè)方案是議事表決的一種方式，但是這種議事表示從形式上來講欠缺了。如果要是從徹底完全的來講，應(yīng)該還有一個(gè)書面的形式。也就是說你這個(gè)公約表決應(yīng)該是書面東西是同意還是不同意？這個(gè)規(guī)定我認(rèn)為也沒有非常詳盡的規(guī)定，只是經(jīng)過2/3以上業(yè)主同意就生效。這是《物業(yè)管理?xiàng)l例》里規(guī)定。對(duì)于物業(yè)公約里面第四個(gè)值得探討的地方，對(duì)于違反公約的業(yè)主，誰來處理，如何處理。我大會(huì)同意了，但我違反了，誰來處理我呢？這個(gè)時(shí)候有幾種觀點(diǎn)，有些人認(rèn)為由物業(yè)公司處理，你應(yīng)當(dāng)對(duì)違反公約的人進(jìn)行處理。有第二種觀點(diǎn)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，他認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督，物業(yè)管理公約的實(shí)施。這是我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它監(jiān)督實(shí)施，按這個(gè)推理應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行處理。那么那天我就想另外一個(gè)問題，業(yè)主委員會(huì)來處理，那業(yè)主委員會(huì)到底處于什么樣的角色，業(yè)主委員會(huì)怎么處理我，是把我們家空了還是把我們家賣了。所以這個(gè)問題實(shí)質(zhì)上來講將來都得探討，但實(shí)際操作中不太好操作，沒有一個(gè)明確的說法，對(duì)于違反公約到底誰來處罰，怎么樣來處罰？這個(gè)沒有明確，只是由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督實(shí)施，物業(yè)管理公約是不是實(shí)施了，你可以監(jiān)督。但是你不能對(duì)違反公約的行為，你怎么處罰我，你業(yè)主委員會(huì)是不是有這種權(quán)利。從廣大合同法理論來講，我個(gè)人的觀點(diǎn)是什么，如果你違反公約了，所有公約的業(yè)主都可以來處罰你，都也權(quán)利處罰你，這種制約是沒有可操作性。我覺得這不太現(xiàn)實(shí)。所以這是在物業(yè)管理公約里面提出四個(gè)大的懷疑。再一個(gè)就是業(yè)主大會(huì)，法律問題好多要探討，從實(shí)務(wù)來探討，這次大會(huì)，我們從《物業(yè)管理?xiàng)l例》來講，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)，有業(yè)主大會(huì)這一說，但是這個(gè)規(guī)定我認(rèn)為比較籠統(tǒng)，這里面有幾個(gè)問題，至少有三個(gè)問題。你們翻一翻《物業(yè)管理?xiàng)l例》，什么時(shí)候召開業(yè)主大會(huì)，什么時(shí)候召開，是入主50％以上召開，還是整個(gè)小區(qū)入主2/3以上召開，還是整個(gè)產(chǎn)權(quán)證辦完以后才能召開。這各有各的道理。北京市原來有一個(gè)文件規(guī)定，當(dāng)時(shí)是這么規(guī)定的，小區(qū)入住50％以上，或者第一戶入主兩年以后可以成立業(yè)主委員會(huì)，有個(gè)明確的說法。那么我們建設(shè)部的文件規(guī)定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》查了半天也沒查到。反正我現(xiàn)在從我的法律推理來講，我認(rèn)為從這個(gè)條例里面我可以推出兩種時(shí)間可以召開業(yè)主委員會(huì)。一種時(shí)間就是我們所有業(yè)主辦下產(chǎn)權(quán)證以后才能召開，為什么有這種推理，因?yàn)槲覀儭段飿I(yè)管理?xiàng)l例》有規(guī)定，我們說的業(yè)主，你是規(guī)定房屋所有權(quán)人是業(yè)主，你就要按產(chǎn)權(quán)證辦，你必須把所有產(chǎn)權(quán)證辦完以后才是業(yè)主，否則你不是業(yè)主，你不能召開業(yè)主委員會(huì)，這是推理的第一個(gè)。推理的第二個(gè)我認(rèn)為是小區(qū)業(yè)主如果說入主了，達(dá)到2/3以上可以召開，為什么有這種推理呢？因?yàn)樵谖覀兊摹段飿I(yè)管理?xiàng)l例》有個(gè)規(guī)定，對(duì)于業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過2/3以上業(yè)主通過才能生效，這是業(yè)主委員會(huì)起草確定的，所以必須正2/3以上，根據(jù)法律規(guī)定，可以產(chǎn)生兩種推理，你這規(guī)定是不是有點(diǎn)自相矛盾，任何一個(gè)法律的制定不要產(chǎn)異議，或者產(chǎn)生別的想法，合同文字的表示讓產(chǎn)生別的想法，我認(rèn)為這個(gè)合同不是很好的合同，你這個(gè)法律還有值得研究和探討。我們這不僅沒有明確的時(shí)間規(guī)定，這樣造成非常大的問題，到底怎么操作我們這個(gè)東西，業(yè)主委員會(huì)怎么操作下去，時(shí)間都沒有確定怎么操作？即使是沒有規(guī)定，可以按照你的推理，可以得出兩個(gè)不同的結(jié)論，那我認(rèn)為這本身就是一個(gè)矛盾。所以這是在業(yè)主大會(huì)里第一個(gè)問題，什么時(shí)候召開業(yè)主大會(huì)。這值得我們研究和探討。第二個(gè)大的問題就是我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》里面寫了物業(yè)管理區(qū)域劃分的問題。在我們這一次《物業(yè)管理?xiàng)l例》里面對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，是下放到各省市，但是呢？它在里面又加了一個(gè)附加條件，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公用設(shè)施社區(qū)規(guī)模等因素來考慮。這個(gè)時(shí)候如果這么說我要是受聘某一個(gè)開發(fā)公司組建業(yè)主大會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)，我依據(jù)這個(gè)條款我沒辦法劃分物業(yè)管理區(qū)域。第一個(gè)問題誰來劃分，物業(yè)管理區(qū)域的劃分誰來劃分？是我開發(fā)公司來劃分？還是由物業(yè)公司來劃分，還是業(yè)主投標(biāo)表決來劃分。剛才有人咨詢了一個(gè)事，原先是房改房，一個(gè)小區(qū)十棟樓，有的單位買了房改了，這業(yè)主聚集在一塊，我們這9棟樓切除出去，那么這種劃分到底怎么劃分？這是非?，F(xiàn)實(shí)的問題。第二個(gè)劃分什么原則，物業(yè)管理區(qū)域，你是按照小區(qū)規(guī)模的劃分，20萬平米一個(gè)社區(qū)，還是100萬平米的社區(qū)。還是按人口的劃分，按照按業(yè)主的戶數(shù)劃分，還是按建筑面積劃分，我個(gè)人認(rèn)為劃分原則應(yīng)該有三個(gè)大的前提，第一個(gè)有利于物業(yè)管理。如果不有利于物業(yè)管理。那就沒法劃分。第二個(gè)原則應(yīng)該是相對(duì)封閉，配套齊全，功能充分，能獨(dú)立使用。第三個(gè)原則是規(guī)模適中，不能說一個(gè)超社區(qū)，好幾百萬平米，這里面有一個(gè)大的問題，在北京市可能大型社區(qū)比較多，我們有一個(gè)開發(fā)公司從99年開發(fā)到現(xiàn)在開發(fā)大800萬平米米，他一個(gè)人開發(fā)的，那么這個(gè)時(shí)候這800萬平方米，我算了一下接近8萬戶。有一個(gè)物業(yè)公司來管理。我們還有一部分單位，6個(gè)開發(fā)公司，共同開發(fā)一塊。實(shí)質(zhì)上來講是6個(gè)開發(fā)公司，但是規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃，所有的道路市政都是共同的，碰到特殊的劃分。你開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)是一個(gè)大社區(qū)這還好辦一點(diǎn)，我可以100萬平米一個(gè)分，但是6個(gè)開發(fā)公司，從業(yè)主來講，所受的開發(fā)公司對(duì)象也不同。所以這是在業(yè)主大會(huì)第二個(gè)問題。業(yè)主大會(huì)里還提了一個(gè)投票權(quán)的問題。按照我們《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，投票權(quán)應(yīng)當(dāng)跟業(yè)主擁有的住宅面積住宅套數(shù)等因素確定。按規(guī)定來講，那么業(yè)主的投票權(quán)跟擁有的面積有關(guān)系，我認(rèn)為這個(gè)情況我產(chǎn)生一個(gè)問題了。那么我認(rèn)為這個(gè)規(guī)定不利于操作，那么我打個(gè)比方，我們家有200平方米，他們家有100平方米，這兩個(gè)好辦，他們家是120平方米，他們家110平方米。那怎么來劃分呢這個(gè)問題？這是沒法說的問題，而且我認(rèn)為一種規(guī)定客觀來說不僅不利于操作，而且實(shí)質(zhì)上造成了對(duì)于人的歧視。為什么？在某些權(quán)