青島市三地塊市場研判報告

PAGEPAGE508/0208/02青島三地塊研判目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 青島印象 3二、 青島房地產市場 6青島房地產整體市場 6青島房地產板塊分布 9三、 地塊研判 11地塊一：彰化路、東海路地塊 11地塊二：市北區(qū)遼陽路地塊 16地塊三：長沙路地塊 21一、 青島印象青島位于山東半島南端、黃海之濱，海岸線(含所屬海島岸線)總長為8707301/4灣相間，風光秀麗，氣候宜人，是一座獨具特色的海濱城市。106547411316.27265萬人。青島是國家歷史文化名城和風景旅游勝地，中國北方重要的海濱生態(tài)城青島是國家歷史文化名城和風景旅游勝地，中國北方重要的海濱生態(tài)城青島是中國重要的經濟中心城市和港口城市，是山東省最大的經濟體，綜合經濟實力在全國城市中居第10位。青島與長三角、珠三角及環(huán)渤海灣等都市圈有深度的經濟合作和貿易往來，經濟合作關系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經濟核心和外貿窗口。青島港全年列中國第五位、礦石、原油等吞吐量列中國第一位、口岸外向度75%，列中國第一位。青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產業(yè)，是中國的第二大品牌之都。市，旅游大市，2006年，青島旅游業(yè)總收入為325.20億元，約占GDP總量的1/10，2004，2005及2006年均位列中國旅游城市top10。青島是2008年第29屆奧運會帆船比賽舉辦城市，是中國的“帆船之都。 從國際經驗及經濟原理分析來說，奧運會的承辦城市都將面臨一輪的固定資產投資熱潮，也將因此引致GDP“前七后三”的加速增長，其對固定資產投資的年貢獻率大約在10%—20%的范圍內，對GDP的貢獻率大約在1%—3%的范圍內。二、 青島房地產市場青島房地產整體市場2001-2007年青島房地產開發(fā)投資額及其增長率2001-2007年青島房地產開發(fā)投資額及其增長率房地產開發(fā)投資額(億元）3000房地產投資總額（億元）增長率（%）增長率%) 4025003202000240150016010005008000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007年1-10月施工面積繼續(xù)增長、竣工面積相對下滑萬平方米3000025000200001500010000500000

2001-2007年青島施工面積與竣工面積及其增長率

增長率（%）2001 2002 2003 2004 2005200620072001 2002 2003 2004 200520062007年40020000200)400)1-10月房地產施工面積（萬平方米）13735141701764721013236272751029591房地產竣工面積（萬平方米）5322537355226351811365403411施工面積增長率%)31232245191124164182竣工面積增長率%)5141028150277194)39)全市住宅銷售面積略低于06年水平2001-2007年青島市住宅銷售面積萬平方米 增長率（%）7000600050004000

青島市住宅銷售面積 增長

50064006300200PAGEPAGE25市內四區(qū)住宅銷售價格穩(wěn)步上漲，漲幅有所回落，價格漲幅先抑后揚2003-2007年青島市市內四區(qū)成交均價及增長率元平方米 增長率（%）均價（元/平方米）增長率7500 均價（元/平方米）增長率6000

20045003000

160120801500

4002003

2004

2005

2006

2007

00住宅供給有所增加2007年青島市商品住宅供應情況區(qū)域新增供應項目個數(shù)建筑面積（平方米）市南區(qū)8380,157市北區(qū)5172,665四方區(qū)5211,432李滄區(qū)5308,514嶗山區(qū)11751,960城陽區(qū)271,090,685開發(fā)區(qū)20315,558合計813,230,974保障性住房供應體系進一步完善◎廉租住房建設方面，今年受理申請并實施保障的近4,000戶；◎租賃住房建設方面，3,000套租賃住房建設已經全面啟動；◎經濟適用房方面，已經開工在建建筑面積247萬平方米，新開工建筑面積87萬平方米，竣工建筑面積70萬平方米；◎普通商品房方面，施工建筑面積90萬平方米，其中新開工建筑面45萬平方米；竣工建 筑面積20萬平米。市內四區(qū)土地出讓集中在四方區(qū)、市北區(qū)2007年市內四區(qū)住宅、商業(yè)等用地面積分布圖李滄區(qū)13%

市南區(qū)12%

市南區(qū)市北區(qū)23%

四方區(qū)52%2007年青島市市內四區(qū)土地成交情況區(qū)域地塊數(shù)量用地面積（㎡）建筑面積（㎡）住宅、商業(yè)等用地市南區(qū)6122,269.30313,141.35市北區(qū)9228,622.30824,623.00四方區(qū)10505,325.301,179,032.00李滄區(qū)6131,198.50199,313.00合計31987,415.402,516,109.35青島房地產板塊分布大青島的房地產市場由六大板塊組成；不同的板塊資源決定了各個板塊內部主要的住宅產品類型不同。市區(qū)南部板塊：市區(qū)南部板塊：市核心資源和海景資7000-30000，高檔住宅區(qū)。西海岸板塊：包括青島經濟技術開發(fā)區(qū)和膠南市；依托海景資源和本地產業(yè)，產品以多層為主；城市住宅客戶為本地人口，海景住宅有青島和外地客戶；黃島單價區(qū)間：3500-7500、膠南單價區(qū)間：3000-6000；相對獨立的城市住宅市場。膠州灣北部板塊：包括城陽區(qū)和膠州市；依托當?shù)爻鞘匈Y源和青島核心城市資源、產品包括高層、多層以及部分低密度物業(yè)；城陽以青島和本地客戶為主；膠州以本地客戶為主；城陽單價：3500-6000；膠州：2500-4000；城陽：受到青島核心東海岸板塊：價：13000-25000；非9000單價3500-10000；嶗山：高檔景觀住宅市場/即墨：中高檔低密度與普通城市住宅并存市場；青島城市高檔住宅區(qū)。青島北部板塊：包括萊西市和平度市；依托本地城市資源、產品以多層住宅為主，少量低密度；以本地客戶為主；單價區(qū)間：1600-3000；相對獨立的城市住宅市場。小結：07（GDP716％，07GDP6000；居民收入快速增長（償?shù)染幼l件、年輕人新增居住需求、投資需求而產生的購房需求仍保持強勁。展望08年，預計青島商品住宅市場有如下表現(xiàn)：◎保障性住房供應力度進一步加大，整體市場供應量較充足，供不應求的狀況明顯改善；◎整體價格漲幅預計先揚后抑，房價上漲誘因由需求拉動為主轉變?yōu)槌杀就苿訛橹鳎活A計全年漲幅難以超越2007年；◎位于核心位置、地理位置、景觀等條件優(yōu)越的高端住宅項目價格保持堅挺；中低價位樓盤成交所占比重進一步增大；◎投資需求受到抑制，投資需求由短期投機向購房保值和中長期投資轉變；◎市內四區(qū)，尤其是四方區(qū)和李滄區(qū)有望成為新的熱點區(qū)域，城陽區(qū)依然是青島郊區(qū)熱點板塊。三、 地塊研判地塊一：彰化路、東海路地塊 項目認知本項目地塊位于青島市南區(qū)漳化路與東海路的交匯處，緊鄰海邊，占地32畝，容積率0.7，建筑面積14940平方米。項目交通便利、配套完善，沿海往東即為極地海洋世界、青島市嶗山區(qū)石老人國家旅游度假區(qū)，往西距離青島奧帆中心和CBD核心區(qū)域不足兩公里，屬一線沿海觀光地帶，周邊有青島大學、海洋大學等高等教育機構。漳化路、東海路地塊現(xiàn)狀：漳化路、東海路地塊周邊環(huán)境：東海路 四星級酒店周邊別墅周邊高層 周邊市場情況市南區(qū)位于青島版圖南部沿海一帶，面積30.01平方千米，人口約55萬，地理位置極佳，是青島人民政府、市委黨校所在地，是青島的政治經濟中心。市南區(qū)旅游資源豐富，目前青島市范圍內的旅游園區(qū)、名優(yōu)建筑、名人故居等80%在市南區(qū)。從2003年開始，市南區(qū)政府著重發(fā)展旅游經濟，用足用好區(qū)位、奧運和資源優(yōu)勢，突出都市風情和濱海旅游特色，建設以現(xiàn)代都市風光、奧運設施、商業(yè)文化和商務旅游為主的東部旅游購物風景區(qū)；以“紅瓦綠樹、“歐陸風情”濱海觀光風景區(qū)，以此帶動旅游服務、旅游產品等行業(yè)的發(fā)展，盡快形成市南旅游品牌。并逐漸形成以香港中路為中軸線，集政治、文化、商貿、金融、旅游及科研中心區(qū)域。以市政府為核心的香港中路沿線曾經是島城樓市的典范，其房價也在全國房價普遍上漲的大好形式下一路高歌猛進，200715000周邊房地產項目概況：樓盤名稱地理位置開發(fā)商交房時間規(guī)模及物業(yè)類型容積率價格（元/㎡）銀都花園青島市東海中路銀都國際集團有限公司1995年9月12層、多層，別墅（9種戶型/110-256㎡/66棟）—（別墅）17174-39678浪琴園市南區(qū)東海26—1997年聯(lián)排別墅—（別墅）10475-29444麥島金岸青島市嶗山區(qū)東海東路1號魯能仲盛房地產股份有限公司2009年10月31號72.99公頃/別墅、小高層、高層1.7332000（獨）22000（聯(lián)）17000（高層）極地金岸嶗山區(qū)東海東路60號青島極地海洋世界房地產開發(fā)有限公司2008年8月1號商鋪、別墅—21000（聯(lián)）柏麗瀾庭市南區(qū)澳門八路8號青島泰山房地產開發(fā)有限公司—高層1.5131351漳化路、東海路地塊周邊沒有在建的別墅項目，其中銀都花園、浪琴園島金岸項目和極地金岸項目，在項目的地理位置和項目定位上較為相似。重點關注：5“棕櫚島32.93米，其中小麥島面積15萬平方米。擬將該塊土地變更為旅游用地，投資建設度假酒店、商業(yè)娛樂中心、中央公園、會議中心、游艇碼頭等旅游設施。建成之后將強勢沖擊青島娛樂消費市場和投資市場。小結：在青島中心城區(qū)的土地資源日益緊缺的情況下，該地塊位處黃金地段，具有極高的市場價值。而近年來國家對于別墅用地的各種限制政策導致了高端物業(yè)的稀缺，投資客戶急切尋覓投資機會，品質社區(qū)成為市場角逐的焦點。本地塊容積率僅0.7，具有塑造別墅物業(yè)的天然條件。產品建議多層服務式公寓/聯(lián)排別墅/獨棟別墅本項目容積率0.7，臨近海邊，適合建低密度海景住宅該地塊所在區(qū)域屬于青島的高檔居住區(qū)，符合該區(qū)域整體規(guī)劃。價格研判市場比較法項目本項目銀都花園麥島金岸地理位置/交通1099規(guī)模101111規(guī)劃設計1098開發(fā)商品牌1089周邊環(huán)境1099戶型設計1089配套設施10810物業(yè)管理1089合計得分807074權重75%25%銷售單價（元）3864035000（獨棟）32000（獨棟）銷售單價*權重/打分3751080715%，08影響，青島市區(qū)、沿海區(qū)域今年的價格增長率應該保持或略有提升，若08項目獨棟別墅售價=本項目得分×∑（各項目售價×各項目權重/各項目得分）=38640元/㎡項目一年后的獨棟別墅啟動銷售價格為=38640×（1＋15%）=44436元/㎡在青島市場聯(lián)排別墅和獨棟別墅的價格一般相差1萬-1.5萬，因此聯(lián)排別墅的價格建議為：3萬元/㎡。參考周邊公寓價格、多層公寓的稀有性和未來發(fā)展，多層服務式公寓的價格建議為：2.5萬-3萬元/㎡。地塊二：市北區(qū)遼陽路地塊項目認知遼陽路地塊位于市北區(qū)遼陽西路紹興路交叉口，占地50畝，容積率2.0，建筑面積66700平方米。地塊對面為家世界家居廣場，東北方向為在建的富爾瑪名品家具廣場，建成之后將成為青島建材裝飾材料集散地。地塊處中部交通樞紐區(qū)域，2515CBD大。遼陽路地塊現(xiàn)場：周邊環(huán)境： 周邊市場情況2962青島中央商務區(qū)（山東路CBD）規(guī)劃范圍擬定為山東路（兩側）以東、福州路以西、延吉路（兩側）以北、遼陽路（兩側）以南的區(qū)域，總建筑面積將達到500萬平方米。規(guī)劃中的這一區(qū)域將擁有齊全的功能，各種金融商貿、保險、文化娛樂、商業(yè)零售中心、居住社區(qū)、學校和部分行政及公共設施，并將提供靈活多樣的辦公和商業(yè)、居住、休閑、觀光服務。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域寫字樓約占 50％，商業(yè)配套占25％，寓、住宅及其他用途占25％。這里將打造成青島現(xiàn)代化模范城區(qū)和青島最重要的核心商務活動場所。山東路CBD板塊的崛起，帶動了沿線樓盤的銷售價格，其地塊價值凸顯。2007916億元拍得了市北區(qū)西吳家村2508330前海一線樓盤發(fā)展勢頭減弱，而即將興建的 CBD，將為青島樓市提供個新的動力，讓整個樓市呈現(xiàn)均衡向上的態(tài)勢。10年以后，CBD完全建成，青島將徹底改變由南向北檔次遞減的樓市舊格局。周邊房地產項目概況：樓盤名稱建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）價格（元/㎡）項目定位康儲景泰尚都28600（1棟28F高層）4.77二房110.56-145.74均價7000中檔住宅城建TOPTOWN鼎都154000（4棟28F高層）4.80一房38-69二房92-1156600-7500中檔住宅百合花園13128（2棟6F多層）1.54三房118-1427700-9300中檔住宅70007700-9300樓盤價格還有上升空間。結論遼陽路地塊所在區(qū)域交通便利，配套完善。該區(qū)域房價目前僅次于市南區(qū)，區(qū)域形象提升及地塊日漸稀缺將拉升該區(qū)域房價。 產品建議小高層/高層遼陽路地塊占地面積不大，小高層和高層能夠提高土地利用率；區(qū)域住宅多以小高層和高層為主，市場已接受這種建筑形態(tài)；根據(jù)區(qū)域特點可做中檔或中高檔住宅。價格研判住宅項目本項目景泰尚都城建鼎都地理位置/交通1099規(guī)模10811規(guī)劃設計1089開發(fā)商品牌1089周邊環(huán)境10108戶型設計1089配套設施10910物業(yè)管理10910合計得分806975權重40%60%銷售單價（元）784072007000銷售單價*權重/打分42560715%，08影響，青島市區(qū)、沿海區(qū)域今年的價格增長率應該保持或略有提升。若遼陽路地塊在08年底面世，價格預計為：項目售價=本項目得分× ∑（各項目售價 ×各項目權重/各項目得分）=7840元/㎡項目一年后的啟動銷售價格為=7840×（1＋15%）=9016元/㎡商業(yè)項目名稱網(wǎng)點面積（㎡）價格（元/㎡）總建筑面積（㎡）城建鼎都407（上下兩層捆綁）11500（起價）20000康儲山莊網(wǎng)點200-300（單層）26000（均價）4000景泰尚都兩層，整體出售，價格未定。25224800增大的人流量需求出現(xiàn)矛盾。綜合上述兩種因素，建議將底層單層商業(yè)初步定價為：20000—30000元/平方米后期價格根據(jù)市場反應，可采用低開高走的策略，逐步拉升價格，以期獲得最大收益。地塊三：長沙路地塊項目認知長沙路地塊位于青島市嶗山區(qū)長沙路，占地120畝，容積率2.0-2.2,建16-18區(qū)交界處，位置優(yōu)越，未來前景可觀。長沙路地塊現(xiàn)場圖片：長沙路周邊環(huán)境：周邊市場情況389.3423島的“綠肺。嶗山區(qū)著力構建“五個中心、“四型城區(qū)型、旅游度假型、環(huán)境生態(tài)型的新城區(qū)。2004經濟定位，海爾路似乎一夜之間由雞肋路段轉為炙手可熱的片區(qū)。寫字樓、住宅小區(qū)……海爾路的地產開發(fā)從那一刻起，在商與住兩個方向邁開了大步。海爾路的寫字樓有總部經濟和嶗山商務區(qū)兩個概念支撐著；海爾路的住宅則南有海景概念、中部緊鄰青島市區(qū)最大居住區(qū)浮山后。目前，該路段的開發(fā)格局為，南段商務為主，中段居住，北段有待全面開發(fā)。嶗山區(qū)人口較少，人口密度較低，使諸多的商業(yè)操作者一直持謹慎態(tài)4020大道”和“經濟產業(yè)帶11000其東部低密度住宅項目也成為熱點，如頤和星苑、石灣山莊等，價格多2000035000區(qū)域目前多為經濟適用房和村改房項目，距離長沙路地塊最近的可類比項目為麗景苑