市酒店市場分析報告

115/1159.0酒店市場分析9.1整體市場分析考慮到本項(xiàng)目進(jìn)展酒店物業(yè)的可能性，以及以后市場競爭和以后市場進(jìn)展的不確定性因素，本章節(jié)針對沈陽市的酒店市場進(jìn)行了全面的剖析；重點(diǎn)是在四星和五星級酒店（包括準(zhǔn)四、準(zhǔn)五星級酒店）。隨著沈陽市政府積極把握目前進(jìn)展機(jī)遇與國家相應(yīng)振興東北經(jīng)濟(jì)的政策出臺后，沈陽市在東北地區(qū)以至東北亞的都市定位已日漸明確。沈陽市每年舉辦的全國、國際性會議也相應(yīng)增加，為酒店業(yè)帶來了較多機(jī)會。90年代末至新世紀(jì)初，一批五星級、四星級酒店相繼建成或重新改造，并引入了一些國際知名酒店集團(tuán)，包括州際酒店治理集團(tuán)、萬豪及香格里拉集團(tuán)等都紛紛進(jìn)入沈陽酒店市場。這些酒店每年共接待來自全國各地以及20多個國家和地區(qū)的游客或商務(wù)人士。9.2酒店供應(yīng)情況目前，沈陽市星級酒店的數(shù)量是115家，其中1星級至5星級酒店的數(shù)量分不是15家、25家、54家、15家和71家。從數(shù)量上看，沈陽市的酒店以3星級為主導(dǎo)，其次為2星級居多。圖1：沈陽市各星級酒店區(qū)域分布從區(qū)域來看，沈陽的酒店要緊分布在和平、沈河區(qū)和皇姑區(qū)等動比較頻繁的區(qū)域。該3個區(qū)共有80家酒店，占全市總的71%由于本報告的研究重點(diǎn)是在4星級及5星級酒店（包括準(zhǔn)4、級酒店），以下章節(jié)將只討論4星級或以上酒店（下簡稱為高店）的市場表現(xiàn)。圖2：沈陽4星級以上酒店房間數(shù)歷史供應(yīng)情況（1995-2005）9.0酒店市場分析截至到2005年10月，沈陽市共有21家高星級酒店，共提供5,348間客房，其中4星級和5星級酒店提供客房數(shù)分不為3,638和1,810間。在過去11年中，沈陽市共增加了13家4星級和6家5星級酒店，客房數(shù)由1994年的860間上升至2005年5,348間。沈陽市的高星級酒店市場進(jìn)展大致可分為二個時期：第一個時期是1999年往常，第二個時期是1999年之后。第一個時期：在1999年往常，沈陽市并沒有5星級酒店出現(xiàn)，這一時期的4星級酒店規(guī)模一般在200-300間客房，當(dāng)時在4星級酒店中，商貿(mào)酒店不管在規(guī)模或裝修標(biāo)準(zhǔn)上差不多上居首。而且這時期的酒店供應(yīng)量較慢，平均每年增加一家。第二個時期：在1999以后，沈陽市的高星級酒店落成量明顯較快，平均每年增加二家，但這時期落成的高星級酒店規(guī)模較少，新增的4星級平均客房數(shù)只有168間。1999年皇朝萬豪酒店落成，成為沈陽第一家5星級酒店，由萬豪國際酒店治理公司治理。除2002年落成較具規(guī)模的喜來登酒店提供552間客房之外，其余相繼落成的5星級酒店規(guī)模相對較少，平均只有202間客房。表：沈陽市現(xiàn)有的四、五星級酒店情況：9.0酒店市場分析 名稱客房數(shù)量開業(yè)時刻5星級酒店皇朝萬豪酒店4491999沈陽綠島酒店1272000沈陽洲際酒店2722001麗都喜來登酒店5522002拂曉國際酒店2402003凱賓斯基大酒店17020044星級酒店遼寧大廈3991959遼寧鳳凰飯店2001984凱萊大酒店2831995商貿(mào)酒店5881996高登大酒店1801997金都飯店2281998格林大飯店2251998沈陽假日酒店1862000時代廣場大酒店2742001世星國際酒店2002001遼寧政協(xié)會館1062002榮富酒店1202005新世界飯店2611994七寶山飯店1602000三隆中天酒店12820059.0酒店市場分析9.3高星級酒店分布與集中區(qū)域沈陽市位于中國東北部，是遼寧省的省會都市，也是整個東北部地區(qū)所有都市中要緊的商務(wù)活動的目的地之一，沈陽市的酒店物業(yè)也多數(shù)針對會議、商務(wù)等不同需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。圖3：沈陽市高呈星級酒店分布從區(qū)域分布上來看，在目前現(xiàn)有的21家高星級酒店5349客房中，大東區(qū)提供240間，和平區(qū)2994間，皇姑區(qū)705間，沈河區(qū)962，鐵西區(qū)提供320間，蘇家屯區(qū)只提供一家酒店，其客房數(shù)量為127。由此可見沈陽市和平區(qū)可提供的高星級酒店客房數(shù)量所占比例最大，超過50％，酒店分布集中現(xiàn)象十分明顯。沈陽市的五星級酒店除了拂曉國際酒店位于大東區(qū)；綠島酒店位于蘇家屯區(qū)以外，其他的位于青年大街和南京北街上。沈陽市的四星級酒店分布的比較零散，要緊集中在沈陽北站，中華大街，黃河南大街和鐵西區(qū)酒店的區(qū)位及其周邊環(huán)境是決定其定位差異的要緊因素。然而由于本項(xiàng)目研究著重于四星級以上酒店物業(yè)，而沈陽市酒店通常以商務(wù)和會議客戶居多，因此，從單純意義上，能夠認(rèn)為沈陽市酒店要緊以提供商務(wù)和會議相關(guān)服務(wù)為進(jìn)展依托。圖4為沈陽市要緊高星級酒店的集中區(qū)域示意圖9.0酒店市場分析從上圖4能夠看出，沈陽市四星級以上酒店要緊集中在以下地區(qū)：和平區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)沈陽市的高星級酒店要緊分布在和平區(qū)、沈河區(qū)及皇姑區(qū)。區(qū)域的位置與商業(yè)氛圍是重要的分布條件，和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽市兩個要緊的商業(yè)區(qū)，因此能夠看出酒店相應(yīng)的集中在商務(wù)活動比較頻繁的地區(qū)。和平區(qū)和平區(qū)地處沈陽市的中心區(qū)域，是沈陽市要緊的商業(yè)活動的中心區(qū)同時能夠講也是連接沈陽各個區(qū)域的交通樞紐，因此使得此區(qū)域人流相對較大，再加上此區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較多等緣故，導(dǎo)致此區(qū)域酒店數(shù)量較多，是沈陽酒店業(yè)進(jìn)展較早的一個地區(qū)。此區(qū)域高星級酒店聚攏，地區(qū)現(xiàn)有四、五星級酒店10個，總客房數(shù)為2,994間。其中，五星級酒店4個（包括準(zhǔn)5星酒店），總客房數(shù)為1,443間。區(qū)域內(nèi)最早的4星級酒店是建于1994年的新世界酒店，而最早在沈陽出現(xiàn)的5星級酒店也落戶該地區(qū)。另外，和平區(qū)也同時擁有目前在沈陽最具規(guī)模的3家高星級酒店：皇朝萬豪酒店、麗都喜來登酒店和商貿(mào)酒店。表：和平區(qū)四星級以上酒店列表名稱位置星級客房數(shù)量開業(yè)時刻皇朝萬豪酒店青年大街388號5星級4491999沈陽洲際酒店南京北街208號5星級2722001麗都喜來登酒店青年大街386號5星級5522001凱賓斯基大酒店青年大街109號準(zhǔn)5星級1702004新世界酒店南京南街2號4星級2611994商貿(mào)酒店中華路68號4星級5881996金都飯店太原南街189號4星級2281998沈陽假日酒店南京北街204號4星級1862000七寶山飯店十一緯路79-81號4星級1602000三隆中天酒店和平北大街91號準(zhǔn)4星級12820059.0酒店市場分析由于區(qū)域內(nèi)的酒店開業(yè)時刻相對較晚，因此區(qū)域內(nèi)酒店硬件及配套設(shè)施相對較好。從地理位置來看，此區(qū)域內(nèi)的5星級酒店要緊集中在青年大街沿線，此大街是沈陽市要緊的交通樞紐地帶，而4星級酒店則集中在人流量相對較大的太原街。皇姑區(qū)沈陽市的旅游行業(yè)與其它都市相比并不十分發(fā)達(dá)，然而大型的商業(yè)設(shè)施要緊是集中在以和平區(qū)為核心的周邊區(qū)域，而皇姑區(qū)即是如此的一個區(qū)域，皇姑區(qū)內(nèi)的各種商業(yè)設(shè)施比較發(fā)達(dá)，是會議和商務(wù)活動的中心地帶。而且其它輔助性設(shè)施也比較齊備。此區(qū)域內(nèi)最早的酒店是建設(shè)于1959年的遼寧大廈，該地區(qū)現(xiàn)有四星級酒店3家，總客房數(shù)為705間。該區(qū)域也是目前沈陽市連接大型商業(yè)圈最多的一個區(qū)域，目前是沈陽市最有阻礙力的商務(wù)辦公中心區(qū)。目前沈陽市正在啟動CBD的規(guī)劃，距離該區(qū)域僅2.5公里，使得該地區(qū)的地位更為突出。本地區(qū)作為沈陽商務(wù)中心區(qū)，存在大量的商務(wù)需求，該類需求對酒店的位置、環(huán)境、商務(wù)配套設(shè)施、服務(wù)水平等都具有較高的要求，因此推動了區(qū)域酒店向高檔次、國際化的方向進(jìn)展，且在全市具有專門強(qiáng)的競爭力。表：皇姑區(qū)四星級以上酒店列表名稱位置星級客房數(shù)量開業(yè)時刻遼寧大廈黃河南大街105號43991959鳳凰飯店黃河南大街109號42001984政協(xié)會館崇山東路73號41062002此區(qū)域內(nèi)的高星級酒店數(shù)量不多，只有3家，但其中2家集中在黃河南大街一線，周邊商務(wù)氛圍較為濃厚，酒店的檔次與質(zhì)量與和平區(qū)酒店相比，酒店的軟硬件設(shè)施相對較弱。區(qū)域內(nèi)酒店的要緊客源來自于商務(wù)和會議的需求。沈河區(qū)由于此區(qū)域與和平、皇姑兩區(qū)緊密相連，因此地理位置上比較有優(yōu)勢，既是商務(wù)、會議的核心地區(qū)同時也是外國人相對比較集中的區(qū)域。高星級酒店數(shù)量有4家?，F(xiàn)有4個4星級酒店提供總客房962間。表：沈河區(qū)四星級以上酒店列表9.0酒店市場分析名稱位置星級客房數(shù)量開業(yè)時刻凱萊大酒店北站迎賓路32號42831995高登大酒店青年大街52號41801997格林大飯店北站路72號42251998時代廣場大酒店北站路99號42742001沈河區(qū)內(nèi)有四星級酒店4家，且分布集中，3家集中在沈陽市北站附近，另外1家在青年大街，與和平區(qū)酒店相連。9.4酒店入住率和租金狀況沈陽市并不是一個以旅游為主的都市，但作為遼寧省的省會都市，同時也是整個東北地區(qū)的文化、經(jīng)濟(jì)活動中心都市，再加上近年來得到政府的支持，在沈陽舉辦的大型會議會展及商務(wù)考察活動日益頻繁，并帶動整體酒店市場的需求。由于沈陽市的酒店需求要緊來自商務(wù)及會議，而這些活動一般都會集中在每年的3-10月進(jìn)行，因此每年的這段時刻便是酒店業(yè)的旺季，而當(dāng)冬天開始來臨的時侯即每年11-12月是酒店業(yè)的平季，淡季則是1-2月入冬下雪的時期，這一時期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。圖：沈陽市酒店客房平均年入住率變化圖（2000-2005）圖顯示，沈陽市高星級酒店客房入住率在過去五年，除2003年非典期間，年均入住率都在60%以上。從2000年到2003年，沈陽市高星級酒店整體入住率呈下降趨勢，但并不代表酒店業(yè)不景氣，是由于該時期沈陽市酒店數(shù)量增加的速度較快所導(dǎo)致的。這3年間共增加6家高星級酒店，新增客房達(dá)1,650間，是2000年客房數(shù)的5倍。2005年沈陽市5星級和4星級酒店入住率分不為73%和64%。沈陽市目前的5星級酒店平均房價在500元/天，這與其他同等的二線省市相比屬于偏低水平：江蘇、浙江省平均5星級房價為620元/天；天津、山東省為577元/天。9.0酒店市場分析 由于拂曉國際酒店和綠島酒店距離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，因此以較低的價格來吸引客人。2005年，拂曉國際和沈陽綠島的房價分不為430元/天和380元/天；入住率分不是72%和45%。而在市中心的5星級酒店中以喜來登的房價最低、但入住率最高，其最低的協(xié)議價為430元/天，2005年平均入住達(dá)83%，據(jù)了解其在旺季時，入住率更高達(dá)90%。在4星級酒店中，以榮富和商貿(mào)的房價最高，分不為400元/天和390元/天。這兩家酒店均以5星級的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，榮富酒店是在2005年才投入使用的，因此其入住率未能反映實(shí)質(zhì)情況。另外商貿(mào)酒店不管在建設(shè)水平、酒店治理、位置、規(guī)模等方面都比其他同級酒店優(yōu)越，故商貿(mào)酒店能夠在較高的房價下同時獲得較高的入住率,達(dá)70%。9.5各酒店的會議和房間比較為了適應(yīng)沈陽市會議及商務(wù)客人的需求，沈陽市各大酒店對其會議及相關(guān)設(shè)施都作了全面的布置，并不斷加以改善。表：沈陽市現(xiàn)有四五星級酒店會議設(shè)施情況五星級酒店酒店宴會廳及會議室個數(shù)最大會議室情況面積最大人數(shù)層高日租金皇朝萬豪酒店125646008.218,000麗都喜來登飯店117686503.415,000洲際酒店82753503.69,000拂曉國際酒店1088812008.518,000凱賓斯基大酒店66266503.219,500四星級酒店商貿(mào)飯店144295005.611,000遼寧政協(xié)會館5840230510,000時代廣場酒店46375003.39,000凱萊大酒店45514003.28,000高登大酒店46004004.48,000總的來講，沈陽市高星級酒店中缺乏規(guī)格及設(shè)施上都比較理想的會議及宴會廳。各酒店會議室不是層高低，確實(shí)是容納能力有限。目前，以拂曉國際酒店的最大會議室容納量增大，達(dá)1,200人，而該會議室層高也是目前各酒店中最高的達(dá)8.5米。而4星級酒店內(nèi)的會議設(shè)施，不管在規(guī)模、容納量或?qū)痈叩确矫妫话愣急?星級的要差。表：沈陽現(xiàn)有要緊高星級酒店房間情況：酒店房型面積（平方米）房間套數(shù)房間種類皇朝萬豪酒店42—276449間8種麗都喜來登飯店40—188552間12種洲際酒店33—300272間14種拂曉國際酒店37—338240間9種凱賓斯基大酒店35—180170間10種商貿(mào)飯店36—162588間9種榮富酒店40—120120間4種七寶山飯店26—80160間4種凱萊大酒店30—120289間6種高登大酒店25—110289間5種遼寧政協(xié)會館30—130106間4種遼寧鳳凰飯店30—130189間6種格林大飯店28—95185間4種時代廣場酒店32—120274間7種沈陽金都飯店35—120227間5種從客房種類來看，五星級酒店的房間種類可選擇性較多，一般都有8種以上的房型，客房面積也比較大，而在四星級酒店中，除了商貿(mào)酒店有9種房型，房間面積較大外，其他的四星級酒店房型數(shù)量較少，9.0酒店市場分析 只能提供4-7種房型，房間面積也較小小結(jié)五星級四星級三星級數(shù)量61554標(biāo)準(zhǔn)間平均門市價705元/天437元/天310元/天標(biāo)準(zhǔn)間的平均成交價480元/天336元/天190元/天平均入住率73%64%N/A客源75%是商務(wù)客人70%是商務(wù)客人N/A酒店集中區(qū)域青年大街沈陽北站,中華路中華路和文化路以及北站沈陽市五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間平均成交價格為480元/天，平均入住率為73%；四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間平均成交價格為336元/天，平均入住率為64%；三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間平均成交價格為190元/天。沈陽市的四、五星級酒店以吸引商務(wù)客源為主。沈陽市的五星級酒店集中在青年大街沿線；四星級酒店集中在沈陽北站和中華路；三星級酒店集中在中華路、文化路和沈陽北站。9.0酒店市場分析 9.6以后供應(yīng)趨勢分析但依照目前掌握的數(shù)據(jù)，在以后3-5年內(nèi)，共有四星和五星級酒店新增供應(yīng)約13家，提供客房將超過4,300套。其中，可能5星級酒店項(xiàng)目約5個，提供客房約2,700套，占以后新增供應(yīng)的63％。由于其它新酒店項(xiàng)目的供應(yīng)尚未明確其星級標(biāo)準(zhǔn)，另外還會有些酒店處于規(guī)劃之中，因此以后酒店數(shù)量存在低估的可能。在那個地點(diǎn)有必要指出的是，由于酒店市場受政策阻礙較大，存在較多不確定因素，因此除非已明確規(guī)劃，否則其以后供應(yīng)差不多存在不確定性。表：沈陽以后酒店供應(yīng)列表名稱位置開業(yè)時刻星級客房數(shù)量財寶中心酒店沈河區(qū)北站路20075400新恒基國際大廈西順城街20065900皇冠大酒店沈河區(qū)沈陽北站一路N/A5628/200銀信國際酒店和平區(qū)民主路78號2006-075400東北世貿(mào)廣場大酒店沈河區(qū)北站路20085N/A盛華苑酒店沈河區(qū)青年大街165號N/AN/AN/A華銳銅鑼灣廣場酒店沈河區(qū)北站惠工廣場N/AN/AN/A中國女的街酒店渾南新區(qū)N/A5N/A五里河城酒店富麗華大酒店五里河體育場北側(cè)沈河區(qū)敬賓街2008N/AN/AN/AN/AN/A萬豪酒店二期2青年大街N/A5N/A萬怡酒店和平區(qū)太原北街20074N/A領(lǐng)先國際城沈河區(qū)青年大街市委對面20085N/A圖：以后酒店供應(yīng)位置圖9.0酒店市場分析 從圖能夠看出，以后酒店供應(yīng)仍要緊集中在和平、沈河等商務(wù)、會議會展比較集中的區(qū)域，青年大街以后由于商務(wù)氛圍的日漸增長，酒店的以后供應(yīng)也相應(yīng)有所增長。建設(shè)中的皇冠大酒店擬定分二期開發(fā)，其中一期可提供客房628間，二期有200間客房。以后也將有許多現(xiàn)有的酒店重新裝修提高自身檔次，升級為星級或更高星級的酒店。由于奧運(yùn)會分賽場將安排在沈陽市的渾南區(qū)，而此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的酒店數(shù)量比較少，而且由于奧運(yùn)會的需求多偏好于4、5星級的優(yōu)質(zhì)酒店，因此該缺口將要緊集中在4星級及其以上檔次的酒店。沈陽市以后酒店供給的檔次將得到提升，包括財寶、萬怡、皇冠、新恒基等在內(nèi)的國際頂級酒店品牌將接著推進(jìn)其開業(yè)打算，聞名酒店品牌的入市可能將使得沈陽酒店的市場更為國際化，而市場競爭的加劇和對治理水平的依靠將更加明顯。與此同時，有必要指出的是，以上以后酒店供給的統(tǒng)計(jì)更多的依靠于進(jìn)展商所公布的開發(fā)規(guī)劃及檔次定位。然而，酒店物業(yè)的成功開發(fā)同治理集團(tuán)的選擇、內(nèi)外裝修的設(shè)計(jì)和整體運(yùn)營水平關(guān)系緊密，因此以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能最終會與實(shí)際情況有所偏離，特不是在項(xiàng)目的檔次方面。9.7需求趨勢前面章節(jié)分析了沈陽市酒店進(jìn)展的過程，酒店供應(yīng)、分布及入住情況。在此，我們將針對酒店的需求趨勢來進(jìn)行分析，挖掘酒店物業(yè)開發(fā)的阻礙及啟發(fā)。會展帶動旅游沈陽市缺乏高質(zhì)量的旅游資源，因此大部分到沈陽的游客差不多上以商務(wù)或會展為目的。9.0酒店市場分析 據(jù)調(diào)查所得，5星級酒店客源中有73%是商務(wù)客而4星級則略低為70%。沈陽是遼寧省的省會，也是東北三省的中心都市之一，是重要的政治和商業(yè)中心，每年都會定期舉辦各種各樣的大型會展活動，如開發(fā)中國東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)論壇、“東北大振興沈陽要先行”高層論壇、·中韓經(jīng)貿(mào)論壇暨經(jīng)貿(mào)洽談會、亞太經(jīng)合組織（APEC）社會勞動保障高層論壇、第二屆世界華商企業(yè)科技創(chuàng)新合作交流會、英國斯托克港代表團(tuán)洽談會議。2004年沈陽市共舉辦各類會展活動130項(xiàng)，比2003年增加71%。據(jù)專家可能，展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為1:9即展覽館收入1元，相關(guān)收入為9元，服務(wù)配套如酒店、餐飲等行業(yè)因此而受益。不僅為高級酒店會議室提供重要的需求力量，其吸引的國際和國內(nèi)商務(wù)客人也為酒店客房和餐飲帶來新的客戶來源。表：沈陽市2006年大型會議情況2006年沈陽市舉辦的各項(xiàng)大型會議、展覽和活動沈陽制博會-第五屆中國國際裝備制造業(yè)博覽會2006年中國東北國際地坪工業(yè)沈陽展覽會2006年第三屆電力設(shè)備及技術(shù)（遼寧）展覽會暨中國東北第九屆國際電力電工及能源設(shè)備與技術(shù)展覽會2006年第七屆東北國際建設(shè)工程機(jī)械，路橋設(shè)備暨專用車輛展覽會中國東北第七屆國際給排水，水處理技術(shù)設(shè)備及泵閥管道展覽會2006年沈陽世界園藝博覽會9.0酒店市場分析 以后沈陽市承辦的大型國際、國內(nèi)會議以及跨國公司企業(yè)年會將持續(xù)增加，這部分人群對酒店的需求同樣會阻礙和促進(jìn)沈陽市以后酒店業(yè)的進(jìn)展。據(jù)可能，明年的世界園藝博覽會期間會有800萬人參觀，其將為相關(guān)的酒店，餐飲、購物等帶來收入。體育產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)帶動旅游沈陽市素有“體育強(qiáng)市”之稱，經(jīng)常舉辦大型體育賽事。沈陽市現(xiàn)有大小體育場館9,600多個，體育協(xié)會30多個，俱樂部40多個，總量居全國同類都市前列。目前，沈陽被正式列為北京2008年奧運(yùn)會足球項(xiàng)目預(yù)賽都市之一，為承辦好此次國際大賽，市政府?dāng)M新建一座現(xiàn)代化體育場。沈陽不僅體育設(shè)施齊備，而且具有體育消費(fèi)的群眾基礎(chǔ)。沈陽2003年的體育產(chǎn)業(yè)收入達(dá)到了16多億元。每次五里河體育場進(jìn)行足球競賽，其周邊的餐飲、娛樂等消費(fèi)場所，都因此而座無虛席。另外沈陽市目前把進(jìn)展文化產(chǎn)業(yè)擺在了重要的工作日程，確立了以文藝演出業(yè)、電影放映業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)為主體的文化產(chǎn)業(yè)新格局。文化產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠有力的帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。通過舉辦大型文藝演出，在獲得票房收入的同時，也給周邊的餐飲、酒店增添了不小的需求。9.0酒店市場分析 9.7.1國外客源分析圖:1997年—2004年沈陽國際旅游人數(shù)沈陽市旅游業(yè)的外匯收入在遼寧省位居第二位。2004年，全年接待旅游者總?cè)藬?shù)2,845.3萬人次，其中國內(nèi)旅游者2818萬人次，入境旅游27.3萬人次；旅游業(yè)總收入181.3億元人民幣。2004年來沈陽的國際旅游人數(shù)達(dá)到27.3萬，比1997年增加12.1萬,平均年增長為8.7％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，入境旅游客平均在沈陽逗留3天左右。9.0酒店市場分析 表2002年—2003年按國籍前十名國家人數(shù)統(tǒng)計(jì)2002年度2003年度國家及地區(qū)人數(shù)國家及地區(qū)人數(shù)1韓國101,6191韓國93,9492日本49,5152日本23,4743俄羅斯10,9963俄羅斯7,0384美國7,0744美國5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596馬來西亞3,1256德國3,1997德國2,3977馬來西亞1,7288英國1,5038英國1,0509加拿大1,3579泰國1,04910澳大利亞1,31810澳大利亞9999.0酒店市場分析 從上表所示來看，來自韓國和日本的外籍客人占到當(dāng)年總國際旅游人數(shù)的60%以上。日、韓籍的商務(wù)客人因此也成為沈陽高星級酒店的主流客源。為進(jìn)一步加大沈、日、韓的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，市政府每年都會舉辦韓國周和中日經(jīng)濟(jì)文化交流周，相信以后來自日、韓的商務(wù)客人將會接著擴(kuò)大。9.7.2國內(nèi)客源分析2004年來沈陽的國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到2818萬，比1997年增加1487萬,平均年增長為11.3％。圖9:1997年—2004年沈陽國內(nèi)旅游人數(shù)沈陽市鐵路及航空年均客流量：2002年沈陽市的鐵路、公路、飛機(jī)客運(yùn)量分不達(dá)到2863萬人次、3913萬人次、189萬人次，公路和鐵路的運(yùn)輸量比2001年分不增加15.6%和25.17%；2003年盡管受到非典阻礙，客流量仍高居不下。依照最近幾年的資料顯示，在沈陽市接待的國內(nèi)游客中，外省游客所占比重高于省內(nèi)游客。在過夜旅游者中省內(nèi)游客占40%9.0酒店市場分析 左右。從客源分布看，省外客源要緊分布在東北、華北、華東和廣東地區(qū)。居前10位的要緊客源地是北京、黑龍江、山東、吉林、上海、天津、河北、廣東、內(nèi)蒙古、江蘇。北京游客在省外游客中比重最高，達(dá)到沈陽市接待省外游客總量的1/5。同時，天津、長江三角洲、閩南地區(qū)客源增長幅度較大。從旅游目的構(gòu)成上看，以商務(wù)為主，其他依次是觀光、探親訪友、會議、文化科技、體育交流、健康療養(yǎng)和宗教等。通過客源分析能夠看出，來沈游客中，以商務(wù)為目的的公司管理人員占旅游人群的絕大多數(shù)，他們大多會在沈陽停留1天以上，同時具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，會選擇中高檔酒店入住，是擬建項(xiàng)目的要緊目標(biāo)客戶群體。9.8以后酒店業(yè)趨勢分析表：以后酒店供應(yīng)預(yù)測四五星級酒店客房數(shù)2005年5,348間客房間2007年7,816間客房間2005-2007年平均增長率20.9%20109,788間客房間2007-2010年平均增長率7.8%9.0酒店市場分析 圖11：以后酒店供應(yīng)和入住率預(yù)測目前，沈陽市共有高星級酒店21家，客房數(shù)5,348間，平均入住率為65%。到2007年，沈陽市的高星級酒店將會達(dá)到26家*，提供超過7,816間客房，2年間共增加超過2,300間客房，年平均房數(shù)增長率達(dá)20.9%。在這情況下，以后2年沈陽市高星級酒店要維持65%的入住率，每年新增對高星級酒店的需求必須達(dá)25萬人次天3，或年新增需求增長21%。以后需求方面，假設(shè)入住高星級酒店的客群與到沈陽的旅游人增長速度成正比，保守可能2006年的世園會*和2008年奧運(yùn)會*將額外拉動旅游人數(shù)增加約20%左右，因此盡管以后將有大量新增高星級酒店客房供應(yīng)，但需求在預(yù)期的世園會和2008年奧運(yùn)會外力帶動下，2006年和2008年的高星級酒店入住率將提高至68%和76%左右。到目前為止除2008年奧運(yùn)會外，2007到2010再沒有公報其他額外國際性大型活動或展會。假設(shè)2007，2009和20109.0酒店市場分析 年的需求以過往8年的平均年增長的11.3%來增長，2007年整體高星級酒店的入住率將下降到55%，到2010年將回升到61%，但仍比目前低。4因此，在缺乏大型國際性的活動或展覽的拉動下，以后幾年沈陽市酒店業(yè)的竟?fàn)帉ｉT大。9.9對本項(xiàng)目的阻礙過去幾年沈陽市高星級酒店市場的經(jīng)營走勢在上升，平均入住率逐年提高。沈陽市高星級酒店的供應(yīng)量將會在以后2-3年達(dá)到高峰，對整體的酒店業(yè)構(gòu)成一定的壓力。目前在項(xiàng)目周邊10分鐘車程內(nèi)有萬豪，喜來登及在建的萬豪酒店二期和規(guī)劃中的五里河項(xiàng)目，另外還有大民族酒店，對本項(xiàng)目的酒店開發(fā)造成一定約壓力和風(fēng)險。但從地理位置來看，本項(xiàng)目除了靠近機(jī)場近以外，周邊還擁有會展中心和2008年奧運(yùn)會足球分賽場，因此在本項(xiàng)目興建高星級酒店是有一定優(yōu)勢的。從目前項(xiàng)目所在地區(qū)的進(jìn)展情況來看，配套設(shè)施不夠齊全，缺乏商業(yè)氣氛，因此本項(xiàng)目在要建酒店的同時，要盡量爭取把項(xiàng)目整體的配套設(shè)施建設(shè)好，來增加競爭力?？紤]到目前本項(xiàng)目的周邊地區(qū)沒有較好的四星級酒店，因此本項(xiàng)目的酒店部分可考慮興建四星級酒店，以補(bǔ)充這一區(qū)域市場的空白點(diǎn)9.0酒店市場分析 。通過我們實(shí)地考察和市場調(diào)研，目前沈陽市近一半的現(xiàn)有酒店老化，不改變規(guī)劃的前提下所得出的可能。其中三星級酒店尤為突出。酒店會議設(shè)施比較缺乏，不能滿足日益增長的商務(wù)需求。從長期來看，隨著國內(nèi)居民收入和生活水平的不斷提高、外向型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展，沈陽乃至中國旅游業(yè)，商務(wù)活動的進(jìn)展前景十分光明，而2008年奧運(yùn)的舉辦更將會把沈陽的旅游業(yè)推向一個新的層次，酒店業(yè)的需求也將會接著保持旺盛的態(tài)勢。針對目前沈陽市酒店業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀以及迎合以后奧運(yùn)的酒店需求，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的進(jìn)展：第一是鼓舞興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評星級的酒店進(jìn)行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平?，F(xiàn)有酒店的再次升級盡管能夠滿足部分需求，但高星級酒店來迎合奧運(yùn)會競賽的重大缺口照舊不能完全依靠現(xiàn)有酒店設(shè)施來完成，因此在2008年之前新酒店的開發(fā)與建設(shè)，仍將會有良好的需求趨勢，同時在奧運(yùn)之后的3-5年，盡管酒店業(yè)的競爭將會加劇，但品質(zhì)較好、檔次較高，且擁有優(yōu)良性價比的酒店物業(yè)仍將具有較強(qiáng)的市場競爭力?？赡芤院?年內(nèi)沈陽的星級酒店供應(yīng)將大幅增加，星級酒店將不僅集中在和平和沈河區(qū)如此的繁華商務(wù)區(qū)，那些新興商務(wù)集中區(qū)域和距離機(jī)場、會展中心以及奧運(yùn)競賽場館的區(qū)域也將成為興建星級酒店的首選之地。9.10競爭分析為了進(jìn)一步研究本項(xiàng)目是否具備成功開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，我們特不在這一章節(jié)對項(xiàng)目周邊的一些酒店物業(yè)進(jìn)行競爭分析。9.10.1區(qū)域現(xiàn)有競爭分析9.0酒店市場分析 目前離本項(xiàng)目最近的酒店有：2家五星級和2家三星級，分不是麗都喜來登飯店、皇朝萬豪酒店和大民族飯店歌仙大酒店我們選擇了三家具有代表性的酒店作為本項(xiàng)目現(xiàn)有競爭對象：皇朝萬豪酒店、麗都喜來登飯店和商貿(mào)飯店?；食f豪酒店和麗都喜來登飯店距離本項(xiàng)目較近，以商務(wù)型客人為要緊的目標(biāo)客群，由知名的治理公司進(jìn)行治理,與本項(xiàng)目有直接的競爭力度。商貿(mào)酒店由香格里拉集團(tuán)進(jìn)行治理，是目前沈陽市經(jīng)營最好的四星級酒店，考慮到本項(xiàng)目周邊地區(qū)沒有較好的四星級酒店，本項(xiàng)目的酒店部分能夠考慮興建四星級酒店，以彌補(bǔ)區(qū)域市場的空白點(diǎn)，因此我們同時選擇商貿(mào)酒店作為競爭對手.通過研究分析得知本項(xiàng)目周邊的要緊競爭對手，有以下不足：沈陽麗都喜來登飯店沈陽皇朝萬豪酒店沈陽商貿(mào)飯店優(yōu)勢酒店治理公司知名度高；房價在同級不酒店中較為廉價；擁有全市規(guī)模最大、設(shè)施最完備的康體中心豪華作為酒店主體風(fēng)格；最大宴會廳層高較高，整場無柱，裝修豪華。酒店治理知名度高；最大會議廳整場無柱；商貿(mào)飯店各方面設(shè)施都具有較高的水平，特不是在客房方面，其內(nèi)部裝備已接近五星級酒店水平劣勢宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感酒店治理公司己換，服務(wù)水平下降；房價較高康體設(shè)施不夠完善9.0酒店市場分析 喜來登飯店的最大宴會廳相對較小，層高較低，專門容易使人產(chǎn)生壓抑感，會因此而失去一些承辦大型宴會和會議的機(jī)會。另外，喜來登飯店在力求營造溫馨、雅致的氛圍的同時，失去了五星級酒店應(yīng)有的氣派與豪華，這就使其在格調(diào)和檔次上都稍顯遜色?；食f豪酒店在近兩年的經(jīng)營中業(yè)績有下降趨勢。據(jù)行內(nèi)人了解目前皇朝萬豪的治理已不再是由萬豪酒店治理公司來治理，導(dǎo)致服務(wù)水平下降。商貿(mào)飯店的康體設(shè)施不夠完善。沈陽皇朝萬豪酒店項(xiàng)目概況9.0酒店市場分析 酒店位置：沈陽皇朝萬豪酒店位于沈陽市和平區(qū)青年大街388號，毗鄰使館區(qū)，與外資企業(yè)辦公區(qū)及國際會展中心相鄰。距沈陽國際機(jī)場15公里，乘車需15分鐘，到市中心及火車站也僅需15分鐘的車程。酒店治理：沈陽皇朝萬豪酒店是萬豪國際集團(tuán)在中國大陸的第一家以萬豪命名的酒店，也是沈陽第一家五星級酒店，由揚(yáng)子集團(tuán)與北方航空公司興資11億元建立，于1999年開業(yè)。酒店規(guī)模：酒店樓高25層，共有客房449間（套）。通標(biāo)間面積達(dá)38平方米，設(shè)有商務(wù)樓層、非吸煙樓層，部分客房配有廚房設(shè)施；商務(wù)樓層擁有東北最大的行政酒廊，被稱為“皇家式貼身護(hù)身符”。酒店差不多配套設(shè)施：大堂及大堂吧大堂舉架相對較高，頂層直達(dá)酒店3樓。9.0酒店市場分析 ·萬豪宮中餐廳萬豪宮中餐廳位于酒店2層，大廳可擺放12個散臺，容納48人，除大廳外，還設(shè)有21間貴賓包房，每間可擺放一張10—12人臺，供小型宴會、商務(wù)晚宴使用。·萬豪咖啡廳與西餐廳萬豪咖啡廳位于酒店1層，兼具咖啡廳與西餐廳的功能。餐廳可容納176人同時就餐，廳內(nèi)另設(shè)有2個小型會議室，分不可容納6人和14人?！ぞ瓢伞鸢膳c898雪茄吧皇朝萬豪酒店的酒吧位于酒店2樓，可容納60人，于晚間營業(yè)，提供各種雞尾酒，每晚有外國樂隊(duì)的現(xiàn)場表演以及調(diào)酒師的花式調(diào)酒表演。898雪茄吧位于酒店1樓，是皇朝萬豪酒店的特色賣點(diǎn)之一，環(huán)境滿意，為客人提供了品嘗雪茄的場所。·御門鐵板燒御門鐵板燒位于皇朝萬豪酒店2樓，每日提供午餐和晚餐，要緊經(jīng)營日本傳統(tǒng)料理和極品鐵板燒?！た刁w中心康體中心位于酒店5樓，其娛樂及休閑設(shè)施包括室內(nèi)游泳池、斯諾克臺球、乒乓球、桑拿浴和蒸汽浴、健身室和美容9.0酒店市場分析 美發(fā)中心。健身室約為200㎡，配備各種運(yùn)動器械，內(nèi)部還有健美操區(qū)。關(guān)于入住酒店的客人，可免費(fèi)健身、游泳和桑拿、洗浴。桑拿房可容納2—3人。酒店游泳池為圓形，直徑約25米，水深最深1.8米，最淺為1.4米，水溫為26℃。整個泳館為圓形，天棚被裝修為圓弧狀吊頂，游泳池一側(cè)配有漏天休息室，設(shè)有白色躺椅，在游泳過后能夠在此享受日光沐浴。·行政樓層酒廊行政樓層位于酒店頂樓，擁有東北最大的行政酒廊，被稱為“皇家式的貼身護(hù)身符”，每天有貼身的Baler服務(wù)和“HappyHour”活動，專為行政樓層的客人提供各種服務(wù)。包括免費(fèi)早餐，全天免費(fèi)咖啡、茶或果汁；晚間免費(fèi)精美小吃和雞尾酒；快速入住和退房服務(wù)；同時行政樓層配有私人會議室供商務(wù)會議之用。9.0酒店市場分析 除商務(wù)中心提供的會議室外，酒店還設(shè)有9個豪華會議室和豪華宴會廳共計(jì)1280㎡，配備先進(jìn)影音器材，包括40套同聲傳譯設(shè)備。豪華宴會廳“皇朝殿”位于酒店2樓，達(dá)564㎡，層高8.2米，會場整場無柱，最多可容納500人。宴會廳采納國際化布置，以金色和黃色作為要緊色調(diào)，墻壁和吊頂都鑲有燙金的裝飾圖案，整個大廳光彩奪目、氣概非凡，同時設(shè)有約51㎡的宴會休息廳，可容納15人。皇朝萬豪酒店曾舉辦的會議包括：國電集團(tuán)董事會晚宴、英特爾全球CEO會議、德國寶馬揭牌儀式、東軟公司會議、名車名表展示會等。9.0酒店市場分析 表：皇朝萬豪酒店會議室，宴會廳情況一覽表會議室面積租金RMB/9小時租金RMB/5/小時超時費(fèi)RMB/小時宴會會見雞尾酒皇朝殿5641800010800800400400500貴賓廳2511400900500201630貴賓廳18825001500500501850春廳6618001100500401840夏廳39100070030016-10秋廳10530002000500602060東廳391000700300201015合秋夏144380023005008020100合夏冬1834500280060011020120清廳185450028006009020120漢廳9728001800500502060三樓大廳30060003600500--200在會議過程中，酒店免費(fèi)提供記錄紙、鉛筆及冰水服務(wù)。簽到冊為人民幣100元/臺，餐桌圓花為人民幣100元/臺，瓶花為人民幣25元/瓶（不包括花瓶），接待臺迎賓花和講臺花為80元/臺，貴賓胸花為10元/臺，投影儀及屏幕為600元/臺，無線麥克風(fēng)為150元/個，噴繪背板為人民幣1100元，橫幅為人民幣20元/字，會中咖啡小休的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣25—50元/人，附加15%的服務(wù)費(fèi)?！た头咳f豪酒店共有客房449間，設(shè)有商務(wù)樓層，非吸煙樓層。表：皇朝萬豪酒店客房情況一覽表房間類型間數(shù)面積報價RMB優(yōu)惠價RMB協(xié)議價RMB單人豪華間179421113656480雙人豪華間151421113725480行政套房35541941987950行政單人房41541861906700行政雙人房21541300757750行政豪華套房205421931021950總統(tǒng)夫人套房1546500-3500總統(tǒng)套房127615000-13000部分房間有廚房設(shè)施，廚房內(nèi)配有冰箱、微波爐。每個房間備有煙感器、電子保險箱、有線電視、電話留言、雙頻電話線，并設(shè)有分離的浴缸和封閉立式淋浴。酒店套房大多為45㎡，另有5間75㎡的大套房，同時有2間80㎡的套房正在改建中，預(yù)備作為長住客房，分布在酒店23樓和25樓。總統(tǒng)套房位于酒店第25層，裝修豪華高貴，臥房內(nèi)有音響、按摩椅，同時配有梳妝室，總統(tǒng)套房隔壁為總統(tǒng)夫人房，兩套房之間有門相連。地理位置分析皇朝萬豪酒店位于沈陽市和平區(qū)青年大街388號，毗鄰使館區(qū)，與外資企業(yè)辦公區(qū)及國際會展中心相鄰。由于其優(yōu)越的地理位置，皇朝萬豪酒店每年接納了眾多的旅游和會議團(tuán)體。但同時與麗都喜來登飯店咫尺相隔，給其在爭奪和搶占市場上帶來巨大的競爭壓力。兩個酒店既相互依存又相互競爭，形成積聚效應(yīng)。酒店服務(wù)內(nèi)容及優(yōu)惠措施皇朝萬豪酒店提供以下的來賓服務(wù)：機(jī)場穿梭巴士、殘疾人設(shè)施、24小時送餐服務(wù)、票務(wù)/觀光服務(wù)臺、洗衣服務(wù)、托兒服務(wù)、機(jī)票預(yù)定。酒店商務(wù)中心設(shè)在酒店3樓，能夠提供各項(xiàng)商務(wù)服務(wù)，包括會議室、電腦工作臺、并備有接發(fā)電子郵件、傳真、影印及9.0酒店市場分析 打印等多種功能設(shè)施。除此之外，關(guān)于入住酒店的客人，酒店還在以下方面做出優(yōu)惠：·康體中心的優(yōu)惠措施酒店為入住客人提供免費(fèi)的游泳、桑拿、洗浴服務(wù)?！っ赓M(fèi)使用本地電話關(guān)于入住酒店的客人，可免費(fèi)撥打本地電話?！h過程中免費(fèi)提供筆、紙及茶水服務(wù)在會議過程中，可免費(fèi)使用筆、紙及茶水，同時酒店免費(fèi)提供桌式麥克風(fēng)?！た头棵赓M(fèi)提供咖啡和茶·行政樓層的優(yōu)惠措施酒店關(guān)于入住行政樓層的客人提供以下的服務(wù)和優(yōu)惠措施：免費(fèi)早餐，全天免費(fèi)咖啡、茶或果汁；晚間免費(fèi)精美小吃和雞尾酒；快速入住和退房服務(wù)。評價：9.0酒店市場分析 交通便利。以裝修豪華作為酒店主體風(fēng)格，提供高檔次的配套設(shè)施和客戶服務(wù)。與相臨的麗都喜來登飯店相比，房價相對昂貴，因此而失去了部分客人。商務(wù)樓層擁有東北最大的行政酒廊，被稱為“皇家式貼身護(hù)身符”。電梯需要插入房卡方可使用，酒店還設(shè)有殘疾人樓梯。最大宴會廳層高較高，整場無柱，裝修豪華。然而會議后就餐需要等待50分鐘進(jìn)行翻臺布置?？头考揖呒案鞣N設(shè)施的布置都力求豪華、尊貴與高檔次，不設(shè)立一般標(biāo)準(zhǔn)間，而是從豪華房間開始設(shè)立，房價也相對較高。在服務(wù)上，據(jù)市場訊息得知酒店己非由萬豪酒店治理公司治理，故導(dǎo)致近年服務(wù)水平下降。沈陽麗都喜來登飯店9.0酒店市場分析 沈陽麗都喜來登飯店酒店位置：沈陽麗都喜來登飯店矗立于沈陽青年大街386號，離市中心、火車北站和桃仙國際機(jī)場僅15分鐘車程。酒店治理：沈陽麗都喜來登飯店由長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司投資建立，喜達(dá)屋飯店/度假村集團(tuán)治理，于2002年開業(yè)。酒店規(guī)模：沈陽麗都喜來登飯店是目前東北最大的五星級酒店，共28層。擁有594間客房、套房、公寓房，其中客房552間，一般客房面積最小為40㎡。酒店1層—4層為餐廳、酒吧及娛樂設(shè)施，同時設(shè)有2層喜達(dá)屋優(yōu)先顧客樓層，不吸煙房和專為殘障者設(shè)計(jì)的殘障者房。酒店差不多配套設(shè)施·大堂及大堂吧9.0酒店市場分析 餐。·世外桃源酒吧和清逸吧麗都喜來登飯店共有2個酒吧，位于1樓的世外桃源酒吧和位于酒店2層的清逸吧。世外桃源酒吧約300㎡，能容納60人。清逸吧則以上等雪茄和白蘭地為主題，與世外桃源酒吧相比，更增加了幾分休閑靜謐，在酒吧恒溫柜里存放了哈瓦那雪茄和葡萄酒，呈現(xiàn)出一種全新的娛樂休閑感受?！た刁w中心康體中心位于酒店5層，總建筑面積約為3,500㎡，在沈陽9.0酒店市場分析 五星級酒店中設(shè)施項(xiàng)目最為完備齊全，配有健身中心、室內(nèi)泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩、棋牌室、高爾夫球練習(xí)場、理療室、壁球館、桌球室、攀巖、美容美發(fā)中心。室內(nèi)游泳池約140㎡，泳池附近還配有小型兒童池和渦流池，入住該酒店的客人可免費(fèi)游泳。桑拿、健身、洗浴也均向本店客人免費(fèi)開放，健身室約210㎡，配有各種健身設(shè)備，同時內(nèi)設(shè)一間約50㎡的體操室，酒店特聘了遼寧芭蕾舞學(xué)院的教師教授健身舞。桑拿房可容納10—12人，同時設(shè)有坐式洗浴間。棋牌室共有3間，約17㎡，乒乓球室約75㎡，斯諾克臺球室約30㎡。除此之外，酒店還設(shè)有約80㎡的兒童樂園，40㎡的攀巖室，高爾夫球練習(xí)場，100㎡的壁球場和體育用品專售商店。·商場、美味店和洗衣店麗都喜來登飯店1層和2層設(shè)有高檔的服裝店。除此之外，酒店1層還設(shè)有美味店，面積約20㎡，出售優(yōu)質(zhì)的佳釀、進(jìn)口奶酪、餅食、法式餅干，同時提供外賣服務(wù)。在一樓大廳還設(shè)有洗衣店。·宴會及會議設(shè)施酒店擁有能容納500人的宴會廳和5個多功能廳，并設(shè)有專門的董事會議室，可提供先進(jìn)的多媒體設(shè)備，無線寬帶上網(wǎng)，適合于舉辦商務(wù)會議、舞會和輕松的雞尾酒聚會，酒店曾經(jīng)舉辦過巴特洛會議、名車名表展示會、海南雙益醫(yī)院治理公司醫(yī)療招聘會、杭州卷9.0酒店市場分析 煙廠會議。麗都喜來登飯店會議室、宴會廳情況一覽表會議室宴會式接待式面積高租金宴會廳3005005253.415000一號宴會廳1703202563.47500二號宴會廳85140128344000蓮廳50100128343900梅廳4590104343900竹廳4090104343900菊廳408080343500蘭廳408072343500董事會議室一84343600董事會議室二20343600麗都殿4007683422009.0酒店市場分析 麗都殿位于酒店三層，層高3.4米。裝修高貴，墻壁懸掛多幅抽象畫，墻壁、天花板、座椅均采納明亮的金色，配以白色燈光，使得大廳四處流光溢彩。會議室未配備同聲傳譯設(shè)備，酒店代理租賃費(fèi)用為150元/位。酒店特設(shè)的兩間董事會議室位于酒店2層，采納深黃色系，特不適合舉辦10—20人的小型會議。·客房麗都喜來登飯店共有客房552間，還設(shè)有專門的不吸煙房、殘障人房和喜達(dá)屋優(yōu)先來賓房。房面積最小客的為40㎡，具備寬大的衛(wèi)生間及優(yōu)質(zhì)的衛(wèi)浴用品，提供瓶裝礦泉水、擦鞋服務(wù)、寬帶上網(wǎng)、IDD直撥、語音留言信箱、有線和衛(wèi)星電視節(jié)目。9.0酒店市場分析 間數(shù)面積報價RMB優(yōu)惠價RMB協(xié)議價RMB雙人高級間120401241619430豪華房61611336647450一般套房61541432695480行政套房13801079781670豪華套行政豪華房20401432838-行政商務(wù)套房（單）36641079857-行政商務(wù)套房（雙）12641079857-行政豪華套房20641923990953政要套房226419099831780總統(tǒng)套房118818000-150009.0酒店市場分析 地理位置分析沈陽麗都喜來登飯店距離市中心、火車北站、桃仙國際機(jī)場僅15分鐘車程。毗鄰五里河體育場及南湖科技開發(fā)區(qū)中心，飯店周圍有遼寧工業(yè)展覽館，國際會展中心和沈陽科學(xué)宮。麗都喜來登飯店優(yōu)越的地理位置自然為其增加了一定的客源。然而近在咫尺的五星級酒店沈陽皇朝萬豪酒店成為其強(qiáng)勁的競爭對手，兩者之間既互相競爭，又互相帶動形成聚攏效應(yīng)。酒店服務(wù)內(nèi)容及優(yōu)惠措施麗都喜來登飯店提供的服務(wù)包括：24小時禮賓服務(wù)、空調(diào)巴士機(jī)場服務(wù)、寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)、當(dāng)日水洗或干洗服務(wù)、翻譯服務(wù)、在線大夫、商務(wù)中心。酒店的商務(wù)中心位于酒店2層，面積達(dá)75㎡，可提供外幣兌換、郵遞包裹和信件服務(wù)、傳真、打印、訂票。除此之外，關(guān)于入住酒店的客人，酒店還在以下方面做出優(yōu)惠：·康體中心的優(yōu)惠措施酒店為入住客人提供免費(fèi)的游泳、桑拿、洗浴服務(wù)。其他的娛樂設(shè)施也均提供5折—8折不等的優(yōu)惠?！っ赓M(fèi)本地電話及寬帶上網(wǎng)關(guān)于入住酒店的客人，可免費(fèi)撥打本地電話，同時按照成本價收取國際電話及傳真費(fèi)用，入住商務(wù)樓層的客人，可免費(fèi)寬帶上網(wǎng)?！ば姓菍拥膬?yōu)惠措施與服務(wù)關(guān)于入住行政樓層的客人，酒店提供以下的優(yōu)惠和服務(wù)：9.0酒店市場分析 每早6點(diǎn)至10點(diǎn)免費(fèi)享用行政酒廊自助早餐，每日下午5：30至7：00在行政酒廊設(shè)有雞尾酒及小點(diǎn)，住店期間隨時提供咖啡和茶、免費(fèi)贈送礦泉水、免費(fèi)閱讀當(dāng)天本地報紙、快速結(jié)賬服務(wù)、免費(fèi)使用1小時行政酒廊會議室，可租用行政樓層專用DVD及傳真機(jī)。評價：交通便利。以溫馨浪漫作為酒店主體基調(diào)，酒店行政樓層推出的“24小時私人總管服務(wù)”吸引了眾多高層人士入住。與相臨的皇朝萬豪酒店相比，其房價較為廉價，也贏得了更多的客戶。酒店各處都擺放文化氣息濃重的藝術(shù)品，力求打造浪漫溫馨的氣氛。在客戶服務(wù)上，酒店強(qiáng)調(diào)熱情、周到的個性化服務(wù)。麗都喜來登飯店擁有全市規(guī)模最大、設(shè)施最完備的康體中心，許多康體項(xiàng)目為該酒店獨(dú)有。喜來登飯店客房數(shù)量多，種類豐富，能夠滿足客人不同的需要。宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感。9.0酒店市場分析 沈陽商貿(mào)飯店（香格里拉集團(tuán)旗下）酒店位置：沈陽商貿(mào)飯店坐落于沈陽市和平區(qū)中華路68號，位于沈陽市最為繁華的商業(yè)中心太原街上，與新世界百貨、中興商業(yè)大廈相鄰。酒店治理：商貿(mào)飯店是由香格里拉酒店投資和治理集團(tuán)治理的四星級酒店，該酒店于1996年開業(yè)，2002年改造翻新。9.0酒店市場分析 ·大堂吧·中餐廳—香宮中餐廳“香宮”位于酒店2層，大廳面積近200㎡，可同時容納70人就餐，并配有若干個小包房，每個包房可擺放1—2桌。中餐廳內(nèi)還設(shè)有一個可容納80人的會議室，實(shí)現(xiàn)就餐、小型會議的同步完成。餐宴特備了多元化的地道中式美食，追求色