普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析

. .式的詳細剖析，很長，但很值。510倍。更重90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷102-3年。同時，快速回22%。資金占用難題，未來也將發(fā)揮越來越重要的作用。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯〔Prologis〕1991年成立，目前旗下實際350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、13694600一、以基金模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴X2020035014%X。v. .場。2002年普洛斯應最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，并由此進入了亞洲市場；2005年又為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國的物流園區(qū)，X1999年，其啟動基金管理模式。9sn〔普1910發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。20003202117151210210297億美8.511.5億美元，0.21520018.720-30%權(quán)益，其余資金來自4250%20億美元的資200350億美元，是其1998年奉行基金管理模式前的10倍。v. .14%，X35050%75%1/30.16倍水平。在基金模式的推動下，普洛斯的規(guī)模迅速做大，1998年其管理的成熟物1145處，而2004年時到達1994處，增長了74%，1.132.98億平方英尺，增長了164%，361563.35倍，年均增長28%20045年每年要使基金管理資產(chǎn)規(guī)模增20-252021年底，盡管經(jīng)歷金融海嘯的沖擊，公司管1998114525091.134.836億美元增3203022%1、23〕。二、圍繞基金重整業(yè)務(wù)架構(gòu)一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。上述數(shù)字只是表達了普洛斯實施基金模式之后的擴X成果，而其能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)擴X的秘密，在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。v. .60%90%7%以上的穩(wěn)定運營狀態(tài)；此后，再由基金管理部門負責將到達穩(wěn)定運營狀態(tài)的成熟物業(yè)置入旗下物流地產(chǎn)基金。50%，所以置入過程相當于完v. .繼續(xù)負責工程的日常運營管理，并收取一定效勞費，而基金管理部門除負責發(fā)起基金〔募集資金〕外，還協(xié)同物業(yè)管理部門提供物業(yè)管理、投資管理〔資產(chǎn)的收購和剝離〕，資本管理〔負債率控制〕以及收益分配的效勞，相應獲取日常的基金管理費收益和業(yè)績提成收益—由此實現(xiàn)基金模式的閉合循環(huán)。而在基金到期后〔一般期限為7-14年〕，將通過資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續(xù)開展。10倍資金杠桿3-550%6-10倍。199922%的速度增長，14%使用效率—199822.635.81.6202180億美元的凈資產(chǎn)，控制了投資規(guī)模達320億美元的物業(yè)資產(chǎn)〔另有近30448%5〕。v. .普洛斯在每只基金中10-50%20-30%3-5650%3-526-107時的升值溢價和投入資本的分步到位，基金模式的杠桿率維持在 10倍左右—2021350億美元，其中基金模式下管理資產(chǎn)19918.8億美元，僅相當于9.4%5.4%。基金管理部門的參加，使得普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。v. .上述數(shù)字只是表XX在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。綜上，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，普洛斯50%以上的實際控制資產(chǎn)通過基金方式持有，由于基金模式下的資金杠桿率最高可達1010%5%，1.64倍水平。四、收益來源多樣化，回報率提升55-6%7-10%4%均有大幅提升。推行基金模式前，租金收益是普洛斯最主要的收益來源，占到總收入的80%，開發(fā)部門的銷售收入和代開發(fā)效勞費奉獻總收入的20%；利潤方面，凈v. .租金收益奉獻了凈經(jīng)營利潤〔NOI〕的95%，而開發(fā)部門僅奉獻凈經(jīng)營利潤的5%。推行基金模式后，不僅開發(fā)部門的銷售收益擴大，還增加了基金收益。融資和收益分配等投融資活動，因此，普洛斯每年可提取固定比例的管理費用，20%左右的超額收益提成—4年普15年平均管理1.224200萬美元，基金業(yè)務(wù)1.68目前，普洛斯開發(fā)業(yè)務(wù)的收入奉獻平均已占到總收入的70%，物業(yè)管理部門的收入奉獻下降到25%，基金管理收入占比為5%〔圖9〕；利潤方面，開發(fā)業(yè)務(wù)平均奉獻了凈經(jīng)v. .50%12-13%10=凈經(jīng)營利潤/總資產(chǎn)〕在6-7%水平，基金管理模10.5%17%5%15%回報率在12%左右。v. .由于開發(fā)=/平=凈利潤/股東權(quán)益〕均在4%式后，金融海嘯前，55-6%水平，凈資產(chǎn)回報率那7-10%11〕。剔除金融海嘯的影響，輕重資產(chǎn)別離的基金模式確實在長期中提高了回報率。v. .五、提前兌現(xiàn)開發(fā)收益與回籠資金了開發(fā)部門的收益，加速了資金的回籠。推行基金管理模式前，普洛斯開發(fā)部門的新建物業(yè)主要由物業(yè)管理部門自—傳統(tǒng)模式下，0.110208000萬美元。0.711年左右，待出租率到90%7%v. .10102-3年?？焖倩鼗\的資金被用于新工程開發(fā)，成熟后再置入X。1999-202120073002.32007505年平均每年收購20100多億美元資金。開發(fā)部門每年的物業(yè)銷售20200720050527億美2021202113-15億美元的物業(yè)70%凈經(jīng)營利潤的35%〔圖12〕。v. .銷售回籠的資50萬平方米，投資規(guī)模不到5億美元；但到2007200470382021-20215年，其每年仍有上百個工程可供置入基金，從而保持基金模式的滾動壯大。20-30%是購自第三方，有些基金那2004KeystonePropertyREITs〕總本17EatonVanceManagement56號-102.820%Eaton11.23億美v. .79處物業(yè)〔205只基金。2006CatellusREITs〕，收購5313億美元的現(xiàn)金、2317億美s處工業(yè)物業(yè)〔360萬平方米〕、29處零售物業(yè)〔102500英37045%75名新員工，增強了在廢棄機場和軍14億美元9453339處物業(yè)，化解了收購所形成的資金壓力。六、輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營基金模式下，普洛斯開發(fā)部門資金周轉(zhuǎn)大大加快，促使其投資回收期從2-3年。5101.6461998-202122%70%式的奉獻。v. .1090%2-3年。X速度和周轉(zhuǎn)速度，還奉獻了5年，普洛斯基金管理部門的投資回報率平的投資回報率。環(huán)，由此創(chuàng)造了10周轉(zhuǎn)運營。七、風險控制之道：資產(chǎn)平衡勢，但也存在潛在的風險?！?02145-502007191個工程〔470萬平方米〕，預382007249530萬平方米〕、總值36億美元的物業(yè)等待置入基金，另有1773處零售4503957130億2021-20210.15倍。在資產(chǎn)負擔加重的同時，債權(quán)融資又遭遇流動性危機，許多v. .債務(wù)難以續(xù)借，致使公司出現(xiàn)資金缺口。202120%了中國區(qū)業(yè)務(wù)，并出售了在兩只日本基金中的份額。八、維持各類資產(chǎn)的比例均衡如何能夠有效控制低谷中資產(chǎn)置入通道被堵塞時的現(xiàn)金流風險？核心原那資產(chǎn)的均衡比例。90%67%17%為待置入基金部門的資產(chǎn)〕，而基金管理部門的資產(chǎn)〔持有“23%，加上待置入基金的資產(chǎn)，圍繞基金模式的資50%會從當前的67%進一步下降到34%，物業(yè)開發(fā)部門的資產(chǎn)占比會從當前的23%46%20-30%平均份額不變的情況下資 產(chǎn) 占 比 為 20% 〔 表 1 〕 。但不幸的是，寬松的流動性使歐美地產(chǎn)企業(yè)在危機到來前普遍陷入了激進擴X的漩渦中。2007X30%40v. .50%20%202110%現(xiàn)就是必然的結(jié)果。由此可見，比例均衡對于核心型基金模式的構(gòu)建至關(guān)重要〔圖1〕。如果開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)模過小，旗下基金可能陷入“無糧可吃〞的風險；反之，如果開發(fā)環(huán)資產(chǎn)，都會降低整體周轉(zhuǎn)速度，并導致行業(yè)低谷中現(xiàn)金流危機。v. .九、保持勻速增長、控制周轉(zhuǎn)率上限12X速度，不僅不能加速整體的資金周轉(zhuǎn)，還會導致資產(chǎn)在置入通道中的積壓和整體周轉(zhuǎn)速度的減慢。0.09-0.12倍水平；100.11v. .產(chǎn)的波動較大，最高時年周轉(zhuǎn)率可達1.2倍，最低時僅為0.5倍，但平均值對 穩(wěn) 定 在 0.70-0.75 倍 水 平 〔 圖 2 〕 以此計算，在基金模式推行前，公司整體的周轉(zhuǎn)速度僅為0.16倍；推行基金模式后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提0.240.381.4倍，這已是物流地產(chǎn)企業(yè)所能到達的最快周轉(zhuǎn)速度了〔表2〕。要保持這一高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢，任何一個環(huán)節(jié)