房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文學(xué)號(hào)：A房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：所在院系：資源與環(huán)境學(xué)院土地規(guī)劃系所學(xué)專業(yè)：土地資源管理專業(yè)研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)東北農(nóng)業(yè)大學(xué)中國(guó)·哈爾濱二O一二年六月

B.A.DegreeThesisRegistrationNumber：AofNortheastAgriculturalUniversityTheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsUndergraduate：Supervisor：DepartmentandCollege：Land-usePlan,ResourceandEnvironmentMajor：LandResourceManagementDirection：RealEstateAssessmentNorthEastAgriculturalUniversityHarbin·ChinaJune,2012房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的業(yè)務(wù)需求也在快速地增長(zhǎng)，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估出合理、準(zhǔn)確的價(jià)格。但由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，一些估價(jià)理論和方法并不是十分成熟，在用于實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)有一定的局限性和不足，造成了估價(jià)結(jié)果偏離了房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。本文首先闡述了市場(chǎng)比較法、比較法、收益法的理論依據(jù)、適用條件及操作步驟等；接著在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)出這三大方法中存在的問(wèn)題；最后針對(duì)目前較常用的房地產(chǎn)評(píng)估方法:市場(chǎng)比較法、成本法、收益法，闡述了在實(shí)際估價(jià)中存在的問(wèn)題以及參數(shù)確定中存在的不足，并提出一些新的建議和改進(jìn)措施，及以定量的方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格。鑒于以上考慮，闡述在市場(chǎng)比較法中價(jià)格修正、公式修正的應(yīng)用，;在收益法中，通過(guò)修正使用年限，引入“地隨房走”概念，使收益法的構(gòu)成更加完善，從一定程度上消除了收益法估價(jià)的偏差;在成本法中，通過(guò)重建房地產(chǎn)價(jià)格的組成，列舉了常用的建筑物折舊求取方法，調(diào)整價(jià)格系數(shù)。另外還可以各種房地產(chǎn)估價(jià)方法同時(shí)運(yùn)用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的之間的相互作用，以期完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，使其更好的為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供服務(wù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)方法估價(jià)問(wèn)題改進(jìn)措施TheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsABSTRACT：WiththeimprovementofChina’srealestatemarket,theneedsofrealestateassessmenthavegrownrapidly,whichrequirerealestateappraisersassessareasonableandaccurateprice.However,China'srealestateassessmentstartslater,sosomeassessmenttheoriesandmethodsarenotverymature.Therearelimitationsandinsufficienciesintherealbussinessvaluation,whichcausetheassessmentresultsdeviatefromtheactualvalueoftherealestate.Inviewoftheaboveconsideration,thispaperputsforwardtheapplicationofpricecorrectionandformulacorrectioninthemarketcomparisonapproach;throughamendmentstotheusefullifeoftheincomeapproach,weintroducetheconceptof"withroomtotakethe"tomaketheincomeapproachmoreperfectandeliminatedeviationoftheincomeapproachvaluationtosomeextent.Throughreconstructingthecompositionofrealestatepricesandcitingthecommonbuildingdepreciationtostrikeamethodtoadjustthepricecoefficientincostmethod.Inaddition,wecanapplyavarietyofrealestateassessmentmethodstogetherandmakefulluseoftheinteractionbetweentechnologiesandmethodsofrealestateevaluationinordertoimprovetheexistingmethodsofevaluation,whichcanprovideservicesforthehealthydevelopmentofrealestate.Firstly,thepaperstatestheoreticalbasisofthemarketcomparisonmethod,thecostmethod,andtheincomeapproach,andtheapplicableconditionsandstepsofthethreemethods.Italsoanalysesandsummarizesproblemsexistinginthesethreemethods.Finally,thepaperaimsatsomecommonusedmethodsinrealestateevaluation:themarketcomparisonapproach,thecostmethod,theincomeapproach,toputforwardsomenewsuggestionandimprovementmeasures,andtousethequantitativemethodtodeterminerealestateprices.Keywords:Realestateappraisalmethod,Valuationproblems，Improvementmeasures目錄---前言房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)現(xiàn)階段的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價(jià)早已獨(dú)樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和理論學(xué)說(shuō)，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會(huì)組織，制定了嚴(yán)格的行業(yè)管理制度和資格認(rèn)證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價(jià)制度。自從本世紀(jì)20年代以來(lái)，國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)的興起與發(fā)展大體上可以分為如下三個(gè)階段:第一階段是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派的興起，莫定了土地價(jià)值理論基礎(chǔ)。這一階段的代表著作有:費(fèi)希爾價(jià)（IrvingFisuing)的《房地產(chǎn)原理》(1923)，巴比科可于（FrederiekM.BobCock）的《房地產(chǎn)估價(jià)》(1924)。第二階段是摩茨科(ArtherJ.Mertzke)在房地產(chǎn)估價(jià)界發(fā)表具有劃時(shí)代意義的論著《房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程》抓他在此書中將價(jià)值理論與估價(jià)理論緊密結(jié)合起來(lái)，指出在完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡條件下，正常價(jià)值、長(zhǎng)期成本和資本收益價(jià)值之間互為等值，這一思想成為房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)中不同估價(jià)方法相互驗(yàn)證的理論基礎(chǔ).第三階段的代表人物是海德(K.LeeHyder)、阿待金森(HarryGrantAikinson)和舒姆茨(GoorgeL.Schmuts)。他們分別推廣和發(fā)展了市場(chǎng)比較法、收益祛和成本法中的價(jià)值估價(jià)技術(shù)。特別是舒姆茨在《估價(jià)過(guò)程》一書中構(gòu)造的估價(jià)模型被美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)收入到《房地產(chǎn)估價(jià)》中。該書到目前為止仍然是西方房地產(chǎn)界最具權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)專著。從地域上看，每個(gè)國(guó)家和地區(qū)的國(guó)情不一樣，房地產(chǎn)估價(jià)方法的發(fā)展與應(yīng)用也不同。國(guó)際上房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)方法可以分為兩大類，一是以英國(guó)為代表的英聯(lián)邦國(guó)家，采用五種基本估價(jià)方法:市場(chǎng)比較法、收益祛、成本法、利潤(rùn)法、剩余法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)注重經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)，往重市場(chǎng)信息，在推算時(shí)很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認(rèn)為在市場(chǎng)發(fā)這的情況下，直接根據(jù)市場(chǎng)信息估價(jià)更為可靠。二是以美國(guó)為代表的北美國(guó)家，采用三種基本方法:市場(chǎng)比較祛、收益法、成本法岡。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)與計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出的角度來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。他們認(rèn)為，通過(guò)建立具體的數(shù)學(xué)模型來(lái)估價(jià)更為公平合理，因此，要求對(duì)一宗房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)盡量同時(shí)采用三種方法，以便做出比較分析。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同中國(guó)的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價(jià)制度也趨于完善。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的興起與發(fā)展，總體來(lái)說(shuō)可以分為如下兩個(gè)階段:第一階段是在1994年以前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒(méi)有全面展開，城市還沒(méi)有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒(méi)有進(jìn)行，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有專業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師，也沒(méi)有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期以來(lái)都是實(shí)行的房屋和土地分開來(lái)進(jìn)行管理，這樣使得平行機(jī)構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時(shí)伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性自然大打折扣。而此時(shí)在估價(jià)實(shí)踐中所運(yùn)用的估價(jià)方法也大多是照搬的國(guó)外現(xiàn)成的估價(jià)方法，并沒(méi)有完全從實(shí)際上去結(jié)合起來(lái)中國(guó)的國(guó)情進(jìn)行理論上和實(shí)踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說(shuō)這個(gè)階段是一個(gè)無(wú)序混亂的階段。第二階段是1994年9月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)已在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。自此之后，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價(jià)隊(duì)伍不斷壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大?；拘纬闪斯礁?jìng)爭(zhēng)、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機(jī)構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項(xiàng)目，但是是理論研究上，我們受國(guó)外的影響還比較大，從整個(gè)估價(jià)體系來(lái)說(shuō)，更加偏向于英國(guó)，注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價(jià)法的研究中來(lái)。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們?cè)诮梃b國(guó)外的評(píng)估體系的同時(shí)，我們應(yīng)該更多的去結(jié)合中國(guó)的國(guó)情不斷的去完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，并多方位、深層次的去提出新的估價(jià)方法。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀(jì)80年代以來(lái)，中國(guó)進(jìn)行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制的一系列重大改革，相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)己初步形成，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也隨之應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)踐的需要，而房地不可分的實(shí)質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實(shí)，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等既有特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，估價(jià)所依賴的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)難度較大。就目前而言，國(guó)內(nèi)外運(yùn)用最多的是市場(chǎng)法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估價(jià)方法，而其他的房地產(chǎn)估價(jià)方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來(lái)的。在上述三種方法之中，市場(chǎng)比較法是應(yīng)用最為普遍的，但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程之中，該方法對(duì)于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實(shí)例，以及如何進(jìn)行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價(jià)結(jié)果都是難點(diǎn)所在，盡管目前有很多的學(xué)者及專家對(duì)此進(jìn)行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個(gè)層面之上，而在上述這三個(gè)方面進(jìn)行的定量分析研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場(chǎng)法目前急需研究的問(wèn)題。對(duì)于收益法來(lái)說(shuō)，實(shí)際運(yùn)用的難點(diǎn)仍然是未來(lái)凈收益、資本化率、報(bào)酬率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對(duì)于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的組成，雖然國(guó)家在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中還存在較大的爭(zhēng)議，因此，這些問(wèn)題都是收益法魚待解決的問(wèn)題。對(duì)于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)要運(yùn)用到的主要方法，因?yàn)槲覈?guó)的舊有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價(jià)格的正確與否關(guān)系到各個(gè)方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，由于每個(gè)房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復(fù)雜多變，難以形成一個(gè)統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，目前完全是依靠估價(jià)師的通過(guò)實(shí)地查看之后憑借經(jīng)驗(yàn)確定，主觀隨意性非常大，因此評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性大打折扣，尤其是對(duì)于那些經(jīng)驗(yàn)比較缺乏的房地產(chǎn)估價(jià)人員，這方面更是影響甚大。因此，對(duì)這三大方法的基本參數(shù)值進(jìn)行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學(xué)模型對(duì)這三種方法進(jìn)行改進(jìn)，是我們目前所面臨的實(shí)際問(wèn)題，這對(duì)于優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法以及完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施1房地產(chǎn)估價(jià)方法概述房地產(chǎn)估價(jià)是指估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的合理價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷。由此可知，房地產(chǎn)估價(jià)也就是對(duì)某一特定時(shí)期某宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的客觀反映，該價(jià)值是在特定時(shí)期在公平競(jìng)爭(zhēng)的情況下可以進(jìn)行交易的價(jià)值。因此，在估價(jià)過(guò)程中遵循一定的估價(jià)原則和程序固然十分重要，但是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程也必然會(huì)帶有一定的房地產(chǎn)估價(jià)人員主觀意志，帶來(lái)一定的誤差，為了進(jìn)一步降低這種誤差，減少估價(jià)人員的主觀性，房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中必須使用科學(xué)的估價(jià)方法。1.1市場(chǎng)比較法1市場(chǎng)比較法的基本概念市場(chǎng)比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn)，所以市場(chǎng)比較法是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價(jià)方法。2市場(chǎng)比較法應(yīng)用的條件市場(chǎng)比較法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)被普遍使用。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且市場(chǎng)比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價(jià)格資料，很容易從經(jīng)紀(jì)人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其基本條件就是需要有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及一個(gè)可以供便捷利用的市場(chǎng)資料源。3市場(chǎng)比較法操作步驟運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。不是任何交易實(shí)例都可以用來(lái)參照比較的，有些交易實(shí)例并不合適。因此需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例即可比實(shí)例。選取可比實(shí)例有4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正；⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格。1.2收益法收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。1收益法的估價(jià)原理收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論一一房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理。預(yù)期原理說(shuō)明決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的而是未來(lái)的因素。因此，購(gòu)買收益性房地產(chǎn)，可以視為一種投資：投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。2收益法的適用范圍收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。3收益法估價(jià)的操作步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟：①收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；⑤估算凈收益；⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；⑦選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。1.3成本法1成本法的概念成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是勞動(dòng)價(jià)值論一一商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所必要的成本。2成本法的適用范圍《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。”從這一條款可以看出成本法在各種估價(jià)方法中具有不可替代的特殊用途，尤其適用于下述房地產(chǎn)估價(jià)：①無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)；②特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)；③特殊建造的房地產(chǎn)；④狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)；⑤市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算。3成本法估價(jià)的步驟運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟進(jìn)行：①收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②估算重新購(gòu)建價(jià)格；③估算折舊；④求取計(jì)算價(jià)格。2房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問(wèn)題2.1市場(chǎng)比較法存在的問(wèn)題傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法雖然經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實(shí)際應(yīng)用中仍然存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:(1)選取可比案例的主觀性大市場(chǎng)比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，市場(chǎng)比較法所確定的估價(jià)結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實(shí)際的估價(jià)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對(duì)于如何在這無(wú)數(shù)個(gè)類似的可比實(shí)例中選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并沒(méi)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，這個(gè)工作的完成完全依靠于估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，其中帶有很大的主觀能動(dòng)性，而這種主觀能動(dòng)性就會(huì)在無(wú)形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此這是房地產(chǎn)估價(jià)中一個(gè)難以解決的矛盾所在。(2)因素修正過(guò)于簡(jiǎn)單主觀化因素修正是房地產(chǎn)估價(jià)中又一個(gè)難點(diǎn)所在，房地產(chǎn)成交價(jià)格是一個(gè)非常大的數(shù)值，對(duì)其價(jià)格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會(huì)和市場(chǎng)價(jià)格相差巨大，例如對(duì)于一套價(jià)格100萬(wàn)的房子進(jìn)行2%的修正，引起的變化就是2萬(wàn)元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場(chǎng)比較法中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場(chǎng)法估價(jià)中，對(duì)各種比較因素進(jìn)行修正時(shí)，并沒(méi)一個(gè)統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀經(jīng)驗(yàn)，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對(duì)于同一估價(jià)案例，由于沒(méi)有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，不同的估價(jià)師可能有不同的的判斷，這樣就會(huì)導(dǎo)致最終的評(píng)估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會(huì)直接影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。(3)最終的評(píng)估結(jié)果確定方法過(guò)于簡(jiǎn)單對(duì)不同的可比案例進(jìn)行因素調(diào)整之后會(huì)得到不同的結(jié)果，而最終評(píng)估價(jià)格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評(píng)估公司為了簡(jiǎn)單省事都是采用的簡(jiǎn)單平均法，這是完全不符合客觀實(shí)際的，因?yàn)檫x擇的這些可比實(shí)例，每一個(gè)都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對(duì)于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個(gè)權(quán)重，但是，這個(gè)權(quán)重的選取，也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，這也是市場(chǎng)比較法的一個(gè)缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運(yùn)用客觀合理的方法確定市場(chǎng)法中的各個(gè)參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場(chǎng)比較法的估價(jià)模型，來(lái)降低估價(jià)過(guò)程中估價(jià)的主觀能動(dòng)性，以得到一個(gè)更接近市場(chǎng)實(shí)際的價(jià)格。因此，為了彌補(bǔ)這些缺陷，在市場(chǎng)比較法中建立現(xiàn)實(shí)可行的房地產(chǎn)估價(jià)模型具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。2.2成本法存在的問(wèn)題成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中,成本法的估價(jià)結(jié)果往往比其他方法偏低，主要原因是：1．不能反映市場(chǎng)供求狀況成本法隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)，未考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供求狀況的影響。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)供求狀況對(duì)價(jià)格的影響是極大的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡時(shí),成本法的估價(jià)結(jié)果往往明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格。2．成本與價(jià)格變化不同步在一定時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)產(chǎn)品的大部分成本費(fèi)用具有相對(duì)剛性和滯后性，即短期內(nèi)不會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)而波動(dòng)。相對(duì)而言，土地費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大，而開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相比，具有相對(duì)的穩(wěn)定性和滯后性，因此成本費(fèi)用與房地產(chǎn)價(jià)格的變化并不同步。3．成本與價(jià)值不是必然成正比房地產(chǎn)的價(jià)值源泉是其未來(lái)所帶來(lái)的收益，而產(chǎn)生收益的前提是房地產(chǎn)具有某種效用。但成本與效用之間并無(wú)絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)的效用不完全依賴于投入的成本，成本只有在產(chǎn)生被市場(chǎng)認(rèn)可的效用時(shí),才會(huì)對(duì)價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)。4．無(wú)形價(jià)值未得到體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值包括實(shí)體價(jià)值和無(wú)形價(jià)值兩部分。而成本法只考慮由建造成本構(gòu)成的實(shí)體價(jià)值，大量由非建造成本因素形成的無(wú)形價(jià)值如歷史價(jià)值(如文物建筑)、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等不能得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)的非建造成本因素形成的無(wú)形價(jià)值，如果在成本法中得不到相應(yīng)考慮，則成本法與市場(chǎng)法、收益法估價(jià)結(jié)果之間的差異將無(wú)法消除。5．未考慮功能因素的影響成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，該理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值是由生產(chǎn)(建造)該房地產(chǎn)的歷史成本所決定的。但是，該方法中的“成本”并沒(méi)有隱含必然是估價(jià)對(duì)象最高最佳用途下的成本含義。在房屋使用功能優(yōu)于一般建筑物時(shí)(如戶型很好)，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)大于成本法估價(jià)的結(jié)果。從這個(gè)意義上說(shuō)，成本僅僅是房地產(chǎn)價(jià)值的下限。6．不能反映正面的經(jīng)濟(jì)外部性經(jīng)濟(jì)外部性原則認(rèn)為,特定不動(dòng)產(chǎn)的外在因素有可能產(chǎn)生積極或消極的經(jīng)濟(jì)影響。在成本法中,雖然采取經(jīng)濟(jì)折舊的形式對(duì)因外部條件和環(huán)境因素變化導(dǎo)致的某區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值貶值作了減價(jià)修正，但是對(duì)于外部條件和環(huán)境因素給房地產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的正面、有利影響未考慮，如交通更便捷、配套設(shè)施更完善、環(huán)境更優(yōu)美，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增高。2.3收益法存在的問(wèn)題房地產(chǎn)資本化理論是房地產(chǎn)估價(jià)中的核心理論之一，對(duì)于傳統(tǒng)的收益法公式來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)上是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法，此公式存在的前提是存在以下三個(gè)假設(shè):(l)房地產(chǎn)凈收益的一部分必須被投資者用于再投資。但是，這是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中投資者自由投資的原則相悖的，對(duì)于一個(gè)投資行為來(lái)說(shuō)，原投資與再次投資是不相干的兩個(gè)行為過(guò)程，是相互獨(dú)立的，沒(méi)有一定的必然聯(lián)系，投資者完全享受投資的自由;即使房地產(chǎn)投資者有再次投資的打算，一般情況下也不一在取得房地產(chǎn)凈收益后就立即進(jìn)行。(2)再投資收益率必須與原投資的收益資本化率相等。在大多數(shù)的情況下，這種情況是不太可能的，首先，房地產(chǎn)投資者的再投資是否投資于房地產(chǎn)是值得考證的;再次，即使房地產(chǎn)投資者將其立即投資于房地產(chǎn)，但是由于房地產(chǎn)的非同質(zhì)性，不同的房地產(chǎn)所處區(qū)域因素不會(huì)完全相同，房地產(chǎn)類型、位置以及物業(yè)的新舊程度更是難以確定去量化其對(duì)投資的影響，再投資的收益率不可能與原投資的收益資本化率相等。因此，這個(gè)假設(shè)的存在也是不合理的。(3)資本化率本質(zhì)上是折現(xiàn)率。在房地產(chǎn)估價(jià)中，折現(xiàn)率與實(shí)際資本化率的含義是完全不同的，從數(shù)學(xué)本質(zhì)上來(lái)講，更是完全不一樣，因此，這種投資過(guò)程中折現(xiàn)率如果按資本化率來(lái)確定，最終的評(píng)估結(jié)果必然會(huì)存在的一定的偏差。綜上所述，房地產(chǎn)資本化理論的上述假設(shè)與房地產(chǎn)實(shí)際投資過(guò)程相比較具有非常大的差異，而這些差異的存在，在一定程度上必然會(huì)影響到最終的評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。3改進(jìn)措施3.1市場(chǎng)比較法的改進(jìn)1．改進(jìn)未考慮市場(chǎng)未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。一方面，在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量選取二手房交易案例，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格比一手房?jī)r(jià)格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照二手房?jī)r(jià)格和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)修正，特別是在投機(jī)嚴(yán)重、房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)。2．改進(jìn)個(gè)別調(diào)整因素考慮不全面的問(wèn)題。在進(jìn)行價(jià)格修正時(shí)，除了按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個(gè)別因素進(jìn)行修正外，還應(yīng)進(jìn)行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值）等修正因素，以使可交易實(shí)例的價(jià)格具有可比性。3．改進(jìn)對(duì)價(jià)格重復(fù)修正的問(wèn)題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額+交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個(gè)別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項(xiàng)價(jià)格修正均是獨(dú)立進(jìn)行的，各項(xiàng)修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。3.2成本法的改進(jìn)成本法估價(jià)結(jié)果偏低的原因，主要在于未考慮市場(chǎng)供求狀況、房地產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟(jì)性等，解決這一問(wèn)題的方法有兩種：1．采用與市場(chǎng)法中價(jià)格修正相類似的方法，在按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999》所得到的積算價(jià)格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，分別進(jìn)行市場(chǎng)供求、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、功能效用和正的外部經(jīng)濟(jì)性的價(jià)格修正，價(jià)格調(diào)整系數(shù)的確定方法與市場(chǎng)法中的價(jià)格修正系數(shù)相同。2．對(duì)建筑物的折舊僅僅考慮物質(zhì)折舊，而將功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊改為“功能調(diào)整”和“經(jīng)濟(jì)調(diào)整”，以反映房地產(chǎn)功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟(jì)性對(duì)價(jià)格的影響，在此基礎(chǔ)上再增加反映市場(chǎng)供求和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，具體方法同第一種。3.3收益法的改進(jìn)對(duì)于建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限的情況，為了保護(hù)公民的合法物權(quán)，應(yīng)將目前“房隨地走”的估價(jià)思路改為“地隨房走”，可按兩種思路進(jìn)行處理：1．假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期至建筑物耐用年限。此時(shí)收益年限按建筑物耐用年限考慮，但在求取凈收益時(shí)應(yīng)扣除續(xù)租期間的土地使用權(quán)出讓金。2．假設(shè)收益年限為無(wú)限年。此時(shí)應(yīng)選用收益年限為無(wú)限年的計(jì)算公式，但在凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。這相當(dāng)于在每次建筑物的耐用年限結(jié)束和土地使用權(quán)年限到期時(shí)，能分別積累一筆資金，利用該資金可對(duì)建筑物和土地進(jìn)行不斷地“復(fù)制”，最終使房地產(chǎn)的收益年限拓展為無(wú)限年。3.4綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法各種房地產(chǎn)估價(jià)方法不僅在實(shí)質(zhì)上都反映了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，有著密切的聯(lián)系，而且在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，各種方法常常是綜合運(yùn)用的。1．各種房地產(chǎn)估價(jià)方法同時(shí)運(yùn)用，相互印證在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，由于每種房地產(chǎn)估價(jià)方法本身的局限性（每種估價(jià)方法的適用對(duì)象和適用條件不同），同進(jìn)也由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定，因此，采用任何一種方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。由于每種估價(jià)方法的估算判定過(guò)程不同，所依據(jù)的估價(jià)數(shù)據(jù)和資料不同，因此數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)各種估價(jià)方法的估算判定過(guò)程的影響是不一樣的，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，各種估價(jià)方法之間可以互相補(bǔ)充，不同方法形成的估價(jià)結(jié)果可以相互印證，有助于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。2．各種房地產(chǎn)估價(jià)方法互相引用在運(yùn)用某一種估價(jià)方法時(shí)，也常常會(huì)引用別的估價(jià)方法。例如在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，可能會(huì)在評(píng)估估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格時(shí)采用市場(chǎng)法；運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，也要采用市場(chǎng)法預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，而估算開發(fā)成本時(shí)則要用到成本法；至于收益法中利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，也要先采用成本法或市場(chǎng)法等其他估價(jià)方法先求出建筑物價(jià)值，而在利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，則要利用其他估價(jià)方法先求出土地價(jià)值。3.5充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過(guò)程有充分的了解。1．房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)，每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。例如市場(chǎng)法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這樣對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格”的技術(shù)路線．成本法，它反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再累加、積算作為估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過(guò)程：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。收益法，它體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購(gòu)買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的估價(jià)技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過(guò)程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價(jià)，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價(jià)格形成過(guò)程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開發(fā)法，先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，由此也可得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格形成過(guò)程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市廠價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。2．把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，因此，把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。4結(jié)語(yǔ)隨著我國(guó)的房地產(chǎn)制度的改革，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色越來(lái)越重要，覆蓋的面積也越來(lái)越廣泛，雖然經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)日趨成熟，但是在理論上和實(shí)踐中都存在著一定的缺陷，基于此，我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行深入的研究，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的前進(jìn)。本文從房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展歷程作為出發(fā)點(diǎn)，聯(lián)系國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，根據(jù)估價(jià)理論，分別對(duì)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法三種估價(jià)方法在實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題加以分析，并得出結(jié)論：1在市場(chǎng)比較法中，對(duì)于如何選擇符合要求的可比實(shí)例，即各種可比因素與待估房地產(chǎn)相接近的房地產(chǎn)，一直以來(lái)都是一個(gè)難點(diǎn)，而對(duì)于選擇的可比實(shí)例進(jìn)行修正后如何形成一個(gè)實(shí)際的比準(zhǔn)價(jià)格則是另一個(gè)難點(diǎn)所在，本文采用改進(jìn)個(gè)別調(diào)整因素考慮不全面的問(wèn)題，改進(jìn)未考慮市場(chǎng)未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，改進(jìn)對(duì)價(jià)格重復(fù)修正的問(wèn)題來(lái)解決。2成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格組成的界定是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，在傳統(tǒng)的成本法估價(jià)中，我們要先后確定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、重新購(gòu)建價(jià)格、建筑折舊等房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成參數(shù)，前者在一般情況下都比較容易確定，但是后者的確定卻是成本法估價(jià)不夠精確的根本原因所在，因?yàn)樵诜课莩尚露鹊拇_定過(guò)程中，并沒(méi)有嚴(yán)格意義的定量指標(biāo)，只是由估價(jià)人員來(lái)主觀確定的，為了解決這一問(wèn)題，本文通過(guò)：（1）采用與市場(chǎng)法中價(jià)格修正相類似的方法，在按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999》所得到的積算價(jià)格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，分別進(jìn)行市場(chǎng)供求、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、功能效用和正的外部經(jīng)濟(jì)性的價(jià)格修正，價(jià)格調(diào)整系數(shù)的確定方法與市場(chǎng)法中的價(jià)格修正系數(shù)相同。（2）對(duì)建筑物的折舊僅僅考慮物質(zhì)折舊，而將功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊改為“功能調(diào)整”和“經(jīng)濟(jì)調(diào)整”，以反映房地產(chǎn)功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟(jì)性對(duì)價(jià)格的影響，在此基礎(chǔ)上再增加反映市場(chǎng)供求和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，具體方法同第一種。便于估價(jià)人員在成本法估價(jià)中確定房屋的成新度，使估價(jià)結(jié)果更加客觀準(zhǔn)確。3傳統(tǒng)的收益法公式，實(shí)質(zhì)上是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法，此公式存在的前提與房地產(chǎn)實(shí)際投資過(guò)程存在較大的差異，而這些差異的存在，影響到了收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性，本文通過(guò)假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期至建筑物耐用年限和假設(shè)收益年限為無(wú)限年來(lái)解決。參考文獻(xiàn)1．李政，于冰,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析[J],房地產(chǎn)中介，2006，1(33):11-152．朱亞兵,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M],立信會(huì)計(jì)出版社,2007,13．柴強(qiáng),房地產(chǎn)估價(jià)[M],北京,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2008,11-184.徐軍,房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)方法的分析與修正[J],民營(yíng)科技,2008(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