房地產(chǎn)估價方法存在的問題及改進措施

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文學(xué)號：A房地產(chǎn)估價方法存在的問題及改進措施學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：所在院系：資源與環(huán)境學(xué)院土地規(guī)劃系所學(xué)專業(yè)：土地資源管理專業(yè)研究方向：房地產(chǎn)估價東北農(nóng)業(yè)大學(xué)中國·哈爾濱二O一二年六月

B.A.DegreeThesisRegistrationNumber：AofNortheastAgriculturalUniversityTheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsUndergraduate：Supervisor：DepartmentandCollege：Land-usePlan,ResourceandEnvironmentMajor：LandResourceManagementDirection：RealEstateAssessmentNorthEastAgriculturalUniversityHarbin·ChinaJune,2012房地產(chǎn)估價方法存在的問題及改進措施摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨完善，與房地產(chǎn)估價有關(guān)的業(yè)務(wù)需求也在快速地增長，這就要求房地產(chǎn)估價師評估出合理、準確的價格。但由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，一些估價理論和方法并不是十分成熟，在用于實際估價業(yè)務(wù)時有一定的局限性和不足，造成了估價結(jié)果偏離了房地產(chǎn)的實際價值。本文首先闡述了市場比較法、比較法、收益法的理論依據(jù)、適用條件及操作步驟等；接著在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)出這三大方法中存在的問題；最后針對目前較常用的房地產(chǎn)評估方法:市場比較法、成本法、收益法，闡述了在實際估價中存在的問題以及參數(shù)確定中存在的不足，并提出一些新的建議和改進措施，及以定量的方法來確定房地產(chǎn)價格。鑒于以上考慮，闡述在市場比較法中價格修正、公式修正的應(yīng)用，;在收益法中，通過修正使用年限，引入“地隨房走”概念，使收益法的構(gòu)成更加完善，從一定程度上消除了收益法估價的偏差;在成本法中，通過重建房地產(chǎn)價格的組成，列舉了常用的建筑物折舊求取方法，調(diào)整價格系數(shù)。另外還可以各種房地產(chǎn)估價方法同時運用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的之間的相互作用，以期完善現(xiàn)有的估價方法，使其更好的為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供服務(wù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價方法估價問題改進措施TheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsABSTRACT：WiththeimprovementofChina’srealestatemarket,theneedsofrealestateassessmenthavegrownrapidly,whichrequirerealestateappraisersassessareasonableandaccurateprice.However,China'srealestateassessmentstartslater,sosomeassessmenttheoriesandmethodsarenotverymature.Therearelimitationsandinsufficienciesintherealbussinessvaluation,whichcausetheassessmentresultsdeviatefromtheactualvalueoftherealestate.Inviewoftheaboveconsideration,thispaperputsforwardtheapplicationofpricecorrectionandformulacorrectioninthemarketcomparisonapproach;throughamendmentstotheusefullifeoftheincomeapproach,weintroducetheconceptof"withroomtotakethe"tomaketheincomeapproachmoreperfectandeliminatedeviationoftheincomeapproachvaluationtosomeextent.Throughreconstructingthecompositionofrealestatepricesandcitingthecommonbuildingdepreciationtostrikeamethodtoadjustthepricecoefficientincostmethod.Inaddition,wecanapplyavarietyofrealestateassessmentmethodstogetherandmakefulluseoftheinteractionbetweentechnologiesandmethodsofrealestateevaluationinordertoimprovetheexistingmethodsofevaluation,whichcanprovideservicesforthehealthydevelopmentofrealestate.Firstly,thepaperstatestheoreticalbasisofthemarketcomparisonmethod,thecostmethod,andtheincomeapproach,andtheapplicableconditionsandstepsofthethreemethods.Italsoanalysesandsummarizesproblemsexistinginthesethreemethods.Finally,thepaperaimsatsomecommonusedmethodsinrealestateevaluation:themarketcomparisonapproach,thecostmethod,theincomeapproach,toputforwardsomenewsuggestionandimprovementmeasures,andtousethequantitativemethodtodeterminerealestateprices.Keywords:Realestateappraisalmethod,Valuationproblems，Improvementmeasures目錄---前言房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國民經(jīng)濟中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，已經(jīng)發(fā)展成為我國現(xiàn)階段的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟高度發(fā)達的國家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價早已獨樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實務(wù)經(jīng)驗和理論學(xué)說，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會組織，制定了嚴格的行業(yè)管理制度和資格認證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價制度。自從本世紀20年代以來，國外房地產(chǎn)估價的興起與發(fā)展大體上可以分為如下三個階段:第一階段是土地經(jīng)濟學(xué)派的興起，莫定了土地價值理論基礎(chǔ)。這一階段的代表著作有:費希爾價（IrvingFisuing)的《房地產(chǎn)原理》(1923)，巴比科可于（FrederiekM.BobCock）的《房地產(chǎn)估價》(1924)。第二階段是摩茨科(ArtherJ.Mertzke)在房地產(chǎn)估價界發(fā)表具有劃時代意義的論著《房地產(chǎn)估價過程》抓他在此書中將價值理論與估價理論緊密結(jié)合起來，指出在完全競爭的均衡條件下，正常價值、長期成本和資本收益價值之間互為等值，這一思想成為房地產(chǎn)價格估價中不同估價方法相互驗證的理論基礎(chǔ).第三階段的代表人物是海德(K.LeeHyder)、阿待金森(HarryGrantAikinson)和舒姆茨(GoorgeL.Schmuts)。他們分別推廣和發(fā)展了市場比較法、收益祛和成本法中的價值估價技術(shù)。特別是舒姆茨在《估價過程》一書中構(gòu)造的估價模型被美國房地產(chǎn)估價協(xié)會收入到《房地產(chǎn)估價》中。該書到目前為止仍然是西方房地產(chǎn)界最具權(quán)威的房地產(chǎn)估價專著。從地域上看，每個國家和地區(qū)的國情不一樣，房地產(chǎn)估價方法的發(fā)展與應(yīng)用也不同。國際上房地產(chǎn)價格估價方法可以分為兩大類，一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家，采用五種基本估價方法:市場比較法、收益祛、成本法、利潤法、剩余法。在進行房地產(chǎn)估價時注重經(jīng)驗、藝術(shù)，往重市場信息，在推算時很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認為在市場發(fā)這的情況下，直接根據(jù)市場信息估價更為可靠。二是以美國為代表的北美國家，采用三種基本方法:市場比較祛、收益法、成本法岡。在進行房地產(chǎn)估價時，注重技術(shù)與計量，注重數(shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出的角度來計算房地產(chǎn)價值。他們認為，通過建立具體的數(shù)學(xué)模型來估價更為公平合理，因此，要求對一宗房地產(chǎn)估價時盡量同時采用三種方法，以便做出比較分析。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對整個社會經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價制度也趨于完善。我國房地產(chǎn)估價業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個階段:第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進行，此時對于房地產(chǎn)估價業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價師，也沒有權(quán)威的認證機構(gòu)。長期以來都是實行的房屋和土地分開來進行管理，這樣使得平行機構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價結(jié)果的準確性自然大打折扣。而此時在估價實踐中所運用的估價方法也大多是照搬的國外現(xiàn)成的估價方法，并沒有完全從實際上去結(jié)合起來中國的國情進行理論上和實踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說這個階段是一個無序混亂的階段。第二階段是1994年9月，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會正式成立，標志著中國房地產(chǎn)估價事業(yè)已在規(guī)范化、標準化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個新的臺階。自此之后，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價隊伍不斷壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大?；拘纬闪斯礁偁帯㈤_放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場。目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個估價體系來說，更加偏向于英國，注重經(jīng)驗與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時，我們應(yīng)該更多的去結(jié)合中國的國情不斷的去完善現(xiàn)有的估價方法，并多方位、深層次的去提出新的估價方法。中國房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀80年代以來，中國進行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產(chǎn)市場己初步形成，房地產(chǎn)估價業(yè)也隨之應(yīng)運而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國房地產(chǎn)估價的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和實踐的需要，而房地不可分的實質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。與市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場等既有特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致中國目前的房地產(chǎn)估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復(fù)雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價難度較大。就目前而言，國內(nèi)外運用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估價方法，而其他的房地產(chǎn)估價方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應(yīng)用最為普遍的，但是，在實際的房地產(chǎn)估價過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實例，以及如何進行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價結(jié)果都是難點所在，盡管目前有很多的學(xué)者及專家對此進行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個層面之上，而在上述這三個方面進行的定量分析研究還遠遠不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產(chǎn)估價規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會是我國房地產(chǎn)估價要運用到的主要方法，因為我國的舊有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價格的正確與否關(guān)系到各個方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個難點問題，由于每個房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復(fù)雜多變，難以形成一個統(tǒng)一的確定標準，目前完全是依靠估價師的通過實地查看之后憑借經(jīng)驗確定，主觀隨意性非常大，因此評估結(jié)果的準確性大打折扣，尤其是對于那些經(jīng)驗比較缺乏的房地產(chǎn)估價人員，這方面更是影響甚大。因此，對這三大方法的基本參數(shù)值進行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學(xué)模型對這三種方法進行改進，是我們目前所面臨的實際問題，這對于優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法以及完善我國的房地產(chǎn)估價制度具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)估價方法存在的問題及改進措施1房地產(chǎn)估價方法概述房地產(chǎn)估價是指估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)現(xiàn)實的合理價格所作出的推測與判斷。由此可知，房地產(chǎn)估價也就是對某一特定時期某宗房地產(chǎn)市場價值的客觀反映，該價值是在特定時期在公平競爭的情況下可以進行交易的價值。因此，在估價過程中遵循一定的估價原則和程序固然十分重要，但是房地產(chǎn)估價過程也必然會帶有一定的房地產(chǎn)估價人員主觀意志，帶來一定的誤差，為了進一步降低這種誤差，減少估價人員的主觀性，房地產(chǎn)估價人員在估價過程中必須使用科學(xué)的估價方法。1.1市場比較法1市場比較法的基本概念市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準，所以市場比較法是一種說服力較強，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。2市場比較法應(yīng)用的條件市場比較法在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用。因為在市場經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，通常由相當發(fā)達的房地產(chǎn)市場，而且市場比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價格資料，很容易從經(jīng)紀人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估，其基本條件就是需要有一個充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。3市場比較法操作步驟運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不合適。因此需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例即可比實例。選取可比實例有4個基本要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行區(qū)域因素修正；⑦進行個別因素修正；⑧求出比準價格。1.2收益法收益法是預(yù)計估價對象未來的正常純收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1收益法的估價原理收益法的理論依據(jù)是效用價值論一一房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理。預(yù)期原理說明決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的而是未來的因素。因此，購買收益性房地產(chǎn)，可以視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。2收益法的適用范圍收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場等。它不限于估價對象本身是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。3收益法估價的操作步驟運用收益法估價一般分為以下7個步驟：①收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益；⑥選用適當?shù)馁Y本化率；⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。1.3成本法1成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法。成本法的理論依據(jù)是勞動價值論一一商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所必要的成本。2成本法的適用范圍《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?！睆倪@一條款可以看出成本法在各種估價方法中具有不可替代的特殊用途，尤其適用于下述房地產(chǎn)估價：①無交易、無收益的房地產(chǎn)估價；②特殊目的房地產(chǎn)估價；③特殊建造的房地產(chǎn)；④狹小市場上的房地產(chǎn)；⑤市場比較法中的修正計算。3成本法估價的步驟運用成本法估價一般分為四個步驟進行：①收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取計算價格。2房地產(chǎn)估價方法存在的問題2.1市場比較法存在的問題傳統(tǒng)的市場比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實際應(yīng)用中仍然存在以下幾個方面的問題:(1)選取可比案例的主觀性大市場比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格來確定待估房地產(chǎn)的價格，因此，市場比較法所確定的估價結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實際的估價過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統(tǒng)一的標準。在現(xiàn)階段，這個工作的完成完全依靠于估價師的經(jīng)驗，其中帶有很大的主觀能動性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價格偏離市場價格。因此這是房地產(chǎn)估價中一個難以解決的矛盾所在。(2)因素修正過于簡單主觀化因素修正是房地產(chǎn)估價中又一個難點所在，房地產(chǎn)成交價格是一個非常大的數(shù)值，對其價格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會和市場價格相差巨大，例如對于一套價格100萬的房子進行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統(tǒng)一定量的標準，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價師的主觀經(jīng)驗，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對于同一估價案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標準，不同的估價師可能有不同的的判斷，這樣就會導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結(jié)果的準確性。(3)最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單對不同的可比案例進行因素調(diào)整之后會得到不同的結(jié)果，而最終評估價格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個權(quán)重，但是，這個權(quán)重的選取，也沒有一個統(tǒng)一的標準，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運用客觀合理的方法確定市場法中的各個參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場比較法的估價模型，來降低估價過程中估價的主觀能動性，以得到一個更接近市場實際的價格。因此，為了彌補這些缺陷，在市場比較法中建立現(xiàn)實可行的房地產(chǎn)估價模型具有非常現(xiàn)實的意義。2.2成本法存在的問題成本法，是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)估價實務(wù)中,成本法的估價結(jié)果往往比其他方法偏低，主要原因是：1．不能反映市場供求狀況成本法隱含了長期市場均衡的假設(shè)，未考慮市場競爭和供求狀況的影響。而在市場經(jīng)濟條件下，市場供求狀況對價格的影響是極大的。當房地產(chǎn)市場供求嚴重失衡時,成本法的估價結(jié)果往往明顯偏離市場價格。2．成本與價格變化不同步在一定時期內(nèi),房地產(chǎn)產(chǎn)品的大部分成本費用具有相對剛性和滯后性，即短期內(nèi)不會因房地產(chǎn)市場價格的波動而波動。相對而言，土地費用和開發(fā)利潤受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響較大，而開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費等費用項目與房地產(chǎn)市場價格相比，具有相對的穩(wěn)定性和滯后性，因此成本費用與房地產(chǎn)價格的變化并不同步。3．成本與價值不是必然成正比房地產(chǎn)的價值源泉是其未來所帶來的收益，而產(chǎn)生收益的前提是房地產(chǎn)具有某種效用。但成本與效用之間并無絕對的正相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)的效用不完全依賴于投入的成本，成本只有在產(chǎn)生被市場認可的效用時,才會對價格或價值產(chǎn)生貢獻。4．無形價值未得到體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值包括實體價值和無形價值兩部分。而成本法只考慮由建造成本構(gòu)成的實體價值，大量由非建造成本因素形成的無形價值如歷史價值(如文物建筑)、文化價值、品牌價值等不能得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)的非建造成本因素形成的無形價值，如果在成本法中得不到相應(yīng)考慮，則成本法與市場法、收益法估價結(jié)果之間的差異將無法消除。5．未考慮功能因素的影響成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值理論，該理論認為房地產(chǎn)的價值是由生產(chǎn)(建造)該房地產(chǎn)的歷史成本所決定的。但是，該方法中的“成本”并沒有隱含必然是估價對象最高最佳用途下的成本含義。在房屋使用功能優(yōu)于一般建筑物時(如戶型很好)，該房地產(chǎn)的市場價值會大于成本法估價的結(jié)果。從這個意義上說，成本僅僅是房地產(chǎn)價值的下限。6．不能反映正面的經(jīng)濟外部性經(jīng)濟外部性原則認為,特定不動產(chǎn)的外在因素有可能產(chǎn)生積極或消極的經(jīng)濟影響。在成本法中,雖然采取經(jīng)濟折舊的形式對因外部條件和環(huán)境因素變化導(dǎo)致的某區(qū)域房地產(chǎn)價值貶值作了減價修正，但是對于外部條件和環(huán)境因素給房地產(chǎn)價值帶來的正面、有利影響未考慮，如交通更便捷、配套設(shè)施更完善、環(huán)境更優(yōu)美，這必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值增高。2.3收益法存在的問題房地產(chǎn)資本化理論是房地產(chǎn)估價中的核心理論之一，對于傳統(tǒng)的收益法公式來說，實質(zhì)上是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法，此公式存在的前提是存在以下三個假設(shè):(l)房地產(chǎn)凈收益的一部分必須被投資者用于再投資。但是，這是與市場經(jīng)濟中投資者自由投資的原則相悖的，對于一個投資行為來說，原投資與再次投資是不相干的兩個行為過程，是相互獨立的，沒有一定的必然聯(lián)系，投資者完全享受投資的自由;即使房地產(chǎn)投資者有再次投資的打算，一般情況下也不一在取得房地產(chǎn)凈收益后就立即進行。(2)再投資收益率必須與原投資的收益資本化率相等。在大多數(shù)的情況下，這種情況是不太可能的，首先，房地產(chǎn)投資者的再投資是否投資于房地產(chǎn)是值得考證的;再次，即使房地產(chǎn)投資者將其立即投資于房地產(chǎn)，但是由于房地產(chǎn)的非同質(zhì)性，不同的房地產(chǎn)所處區(qū)域因素不會完全相同，房地產(chǎn)類型、位置以及物業(yè)的新舊程度更是難以確定去量化其對投資的影響，再投資的收益率不可能與原投資的收益資本化率相等。因此，這個假設(shè)的存在也是不合理的。(3)資本化率本質(zhì)上是折現(xiàn)率。在房地產(chǎn)估價中，折現(xiàn)率與實際資本化率的含義是完全不同的，從數(shù)學(xué)本質(zhì)上來講，更是完全不一樣，因此，這種投資過程中折現(xiàn)率如果按資本化率來確定，最終的評估結(jié)果必然會存在的一定的偏差。綜上所述，房地產(chǎn)資本化理論的上述假設(shè)與房地產(chǎn)實際投資過程相比較具有非常大的差異，而這些差異的存在，在一定程度上必然會影響到最終的評估結(jié)果的準確性。3改進措施3.1市場比較法的改進1．改進未考慮市場未來下跌風(fēng)險的問題。一方面，在估價時應(yīng)盡量選取二手房交易案例，因為二手房價格比一手房價格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照二手房價格和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對交易價格進行適當減價修正，特別是在投機嚴重、房價上漲較快時。2．改進個別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進行價格修正時，除了按《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個別因素進行修正外，還應(yīng)進行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會影響房地產(chǎn)價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。3．改進對價格重復(fù)修正的問題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額+交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項價格修正均是獨立進行的，各項修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。3.2成本法的改進成本法估價結(jié)果偏低的原因，主要在于未考慮市場供求狀況、房地產(chǎn)無形資產(chǎn)價值、功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟性等，解決這一問題的方法有兩種：1．采用與市場法中價格修正相類似的方法，在按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999》所得到的積算價格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價格調(diào)整系數(shù)，分別進行市場供求、無形資產(chǎn)價值、功能效用和正的外部經(jīng)濟性的價格修正，價格調(diào)整系數(shù)的確定方法與市場法中的價格修正系數(shù)相同。2．對建筑物的折舊僅僅考慮物質(zhì)折舊，而將功能折舊和經(jīng)濟折舊改為“功能調(diào)整”和“經(jīng)濟調(diào)整”，以反映房地產(chǎn)功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟性對價格的影響，在此基礎(chǔ)上再增加反映市場供求和無形資產(chǎn)價值的價格調(diào)整系數(shù)，具體方法同第一種。3.3收益法的改進對于建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限的情況，為了保護公民的合法物權(quán)，應(yīng)將目前“房隨地走”的估價思路改為“地隨房走”，可按兩種思路進行處理：1．假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期至建筑物耐用年限。此時收益年限按建筑物耐用年限考慮，但在求取凈收益時應(yīng)扣除續(xù)租期間的土地使用權(quán)出讓金。2．假設(shè)收益年限為無限年。此時應(yīng)選用收益年限為無限年的計算公式，但在凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。這相當于在每次建筑物的耐用年限結(jié)束和土地使用權(quán)年限到期時，能分別積累一筆資金，利用該資金可對建筑物和土地進行不斷地“復(fù)制”，最終使房地產(chǎn)的收益年限拓展為無限年。3.4綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)估價方法各種房地產(chǎn)估價方法不僅在實質(zhì)上都反映了公開市場價值標準，有著密切的聯(lián)系，而且在房地產(chǎn)估價實踐中，各種方法常常是綜合運用的。1．各種房地產(chǎn)估價方法同時運用，相互印證在房地產(chǎn)估價過程中，由于每種房地產(chǎn)估價方法本身的局限性（每種估價方法的適用對象和適用條件不同），同進也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此，采用任何一種方法都難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。由于每種估價方法的估算判定過程不同，所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同，因此數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響是不一樣的，對同一估價對象應(yīng)同時選用兩種以上的估價方法進行估價，各種估價方法之間可以互相補充，不同方法形成的估價結(jié)果可以相互印證，有助于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結(jié)果準確性的影響。2．各種房地產(chǎn)估價方法互相引用在運用某一種估價方法時，也常常會引用別的估價方法。例如在運用成本法估價時，可能會在評估估價對象的土地價格時采用市場法；運用假設(shè)開發(fā)法估價時，也要采用市場法預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，而估算開發(fā)成本時則要用到成本法；至于收益法中利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，也要先采用成本法或市場法等其他估價方法先求出建筑物價值，而在利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，則要利用其他估價方法先求出土地價值。3.5充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。1．房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，可以說，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。例如市場法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格”的技術(shù)路線．成本法，它反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加、積算作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。收益法，它體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開發(fā)法，先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市廠價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。2．把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，因此，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。4結(jié)語隨著我國的房地產(chǎn)制度的改革，房地產(chǎn)估價業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色越來越重要，覆蓋的面積也越來越廣泛，雖然經(jīng)過近幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)日趨成熟，但是在理論上和實踐中都存在著一定的缺陷，基于此，我們應(yīng)該對房地產(chǎn)估價方法進行深入的研究，推動房地產(chǎn)估價業(yè)的前進。本文從房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展歷程作為出發(fā)點，聯(lián)系國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，根據(jù)估價理論，分別對市場比較法、收益法、成本法三種估價方法在實際運用中存在的問題加以分析，并得出結(jié)論：1在市場比較法中，對于如何選擇符合要求的可比實例，即各種可比因素與待估房地產(chǎn)相接近的房地產(chǎn)，一直以來都是一個難點，而對于選擇的可比實例進行修正后如何形成一個實際的比準價格則是另一個難點所在，本文采用改進個別調(diào)整因素考慮不全面的問題，改進未考慮市場未來下跌風(fēng)險的問題，改進對價格重復(fù)修正的問題來解決。2成本法中，房地產(chǎn)價格組成的界定是一個難點問題，在傳統(tǒng)的成本法估價中，我們要先后確定房地產(chǎn)價格構(gòu)成、重新購建價格、建筑折舊等房地產(chǎn)價格構(gòu)成參數(shù)，前者在一般情況下都比較容易確定，但是后者的確定卻是成本法估價不夠精確的根本原因所在，因為在房屋成新度的確定過程中，并沒有嚴格意義的定量指標，只是由估價人員來主觀確定的，為了解決這一問題，本文通過：（1）采用與市場法中價格修正相類似的方法，在按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999》所得到的積算價格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價格調(diào)整系數(shù)，分別進行市場供求、無形資產(chǎn)價值、功能效用和正的外部經(jīng)濟性的價格修正，價格調(diào)整系數(shù)的確定方法與市場法中的價格修正系數(shù)相同。（2）對建筑物的折舊僅僅考慮物質(zhì)折舊，而將功能折舊和經(jīng)濟折舊改為“功能調(diào)整”和“經(jīng)濟調(diào)整”，以反映房地產(chǎn)功能效用的增值作用和正的外部經(jīng)濟性對價格的影響，在此基礎(chǔ)上再增加反映市場供求和無形資產(chǎn)價值的價格調(diào)整系數(shù)，具體方法同第一種。便于估價人員在成本法估價中確定房屋的成新度，使估價結(jié)果更加客觀準確。3傳統(tǒng)的收益法公式，實質(zhì)上是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法，此公式存在的前提與房地產(chǎn)實際投資過程存在較大的差異，而這些差異的存在，影響到了收益法進行房地產(chǎn)估價的準確性，本文通過假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期至建筑物耐用年限和假設(shè)收益年限為無限年來解決。參考文獻1．李政，于冰,我國房地產(chǎn)估價業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢分析[J],房地產(chǎn)中介，2006，1(33):11-152．朱亞兵,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M],立信會計出版社,2007,13．柴強,房地產(chǎn)估價[M],北京,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2008,11-184.徐軍,房地產(chǎn)市場估價方法的分析與修正[J],民營科技,2008(11)5．中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編,房地產(chǎn)估價理論與方法[M