中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及預(yù)測(cè)分析

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展歷程及預(yù)測(cè)分析１房地產(chǎn)行業(yè)概述1.1房地產(chǎn)業(yè)的定義按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》（GB/T4754―2002）的界定，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)四大類(lèi)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的活動(dòng)；物業(yè)治理是指物業(yè)治理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、治理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行治理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。1.2房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展特征1.2.1產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會(huì)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生較大需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與四十多個(gè)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)度，如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、輕工業(yè)、紡織業(yè)等。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)需求能夠帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。此外，綜合對(duì)所有行業(yè)的阻礙，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會(huì)阻礙其他行業(yè)215元的需求，假如再加上房地產(chǎn)自身的需求，會(huì)阻礙315元的總產(chǎn)出。因此，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展在專(zhuān)門(mén)大程度上能夠促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，表現(xiàn)出專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。1.2.2地域性強(qiáng)房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)使得其具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的地域性特征。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給角度看，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和提供的商品具有位置的固定性和不可移動(dòng)性，一般來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個(gè)地區(qū)的需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求角度看，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)要緊是用來(lái)滿足當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、自身住房和投資的需求，這在專(zhuān)門(mén)大程度上也受到地域性的限制。因此，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，或者不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不能像其他商品一樣，通過(guò)房地產(chǎn)商品在地區(qū)之間的流通來(lái)縮小這種供求不平衡或價(jià)格差異。1.2.3受?chē)?guó)家政策阻礙較大作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)展的過(guò)程中不可幸免地受到國(guó)家政策的阻礙，這種阻礙要緊體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是國(guó)家對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用打算直接阻礙到土地的供應(yīng)量，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；二是國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)政策會(huì)阻礙到房地產(chǎn)的成本和交易價(jià)格，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售情況；三是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸政策，直接阻礙到開(kāi)發(fā)與消費(fèi)能力；四是國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，直接阻礙到不同收入階層居民的購(gòu)房?jī)A向。1.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的地位2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）確立了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位與作用，《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的差不多要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康進(jìn)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑?！庇纱丝梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中具有舉足輕重的地位，發(fā)揮著重大的作用。圖1：1998-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額圖2：1998-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重從圖1和圖2能夠看出，1998年-2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速進(jìn)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1998年的3614.23億元增加到2010年的48267.07億元，增長(zhǎng)速度由1998年的4.3%上升到2010年的33.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也由1998年的4.6%上升為2010年的12.1%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得到了進(jìn)一步的鞏固。2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展歷程改革開(kāi)放30多年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到飛速的進(jìn)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，也走過(guò)了一段不平凡的路程，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r，能夠?qū)⒅袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展大致分為以下6個(gè)時(shí)期：一是初步形成時(shí)期（1978-1991年）；二是房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期（1992-1993年）；三是市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期（1994-1997年）；四是培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期（1998-2002年）；五是調(diào)控與反調(diào)控時(shí)期（2003-2007年）；六是房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整時(shí)期（2008至今）。2.1初步形成時(shí)期（1978-1991年）1978年之前的二十多年中，我國(guó)幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。1978-1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。2.1.1住房制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)改革開(kāi)放之前，城鎮(zhèn)住房要緊由國(guó)家投資建設(shè)；建好的住房不出售，要緊是通過(guò)職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配；關(guān)于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無(wú)償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國(guó)家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配并近乎無(wú)償使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不僅住房建設(shè)投資“有去無(wú)回”，不能循環(huán)和周轉(zhuǎn)，而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和治理費(fèi)用，住房建設(shè)以及維修和治理成了國(guó)家的沉重包袱，職工對(duì)住房形成“等、靠、要”的觀念，抑制了個(gè)人對(duì)住房的投入，城鎮(zhèn)住房緊張問(wèn)題日益突出。到1978年，城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的4.5m2下降到了3.6m2，缺房戶869萬(wàn)戶，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。“文化大革命”結(jié)束之后，改善人民居住條件的問(wèn)題開(kāi)始引起中共中央、國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問(wèn)題能不能路子寬些，比如同意私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的鈔票動(dòng)員出來(lái)，國(guó)家解決材料，這方面潛力不小。1980年4月，鄧小平在關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話中，指出了城鎮(zhèn)住房體制的差不多走向。鄧小平的講話打破了傳統(tǒng)的住房公有制、福利制觀點(diǎn)，描繪出了住房新制度的差不多藍(lán)圖。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國(guó)差不多建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買(mǎi)房、擁有自己的住宅，不僅新建住宅能夠出售，現(xiàn)有住宅也能夠出售。從此，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。住房制度改革的實(shí)踐，始于1979年，從新建住房全價(jià)出售起步。1979-1991年，住房制度改革經(jīng)歷了公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步三個(gè)時(shí)期。第一時(shí)期，公房出售試點(diǎn)。1979年，國(guó)家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價(jià)向居民出售，選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)都市進(jìn)行試點(diǎn)。到1981年，全國(guó)有23個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的60多個(gè)都市，以及部分縣鎮(zhèn)開(kāi)展了這種新建住房出售工作。1982年4月，國(guó)家建委、國(guó)家城建總局選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)都市進(jìn)行新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境愛(ài)護(hù)部在1984年10月向國(guó)務(wù)院提出了《關(guān)于擴(kuò)大都市公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告》。到1985年底，全國(guó)共有27個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的160個(gè)設(shè)市都市和300個(gè)縣鎮(zhèn)開(kāi)展了補(bǔ)貼出售公房的試點(diǎn)，共出售住房1092萬(wàn)m2。第二時(shí)期，提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。補(bǔ)貼售房在一定程度上解決了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力較低的問(wèn)題，但在試點(diǎn)中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，到了1986年初新建公房補(bǔ)貼出售的改革因受到廣泛批判而停止。1987年，國(guó)務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山3個(gè)都市以提租和補(bǔ)貼持平為原則，大幅度提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼的住房制度改革方案。在總結(jié)試點(diǎn)都市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以1988年第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議為標(biāo)志，形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國(guó)性的住房制度改革方案。截至1990年，全國(guó)共12個(gè)都市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺(tái)了以提租補(bǔ)貼為要緊內(nèi)容的房改方案。第三時(shí)期，住房制度改革全面起步。以提租和補(bǔ)貼總量平衡為差不多思路的房改方案對(duì)既得利益觸動(dòng)專(zhuān)門(mén)大，在實(shí)際操作中面臨多重阻力，難以全面推開(kāi)。1991年6月，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于接著積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)住房制度改革的思路。同年10月，召開(kāi)了第二次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，提出了“多提少補(bǔ)”或小步提租不補(bǔ)貼的租金改革原則，指出房改“貴在起步”。同年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和全然目的。這些推動(dòng)了全國(guó)特不是大都市的住房制度改革，標(biāo)志著房改已從探究和試點(diǎn)時(shí)期，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新時(shí)期。2.1.2土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的土地領(lǐng)域的改革，要緊是城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革。改革開(kāi)放之前，我國(guó)采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國(guó)有土地?zé)o償、無(wú)限期地分配給單位和個(gè)人使用，不同意土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。這種土地使用制度通常被概括為“行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流淌的土地使用制度”。這種土地使用制度完全排斥地租規(guī)律、市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用，致使土地在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中不能更好地發(fā)揮作用，特不是人們都想占好地、多占地，導(dǎo)致土地大量白費(fèi)，都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過(guò)其帶來(lái)的土地增值得到回收，政府被戲稱(chēng)為“捧著金飯碗討飯吃”，導(dǎo)致都市基礎(chǔ)設(shè)施和都市面貌長(zhǎng)期落后。改革最初是采取收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)的做法，改變土地長(zhǎng)期無(wú)償使用的局面。進(jìn)一步是建立土地市場(chǎng)，將土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離，實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。這種改革較為具體的進(jìn)程如下：第一，收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。對(duì)土地實(shí)行有償使用開(kāi)始于向中外合營(yíng)企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。1981年11月，廣東省五屆人大常委會(huì)通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地治理暫行規(guī)定》，自1982年1月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)按照土地不同等級(jí)向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的土地使用費(fèi)。從1984年起，撫順、廣州等一些都市也先后推行。1988年9月，國(guó)務(wù)院公布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起，向都市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收土地使用稅，各地制定的土地使用費(fèi)方法同時(shí)停止執(zhí)行。然而，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不阻礙各地依法制定的對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地計(jì)收土地使用費(fèi)方法的執(zhí)行。第二，開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。1987年下半年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)出讓等多種分配方式，把土地使用權(quán)由不能流轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蜣D(zhuǎn)讓。其中，1987年9月9日，領(lǐng)先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國(guó)有土地的使用權(quán)；9月26日首次采取招標(biāo)方式，12月1日首次采取拍賣(mài)方式，各出讓了一宗國(guó)有土地的使用權(quán)。這就大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個(gè)新時(shí)期。隨后，珠海、福州、?？?、廣州、廈門(mén)、上海等都市也開(kāi)展了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。第三，制定地點(diǎn)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。為了使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓活動(dòng)有法可依，1987年11月，上海市人民政府領(lǐng)先公布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓方法》。12月，含有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地治理?xiàng)l例》獲廣東省人大常委會(huì)通過(guò)。1988年，?？凇B門(mén)、廣州、天津等地相繼公布了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)方法或規(guī)定。第四，修改憲法和土地治理法。1988年4月，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)能夠依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月，《土地治理法》也作了相應(yīng)修改，并規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進(jìn)和深入進(jìn)展提供了法律保障。第五，制定全國(guó)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。1990年5月，國(guó)務(wù)院公布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。同時(shí)還公布了《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行治理方法》，同意外商從事土地成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這就使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)更趨完善，并構(gòu)造出了有中國(guó)特色的土地市場(chǎng)差不多框架。2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。1988年3月，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議上《政府工作報(bào)告》提出：“結(jié)合住房制度的改革，進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?！边@又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。商品房建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)以及存量房買(mǎi)賣(mài)和租賃活動(dòng)不斷出現(xiàn)，逐步形成了新建商品房買(mǎi)賣(mài)和存量房買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)；政府有償出讓土地使用權(quán)并同意土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列政策和改革，使土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)開(kāi)始形成。1987年7月，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)，武漢市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。那個(gè)市場(chǎng)被稱(chēng)為是全國(guó)大都市中開(kāi)辦的第一家市一級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。到1988年上半年，全國(guó)成立了近200個(gè)房地產(chǎn)交易所、交易市場(chǎng)或交易中心。1989年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐漸恢復(fù)；1991年下半年開(kāi)始，隨著全國(guó)政治穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，迅速回升。1991年末，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)接近1988年的水平。從總的情況看，那個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育時(shí)期，市場(chǎng)功能還不健全，市場(chǎng)機(jī)制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場(chǎng)治理還專(zhuān)門(mén)薄弱。2.2房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期（1992-1993年）1992年下半年至1993年上半年，我國(guó)許多地區(qū)突然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，在部分地區(qū)，要緊是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)峻的房地產(chǎn)泡沫。2.2.1“房地產(chǎn)熱”的形成和表現(xiàn)1992年春鄧小平發(fā)表視察南方重要談話，同年10月黨的十四大明確我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。同年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，首次勾畫(huà)出了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系框架：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓?zhuān)康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式；提出了一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的政策措施，包括進(jìn)一步深化土地使用制度改革、接著深化城鎮(zhèn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資治理、正確引導(dǎo)外商對(duì)房地產(chǎn)的投資、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系等。在改革開(kāi)放新高潮的大環(huán)境中，房地產(chǎn)價(jià)格放開(kāi)，許多政府審批權(quán)力下放，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始大量發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，土地開(kāi)發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴(kuò)大，1992年開(kāi)始出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增加。1992年底，全國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司集中在沿海，廣東、海南、上海、江蘇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總數(shù)的44%。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高速增長(zhǎng)。1992年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資731億元，比上年增長(zhǎng)117%；開(kāi)發(fā)土地面積2.334萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)175%；新開(kāi)工商品房屋面積11460萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)78.1%。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，價(jià)格大幅上漲。1992年，銷(xiāo)售商品房屋面積4288.86萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)40.4%。商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格1050.03元/m2，比上年上漲30.93%。（4）土地出讓大幅度增長(zhǎng)，1992年全國(guó)共出讓土地2.2萬(wàn)公頃，是1991年前出讓土地總量的11倍。1993年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在1992年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上接著高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從1992年的12000多家增加到近20000家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比1992年同期增長(zhǎng)143.5%，新開(kāi)工商品房屋面積比1992年同期增長(zhǎng)136%。另外，1992年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展中心要緊在珠江三角洲地區(qū)，1993年開(kāi)始北移，形成沿海、沿江到內(nèi)陸開(kāi)放都市的多元化格局。從海南的情況看，1992年6月后，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和海南要“大改革、大開(kāi)放、大建設(shè)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)超常規(guī)進(jìn)展”，開(kāi)始走向高速進(jìn)展期。1992年初，國(guó)內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司要求到海南注冊(cè)，至1993年8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到10000家以上。商品房特不暢銷(xiāo)，已竣工的商品房，除一些邊遠(yuǎn)、交通不便或少數(shù)縣城所建的少量商品房外，其余的已銷(xiāo)售一空，還出現(xiàn)了購(gòu)買(mǎi)商品房交預(yù)購(gòu)金的現(xiàn)象。海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到1993年底房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂。2.2.2房地產(chǎn)過(guò)熱的危害和治理1992-1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，不僅加劇了鋼材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，帶動(dòng)了其價(jià)格較猛上漲，而且由于擠占了過(guò)多的建設(shè)資金，致使一些國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不足。內(nèi)地資金紛紛流向沿海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，不斷高漲的房地產(chǎn)價(jià)格又加速了外部資金的流入，最終導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展嚴(yán)峻失衡。1993年6月，中央召開(kāi)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，做出了對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決定，中共中央、國(guó)務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)》，采取16項(xiàng)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的措施。中央明確針對(duì)房地產(chǎn)提出，關(guān)于挪用資金參與炒房地產(chǎn)的企業(yè)要減少以至停止貸款，對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢查，抓緊制定房地產(chǎn)增值稅和有關(guān)稅收政策，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收治理的暫行方法》，購(gòu)地后一年內(nèi)投入的開(kāi)發(fā)資金不足購(gòu)地費(fèi)25%的要收回土地，金融機(jī)構(gòu)和土地治理部門(mén)一律不得開(kāi)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須納入固定資產(chǎn)投資打算，高檔賓館、寫(xiě)字樓、度假村等要下決心停緩建，等等。1993年下半年以后，隨著宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。從1993年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比1992年同期增長(zhǎng)143.5%，而全年比1992年增長(zhǎng)124.9%來(lái)看，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有明顯回落。1993年全國(guó)商品房屋平均價(jià)格比1992年上漲21.94%，比1992年的上漲率30.93%回落了近9個(gè)百分點(diǎn)。到1993年底，海南、北海等房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫破裂，出現(xiàn)了一片蕭條的慘狀。1993年11月，黨的十四屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，提出要規(guī)范和進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，對(duì)商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓?zhuān)淖儏f(xié)議批租方式，實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)。同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的治理，建立正常的土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制。通過(guò)開(kāi)征和調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施，防止在房地產(chǎn)交易中獵取暴利和國(guó)家收益的流失。操縱高檔房屋和高消費(fèi)游樂(lè)設(shè)施的過(guò)快增長(zhǎng)。加快城鎮(zhèn)住房制度改革，操縱住房用地價(jià)格，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的進(jìn)展。2.2.3房地產(chǎn)過(guò)熱后的反思房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了一定阻礙，給部分房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者造成了經(jīng)濟(jì)損失，但也反映出住房商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的巨大進(jìn)展?jié)摿?，以及?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效引導(dǎo)的必要性。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入海南，著眼點(diǎn)不是瞄準(zhǔn)社會(huì)需求而是熱衷于炒作，企圖通過(guò)倒地皮、賣(mài)項(xiàng)目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過(guò)程中牟取暴利。當(dāng)炒作的鏈條斷裂后，遺留下來(lái)的是資金沉淀、債務(wù)糾纏、工程停工、土地閑置。1998年底，海南省共有被圈占而長(zhǎng)期閑置的建設(shè)用地23788.5公頃；長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津的積壓空置商品房455.76萬(wàn)m2；停緩建工程603宗，原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬(wàn)m2；積壓房地產(chǎn)占?jí)旱馁Y金有一半以上是金融資產(chǎn)，其中工、農(nóng)、中、建4家國(guó)有商業(yè)銀行在海南積壓房地產(chǎn)上的資金有430多億元，假如再加上非國(guó)有商業(yè)銀行的其他金融機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)的投資、施工企業(yè)的墊資、材料款以及預(yù)交的購(gòu)房款等，可能占?jí)旱馁Y金有800多億元。1999年7月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，2002年10月批準(zhǔn)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。在運(yùn)用國(guó)家給予的行政確權(quán)、稅收優(yōu)惠、返還土地出讓金、核發(fā)換地權(quán)益書(shū)等政策措施下，到2006年用了近8年的時(shí)刻才差不多消除了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的隱患。通過(guò)總結(jié)，人們從痛苦的教訓(xùn)中清醒過(guò)來(lái)，認(rèn)識(shí)到堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心是保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的全然保證；要堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心，必須注重面向百姓、面向以后，把這“兩個(gè)面向”作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)身點(diǎn)和立足點(diǎn)。2.3市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期（1994-1997年）1994年接著1993年下半年的宏觀調(diào)控。1995-1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。但從1996年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)過(guò)剩，產(chǎn)品賣(mài)不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低潮。2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化1994年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于接著加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》，并派調(diào)查組分赴各地監(jiān)督檢查貫徹落實(shí)情況。這些政策措施，使固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了一定操縱，全年固定資產(chǎn)投資總額比上年增長(zhǎng)30.4%，增幅比上年回落31.4%，投資結(jié)構(gòu)有了一定改善，投資效益也好于上年。1994年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資完成1608億元，比1993年增長(zhǎng)41.3%，明顯低于1993年的124.9%。1995年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格操縱高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的通知》。隨著經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落，并由高于GDP增長(zhǎng)的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀贕DP增長(zhǎng)的狀況（見(jiàn)圖3）。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)率大幅下滑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)處于虧損狀態(tài)。商品房銷(xiāo)售面積也處于低速進(jìn)展的狀態(tài)（見(jiàn)表1）。圖3商品房、商品住宅的價(jià)格變化及其與GDP增長(zhǎng)的比較表11994-1997年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營(yíng)情況受到房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的阻礙，全國(guó)房地產(chǎn)投資和住房建設(shè)投資也增長(zhǎng)緩慢，1995年的住房建設(shè)投資和1997年的房地產(chǎn)投資分不比上年有所下降。新建住宅面積也增長(zhǎng)緩慢，其中1994年新建住宅面積為3.57億m2，比1991年的1.93億m2增加1.64億m2；而1997年新建住宅面積僅為4.05億m2，只比1994年增加0.48億m2。從商品住宅銷(xiāo)售面積和新建住宅面積的對(duì)比關(guān)系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991－1997年商品住宅銷(xiāo)售面積占新建住宅面積的比例均未超過(guò)20%，講明當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)仍以國(guó)家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的進(jìn)展?jié)摿Α?.3.2都市房地產(chǎn)治理法出臺(tái)1994年7月，八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)《都市房地產(chǎn)治理法》，自1995年1月1日起施行。該法的出臺(tái)，對(duì)加強(qiáng)都市房地產(chǎn)治理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)益人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展，具有重要意義。在該法的起草和審議過(guò)程中，各方面對(duì)一些問(wèn)題有不同意見(jiàn)，爭(zhēng)議的問(wèn)題要緊有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)治理體制、是否規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則”、集體所有的土地能否出讓、是否規(guī)定土地使用權(quán)的劃撥方式、土地使用權(quán)的出讓方式、私有房屋用地是否規(guī)定視同劃撥方式取得、土地使用權(quán)的使用期限、以出讓方式取得的土地使用權(quán)期滿后該土地上的地上物如何處理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期限、是否規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、對(duì)預(yù)售商品房的條件限制、預(yù)購(gòu)商品房的再轉(zhuǎn)讓、房屋租賃及其租期、房地產(chǎn)登記發(fā)證等?！抖际蟹康禺a(chǎn)治理法》共七章七十二條，明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記治理等法律規(guī)定。特不是規(guī)定國(guó)家要實(shí)行五項(xiàng)制度：（1）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。（2）國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。（3）國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。（4）國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。（5）國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。該法首次對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、設(shè)立條件和資格認(rèn)證等制度作了規(guī)定。此后，依照《都市房地產(chǎn)治理法》，我國(guó)房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件等加快制定和完善，房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步形成和健全。例如，1994-1997年，建設(shè)部公布了《都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)治理暫行方法》、《都市商品房預(yù)售治理方法》、《都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理規(guī)定》、《都市房屋租賃治理方法》、《都市房地產(chǎn)抵押治理方法》、《都市房地產(chǎn)中介服務(wù)治理規(guī)定》，會(huì)同人事部公布了《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施方法》，并會(huì)同中國(guó)人民銀行公布了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估治理工作的通知》，國(guó)家工商行政治理局公布了《房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定》等。2.3.3住房制度改革的深化為貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的進(jìn)展，1994年7月，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），確定房改的全然目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。房改的差不多內(nèi)容可概括為“三改四建”，提出住房制度改革要堅(jiān)持配套、分時(shí)期推進(jìn)。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力進(jìn)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修、治理市場(chǎng)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。《決定》強(qiáng)調(diào)“加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)”。首次提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。在住房資金方面，首次提出全面推行住房公積金制度；進(jìn)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。在住房建設(shè)方面，提出加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上，鼓舞集資合作建房，接著進(jìn)展住房合作社，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。依照《決定》，1994年12月，建設(shè)部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部公布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)治理方法》。為推動(dòng)房改，加快都市住宅建設(shè)及解危、解困等，1995年1月，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出國(guó)家安居工程實(shí)施方案，國(guó)家安居工程從1995年開(kāi)始實(shí)施，國(guó)家安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，不售給高收入家庭。1995年3月，建設(shè)部還公布了《實(shí)施國(guó)家安居工程的意見(jiàn)》。2.4培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期（1998-2002年）從1998年開(kāi)始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的制度改革，以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的進(jìn)展時(shí)期。那個(gè)時(shí)期，全國(guó)城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配，各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái)，住房建設(shè)加快，住房金融快速進(jìn)展，住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍。2.4.1培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的提出1996年，為應(yīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的不景氣，開(kāi)始提出和查找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1996年6月，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出，住房建設(shè)能夠成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1997年9月，黨的十五大報(bào)告提出積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。2.4.2培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策措施1998年4月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，指出“為促進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，把住宅業(yè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費(fèi)?！币螅阂灰岣邔?duì)住房信貸重要性的認(rèn)識(shí)；二要加大住房信貸投入；三要擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍；四要大力促進(jìn)住房消費(fèi)；五要積極支持一般住房建設(shè)；六要促進(jìn)空置商品房的銷(xiāo)售。規(guī)定“從1998年開(kāi)始，人民銀行對(duì)各商業(yè)銀行住房（包括建房與購(gòu)房）自營(yíng)貸款實(shí)行指導(dǎo)性打算治理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款?！?998年是房改取得關(guān)鍵性突破的一年。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。提出的深化房改的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。深化房改的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；進(jìn)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。為了配合國(guó)家房改，有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，1999年7月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》，規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的一般住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用一般住宅，暫減半征收契稅；對(duì)居民個(gè)人擁有的一般住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。1999年12月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，為鼓舞個(gè)人換購(gòu)住房，規(guī)定對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。2.4.3住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策措施實(shí)施后，全國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得了迅速進(jìn)展。1997年全國(guó)城鎮(zhèn)房屋竣工面積為62490.19萬(wàn)m2，2002年達(dá)到93018.27萬(wàn)m2，增長(zhǎng)48.85%。同時(shí)，商品房竣工面積增長(zhǎng)更加迅速，1997年全國(guó)商品房竣工面積為15819.7萬(wàn)m2，2002年達(dá)到34975.75萬(wàn)m2，增長(zhǎng)121.09%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%（見(jiàn)表3）。表３1997-2002年全國(guó)房地產(chǎn)投資及住房建設(shè)情況經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)也得到了迅速進(jìn)展。自1998年下半年開(kāi)始，國(guó)家下達(dá)了三批經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)打算，總建筑面積2.1億m2，投資規(guī)模1703億元。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際開(kāi)工項(xiàng)目4967個(gè)，施工面積1.33億m2。到2000年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積差不多超過(guò)1.1億m2，占同期商品住宅竣工面積的20.1%。依照建設(shè)部公布的資料，截至2002年底，35個(gè)大中都市中，近一半的都市差不多制定了廉租住房工作實(shí)施意見(jiàn)，落實(shí)了資金來(lái)源，建立了廉租住房供應(yīng)對(duì)象檔案和申請(qǐng)、審批制度。2002年底往常，北京市進(jìn)行了5次廉租住房搖號(hào)配租，998戶家庭要緊以租金補(bǔ)貼方式獲得配租資格。廉租住房家庭的人均住房使用面積從配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實(shí)了廉租住房房源。隨著住房金融制度的建立和實(shí)施，個(gè)人購(gòu)房占住房需求的比例不斷增長(zhǎng)。2000年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅1.32億m2，占商品住宅銷(xiāo)售面積的87.51%，而2002年1-11月個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅的比例達(dá)到94.3%。個(gè)人購(gòu)房成為住房市場(chǎng)需求的主力，也帶動(dòng)了個(gè)人住房信貸的快速進(jìn)展。四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額從1998年開(kāi)始都經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)過(guò)程。到2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，見(jiàn)表4。這表明房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。表4四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)情況停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，特不是大力進(jìn)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念，加快了住房商品化進(jìn)程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)逐漸取代團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人成為商品房市場(chǎng)的主體。從表5能夠看出，1997年商品住宅銷(xiāo)售面積為7864.3萬(wàn)m2，2002年達(dá)到23702.31萬(wàn)m2，增長(zhǎng)超過(guò)2倍。1997年商品住宅銷(xiāo)售額為1407.56億元，2002年達(dá)到4957.85億元，增長(zhǎng)超過(guò)2.5倍。表51997-2002年全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況2.5宏觀調(diào)控時(shí)期（2003-2007年）2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，政府頻繁出臺(tái)了許多政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開(kāi)始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)入手操縱房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。從2005年開(kāi)始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從2007年下半年開(kāi)始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全都市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2.5.1新一輪宏觀調(diào)控的啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，是從2003年開(kāi)始，為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱展開(kāi)的，要緊是對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行操縱，進(jìn)而操縱房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。2003年初，我國(guó)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱跡象。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的氛圍中時(shí)，2003年6月，中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)121號(hào)文），加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款治理，嚴(yán)格操縱土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流淌資金貸款用途，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款治理等。121號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的觸動(dòng)專(zhuān)門(mén)大，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認(rèn)為是2003年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)阻礙最大且當(dāng)時(shí)廣受爭(zhēng)議的文件。為此，2003年8月，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)18號(hào)文），要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康進(jìn)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要接著加大信貸支持力度。18號(hào)文同時(shí)也關(guān)注“房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快”，要求“堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量差不多平衡，結(jié)構(gòu)差不多合理，價(jià)格差不多穩(wěn)定”。18號(hào)文的內(nèi)容專(zhuān)門(mén)全面，總的基調(diào)是進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)，幾乎沒(méi)有提出實(shí)質(zhì)性的操縱房地產(chǎn)價(jià)格和投資過(guò)快增長(zhǎng)的政策措施，反映出政府當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的矛盾心態(tài)——既可怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，又希望接著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。121號(hào)文和18號(hào)文標(biāo)志著政府新一輪宏觀調(diào)控的啟動(dòng)，并努力尋求可行有效的措施。2.5.2操縱房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)2003年下半年和2004年上半年，全國(guó)范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投資過(guò)熱，開(kāi)發(fā)區(qū)圈占土地?zé)?，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格過(guò)快上漲，煤、電、油、運(yùn)全面緊張等經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生了對(duì)鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動(dòng)了其價(jià)格上漲。2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比2002年增長(zhǎng)30.33%，是前次宏觀調(diào)控以來(lái)增速最快的一年（見(jiàn)表6）。2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，比上年同期提高15.2個(gè)百分點(diǎn)。政府為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，著力操縱固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，進(jìn)而采取了操縱土地供應(yīng)、加強(qiáng)信貸治理、提高投資門(mén)檻、嚴(yán)格項(xiàng)目審批、操縱拆遷規(guī)模等一系列政策措施，操縱房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。表62000-2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)情況建立健全土地調(diào)控政策。為貫徹落實(shí)18號(hào)文精神，2003年9月，國(guó)土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)治理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)政策，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管力度。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關(guān)于接著開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采納協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。4月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地治理的緊急通知》，要求切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地愛(ài)護(hù)制度。2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)出《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地治理的緊急通知》，要求充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，從嚴(yán)審批各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。8月，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》。11月，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高一倍。加強(qiáng)信貸治理。2004年8月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)治理指引》，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四類(lèi)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)治理作了詳細(xì)規(guī)范，并規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%（121號(hào)文規(guī)定的是30%）。2007年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知》，重申121號(hào)文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)治理指引》的有關(guān)規(guī)定，并將121號(hào)文的“加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款治理”改為“嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款治理”。提高國(guó)內(nèi)企業(yè)投資門(mén)檻。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，2004年4月，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號(hào)文規(guī)定的30%基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委等部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)操縱新開(kāi)工項(xiàng)目意見(jiàn)》，要求必須采取有力措施，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資操縱，從嚴(yán)操縱新開(kāi)工項(xiàng)目，遏制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目治理的通知》，指出要切實(shí)從源頭上把好項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)關(guān)。限制海外熱鈔票進(jìn)入商品房流通領(lǐng)域。2007年10月，國(guó)家進(jìn)展改革委、商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對(duì)2004年11月公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點(diǎn)修訂：在鼓舞外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“一般住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”。另外，在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中仍保留了“土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、不墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”。這些措施有利于操縱房地產(chǎn)投資過(guò)熱、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于防止外商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作而造成市場(chǎng)混亂。此外，2004年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷治理的通知》，要求認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策措施，合理確定拆遷規(guī)模和建設(shè)規(guī)模，確保2004年全國(guó)房屋拆遷總量比2003年有明顯減少，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目等之外，一律停止拆遷。8月，建設(shè)部等四部門(mén)發(fā)出《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷治理的通知〉的通知》。從此，拆遷規(guī)模得到較大操縱，2004年和2005年全國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷面積同比分不下降13.59%和40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算治理有關(guān)問(wèn)題的通知》，將1993年出臺(tái)的土地增值稅從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪保撮_(kāi)始實(shí)行實(shí)質(zhì)性征收。2.5.3穩(wěn)定和抑制住房?jī)r(jià)格停止住房實(shí)物分配以后，住房?jī)r(jià)格一直是社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快直接阻礙城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，阻礙金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至阻礙整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個(gè)都市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速攀升的趨勢(shì)，漲幅居全國(guó)前列。之后，全國(guó)其他要緊都市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始快速上漲。2004年全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲15.02%，其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房?jī)r(jià)上漲明顯過(guò)快（見(jiàn)表7）。當(dāng)時(shí)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快盡管是局部性和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，但如不及時(shí)加以操縱或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥?wèn)題。表７2000-2007年商品房?jī)r(jià)格及其上漲情況2003年8月，國(guó)務(wù)院就關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，提出努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格差不多穩(wěn)定，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。但2005年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，由于著重于操縱房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，其穩(wěn)定房?jī)r(jià)的成效不大。特不在2005年第一季度，一些地區(qū)的住房?jī)r(jià)格形成了快速攀升的態(tài)勢(shì)。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控由單向的供應(yīng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主。2005年3月，中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額預(yù)備金存款的通知》，取消住房貸款優(yōu)惠政策，調(diào)控開(kāi)始偏向需求方面。同月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，認(rèn)識(shí)到一些地點(diǎn)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，阻礙了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定進(jìn)展，提出了抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”），將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提到政治高度，要求地點(diǎn)各級(jí)政府切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，采取有效措施抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，操縱措施不力的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任?！皣?guó)八條”提出的措施過(guò)于原則，并要求不能造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，使得地點(diǎn)在采取措施時(shí)有所顧慮，抑制住房?jī)r(jià)格的效果不明顯。2005年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”）?！靶聡?guó)八條”的正式文件形式是國(guó)務(wù)院辦公廳隨后于5月9日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，操縱投資性購(gòu)房，鼓舞一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的差不多穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。建設(shè)部等七部門(mén)在《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》中提出了八條意見(jiàn)，取消了培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期出臺(tái)的一些搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，并提出了一些嚴(yán)厲的政策措施，包括對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅，禁止期房轉(zhuǎn)讓即禁止“炒樓花”，實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房。5月27日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收治理的通知》，細(xì)化了建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。10月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化治理若干問(wèn)題的通知》，強(qiáng)調(diào)對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅。2005年以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，曾導(dǎo)致當(dāng)年下半年較短一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到一定抑制。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，并專(zhuān)門(mén)快出現(xiàn)反彈。2005年，全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲16.72%，超過(guò)了2004年；其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.24%，比2004年略有下降。特不是2006年初，深圳、北京、廣州等都市房?jī)r(jià)大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。依舊上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)一步成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)少數(shù)大都市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，2006年5月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，依照當(dāng)前存在的問(wèn)題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的六項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”）?！皣?guó)六條”的正式文件形式是國(guó)務(wù)院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）。該《通知》要求各地區(qū)特不是都市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、操縱住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。為貫徹落實(shí)“國(guó)六條”，相關(guān)部門(mén)陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。2006年5月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收治理有關(guān)問(wèn)題的通知》；中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2007年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知》，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的補(bǔ)充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月，建設(shè)部等三部門(mén)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》。2006年7月，建設(shè)部等六部門(mén)公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和治理的意見(jiàn)》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和治理的通知〉有關(guān)問(wèn)題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和治理問(wèn)題予以明確。同年9月，國(guó)家外匯治理局、建設(shè)部公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯治理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就所涉及的外匯治理問(wèn)題予以明確。2007年同年6月，商務(wù)部、國(guó)家外匯治理局公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強(qiáng)了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國(guó)家進(jìn)展改革委、商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，有助于緩解房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。2007年9月，深圳、廣州等都市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)盡管接著上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房?jī)r(jià)上漲已無(wú)空間，預(yù)期開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變；10月份高檔商品住宅價(jià)格開(kāi)始下跌，某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)閉門(mén)店或停業(yè)；之后媒體大量報(bào)道，北京、上海等都市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始趨于下降，逐漸蔓延開(kāi)來(lái)。2.5.4加大住房保障制度建設(shè)早在1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房?！贝撕蟊M管三番五次強(qiáng)調(diào)，但由于種種緣故，廉租住房制度建設(shè)一直未落到實(shí)處。2007年8月，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)24號(hào)文），指出“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”，要切實(shí)加大解決都市低收入家庭住房困難工作力度，把解決都市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地點(diǎn)各級(jí)人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決都市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對(duì)都市人民政府的政績(jī)考核之中”，“對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批判，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。2007年10月，中共十七大報(bào)告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問(wèn)題，并把它列為在看到成績(jī)的同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到的突出問(wèn)題，提出必須在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決都市低收入家庭住房困難”。11月19日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話講：“假如提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題。”十七大報(bào)告和溫家寶總理的講話，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變了地點(diǎn)政府GDP掛帥的觀念，隨著政績(jī)導(dǎo)向的變化，各級(jí)政府普遍開(kāi)始著力保障和改善民生。24號(hào)文被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著政府開(kāi)始把抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲與解決都市低收入家庭住房困難區(qū)分開(kāi)來(lái)。關(guān)于高檔商品住房，認(rèn)識(shí)到要緊靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，對(duì)其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，要緊是考慮我國(guó)人口多、土地少的差不多國(guó)情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫阻礙金融安全以至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。依照24號(hào)文要求，解決都市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺(tái)。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金治理方法》。11月，建設(shè)部等九部門(mén)公布了《廉租住房保障方法》，建設(shè)部等七部門(mén)公布了《經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法》。依照24號(hào)文，2007年各地普遍開(kāi)展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)都市進(jìn)一步建立健全了廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。截至2007年11月底，全國(guó)累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過(guò)了2006年往常累計(jì)投入資金總額的70.8億元。通過(guò)政府新建、收購(gòu)、改建等多個(gè)渠道，2007年廉租住房房源也得到專(zhuān)門(mén)大程度的增加。2.6房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整時(shí)期（2008年至今）2.6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化2008年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)先揚(yáng)后抑，國(guó)家宏觀調(diào)控政策相應(yīng)由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｔ鲩L(zhǎng)”。我國(guó)宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過(guò)熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”（保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、操縱物價(jià)過(guò)快上漲），再調(diào)整為當(dāng)前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”，在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)政策取向發(fā)生轉(zhuǎn)變，受2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的阻礙，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)了去年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的阻礙，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的阻礙，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。圖4：2007年11月-2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加速、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等情況。2009年，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在國(guó)家適度寬松的貨幣政策的引導(dǎo)下，銀行信貸大幅增加，同時(shí)出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠等政策，刺激了住房消費(fèi)。自主和投資投機(jī)市場(chǎng)需求同時(shí)被放大，房?jī)r(jià)大幅上漲。2009年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際完成投資額36,231.71億元，比2008年增長(zhǎng)16.10%，完成新開(kāi)工面積11.54億平方米，比2008年增長(zhǎng)18.27%，完成商品房施工面積31.96億平方米，比2008年增長(zhǎng)16.58%。2010年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知》（“國(guó)十一條”），增加保障房和一般商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)并未降溫，2-4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中都市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)都市“地王”頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，“國(guó)十條”），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5-8月顯著降溫，其中5月和6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分不同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個(gè)大中都市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月全國(guó)及重點(diǎn)都市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個(gè)都市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十大都市上漲0.8%。房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱(chēng)為“9·29新政”。2.6.2進(jìn)一步加大住房保障制度的建設(shè)2008年，建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布9000億元的保障性住房建設(shè)打算，打算以后三年要解決1300萬(wàn)戶住房保障問(wèn)題。2008年的住房保障建設(shè)效果相當(dāng)明顯，各省市也都紛紛出臺(tái)保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，積極探究適合各地的住房保障體系，并進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。從各地公布的2008年住房建設(shè)打算中能夠看出，住房保障及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為各大都市今年住房市場(chǎng)進(jìn)展的要緊著力點(diǎn)。2008年上半年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然高漲和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏好的局面下，采取的是從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。2008年10月22日，央行、財(cái)政部公布《接著加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾差不多生活》和《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購(gòu)買(mǎi)一般住房》政策為購(gòu)房者提供金融支持，采取了降低交易稅率、將個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍并將最低首付款比例調(diào)整為20%等政策組合。2009年5月13日，國(guó)土資源部公布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源治理部門(mén)從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度動(dòng)身，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好都市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)治理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010-2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)打算，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算治理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期治理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。2010年1月21日，國(guó)土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)都市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。規(guī)定“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型一般商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4月15日，國(guó)土部公布了各地住房供地打算，全國(guó)來(lái)看，保障房及中小套型一般商品房用地占比為76.6%。4月17日“國(guó)十條”也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開(kāi)。為落實(shí)4月“國(guó)十條”精神，加快進(jìn)展公共租賃住房，6月8日，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等7部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快進(jìn)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠。依照《指導(dǎo)意見(jiàn)》，財(cái)政部、國(guó)稅總局公布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。保障房面對(duì)的是中低收入家庭，價(jià)格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中利潤(rùn)較低，給予稅費(fèi)減免優(yōu)惠能鼓舞企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。2.6.3嚴(yán)格的土地政策2008年上半年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然高漲和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏好的局面下，采取的是從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策。2008年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》集成以往的政策成果，提高土地的開(kāi)發(fā)利用效率，加強(qiáng)處置方法及力度，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地。2月頒布《土地調(diào)查條例》，將土地調(diào)查實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提升到法律層面。10月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020）的通知》，從都市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上到地下，做了全面的部署。特不是十七屆三中全會(huì)通過(guò)了《中共中央關(guān)于促進(jìn)農(nóng)村改革進(jìn)展若干中大問(wèn)題的決定》，不僅同意農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，還規(guī)定合法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠入市，打破了土地供應(yīng)壟斷，逐步推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)。為操縱土地不合理需求，抑制土地投資性供需，國(guó)家稅務(wù)局、財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收治理工作的通知》，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，強(qiáng)化土地稅收征管力度，降低用地單位需求，幸免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)調(diào)控建設(shè)用地的治理。中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管治理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款治理方法》，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度打算制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房用地的比重，使土地供應(yīng)政策相應(yīng)地向弱勢(shì)群體傾斜，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項(xiàng)目治理的通知》等通知，加強(qiáng)和規(guī)范建設(shè)用地全程監(jiān)管，進(jìn)一步操縱用地規(guī)模，促進(jìn)有效供給。2008年下半年，為配合中央擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策，國(guó)土資源部下發(fā)了237號(hào)文《關(guān)于為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快進(jìn)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，從規(guī)劃、打算、審批效率上保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。年底國(guó)土資源部又聯(lián)合11部委共同下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快進(jìn)展的用地保障和治理的通知》文件，要求各地各部門(mén)加強(qiáng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需各項(xiàng)建設(shè)用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和打算調(diào)控。2009年第二季度以后，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)都市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開(kāi)始了繼2007年之后的新一輪購(gòu)地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各都市創(chuàng)出同類(lèi)地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施，同時(shí)，政府開(kāi)始整頓市場(chǎng)秩序。4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議明確了專(zhuān)項(xiàng)治理的要緊內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)操縱性詳細(xì)規(guī)劃修改特不是建設(shè)用地容積率治理情況的監(jiān)督檢查;嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。5月27日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和一般商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地治理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)治理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)打算沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的都市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開(kāi)展土地增值稅清算審核工作?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限。國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%。《通知》確定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。2.6.4靈活的貨幣政策2008上半年，宏觀調(diào)控逐步落實(shí)“貨幣從緊政策”，防止通脹。上半年央行接著上調(diào)存款預(yù)備金率，維持了近幾年房地產(chǎn)金融政策的緊縮取向。2008年9月份以后房地產(chǎn)金融政策取向劇變，2008年10月17日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民購(gòu)房”，房地產(chǎn)金融政策的要緊目標(biāo)不再是防過(guò)熱，而是劇變?yōu)閱?dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)內(nèi)需。從2008年9月16日到12月22日，央行相繼5次降息，多次下調(diào)存款預(yù)備金率，進(jìn)一步釋放銀行存量資金支持企業(yè)貸款，降低貸款成本，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有利于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，維持金融穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好。為鼓舞一般商品住房消費(fèi)，央行決定加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，放松二套房貸政策，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的一般自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)一般自住房的優(yōu)惠政策；2008年上半年，政策上縮緊了銀行的鈔票袋子，確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用。但2008年下半年適度寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用卻比較有限。2008年下半年央行相繼5次降息，下調(diào)存款預(yù)備金率，國(guó)家實(shí)行一系列房地產(chǎn)金融政策，貨幣供應(yīng)量大量增加，貸款大量增加。但金融政策的作用要緊集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用整體偏小。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的下滑，部分股份制銀行和都市銀行已將房地產(chǎn)企業(yè)納入慎貸行業(yè)，下半年適度放松的貨幣政策并未能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求起到解渴的作用。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2008年個(gè)人按揭貸款下降29.7%，房地產(chǎn)投資的國(guó)內(nèi)貸款也僅增長(zhǎng)3.4%，增幅下滑明顯。2009年初，各商業(yè)銀行和各地點(diǎn)政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都能夠申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后，工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。各地點(diǎn)政府依照中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采納了寬松的標(biāo)準(zhǔn)?！皩?duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套一般住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)一般自住房的優(yōu)惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購(gòu)買(mǎi)第二套的一般自住房，都能夠享受最優(yōu)惠的待遇。2009年年末，政府開(kāi)始出臺(tái)政策防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還接著維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地點(diǎn)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康進(jìn)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，接著綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支治理的通知》(財(cái)綜〔2009〕74號(hào))，將開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。此前，一些地點(diǎn)土地出讓大多執(zhí)行20%-30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地點(diǎn)財(cái)政預(yù)算治理。土地出讓金新規(guī)關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地點(diǎn)政府過(guò)度依靠“土地財(cái)政”，是有效的遏制。2010年4月17日，“國(guó)十條”出臺(tái)，其目的在于抑制投資投機(jī)需求。，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑