航空港區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告

2013年3月“國五條”出臺，是繼2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始，2011年升級之后又一次政策加碼，內(nèi)容上主要包括限購（

區(qū)域限購、建議三四線城市視情況限購、建議一二線城市視情況在原有基礎(chǔ)上進一步從嚴調(diào)整）、限貸（提升二套房貸首付及利率—）、財稅（存零房個稅差額20%征收）、房價控制目標(biāo)、繼續(xù)推進

稅等。涉及內(nèi)容覆蓋各項主流政策

。2013年3月底，鄭州市人民向外界發(fā)布鄭州版國五條實施細則。細明確提出“鄭州市今年房價調(diào)控目標(biāo)為 新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。

20%個稅以及二套房利率、限購是否擴大政策等內(nèi)容。調(diào)控政策力度被大大削弱。國家樓市調(diào)控政策升級，鄭州地方調(diào)控政策力度緩和“政策”這一另一只

，市場觀望情緒結(jié)束，市場信心進一步提高正式 了《鄭州航空港經(jīng)濟綜合試，驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃（～2025年）》。作為中國內(nèi)地首個被國、保稅來務(wù)院批準(zhǔn)的航空港綜合經(jīng)濟實驗區(qū)，憑借航空、等諸多優(yōu)勢，將為鄭州房地產(chǎn)市場及國際商務(wù)

的利好和機遇。鄭州航空港區(qū)成為首個上升為國家的航空港經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)，航空港區(qū)發(fā)展規(guī)劃的為鄭州房地產(chǎn)市場及鄭州商務(wù)發(fā)展提供了新的發(fā)展機遇2013年3月2012年11月2010年10月2007年10月為加快鄭州、省樞紐建設(shè)，批準(zhǔn)設(shè)立鄭航空港區(qū)。，經(jīng)批準(zhǔn)正式設(shè)立鄭州新鄭綜合保稅區(qū)。，

批準(zhǔn)《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》，提出以鄭州航空港為主體，以綜合保稅區(qū)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，以綜合交通樞紐為依托，以發(fā)展航空貨運為突破口，建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟綜

合實驗區(qū)。，批準(zhǔn)《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。要求“努力把實驗區(qū)建設(shè)成為 航空港經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)。鄭州高鐵站的投入運營，催生高鐵商務(wù)區(qū)的形成鄭州商務(wù)辦公寫字樓市場進入飛速發(fā)展時期高鐵路線圖鄭東高鐵的開通使鄭州成為了名副其實的高鐵樞紐，通過高鐵使鄭州與鄭州為

的高鐵各大城市實現(xiàn)無縫對接打造以。鄭州東站隨著省東移，經(jīng)濟發(fā)展東擴，鄭州新東站投入使用，鄭州客運新東站附近即將成為鄭州新的政治中心、經(jīng)濟中心、商業(yè)中心、貿(mào)易中心和物流中心，高鐵板塊的商務(wù)辦公氛圍進一步提升。限購帶來短期利好，后供應(yīng)庫存激增，市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷2011年限購出臺，

住宅市場重創(chuàng)，非住宅項目成為開發(fā)商以及投資客的新寵，商品房銷售額

榜中位居 為寫字樓項目；隨后房企對商服用地開發(fā)熱情一路高漲，市場供應(yīng)量“井噴”現(xiàn)象嚴重，導(dǎo)致寫字樓市場庫存嚴重，市場轉(zhuǎn)冷，據(jù)不完全統(tǒng)計目前在售寫字樓項目50個，庫存量/月均去化量約為26個月之久，多數(shù)開發(fā)企業(yè)對于寫字樓物業(yè)均極力避之。企業(yè)開發(fā)熱情以及投資客的置業(yè)熱情均持續(xù)聚焦限購解除、限貸松綁的住宅市場。限購帶來非住宅物業(yè)熱銷房企對商服用地開發(fā)熱情高漲供遠大于求，庫存嚴重市場轉(zhuǎn)冷2011年2011-2012年2013-2014年住宅用地改寫字樓出售寫字樓避之不及非住宅物業(yè)銷售額位居

房貸新政主要保護首套房10年以上基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4%，基準(zhǔn)利率由6.55降為6.15%，雖然利率折扣暫時無望降低，但，還是直接減輕了購房成本，為寫字樓市場成交帶來利好930房貸新政——對寫字樓無影響

基準(zhǔn)利率下調(diào)——利好基準(zhǔn)利率下調(diào)為寫字樓帶來利好，目前寫字樓利率最低上浮30%宏觀層面整體趨好，房地產(chǎn)市場整體回暖商務(wù)市場迎來不可多得的發(fā)展機遇但政策方面除了商業(yè)基準(zhǔn)利率下調(diào)外，暫無其他利好，目前政策層面不容樂觀鄭州辦公物業(yè)由原來的商住、單體寫字樓向智能化、商務(wù)綜合體中新一

字樓轉(zhuǎn)變市場萌芽期市場發(fā)展期市場成熟期市場探索期市場過渡期民房、單位公房1997年前純寫字樓1997-2000商住二用2000-2004專業(yè)寫字樓2005-20082009年后新一 字樓理惠商務(wù)、亞達

、瑞 、石橋飯店、未來、裕達國貿(mào)、金博大商務(wù)。融豐花園、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡國際公寓、歐洲花園、金成時代廣場。、聯(lián)合中心、信息

、藍碼地王順馳第一國際、綠地世紀(jì)。楷林國際、裕鴻國際、曼哈頓綠地之窗、千璽廣場、科 規(guī)模小，設(shè)備簡陋，。

戶型單一，分布

。為主，融入通信、網(wǎng)絡(luò)、多 、會議室和餐廳。需求陡然增大，市場供應(yīng)不足，市場出現(xiàn)大量商住二用產(chǎn)品。多個區(qū)域,以單體樓的形式出現(xiàn)。綜合體中的新一字樓。多分布在金水區(qū)金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)經(jīng)三路、東風(fēng)路、文化路、金水路形成的區(qū)域為主以鄭東新區(qū)CBD為代表商務(wù)綜合體，以新東站周邊為主辦公物業(yè)集中分布在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，依托原有二七商圈人氣和政務(wù)區(qū)配套需求形成了金水東路—經(jīng)三路

帶；東區(qū)受“東擴”政策扶持成為新的發(fā)展方向區(qū)域板塊描述鄭東新區(qū)CBD依托和城市發(fā)展趨勢，為中高端辦公物業(yè)供應(yīng)的熱點區(qū)域，綠地 和藍碼地王

為代表項目；新東站依托新東站的交通優(yōu)勢和，為未來城市發(fā)展方向，目前在售辦公物業(yè)數(shù)量有限，未來1-2年內(nèi)供應(yīng)量巨大，綠都原盛國際、綠地之窗、永和國際廣場為代表項目；龍湖為未來辦公物業(yè)規(guī)劃區(qū)域，目前項目較少金水區(qū)紫荊山-金水路經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路中原區(qū)中原路-嵩山路毗鄰紫荊山商圈，商業(yè)氛圍濃厚；依托省直機關(guān)完善的配套；商務(wù)配套完善，近十家機構(gòu)分布于此；交通便利；為早期寫字樓最為集中區(qū)域；依托區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚等優(yōu)勢，為目前鄭州最為成

辦公區(qū)域，金成國際廣場等為代表項目依托省直機關(guān)，區(qū)域配套相對完善，但是檔次較低，以裕達國貿(mào)為區(qū)域最高代表；二七區(qū)大學(xué)路-七新區(qū)受到“二七新區(qū)”

，規(guī)劃以大學(xué)路為

的商務(wù)集聚區(qū)，物業(yè)形態(tài)以城中村改造的綜合體項目為主，目前尚處于起步期，未來2-3年內(nèi)競爭激烈目前規(guī)模

發(fā)展?jié)摿埡鍓KCBD板塊新東站板塊紫荊山-金水路板塊經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路板塊中原路-嵩山路板大學(xué)路-二七新區(qū)板塊CBD第一階段龍子湖高校園高鐵副CBD龍湖南區(qū)第一階段金水東路沿線//省府新區(qū)：政務(wù)中心、商務(wù)/商業(yè)/酒店中心、教育/科研中心、交通/物流中心寫字樓市期，供應(yīng)猛增，價格飆升供大于求，市場轉(zhuǎn)冷年度年去化/萬㎡月均去化/萬㎡自2010年起，供應(yīng)井噴，供求失衡；近3年全市年均去化量為75萬㎡左史，價格在2012年受供求關(guān)系影響出現(xiàn)大幅下跌。2004-2008年處于寫字樓市場發(fā)展期，成交量逐年增高，但2008年受金融

的影響，成交量大打折扣；2009-2012年處于市場快速發(fā)展期，2011受限購政策影響量價齊升，但造成供遠大于求；2013年價格開始下滑，市場轉(zhuǎn)冷。東區(qū)引領(lǐng)全市，受東區(qū)價格影響，全市價格下降趨勢明顯，目前全市存量以東區(qū)為主金水區(qū)作為老城區(qū)商務(wù)中心，成交均價已過萬；惠濟區(qū)、經(jīng)開區(qū)處于商務(wù)辦公物業(yè)

需呈現(xiàn)“雙欠缺”。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局（鄭州市八大區(qū)數(shù)據(jù)）鄭東新區(qū)87.39萬㎡管城區(qū)39.51萬㎡二七區(qū)27.85萬㎡100-300㎡中間面積段產(chǎn)品總價適中，較為適合鄭州主流成長型企業(yè)需求數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局（鄭州市八大區(qū)數(shù)據(jù)）100-300㎡面積段產(chǎn)品為市場主流供應(yīng)面積段，此面積段總價適中，較為適合鄭州主流成長型企業(yè)的辦公需求。片區(qū)項目名稱標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/天）物業(yè)費（元/㎡/月）高鐵站片區(qū)龍子湖片區(qū)金水路沿線文化-花園路沿線散點類高鐵站片區(qū)的物業(yè)費和 水平較為平均，物業(yè)費一般為8-10元/㎡/月，一般在2元/㎡/天；綠地中心項目較為高端，物業(yè)費達到20元/㎡/月。金水東路沿線項目物業(yè)費稍低于高鐵站片區(qū)，但

水平較高，可達到2.5-4.0元/㎡/天。文化-花園路沿線已交房或即將交房

項目物業(yè)費較低，在6元/㎡/月左右，在2.5元/㎡/天左右。因區(qū)域和散點類項目多未交房，項目情況而不同。水平較低，多處于2-3元/㎡/天之間東區(qū)辦公未來以高端市場為主，目前市場主力新東站及未來高端總部經(jīng)濟龍湖區(qū)鄭東新區(qū)寫字樓為全市供應(yīng)主力，其中在售/待售寫字樓項目以高鐵區(qū)最為集中，此區(qū)域競爭白熱化，價格均價萬元以上供求失衡的格局明顯，鄭東新區(qū)需求集中在中小面積段2014年1-10月去化87.4萬㎡，且以典型的以價換量市場表象，存量高達206.88萬㎡，市場嚴重飽和；一站高鐵站片區(qū)兩湖龍湖片區(qū)龍子湖片區(qū)兩帶文化-花園路沿線金水路沿線散點其他點式分布寫字樓主要在高鐵站片區(qū)，龍湖和龍子湖區(qū)域是未來新商業(yè)金融中心鄭州目前寫字樓熱點主要集中在鄭東新區(qū)高鐵站片區(qū)、金水路沿線、花園路沿線；隨著東區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，未來龍子湖片區(qū)和龍湖副CBD將會成為繼CBD之后的兩個商務(wù)金融中心；目前城中村改造正在火熱進行，其所定位的城市綜合體項目中的寫字樓也將成為市場新熱點，但沒有形成片區(qū)，呈點狀分布。CBD商務(wù)區(qū)龍子湖片區(qū)龍湖片區(qū)未來龍湖片區(qū)及龍子湖片區(qū)將是商務(wù)發(fā)展的重要依托高鐵站，高鐵片區(qū)成為寫字樓發(fā)展重要區(qū)域地鐵1號線*業(yè)南路東風(fēng)南路商鼎路商都路亞新廣場凱利國際中心建正東方中心易元國際正巖鉑茲中心鄭東商業(yè)中心佳田國際威斯頓廣場嘉億東方廣地順和中心海匯中心永和宇宙星升龍廣場正商和諧鄭東綠地中心上上國際中心心怡路在售項目分布較為密集，競爭最為激烈，整體定位中高端，高鐵東站以東區(qū)域暫無開發(fā)永和宇宙星威斯頓廣場亞新廣場建正東方中心嘉億東方海匯中心鄭東綠地中心鄭東商業(yè)中心正巖鉑茲中心項目名稱建筑面積建筑層數(shù)外立面材質(zhì)電梯數(shù)量車位數(shù)量交房時間銷售情況售樓部報價亮點配套亞新廣場11.2萬㎡2棟，均地上24層單元式玻璃幕墻8部7002014年底B塔基本售罄

A塔銷售35%1.2-1.3萬元/㎡會議室、銀行、票務(wù)服務(wù)、、

房、游泳池高鐵站片區(qū)、公園地產(chǎn)威斯頓廣場7.4萬㎡地上27層，地下3層部月僅剩兩層1.2-1.3萬元/㎡會議室、員

廳、酒店，每四層有一50㎡觀景陽臺高鐵站片區(qū)凱利國際中心16.2萬㎡B座29層/A座28層，

3層純玻璃幕墻23部/2棟14002014年12月已售罄9000-10000元/㎡會議室、休閑廣場、停機坪得房率72%6.8萬㎡地上30層，地下3層石載玻璃幕10部5562014年12月75%1萬元/㎡商業(yè)、茶水間精裝，得房率71%嘉億東方上上國際10.6萬㎡24層LOW-E弧形中空玻璃幕墻16部6982015年底在售，暫無售樓部價格1.3-1

5萬元/㎡視像會議中心距地面100米的空中連廊建正東方中心27.9萬㎡地上25層玻璃幕墻10部*4棟16602014年12月在售B座，尾盤銷售，剩余3層左右1.3萬元/㎡商業(yè)、員 廳、會議室價格優(yōu)勢，性價比高正巖鉑茲中心6萬㎡26F玻璃幕墻LOWE玻璃/淺色鋁合金/大理石10部3762014年5月剩余20套1.1-1.2萬元/㎡員 廳、商場、樓棟不是很集中周圍視野寬闊鄭東商業(yè)中心60萬㎡25F，

1層玻璃幕墻18部19002014年12月100%1-1

2萬元/㎡國際多元 ，兒童游樂中心，IMAX影院，IZOME(廊)，藝術(shù)長廊、商業(yè)、休閑廣場體量大、物業(yè)豐富、獨棟低密高鐵站片區(qū)在售項目17個，多為一棟或雙塔寫字樓，體量較小，多數(shù)項目已交房或即將交房，價格一般在1.2-1.4萬/㎡，區(qū)域最高售價為綠地中心均價2.6萬元高鐵片區(qū)項目售價差距較大，品質(zhì)參差不齊，但多數(shù)項目售價都在1.1-1.3萬元/㎡左右。綠地中心——開發(fā)商項目位置公司項目概況寫字樓體量（萬㎡）樓層分布物業(yè)類型均價去化情況物業(yè)公司/物業(yè)費交房標(biāo)準(zhǔn)交房時間產(chǎn)品配置——標(biāo)準(zhǔn)層面積4500㎡主力面積200-450㎡，劃分為16間大堂17米挑高，3700㎡，大堂和公共部分超5A精裝標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米外立面玻璃幕墻，金屬鉻陽山電梯通力，每棟65，共131部空調(diào)暫未確定車位數(shù)量/車位比3000個；30萬/個；

8-10元㎡/天項目賣點地標(biāo)建筑，22種領(lǐng)先高科技配套配套冷卻水、

定位、 吸塵系統(tǒng)、碎紙系統(tǒng)產(chǎn)品及配套展示——鄭東商業(yè)中心——項目位置占地面積建筑面積分期情況高度、層數(shù)、層面積分割外立面大堂電梯空調(diào)車位/車位配比銷售情況交房時間標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品及配套展示——升龍廣場——項目位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交叉口東北角項目概況占地面積86畝，57362㎡建筑面積60萬方年限40年容積率9.41停車位地上加 共4329高度45米~

150米層數(shù)11層~36層層高3.5

4.2米裝修公共部分精裝

毛坯空調(diào)、電梯電梯三菱空調(diào)未定幕墻材質(zhì)LOW-E玻璃幕配套希爾頓大商金逸影院凈雅酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積1100~3500平方米在售面積區(qū)間45

3500；其中在售樓棟為83—1100平銷售報價1

3~3萬開發(fā)商/物業(yè)連捷置業(yè)/升龍物業(yè)費8.8元/平方米/月已售已售自持在售層150米未售銷售階段：該項目自

正式開盤，項目采取低價入市策略，期間經(jīng)歷了兩次開盤，上半年的銷售額達9億左右，寫字樓均價13000-16000元/m2，商鋪30000-50000元/m2，B11、B12的去化率大約85%左右產(chǎn)品特征：寫字樓主力戶型100-200

m2，商鋪最小面積45m2在售房源：項目目前消化B11.B12的剩余寫字樓及B12的剩余商鋪概況建正東方中心——項目位置開發(fā)商項目規(guī)模容積率高度、層數(shù)、層高面積分割外立面大堂電梯/電梯建面比空調(diào)車位/車位配比銷售情況尚

德

街湖

心~

路龍子湖中路（祭城路）正商木華廣場永和龍子湖廣場

路湖心環(huán)建業(yè)智慧港龍子湖微時代萬正商務(wù)尚

賢

街正商環(huán)湖國際正商學(xué)府廣場正商博雅廣場在售項目待售、未入市項目區(qū)域處于起步階段，湖心島均為商務(wù)金融用地，目前在售項目較少，潛在項目較多，屬于東區(qū)未來的一大商務(wù)金融中心湖心島土地進入開發(fā)關(guān)鍵期，楷林，正商等知名開發(fā)商相繼進入。開發(fā)商物業(yè)類型體量一品天下鴻利豐實業(yè)楷林旭潤萬城永和鼎天尚德街正巖宍先正商正商四大銘筑學(xué)府廣場——開發(fā)商項目位置公司項目概況寫字樓體量（㎡）樓層分布物業(yè)類型均價去化情況物業(yè)公司/物業(yè)費交房標(biāo)準(zhǔn)交房時間2#1#標(biāo)準(zhǔn)層面積主力面積大堂標(biāo)準(zhǔn)層高外立面電梯空調(diào)車位數(shù)量/車位比項目賣點配套1#樓18-27層2#樓17層產(chǎn)品配置——配套及樣板間展示——洗手間效果圖電梯間效果圖大堂效果圖辦公間效果圖過道效果圖發(fā)展進入尾聲，寫字樓均已售罄，未來該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較少綠地世紀(jì)溫哥華新芒果樂地金融中心上東國際國龍國際商會嘉億國際商務(wù)中心中華傳媒中油新澳第一國際奧園世貿(mào)格拉姆國際領(lǐng)秀國際中心海聯(lián)國際匯智王鼎國際中儲糧聯(lián)合中心新蒲金座藍碼地王光彩綠地千璽廣場國泰

中心建業(yè)總部港金座——位置項目概況占地面積建筑面積年限容積率停車位高度層數(shù)層裝修空調(diào)、電梯幕墻材質(zhì)配套標(biāo)準(zhǔn)層面積銷售報價開發(fā)商物業(yè)顧問物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)層平面圖美盛中心豫航中心行署國際廣場東方鼎盛中心天明國際廣場楷林IFC楷林IFC位置項目概況占地面積建筑面積年限容積率停車位高度層數(shù)層高裝修空調(diào)、電梯幕墻材質(zhì)配套標(biāo)準(zhǔn)層面積在售面積區(qū)間銷售報價銷售狀況開發(fā)商/物業(yè)物業(yè)費ABCD標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高鐵站片區(qū)龍子湖片區(qū)CBD片區(qū)集中在高鐵片區(qū)1.1-1.3萬元/㎡，1147㎡；出租市場更加激烈；發(fā)展?jié)摿薮螅?015年區(qū)域競爭進入白熱化階段。CBD區(qū)域已經(jīng)成熟鄭州東區(qū)寫字樓以高鐵站片區(qū)發(fā)展最為集中，但庫存較大，市場競爭激烈；龍湖區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆ぴｘ櫴澜绺鬯{天商務(wù)花園··世航之窗·潤豐悅尚錦榮悅匯城·目前港區(qū)內(nèi)寫字樓項目主要集中在四港聯(lián)動大道沿線，多為綜合體項目中的一部分，體量都不太大裕鴻世界港預(yù)計下半年將推出400畝地的純商務(wù)地產(chǎn)，潛在供應(yīng)量較大。市場存量——市場上寫字樓可售面積5.9+x萬㎡。項目名稱總體量（萬㎡）已售（萬㎡）未售（萬㎡）去化速度（萬㎡/月）銷售均價（元/㎡）裕鴻世界港5.445.4400.58000潤豐悅尚1.71.700.257600藍天商務(wù)花園5.75.40.30.1713000世航之窗5.905.9——預(yù)計11000空港ILC----預(yù)計12000市場存量5.9+x萬㎡項目名稱70-100100-150150-300300-500500以上裕鴻世界港√潤豐悅尚√藍天商務(wù)花園√世航之窗√√√√√空港ILC√√√面積分割——整層和整棟銷售為主，后續(xù)產(chǎn)品分割