《物業(yè)管理概論》習(xí)題與答案

PAGEPAGE8《物業(yè)管理概論》1,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。234、物業(yè)的接管驗(yàn)收：是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。56:是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。7、非業(yè)主使用人：指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但經(jīng)過某種形式（)而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。8、可能毛租金收入：物業(yè)能夠獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。910、 凈經(jīng)營收入：從有效毛收入中扣除經(jīng)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入.11、 物業(yè)管理綜合服務(wù)指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)特約服務(wù)。12、 賠償金：是違約方的違約行為給對方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對方肯定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。13、 違約金：指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的商定,應(yīng)該付給對方的肯定數(shù)量的貨幣.14、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi):指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。15、 維修基金：指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。16、 租賃住宅：指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán),經(jīng)過房屋租賃的形式取得在肯定時(shí)期內(nèi)使用權(quán)的住宅。17、 商品房住宅：指國家或開發(fā)企業(yè)投資建造的按市場價(jià)全額出售給購房者住用的住宅以及其他以市場價(jià)格交易的各類住宅。18、 業(yè)主公約:由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（也包括非業(yè)主使用人)有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則.19、 2709269D4槔：358538C0D諜C(jī)！203104F56203954FAB侫20、21、 物業(yè)管理委托合同：明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、義務(wù)的契約.22、 房屋完好率完好房屋的建筑面積加上根本完好房屋建筑面積之和占總的房屋建筑面積的百分比。二、簡答題1答：其根本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一、常規(guī)性的公共服務(wù):指物業(yè)管理中的根本管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)面對所有住用人提供的最根本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。二、針對性的專項(xiàng)服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提升住用人的工作、生活條件，面對寬敞住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的肯定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有：1、日常生活類；2、商業(yè)服務(wù)類；3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類;45、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；6、社會(huì)福利類。.2答：根本環(huán)節(jié)為：物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期預(yù)備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段;物業(yè)管理的日常動(dòng)作階段。3;是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，是一種服務(wù)行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。特點(diǎn)：業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。4?答:公共服務(wù)主要有8項(xiàng)：1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3、環(huán)境衛(wèi)生的管理；4、綠化管理；5、治安管理;6、消防管理；7、車輛道路管理；8、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù).5答：1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié);2、有利于提升房屋建造質(zhì)量；wfMY221819553B唻234365B8C完3、有利于保證物業(yè)的使用功能;4、有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面認(rèn)識；5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行；6、有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)形象.6答：1、應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參加工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2;3、按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一塊認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審；4、工程施工中按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。7答：首先，性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收；.竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的經(jīng)過，,驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成,標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。第三,在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參加與職責(zé)不同。竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者.而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。8、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？答：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi)；2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3、綠化管理費(fèi)；4、清潔衛(wèi)生費(fèi);276236BE7261156603昃354078A4FiY208415169兩P5、保安費(fèi);6、辦公費(fèi)；7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);8、法定稅費(fèi)；9、利潤。9?答:（一）居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的根本要求1、依據(jù)居住功能組織和居民對綠地的使用要求,實(shí)行集中與分散，重點(diǎn)與一般，點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與周圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)；234,有收益，便于管理。（二）居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置1、對待大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹種，一般以喬木為,也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物，一些重點(diǎn)綠化地段，如居住區(qū)入口、公共活動(dòng)中心，可選種一些，觀賞性的喬灌木或少量花卉；2、行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木，老年兒單休憩、游戲場所忌用有毒或帶刺植物，運(yùn)動(dòng)場地則應(yīng)避開大量揚(yáng)花、落果、落花的樹木等;3,以飛快形成環(huán)境綠化;4,以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環(huán)境。10、 簡述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)實(shí)行的措施？答：當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故（如爆炸)一旦發(fā)生,而又無法制止或控制險(xiǎn)情，處于緊急情況時(shí)，就應(yīng)立刻,人員分散，組織疏散困難。一般作法是：先及時(shí)切斷火源；然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置，如商場內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場隔斷,阻止災(zāi)情擴(kuò)大；組織人員經(jīng)過緊急通道、疏散樓梯等飛快撤離.緊急情況下的疏散關(guān)鍵是組織工作，平常應(yīng)進(jìn)行肯定的訓(xùn)練，以便有備無患。2298959CD姍261996657328978081360228CB6貶?nS在確保人員安全的情況下，為避開險(xiǎn)情擴(kuò)大，應(yīng)盡量將危急品轉(zhuǎn)移至安全處;然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。11、 簡述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的根本要求?答：1、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)；2、道路走向要便于職工上下班；3、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形；4、充分利用原有道路和工程設(shè)施；56120M；7150M左右應(yīng)設(shè)置車輛會(huì)讓處；8912、 試述單個(gè)業(yè)主最根本的權(quán)利？答：依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參加物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。13、 簡述物業(yè)管理招標(biāo)書的主要內(nèi)容？答：招標(biāo)書的主要內(nèi)容：12;34、5266466816369159033359388C622583764ED25391632F21372537C卼（6、7;8.14、 試述公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序?答：1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；2、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告；3、編制招標(biāo)書；4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查；5、投標(biāo)申請書的報(bào)送；6、開標(biāo)、定標(biāo)；7、簽訂物業(yè)管理委托合同.15、 簡述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)？答：權(quán)利：1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；3、決定聘請物業(yè)管理企業(yè)；4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用方式；5、審議年度管理工作規(guī)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算;〉2968773F7W3897998438t376399307244985FB2徲6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作；7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；8、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)給予的其他職責(zé)。義務(wù):1、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)經(jīng)過的各項(xiàng)決議，接受寬敞業(yè)主的監(jiān)督；3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作,對住用戶開展多種形式的宣揚(yáng)教育；4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求;6、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。16、 確定寫字樓租金時(shí)，要考慮哪些因素?答：1、計(jì)算可出租或可使用面積；2、基礎(chǔ)租金與市場租金；3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修;17、 選擇寫字樓承租人時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則是什么?答：1、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;2、所需面積大??；3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。18、 在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時(shí)要考慮哪些因素?񙂚E75蹵319197CAF粯314737AF1竱〉{答:1、聲譽(yù)；2、財(cái)務(wù)能力；3、承租人組合與位置分配；4、承租人需要的服務(wù)。