律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)指導(dǎo)書

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《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+4879份資料《律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)指引》（征求意見稿）第一章定義與概述第1條商品房交付定義本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗(yàn)并同意房屋的過程中買賣雙方所實(shí)施的行為。第2條商品房交付業(yè)務(wù)概述商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個(gè)環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，單獨(dú)或共同托付律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項(xiàng)新的律師非訴訟業(yè)務(wù)，即本指引所稱商品房交付業(yè)務(wù)。律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職履行下述職責(zé)：2.1就商品房交付向托付人提供法律咨詢；2.2代理托付人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關(guān)的法律文件；2.3陪同托付人對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，對房屋存在的質(zhì)量等相關(guān)事實(shí)進(jìn)行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實(shí)可行的解決方案；2.4代理托付人就商品房交付之相關(guān)事項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行談判，并就談判結(jié)果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；2.5協(xié)助托付人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；2.6協(xié)助托付人辦理前期物業(yè)治理的相關(guān)手續(xù)，審查需托付人簽署的有關(guān)協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。第二章商品房交付程序概述第3條商品房交付的一般程序3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。3.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購買商品房并填寫驗(yàn)房單。3.3.1若商品房存在法定或約定的能夠退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；3.3.2若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方依照商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。3.5買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。3.6買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。3.7買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)治理企業(yè)交納物業(yè)治理費(fèi)，并辦理物業(yè)治理的相關(guān)手續(xù)。第4條我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應(yīng)從維護(hù)托付人合法權(quán)益的角度動身，提醒托付人充分注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時(shí)，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。第三章前期預(yù)備工作買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標(biāo)志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實(shí)地查驗(yàn)商品房之前，律師應(yīng)做的法律事務(wù)至少應(yīng)當(dāng)包括：第5條審查房地產(chǎn)項(xiàng)目曾經(jīng)公布的各類廣告等宣傳資料、買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》，并向買受人提供法律意見。重點(diǎn)包括：5.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；5.2是否存在無效條款；5.3了解合同雙方關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)刻、違約責(zé)任等方面的約定。5.4與托付人擬定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)談判的事項(xiàng)及重點(diǎn)內(nèi)容。第6條審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點(diǎn)包括：6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；6.2入住通知要求買受人交納的稅費(fèi)是否合理、合法；6.3入住通知列明的商品房交付時(shí)刻是否與《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》的約定一致。第7條代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費(fèi)等事項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的談判，擬定相關(guān)書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)方擬定的相關(guān)書面協(xié)議。第8條提醒買受人注意商品房交付過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。第9條指導(dǎo)買受人參照入住通知預(yù)備需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的相關(guān)資料。第10條買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費(fèi)等內(nèi)容無異議，律師應(yīng)提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關(guān)證件和資料于指定時(shí)刻到指定地點(diǎn)辦理商品房的驗(yàn)收和交接手續(xù)。若買受人確實(shí)無法與指定時(shí)刻辦理商品房的驗(yàn)收和交接手續(xù)，應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并講明理由，并注意保存已通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)證據(jù)。第四章查驗(yàn)證明文件第11條律師應(yīng)協(xié)助托付人查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時(shí)依法應(yīng)當(dāng)取得的證明文件原件，具體包括：11.1規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件；11.2建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；11.3房屋面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；11.4房屋為住宅的，還應(yīng)查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用講明書》。11.5商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權(quán)證、空氣質(zhì)量驗(yàn)收合同報(bào)告等。第12條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中任何一個(gè)證明文件，買受人皆有權(quán)拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。第13條退房權(quán)的行使13.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個(gè)或數(shù)個(gè)證明文件而導(dǎo)致房屋延期交付的，當(dāng)拖延的期限達(dá)到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的買受人能夠退房的期限后，買受人能夠決定是否選擇退房；13.2買受人選擇退房的，應(yīng)于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個(gè)月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。第五章實(shí)地查驗(yàn)房屋第14條實(shí)地查驗(yàn)房屋是商品房交付過程中一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，律師應(yīng)協(xié)助托付人對房屋進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)。因該項(xiàng)內(nèi)容專業(yè)性強(qiáng)，必要時(shí)需專業(yè)設(shè)備進(jìn)行檢測，如由律師逐一查驗(yàn)，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如托付人要求全面查驗(yàn)，建議同時(shí)托付監(jiān)理公司進(jìn)行驗(yàn)房，律師起固化證據(jù)、提供問題解決方案的作用。第15條實(shí)地查驗(yàn)房屋可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：15.1GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范15.2GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范15.3GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范15.4GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范15.5GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范15.6GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范15.7GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.8GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.9GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.10GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.11GJ13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)15.12GB50325-2001民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染操縱規(guī)范15.13GBT18883-2002室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第16條查驗(yàn)擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議不符，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重新進(jìn)行核對。第17條查驗(yàn)擬交付房屋的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的一致，如有不符，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第18條核對房屋面積18.1推斷擬交付房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)是否一致；若買受人認(rèn)為房屋面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書記載的有關(guān)數(shù)據(jù)與實(shí)際不符，可托付有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪。18.2若買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書無異議，可依照此報(bào)告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)推斷商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同中據(jù)以計(jì)算房屋價(jià)款的面積與實(shí)測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達(dá)到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的或法定的退房條件，買受人能夠選擇退房。第19條查驗(yàn)房屋的地基基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。19.1經(jīng)查驗(yàn)發(fā)覺擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時(shí)可托付有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。19.2擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同有關(guān)條款的約定分不作出相應(yīng)選擇。19.2.1依照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況能夠選擇退房的，能夠按照約定選擇退房，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；19.2.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以修復(fù)，直至合格，修復(fù)至合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；19.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第20條查驗(yàn)房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量20.1經(jīng)查驗(yàn)發(fā)覺擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時(shí)可托付有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。20.2擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同相關(guān)條款的約定分不作出相應(yīng)選擇。20.21依照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況能夠選擇退房的，能夠按照約定選擇退房；20.2.2商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；20.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第21條查驗(yàn)擬交付房屋是否存在其它質(zhì)量問題；若發(fā)覺擬交付房屋存在其它質(zhì)量問題，應(yīng)逐項(xiàng)作好書面記錄，并可依照實(shí)際情況，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進(jìn)行處理：21.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于一定期限內(nèi)予以修復(fù)，并告知買受人進(jìn)行二次查驗(yàn)，修復(fù)合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；21.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內(nèi)予以修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，由此給買受人造成的損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償；21.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。第22條查驗(yàn)房屋的市政基礎(chǔ)設(shè)施22.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議之約定對擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn)，檢查各項(xiàng)設(shè)備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應(yīng)詳細(xì)作好書面記錄并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。22.2若擬交付房屋的上述市政基礎(chǔ)設(shè)施未在約定的期限內(nèi)達(dá)到約定的條件，買受人能夠依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。第23條查驗(yàn)房屋的裝飾和設(shè)備23.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定查驗(yàn)擬交付房屋內(nèi)的各項(xiàng)裝飾和設(shè)備是否符合約定標(biāo)準(zhǔn)。23.2若擬交付房屋的各項(xiàng)裝飾和設(shè)備不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可依據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設(shè)備差價(jià)，或在一定期限內(nèi)予以更換。合同另有約定的，從其約定。第24條查驗(yàn)約定的公共設(shè)施24.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議的約定查驗(yàn)公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等公共設(shè)施是否如期達(dá)到約定條件。24.2若上述公共設(shè)施未能如期達(dá)到約定使用條件，買受人能夠依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。第25條查驗(yàn)設(shè)計(jì)和規(guī)劃25.1查驗(yàn)擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃是否變更。25.2經(jīng)查驗(yàn)發(fā)覺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)審批單位批準(zhǔn)擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃或有關(guān)變更未在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。第26條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清晰”或“無法認(rèn)定”等字樣，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。/