分行業(yè)納稅輔導(dǎo)辦法

分行業(yè)納稅輔導(dǎo)手冊(cè)

（房地產(chǎn)業(yè)）（2009.5.20）

輔導(dǎo)提綱目錄

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票治理方面內(nèi)容

第三節(jié)納稅服務(wù)方面內(nèi)容

房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查方面內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容

第一部分房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅政策

一、征稅范圍

（一）差不多規(guī)定

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

建筑物、構(gòu)筑物是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。包括：

（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商業(yè)用房等；

（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；

（3）設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。

其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。

（二）專門規(guī)定

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

1、單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；

2、單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

3、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的職員為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

前款所稱有償，是指取得貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人

（一）納稅義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

1、除《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則細(xì)則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。）和第十二條（中央鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為鐵道部，合資鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為合資鐵路公司，地點(diǎn)鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為地點(diǎn)鐵路治理機(jī)構(gòu)，基建臨管線運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為基建臨管線治理機(jī)構(gòu)。）的規(guī)定外，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。

2、個(gè)人，是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

（二）扣繳義務(wù)人

1、中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

2、國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。

三、營業(yè)額

（一）差不多規(guī)定

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1、由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（與企業(yè)所得稅差不多相似）

（二）專門規(guī)定

1、納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)生退款，納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。

2、納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，假如將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；假如將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。

3、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，以及將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（1）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（2）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（3）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

4、納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，其營業(yè)額的人民幣折合率能夠選擇營業(yè)額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采納何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。

四、稅率

房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5％。

五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻

（一）差不多規(guī)定

房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

（二）專門規(guī)定

細(xì)則第二十五條

1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。

六、納稅地點(diǎn)

1、納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2、納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。

4、納稅人應(yīng)當(dāng)向土地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過6個(gè)月沒有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

七、減免稅

1、1994年1月1日起，對(duì)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

2、對(duì)農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財(cái)稅字［1994］002號(hào)文件的規(guī)定，免征營業(yè)稅。

3、對(duì)個(gè)人購買新住房后，一年內(nèi)（即2009年12月31日前）出售原自用同時(shí)是家庭唯一生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業(yè)稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業(yè)稅及附加。一年內(nèi)的起始時(shí)刻，以購房取得房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)刻為起點(diǎn)，以售房時(shí)簽訂售房合同并開具發(fā)票的時(shí)刻為終點(diǎn)。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用同時(shí)是家庭唯一生活住房，一年內(nèi)又購買住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。個(gè)人將購買超過2年的商品住房和二手住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加。

4、銷售房改房

為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營業(yè)稅。

八、納稅期限

房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。

第二部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的有關(guān)規(guī)定

（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

1、差不多規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行治理。

2、具體規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入（能夠作為計(jì)算廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除的計(jì)算基數(shù)）的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提早付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取托付方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②采取視同買斷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，假如銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；假如屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，假如銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；假如銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取包銷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可依照包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)依照包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、視同銷售收入的確認(rèn)（作為廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。（開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。）

4、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地點(diǎn)稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和打算單列市人民政府所在地都市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%；

青島市為15%

5、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按可能計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出可能毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將事實(shí)上際毛利額與其對(duì)應(yīng)的可能毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與可能毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

6、企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

7、關(guān)于已完工產(chǎn)品的界定：

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建筑、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為差不多完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)治理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

8、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本方法第九條規(guī)定的方法進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

（一）差不多規(guī)定：

1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

2、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

3、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

4、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

5、企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

6、企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

（二）專門規(guī)定：

1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的會(huì)所、物業(yè)治理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建筑費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建筑固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建筑開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建筑成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

3、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

4、企業(yè)托付境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過托付銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

5、企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）企業(yè)為建筑開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，能夠在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

6、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

7、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

8、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，事實(shí)上際使用時(shí)刻累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

（三）計(jì)稅成本的核算

1、計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建筑開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。（與會(huì)計(jì)核算上的會(huì)計(jì)成本因會(huì)計(jì)制度與稅收制度的不同可能存在差異）

2、成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建筑過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。

（2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)刻相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，能夠作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分不作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建筑成本出現(xiàn)較大差異的，要分不作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分不劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

3、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容：

（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建筑支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（2）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。要緊包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，要緊包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和治理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。要緊包括治理人職員資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、工程治理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建筑費(fèi)等。

4、企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序：

（1）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)刻區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（2）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（3）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待事實(shí)上際銷售時(shí)再予扣除。

（4）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待事實(shí)上際銷售時(shí)再予扣除。

（5）對(duì)本期未完工和尚未建筑的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分不建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

5、開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)量與核算的分配方法：

企業(yè)開發(fā)、建筑的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（1）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（2）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地打算建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（4）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

6、相關(guān)具體成本的分配方法：

（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。假如確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（2）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

7、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（1）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

①換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建筑的，同意投資的企業(yè)在同意土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

②換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建筑的，同意投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（2）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，同意投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

8、能夠預(yù)提的費(fèi)用（3項(xiàng)）：

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額能夠預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（2）公共配套設(shè)施尚未建筑或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建筑費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建筑且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建筑的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用能夠按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)治理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

9、企業(yè)單獨(dú)建筑的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

10、計(jì)稅成本發(fā)生的合法憑據(jù)及扣除的期限規(guī)定：

（1）企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)事實(shí)上際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本（限于在年度匯繳期結(jié)束前即5月底前取得？）。

（2）計(jì)稅成本核算的終止日開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收治理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

（四）特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目差不多結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（2）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

①企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因同意投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

②投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

2、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（五）國稅發(fā){2009}31號(hào)文件執(zhí)行日期：

上述規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。

第三部分房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個(gè)人征收的一種稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅要緊的納稅主體。

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額（即增值額），對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，涉及成本確定或其他緣故而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，能夠預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，因此依照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條精神，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要緊采取預(yù)征方式征收土地增值稅。

[預(yù)征對(duì)象]：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的單位。

[預(yù)征范圍]:簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的項(xiàng)目。

[預(yù)征率]：1%

[稅款計(jì)算]:以該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計(jì)算征收。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

（一）收入金額：

1、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

關(guān)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中且向購買方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計(jì)百分之二十扣除的基數(shù)；如代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)、在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

2、開發(fā)企業(yè)房屋銷售價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價(jià)格確定。

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價(jià)格確定。

（3）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

（二）收入確認(rèn)時(shí)刻：

按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)刻是指：

1、所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價(jià)款或者取得索取全部價(jià)款的憑據(jù)；

2、對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

3、國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

（三）視同銷售情況：

1、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移（開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不管其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。）時(shí)按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2、開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

（四）不確認(rèn)收入情況：

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

“自用或用于出租”是指同時(shí)滿足下列條件：

1、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；

2、從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時(shí)依法不列入國家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

（五）外幣收入折合人民幣的問題

關(guān)于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。關(guān)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。

二、扣除項(xiàng)目金額

差不多規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（注：開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。））

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)），包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、治理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

（1）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，同意據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條1、2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條1、2項(xiàng)（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)為建筑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。

關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題

(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不同意扣除；

(2)關(guān)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不同意扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；備注：（1）開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入治理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。（2）細(xì)則中規(guī)定同意扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入治理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)同意扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。（3）關(guān)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

5、加計(jì)扣除，即按本條1、2項(xiàng)（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之二十。

（二）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的科目進(jìn)行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用。

（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（四）開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證和資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價(jià)治理部門公布的建安造價(jià)定額資料，以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中。即實(shí)際發(fā)生原則。

專門規(guī)定：

（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，1、未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只同意扣除：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；

2、對(duì)進(jìn)行了土地開發(fā)、不建筑房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算其增值額時(shí)，同意扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費(fèi)用（4）加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。

（二）開發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只同意扣除1、取得房地產(chǎn)所支付的金額2、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既包括一般住房又包括非一般住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分不計(jì)算增值額，按一般住房和非一般住房的增值率分不計(jì)算土地增值稅稅額。關(guān)于未分不核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按一般住房和非一般住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個(gè)或分期分批開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。

（五）關(guān)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等緣故，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；

2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓并計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。

（七）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品未全部銷售完畢、按照規(guī)定進(jìn)行清算的，其扣除項(xiàng)目金額按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用3、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不同意扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

三、土地增值稅額的計(jì)算

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

四、清算實(shí)施

（一）清算條件

1、符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠通知開發(fā)企業(yè)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積差不多出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（二）清算時(shí)刻

1、符合清算條件第1項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。

2、符合清算條件第2項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。

（三）清算報(bào)送資料

開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料：

1、《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；

3、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

4、銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；

5、項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單；

6、《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；

7、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；

8、預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；

9、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

上述第2至9項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無誤后原件退回。托付稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)覺不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。

開發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對(duì)開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》送達(dá)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

1、已清算完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；

2、納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

（四）核定征收

開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的；

5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定土地增值稅稅額的公式如下：

應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×核定征收率

核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。

（五）法律責(zé)任

對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的開發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過程中，對(duì)通知清算申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，造成不繳或者少繳稅款的，按規(guī)定程序移交稽查部門實(shí)施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

（六）其他

1、對(duì)符合通知清算規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算；其中單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：

單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額÷清算的可售建筑面積

3、稅務(wù)師事務(wù)所同意開發(fā)企業(yè)托付進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》復(fù)印件加蓋公章，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)將已報(bào)送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》撤回。

對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《注冊(cè)稅務(wù)師治理暫行方法》（國家稅務(wù)總局第14號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定處理。

五、減免稅規(guī)定

有下列情形之一的，免征或減征土地增值稅：

(一)納稅人建筑一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)納稅人既建一般標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分不核算增值額。不分不核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建筑的一般標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（是指因都市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。）

（三）因都市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題

（五）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

專門規(guī)定：財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建筑的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，不適用免稅規(guī)定，應(yīng)征收土地增值稅。

（六）關(guān)于合作建房的征免稅問題

關(guān)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（七）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（八）以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍

細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

1、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青青年進(jìn)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

（九）關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問題

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，能夠免征土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用同意在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不同意在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

六、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

七、納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。青島市統(tǒng)一規(guī)定納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。

八、納稅地點(diǎn)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分不申報(bào)納稅。

第四部分房地產(chǎn)企業(yè)繳納其他地點(diǎn)各稅相關(guān)政策

一、房產(chǎn)稅

〔關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題〕國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文明確，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建筑的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

4、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

5、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。

6、納稅人托付施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

7、銀行與貸款單位簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、法院調(diào)解或法院判決取得抵債房屋，事實(shí)上質(zhì)是購置房屋，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，分類確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。即：1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

[征收方式及計(jì)稅依據(jù)]

房產(chǎn)稅分從價(jià)征收和從租征收，從價(jià)征收是指對(duì)經(jīng)營自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)；從租征收是指對(duì)出租的房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。不同征收方式下計(jì)稅依據(jù)的確定：

（一）從價(jià)征收

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理，應(yīng)重新予以評(píng)估。

凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在帳簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例（我省為30%）后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

國稅發(fā)〔2005〕173號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：

1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，不管在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、關(guān)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

（二）從租征收

房產(chǎn)的租金收入，是以房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的酬勞，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

（三）投資聯(lián)營房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的確定

關(guān)于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)依照投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)不對(duì)待。關(guān)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；關(guān)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，因此應(yīng)依照條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

（四）特定政策

經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租的，從租繳納房產(chǎn)稅；改作自用的，按地稅部門核定的價(jià)格從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。[經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)公司,對(duì)其自用部分,由其主管地稅機(jī)關(guān)按其商品房售價(jià)核定房產(chǎn)原值從價(jià)繳納房產(chǎn)稅]

[稅率及稅款計(jì)算]

房產(chǎn)稅稅負(fù)表

從租

從價(jià)

實(shí)際取得租金

房產(chǎn)帳面價(jià)值(扣除30%)

12%

1.2%

應(yīng)納房產(chǎn)稅=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率=租金收入*12%

應(yīng)納房產(chǎn)稅=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率=房產(chǎn)原值*1.2%=房產(chǎn)原值Χ（1―30%）*1.2%

[減免稅]

1、經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

2、房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。

3、作營業(yè)用的地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。

4、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建筑依舊由基建單位出資建筑交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。然而，假如在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

[納稅期限]

青島市統(tǒng)一規(guī)定為：房產(chǎn)治理部門按月申報(bào)繳納；企業(yè)和其他單位按季申報(bào)繳納；個(gè)人按半年申報(bào)繳納。申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[納稅地點(diǎn)]

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地點(diǎn)的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分不向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

二、土地使用稅

[征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)]

1、依照城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在都市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國家所有的土地，依舊集體所有的土地，差不多上城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

3、納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅.

4、青島市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)一規(guī)定：青地稅一函〔2005〕26號(hào)《于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間土地使用稅有關(guān)問題的通知》：

關(guān)于稅款計(jì)算起止時(shí)刻問題

（1）稅款計(jì)算開始時(shí)刻：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

（2）稅款計(jì)算結(jié)束時(shí)刻：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票當(dāng)月為商品房售出，所占土地不再繳納土地使用稅。具體是指用已售出的商品房的建筑面積占可銷售建筑面積的比例換算已售出的商品房所占的土地面積，據(jù)以扣除。

關(guān)于計(jì)稅依據(jù)問題

以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。具體以國土資源局頒發(fā)的《國有土地使用證》上記載的土地面積為準(zhǔn)，尚未核發(fā)土地使用證書的，暫由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)。

關(guān)于季度應(yīng)納稅額的計(jì)算問題

每季應(yīng)納土地使用稅稅額=土地面積×（未售商品房的建筑面積/可銷售建筑面積）×單位稅額/4。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建筑的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)

5、征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；

6、征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

[納稅期限]

青島市統(tǒng)一規(guī)定為：房產(chǎn)治理部門按月申報(bào)繳納；企業(yè)和其他單位按季申報(bào)繳納；個(gè)人按半年申報(bào)繳納。申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[納稅地點(diǎn)]

土地使用稅由納稅人向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。土地不在同一地點(diǎn)的納稅人，應(yīng)按土地所在地分不向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

[單位稅額]：自2007年1月1日起，膠州市區(qū)域內(nèi)的土地分為一、二、三等，分不適用3、2、1元的稅額標(biāo)準(zhǔn)；稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，市區(qū)（即五個(gè)街道辦事處行政區(qū)域內(nèi)）土地的稅額標(biāo)準(zhǔn)提高到6元/平方米（即一等地），建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的稅額標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為2.4元/平方米。同時(shí)，按規(guī)定對(duì)外資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、印花稅

[征稅范圍]

印花稅暫行條例中列舉的征收，沒有列舉的不征稅。分為五大類，即經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部門確定征稅的其他憑證。

印

花

稅

稅

目

稅

率

表

稅目

征稅范圍

計(jì)稅依據(jù)

稅率

納稅義務(wù)人

購銷合同

包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同

按購銷金額

萬分之三

立合同人

建筑安裝工程承包合同、

包括建筑安裝工程承包合同（省局魯?shù)囟惡痆2008]126號(hào)關(guān)于明確土地使用稅和印花稅若干政策問題的通知規(guī)定；裝飾裝修按此稅目征收）

按承包金額

萬分之三

立合同人

借款合同

銀行及其它金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同

按借款金額

萬分之零點(diǎn)五

立合同人

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專用權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同

按所載金額

萬分之五

立據(jù)人

加工承攬合同

包括加工、定做、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同

按加工或承攬收入金額

萬分之五

立合同人

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同

包括勘察、設(shè)計(jì)合同

按收取的費(fèi)用金額

萬分之五

立合同人

財(cái)產(chǎn)租賃合同

包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同

按租賃金額

千分之一

立合同人

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同

包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同

按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額

千分之一

立合同人

物資運(yùn)輸合同

包括民用航空運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn)輸、內(nèi)河運(yùn)輸、公路運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同

按運(yùn)輸收取的費(fèi)用金額

萬分之五

立合同人

倉儲(chǔ)保管合同

包括倉儲(chǔ)、保管合同

按倉儲(chǔ)收取的保管費(fèi)用金額

千分之一

立合同人

技術(shù)合同

包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同

按所載金額

萬分之三

立合同人

權(quán)利許可證照

包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證

按件貼花

每件5元

領(lǐng)受人

營業(yè)帳薄（生產(chǎn)經(jīng)營用帳?。?/p>

記載資金的帳薄

按實(shí)收資本和資本公積

萬分之五貼花

立帳薄人

其他帳薄

按件貼花

每件5元。

[計(jì)稅依據(jù)]

一般規(guī)定：

（1）據(jù)實(shí)征收的計(jì)稅依據(jù)，按上表所示。

（2）核定征收的計(jì)稅依據(jù)

青島市局統(tǒng)一規(guī)定：印花稅核定征收的計(jì)稅依據(jù)、核定比例、適應(yīng)稅率如下表：

核定征收印花稅綜合項(xiàng)目表

應(yīng)稅憑證類型

計(jì)稅依據(jù)

核定比例

稅率

購銷合同

工業(yè)企業(yè)

銷售收入

100%

0.3‰

商業(yè)批發(fā)

銷售收入

80%

0.3‰

商業(yè)零售

銷售收入

30%

0.3‰

外貿(mào)企業(yè)

銷售收入

120%

0.3‰

加工承攬合同

加工承攬收入

80%

0.5‰

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同

收入

100%

0.5‰

建筑安裝工程承包合同

工程結(jié)算收入

100%

0.3‰

財(cái)產(chǎn)租賃合同

租賃收入

100%

1‰

物資運(yùn)輸合同

物資運(yùn)輸收入

100%

0.5‰

倉儲(chǔ)保管合同

倉儲(chǔ)保管收入

100%

1‰

借款合同

借款金額

100%

0.05‰

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同

保費(fèi)金額

100%

1‰

技術(shù)合同

收入

100%

0.3‰

注：當(dāng)期應(yīng)繳印花稅＝計(jì)稅依據(jù)×核定比例×稅率

專門規(guī)定：

（1）已貼花的憑證，修改后所載金額有增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票。

（2）按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國家牌價(jià)計(jì)算金額；沒有國家牌價(jià)的，按市場價(jià)格計(jì)算金額，然后按規(guī)定稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（3）有些合同在簽訂時(shí)無法確定計(jì)稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實(shí)現(xiàn)利潤分成的；財(cái)產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限的。對(duì)這類合同，可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花。

[納稅義務(wù)時(shí)刻]

1、采取“三自”方法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻是：在合同的簽定時(shí)、書據(jù)的立據(jù)時(shí)、帳簿的啟用時(shí)、證照的領(lǐng)受時(shí)貼花。

2、采取匯總方法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)刻是：次月的15日前到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。

3、采取核定計(jì)稅依據(jù)繳納印花稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為是：

實(shí)行印花稅核定征收的納稅人，納稅期限為一個(gè)月，納稅人應(yīng)在次月15日前到主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納印花稅。稅額較小的，經(jīng)主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，可將納稅期限延長至一個(gè)季度或半年。

4、在國外簽定的合同，于帶回同內(nèi)時(shí)繳納。

[納稅期限]

印花稅按月、季或半年繳納的，申報(bào)納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。

[專門規(guī)定]

1、凡多貼印花稅票者，不得申請(qǐng)退稅或者抵用。

2、按條例規(guī)定，合同簽定時(shí)即應(yīng)貼花，履行完稅手續(xù)。因此，不論合同是否兌現(xiàn)，都一律按照規(guī)定貼花。

[納稅地點(diǎn)]

印花稅一般實(shí)行就地納稅。

四、車船稅

自2007年1月1日起在全國統(tǒng)一征收車船稅。

[征稅對(duì)象]

車船稅是對(duì)在我國境內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)?shù)焦?、交通、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等治理部門辦理登記的車輛、船舶，依照其種類，按照規(guī)定的計(jì)稅單位和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

應(yīng)當(dāng)繳納車船稅的車輛包括：載客汽車、載貨汽車、摩托車、三輪汽車、低速貨車、專項(xiàng)作業(yè)車、輪式專用機(jī)械車等。

[納稅人]

車船稅由車船的所有人或者治理人繳納。車船稅所有人或治理人未繳納車船稅的，使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納。

[扣繳義務(wù)人]

從事機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)（以下簡稱交強(qiáng)險(xiǎn)）業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為車船稅的扣繳義務(wù)人，在銷售機(jī)動(dòng)車交強(qiáng)險(xiǎn)時(shí)代收代繳車船稅。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻，為車船治理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證書所記載日期的當(dāng)月。納稅人未按照規(guī)定到車船治理部門辦理應(yīng)稅車船登記手續(xù)的，以車船購置發(fā)票所載開具時(shí)刻的當(dāng)月作為車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。對(duì)未辦理車船登記手續(xù)且無法提供車船購置發(fā)票的，由主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻。

對(duì)屬于投?！敖粡?qiáng)險(xiǎn)”的車輛，投保人應(yīng)在購買“交強(qiáng)險(xiǎn)”時(shí)繳納車船稅；對(duì)不需要投?！敖粡?qiáng)險(xiǎn)”，但屬于車船稅征稅范圍，并在車船治理部門登記的車船，由納稅人到機(jī)構(gòu)所在地的地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納車船稅。

青島市車輛稅額統(tǒng)一按照《山東省車船稅車輛稅目稅額表》執(zhí)行

稅目

計(jì)稅單位

年稅額

備注

載客汽車

每輛

大型

600元

乘坐人數(shù)大于或等于20人的汽車（包括電車）

中型

480元

乘坐人數(shù)大于9人且小于20人的汽車

小型

420元

乘坐人數(shù)小于或等于9人的汽車

微型

240元

發(fā)動(dòng)機(jī)氣缸總排氣量小于或者等于1升的載客汽車

載貨汽車

按自重每噸

96元

包括半掛牽引車、掛車

三輪汽車

低速貨車

按自重每噸

60元

自重為機(jī)動(dòng)車的整備質(zhì)量，以車船治理部門核發(fā)的

車船登記證書或行駛證書相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)。

摩托車

每輛

60元

專項(xiàng)作業(yè)車、輪式專用機(jī)械車

按自重每噸

96元

專項(xiàng)作業(yè)車是指裝置有專用設(shè)備或器具，用于專項(xiàng)作業(yè)的汽車。輪式專用機(jī)械車是指具有裝卸、挖掘、平坦設(shè)備的輪式自行機(jī)械。

車船稅船舶稅目稅額表

計(jì)稅單位

年稅額(每噸)

備注

凈噸位小于或者等于200噸

3元

拖船是指專門用于拖(推)動(dòng)運(yùn)輸船舶的專業(yè)作業(yè)船舶。

拖船按照發(fā)動(dòng)機(jī)功率每2馬力折合凈噸位1噸計(jì)算征收。

拖船和非機(jī)動(dòng)駁船分不按船舶稅額的50%計(jì)算。

凈噸位201噸至2000噸

4元

凈噸位2001噸至10000噸

5元

凈噸位10001噸及其以上

6元

備注：1、上述所涉及的核定載客人數(shù)、自重、凈噸位、馬力等計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，以車船治理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證書相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)。納稅人未按照規(guī)定到車船治理部門辦理登記手續(xù)的，上述計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)以車船出廠合格證明或者進(jìn)口憑證相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供車船出廠合格證明或者進(jìn)口憑證的，由主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照車船自身狀況并參照同類車船核定。

2、車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的，按照0.5噸計(jì)算；超過0.5噸的，按照1噸計(jì)算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的不予計(jì)算，超過0.5噸的按照1噸計(jì)算。1噸以下的小型車船，一律按照1噸計(jì)算。

3、所稱的自重，是指機(jī)動(dòng)車的整備質(zhì)量。

4、納稅人差不多完稅或者差不多按照規(guī)定辦理車船稅免稅手續(xù)的，在購買機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)時(shí)憑相關(guān)證明不再繳納車船稅。

應(yīng)稅車船未參加機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行申報(bào)納稅。

[應(yīng)納稅額]

購置的新車船，購置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計(jì)算。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=(年應(yīng)納稅額/12)*應(yīng)納稅月份數(shù)

在一個(gè)納稅年度內(nèi)，已完稅的車船被盜搶、報(bào)廢、滅失的，納稅人能夠憑有關(guān)治理機(jī)關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還自被盜搶、報(bào)廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。

已辦理退稅的被盜搶車船，失而復(fù)得的，納稅人應(yīng)當(dāng)從公安機(jī)關(guān)出具相關(guān)證明的當(dāng)月起計(jì)算繳納車船稅。

[納稅地點(diǎn)]

車船稅的納稅地點(diǎn)為納稅人所在地。納稅人所在地是指單位（組織）的機(jī)構(gòu)所在地或者個(gè)人的住宅所在地。

由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動(dòng)車車船稅的，納稅地點(diǎn)為扣繳義務(wù)人所在地。

車船稅的征收治理由納稅人所在地的地點(diǎn)稅務(wù)部門負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人代收代繳車船稅的征收治理，由扣繳義務(wù)人所在地地點(diǎn)稅務(wù)部門負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人所在地的地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)是指扣繳義務(wù)人（保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）繳納營業(yè)稅的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)。代收代繳車船稅的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將其代收的車船稅向其繳納營業(yè)稅的主管地點(diǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)解繳。

[納稅期限]

車船稅按納稅年度申報(bào)繳納。具體申報(bào)納稅期限由縣地點(diǎn)稅務(wù)部門確定，報(bào)設(shè)區(qū)的市地點(diǎn)稅務(wù)部門備案。

由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動(dòng)車車船稅的，車船稅的納稅期限為納稅人購買機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的當(dāng)日。

五、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加

[計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻]

都市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分不與增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅總額的7％。

地點(diǎn)教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納“三稅”總額的1％。

教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅總額的3％。

[減免及退稅]

1、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加一般不應(yīng)減免稅

對(duì)由于減免營業(yè)稅、增值稅、消費(fèi)稅而發(fā)生退稅，同時(shí)退還已繳納的都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地點(diǎn)教育附加。

[納稅期限]

都市維護(hù)建設(shè)稅及附加按月申報(bào)，申報(bào)納稅期限為月份終了后15日內(nèi)。

第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票治理方面內(nèi)容

一、關(guān)于發(fā)票領(lǐng)購方面。

1、納稅人首次申請(qǐng)發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購簿》、《發(fā)票領(lǐng)購申請(qǐng)表》、稅務(wù)登記證副本、發(fā)票專用章或財(cái)務(wù)專用章、經(jīng)辦人的身份證件等。具體的辦理流程是：納稅服務(wù)中心受理——轉(zhuǎn)稅收治理員實(shí)地勘察審核——上報(bào)征管科審批——轉(zhuǎn)納稅服務(wù)中心發(fā)售

對(duì)以后申請(qǐng)發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購簿》、《發(fā)票領(lǐng)購申請(qǐng)表》