對(duì)目前房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀的反思

對(duì)目前房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀的反思一、引言本人在房地產(chǎn)公司從事設(shè)計(jì)管理十余年，歷經(jīng)深圳三家較大房地產(chǎn)公司。近年來一直困惑于國內(nèi)房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理。目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司都設(shè)置設(shè)計(jì)部， 部門人員包括建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、水電工程師、裝修設(shè)計(jì)師與景觀設(shè)計(jì)師等，其職責(zé)均為項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)任務(wù)通過招標(biāo)或直接委托形式外包給設(shè)計(jì)公司。設(shè)計(jì)公司根據(jù)房地產(chǎn)公司發(fā)出的設(shè)計(jì)任務(wù)書完成設(shè)計(jì)圖紙的提交。這是一種普遍的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式。在過去的職業(yè)實(shí)踐中，了解到歐美在房地產(chǎn)開發(fā)中普遍使用一種 BIM設(shè)計(jì)軟件，該軟件可以設(shè)計(jì)住宅、工業(yè)廠房、酒店、醫(yī)院、學(xué)校等多種項(xiàng)目類型。設(shè)計(jì)過程中，建筑、結(jié)構(gòu)與水電設(shè)計(jì)可同時(shí)在三維圖中進(jìn)行，圖紙審核完成后各專業(yè)可分開出具施工圖紙。好處是建造形式、材料等通過三維圖形演示給投資方。提到BIM軟件，我們必須對(duì)歐美房地產(chǎn)開發(fā)模式有個(gè)基本了解。投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、成本、進(jìn)度、財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理，具體說就是專司拿地和銷售，一個(gè)項(xiàng)目一般配備 2-3個(gè)設(shè)計(jì)工程人員。剩下的設(shè)計(jì)、建造通過合約交給建筑設(shè)計(jì)咨詢管理公司與建造公司完成。 項(xiàng)目承接方通過BIM軟件向投資方匯報(bào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工工作。投資、設(shè)計(jì)與施工，工作任務(wù)明確、管理職責(zé)明晰。難怪歐美好建筑隨處可見。經(jīng)過人類不斷的社會(huì)實(shí)踐， 項(xiàng)目管理知識(shí)體系現(xiàn)已被國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)采用。介紹完國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)管理的基本模式，下面我們不妨分析一下國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理的事兒。二、事件描述國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)近年流傳一首歌《死了都要改》：“把每天，當(dāng)成是交圖的deadline，一分一秒，都改到淚水掉下來。不理會(huì)，客戶是看好或看壞，只要你勇敢，給我改。....... 把每天，當(dāng)成是交圖的 deadline，一分一秒，都趕到淚水掉下來，不理會(huì)，最后是改好或改壞，只要有時(shí)間，你還得改。so.......不要改得太快，你改得越快他的想法也就變得快，....... 死了都要改，....... 不說句臟話不痛快，筆會(huì)損壞，圖會(huì)掩埋，計(jì)算機(jī)還在！到絕路都要改，不日夜顛倒不痛快，改到最后還得改！改到變態(tài)才精彩 !”最近國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)上播放一個(gè)冷笑話：某設(shè)計(jì)師上班途中遇車禍，住院昏迷不醒。其領(lǐng)導(dǎo)就在他耳邊反復(fù)念叨：“投資方同意出圖了??”，幾分鐘后，設(shè)計(jì)師翻身下床，說我要去打圖了??以上是源于網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)師故事。 目前我任職的公司在深圳某口岸開發(fā)一高端住宅，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理總結(jié)主要問題如下：1、商業(yè)街室外道路標(biāo)高與相鄰住宅項(xiàng)目道路標(biāo)高銜接不上，我司室外標(biāo)高高出相鄰項(xiàng)目室外標(biāo)高約 50-70厘米，造成該處設(shè)計(jì)一條兩家共用市政道路成為不可能。正確的設(shè)計(jì)要求除考慮道路排水坡度外，兩個(gè)項(xiàng)目相鄰室外標(biāo)高應(yīng)基本一致。2、項(xiàng)目聯(lián)排別墅后花園內(nèi)標(biāo)高低于花園外側(cè)道路標(biāo)高。后在花園內(nèi)增加地漏和管道解決雨水排放。正確途徑：花園內(nèi)標(biāo)高高于花園外標(biāo)高，雨水通過場(chǎng)地高差直接排放到花園外道路上， 再通過道路上雨水井收集后統(tǒng)一排放到城市雨水管道。標(biāo)高設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，增加排水管道，投資成本增加。3、項(xiàng)目聯(lián)排別墅后花園，推開室內(nèi)房門約 1.5米處前立著一根大圓柱。表面上柱子起著支撐二樓 2.8米寬的陽臺(tái)。二層陽臺(tái)因由1.5米寬擴(kuò)大到2.8米寬后增加了該結(jié)構(gòu)柱設(shè)計(jì)。從結(jié)構(gòu)受力分析，二層陽臺(tái)不需要柱子支撐最大可伸出建筑主體 4米寬。柱子的存在對(duì)業(yè)主花園的使用和景觀感受上造成了不利影響。柱子外裝飾有加工過的半環(huán)形石材，柱子結(jié)構(gòu)和外裝飾在項(xiàng)目成本上造成約100萬元浪費(fèi)。三、感受本人十二年前曾在設(shè)計(jì)公司工作過 3年多時(shí)間，對(duì)設(shè)計(jì)師的辛苦有切身體會(huì)：曾為了在規(guī)定時(shí)間提交設(shè)計(jì)圖紙或招標(biāo)文件，連續(xù)一周通宵加班。當(dāng)聽到網(wǎng)絡(luò)歌曲《死了都要改》與《設(shè)計(jì)師車禍住院》的冷笑話時(shí)，內(nèi)心只有苦澀的一笑，似乎這是一個(gè)無力改變的殘酷現(xiàn)實(shí)。設(shè)計(jì)師不斷改圖，一部分是每個(gè)設(shè)計(jì)階段投資方審核意見的例行修改；更多的反復(fù)修改源于投資方項(xiàng)目定位不明確亦或搖擺不定，項(xiàng)目造價(jià)搖擺不定，投資方內(nèi)部意見不統(tǒng)一“朝令夕改”造成設(shè)計(jì)方案翻來覆去沒個(gè)定論，投資方出具的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要點(diǎn)不全、不詳細(xì)??如此折騰設(shè)計(jì)師真的很辛苦，難怪行業(yè)里有不少設(shè)計(jì)師紛紛投入到房地產(chǎn)企業(yè)做起設(shè)計(jì)管理，不再具體做設(shè)計(jì)了。房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，不利于設(shè)計(jì)公司與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展， 也不利于房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外一個(gè)角度看設(shè)計(jì)公司反復(fù)改圖：設(shè)計(jì)公司每一分圖紙都是經(jīng)過設(shè)計(jì)、繪圖、校對(duì)、審核、審定、簽發(fā)等，諸多人員參與的工作，這些設(shè)計(jì)公司出圖流程只是簡(jiǎn)單應(yīng)付，沒有經(jīng)過內(nèi)審程序就簽發(fā)出圖命令？設(shè)計(jì)費(fèi)低廉、設(shè)計(jì)積極性不高？在本人的職業(yè)經(jīng)歷中確實(shí)存在設(shè)計(jì)公司出圖不認(rèn)真，出現(xiàn)很多圖紙錯(cuò)誤、缺圖、專業(yè)間矛盾等。我司深圳某口岸住宅項(xiàng)目場(chǎng)地標(biāo)高出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，我司設(shè)計(jì)管理人員是否失職？設(shè)計(jì)管理人員工作內(nèi)容是什么？設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師角色是否重疊或錯(cuò)位？花園內(nèi)設(shè)計(jì)柱子，我司設(shè)計(jì)管理人員是否涉嫌謀取不當(dāng)利益，還是設(shè)計(jì)公司技術(shù)不過關(guān)？四、評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)公司承接房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)，以雙方簽訂的設(shè)計(jì)合同及房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理指令為依據(jù)， 以提交階段性圖紙和最終施工圖紙為工作內(nèi)容。因此，設(shè)計(jì)公司工作質(zhì)量的好壞，主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)實(shí)踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員需具備兩種素質(zhì)：設(shè)計(jì)知識(shí)與項(xiàng)目管理知識(shí)。設(shè)計(jì)需關(guān)注三個(gè)目標(biāo)：功能、形式、成本。功能主要解決使用問題，如使用的便捷性、舒適度，也是我們常說的人性化設(shè)計(jì)。形式主要是建筑風(fēng)格與外在美學(xué)上的考量。成本即項(xiàng)目投資目標(biāo)控制、各項(xiàng)建造成本，成本偏離勢(shì)必造成設(shè)計(jì)的反復(fù)。上文提到的花園增加圓柱設(shè)計(jì)，無論從功能、形式與成本上考量均沒必要。這是設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師必須具備的專業(yè)素養(yǎng)。 專業(yè)素養(yǎng)的提高需要不斷的學(xué)習(xí)與思考。項(xiàng)目啟動(dòng)、計(jì)劃、執(zhí)行、控制與結(jié)束各階段對(duì)應(yīng)的主要工作內(nèi)容需明確。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)實(shí)踐性很強(qiáng)的社會(huì)活動(dòng)， 項(xiàng)目管理人員明確每個(gè)階段的工作內(nèi)容，是確保項(xiàng)目有序推進(jìn)的保障，也是設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)工作有序進(jìn)行的保障。項(xiàng)目啟動(dòng)階段重要成果：項(xiàng)目立項(xiàng)，工作內(nèi)容包括投資機(jī)會(huì)選擇、初步可行性研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、土地使用權(quán)獲取。項(xiàng)目計(jì)劃階段主要成果：項(xiàng)目策劃報(bào)告，主要工作內(nèi)容包括：市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、客戶群定位、產(chǎn)品定位、成本投入、進(jìn)度計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?？刂剖亲皂?xiàng)目啟動(dòng)后貫穿于計(jì)劃、實(shí)施、結(jié)束三個(gè)階段的質(zhì)量與成本控制。 結(jié)束階段主要是項(xiàng)目組織驗(yàn)收、交付使用及項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估報(bào)告。項(xiàng)目策劃工作非常重要，是后續(xù)設(shè)計(jì)工作開展的指導(dǎo)性文件，成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目策劃實(shí)際上是以設(shè)計(jì)要求為核心內(nèi)容的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析文件。《死了都要改》源于較多地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目策劃報(bào)告沒有設(shè)計(jì)目標(biāo)要求，策劃報(bào)告僅是粗淺的風(fēng)險(xiǎn)分析與商業(yè)推廣報(bào)告， 導(dǎo)致設(shè)計(jì)過程中目標(biāo)不明確，設(shè)計(jì)單位邊做設(shè)計(jì)投資方邊提要求，圖紙反反復(fù)復(fù)不可避免。項(xiàng)目在社會(huì)系統(tǒng)下運(yùn)營。項(xiàng)目由人來執(zhí)行，必然產(chǎn)生人與人之間的關(guān)系，即社會(huì)系統(tǒng)；同時(shí)人是利益的動(dòng)物。現(xiàn)代社會(huì)理論認(rèn)為制度改變事件運(yùn)行方向與結(jié)果，制度創(chuàng)造秩序與效率。管理就是效率與效益。合理的組織流程、組織架構(gòu)并與績(jī)效考核相關(guān)聯(lián)，是企業(yè)決策層必須思考解決的問題?？?jī)效考核是依附于組織流程、崗位責(zé)任等目標(biāo)管理上。我司深圳某口岸項(xiàng)目出現(xiàn)的標(biāo)高問題、無效柱設(shè)計(jì)，如有明晰的、可執(zhí)行的績(jī)效考核，出現(xiàn)類似低級(jí)錯(cuò)誤的概率會(huì)極大降低，因?yàn)檫@是一個(gè)簡(jiǎn)單且極易解決的技術(shù)管理問題。設(shè)計(jì)管理依據(jù)的是信息。市場(chǎng)是復(fù)雜多變的，市場(chǎng)信息的獲取是設(shè)計(jì)決策的依據(jù)。設(shè)計(jì)獲取的信息主要包括：國家地區(qū)甚至世界的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)；消費(fèi)者需求與需求變化；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)產(chǎn)品與戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)； 國家房地產(chǎn)政策與金融政策變動(dòng)和變動(dòng)預(yù)期；上下游企業(yè)變動(dòng)和變動(dòng)預(yù)期，如原材料價(jià)格變動(dòng)、勞動(dòng)力成本變動(dòng)、設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)質(zhì)量變動(dòng)與工資成本變動(dòng)等。 了解以上信息并形成可靠的設(shè)計(jì)策劃報(bào)告， 依據(jù)設(shè)計(jì)策劃報(bào)告形成詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書， 設(shè)計(jì)公司以設(shè)計(jì)任務(wù)書為指導(dǎo)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 設(shè)計(jì)管理才可有序推進(jìn)，否則設(shè)計(jì)師高唱《死了都要改》，設(shè)計(jì)管理陷入混亂。國內(nèi)房地產(chǎn)呈現(xiàn)半市場(chǎng)化模式。房地產(chǎn)開發(fā)的土地受國家壟斷，土地市場(chǎng)要素不全。因土地獲取后房屋建造、銷售必須面對(duì)市場(chǎng)上消費(fèi)者的檢驗(yàn)，所以房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)半市場(chǎng)化運(yùn)作模式。 半市場(chǎng)化運(yùn)作模式造成許多地產(chǎn)企業(yè)重政府關(guān)系的建立與維護(hù)，輕設(shè)計(jì)工作的管理思考與整個(gè)企業(yè)的管理思考。只有少數(shù)標(biāo)桿企業(yè)重視管理模式設(shè)計(jì)與更新， 標(biāo)桿企業(yè)獲得品牌溢價(jià)等實(shí)踐證明管理就是效率與效益。五、分析“日本學(xué)者認(rèn)為，日本產(chǎn)品能具有國際競(jìng)爭(zhēng)力，在設(shè)計(jì)應(yīng)用與營銷上經(jīng)常創(chuàng)新的重要因素是掌握了設(shè)計(jì)管理。 強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)部門的管理，圖謀設(shè)計(jì)部門活動(dòng)的效率化，將設(shè)計(jì)部門的業(yè)務(wù)體系化的整理，以組織化、制度化而進(jìn)行管理”（曾山.2002）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理具有特殊性。首先，設(shè)計(jì)成果由設(shè)計(jì)單位完成；其次，房地產(chǎn)企業(yè)人員在策劃和設(shè)計(jì)過程中起著目標(biāo)任務(wù)下達(dá)、溝通協(xié)調(diào)、監(jiān)控的作用。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中，投資方如何介入、如何控制設(shè)計(jì)過程并發(fā)揮內(nèi)部資源與外部資源的作用，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成功的關(guān)鍵。為避免設(shè)計(jì)工作大量反復(fù)，避免出現(xiàn)文中提及的設(shè)計(jì)失誤，結(jié)合上文論述，結(jié)合個(gè)人房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本人既有的知識(shí)體系，以下幾點(diǎn)值得房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)管理時(shí)予以反思。1、認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)管理目前管理學(xué)上對(duì)設(shè)計(jì)管理有兩種認(rèn)識(shí)：一是對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行管理，一是從企業(yè)經(jīng)營的角度對(duì)管理予以梳理， 是整個(gè)企業(yè)管理模式的設(shè)計(jì)， 包含企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃等。設(shè)計(jì)管理作為一門新學(xué)科出現(xiàn)，既是設(shè)計(jì)的需要，也是管理的需要。設(shè)計(jì)管理的基本出發(fā)點(diǎn)是提高產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)的效率。 設(shè)計(jì)不是藝術(shù)家的即興發(fā)揮，也不應(yīng)是設(shè)計(jì)師的個(gè)性追求。在現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)生活中，設(shè)計(jì)越來越成為一項(xiàng)有目的、有計(jì)劃、與各學(xué)科、各部門相互協(xié)作的組織行為。缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、有效的管理，必然造成盲目、低效的設(shè)計(jì)和沒有生命力的產(chǎn)品，從而浪費(fèi)大量的時(shí)間和寶貴的資源，給企業(yè)帶來致命的打擊目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理模式直白描述就是通過獲取土地、 投入大量資金，按照預(yù)定目標(biāo)實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。 設(shè)計(jì)公司依據(jù)投資方提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》和國家、地區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范展開設(shè)計(jì)，最終提交設(shè)計(jì)圖紙。房屋建造同樣普遍外包給施工企業(yè)完成。 因此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式大體上與歐美國家是相同的：設(shè)計(jì)與施工任務(wù)通過對(duì)外包單位管理來實(shí)現(xiàn)； 但在具體管理上卻相去甚遠(yuǎn)，說明國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理上的思考與設(shè)計(jì)， 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理上同樣缺乏思考與設(shè)計(jì)， 歐美房地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)驗(yàn)值得分析與思考。2、設(shè)計(jì)信息提供信息是一切經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理包含信息管理。設(shè)計(jì)信息主要有：土地信息、政府規(guī)劃許可批文、項(xiàng)目策劃書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目現(xiàn)狀測(cè)繪圖與政府規(guī)劃圖。 項(xiàng)目策劃書是在政府土地批文框架下， 在市場(chǎng)調(diào)研信息基礎(chǔ)上確定目標(biāo)消費(fèi)群，根據(jù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)信息確定產(chǎn)品定位 (投入目標(biāo)成本、建筑風(fēng)格、規(guī)劃形態(tài)、戶型要求、戶型配比、新材料新技術(shù)應(yīng)用、成本測(cè)算等)，再根據(jù)項(xiàng)目策劃書編制較為詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書。項(xiàng)目策劃書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、用地測(cè)繪圖、 政府規(guī)劃圖等項(xiàng)目信息是設(shè)計(jì)公司開展設(shè)計(jì)工作的依據(jù)，是企業(yè)自身設(shè)計(jì)管理的要求，也是避免《死了都要改》的行業(yè)要求。我司深圳某口岸住宅商業(yè)街高差失誤， 實(shí)際上是項(xiàng)目用地紅線外政府規(guī)劃圖等關(guān)聯(lián)信息缺失。3、設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理設(shè)計(jì)任務(wù)完成質(zhì)量好壞取決于設(shè)計(jì)公司的選擇與設(shè)計(jì)合同的管理。 “項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)一般僅占投資的 2%-3%，但設(shè)計(jì)準(zhǔn)確、合理與否對(duì)總投資影響度高達(dá)75%以上?！保敿t筠.2011）在選擇設(shè)計(jì)公司時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考察承接方設(shè)計(jì)偏好類型是否與自身項(xiàng)目吻合、設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目飽和度、設(shè)計(jì)管理完善度、企業(yè)信譽(yù)為主要考量指標(biāo)，堅(jiān)決擯棄低價(jià)中標(biāo)或壓低設(shè)計(jì)取費(fèi).根據(jù)項(xiàng)目復(fù)雜度確定合理的設(shè)計(jì)取費(fèi)能夠調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位工作積極性、確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。將設(shè)計(jì)任務(wù)書作為設(shè)計(jì)合同附件，與合同具有同等法律效力；合同增加設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲條款：對(duì)符合成本要求、設(shè)計(jì)圖紙準(zhǔn)確、合理與否等予以獎(jiǎng)懲，如花園增加柱子、場(chǎng)地標(biāo)高處理錯(cuò)誤等不合理設(shè)計(jì)可以依據(jù)合同予以處罰。、管理流程優(yōu)化文中出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象與設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，都是屬于設(shè)計(jì)管理出了問題。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目管理知識(shí)，結(jié)合房屋設(shè)計(jì)建造的行業(yè)特點(diǎn)，編制科學(xué)、高效的企業(yè)運(yùn)行流程，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的需要，是整個(gè)企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)發(fā)展的需要。我司包括深圳許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)置有設(shè)計(jì)與產(chǎn)品研發(fā)中心、投資發(fā)展中心、營銷策劃中心、工程管理中心與項(xiàng)目公司，開發(fā)狀態(tài)是項(xiàng)目全國布局。結(jié)合項(xiàng)目管理知識(shí)，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目投資管理的過程（與歐美房地產(chǎn)企業(yè)相同），建議將開發(fā)流程設(shè)置為：投資策劃中心、工程管理中心、房產(chǎn)營銷中心、客戶服務(wù)中心與項(xiàng)目部（公司） 。投資策劃中心職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究、《項(xiàng)目整體計(jì)劃》制定、項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估。《項(xiàng)目盈利成本分析報(bào)告》審核、參與初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)審核等。項(xiàng)目部職責(zé)：負(fù)責(zé)擴(kuò)初與施工圖設(shè)計(jì)及工程現(xiàn)場(chǎng)管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、竣工驗(yàn)收、業(yè)主收房等。取消普遍存在的設(shè)計(jì)中心，避免在職能上與設(shè)計(jì)公司重復(fù)，將設(shè)計(jì)的具體實(shí)施責(zé)任通過合約下放到設(shè)計(jì)公司，投資策劃中心全面圍繞市場(chǎng)研究、產(chǎn)品研究、效果把控、成本控制等核心職責(zé)上來，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)后續(xù)的具體執(zhí)行，避免項(xiàng)目部因施工單位（施工單位依靠圖紙即可施工）存在而變成一個(gè)甩手掌柜的腳色，造成項(xiàng)目部管理人員的閑置浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)在管理上朝投資商轉(zhuǎn)變，理順內(nèi)部與外部管理職責(zé)。六、結(jié)論通過前文的分析，我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上與歐美沒有區(qū)別。 1聽著網(wǎng)絡(luò)《死了都要改》歌曲，回看我們項(xiàng)目管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，結(jié)合房