《房地產(chǎn)資料下載-北京世聯(lián)-建國門項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)稿》

中信信建建國國門門項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告?2005111410/26/20221Q1：北北京京東東部部商商務(wù)務(wù)帶帶的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢？？必須須明明確確的的4個(gè)前前提提1993年，，國國務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)———區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃東直直門門建國國門門朝陽陽門門燕莎莎國貿(mào)貿(mào)京廣廣在此此之之前前，，北北京京的的東東部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)一一直直為為““點(diǎn)點(diǎn)式式分分布布””；；在總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，首首次次提提出出在在東東二二環(huán)環(huán)—長安安街街—東三三環(huán)環(huán)—東直直門門外外斜斜街街圍圍合合的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)1993年1998年國務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)《北京京市市中中心心地地區(qū)區(qū)控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃》，北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍調(diào)調(diào)整整2000年首屆屆朝朝陽陽國國際際商商務(wù)務(wù)節(jié)節(jié)勝勝利利召召開開，，正正式式推推出出CBD概念念2001年第一一個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)志志性性項(xiàng)項(xiàng)目目———北京京財(cái)財(cái)富富中中心心正正式式開開工工2002年建外外SOHO項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售2004年中央央電電視視臺臺新新址址開開工工、、普普華華永永道道落落戶戶北北京京財(cái)財(cái)富富中中心心2005年地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑國國貿(mào)貿(mào)三三期期開開工工建建設(shè)設(shè)2003年北京電電視臺臺新址址開工工建設(shè)設(shè)北京CBD發(fā)展展歷程程藍(lán)圖階階段炒作階階段實(shí)施階階段從動態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)看，，CBD的強(qiáng)化化勢不不可擋擋2000年以來來，北北京寫寫字樓樓的平平均空空置率率一般般在13%-15%左右，，中關(guān)關(guān)村的的空置置率在在18%-21%，且逐逐年上上漲；；而CBD的空置置率一一直保保持在在5%-7%，且逐逐年下下降；；CBD寫字樓樓平均均租金金以每每季度度3-5%的幅度度增長長；CBD高檔公公寓租租金持持續(xù)上上漲，，空置置率持持續(xù)下下降；；CBD內(nèi)的住住宅項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格漲漲幅多多在2500元/平方米米左右右；朝朝陽公公園片片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目漲漲幅在在3000元/平方米米以上上；CBD南部區(qū)區(qū)域的的漲幅幅也在在1000-2000元/平方米米；近年銷銷售排排行榜榜的前前20名中，，一般般有7個(gè)左右右項(xiàng)目目在CBD及其周周邊從目前前的靜靜態(tài)指指標(biāo)來來看，，CBD聚集效效應(yīng)體體現(xiàn)了了“強(qiáng)強(qiáng)者恒恒強(qiáng)””的必必然規(guī)規(guī)律CBD發(fā)育的的初級級階段段，主主要為為功能能的集集聚化化階段段類別所占比例高檔寫字樓70%來京的世界500強(qiáng)90%跨國公司駐中國代表處65%跨國公司駐北京代表處95%外國銀行駐北京分行90%最大的10家會計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場研究公司90%未來核核心區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)作為一一個(gè)07年進(jìn)入入市場場的項(xiàng)項(xiàng)目，，研究究未來來CBD的發(fā)展展方向向是必必須的的！CBD在強(qiáng)化化之后后必然然要外外擴(kuò)城市中心功能聚聚集期期CBD功能升級分分化期期CBD發(fā)展階階段：：巴黎拉拉德芳芳斯東京的的SUB-CBD群更高層層次的的中心心集中中紐約巴巴特利利花園園城外擴(kuò)的的表現(xiàn)現(xiàn)：周邊會會出現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)個(gè)或多多個(gè)SUB-CBD來承擔(dān)擔(dān)其疏疏散的的功能能或者者彌補(bǔ)補(bǔ)其因因空間間約束束而不不能提提供的的功能能典型案案例：：目前，，在CBD周邊已已經(jīng)出出現(xiàn)了了不同同功能能的SUB-CBD主導(dǎo)功能型SUB-CBD實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會展型莫斯科會展中心科技型東京大崎國際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷CBD規(guī)劃區(qū)域燕莎涉涉外商商務(wù)區(qū)區(qū)東直門門國門門商務(wù)務(wù)區(qū)建國門門金融融商務(wù)務(wù)區(qū)低檔商商務(wù)區(qū)區(qū)以CBD為核心心的東東部商商務(wù)帶帶形成成，并并成為為北京京商務(wù)務(wù)區(qū)的的“代代言人人”；；由區(qū)域域功能能區(qū)上上升為為城市市功能能區(qū)面向整整個(gè)東東部商商務(wù)帶帶，可可以預(yù)預(yù)見：：項(xiàng)目目未來來的競競爭就就是區(qū)區(qū)域之之爭！！Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來大機(jī)機(jī)會Q2：競爭格格局與地地位？必須明確確的4個(gè)前提北京東部部商務(wù)帶帶內(nèi)的公公寓市場場格局——“北重南輕輕”，得得資源者者得天下下朝陽公園園區(qū)兩廣路路東東延長長線線四惠沿線線CBD規(guī)劃區(qū)域長安街燕莎使館區(qū)區(qū)東直門區(qū)域域建國門區(qū)域域CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集集中在長安安街北側(cè)123456789101211序號資源名稱1國貿(mào)中心2中國大飯店3建國飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺11東長安飯店12北京電視臺13京倫飯店13新城國際2期均價(jià)18000元主力戶型180-200溫莎大道均價(jià)16000元主力戶型233-388金地國際公公寓均價(jià)14000元主力戶型170-200萬豪國際公公寓均價(jià)14000元主力戶型160-230CBD內(nèi)已經(jīng)沒有有住宅類公公寓項(xiàng)目的的供給量項(xiàng)目銷售價(jià)價(jià)格和速度度，明顯與與城市資源源、區(qū)域純純粹程度成成正比CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國際花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國際公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓代代表性區(qū)域域、后續(xù)供供給較少、、價(jià)格14000-16000元、銷售速速度40套/月左右朝陽公園區(qū)區(qū)——城市景觀資資源價(jià)值明明顯朝陽公園為為北京市內(nèi)內(nèi)最大的公公園，有““城市綠肺肺”之稱；；朝陽公園的的價(jià)值認(rèn)知知經(jīng)歷了由由北到南再再到西的過過程；2008年奧運(yùn)會的的部分水上上項(xiàng)目將在在此舉行棕櫚泉國際際公寓均價(jià)18000元主力戶型176-216國興觀湖國國際均價(jià)15000元（毛坯））主力戶型200公園大道均價(jià)18000元主力戶型160-170北京GOLF公寓均價(jià)18000元主力戶型273九號公寓均價(jià)20000元主力戶型266-286北京城市高高檔公寓的的標(biāo)桿型市市場公園南、西西、北側(cè)的的開發(fā)基本本完畢，未未來只能向向東側(cè)四環(huán)環(huán)外擴(kuò)張朝陽公園區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理棕櫚泉國際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元68%—觀湖國際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號國際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元—8元/平米豪宅區(qū)的代代名詞、開開發(fā)基本完完畢、價(jià)格格18000元以上、銷銷售速度20-30套/月燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)區(qū)、涉外商商務(wù)配套資資源聚集地地12345678910111213序號資源名稱1長城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園均價(jià)20000元主力戶型260-290北京公館主力戶型600起昆侖公寓主力戶型393-720北京最早的的涉外區(qū)域域、第三使使館區(qū)更是是錦上添花花區(qū)域內(nèi)開發(fā)發(fā)基本完畢畢，即使小小體量項(xiàng)目目也能給人人足夠的價(jià)價(jià)格期望燕莎區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理北京花園建面:3萬—多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%—亮馬名居建面:8萬5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源極極度稀缺、、供給稀少少、價(jià)格20000元、銷售速速度5-7套/月東直門區(qū)域域——第二使館區(qū)區(qū)+國門商務(wù)區(qū)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場高速西西延長線接接近完工，，使國門商商務(wù)區(qū)成為為現(xiàn)實(shí)；政府用地計(jì)計(jì)劃的公布布，使二環(huán)環(huán)內(nèi)城的稀稀缺價(jià)值有有所加劇機(jī)場高速延延長線第二使館區(qū)區(qū)MOMA均價(jià)18000元主力戶型148、245海晟名苑5期均價(jià)20000元主力戶型70-100NAGA上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型300-700內(nèi)城、國門門商務(wù)區(qū)、、第二使館館區(qū)的綜合合價(jià)值無可可替代受舊城改造造和拆遷政政策的限制制，未來供供應(yīng)量較少少，價(jià)格仍仍值得期望望東直門區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理POPMOMA占地:22萬

建面:66萬3板樓+塔樓位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬

建面:21萬2.98板樓+塔樓位置+

酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米NAGA上院——塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中—東方銀座占地:3萬

建面:16萬5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值提提升、供給給量較少、、價(jià)格18000元、銷售速速度50套/月左右兩廣路及四四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資資源與這兩兩個(gè)區(qū)域無無關(guān)；價(jià)格提升較較多依靠CBD的輻射提升升區(qū)域價(jià)值值，上升空空間有限；；競爭中，更更多依靠與與CBD的距離關(guān)系系和價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢取勝CBD華業(yè)玫瑰瑰東方均價(jià)11000元主力戶型型140-200合生國際際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝裝）主力戶型型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝裝）主力戶型型110-160天之驕子子均價(jià)9000元主力戶型型110-130典型的主主流住宅宅市場（（主流客客戶、中中小戶型型）較高的性性能價(jià)格格比是項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)的的競爭優(yōu)優(yōu)勢的關(guān)關(guān)鍵CBD東南區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值值有所提提高、供供給量較較大、產(chǎn)產(chǎn)品針對對主流中中產(chǎn)階級級、價(jià)格格10000元、銷售售速度60套/月左右建國門區(qū)區(qū)域——具有一定定的城市市資源12345678109序號資源名稱1華潤大廈/美洲俱樂部2光華長安/長安大戲院3國際飯店4恒基中心5中糧廣場6長富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購物中心9國際俱樂部10第一使館區(qū)東方瑞景景均價(jià)13500元主力戶型型148、210具有一定定城市資資源、基基本開發(fā)發(fā)完畢，，西北側(cè)側(cè)還有少少量供給給Q2競爭格局局與地位位：在資資源爭奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”必須明確確的4個(gè)前提Q3：項(xiàng)目限限制條件件？Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來大機(jī)機(jī)會區(qū)域復(fù)合合：既有有現(xiàn)代寫寫字樓、、又有回回遷樓，，還有胡胡同、平平房和文文物東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街本項(xiàng)目的的交通條條件長安街和和東二環(huán)環(huán)仍為進(jìn)進(jìn)出項(xiàng)目目的主要要交通道道路，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目與他他們并不不直接相相連，無無論是進(jìn)進(jìn)還是出出，均需需要經(jīng)過過較窄的的市政路路主要弊端端包括：：二環(huán)路出出口在朝朝陽門橋橋附近；；建國門門橋?yàn)殡p雙層立交交（左轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)調(diào)頭需需要盤橋橋）；金金寶街道道路有隔隔離設(shè)施施（只能能右轉(zhuǎn)））；華潤潤大廈南南側(cè)的道道路較窄窄且車流流量較大大（尤其其是華潤潤大廈的的上下班班高峰））東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街雖然緊鄰鄰兩大城城市主要要干道，，但出入入仍需要要“受制制于人””東長安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街出版社（20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號（60米）檢察院（40米）華潤大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑筑在長安安街和東東二環(huán)方方向?qū)Ρ颈卷?xiàng)目的的遮擋嚴(yán)嚴(yán)重本項(xiàng)目的的昭示性性受規(guī)劃限限制，東東西向比比例高達(dá)達(dá)54%以上位置建國門橋西北\華潤大廈西側(cè)\公元6號北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米必須明確確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)理解？？Q2競爭格局局與地位位：在資資源爭奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制制條件：：區(qū)域復(fù)復(fù)合/交通受限限/建筑遮擋擋/東西向比比例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來大機(jī)機(jī)會我們對本本項(xiàng)目目目標(biāo)的理理解戰(zhàn)略地位位：持續(xù)的先先進(jìn)流，，為后續(xù)續(xù)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供供資金來來源；項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)：在保證資資金安全全的前提提下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值最最大化。。4個(gè)前提2個(gè)必須回回答的關(guān)關(guān)鍵問題題客戶我們的核核心競爭爭力Q4目標(biāo)理解解：現(xiàn)金金流、利利潤最大大化Q2競爭格局局與地位位：在資資源爭奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制制條件：：區(qū)域復(fù)復(fù)合/交通受限限/建筑遮擋擋/東西向比比例Q1大勢：：CBD的強(qiáng)化化和外外擴(kuò)給給項(xiàng)目目帶來來大機(jī)機(jī)會Luxuryapartment奢侈公公寓Semi-luxuryapartment半奢侈侈公寓寓Commonapartment普通公公寓美國CBD公寓客客戶有有明顯顯的等等級劃劃分家族型型富豪豪、聞聞名世世界的的財(cái)富富階層層，金金融界界、文文藝界界名人人及國國際名名流。。華爾街街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐牡膶W(xué)生生、藝藝術(shù)家家、下下城區(qū)區(qū)的businessprofessionals及一些些名人人。北京東東部商商務(wù)帶帶中的的公寓寓客戶戶也有有明顯顯的分分級豪宅客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：星河灣灣、昆昆侖公公寓、、NAGA上院、、北京京花園園、貢貢院6號客戶類類型：：國際名名流、、知名名藝人人價(jià)值取取向：：地段或或資源源極度度稀缺缺；區(qū)區(qū)域氣氣質(zhì)符符合自自己的的身份份；與日常常活動動場所所在一一定的的距離離尺度度內(nèi)；；保證絕絕對私私密、、安全全；環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅、、舒適適；戶型面面積300平方米米以上上，擁擁有足足夠的的奢侈侈空間間；產(chǎn)品的的某些些方面面具有有唯一一性；；生活行行為方方式：：絕對圈圈層感感；社交活活動為為生活活的主主旋律律；活動或或消費(fèi)費(fèi)場所所固定定，一一般不不在社社區(qū)周周邊消消費(fèi)；；固定品品牌使使用者者，對對品質(zhì)質(zhì)要求求近似似苛刻刻；高檔公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：棕櫚泉泉、MOMA、新城城國際際、海海晟名名苑、、金地地國際際公寓寓等客戶類類型：：活躍的的財(cái)富富置業(yè)業(yè)者（（企業(yè)業(yè)主、、各類類社會會名人人、外外企高高管等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近，具具有昭昭示性性；周邊有有品質(zhì)質(zhì)較高高的配配套設(shè)設(shè)施和和消費(fèi)費(fèi)場所所；注重私私密、、環(huán)境境安靜靜；面積200左右，，追求求簡潔潔、實(shí)實(shí)用；；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心，，兼顧顧家庭庭；具有國國外生生活經(jīng)經(jīng)歷，，具有有前瞻瞻性；；有特定定的品品牌偏偏好；；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出不吝吝嗇；；關(guān)注自自己的的健康康情況況，喜喜歡去去會所所普通公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：富力城城、華華業(yè)玫玫瑰東東方等等客戶類類型：：典型的的中產(chǎn)產(chǎn)（私私營業(yè)業(yè)主、、企業(yè)業(yè)中層層、高高級白白領(lǐng)等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近；有精致致的景景觀園園林；；面積160-180左右，，追求求舒適適；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心；；需要他他人熟熟悉的的品牌牌作為為標(biāo)簽簽；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出很吝吝嗇；；很少去去會所所；對于生活的的舒適度要要求較高。。我們的客戶戶：活躍的的財(cái)富置業(yè)業(yè)者核心客戶：：企業(yè)主、、老板、股股東重要客戶：：各類名人人、高管邊緣客戶：：小老板、、企業(yè)中層層偶得客戶：：財(cái)富階層層4個(gè)前提2個(gè)必須回答答的關(guān)鍵問問題客戶：活躍躍的財(cái)富置置業(yè)者項(xiàng)目定位及及核心競爭力力Q4目標(biāo)理解：：現(xiàn)金流、、利潤最大大化Q2競爭格局與與地位：在在資源爭奪奪中，我們們算是“中中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條條件：區(qū)域域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例例Q1大勢：CBD的強(qiáng)化和外外擴(kuò)給項(xiàng)目目帶來大機(jī)機(jī)會來自中國最大的的資料庫下下載中央公園東東區(qū)——上品、優(yōu)雅雅、保守CENTRALPARKEASTLuxuryapartment中央公園東東區(qū)：位于第五大大道和公園園大道，附附近是頂級商業(yè)街街麥迪遜和和萊克辛頓頓大道，西西面為中央公園，是是傳統(tǒng)意義義的富豪聚聚居地客戶：家族型富富豪、聞名名世界的財(cái)財(cái)富階層。。景觀：中央公園園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型型為500平米以上，，最豪華的的為1000平米以上的的3層復(fù)式價(jià)格：千萬美元元乃至上億億美元配套：頂級的商商業(yè)街價(jià)值支撐：：傳統(tǒng)意義義的豪宅標(biāo)標(biāo)簽、不可可復(fù)制的景觀觀資源及城城市資源36Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：：中央公園、、CBD、頂級商業(yè)業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)強(qiáng)，古樸典典雅、品質(zhì)質(zhì)感、大花花園、入戶戶大堂、花園氣氣派富有吸吸引力、大大露臺產(chǎn)品特征：大堂休息息廳、頂級級私家花園園、門房及及管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫、、噪音低、、私家車道道、工人房房、大凸窗窗、大露抬、、天臺花園園、景觀人人行道、儲儲藏間ManhattanHouse37中央公園西西區(qū)——宏偉、華麗麗CENTRALPARKWEST中央公園西西區(qū)：公寓大多修修建于大蕭蕭條之前，，建筑風(fēng)格反映著那那個(gè)時(shí)代的的欣欣向榮榮，宏偉而而華麗。居居住者多為為美國知名名人士，該該區(qū)域是曼曼哈頓的頂頂級豪宅居居住區(qū)客戶：金融界、演演藝界新貴貴及國際名名流景觀：中央公園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為為500平米以上，，及整層物物業(yè)價(jià)格：4000美元/平米；配套：附近有劇院院，自然歷歷史博物館館，道路兩兩旁沒有太多餐廳和和商店,居住環(huán)境純純粹。Luxuryapartment價(jià)值支撐：：社會名流流及豪宅標(biāo)標(biāo)簽、不可可復(fù)制的景觀觀資源及城城市資源38Luxuryapartment價(jià)格：4bedroomsfrom$3,599,000

3bedroomsfrom$2,690,000455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價(jià)值點(diǎn)排序序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：：中央公園、、CBD、頂級商業(yè)業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)強(qiáng)，外立面面典雅、品品質(zhì)感、露露天廣場、、中庭、花園氣氣派富有吸吸引力產(chǎn)品特征：大堂休息息廳、頂級級私家花園園、門房及及管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫、、噪音低、、私家車道道、工人房房、凸窗、、高級健康會所所、天臺花花園39名師設(shè)計(jì)計(jì)，昭示示性和質(zhì)質(zhì)感極強(qiáng)強(qiáng)；戶型3居以上、、面積300平方米以以上，有有酒窖、、私家車車道等；；中庭花園園、私家家花園、、大堂休休息廳；；門房、管管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫庫、高級級健康會會所；1.中央公園園，無可可復(fù)制2.戰(zhàn)前的歷歷史淵源源3.提供配套套的第五五大道4.博物館、、藝術(shù)中中心、歌歌劇院5.家族生活活的歷史史案例總結(jié)結(jié)——Luxuryapartment核心競爭爭力：產(chǎn)品：40北京豪宅宅市場項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán)

77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里首旅華遠(yuǎn)80套600以上50000——燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司

23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號建國門北京綠都源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國門區(qū)域（復(fù)合）41頂級豪宅宅的客戶戶輪廓特特征強(qiáng)烈要求求占有城城市絕對對稀缺的的資源區(qū)域純粹粹要求絕對對的私密密性多次置業(yè)業(yè)經(jīng)歷、、絕對理理性對產(chǎn)品的的要求主主要是適適應(yīng)自己己的生活活需要根據(jù)需要要會轉(zhuǎn)變變房屋的的使用功功能（企企業(yè)會所所）42對比自己己客戶：真真正的奢奢侈公寓寓的購買買階層尚尚未形成成項(xiàng)目條件件：不具具備奢侈侈公寓必必備的資資源條件件風(fēng)險(xiǎn)：較較大、營營銷不可可控43BATERRYPARKCITYCommonapartment巴特里公公園城——年輕、空空闊、安安靜，"郊區(qū)"生活方式式"suburban"lifestyle。林肯中心心：是曼哈頓頓的最年年輕的社社區(qū)之一一。1976年由垃圾圾填埋場場發(fā)展而而來，由由于位置置相對較較遠(yuǎn),BATERRY公園城成成為了一一個(gè)獨(dú)立立的社區(qū)區(qū)。客戶：多數(shù)居民民是華爾爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies，并且且享受work-livescenario的便捷切切換。產(chǎn)品：所有建筑筑都是新新建現(xiàn)代代公寓，，多以LOFT、STUDIO等形式。。價(jià)格：5000-9000美元/平米；配套：配套：以以他們的的生活方方式為中中心設(shè)置置,包括一定定數(shù)量的的體育館館、餐館館、室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球、、壁球或或高爾夫夫球設(shè)施施。沿著著西面的的HudsonRIVER有一條長長長的木木棧道，，人們喜喜歡在那那兒騎單單車、漫漫步和跑跑步。價(jià)值支撐撐：景觀觀、郊區(qū)區(qū)生活、、靠近華華爾街44TheRegattaBATERRYPARKCITYCommonapartment價(jià)值點(diǎn)排排序：地段Location/建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：1bedroomsfrom$499,000概況：建于1989年，9層，182套公寓；；可以看到到優(yōu)美的的景觀和和落日余余暉下的的自由女女神像。擁有廣闊闊的巴特特里公園園，靠近近華爾街街。有地下商商場購物物便利。價(jià)值排序序：地段：環(huán)環(huán)境出眾眾，比較較安靜。。建筑：露露天廣場場和中庭庭、有一一定細(xì)節(jié)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗、、大堂裝裝修時(shí)髦髦45案例總結(jié)結(jié)——Commonapartment外立面中中庸；戶型75%為studio，面積40-60平方米、、實(shí)用；；露天廣場場、中庭庭；大堂裝修修時(shí)髦。。1.華爾街（（金融中中心）2.生活舒適適、便捷捷核心競爭爭力：產(chǎn)品：此方向不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值最大大化46我們的定定位Semi-Luxuryapartment47從國際案案例看我我們的核核心競爭爭力選擇擇林肯中心心住宅區(qū)區(qū)——功能復(fù)合合、活力力LINCOLNCENTER林肯中心心：中城通向向上西區(qū)區(qū)的門戶戶。它既既有繁華華和優(yōu)雅雅的住宅宅區(qū)，也也有貧窮窮和喧囂囂的角落落。。因因此這里里的房價(jià)價(jià)也很堅(jiān)堅(jiān)挺走高高。它的的復(fù)合使使之成為為充滿活活力的社社區(qū)?？蛻簦焊鞣N各樣樣的有錢錢人，從從藝術(shù)家家甚至到到下城區(qū)區(qū)的businessprofessionals，以及許許多名人人都在這這里購置置他們在在紐約的的房產(chǎn)，，但他們們的財(cái)富富遠(yuǎn)不如如第五大大道上的的富豪。。而且沒沒有對房房屋要求求過于一一絲不茍茍、過于于完美的的富豪。。產(chǎn)品：studio到3bedroom的產(chǎn)品形式多多樣價(jià)格：10000美元以上/平米；配套：AliceTullyHall、AveryFisherHall、茱麗亞音樂樂學(xué)院紐紐約大都都市劇院、NewYorkStateTheater。這里的商店店叫做“chic”而不是麥迪遜遜廣場的”boutique”,購物者更多的的是紐約人。。Semi-Luxuryapartment價(jià)值支撐：上上西區(qū)輻射，，交通便利，，聲望很高的的林肯中心49TrumpPlace特朗普大廈LINCOLNCENTERSemi-Luxuryapartment價(jià)值點(diǎn)排序：：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：3bedroomsfrom$2,095,0