廣東茂名海景明珠新城營(yíng)銷推廣方案（PPT+64）

海景明珠新城城營(yíng)銷推廣方方案中匯(茂名)地產(chǎn)2014-01-102013年，在國(guó)家宏宏觀調(diào)控、貨貨幣政策以及及本市地方政政策的共同作作用下，茂名名市房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格格穩(wěn)定、近期期交易趨緩的的發(fā)展態(tài)勢(shì)，，激烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)依然存在。。前言報(bào)告脈絡(luò)一三四二項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位推廣思路及產(chǎn)品建議VIS視覺系統(tǒng)展示茂名市及電城樓市概況Part12013國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策12013年上半年房地地產(chǎn)政策匯總總2013年上半年房地地產(chǎn)政策匯總總2013年上半年，為為了進(jìn)一步加加強(qiáng)和擴(kuò)大房房?jī)r(jià)調(diào)控的效效果，中央及及地方政府針針對(duì)商品房和和保障房雙管管齊下，調(diào)控控政策繼續(xù)升升級(jí)，細(xì)則也也不斷的深化化。為了進(jìn)一一步抑制商品品房需求，行行政、經(jīng)濟(jì)手手段并用：·近40個(gè)城市出臺(tái)實(shí)實(shí)施限購(gòu)，貨貨幣、信貸政政策持續(xù)收緊緊。一、2013年上半年主要要樓市政策之之商品房市場(chǎng)◆行政措施施：1、限購(gòu)政策升升級(jí)2、要求地方出出臺(tái)房?jī)r(jià)控制制目標(biāo)；3、商品房銷售售明碼標(biāo)價(jià)，，嚴(yán)格要求一一房一價(jià)制；；◆貨幣信貸貸：1、實(shí)施差異化化貸款方式；；2、二套房貸首首付60%，利率1.1倍；3、房地產(chǎn)類貸貸款同比下降降顯著；二、2013年上半年主要要樓市政策之之保障房市場(chǎng)◆問責(zé)制：：1、1000萬套保障房簽簽訂“軍令狀”；2、對(duì)落實(shí)國(guó)家家1000萬套保障性安安居工程建設(shè)設(shè)用地實(shí)行責(zé)責(zé)任制；3、加快保障性性住房資金預(yù)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度度4、鼓勵(lì)央企參參加保障房建建設(shè)；茂名市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析22013年茂名房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況：：2013年上半年茂名市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)續(xù)放緩。其主要原因是是：1、從投資規(guī)模?？?，上半年年，全市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資總額28.3億元，下降3.5%，增速比一季季度回落16.2個(gè)百分點(diǎn)，比比上年同期回回落55.2個(gè)百分點(diǎn)；2、從施工規(guī)模?？矗课菔┦┕っ娣e802.7萬平方米，僅僅增長(zhǎng)0.9%，比一季度回回落14.7個(gè)百分點(diǎn)，比比上年同期回回落20.2個(gè)百分點(diǎn)。新新開工房屋施施工面積146.9萬平方米，下下降50.5%。2013年茂名市房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況：2013年上半年茂名名市房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)我市房地產(chǎn)市市場(chǎng)主要呈現(xiàn)現(xiàn)以下幾個(gè)特特點(diǎn)：（一）外地大大型房企紛紛紛進(jìn)駐，進(jìn)一一步推動(dòng)土地地市場(chǎng)交易活活躍。碧桂園園、富城地產(chǎn)產(chǎn)、中國(guó)鐵建建、樂天地產(chǎn)產(chǎn)等多家國(guó)內(nèi)內(nèi)知名房企紛紛紛進(jìn)駐，帶帶動(dòng)了我市土土地市場(chǎng)成交交活躍。（二）花園住住宅受追捧，，區(qū)域性特征征更加明顯。。由于環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，物業(yè)服服務(wù)好等原因因，花園住宅宅一直非常暢暢銷，特別是是在目前新增增住宅以高層層、小高層為為主的情況下下，80-110平方米的花園園小區(qū)在市場(chǎng)場(chǎng)上一直供不不應(yīng)求，同時(shí)時(shí)隨著行政中中心南移，濱濱海新區(qū)，吸吸引力不斷增增強(qiáng)，住房需需求持續(xù)升溫溫。（三三））企企業(yè)業(yè)品品牌牌特特征征已已顯顯現(xiàn)現(xiàn)力力量量。。茂茂南南區(qū)區(qū)星星翠翠苑苑、、明明恒恒世世家家等等率率先先單單價(jià)價(jià)逼逼近近8000。濱濱海海新新區(qū)區(qū)南南組組團(tuán)團(tuán)安安泰泰華華府府、、盈盈翠翠生生態(tài)態(tài)園園等等單單價(jià)價(jià)直直逼逼5000。電城城市市場(chǎng)場(chǎng)概概述述當(dāng)前前電電城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中，，主主要要集集中中在在新新區(qū)區(qū)--工貿(mào)貿(mào)小小區(qū)區(qū)周周邊邊。。城城區(qū)區(qū)中中心心基基本本沒沒有有成成熟熟小小區(qū)區(qū)，，基基本本以以多多層層為為主主，，沒沒有有花花園園概概念念；；目目前前以以清清泉泉灣灣為為首首例例，，開開始始帶帶來來新新的的生生活活方方式式。。電電城城常常住住人人口口少少，，大大約約7萬人人口口左左右右，，但但是是電電城城畢畢竟竟是是文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)比比較較深深的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，主主要要以以海海產(chǎn)產(chǎn)為為主主，，私私營(yíng)營(yíng)老老板板居居多多，，普普遍遍生生活活水水平平好好，，而而且且該該地地居居民民二二次次改改善善需需求求強(qiáng)強(qiáng)烈烈。。電城城目目前前可可以以競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目沒沒有有，，而而且且以以電電城城為為核核心心輻輻射射周周邊邊的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)市市場(chǎng)場(chǎng)也也是是相相對(duì)對(duì)空空白白。。大大型型的的城城市市綜綜合合體體在在電電城城是是首首個(gè)個(gè)，，同同時(shí)時(shí)也也會(huì)會(huì)面面臨臨市市場(chǎng)場(chǎng)去去化化的的問問題題。。近期期茂茂名名市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化2013年上半半年以來來，，尤尤其其是是6月份份以以后后，在在新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)控控政政策策力力度度加加碼碼以以及及貨貨幣幣政政策策、媒媒體體輿輿論論等的的疊疊加加效效應(yīng)應(yīng)干干預(yù)預(yù)下下，，我我市市存存量量房房市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交平平淡淡，，保保持持低低位位運(yùn)運(yùn)行行。。市市區(qū)區(qū)存存量量房房市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交較較去去年年有有所下降降，，但但整整體體上上看看還還是是比比較較平平穩(wěn)穩(wěn)。。濱海海新新區(qū)區(qū)則則交交易易急急跌跌，，出出現(xiàn)現(xiàn)放放緩緩跡跡象象。。受二套套房房個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅政策策的的影影響響，，二次次購(gòu)房房者者的的買買房房成成本本再再次次上上升升，，同同時(shí)時(shí)銀銀行行貸貸款款的的難難度度也也有有所所增增大大，，存存量量房房的的觀觀望望氛氛圍圍開開始始產(chǎn)產(chǎn)生生。。2013年下下半半年年市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)經(jīng)過過近近一一年年的的調(diào)調(diào)整整，，限限貸貸限限購(gòu)購(gòu)政政策策對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)形形成成一一定定打打壓壓，，今今年年下下半半年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)將將迎迎來來較較平平穩(wěn)穩(wěn)的的調(diào)調(diào)整整過過程程。?？傮w體來來看看，，茂茂名名市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格回回落落不不太太可可能能，，但但價(jià)價(jià)格格將將會(huì)會(huì)一一個(gè)個(gè)相相對(duì)對(duì)平平穩(wěn)穩(wěn)的的過過程程，，明明年年上上半半年年會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)交交易易量量的的逐逐步步企企穩(wěn)穩(wěn)，，也也可可能能更更早早一一些些。。對(duì)于于剛剛需需購(gòu)購(gòu)房房者者因因?yàn)闉槌沙杀颈炯蛹哟蟠?，，但但是是畢畢竟竟是是剛剛需需，，二二次次換換房房的的就就注注重重小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃和和配配套套等等等等。。市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求量量還還是是比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定。。項(xiàng)目目概概況況以以及及周周邊邊樓樓盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況3項(xiàng)目目位位置置：：電白白電電城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政店店?yáng)|東側(cè)側(cè)，，北北至至325國(guó)道道，，南南臨臨大大海海，，西西至至城城央央商商業(yè)業(yè)中中心心。。面積積：：180039平方方米米。。A1、C2塊：：商商業(yè)業(yè)；；A2、B2、C、D塊：：商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目擬擬建建設(shè)設(shè)包包括括住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、酒酒店店、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、休休閑閑和和配配套套公公建建設(shè)設(shè)施施等等各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的電電城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心城城區(qū)區(qū)最最大大的的城城市市綜綜合合體體。。項(xiàng)目基本情況A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)公寓寓酒店店商業(yè)業(yè)綜綜合合體體G區(qū)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱開發(fā)商地址總建面積戶型面積當(dāng)前均價(jià)物業(yè)類型清源灣百川地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)15萬㎡85-138㎡3500元/㎡高層永發(fā)大廈錦南地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)2.7萬㎡79-127㎡未定高層水東碧桂園碧桂園地產(chǎn)濱海新區(qū)環(huán)城東路4000畝（占地面積）90-130㎡未定綜合御湖國(guó)際達(dá)凱地產(chǎn)電白水東325國(guó)道廣南路口400畝（占地面積）80-230㎡未定綜合飛鵬六期星薈灣飛鵬地產(chǎn)濱海新區(qū)水東灣紅樹林景區(qū)23萬㎡97-130㎡未定高層安泰華府安泰地產(chǎn)水東鎮(zhèn)龍泉路8號(hào)30萬㎡84-187㎡4500元/㎡高層怡景灣華美地產(chǎn)電白縣濱海大道126號(hào)45萬㎡99-196㎡5100元/㎡高層電城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)以以及及濱濱海海新新區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)在在售售及及即即將將銷銷售售項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況在電電城城以以及及濱濱海海新新區(qū)區(qū)樓樓市市的的版版塊塊分分布布中中，，我我們們位位于于城城東東組組團(tuán)團(tuán)版版塊塊。。目目前前北北組組團(tuán)團(tuán)版版塊塊（（市市區(qū)區(qū)））中中，，樓樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)量量相相對(duì)對(duì)較較小小，，南南組組團(tuán)團(tuán)版版塊塊中中供供應(yīng)應(yīng)還還是是比比較較充充足足；；目目前前電電城城在在售售樓樓盤盤，，相相對(duì)對(duì)很很少少，，僅僅僅僅兩兩個(gè)個(gè)商商品品房房項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而且且體體量量都都不不大大，，但但是是也也對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶形形成成一一定定分分流流，，所所以以我我們們需需要要結(jié)結(jié)合合本本項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，從從而而提提煉煉出出本本案案的的推推廣廣思思路路。。

小結(jié)項(xiàng)目定位Part2項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告———思路路框框架架項(xiàng)目目面面臨臨的的市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境項(xiàng)目目SWTO分析析項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的打打造造項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略基于于項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力項(xiàng)目目整整體體定定位位策策略略項(xiàng)目目整整體體開開發(fā)發(fā)策策略略形象象定定位位產(chǎn)品品定定位位客戶戶定定位位物業(yè)業(yè)功功能能物業(yè)業(yè)檔檔次次物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）開發(fā)商品牌項(xiàng)目自身?yè)碛械囊?guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目“城市新中心”的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊完善的各類配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的一站式生活資源，得天獨(dú)厚。項(xiàng)目未來的定位是目前稀缺的大型綜合體，目前是“藍(lán)海”。項(xiàng)目地塊旁邊的目前空白，畢竟是新區(qū)，對(duì)項(xiàng)目有一定負(fù)面影響地塊周邊幾條道路，路況較差對(duì)項(xiàng)目有一定影響周邊環(huán)境目前看來比較臟亂，和濱海新區(qū)南組團(tuán)樓盤周邊自然環(huán)境有差距機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threats）大型社區(qū)，園林綠化式的高端項(xiàng)目沒有，不存在競(jìng)爭(zhēng)本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌囊粋€(gè)城市中心區(qū)；項(xiàng)目所在片區(qū)交通條件不斷改善目前城市中心區(qū)的住宅項(xiàng)目供應(yīng)少，沒有大型項(xiàng)目，且人居環(huán)境欠佳，為本項(xiàng)目打造高品質(zhì)人居社區(qū)提供機(jī)會(huì)隨著濱海新區(qū)東組團(tuán)重點(diǎn)鎮(zhèn)的建設(shè)、茂名市政府確定打造“東組團(tuán)”重地的啟動(dòng)，為商業(yè)服務(wù)業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)是個(gè)機(jī)會(huì)。宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的不確定性濱海新區(qū)后續(xù)高端高層住宅潛在供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。濱海新區(qū)南組團(tuán)、電城鎮(zhèn)內(nèi)即將在售樓盤也會(huì)分流有限的客戶資源隨著近年濱海新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，已有大量的居民完成首次置業(yè)，二次置業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控以及個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力影響較大。電城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)處處于于新新興興階階段段，，但但是是需需求求有有限限，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身的的成成本本、、規(guī)規(guī)模模、、銷銷售售時(shí)時(shí)間間等等因因素素相相對(duì)對(duì)目目前前電電城城市市場(chǎng)場(chǎng)來來說說，，電電城城的的目目前前需需求求量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)達(dá)不不到到項(xiàng)項(xiàng)目目的的要要求求，，濱濱海海新新區(qū)區(qū)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也也激激烈烈。。從從項(xiàng)項(xiàng)目目的的SWOT分析析我我們們得得出出結(jié)結(jié)論論就就是是：：1、要要項(xiàng)項(xiàng)目目突突圍圍而而出出，，就就必必須須從從項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身打打造造差差異異性性和和優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品，，利利用用項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。2、要要項(xiàng)項(xiàng)目目順順利利完完成成預(yù)預(yù)期期目目標(biāo)標(biāo)就就必必須須把把狹狹隘隘的的市市場(chǎng)場(chǎng)提提升升高高度度，，項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶定定位位必必須須站站在在整整個(gè)個(gè)濱濱海海新新區(qū)區(qū)的的高高度度去去打打造造項(xiàng)項(xiàng)目目，，開開拓拓客客戶戶資資源源項(xiàng)目SWOT分析充分了解開發(fā)過程及目標(biāo)注重開發(fā)過程及項(xiàng)目的閃光點(diǎn)，塑造并不斷強(qiáng)化開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌把握市場(chǎng)實(shí)態(tài)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的精準(zhǔn)把握，有助看清項(xiàng)目在市場(chǎng)坐標(biāo)上的位置，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)，而非一味迎合市場(chǎng)把握片區(qū)狀況在市場(chǎng)調(diào)研和熟悉本土實(shí)況及充分解讀區(qū)域消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，了解項(xiàng)目所在地區(qū)特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的充分研究透徹尋找項(xiàng)目的唯一性、差異性和市場(chǎng)高度，揚(yáng)長(zhǎng)避短、搶占制高點(diǎn)、樹立唯一性、用足項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，并以此確立項(xiàng)目獨(dú)特的行業(yè)地位。項(xiàng)目目定定位位方方法法項(xiàng)目定位本項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力要要素素分分析析123規(guī)模大產(chǎn)品優(yōu)城市區(qū)域價(jià)值值高本項(xiàng)目總占地面積：180039平方米，在電城市場(chǎng)場(chǎng)屬于大型城城市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，具有規(guī)規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以開發(fā)公司多多年房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以以及相關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)銷等資資源的整合，，應(yīng)該能規(guī)劃劃設(shè)計(jì)出，具具有市場(chǎng)差異異化和競(jìng)爭(zhēng)力力的產(chǎn)品項(xiàng)目處于電城城地理幾何中中心，尤其是是政府辦公資資源，同時(shí)周周邊醫(yī)療、商商業(yè)配套完善善，具有形成成新城市中心心的能力，并并且項(xiàng)目自身身也有商業(yè)街街、酒店等4開發(fā)企業(yè)實(shí)力力開發(fā)商企業(yè)的的的實(shí)力和對(duì)對(duì)項(xiàng)目操作的的理念，均在在濱海新區(qū)、、電城市場(chǎng)處處于領(lǐng)先定位位。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力——集資源、產(chǎn)品品、服務(wù)以及及生活方式為為一體。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)附加價(jià)值低附加價(jià)值高生活資源產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)本項(xiàng)目具有獨(dú)獨(dú)有的生活資資源和品牌價(jià)價(jià)值，同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目周邊，商商業(yè)、醫(yī)療、、生活等配套套完善。良好好的物管將形形成項(xiàng)目的服服務(wù)價(jià)值。品牌價(jià)值項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本案項(xiàng)目本身規(guī)模模和產(chǎn)品是基基礎(chǔ)價(jià)值。項(xiàng)目配套獨(dú)有有的一站式生生活資源是項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)值。獲益價(jià)值是項(xiàng)項(xiàng)目絕版、人人文、雅居生生活方式本項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值排序——中央生態(tài)居住住的生活方式式是項(xiàng)目的獲獲益價(jià)值。生活方式配套產(chǎn)品項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目概念定位位與整體發(fā)展展戰(zhàn)略“城市新中心，，國(guó)際高尚生生活區(qū)”“城市新中心心”中心，即意味味著便利、核核心，自然是是周邊教育、、醫(yī)療、商業(yè)業(yè)等各項(xiàng)配套套完善。項(xiàng)目目周邊的生活活資源對(duì)電城城人而言已經(jīng)經(jīng)是非常，熟熟知的問題，，所以即使不不用強(qiáng)調(diào)，已已深深打動(dòng)消消費(fèi)者；而該該區(qū)域位置的的中心位置是是需要強(qiáng)化的的，新中心闡闡釋項(xiàng)目在主主城區(qū)內(nèi)的區(qū)域位置以及未來的商業(yè)、商務(wù)中心的價(jià)價(jià)值；“國(guó)際、高尚尚”：闡釋了了項(xiàng)目的檔次次特征和客戶戶群特征；“生活”：闡闡釋了項(xiàng)目外外部及內(nèi)部的的景觀資源以以及項(xiàng)目所倡倡導(dǎo)的生活方方式；根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的理解，，項(xiàng)目一期為為啟動(dòng)期；因因目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周周期中，將會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生生一定的影響響；本地塊項(xiàng)目二二期為項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值拔高期由由于項(xiàng)目自身身知名度、成成熟度的提高高以及項(xiàng)目商商業(yè)和生態(tài)價(jià)價(jià)值的初顯，，應(yīng)為價(jià)值拔拔高期；項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)外對(duì)內(nèi)項(xiàng)目整體發(fā)展展戰(zhàn)略“整盤推廣是項(xiàng)項(xiàng)目成功的前前提和基礎(chǔ)”本項(xiàng)目是由開開發(fā)企業(yè)打造造的全新宜居居中心、商業(yè)業(yè)中心，商業(yè)業(yè)主要為國(guó)際際化的高檔休休閑娛樂，而而商務(wù)主要針針對(duì)電城、濱濱海新區(qū)客戶戶群體，項(xiàng)目目定位應(yīng)在濱濱海新區(qū)范圍圍內(nèi)屬首屈一一指。同時(shí)，本項(xiàng)目目還具有國(guó)際際化、生態(tài)性性、高端物業(yè)業(yè)以及整體性性強(qiáng)等特性。。因此，本項(xiàng)目目整體競(jìng)爭(zhēng)力力非常強(qiáng)。視視界認(rèn)為，對(duì)對(duì)于海景明珠珠新城項(xiàng)目的的成功因先總體后局局部，整盤的的推廣是本項(xiàng)項(xiàng)目成功的基基礎(chǔ)性條件。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶群定位——客戶特征客群年齡段:25~50歲客群來源:全市，主要是是目前工作或或居住在電城城、電城周邊邊城鎮(zhèn)如馬踏踏、嶺門、爵爵生等、濱海海新區(qū)的人群群以及茂名所所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街街道的優(yōu)質(zhì)客客戶?？腿郝殬I(yè)特征征:企業(yè)的高層管管理人員、私私營(yíng)企業(yè)主、、政府官員及及部分高級(jí)藍(lán)藍(lán)領(lǐng)客群承擔(dān)總價(jià)價(jià)范圍：30-80萬（當(dāng)然很多多企業(yè)主，如如電廠、建材材、海產(chǎn)、民民企等老板能能承受更高））主力房型需求求：三房為主，，輔以兩房和和四房配套需求：高檔的文化化、運(yùn)動(dòng)休閑閑場(chǎng)所，及便便利的生活配配套，看重優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活資源源風(fēng)格需求：現(xiàn)代風(fēng)格為為主，要求細(xì)細(xì)節(jié)處理與眾眾不同，把住住宅作為消費(fèi)費(fèi)符號(hào)彰顯其其身份景觀需求：綠地、主題題水景、多品品種高檔林木木、園林個(gè)性性小品等產(chǎn)品及附加需需求：室內(nèi)：陽(yáng)臺(tái)、、露臺(tái)、儲(chǔ)物物間、衛(wèi)生間間、凸窗等細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)室外：高檔運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施和休休閑場(chǎng)所、兒兒童藝術(shù)培養(yǎng)養(yǎng)中心、社區(qū)區(qū)醫(yī)療診所其他：安全性性及私密性，，貼心物管，，車位充足項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶群定位客戶分類

客戶特征核心客戶客戶來源：電城、濱海新區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道優(yōu)質(zhì)客戶客戶職業(yè)：泛公務(wù)員群體、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)的高層管理人員置業(yè)目的：二次及以上置業(yè)，自主為主置業(yè)關(guān)鍵因素：看重區(qū)域發(fā)展、追求生活品質(zhì)和生活的便利性少量客戶偶的客戶客戶來源：其他外來客戶客戶特征：三次及以上置業(yè)、投資為主，主要是附近從事海產(chǎn)貿(mào)易客戶、政府官員、市區(qū)選擇養(yǎng)老等置業(yè)關(guān)鍵因素：看好區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目本身品質(zhì)和生活便利性BDFACE居住投資頂級(jí)財(cái)富層次高端中端目標(biāo)客戶項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位功能定位----滿足居家功能能為主，兼顧顧投資?！熬蛹翌愖宰⌒托臀飿I(yè)為主，，兼顧投資屬屬性”根據(jù)項(xiàng)目整體體規(guī)劃要求，，可分二期開開發(fā)，一期開開發(fā)后，周邊邊環(huán)境已經(jīng)得得到較大改善善，區(qū)域價(jià)值值得到提升，，是中心城市市適合居住的的區(qū)域，對(duì)消消費(fèi)者有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引力，，以居家自住住為目的的需需求顯著;加之項(xiàng)目規(guī)模模，都決定本本項(xiàng)目發(fā)展居居家類自住物物業(yè)為主的可可行性和必要要性。項(xiàng)目周邊有大大體量商業(yè)和和商務(wù)，帶來來大量人流，，故本項(xiàng)目可可設(shè)置部分投投資型物業(yè)。。物業(yè)功能物業(yè)檔次物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)定位位——英倫高層+高層公寓+商業(yè)英倫風(fēng)格高層層住宅（電梯梯洋房）臨街獨(dú)立商業(yè)業(yè)、風(fēng)情內(nèi)街街、會(huì)所居住舒適度：：容積率適度度；適度增加加園林綠化；；項(xiàng)目檔次高高；（同時(shí)在在一定程度上上通過退線規(guī)規(guī)避道路臨街街一面住戶的的噪音及灰塵塵污染，商業(yè)業(yè)設(shè)置為臨街街獨(dú)立商業(yè)。。）整體開發(fā)策略略：高層住宅宅作為主力物物業(yè)形態(tài)，高高層公寓（小小戶型產(chǎn)品））作為輔助物物業(yè)類型。商商業(yè)體量，滿滿足規(guī)劃要求求。高層住宅以及及部分小戶型型公寓物業(yè)功能產(chǎn)品定位物業(yè)檔次物業(yè)形態(tài)1、我們提出了了英倫風(fēng)格是是整個(gè)電城市市場(chǎng)獨(dú)一無二二的，配合強(qiáng)強(qiáng)烈的訴求點(diǎn)點(diǎn)，抓住客戶戶眼球，當(dāng)然然也可以其它它風(fēng)格，但是是必須要?jiǎng)?chuàng)新新，能夠吸引引消費(fèi)者，因因時(shí)間倉(cāng)促，，不能大量的的做需求市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，在此此不好確定哪哪種風(fēng)格，英英倫在顏色上上可能要沉穩(wěn)穩(wěn)一些，沒有有地中海、西西班牙的明亮亮，對(duì)縣域客客戶來講后者者更受歡迎一一些。2、現(xiàn)在電城的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目沒有主主題式的，無無非是簡(jiǎn)單的的蓋房子賣房房子，本項(xiàng)目目在操作中需需要，不斷組組織與項(xiàng)目相相關(guān)的主題活活動(dòng)。3、物業(yè)的選擇擇可以決定了了一個(gè)項(xiàng)目未未來，由于我我們的項(xiàng)目定定位成英倫風(fēng)風(fēng)格以及高品品質(zhì)路線，我我們可以考慮慮知名物業(yè)前前期進(jìn)入銷售售現(xiàn)場(chǎng)，讓客客戶體會(huì)到高高水準(zhǔn)物業(yè)的的將會(huì)對(duì)今