中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)2008年趨勢(shì)分析全國(guó)工商聯(lián)房房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生2008年3月2000-2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)字匯總

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP億元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.90

1.801.504.80

人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定資產(chǎn)總投資億元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0固定資產(chǎn)總投資%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80房地產(chǎn)投資億元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00房地產(chǎn)投資%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20房?jī)r(jià)%1.101.703.704.809.707.605.507.60

8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首從宏觀經(jīng)濟(jì)的的趨勢(shì)上分析析2000-2007年8年間：房?jī)r(jià)平均漲幅幅5.2%2004年開(kāi)始宏觀調(diào)調(diào)控后:4年房?jī)r(jià)平均增增幅7.6%GDP平均增幅9.24%城鎮(zhèn)人均收入入9.65%房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)沒(méi)有脫離軌道道，8年間與前一年年相比漲幅上上升的有5年，漲幅下降降的有2年，負(fù)增長(zhǎng)的的為0年，總體為增增長(zhǎng)。2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)

1季度2季度3季度4季度GDP億元50287.0056481.0059275.00

%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90人均收入元3935.003117.003294.00

%16.6014.2013.20

固定資產(chǎn)總投資

億元17526.0036642.0037361.00

%23.7025.9025.7026.80房地產(chǎn)

投資億元3544.006343.006930.00

%26.9028.5030.3031.80房?jī)r(jià)%5.606.308.2010.508年一回首2004年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)達(dá)9.7%（2003年4.8%),房地產(chǎn)投資增增幅連續(xù)5年超過(guò)固定資資產(chǎn)總投資增增幅,需求旺旺盛,以上海海為首首,房?jī)r(jià)快快速上上升,增幅與與前一一年相相比上上升1倍。此此年CPI指數(shù)達(dá)達(dá)3.9(2003年1.2%),同比上上升3.3倍。2004年以后后政府府出臺(tái)臺(tái)一系系列宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策，，以緊緊縮供供給收收緊銀銀根、、地根根為主主要手手段。。2005，2006年連續(xù)續(xù)2年房?jī)r(jià)價(jià)增幅幅下降降，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅下降降，并并首次次低于于固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅，CPI指數(shù)下下降。。這時(shí)時(shí)似乎乎宏觀觀調(diào)控控效果果顯著著，我我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入高高增長(zhǎng)長(zhǎng)、低低通漲漲時(shí)代代。2007年房?jī)r(jià)價(jià)大幅幅反彈彈，11月漲幅幅10.5%(2006年5.5%),CPI達(dá)6.9(2006年1.5),固定資資產(chǎn)總總投資資增幅幅26.8%,房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅31.8%,均達(dá)到到8年來(lái)最最高值值2008年,針對(duì)防防止經(jīng)經(jīng)濟(jì)過(guò)過(guò)熱,通貨膨膨脹,房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上上升的的進(jìn)一一步宏宏觀調(diào)調(diào)控在在所難難免房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策重點(diǎn)點(diǎn)——改善住住宅供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)控需需求2007年初政政府工工作報(bào)報(bào)告自自2003年來(lái)首首次提提出要要“保保持房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資合理理規(guī)模?！痹趪?yán)格格土地地管理理背景景下，，優(yōu)先先保證證居住住用地地的供供應(yīng)；；高度重重視住住房保保障體體系的的建設(shè)設(shè)（（《關(guān)于解解決城城市低低收入入家庭庭住房房困難難的若若干意意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；；國(guó)務(wù)務(wù)院召召開(kāi)全全國(guó)住住房工工作會(huì)會(huì)議））；《經(jīng)濟(jì)適適用住住房管管理辦辦法》、《廉租住住房保保障辦辦法》提高購(gòu)購(gòu)買(mǎi)非非首套套住房房的貸貸款首首付款款比例例和貸貸款利利率，，抑制制住房房需求求增長(zhǎng)長(zhǎng)降低外資對(duì)對(duì)住房市場(chǎng)場(chǎng)的投資性性需求相關(guān)規(guī)章制制度進(jìn)一步步健全（（物權(quán)法、、企業(yè)所得得稅法、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法、、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法、節(jié)約約能源法等等）住房保障體體系受到高高度重視2007年初，政府府工作報(bào)告告“政府要要特別關(guān)心心和幫助解解決低收入入家庭住房房問(wèn)題。加加大財(cái)稅等等政策支持持，建立健健全廉租房房制度，改改進(jìn)和規(guī)范范經(jīng)濟(jì)適用用房制度””2007年8月7日，國(guó)務(wù)院院印發(fā)實(shí)施施《關(guān)于解決城城市低收入入家庭住房房困難的若若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；8月24日，國(guó)務(wù)院院召開(kāi)全國(guó)國(guó)住房工作作會(huì)議；；11月，發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住住房管理辦辦法》和《廉租住房保保障辦法》。各級(jí)地方政政府的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和和廉租房建建設(shè)也逐步步付諸實(shí)施施商品住宅供供給結(jié)構(gòu)逐逐步調(diào)整據(jù)初步統(tǒng)計(jì)計(jì)，全國(guó)36個(gè)直轄市、、計(jì)劃單列列市、省會(huì)會(huì)城市，2006-2007年年度新開(kāi)開(kāi)工商品住住房中90平方米以下下普通商品品住房占總總開(kāi)發(fā)面積積的55.8%。年度/季度經(jīng)濟(jì)適用房投資比例90平方米以下商品住宅投資比例高檔住宅投資比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.472008年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和政策環(huán)環(huán)境預(yù)測(cè)2008年經(jīng)濟(jì)增速速目標(biāo)設(shè)定定為8%（已經(jīng)連續(xù)續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)續(xù)4年超過(guò)9.5%,平均10.28%2008年兩會(huì)上第第一次設(shè)定定CPI目標(biāo)4.8%,但1月份為7.1%,2月份將高于于1月份今年中央用用于廉租住住房制度建建設(shè)的資金金68億元，比去去年增加17億元；地方方各級(jí)政府府都要增加加這方面的的投入2008年經(jīng)濟(jì)調(diào)控控目標(biāo)是防防過(guò)熱和防防通脹，將將實(shí)行“從緊的貨幣幣政策”。政府將如如何采取應(yīng)應(yīng)對(duì)措施，，以及這些些措施的方方向、力度度，具有很很大的不確確定性。房地產(chǎn)領(lǐng)域域繼續(xù)落實(shí)實(shí)已有調(diào)控控政策，加加快建設(shè)住住房保障體體系2008全球性的兩兩個(gè)經(jīng)濟(jì)病病毒——通漲和次貸貸全球性的通通漲壓力正正在形成——截止去年11月，全球通通漲率4.8%,同比上升2個(gè)百分點(diǎn)——全球市場(chǎng)的的高油價(jià)、、高糧價(jià)、、會(huì)便捷連連鎖傳遞到到商品市場(chǎng)場(chǎng),以石油為標(biāo)標(biāo)志的資源源型產(chǎn)品漲漲價(jià)將繼續(xù)續(xù)沖擊中國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)和和金融，而而中國(guó)繼續(xù)續(xù)控制生產(chǎn)產(chǎn)要素（勞勞動(dòng)力、資資源、資本本）價(jià)格以以抑制通脹脹的辦法，，等于輸入入通脹?！缆?lián)儲(chǔ)已累累積降低利利率2.25個(gè)百分點(diǎn),以抵消次貸貸影響,刺激消費(fèi);同時(shí),中國(guó)07年6次提高利率率(2.52%提到4.14%),加之以美元元貶值直接接推高石油油等資源價(jià)價(jià)格,結(jié)果必然是是傳播通漲漲、外匯涌涌入型流動(dòng)動(dòng)性壓力很很大次貸危機(jī)依依然擴(kuò)散——次貸有如病病毒，感染染了全球購(gòu)購(gòu)買(mǎi)次貸的的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和國(guó)家銀銀行到目前前為止，這這場(chǎng)危機(jī)帶帶來(lái)的損失失高達(dá)1882億美元，全全球45家最大的銀銀行和券商商都卷入其其中。由此此更造成了了消費(fèi)疲軟軟，經(jīng)濟(jì)衰衰退顯像。。宏觀經(jīng)濟(jì)保保持高增長(zhǎng)長(zhǎng)，通脹壓壓力上升城鄉(xiāng)居民收收入大幅度度增加流動(dòng)性過(guò)剩剩問(wèn)題突出出2008年從緊的貨貨幣政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影影響從緊的貨幣幣政策應(yīng)包包括控制銀銀行利率、、準(zhǔn)備金等等指標(biāo)和控控制信貸總總規(guī)模1、銀行持續(xù)續(xù)加息對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響——對(duì)供給方的的影響按照經(jīng)濟(jì)理理論，利率率政策對(duì)調(diào)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)具具有重要作作用。在投投資收益不不變的條件件下，因利利率上升而而導(dǎo)致的投投資成本增增加，迫使使投資收益益較低的投投資者退出出投資領(lǐng)域域，從而減減少投資需需求，社會(huì)會(huì)總投資規(guī)規(guī)模減少。。因此，加加息是緊縮縮經(jīng)濟(jì)的一一種手段。。房地產(chǎn)行行業(yè)是資資金密集集型行業(yè)業(yè)，持續(xù)續(xù)加息對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)供求會(huì)會(huì)產(chǎn)生影影響，進(jìn)進(jìn)而影響響房?jī)r(jià)的的變動(dòng)形形勢(shì)。從從供給方方面來(lái)說(shuō)說(shuō)，加息息會(huì)增加加房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的投投資成本本，但加加息對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資的影響響要遠(yuǎn)低低于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)信貸增增長(zhǎng)下降降的影響響。從緊的貨貨幣政策策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響控制信貸貸總規(guī)模?！捎眯姓褪袌?chǎng)場(chǎng)相結(jié)合合的手段段來(lái)控制制信貸規(guī)規(guī)模已經(jīng)經(jīng)在2007年4季度和2008年1月份實(shí)施施，并對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)和抵抵押貸款款購(gòu)房形形成了明明顯的收收縮效果果——銀行的存存貸差和和獲利的的壓力上上升，在在GDP保持一定定增幅的的情況下下，信貸貸規(guī)模不不可能下下降太多多。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)需需要在年年初安排排貸款，，銀行放放款的時(shí)時(shí)間表調(diào)調(diào)整對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影影響不可可忽視，，2008年1季度將是是開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)人人民幣融融資的饑饑渴期2、持續(xù)加加息對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影影響——對(duì)需求方方的影響響與對(duì)供給給的影響響相比較較，持續(xù)續(xù)加息對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求的影影響要大大得多。。購(gòu)房者者的貸款款成本會(huì)會(huì)隨著加加息而增增加，并并且貸款款期限越越長(zhǎng)，月月還款額額增加的的程度越越高，對(duì)對(duì)于自住住需求和和物業(yè)投投資需求求來(lái)講，，利率增增加會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致其需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)下降。。由于房地地產(chǎn)短期期供給彈彈性很小小，所以以利率增增加會(huì)直直接導(dǎo)致致房?jī)r(jià)漲漲幅下降降。但需要注注意的是是CPI的作用，，這里所所指的利利率應(yīng)該該是實(shí)際利率率，即扣除除了通貨貨膨脹影影響之后后的利率率水平。。從緊的貨貨幣政策策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響2004年起我國(guó)國(guó)進(jìn)入了了加息周周期2007年CPI平均4.8,2008年1月份CPI高達(dá)7.1持續(xù)加息息及CPI對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的影響我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)漲幅與與實(shí)際利利率呈反反向變化化——CPI增速高過(guò)過(guò)利率增增速，房房?jī)r(jià)呈上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)2008年負(fù)利率率和流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩剩繼續(xù)推推動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲負(fù)利率的的現(xiàn)實(shí)短短期內(nèi)難難以改變變，2008年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域域流動(dòng)性性過(guò)剩對(duì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲仍有有助推作作用中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)面臨的的結(jié)構(gòu)失失衡問(wèn)題題，是經(jīng)經(jīng)濟(jì)深層層次結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾的綜合合體現(xiàn)，，流動(dòng)性性過(guò)剩局局面還難難以在短短期內(nèi)根根本改變變。同時(shí)時(shí)，2008年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體體仍將保保持較快快速度增增長(zhǎng)，這這些因素素對(duì)2008年資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲仍有有助推作作用。據(jù)國(guó)家發(fā)發(fā)改委、、國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布的數(shù)據(jù)據(jù)，我國(guó)國(guó)70個(gè)大中城城市房?jī)r(jià)價(jià)，2006年同比上上漲5.5%；2007年同比增增長(zhǎng)7.6%。而今年年1月份，同同比上漲漲11.3%。2008年初貨幣幣狀況盡管新政政策已經(jīng)經(jīng)出臺(tái)，，由于巨巨大的慣慣性，貨貨幣流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩剩的矛盾盾并沒(méi)有有立即得得到緩解解。截止止2008年1月末，金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款余額額28.67萬(wàn)億元，同比比增幅17.53%。1月份貸款增加加8036億元，同比增增加2373億元，創(chuàng)歷史史新高。其中中，居民貸款款增加1355億元。貨幣供供應(yīng)量（M2）增速為18.94%，比12月份高2.2個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，社社會(huì)上的錢(qián)不不僅沒(méi)有明顯顯減少，反而而還在繼續(xù)增增加。2008年住房需求增增長(zhǎng)的變化是是影響房?jī)r(jià)走走勢(shì)的主要因因素受2007年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)置土地面面積大幅度增增加以及商品品房屋新開(kāi)工工面積較快增增長(zhǎng)的影響，，2008年商品房屋供供給仍會(huì)穩(wěn)定定增加。因此此，住房需求求增長(zhǎng)的變化化是影響2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)的的主要因素，，而住房需求求增長(zhǎng)的變化化主要取決于于宏觀經(jīng)濟(jì)和和政策環(huán)境的的影響。人口年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)和城鎮(zhèn)化是是支撐我國(guó)住住房需求增長(zhǎng)長(zhǎng)的長(zhǎng)期因素素，但短期內(nèi)內(nèi)不是促使房房?jī)r(jià)加速上漲漲的主要原因因根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局的抽樣調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)分析析，25-45歲群體是購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅的主要要群體。2000-2020年，我國(guó)人口口年齡結(jié)構(gòu)中中25-45歲群體所占的的比重最大，，其中2000-2010年35-45歲群體比重最最大，2010-2020年25-35歲群體比重上上升為最高。。近年人口年年齡結(jié)構(gòu)以35-45歲人口數(shù)量最最多，但相對(duì)對(duì)2004年前并沒(méi)有出出現(xiàn)大幅變動(dòng)動(dòng)年度GDP增長(zhǎng)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口增加（萬(wàn)人）199610.0％30.5％213019979.3％31.9％214519987.8％33.4％215919997.6％34.8％214020008.4％36.2％215820018.3％37.7％215820029.1％39.1％2148200310.0％40.5％2164200410.1％41.8％1907200510.4％43.0％1929200611.1％43.9％14942004年，我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅空屋率率為3.26%，2007年則降為2.81%，三年來(lái)35個(gè)大中城市中中多數(shù)城市存存量住宅的空空屋率均有所所下降，說(shuō)明明我國(guó)城鎮(zhèn)住住宅的使用率率有所提高，，2004年以來(lái)我國(guó)城城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展主要要滿足的是城城鎮(zhèn)居民對(duì)住住宅的剛性需需求和改善性性需求的增長(zhǎng)長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城城市化進(jìn)程、、人口結(jié)構(gòu)等等維持住房需需求增長(zhǎng)的因因素仍將持續(xù)續(xù)。2008年維持住房需需求增長(zhǎng)的因因素仍將持續(xù)續(xù)房?jī)r(jià)漲幅下降降的可能性很很大2007年持續(xù)加息和和9月末央行提高高購(gòu)買(mǎi)非首套套住房的貸款款首付款比例例和貸款利率率，截至到11月已有政策效效果顯現(xiàn)，2008年從緊貨幣政政策將抑制住住房需求增長(zhǎng)長(zhǎng)貸款額20年還款30年還款首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）20萬(wàn)元99.0339.0110.5379.125萬(wàn)元123.8423.7138.1473.930萬(wàn)元148.5508.4165.7568.635萬(wàn)元173.3593.2193.3663.440萬(wàn)元198.0677.9220.9758.245萬(wàn)元222.8762.6248.6853.050萬(wàn)元247.5847.4276.2947.755萬(wàn)元272.3932.1303.81042.560萬(wàn)元297.11016.9331.41137.365萬(wàn)元321.81101.6359.01232.070萬(wàn)元346.61186.3386.71326.8房?jī)r(jià)漲幅下降降的可能性很很大受2007年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)置土地面面積大幅度增增加以及商品品房屋新開(kāi)工工面積較快增增長(zhǎng)的影響，，2008年商品房屋供供給仍會(huì)穩(wěn)定定增加預(yù)計(jì)2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)取決于宏觀觀經(jīng)濟(jì)和政策策環(huán)境的變化化。如果2008年宏觀經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持平穩(wěn)穩(wěn)較快增長(zhǎng)，，全國(guó)房?jī)r(jià)變變化不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大幅波動(dòng)，，但在從緊的的貨幣政策影影響下，全年年房?jī)r(jià)漲幅下下降的可能性性很大。房地產(chǎn)企業(yè)的的準(zhǔn)備和回應(yīng)應(yīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)將千千方百計(jì)維持持現(xiàn)有市場(chǎng)的的可持續(xù)性——土地：2007年土地價(jià)格上上漲，使成本本提高，要保保住企業(yè)的利利潤(rùn)，2008年的房?jī)r(jià)難以以下降；——2007年企業(yè)的已得得利潤(rùn)支持了了2008年的房?jī)r(jià)水平平——長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房需需求是剛性的的，企業(yè)仍然然愿意“抗住”當(dāng)前的“從緊”——宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)存在不確定定性，機(jī)遇、、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)戰(zhàn)共存2008年宏觀經(jīng)濟(jì)的的不可預(yù)見(jiàn)性性如果CPI指數(shù)繼續(xù)上升升→為減少少負(fù)利率，銀銀行可能繼續(xù)續(xù)上調(diào)利率（（但上調(diào)空間間有限）→有有住房支付能能力的居民會(huì)會(huì)選擇儲(chǔ)蓄搬搬家（購(gòu)房或或其它資產(chǎn)性性投資）→→政府繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)控投資性購(gòu)購(gòu)房→支付能能力差的居民民將推遲購(gòu)房房，此時(shí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一一步兩極分化化，房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易量下下降的膠著狀狀況會(huì)持續(xù)→→政府推出的的政策性住房房將會(huì)起到穩(wěn)穩(wěn)定作用。流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)問(wèn)題短期難以以控制→減少少出口從而降降低外匯儲(chǔ)備備→解決就業(yè)業(yè)問(wèn)題、調(diào)整整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，但一時(shí)難以以奏效→GDP增長(zhǎng)率下降→→失業(yè)率上升升→尋找新的的內(nèi)需→普通通住房長(zhǎng)期看看好。人民幣升值預(yù)預(yù)期已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)→升值導(dǎo)致致國(guó)際資本滲滲入套利→投投資股市、樓樓市→資產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲→牛牛市繼續(xù)→房房?jī)r(jià)上升→CPI難以調(diào)控→經(jīng)經(jīng)濟(jì)硬著陸。。2008年全國(guó)房?jī)r(jià)走走勢(shì)有兩種可可能2008年，根據(jù)我國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和和政策形勢(shì)發(fā)發(fā)展的不確定定性，房?jī)r(jià)走走勢(shì)有兩種可可能：第一，2008年如果國(guó)內(nèi)負(fù)負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)實(shí)持續(xù)存在，，流動(dòng)性過(guò)剩剩對(duì)資產(chǎn)價(jià)格格的上漲仍有有助推作用。。2008年，如果在緊緊縮貨幣政策策和小幅升值值的匯率政策策組合下，貿(mào)貿(mào)易順差過(guò)大大問(wèn)題難以在在短期內(nèi)緩解解，流動(dòng)性過(guò)過(guò)剩和通脹將將在較長(zhǎng)時(shí)期期內(nèi)存在，負(fù)負(fù)利率的持續(xù)續(xù)將繼續(xù)刺激激住房需求的的增長(zhǎng)，助推推2008年房?jī)r(jià)上漲，，但受從緊貨貨幣政策的影影響，房?jī)r(jià)漲漲幅將會(huì)有所所減緩。第二，2008年美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入衰退的可可能性很大，，世界經(jīng)濟(jì)也也將受到較大大影響，如果果在國(guó)內(nèi)通脹脹壓力下，采采取緊縮貨幣幣政策和快速速升值的匯率率政策組合，，出口增速很很可能迅速下下降，內(nèi)需增增長(zhǎng)乏力，經(jīng)經(jīng)濟(jì)將可能出出現(xiàn)較大的向向下調(diào)整，對(duì)對(duì)收入增長(zhǎng)和和就業(yè)將產(chǎn)生生較大影響，，住房需求增增長(zhǎng)下降，嚴(yán)嚴(yán)重的話，房房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)向下波動(dòng)的的走勢(shì)。2008年房地產(chǎn)業(yè)提提醒并購(gòu)將是大勢(shì)勢(shì)所趨回回顧2007，有兩點(diǎn)最值值得關(guān)注?！恋刭?gòu)置價(jià)格格上升幅度大大都在10%以上。去年買(mǎi)買(mǎi)的地，今年年必須開(kāi)發(fā)，，今年不開(kāi)發(fā)發(fā)，明年政府府收，即使是是你高價(jià)買(mǎi)的的地，也必須須得開(kāi)發(fā)?！a(chǎn)資料成本本上升，“油油價(jià)在上升，，已經(jīng)突破了了100美元。中國(guó)股股市也是震蕩蕩下跌，雪災(zāi)災(zāi)以后，電價(jià)價(jià)，煤價(jià)，水水價(jià)都面臨提提高。材料成成本、土地成成本以及農(nóng)民民工工資等都都要上升，也也就是意味著著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的成本不可可避免的將要要上升?！诟邇r(jià)土地之之上，成本在在不斷增加，，國(guó)家在宏觀觀調(diào)控，而市市場(chǎng)又多變，，開(kāi)發(fā)商的利利潤(rùn)空間被壓壓縮。就業(yè)形勢(shì)與通通漲——大城市生活成成本提高，就就業(yè)者流向中中小城市——更多的農(nóng)民流流向中小城市市——因制造業(yè)在人人民幣升值和和通漲的壓力力下難以大幅幅提高工資，，就業(yè)人員由由制造業(yè)流向向服務(wù)業(yè)對(duì)策：08房企新發(fā)展新新機(jī)制原來(lái)既有的一一套盈利模式式未必再適應(yīng)應(yīng)新的市場(chǎng)形形勢(shì)，新形勢(shì)勢(shì)下必須要有有新的發(fā)展模模式，產(chǎn)業(yè)也也惟有如此才才能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)升級(jí)。“馬云現(xiàn)象””的挑戰(zhàn)與啟啟發(fā)——草根與中小企企業(yè)——8年前以50萬(wàn)元資金在杭杭州民宅創(chuàng)立立，目前比爾爾.蓋次說(shuō)他將是是下一個(gè)比爾爾.蓋次——中小企業(yè)全球球性商業(yè)價(jià)值值B2B在地產(chǎn)中如何何體現(xiàn)——內(nèi)生具有的創(chuàng)創(chuàng)新基因，可可復(fù)制、可傳傳承，即可持持續(xù)發(fā)展——在整合市場(chǎng)的的基礎(chǔ)上要具具備整合人力力、科技、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、環(huán)境境資源的能力力企業(yè)的進(jìn)化與與效益經(jīng)營(yíng)勞動(dòng)力——粗放型，效益益受限制經(jīng)營(yíng)資本——效益成倍增加加經(jīng)營(yíng)技術(shù)——集約型發(fā)展，，效益長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)智慧——知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，效益？？不可估量！預(yù)測(cè)：2008是自住者的春春天2007年的房?jī)r(jià)上漲漲確實(shí)是過(guò)分分了，因此當(dāng)當(dāng)前局部房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)快的的地區(qū)房?jī)r(jià)回回歸理性是正正常的。從2000-2007年看來(lái)，除了了2004和2007年以外，其他他年份房?jī)r(jià)上上漲比較平穩(wěn)穩(wěn)。房地產(chǎn)行行業(yè)與GDP、人均可持續(xù)續(xù)收入相比漲漲幅仍低。2008年如果中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)大大的變化，中中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展總的趨勢(shì)勢(shì)是沒(méi)有變化化的。2008年國(guó)家政策導(dǎo)導(dǎo)向大力向普普通自住性住住宅傾斜，對(duì)對(duì)投資性住房房控制，前幾幾年開(kāi)始建設(shè)設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用用房等今年都都將發(fā)揮作用用按照照國(guó)國(guó)家家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，，2008年中中國(guó)國(guó)GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)有有望望達(dá)達(dá)10.5%，這這是是第第十十個(gè)個(gè)五五年年計(jì)計(jì)劃劃的的平平均均值值。。在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，全全國(guó)國(guó)樓樓市市仍仍會(huì)會(huì)繼繼續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。整整個(gè)個(gè)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資規(guī)規(guī)模模和和增增速速不不會(huì)會(huì)有有太太大大變變化化。。如如果果有有太太大大變變化化，，國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將將會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)其其他他問(wèn)問(wèn)題題，，這這些些問(wèn)問(wèn)題題可可能能比比房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的問(wèn)問(wèn)題題更更大大一一些些。。美國(guó)國(guó)的的50+工程程最近近在在美美國(guó)國(guó)參參加加一一場(chǎng)場(chǎng)論論壇壇，，就就發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)雖雖然然美美國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)當(dāng)前前遇遇到到了了危危機(jī)機(jī)，，但但他他們們談?wù)務(wù)撜摳喽嗟牡牟徊皇鞘潜^觀發(fā)發(fā)泄泄，，而而是是住住宅宅中中新新的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)模模式式，，并并且且推推出出了了一一個(gè)個(gè)““50+””的市市場(chǎng)場(chǎng)模模式式。。所所謂謂““50+””，就就是是50歲以以上上的的人人購(gòu)購(gòu)房房。。因因?yàn)闉樵瓉?lái)來(lái)的的次次級(jí)級(jí)貸貸的的購(gòu)購(gòu)者者主主要要是是低低收收入入群群，，那那么么他他們們現(xiàn)現(xiàn)在在就就不不僅僅關(guān)關(guān)注注35歲以以上上的的白白領(lǐng)領(lǐng)群群更更注注重重50歲以以上上的的中中老老年年群群。。白白領(lǐng)領(lǐng)購(gòu)購(gòu)房房是是一一般般是是35到45歲，，到到了了50歲以以上上就就是是50+?！啊斑@這部部分分群群體體非非常常有有購(gòu)購(gòu)房房實(shí)實(shí)力力，，起起動(dòng)動(dòng)這這塊塊50+的市市場(chǎng)場(chǎng)，，我我感感覺(jué)覺(jué)就就是是在在挽挽救救整整個(gè)個(gè)次次級(jí)級(jí)貸貸的的危危機(jī)機(jī)。。這這對(duì)對(duì)我我們們中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)應(yīng)該該有有啟啟發(fā)發(fā)?！，F(xiàn)現(xiàn)在在有有很很多多中中國(guó)國(guó)人人也也在在研研究究養(yǎng)養(yǎng)老老房房問(wèn)問(wèn)題題，，這這就就是是新新形形勢(shì)勢(shì)下下房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的新新增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。無(wú)論論市市場(chǎng)場(chǎng)怎怎樣樣，，我我們們都都不不應(yīng)應(yīng)該該怨怨天天尤尤人人，，今今天天說(shuō)說(shuō)拐拐點(diǎn)點(diǎn)，，明明天天就就甩甩賣(mài)賣(mài)，，這這對(duì)對(duì)行行業(yè)業(yè)沒(méi)沒(méi)有有什什么么好好處處。。更更加加理理性性一一些些，，多多些些思思考考，，重重點(diǎn)點(diǎn)研研究究些些新新的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，，這這可可能能才才是是當(dāng)當(dāng)前前房房產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)最最應(yīng)應(yīng)該該去去做做的的事事情情。。美國(guó)國(guó)50+住房房這已已經(jīng)經(jīng)成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展最最快快的的領(lǐng)領(lǐng)域域，，遍遍及及數(shù)數(shù)百百萬(wàn)萬(wàn)的的嬰嬰兒兒潮潮時(shí)時(shí)期期出出生生的的人人群群、、空空巢巢老老人人、、提提前前退退休休老老人人、、活活躍躍年年長(zhǎng)長(zhǎng)者者以以及及年年邁邁老老者者。。在2005年，，超超過(guò)過(guò)370萬(wàn)名名嬰嬰兒兒潮潮時(shí)時(shí)期期出出生生的的人人群群年年齡齡達(dá)達(dá)到到了了55歲以以上上，，符符合合前前往往有有年年齡齡限限制制小小區(qū)區(qū)居居住住的的條條件件。。到2012年，，將將會(huì)會(huì)有有1億多多美美國(guó)國(guó)人人年年過(guò)過(guò)半半百百。。2004年，，50歲以以上上老老年年人人的的住住宅宅資資產(chǎn)產(chǎn)總總額額為為9萬(wàn)億億美美元元購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者亞洲洲亞太太地地區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展前前景景———世界界上上大大多多數(shù)數(shù)老老年年人人將將安安家家在在亞亞太太地地區(qū)區(qū)———2005年3.04億人人年年過(guò)過(guò)60———2050年10億人人年年過(guò)過(guò)60回歸歸的的居居民民———海外外華華人人330萬(wàn)——海外菲律律賓人400萬(wàn)——海外日本本人100萬(wàn)——海外越南南人150萬(wàn)這些海外外人口將將會(huì)各自自返回家家鄉(xiāng)，他他們希望望找到…——度假住宅宅——第二住宅宅——退休住宅宅國(guó)際開(kāi)發(fā)發(fā)商為什什么要進(jìn)進(jìn)入這這一市場(chǎng)場(chǎng)呢？開(kāi)拓市場(chǎng)場(chǎng)更多的利利潤(rùn)空間間度假住宅宅——擺脫經(jīng)濟(jì)濟(jì)困境——不受經(jīng)濟(jì)濟(jì)低谷周周期的影影響——2006年銷(xiāo)售售量增增長(zhǎng)4.7%，占據(jù)據(jù)新建建與既既有住住宅市市場(chǎng)份份額的的14％2006年的平平均價(jià)價(jià)位為為20萬(wàn)美元元，，嬰兒兒潮時(shí)時(shí)期出出生人人群成成為最最大的的市場(chǎng)場(chǎng)。全世界界嬰兒兒潮時(shí)時(shí)期出出生人人群多多達(dá)15.53億人在世界界范圍圍內(nèi)更更多人人在退退休后后有更更長(zhǎng)的的時(shí)間間來(lái)享享受生生活在1900年，70%的六旬旬老人人仍然然繼續(xù)續(xù)工作作在2000年，70%年齡達(dá)達(dá)到60歲的工工人已已經(jīng)退退休在2004年，世世界平平均退退休年年齡為為58歲世界人人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)資料料顯示示出人人們可可能退退休得得更早早60歲退休休的人人:—亞洲≈78%歐洲72%墨西哥哥45%美國(guó)20%全球范范圍內(nèi)內(nèi)，60歲以上上的人人口數(shù)數(shù)量從從2005年的6.72億增增加到到2050年的20億?？粘怖侠先藗儌兗娂娂姺祷鼗厮麄儌兊某龀錾氐兀僭侔嵝滦录?0歲以上的老老齡人口年收入達(dá)到到2萬(wàn)億美元50歲以上的老老齡人口掌控7萬(wàn)億的財(cái)富富50歲以上的老老齡人口擁有美國(guó)金金融總資產(chǎn)產(chǎn)的77%嬰兒潮與回回聲潮時(shí)期期嬰兒潮時(shí)期期在美國(guó)，有有8000萬(wàn)人口出生生在1946年到1964年之間?；芈暢睍r(shí)期期出生在1976年和1994年之間,估算的市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模達(dá)到到7500萬(wàn)回聲潮嬰兒潮時(shí)期期出生人口口的孩子出出生了全球回聲潮潮出生人口口：22.89億現(xiàn)象：超超過(guò)660萬(wàn)美國(guó)人居居住在海外外

一百多多萬(wàn)人住在在墨西哥—購(gòu)房者歷來(lái)來(lái)都是容易易受凍的““雪鳥(niǎo)”—獲取醫(yī)療保保健的途徑徑研究目的目標(biāo)市場(chǎng)在在哪里？市市場(chǎng)類(lèi)型是是什么樣，，規(guī)模有多多大？如如何何實(shí)現(xiàn)收入入最大化，，如何提高高利率？如如今的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者