鳳臺苑項(xiàng)目整體營銷策略方案

-鳳臺苑項(xiàng)目整體營銷推廣報(bào)告河南瑞銀鳳臺苑項(xiàng)目組2014年1月總體目標(biāo)使本案成為康裕地產(chǎn)地產(chǎn)品牌的標(biāo)桿之作使本案成為新鄭南城區(qū)的地標(biāo)之作使本案成為新鄭城市人居的典范之作資金快速回籠&康業(yè)地產(chǎn)品牌樹立資金快速回籠：實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，現(xiàn)金為王康業(yè)品牌樹立：首個(gè)最具創(chuàng)新度項(xiàng)目，為康業(yè)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略后續(xù)項(xiàng)目奠定品牌影響力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)營銷策略目標(biāo)第一部分、策略分解

目錄第二部分、一期執(zhí)行推售策略價(jià)格策略客戶策略推廣策略第一次開盤銷售期第二次開盤銷售期第一部分、策略分解營銷總策略從今年的回款速度我們可以看出，要想快速進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款的目標(biāo)，從目前新鄭市場的供求關(guān)系來看，要求非常之高，所以在快速回款指標(biāo)基本上已經(jīng)決定了我們的推廣思路和姿態(tài)。我們必須擾亂這個(gè)市場！必須營造出項(xiàng)目的“勢”出來！全方位立體性轟炸迅速打開市場持續(xù)不間斷的推廣節(jié)奏刺激市場多頻率開盤穩(wěn)固市場；渠道建設(shè)迅速積累客戶現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷封殺客戶公關(guān)活動事件營銷樹立品牌與口碑一、推售策略整體操盤考慮項(xiàng)目要想快速回款，快速實(shí)現(xiàn)由虧到盈利，必須加快推售的速度，必須加快工程的建設(shè)和證件的辦理，這樣才能完成要求，結(jié)合康裕地產(chǎn)銷售要求、市場情況及操盤經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目計(jì)劃二年內(nèi)推售完畢，特制定如下推盤建議：項(xiàng)目整體分期開發(fā)原則各期規(guī)模的確定必須首尾相連、上下銜接，持續(xù)引爆市場：區(qū)域市場平均年消化量集中在3-7萬平方米之間；本項(xiàng)目需依據(jù)自身項(xiàng)目狀況與銷售目標(biāo)，結(jié)合市場實(shí)際情況合理把握分期規(guī)模。各期規(guī)模必須符合項(xiàng)目展示與營銷的需要：實(shí)景展示是為了打造項(xiàng)目核心競爭力，營銷是為了實(shí)現(xiàn)盈利，兩者都需要有一定的開發(fā)規(guī)模支撐；項(xiàng)目分期的策略必須充分考慮現(xiàn)場展示體驗(yàn)效果、銷售環(huán)境的營造。各期規(guī)模的確定體現(xiàn)了項(xiàng)目節(jié)奏的控制：項(xiàng)目開發(fā)初期必須塑造中端偏上生活區(qū)，以快速樹立項(xiàng)目形象、成為市場熱點(diǎn)為目標(biāo)；后期隨著項(xiàng)目品牌影響力的建立與鞏固，可通過提升價(jià)格來控制銷售速度，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)；項(xiàng)目整體分期項(xiàng)目分期目標(biāo)基于項(xiàng)目整體分期的指導(dǎo)原則，本項(xiàng)目預(yù)期分二期整體銷售：

一期目標(biāo)

二期目標(biāo)引爆項(xiàng)目所倡導(dǎo)的新鄭城市人居標(biāo)準(zhǔn)迅速樹立項(xiàng)目形象，打造中端偏上端住區(qū)；檢驗(yàn)市場反應(yīng)，以備后期調(diào)整營銷策略；升華項(xiàng)目形象，擴(kuò)大利潤依據(jù)一期推售中市場反應(yīng)調(diào)整期整體策略，迎合市場；在確立中高形象的基礎(chǔ)下，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的歸屬感；繼續(xù)拔高項(xiàng)目形象，成為市場標(biāo)竿；逐步形成市場口碑和項(xiàng)目品牌影響力；項(xiàng)目整體分期1#3#5#8#2#6#10#11#9#7#為實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)，建議本項(xiàng)目分二期推售，推售批次控制在三批次以內(nèi)。具體的推售批次間隔、推售周期及產(chǎn)品組合可根據(jù)項(xiàng)目銷售狀況、市場狀況及開發(fā)商需求等因素進(jìn)行靈活調(diào)整；項(xiàng)目推售策略結(jié)合上述項(xiàng)目產(chǎn)品特性以及當(dāng)前市場需求等因素，項(xiàng)目整體推售批次應(yīng)保持在3個(gè)批次以內(nèi)，每一批次均保持一定的推售量，并注重高低價(jià)值產(chǎn)品的搭配；推售方法如下方法1：利用每棟樓的相對價(jià)差，進(jìn)行各棟之之間的“重點(diǎn)搭配推薦”；方法2：調(diào)整價(jià)格、制造勢能差；方法3：聚集策略，分析房號搞銷控、分析價(jià)格搞促銷；方法4：拋磚引玉，運(yùn)用正向和負(fù)向價(jià)格策略進(jìn)行項(xiàng)目的推售策略調(diào)整?！着剖墼瓌t首批推售房源應(yīng)以田忌賽馬為原則，推售房源相互結(jié)合呼應(yīng)；首批推售房源必須迎合市場，主力戶型能夠充分滿足市場需求；首批推售住宅產(chǎn)品線豐富；首批推售房源量應(yīng)保持在5萬㎡左右；首批推售產(chǎn)品必須能夠引爆市場，創(chuàng)造熱銷場面，為第二批產(chǎn)品溢價(jià)一共強(qiáng)有力支撐；推售建議：1#、2#、3#、5#、8#和11#作為首批產(chǎn)品進(jìn)行推售；首批推售產(chǎn)品——推售產(chǎn)品線豐富，物業(yè)類型與物業(yè)規(guī)模形成互補(bǔ)，其中住宅部分涵蓋項(xiàng)目主力戶型，多物業(yè)，多套型想結(jié)合，全線滿足市場客戶需求，同時(shí)制造熱銷場面；項(xiàng)目推售策略1#3#5#8#2#6#10#11#9#7#其中5#及1#樓的1個(gè)東單元為安置房源，團(tuán)購房源建議為3#和11#；實(shí)際推售房源為2#、8#和1#的西單元。第二批推售房源——保持項(xiàng)目主力戶型房源比例，迅速形成多元化產(chǎn)品的組合，為持續(xù)熱銷提供強(qiáng)有力支撐；第二批推售原則第二批推售房源必須迅速再次吸引市場關(guān)注，主力戶型能夠充分滿足市場需求；推售產(chǎn)品產(chǎn)品線豐富，同時(shí)保證一定的推售體量；形成持續(xù)熱銷的場面；推售建議：第二批推售樓棟為：7#、9#，10#、三棟。作為第二批產(chǎn)品進(jìn)行推售；1#3#5#8#2#6#10#11#9#7#項(xiàng)目推售策略第三批推售房源——保持項(xiàng)目主力戶型房源比例，同時(shí)高價(jià)值樓棟和產(chǎn)品，通過提升項(xiàng)目品質(zhì)來提高價(jià)格從而提升項(xiàng)目利潤率、開發(fā)價(jià)值，為順利清盤奠定基礎(chǔ)；第三批推售原則推售高價(jià)值產(chǎn)品，與前兩個(gè)批次產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形成對比，并升級；迅速填補(bǔ)首批推售房源中剩余產(chǎn)品的空缺；推售產(chǎn)品保證銷售需要，三期推售量與前兩期相互協(xié)調(diào)；推出高價(jià)值產(chǎn)品，項(xiàng)目的高價(jià)格提供強(qiáng)有力支撐點(diǎn)；項(xiàng)目升華之作，因此在提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)的同時(shí)為開發(fā)商形象的提升提供強(qiáng)有力支持。推售建議：第三批推售樓棟為：6#一棟。作為第三批產(chǎn)品進(jìn)行推售；1#3#5#8#2#6#10#11#9#7#項(xiàng)目推售策略節(jié)奏劃分——1期銷售安排時(shí)間：2014.1——2014.12工作重點(diǎn)：市場培育和成熟期推貨分布：1#（東單元）、2#和8#；5#和1#（西單元）為安置;推盤計(jì)劃：分二次開盤具體工作目標(biāo)：在市場樹立項(xiàng)目個(gè)性，灣居公園生活理念深入人心，成為南區(qū)置業(yè)的首選。深挖康裕地產(chǎn)客戶資源，做到次次熱銷。節(jié)奏劃分——1期銷售劃分階段：首次亮相推盤銷售認(rèn)籌時(shí)間：2014.1.26開盤時(shí)間：2014.5.01（暫定）推出房源：2#、8#（東單元）1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌05.01開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤8#2#節(jié)奏劃分——1期銷售劃分階段：加推房源銷售認(rèn)籌時(shí)間：2014.06.22（暫定）開盤時(shí)間：2014.10.19（暫定）推出房源：1#（東單元）、8#（西單元）持續(xù)銷售階段：開盤后至下次認(rèn)籌1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌五一開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤8#2#節(jié)奏劃分——2期銷售安排時(shí)間：2014.12——2015.12工作重點(diǎn)：產(chǎn)品成熟和收官階段推貨分布：6#、7#、9#、10#推盤計(jì)劃：分二次開盤具體工作目標(biāo)：品牌形象樹立，實(shí)施精準(zhǔn)推廣和營銷，價(jià)格全面拉升，獲取最大利潤。節(jié)奏劃分——2期銷售劃分階段：二期亮相銷售認(rèn)籌時(shí)間：2014.12.14（暫定）開盤時(shí)間：2014.04.05（暫定）推出房源：6#、7#121234

56789101112月12.14認(rèn)籌

4.5開盤8.16認(rèn)籌12.20開盤6#7#節(jié)奏劃分——2期銷售劃分階段：二期二次推售認(rèn)籌時(shí)間：2015.08.16（暫定）開盤時(shí)間：2015.12.20（暫定）推出房源：9#、10#10#9#121234

56789101112月12.14認(rèn)籌

4.5開盤8.16認(rèn)籌12.20開盤二、價(jià)格策略策略一：低開高走，漸入佳境考慮初期客戶認(rèn)可度和承受力，項(xiàng)目初期入市實(shí)施低價(jià)策略，比預(yù)定均價(jià)降低200元左右，力爭實(shí)現(xiàn)等同或低于客戶心理價(jià)格預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開盤即熱銷的銷售目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，實(shí)施價(jià)格不斷小幅上調(diào)，制造供不應(yīng)求的市場表象，再次拉動銷售。入市均價(jià)：需結(jié)合產(chǎn)品和市場做進(jìn)一步市調(diào)得出價(jià)格區(qū)間或用成本倒推法（需要開發(fā)商提供成本測算）。策略二：優(yōu)勢產(chǎn)品，價(jià)格標(biāo)桿策略三：市場導(dǎo)向，小幅勝出策略四：優(yōu)惠暗給，口碑傳播價(jià)格策略整體價(jià)格策略策略原則：在各批次突破中，對銷控房源維持原有價(jià)格及銷售方式，利用價(jià)格調(diào)整策略進(jìn)一步吸引市場的注意，如：方案一：如保密協(xié)議法、高層接待日、會員日、員工待遇法、團(tuán)購、老帶新、特價(jià)房、送結(jié)婚基金、抽獎等；方案二：促銷方法，如購房送面積、送廚衛(wèi)精裝、一口價(jià)、競賽有獎游戲等；方案三：付款方式調(diào)整法，如定金策略、調(diào)整首付、銀行靈活還款等。…….關(guān)于項(xiàng)目首期價(jià)格策略，建議前期以認(rèn)籌方式從客戶那里得到價(jià)格區(qū)間，遵循市場規(guī)律。三、客戶策略1、維護(hù)客戶會（老客戶推薦購買）對于老客實(shí)行重復(fù)購買或者推薦購買獎勵(lì)，提高積極性。同時(shí)舉辦相應(yīng)的公關(guān)活動增強(qiáng)其榮譽(yù)感與尊貴感。2、高檔場所封殺我們的目標(biāo)客戶，他們經(jīng)常出入各大高檔場所，因此對于這樣的客戶群體，在其經(jīng)常出入場所進(jìn)行封殺是十分必要的。主要考慮封鎖高檔酒店、娛樂場所、寫字樓等。3、各行業(yè)VIP客戶聚會小眾營銷活動將是整個(gè)營銷工作的主要組成部分，除了與業(yè)主之間維護(hù)舉行之外，與行業(yè)VIP進(jìn)行聯(lián)誼，讓其深入了解項(xiàng)目，增強(qiáng)榮譽(yù)感與尊貴感，形成口碑傳播成為營銷工作的重要組成部分。客戶策略4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購房比例不斷攀升，因此對于地市客戶的挖掘?qū)⑹侵苯永瓌愉N售的重要手段。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶招徠途徑（梨河等）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端客戶短信群發(fā)——移動、聯(lián)通、電信月消費(fèi)50元以上客戶；鄉(xiāng)鎮(zhèn)各政府職能部門、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主做直郵投遞——制作特殊材質(zhì)的精美的DM單張；與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的置業(yè)店簽定合作推薦協(xié)議，凡推薦到訪成交均可享受一定優(yōu)惠；鄉(xiāng)鎮(zhèn)繁華中心路段設(shè)立大型戶外廣告；鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刈罡叨说膴蕵穲鏊忧ⅲ瑪[放項(xiàng)目資料；在重大節(jié)點(diǎn)，選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)企、事業(yè)單位聯(lián)誼酒會與產(chǎn)品說明會相結(jié)合?？蛻舨呗运?、推廣策略推廣原則產(chǎn)品賣點(diǎn)品牌形象冷推廣熱事件精渠道市場關(guān)注價(jià)值認(rèn)同推廣區(qū)域：把新鄭作為宣傳的主陣地和大本營，著重加強(qiáng)對梨河等地的宣傳覆蓋；其次在省內(nèi)的行業(yè)聚集地區(qū)進(jìn)行針對性宣傳，引企業(yè)職工來此置業(yè)。推廣手段：1、DM派單、DM夾報(bào)、短信、電視字幕、戶外為主長期不間斷釋放，目的為樹立項(xiàng)目形象，保持市場熱度，釋放銷售信息。2、報(bào)廣、網(wǎng)站為輔，樹立項(xiàng)目形象，重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)釋放，推廣區(qū)域及手段首席灣居建筑·國際品質(zhì)觀邸項(xiàng)目推廣精神定位：項(xiàng)目推廣口號：

河岸秘境首度公開一線臨河公園美宅項(xiàng)目推廣主線：以“首席、灣居、觀邸”為核心，將“首席灣居建筑，國際品質(zhì)觀邸”全面鋪開?！笆紫?/p>

—秉承“灣居”，彰顯項(xiàng)目無與倫比的地緣價(jià)值；“灣居”

—灣區(qū)已成為被世界保管的不動產(chǎn)，代表不僅是上乘的國際化產(chǎn)品，更多的是讓鳳臺苑的每一個(gè)業(yè)主都能享受的上層生活的優(yōu)待?！坝^邸”—站在城市的首席制高點(diǎn)，居住上層豪宅，觀覽全城，成就心中理想，這是一場上層建

筑與上層居住的直接對話；是一種身份、地位和榮耀的最佳詮釋。32推廣策略戶外廣告牌車體廣告牌報(bào)紙交通指示牌樓體廣告道旗短信利用新鄭主要的戶外媒體手段，全線鋪開，強(qiáng)勢推廣；飛播建議可選的布點(diǎn)位置：1、新建路與新華路交叉口（主選）；2、新華與新密路交叉口（主選）；3、107與新建路路交叉口（主選）；4、新鄭汽車站（主選）；5、售樓部門前/樓頂【戶外廣告牌】戶外廣告牌為新鄭主要的宣傳媒體，建議在人流量較大、人流密集區(qū)域設(shè)置戶外廣告牌，作為釋放項(xiàng)目信息的重要途徑發(fā)布時(shí)間：1月底亮相——年底主題：2月：形象、主題語；2月初：產(chǎn)品賣點(diǎn)+認(rèn)籌信息4月下旬：產(chǎn)品賣點(diǎn)+開盤信息1234推廣策略【樓體廣告】【交通指示牌及道旗】樓體廣告示意道旗廣告示意道旗廣告示意選址：新建路增設(shè)樓梯廣告及交通路牌，彌補(bǔ)該路段道旗指引作用；樓梯選址：道路上的醒目樓體；交通路牌：新建路沿線；新建路為新鄭主干路，車流及人流相對密集，有較好的宣傳作用，提升項(xiàng)目的認(rèn)知度。發(fā)布時(shí)間：1月——年底主題：2月：案名+電話/主題語+電話；2月：案名+認(rèn)籌信息+電話3月下旬：案名+開盤信息+電話在項(xiàng)目所在路段、進(jìn)入項(xiàng)目必經(jīng)的主要路口或路段增設(shè)樓體廣告、市政路牌及道旗，提升項(xiàng)目的昭示性、進(jìn)入導(dǎo)視性及領(lǐng)地感。路牌廣告示意路牌廣告示意新建路人民路新華路河岸秘境首度公開推廣策略【車體廣告、公交站利用】車體選擇：客流量大的公交線路；必經(jīng)項(xiàng)目的公交線路；發(fā)布時(shí)間：1月——年底主題：2月：案名+電話/主題語+電話；2月：案名+認(rèn)籌信息+電話3月下旬：案名+開盤信息+電話車體廣告作為流動的宣傳載體能迅速、廣泛的提升項(xiàng)目的知名度，覆蓋城市主要人群公交站點(diǎn)利用：在項(xiàng)目門前開設(shè)公交站點(diǎn)，修建品質(zhì)較好的公交站亭，以“鳳臺苑”命名本站站名；并使沿線的公交路線及南邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)公交均經(jīng)過本站。推廣策略各式西餐風(fēng)情【報(bào)紙】媒體選擇：當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙為主+古城廣告一類的小報(bào)發(fā)布時(shí)間及形式內(nèi)容：形象期及重大節(jié)點(diǎn)（2-3版）：投放硬廣，項(xiàng)目形象+產(chǎn)品價(jià)值+銷售信息；在項(xiàng)目有重大事件或重大活動：投放軟文，制造話題。報(bào)紙廣告不是本項(xiàng)目目前的主要推廣手段，但可以在重要營銷節(jié)點(diǎn)借助報(bào)紙媒介擴(kuò)大市場聲音，同時(shí)樹立項(xiàng)目不同于區(qū)域市場其他項(xiàng)目的高端定位，為拓展其他區(qū)域投資客戶做鋪墊古城廣告一線臨水公園美宅河岸秘境首度公開鳳臺苑巔峰榮耀

點(diǎn)睛巨筑推廣策略【短信、飛播】利用短信、飛播攔截城區(qū)內(nèi)及其他區(qū)域的投資客戶投放時(shí)間：14年1月-14年5月投放對象及內(nèi)容：前期主要用于客戶拓展——蓄客期間投放市內(nèi)資源客戶，進(jìn)行客戶拓展；后期主要用于客戶維護(hù)——有一定客戶積累后，可以針對性的在項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)投放意向客戶或到訪客戶，進(jìn)行客戶維護(hù)；月份主題數(shù)量1月份河岸秘境首度公開10萬份2月份一線臨水公園美宅20萬份3月份巔峰榮耀點(diǎn)睛巨筑20萬份4月份中軸之上巨匠智造15萬份5月份榮耀開盤璀璨全城10萬份電視飛播時(shí)間：14年1月-14年5月主題：河岸秘境首度公開推廣策略地毯式拓客——掃街派單、陌生拜訪、積累客戶戶外推廣——廣告牌、路牌、道旗、宣傳欄、主題海報(bào)電視宣傳——宣傳片、浮標(biāo)、飛播渠道推廣——短息群發(fā)、活動路演、定點(diǎn)對位、客戶溝通項(xiàng)目四大整合推廣項(xiàng)目整合推廣39根據(jù)常規(guī)項(xiàng)目操盤方式以及本項(xiàng)目自身特征，可將整個(gè)一期營銷費(fèi)用預(yù)算劃分為三個(gè)階段時(shí)間途徑第一階段：售樓處開放至認(rèn)籌第二階段：認(rèn)籌至開盤前第三階段：開盤后強(qiáng)銷期策略事件營銷強(qiáng)勢引爆，通過戶外大牌、車體、站牌、報(bào)廣、電臺全方位推廣，塑造項(xiàng)目形象通過戶外大牌、車體、站牌、報(bào)廣、軟文、全方位推廣，不斷制造營銷事件，不斷制造認(rèn)籌高潮開盤熱銷、新推產(chǎn)品、榮獲榮譽(yù)等事件營銷持續(xù)引爆新鄭市場，主打費(fèi)效比高的渠道大牌和圍墻★★★★★★★★★★★★★★車體廣告★★★★★★★★★★★★★★站牌廣告★★★★★★★★★★★★★★報(bào)紙硬廣★★★★★★★★★★★★★短信★★★★★★★★★★★★電臺★★★★★★★★★★大客戶營銷★★★★★★★★活動營銷★★★★★★★★★★★★★★項(xiàng)目一期營銷戰(zhàn)略與策略第二部分、1期執(zhí)行細(xì)案第一次開盤銷售期形象導(dǎo)入階段時(shí)間：2014年1月19日階段策略：1、將項(xiàng)目“灣居、公園”理念，與形象定位通過戶外、報(bào)廣、短信、DM等媒介全面亮相，強(qiáng)勢占領(lǐng)市場眼球，輔助相關(guān)活動，制造向往氣氛；1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌五一開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤營銷重點(diǎn)：市內(nèi)賣場正式開放，接受客戶咨詢；銷售策略：實(shí)施刺激到訪策略：賣場開放起一個(gè)月內(nèi)到訪咨詢客戶，實(shí)施轉(zhuǎn)盤抽獎活動，禮品為：折扇、雨傘、口杯等；重要節(jié)點(diǎn)：1月19日項(xiàng)目銷售部亮相活動；推廣手段：硬廣、電視字幕、短信、夾報(bào)、派單、戶外、道旗；物料準(zhǔn)備：名片、紙杯、手提袋、DM（海報(bào)）、折頁、撲克牌2月15日前全部到位。概念深化階段時(shí)間：2014年1月—4月階段策略：1、在推廣上：通過深化“灣居”概念，將建筑、景觀、配套等賣點(diǎn)與品質(zhì)生活融合解讀，讓市場對樂活有更為深刻的理解和認(rèn)知；2、在營銷上：為1月26日項(xiàng)目集中認(rèn)籌為重點(diǎn)，通過多種手段確保項(xiàng)目認(rèn)籌量；3、在活動上：以“銷售部開放”為亮點(diǎn)，通過示范區(qū)開放等環(huán)節(jié)，為項(xiàng)目開盤沖刺。階段重點(diǎn)：1.26認(rèn)籌活動1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌五一開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤概念深化階段物料準(zhǔn)備：認(rèn)籌DM、樓書等認(rèn)籌策略：以康裕地產(chǎn)會VIP入會名義招募，會員入會資格2萬元，原會員繳納2萬元會費(fèi)自動升級為VIP。入會獎勵(lì)政策1：2萬抵3萬+日進(jìn)斗金（100元/日，封頂最高為5000元）入會獎勵(lì)政策2：排號方式：1-100、101-200、201-400三重排號遞進(jìn)優(yōu)惠；排號分布：1-100號、101-200、201-400，共三組，優(yōu)惠依次遞減；優(yōu)惠內(nèi)容：001-100號：享受購房2萬抵4萬元房款優(yōu)惠；101-200號：享受購房2萬抵3萬元房款優(yōu)惠；201-400號：享受購房2萬抵2.5萬元房款優(yōu)惠。推廣主題：河岸秘境，首度公開媒體安排：形象導(dǎo)入和概念深化階段媒介類型發(fā)布時(shí)間主

題戶外1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌硬廣1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌道旗1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌短信1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌周末派單1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌電視字幕1.25-4.30河岸秘境，首度公開，全城公開認(rèn)籌以上營銷推廣只是示意，最終根據(jù)月度推廣方案執(zhí)行。項(xiàng)目產(chǎn)品說明會時(shí)間：4月中旬地點(diǎn)：大型星級酒店人員：邀約來訪客戶；形式：現(xiàn)場發(fā)放購房優(yōu)惠卷，設(shè)計(jì)院解讀設(shè)計(jì)理念；目的：通過產(chǎn)品說明會的舉辦宣傳設(shè)計(jì)理念和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)全面摸查客戶誠意度，為項(xiàng)目開盤策略的調(diào)整輔路；活動策略形象導(dǎo)入和概念深化階段斗地主大賽活動目的：通過客戶參與性較強(qiáng)的娛樂活動，吸引客戶到訪，增加現(xiàn)場人氣，促進(jìn)剩余房源銷售；形式：銷售部廣場，重點(diǎn)邀請老業(yè)主、新積累未成交客戶到現(xiàn)場參觀，設(shè)置飲品糕點(diǎn)，送購房代金券2000元（每套房僅限一張，可與其他優(yōu)惠疊加使用）。地點(diǎn)：銷售中心獎項(xiàng)設(shè)置：一等獎：5000元現(xiàn)金，二等獎：2000元現(xiàn)金，三等獎：1000元現(xiàn)金活動策略形象導(dǎo)入和概念深化階段千人情侶接吻大賽活動目標(biāo)：以主辦情侶節(jié)接吻大賽來吸引大量目標(biāo)消費(fèi)群參與，形成新聞效應(yīng)，經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w宣傳，達(dá)到品牌信息傳播的低成本、高效率。活動對象（一）以18-28歲年輕情侶為主要對象，以“接吻大賽”高額獎金為主要誘因，吸引其報(bào)名參賽；（二）利用“接吻大賽”的趣味性、新穎性和互動性吸引眾多現(xiàn)場觀眾，提高活動人氣，增強(qiáng)新聞點(diǎn)；（三）活動過后，大眾媒體的宣傳又會覆蓋到更多的目標(biāo)消費(fèi)群體和潛在消費(fèi)群體。獎項(xiàng)設(shè)置（一）特等獎（1名）：1萬元現(xiàn)金參與獎（若干名）：凡參賽情侶（一對）均可獲得由項(xiàng)目提供的價(jià)值3888元情侶金飾一對（二）除1萬元獎金現(xiàn)場頒發(fā)外，其他獎品一律到售樓部內(nèi)領(lǐng)取?；顒硬呗孕蜗髮?dǎo)入和概念深化階段開盤熱銷階段時(shí)間：2014年5月1日（暫定）階段策略：推廣上：放大項(xiàng)目開盤信息，繼續(xù)圍繞灣居在現(xiàn)場展開多種體驗(yàn)；營銷上：在開盤前，制造并充分放大項(xiàng)目開盤后一個(gè)月內(nèi)舉行購房返現(xiàn)抽大獎活動，其中設(shè)置一名“20萬元金額”的大獎，到時(shí)將邀請“明星”到場見證開獎，借此吸引客戶踴躍購卡及提升項(xiàng)目解籌率。階段重點(diǎn)：5.1開盤、“半價(jià)購房”——星臨現(xiàn)場抽大獎活動1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌五一開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤推廣主題：5.1盛妝開盤媒體安排：開盤熱銷階段媒介類型發(fā)布時(shí)間主

題戶外4.20-5.305.1盛妝開盤硬廣4.20-5.305.1盛妝開盤道旗4.20-5.305.1盛妝開盤短信4.20-5.305.1盛妝開盤周末派單4.20-5.305.1盛妝開盤電視字幕4.20-5.305.1盛妝開盤5月，勞動節(jié)購房點(diǎn)鈔大賽目的：利用勞動節(jié)期間現(xiàn)場點(diǎn)鈔大賽活動，及抽大獎活動吸引來電來訪，并促進(jìn)成交。形式：1、現(xiàn)場針對全城，舉行點(diǎn)鈔大賽，設(shè)置“三甲”，并送出大禮；2、購房者限時(shí)點(diǎn)鈔送房款，點(diǎn)多少送多少；3、一次性付款享受額外優(yōu)惠；4、來訪者均可抽獎，100％中獎！活動策略大型開盤儀式地點(diǎn)：售樓部以及門前廣場人員：來訪客戶；形式：售樓部大型開盤儀式、節(jié)目表演、客戶選房以及簽訂認(rèn)購書；目的：制造項(xiàng)目熱銷浪潮，提高市場關(guān)注度，集中消化客戶，確定項(xiàng)目高品質(zhì)形象，堅(jiān)定客戶信心以及市場信心。快速實(shí)現(xiàn)銷售回款；活動策略開盤熱銷階段活動時(shí)間：2014年5月1日上午9:00活動地點(diǎn)：銷售中心活動主題：半價(jià)購房不是夢——巨星見證夢想成真活動操作：為提升項(xiàng)目認(rèn)籌及解籌量，在開盤前釋放“半價(jià)購房”的營銷噱頭，在截止到2014年5月30日所有簽約客戶中舉行購房返現(xiàn)抽獎活動，其中設(shè)置一名20萬元大獎，屆時(shí)邀請明星參與見證此次抽獎活動，并為獲獎客戶現(xiàn)場頒獎，借助明星效應(yīng)將項(xiàng)目影響力及此次活動充分放大。開盤熱銷階段——事件策略活動內(nèi)容：明星表演、互動；明星抽獎?lì)C獎，為獲得20萬元大獎客戶頒獎。獎項(xiàng)設(shè)置：一等獎1名獎金20萬元；二等獎2名獎金5萬元；三登獎5名獎金1萬元；備注：屆時(shí)根據(jù)推出房源具體數(shù)量及簽約樹立調(diào)整獲獎人數(shù)。開盤熱銷階段——事件策略第二次開盤銷售期一期壓軸房源銷售期時(shí)間：2014年6月-2014年10月階段策略：在推廣上：重點(diǎn)闡述壓軸房源的各種優(yōu)勢，項(xiàng)目宜居環(huán)境打造的日漸成熟，通過對產(chǎn)品的描述來打動客戶。在營銷上：以提高項(xiàng)目利潤率為主，將一期壓軸房源推出，提升單價(jià)。階段重點(diǎn)：6.22認(rèn)籌、10.19開盤（暫定）主題：至高品質(zhì)

壓軸鉅獻(xiàn)1234

56789101112（月份）1.19亮相1.26認(rèn)籌五一開盤6.22認(rèn)籌10.19開盤活動策略：1、3月份風(fēng)箏大賽主要目的：利用放風(fēng)箏的休閑愜意感受，與項(xiàng)目倡導(dǎo)的樂活理念對應(yīng)，讓客戶感受項(xiàng)目今后所帶來的多彩生活。營銷配合：看房送風(fēng)箏。2、4月份新鄭航模運(yùn)動大賽主要目的：借助水上活動，將項(xiàng)目雙水系特色展現(xiàn)，吸引市場關(guān)注?；顒拥攸c(diǎn)：銷售部前；內(nèi)容：航模表演、航模比賽；營銷配合：購房送航模。一期壓軸房源銷售期80后嬰兒潮適婚人口占比上升，婚房需求仍可持續(xù)幾年親，咱們結(jié)婚吧！“你結(jié)婚我買單”結(jié)婚基金及送海南旅游基金活動目的：通過兩城一個(gè)家活動結(jié)合剛性需求，我們進(jìn)行送結(jié)婚基金為主題活動，進(jìn)一步促進(jìn)銷售；形式：1、凡是結(jié)婚購房的客戶，憑結(jié)婚證送價(jià)值18888元的結(jié)婚基金一份及海南蜜月度假價(jià)值8888元基金一份。活動對象：所有新成交購婚房的客戶活動策略一期壓軸房源銷售期11月，“脫光”購房活動目的：通過光棍節(jié)新潮節(jié)日，面向剛需一族，利用“脫光”購房主題活動，吸引市場眼球，采用促銷優(yōu)惠促進(jìn)成交?；顒有问剑骸懊摴狻币馕吨撾x單身，凡是