東鳳地塊可行性報(bào)告和項(xiàng)目實(shí)施建議書(shū)終09.09

.PAGE.☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆東鳳地塊可行性報(bào)告及項(xiàng)目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆XX市xxxx花園項(xiàng)目策劃部二零零九年九月十四日前言目錄市場(chǎng)篇項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析定位篇一、市場(chǎng)篇1、環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)項(xiàng)目地理位置及初步客戶(hù)來(lái)源,環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的XX容桂房地產(chǎn)。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚,雖發(fā)展較快,房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為XX的邊陲小鎮(zhèn),地域狹小,房地產(chǎn)的發(fā)展在XX并不搶眼。隨著近年?yáng)|鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地的確立,工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)模式的推動(dòng),促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,以及和北部近臨的XX已經(jīng)確立起"珠三角西岸一極"戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動(dòng),東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到較大地改善,較快速地發(fā)展。由原僅老牌樓盤(pán)麗景花園、逸湖半島的原始房產(chǎn),演變成多家樓盤(pán)的多方面競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)。B、樓盤(pán)自主聚集,工業(yè)摻和其中；品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐,促進(jìn)發(fā)展縱向來(lái)看,目前在售的幾個(gè)大型樓盤(pán)都集中在東鳳南部,即105國(guó)道和東阜公路所圍合成的"冂"內(nèi)〔如下圖,東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi),為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū),配套和設(shè)施相對(duì)成熟,東鳳大橋直通小欖車(chē)站僅5分鐘車(chē)程,相對(duì)臨近小欖鎮(zhèn),是此批樓盤(pán)地理位置賣(mài)點(diǎn)之一。而我項(xiàng)目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒(méi)有任何在售樓盤(pán)。橫向來(lái)看,由于105國(guó)道旁東西方向工業(yè)的零散分布,自主形成國(guó)道西方向?yàn)楣I(yè)集中區(qū),國(guó)道東方向?yàn)闃潜P(pán)聚集區(qū),但其中樓盤(pán)聚集區(qū)參雜零散的工業(yè)廠(chǎng)房,居住環(huán)境受到一定影響。20XX年底,XX地產(chǎn)大鱷佛奧地產(chǎn)正式進(jìn)駐東鳳,圈地360畝,從而一定程度促進(jìn)東鳳房地產(chǎn)的發(fā)展。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登XX之首,外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐促使發(fā)展迅速根據(jù)XX商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息,容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型,隨著知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐,容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開(kāi)發(fā)理念,外來(lái)"大鱷"的進(jìn)駐,促使容桂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加完整,產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善,也使容桂的高端需求逐步集中且不外流,進(jìn)一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。B、本地發(fā)展商得天獨(dú)厚,實(shí)力不容忽視本地發(fā)展商除受知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐促使發(fā)展外,以本土優(yōu)勢(shì)先拔頭籌,憑著對(duì)本土地理環(huán)境與人文風(fēng)情的了解,不少本土開(kāi)發(fā)商在"大鱷"進(jìn)駐前就搶得了橋頭堡。地產(chǎn)界的最核心價(jià)值就是地段,如本土開(kāi)發(fā)商宏泰來(lái)就是憑借對(duì)容桂的長(zhǎng)期了解,把握住了最核心的地段——廣珠輕軌沿線(xiàn),成功打造生活便利社區(qū),有效促進(jìn)銷(xiāo)售。C、本地及知名進(jìn)駐開(kāi)發(fā)商形成火爆樓市,房?jī)r(jià)的升值隨之而來(lái)隨著本地發(fā)展商及知名進(jìn)駐發(fā)展商的開(kāi)發(fā),逐漸成熟,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,形成火爆樓市,在此大環(huán)境下,輕軌容桂站的即將完工,眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯,促使容桂發(fā)展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟,估計(jì)不久的將來(lái),不斷走好的樓市必將促使房?jī)r(jià)的順其飆升。2、環(huán)東鳳部分樓盤(pán)情況東鳳樓盤(pán)情況A、物業(yè)類(lèi)型較全,小高層為主流逸湖半島佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層,18層,20%；小高層,12層,80%高層,18-24層,75%；別墅,20%；小高層,5-10層,5%小高層,11層,90%；多層,6層,10%小高層,12層,100%小高層,11層,70%；多層,6層,30%在佛奧xx花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn),其13層以上至18層的單位銷(xiāo)售非常不理想,驗(yàn)證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定律：高層水土不服。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商,都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品,估計(jì)是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。B、樓盤(pán)定位差異大,面市產(chǎn)品多樣,整體以大單位戶(hù)型為主樓盤(pán)逸湖半島佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計(jì)一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計(jì)7466502104506002656從圖表看出,三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)戶(hù)型規(guī)劃的主流產(chǎn)品,兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%,這說(shuō)明目前東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸向中大戶(hù)型轉(zhuǎn)變,以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費(fèi)型占到17%,市場(chǎng)定位有向高端客戶(hù)看好的趨勢(shì)。以一房和公寓為代表的小戶(hù)型,在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場(chǎng)〔以上統(tǒng)計(jì)的戶(hù)型比例數(shù)據(jù)來(lái)源于五個(gè)樓盤(pán)的部分?jǐn)?shù)據(jù),供做參考。C、XX"大鱷"佛奧地產(chǎn)樓價(jià)飆高,整體推售策略較單一樓盤(pán)逸湖半島佛奧xx花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭均價(jià)比較3600元/㎡4200元/㎡3300元/㎡3600元/㎡3300元/㎡①XX"大鱷"佛奧地產(chǎn)xx花園樓盤(pán)售價(jià)漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤(pán)價(jià)格的距離；②在各樓盤(pán)推售策略中,主要宣傳推廣以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)和常規(guī)戶(hù)外廣告投放為主,推售策略較為單一,銷(xiāo)售較為冷清。D、外來(lái)客戶(hù)群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映,小欖、XX客戶(hù)群受房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)影響,部分選擇在東鳳置業(yè),估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族,兩地置業(yè)者約占整體50%左右,東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%,外來(lái)其它置業(yè)者約占20%。外來(lái)客戶(hù)構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主動(dòng)力。容桂部分樓盤(pán)情況因時(shí)間較為倉(cāng)促,僅對(duì)容桂靠近項(xiàng)目附近的兩個(gè)盤(pán)進(jìn)行踩盤(pán),具體情況如下：A、凱藍(lán)名都發(fā)展商：瑞豐地產(chǎn)·XX凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司總代理：中地行位置：容桂文海中路,離項(xiàng)目約15分鐘車(chē)程占地：均價(jià)：5000元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房12117%三房71.26-79.87〔小三房23158%101.46-107〔大三房180四房18025%合計(jì)712100%B、保利·百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路,離項(xiàng)目約17分鐘車(chē)程占地：5.4萬(wàn)平方米均價(jià)：5600元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65-677253%無(wú)空中花園86-97234相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園三房117-1187241%相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園122-137162相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園四房180-182366%有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽(yáng)臺(tái)合計(jì)576100%C、總評(píng)就以上兩樓盤(pán)情況分析,容桂有以套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售的情況,以三房及四房大面積單位為主,大多帶有大面積空中花園或陽(yáng)臺(tái),利用當(dāng)?shù)靥厥鈭?bào)批辦法或漏洞〔據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售員反映情況變相贈(zèng)送面積,可較隨意的變更戶(hù)型,如兩房變?nèi)?促使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后戶(hù)型自主多樣化,一定程度促進(jìn)銷(xiāo)售。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)東鳳450畝及250畝地塊〔未定名地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣,有一定行政規(guī)劃本項(xiàng)目〔包括450畝及250畝地塊位于XX市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住片區(qū)邊緣。東鳳鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部,北接X(jué)X市XX區(qū)容桂鎮(zhèn),南與小欖鎮(zhèn)隔鄰相望。而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東,北沿雞鴉水道,與XX容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙,隔河相望；西靠105國(guó)道,車(chē)流不息；南沿鎮(zhèn)主要對(duì)外交通干道之一的橫二快線(xiàn)；東面向部分住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。處于此居住片區(qū)的另一250畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)的北部偏南,北靠同安居住片區(qū)中心,處于鎮(zhèn)規(guī)劃的西部發(fā)展動(dòng)力軸；南沿鎮(zhèn)主要對(duì)外交通干道之一的橫二快線(xiàn)及面向鎮(zhèn)規(guī)劃兩大工業(yè)片區(qū)的安樂(lè)工業(yè)片區(qū)；西面向容桂水道；東沿105國(guó)道,車(chē)流不息。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表"鎮(zhèn)中心區(qū)",黃色圓圈代表"居住片區(qū)",紫藍(lán)圓圈代表"工業(yè)片區(qū)"。交通狀況項(xiàng)目所在區(qū)域交通道路八達(dá),但交通狀況存憂(yōu)項(xiàng)目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般,但交通尚屬便利,東鳳鎮(zhèn)四大主要對(duì)外交通干道的105國(guó)道和橫二快線(xiàn)兩主干道沿項(xiàng)目而過(guò)。項(xiàng)目所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利,105國(guó)道南北貫穿東鳳境,內(nèi)5.4公里,省道364公路橫穿東西兩翼,珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北,東面沿容桂水道,三面環(huán)河,綿延而下。從項(xiàng)目往XX55公里、XX75公里、XX120公里,駕車(chē)到全國(guó)集中箱吞吐量十強(qiáng)的XX港只需40分鐘,到XX的容桂港只需15分鐘,到小欖港僅需20分鐘。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展,日漸增多的車(chē)輛與現(xiàn)有無(wú)法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大,導(dǎo)致交通緊張,塞車(chē)情況嚴(yán)重。項(xiàng)目周邊現(xiàn)況及未來(lái)行政規(guī)劃·項(xiàng)目周邊現(xiàn)況Ａ、項(xiàng)目所在的居住片區(qū)周邊民房為主,公共設(shè)施配套貧乏項(xiàng)目所在居住片區(qū)現(xiàn)多為自主建設(shè)的三類(lèi)居住民房住宅,小部分二類(lèi)居住住宅,商業(yè)多為自主經(jīng)營(yíng)的原始街鋪,沒(méi)有科學(xué)的規(guī)劃,比較散亂,公共配套不夠齊全,整體居住環(huán)境一般,為商住區(qū)域的初步形態(tài)。250畝地塊現(xiàn)為荒地,周邊多為民房,靠近同安居住片區(qū)中心,有一定的公共設(shè)施配套,但較零散；450畝地塊現(xiàn)也是荒地,周邊用紅磚圍起圍墻,兩面為荒地及原始的零散民房,一面接105國(guó)道,一面接雞鴉水道,除靠近金島酒店及同安政府大樓外,二十分鐘路程生活圈內(nèi)基本沒(méi)有公共設(shè)施配套。250畝地塊現(xiàn)場(chǎng)圖：450畝地塊現(xiàn)場(chǎng)圖：地塊正對(duì)面地塊側(cè)面地塊左右斜對(duì)面地塊對(duì)面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶,現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在項(xiàng)目二十分鐘公車(chē)車(chē)程范圍內(nèi),自駕需時(shí)六分鐘,屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū),包括壹加壹超市,以及壹加壹超市周邊食市、相關(guān)服務(wù)業(yè)等自組形成的商圈,其中穿插有部分工業(yè)廠(chǎng)房,顯得規(guī)劃有點(diǎn)紊亂,商業(yè)形式相對(duì)落后,人流較大,是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。C、以容桂最大超市樂(lè)購(gòu)為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū),歸入項(xiàng)目半小時(shí)生活圈以容桂最大超市樂(lè)購(gòu)為中心的生活圈在項(xiàng)目三十分鐘公車(chē)車(chē)程范圍內(nèi),自駕需時(shí)十五至二十分鐘,包括樂(lè)購(gòu)超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū),基本達(dá)到吃喝玩樂(lè)全業(yè)態(tài)水平,人流很大,雖位于容桂中心,但由于項(xiàng)目靠近容桂的地理優(yōu)勢(shì),其距項(xiàng)目不遠(yuǎn),可歸入項(xiàng)目半小時(shí)生后圈。如下現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖：·項(xiàng)目周邊未來(lái)行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全,為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面,東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn),鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局為"一核、兩極、五片區(qū)"〔一核-鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極-同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)-分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)。將促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū),規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套,為項(xiàng)目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。請(qǐng)參考如下規(guī)劃圖：5、主要技術(shù)數(shù)據(jù)

規(guī)劃用地總面積：278411.6平方米總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車(chē)庫(kù)面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例〔最大值：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：1.7三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、自然環(huán)境沿河而立,河堤綠景優(yōu)美,相對(duì)寧?kù)o由上述項(xiàng)目概況可知,本項(xiàng)目450畝地塊處于同安居住片區(qū),北沿雞鴉水道,河水水體優(yōu)質(zhì),無(wú)污染無(wú)異味,為一道天然的沿河風(fēng)景,項(xiàng)目樓體沿江而建,風(fēng)景盡收眼底,從其引"活水"入項(xiàng)目,形成天然環(huán)繞項(xiàng)目的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美,增設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施,提升為項(xiàng)目泛江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館,提供運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；項(xiàng)目東、南方向周邊現(xiàn)為草地及低矮民房,視野空曠,無(wú)遮擋,較遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),環(huán)境較為寧?kù)o。上述自然環(huán)境,為"會(huì)呼吸的江岸運(yùn)動(dòng)社區(qū)"定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。B、地理位置及價(jià)格優(yōu)勢(shì)與樓市火熱的容桂僅一橋之遙,價(jià)格洼地效應(yīng)湊效從地圖上看,項(xiàng)目450畝地塊切近XX容桂,與容桂隔河相望,僅一橋之遙,駕車(chē)十五分鐘即可到達(dá)容桂中心,卓越的地理位置及樓價(jià)的差距可充分利用了價(jià)格洼地效應(yīng)。且由于離容桂中心近距離的緣故,項(xiàng)目半小時(shí)生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi),容桂樓盤(pán)有的公共配套,項(xiàng)目已可隨時(shí)享用,在價(jià)格洼地效應(yīng)下,無(wú)疑是良好的銷(xiāo)售有利因素。靠近同安居住片區(qū)中心,有一定的現(xiàn)成配套250畝地位于同安居住片區(qū)中心以南,步行至居住片區(qū)中心僅十分鐘路程。據(jù)上述,同安居住片區(qū)已有一定公共設(shè)施及商業(yè),包括同安市場(chǎng)以及其分布出來(lái)的相關(guān)街鋪、金萬(wàn)福超級(jí)商場(chǎng)、分布附近的食市,雖是較落后的商業(yè),但畢竟為購(gòu)物供應(yīng)場(chǎng)所,為一定的相對(duì)便利現(xiàn)成配套；而此地塊與450畝地塊僅約1公里的距離,沿著國(guó)道至容桂中心駕車(chē)也只需時(shí)二十分鐘。因此,250畝地塊地理位置也相對(duì)良好,為銷(xiāo)售的有利因素。C、人為環(huán)境車(chē)流不息,人流聚集,為銷(xiāo)售奠基項(xiàng)目〔包括450畝及250畝地塊位于105國(guó)道旁。由于東鳳鎮(zhèn)家電小基地的城鎮(zhèn)性質(zhì)定位及相關(guān)工業(yè)的迅速發(fā)展,促進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展,致使本地車(chē)輛增多,外來(lái)車(chē)流量亦增多,作為鎮(zhèn)規(guī)劃的四大主要對(duì)外交通干道之一的成熟路段105國(guó)道車(chē)流不息,人流聚集,人氣十足,為項(xiàng)目今后銷(xiāo)售的人氣基礎(chǔ),能有效營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍,積累客源,促進(jìn)銷(xiāo)售。D、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全,綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布·據(jù)上述項(xiàng)目概況可知,東鳳致力打造城鎮(zhèn)"一核,兩極、五片區(qū)"的布局,促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū),規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套,為項(xiàng)目〔包括450畝及250畝地塊提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施?！?jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀(guān)規(guī)劃,將形成"一環(huán)一橫四縱"的綠地系統(tǒng),建設(shè)"一河兩岸"綠色生態(tài)景觀(guān)帶,即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護(hù)綠帶以及規(guī)劃中心排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線(xiàn),該線(xiàn)始于同安105國(guó)道、東阜公路〔橫二快線(xiàn)東南路段交叉路口,沿中心排河向東一直延伸,其中同安和同樂(lè)水系沿線(xiàn)形成西部綠化走廊,和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。而項(xiàng)目〔包括450畝及250畝地塊位于以上兩綠化走廊內(nèi),綠化環(huán)境優(yōu)越,河堤環(huán)境良好,為"江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館"賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)。如下圖：2、項(xiàng)目〔包括450畝及250畝地塊劣勢(shì)A、交通問(wèn)題交通分流貧乏,塞車(chē)嚴(yán)重,交通環(huán)境令人擔(dān)憂(yōu)東鳳鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對(duì)外交通干道分別為廣珠高速公路西線(xiàn)、105國(guó)道、橫二快線(xiàn)〔包括東阜路段以及沙水公路新線(xiàn)。相對(duì)位置來(lái)說(shuō),僅橫二快線(xiàn)能緩解105國(guó)道的緊張交通,但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展,主干道105國(guó)道交通狀況日漸惡劣,由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故,多為大型卡車(chē)或中型車(chē),致使交通紊亂的同時(shí),一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境,而橫二快線(xiàn)仍未完工,未能正式啟用,無(wú)法對(duì)國(guó)道進(jìn)行交通分流,其它分流道路貧乏,導(dǎo)致國(guó)道現(xiàn)況塞車(chē)嚴(yán)重,交通環(huán)境令人擔(dān)憂(yōu),為項(xiàng)目銷(xiāo)售外因的一大瓶頸。B、大環(huán)境問(wèn)題現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣,空氣污染,居住環(huán)境差·由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型發(fā)展,導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾,以致工業(yè)無(wú)規(guī)劃的蔓延性分布,分布廣而繁瑣,破壞居住環(huán)境；·從行政規(guī)劃上看,政府已進(jìn)行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位,但由于偏重工業(yè)快速發(fā)展遺留下來(lái)的相關(guān)問(wèn)題,如空氣污染,廠(chǎng)房遷出遷入,工業(yè)和住宅區(qū)分離,相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無(wú)法達(dá)到明顯的改善,需有較長(zhǎng)期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境,以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。C、現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺政府規(guī)劃發(fā)展起步晚,項(xiàng)目現(xiàn)周邊配套貧乏·相對(duì)于工業(yè)發(fā)展的快速,政府規(guī)劃起步較晚,據(jù)規(guī)劃文件,正式規(guī)劃目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于20XX,規(guī)劃周期為20XX至2020年,即是說(shuō)鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級(jí)階段,而項(xiàng)目含于此周期規(guī)劃內(nèi),因此現(xiàn)況周邊配套貧乏,特別是450畝地塊周邊基本沒(méi)有商業(yè)配套,有礙銷(xiāo)售?！と缟鲜?東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問(wèn)題,重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大,阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度,在短期內(nèi)無(wú)法形成完善的項(xiàng)目周邊配套,對(duì)銷(xiāo)售造成影響。3、項(xiàng)目機(jī)遇A、政府重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū)項(xiàng)目處在重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū),有利于項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目所在的同安居住片區(qū)為東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一,為即將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新型片區(qū),規(guī)劃已啟動(dòng),綠化系統(tǒng)已初步開(kāi)工,橫二快線(xiàn)東阜路段已完工。據(jù)項(xiàng)目概況可知