溫州商貿(mào)城招商定位的報告

溫州商貿(mào)城招商定位的報告調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展狀況

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法xxx的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現(xiàn)有市場狀況就目前xxx的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況xxx的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚子江國際化學工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造專業(yè)市場的形成與政府對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)慧眼識天機，發(fā)現(xiàn)市場潛力，順勢而動，擴大知名度和品牌而形成專業(yè)市場；產(chǎn)業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場存在的基本前提；xxx整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟更快更好發(fā)展；圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動二、三產(chǎn)業(yè)互動并進圍繞擴大開放，進一步促進外資民資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實改善人民群眾生活圍繞城市未來發(fā)展定位，高標準推進城市建設(shè)按照“一城四片區(qū)”的總體構(gòu)架，堅持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。

加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標，加快推進各類規(guī)劃編制進程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū)5項分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī)，將各項建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。圍繞構(gòu)建和諧社會，大力發(fā)展各項社會事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強政府自身建設(shè)房地產(chǎn)市場狀況目前xxx房地產(chǎn)市場供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了xxx市的經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2004年xxx房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項指標均有較大幅度的增長，2004年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.38億元，同比增長44.69%；商品房批準預(yù)售面積116.71萬平方米，同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬平方米，同期下降了30.36%上海國際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經(jīng)營模式以“機電五金城”為基礎(chǔ)，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營商，負責部分鋪面的招商，自己也負責部分鋪面的招商；市場定位以"機電五金城"為基礎(chǔ)，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營模式招商城管委會進行管理；市場定位招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個專業(yè)批發(fā)市場。市場營業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動了周邊交通、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬人口就業(yè)，市場年社會綜合效益達30多億元。產(chǎn)品形態(tài)獨立式的鋪面。海門疊石橋家紡市場租售模式租售并舉，以租帶售；經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位占地77150平方米，擁有8000多個營業(yè)門面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，獨立鋪面形式；xxx九州家具城租售模式只租不售經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，有店中店和獨立鋪面兩種形式；各地市場租金情況從業(yè)態(tài)來看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品；從面積段來看，面積為60平方米左右的戶型最受市場歡迎；溫州商貿(mào)城SWOT分析優(yōu)勢xxx有五大支柱產(chǎn)業(yè)，而目前就專業(yè)市場而言，只有九州家具城和世紀星汽車城兩個項目，就xxx市而言，專業(yè)市場仍屬于空白；劣勢地理位置較為偏遠；倉儲物流用地缺乏，配套不齊備；

沒有產(chǎn)權(quán)；不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；部分店鋪無法打通，對于經(jīng)營大面積商鋪的客戶無法滿足要求；機會xxx后期的專業(yè)市場基本上沒有，因此，溫州商貿(mào)城從這個意義上來說還是比較稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過于分散，不能形成集約效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有很多硬傷，如層數(shù)、道路等問題，對于招商業(yè)態(tài)定位有很多限制；周邊有各主要產(chǎn)業(yè)都有較大的專業(yè)市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；沒有較為強有力的政策保證和相關(guān)措施建立經(jīng)營戶的信心；第四部分定位及細化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由交通便捷位于楊錦公路和張揚公路旁，沿江高速直接接入長三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由地段偏遠溫州商貿(mào)城地段較為偏遠，短時間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費，而專業(yè)市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由體量及建筑形態(tài)支持溫州商貿(mào)城建筑面積約11萬方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場；配套欠缺溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對于專業(yè)市場的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位婦女兒童用品交易廣場婦女用品兒童用品床上用品定位婦女兒童用品交易市場的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持能夠在長三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個消費者對其的零散需求，同樣可以滿足團購和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征商業(yè)有特色特色商業(yè)定位吸引兩大消費主體——女性與兒童零批易共存招商易成功此商業(yè)定位在長三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案定位婦女兒童用品交易市場的理由人流易聚集此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場，定位變動后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，也能節(jié)約部分成本易生現(xiàn)金流現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費品，季節(jié)性消費不明顯，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對于本新興市場至關(guān)重要政府必支持現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會就業(yè)問題，而且能為政府提供大量財稅收入，并且有可能成為xxx商業(yè)歷史上的一座豐碑第五部分招商篇招商原則招商前提招商目標招商實施招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支持支持五政府批準的各項地方性收費（不含有償服務(wù)性收費）2年內(nèi)免收；支持四在“廣場內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅；支持三進入“廣場”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準，可采取按年核定稅額；支持二進入“廣場”的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；支持一凡進入“廣場”的經(jīng)營單位和個人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記，自廣場開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費，第二三年減半征收；核心支持對市區(qū)內(nèi)老市場如跳蚤小商品市場、步行街小商品市場等進行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；整合社會資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商目標遠期目標工作重點通過三到五年時間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過渡到長三角地區(qū)乃至全國的品牌，雄踞蘇南，面向長三角，影響全國，從而形成長三角較有特色的婦女兒童用品市場的定位要求提高經(jīng)營管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團隊；對公司的業(yè)務(wù)進行重組，進行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。招商對象國內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品生產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品經(jīng)銷商國內(nèi)中低檔家紡、婦女兒童用品個體工商戶其他入住企業(yè)如大中小型餐飲、超市、休閑娛樂業(yè)物流運輸?shù)绕渌涮灼髽I(yè)招商品類兒童用品●嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發(fā)器等）●玩具(奇智奇思、兒樂寶等)●服裝、鞋帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋/美國卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子★童車童床木餐椅、★寶貝第一★汽車安全座椅●★奶粉★美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉●食品（嬰兒輔食）亨氏一段輔食(4-24個月)/亨氏二段輔食(6-24個月)/亨氏三段輔食(8-24個月)圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、育兒圖書嬰兒卡片/嬰幼兒圖書/育兒圖書●浴盆、浴床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈）童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪招商品類床上用品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、羊毛被、絲被、纖維被、空調(diào)被、羽絨被、羊絨被、睡袋、枕套、被套、床單、床笠、床罩、太空枕、纖維枕、蕎麥枕、木棉枕、乳膠枕、香薰枕、其它枕芯、羊毛褥、羊剪絨毯、拉舍兒毯、棉毯、真絲毯、羊毛毯、其它毯子、電熱毯，墊子、保潔墊、靠墊、夏涼產(chǎn)品，各類紡織面料招商關(guān)鍵通過各級政府和協(xié)會，把經(jīng)營床上用品、婦女兒童用品較為成功且有影響力的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶聚集起來，進行探討，達成一致意見，使其入駐本案通過我們團隊的努力，和經(jīng)營床上用品、婦女兒童用品的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶搞好關(guān)系，使他們?nèi)腭v本案12招商實施實施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)帶頭大哥；實施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一整合政府、協(xié)會、專家學者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道xxx將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場；實施五在引進零售商方面，以附近一小時可到達的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實施四在引進批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；經(jīng)營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳