住宅項目前期定位思路（PPT）

住宅項項目目前期期定定位思思路路現(xiàn)象一：：龍湖滟滟瀾山&金地天境境——不同企企業(yè)、、緊鄰鄰項目目，相相似指指標龍湖滟瀾山項目地址青浦區(qū)嘉松中路6788弄開盤時間2008-10-20凈地面積144,495.5㎡總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0物業(yè)類型住宅、別墅配比程度住宅85.71%、聯(lián)排4.96%、雙拼2.95%、疊加6.41%銷售均價住宅：25000-28000元/㎡別墅：28000-31000元/㎡關鍵詞詞：地中海海風格格建筑筑、經(jīng)經(jīng)濟型型別墅墅關鍵詞詞：ArtDeco風格建建筑、、豪宅宅、”平墅”金地天境項目地址青浦嘉松中路6888弄開盤時間2011-06-25凈地面積210,228㎡總建筑面積210,228㎡容積率1.0物業(yè)定位純住宅，金地專利產(chǎn)品——”平墅”配比程度100%”平墅”銷售均價50000-55000元/㎡一線之之隔VS現(xiàn)象二二：深深圳萬萬科第第五園園&萬科城城——同一企企業(yè)、、相同同區(qū)位位，10分鐘車車距萬科第五園萬科城項目地址龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處龍崗梅觀高速與機荷高速交匯處開盤時間2005-07-23（住宅已開發(fā)九期）2004-09-20（住宅已開發(fā)四期）凈地面積232,667㎡397,883.5㎡總建筑面積290,833㎡住宅398,050㎡，商業(yè)30,000㎡容積率1.251.10物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)住宅、別墅、商業(yè)建筑類別聯(lián)排、疊拼、小高層、高層、商業(yè)獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層、高層銷售報價聯(lián)排別墅：30000元/㎡（二手房）聯(lián)排別墅：32000元/㎡（二手房）萬科城第五園龍崗區(qū)福田區(qū)10分鐘車行距離深圳稀稀缺的的中式式風格格建筑筑現(xiàn)代中中式文文化社社區(qū)歐式風風格建建筑多物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)經(jīng)濟型型住宅宅現(xiàn)象三三：深深圳萬萬科清清林徑徑&萬科棠棠樾——同一企企業(yè)，，不同同區(qū)位位，相相似定定位萬科清林徑萬科棠樾項目地址龍崗中心城清林徑森林公園南側寶安區(qū)林坪大道開盤時間2008-08-092008-12-28凈地面積252，629㎡約60萬㎡總建筑面積454，733㎡約40萬㎡容積率1.800.6物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)住宅、別墅建筑類別獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、商業(yè)獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、高層銷售均價高層：18000元/㎡別墅：30000-50000元/㎡別墅：35000-40000元/㎡高端休休閑度度假別別墅區(qū)區(qū)度假養(yǎng)養(yǎng)生生生態(tài)住住區(qū)現(xiàn)代中中式建建筑歐式風風格建建筑棠樾清林徑徑直線距距離約約30公里總地價價：35億，06年底地地王指指標標：商商住綜綜合用用地、、110多萬平平方米米、容容積率率2.0以內(nèi)位位置置：武武昌中中北路路、離離東湖湖、沙沙湖、、省政政府都都有一一定距距離項項目目特點點：原原武漢漢機床床用地地，項項目從從主干干道無無入口口可進進入，，包圍圍在周周邊舊舊房中中市市場背背景：：周邊邊項目目6500元/平米，，但都都有湖湖景資資源甲甲方方背景景：集集團性性企業(yè)業(yè)、在在武漢漢開發(fā)發(fā)過一一個項項目但但影響響力小小，未未做過過特大大規(guī)模模項目目項目目甲甲方要要求：：要求求IRR達到25%，地價價高如如何解解決甲方期期望高高，問問題這這么多多，該該從哪哪個角角度思思考？？如何何一步步步解解決問問題。。。。。思考：：武漢漢某項項目1項目定定位之之5要素分分析2項目定定位之之4大關鍵鍵3定位報報告常常見4邏輯4定位報報告常常見問問題PART1項目定定位之之5素分析析一個住住宅項項目定定位思思考過過程：：不斷斷逼定定和耦耦合的的過程程大膽假假設市場土地客戶項目定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位……一二三四五小心求求證經(jīng)濟測算土地研究一、土土地研研究——要點與與方法法基本指指標區(qū)域環(huán)環(huán)境區(qū)域配配套區(qū)域規(guī)規(guī)劃占地面面積容積率率四至總建筑筑面積積限高……重點指指標：：四至、、容積積率、、總建建研究意意義：：產(chǎn)品品空間間初步確確定項項目產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)；；根據(jù)據(jù)地塊塊價值值，初初步預預判產(chǎn)產(chǎn)品檔檔次資源稟稟賦人文環(huán)環(huán)境經(jīng)濟、、治安安…….重點指指標：：自然、、人文文資源源研究意意義：：資源源好壞壞研判地地塊價價值，，利用用周邊邊資源源，指指導地地塊規(guī)規(guī)劃交通商業(yè)、、金融融教育、、文體體醫(yī)療…….重點指指標：：商業(yè)、、交通通研究意意義：：成熟熟度影響地地塊價價值，，對配配套的的需求求影響響社區(qū)區(qū)規(guī)劃劃，如如商業(yè)業(yè)其他研究方方法動態(tài)分分析比較分分析案例借借鑒此處動動態(tài)分分析主主要是是指是是對區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展過程程所進進行的的前瞻瞻性分分析，，其特特點是是考慮慮時間間因素素的影影響，，把板板塊發(fā)發(fā)展變變化當當作一一個連連續(xù)的的過程程來看看待，，可用用于預預測未未來板板塊價價值。。此處比比較分分析法法是把把兩個個相互互聯(lián)系系的指指標或或對象象進行行比較較，從從數(shù)量量上展展示和和說明明研究究各對對象指指標水水平的的高低低，發(fā)發(fā)展速速度的的快慢慢等，，以及及各種種關系系是否否協(xié)調調。通過尋尋找類類似區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境、、類似似資源源的成成功案案例進進行借借鑒、、對照照，汲汲取經(jīng)經(jīng)驗或或規(guī)避避風險險，從從而找找出項項目的的機會會點。。區(qū)域規(guī)規(guī)劃：：土地研研究的的重點點內(nèi)容容研究意意義區(qū)域規(guī)規(guī)劃預預示了了地塊塊的未未來價價值，，人口口、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定定位等等變化化將直直接影影響區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟、、人文文環(huán)境境，對對物業(yè)業(yè)定位位起到到重要要制約約作用用研究指指標主要指指標：：功能定定位、、產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟結構構、人人口區(qū)域各各版塊塊功能能定位位產(chǎn)業(yè)職職能用地規(guī)規(guī)劃人口規(guī)規(guī)劃行政地地位……區(qū)域特特征區(qū)域發(fā)發(fā)展階階段基于區(qū)區(qū)域價價值平平臺的的營銷銷陌生區(qū)區(qū)域，，認知知度低低區(qū)域““嬰兒兒”期期區(qū)域發(fā)發(fā)展迅迅速，，擁有有一定定區(qū)域域價值值區(qū)域高高成熟熟度，，區(qū)域域價值值已被被充分分認可可區(qū)域““少年年”期期區(qū)域““成年年”期期“告訴訴別人人她會會長得得很美美””重新定定義區(qū)區(qū)域價價值，，提升升形象象“告訴訴別人人她美美得與與眾不不同””基于區(qū)區(qū)域價價值，，重新新定義義產(chǎn)品品“告訴訴別人人她是是完美美的””利用成成熟區(qū)區(qū)域價價值，，項目目全方方位打打造外外的細細節(jié)放放大區(qū)域價價值平平臺決決定了了項目目打造造的方方向區(qū)域規(guī)規(guī)劃：：土地研研究的的重點點內(nèi)容容挖掘區(qū)區(qū)域價價值的的四種種方法法資源稟稟賦分分析法法案例類類比法法區(qū)域價價值AB城市功功能解解析法法D價值嫁嫁接法法C常用于于大規(guī)規(guī)模的的區(qū)域域項目目海口海海甸溪溪北岸岸改造造項目目、長長沙南南湖新新城項項目通過解解構城城市，，基于于功能能補缺缺/再造的的角度度定義義區(qū)域域價值值的方方法河南怡怡豐置置業(yè)鄭鄭州項項目西安新新鴻基基曲江江項目目福州三三盛南南香湖湖項目目……“幸福福的煩煩惱””、““被遺遺忘的的角落落”.復地武武漢武武重項項目地業(yè)西西麗龍龍井村村城市市更新新項目目……項目所所在區(qū)區(qū)域缺缺乏明明顯的的優(yōu)勢勢資源源，或或現(xiàn)有有的資資源無無法支支撐既既定目目標的的實現(xiàn)現(xiàn)。圣莫麗麗斯、、星河河丹堤堤金地香香蜜山山……土地研研究初初步成成果通過對對項目目宗地地的指標分分析、、區(qū)域域環(huán)境境、配配套、、規(guī)劃劃等方方面的的研究究后，，可以以刻畫畫出項項目的的基本本輪廓廓，給給出項項目可可能的的發(fā)展展方向向：如用地地面積積、容容積率率決定定了項項目的的總量量、物物業(yè)基基本形形態(tài)；；而區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃和和周邊邊環(huán)境境決定定了地地塊價價值進進而影影響物物業(yè)檔檔次定定位；；初步成果物業(yè)形態(tài)物業(yè)檔次配套需求資源稟賦……項目可能的的發(fā)展方向向:二、市場研研究市場研究市場基本面競爭產(chǎn)品三大研究重重點事實－－觀觀點－－建建議結構化分析析1、市場基本本面分析具體研究內(nèi)內(nèi)容如下：：1.宏觀經(jīng)濟研研究2.宏觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究3.房地產(chǎn)建設設指標分析析固定資產(chǎn)投投資與房地地產(chǎn)投資施工、新開開工及竣工工面積4.土地市場研研究供求及價格格分區(qū)土地成成交土地成交價價格本區(qū)域土地地成交詳情情(含項目本身)5.商品房市場場分析（住住宅）商品房存/增量分析（供求分析析）商品房銷售售額與銷售售面積商品房銷售售價格市場發(fā)展板板塊及格局局分析成交產(chǎn)品特特征客戶構成分分析6.市場未來發(fā)發(fā)展預期研究重點：：市場特點：：內(nèi)外需、、市場階段段供求關系、、市場結構構(價格、產(chǎn)品品、開發(fā)商商)客戶及成交交特點研究意義：：宏、中觀經(jīng)經(jīng)濟及房地地產(chǎn)整體分分析，反映映房地產(chǎn)投投資及發(fā)展展環(huán)境，預預測未來的的競爭格局局。通過研究判判斷區(qū)域房房地產(chǎn)走勢勢與開發(fā)風風險，找到到項目可能能的目標市市場，初步步確定發(fā)展展戰(zhàn)略。通過區(qū)域房房地產(chǎn)供求求關系、價價格、產(chǎn)品品等成交情情況分析，，對產(chǎn)品的的定位策略略產(chǎn)生直接接影響。具體研究內(nèi)內(nèi)容如下：：1.競爭項目基基本指標對對比2.客戶定位3.規(guī)模4.營銷營銷節(jié)點和和銷售情況況核心賣點（（競爭力））推廣活動推廣渠道成交客戶分分析5.產(chǎn)品房型特點社區(qū)建筑、、規(guī)劃特色色景觀特色配套情況6.價格情況（（含各期價價格走勢））2、競爭分析析研究重點：：產(chǎn)品定位及及核心賣點點客戶定位及及成交分析析價格及推案案研究意義：：判斷對手的的客戶、產(chǎn)產(chǎn)品、營銷銷方式等重重點信息，，為項目發(fā)發(fā)展的導向向提供實際際依據(jù)，增增強項目自自身的市場場競爭力；；分析中，應應著重分析析對手的成成交狀況、、產(chǎn)品、營銷手段段等核心價值值信息，尋尋找出競爭爭對手值得得借鑒的價價值點，指指導本項目目未來的發(fā)發(fā)展競爭分析的的工作要點點研究方法標桿研究趨勢研究優(yōu)秀做法風險規(guī)避發(fā)展趨勢未來競爭點點暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品規(guī)劃園林單體戶型……兩大關鍵問問題總價產(chǎn)品地段“橫道圖””……如何界定競爭項目競爭分析方法選擇“波浪圖””客群……資源波特5力分析模型型因以下因素素界定項目目的可比性性：以下工具有有利于競爭爭格局的表表現(xiàn)與分析析：STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析鏈接知識點點1：SWOT戰(zhàn)略工具（（項目+環(huán)境+競爭）戰(zhàn)略選擇發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會利用機會克服劣勢減少劣勢避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢轉化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W2007年2008年2009年2010年1234123412341234XX一期曲江XX航天XX金地XX溪園XXX湖畔本項目XXX社區(qū)XX、XXX成為本項目目核心競爭爭對手。鏈接知識點點2：競爭橫道道圖鏈接知識點點3：波浪圖鏈接知識點點4：二維坐標標圖青竹園汀湘十里美洲故事閬峰云墅岳麓山公館麓山別墅湘江一號威尼斯城好望谷格蘭小鎮(zhèn)均價（元/㎡）去化速度（套/月）大小表示銷售總套數(shù)備注：氣泡圖的使用方法見EXCEL圖表使用指南鏈接知識點點5：雷達圖：：規(guī)劃配套格調安全客戶產(chǎn)品波托菲諾蛇口別墅本項目具體研究內(nèi)內(nèi)容如下：：1.同一城市房房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展水平2.區(qū)域產(chǎn)品發(fā)發(fā)展水平3.典型項目產(chǎn)產(chǎn)品研究房型特點社區(qū)建筑、、規(guī)劃特色色景觀特色配套設施建筑選材4.消費者產(chǎn)品品接受度調調查結果分分析5.產(chǎn)品發(fā)展趨趨勢3、產(chǎn)品分析析研究重點：：主流房型社區(qū)規(guī)劃特特點建筑、園林林等研究意義：：了解地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)展水平平，市場接接受度，發(fā)發(fā)展趨勢等等，指導產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設設計；通過對競爭產(chǎn)產(chǎn)品或標桿項項目的產(chǎn)品研研究，趨利避避害，制定本本項目產(chǎn)品定定位市場研究初步步成果通過對市場、、產(chǎn)品、競爭爭項目的分析析可以基本明明確項目的產(chǎn)品定位方向向，如社區(qū)整體檔檔次、物業(yè)選選型等，并對項目在營營銷階段的可可能面臨的競競爭做初步預預判，從而在產(chǎn)品定定位階段做差差異化競爭設設計；初步成果整體檔次物業(yè)選型差異化設計房型、配套的的大致范圍……產(chǎn)品定位方向向：市場研究報告告案例客戶研究客戶來源結構特征需求特點客戶地圖……重點指標：客戶區(qū)域來源源研究意義：分析核心客源源、次要、輔輔助和偶得客客源的來源地地；定量地分分析實際客源源的構成比例例家庭結構職業(yè)、收入置業(yè)經(jīng)歷…….重點指標：家庭結構、置置業(yè)經(jīng)歷、關關注要素、職職業(yè)收入研究意義：分析可能的主主力戶型和面面積，包括小小區(qū)配套、景景觀規(guī)劃等，，并對營銷推推廣提供參考考產(chǎn)品需求特點點價格接受度附加值需求（配套等）…….重點指標：價價格、產(chǎn)品、、配套需求研究意義：明確產(chǎn)品設計計特點，配套套等個性化需需求，有利于于產(chǎn)品差異化化三、客戶研究究——要點與方法置業(yè)目的關注要素年齡、學歷媒介偏好客戶研究方法法：客戶訪談、專專業(yè)訪談、專專家訪談客戶研究客戶訪談專業(yè)訪談競品操盤手訪訪談三級門店業(yè)務務員訪談專家訪談主流產(chǎn)品線高端及度假產(chǎn)產(chǎn)品客戶細分：家家庭生命周期期⑩低收入（1類）經(jīng)濟務實中產(chǎn)階級（12類）富貴家庭（3類）富裕家庭富貴家庭一代同住青年立足青年成家中年持家空巢兩代同住學前家庭小學家庭中學家庭成熟家庭青年持家中年持家空巢三代同住青年三代中年三代老年三代富豪家庭CRIC的客戶細分維維度按照收入入與家庭結構構將客群分為為16類客戶細分：置置業(yè)周期1首次置業(yè)型首次改善型再次改善型活躍長者型234%%%%富貴家庭富裕家庭老年三代空巢學前家庭成熟家庭小學家庭青年立足經(jīng)濟務實青年成家再次改善首次改善活躍長者首次置業(yè)客戶生命周期客戶支付能力富豪家庭中年持家中學家庭中年三代青年三代青年持家客戶細分：支支付能力將月平均消費費支出、房產(chǎn)產(chǎn)情況與家庭庭年收入對應應中產(chǎn)階級高端客戶低端客戶滿足以下條件件之一且月消消費支出與高高端客戶差距距在兩個檔次次之內(nèi)的可升升級：擁有2套或2套以上房產(chǎn)產(chǎn)擁有價值15萬以上的私家家車滿足以下條件件之一且且月月消費支出與與中產(chǎn)客戶差差距在兩個檔檔次之內(nèi)的可可升級：擁有2套或2套以上房產(chǎn)產(chǎn)擁有價值15萬以上的私家家車<1500元（%）1500-3000元（%）3000元以上（%）家庭月消費支支出家庭年收入5萬以下5-12萬12萬元以上注：以上劃分分標準僅為示示例，具體根根據(jù)不同城市市而變化客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶地圖案例例：南京碧桂桂園江寧科學園江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動初級剛需以及剛需首置客戶湯山新城建設產(chǎn)業(yè)帶動+投資預期分戶養(yǎng)老、改善需求5年以上大型居民社區(qū)換房需求分戶養(yǎng)老、改善需求全市性高級再改善本案江寧區(qū)域上班族初級剛需、剛需首置南京市域內(nèi)客戶地圖客戶地圖案例例：南京碧桂桂園客戶研究初步步成果初步成果房型、面積功能區(qū)設計社區(qū)配套定價范圍……產(chǎn)品細化設計計：在對目標客戶戶進行系統(tǒng)深深入的分析后后，對產(chǎn)品定定位有了更為為明確的界定定，細化到房房型、面積、、功能區(qū)設計計要求、配套套等。同時對客戶媒媒介偏好、本本體特點方面面的分析也將將有利于項目目在營銷推廣廣、價格定位位等方面制定定切實可行的的方案。經(jīng)過市場、競競品、客戶三三方面的分析析后，項目的的產(chǎn)品描摹躍躍然紙上，然然而定位的最最終確定還要要經(jīng)過企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和類類似成功案例例的檢驗。營銷通路通過土地、市市場、客戶三三方面的研究究,各自導出產(chǎn)品品定位的某些些方面特征，，據(jù)此可以初步步描摹產(chǎn)品定定位輪廓，制制定若干方案案，再經(jīng)過對對企業(yè)目標、、相關案例作作證進行篩選選，最終得出出切實可行的的項目定位。。項目定位可能能方向方案一方案二方案三……企業(yè)分析類比案例定位過濾項目定位目標結論企業(yè)特點一般來講，企企業(yè)的產(chǎn)品線線戰(zhàn)略是項目目定位的指導導方針；不同同企業(yè)的不同同發(fā)展階段，，即使對于同同一塊土地，，所需要承擔擔的企業(yè)使命命也不同，因因此需要不同同的開發(fā)思路路。對企業(yè)的戰(zhàn)略略進行充分了了解和分析，，以使項目目目標契合企業(yè)業(yè)的長遠發(fā)展展要求。全國性大型品品牌房企，如如萬科、保利利本土地方性中中小型房企國資背景輔業(yè)業(yè)型中小房企企四、企業(yè)分析析企業(yè)分析企業(yè)對項目的的要求企業(yè)自身具備備條件效益方面品牌方面開發(fā)經(jīng)驗資金、技術實實力…….………….品牌影響力五、類比案例例案例借鑒一手訪談＋二二手網(wǎng)絡＋實實地考察研究意義市場成功案例例佐證定位觀觀點提煉規(guī)律，開開拓思路，提提供問題的解解決思路案例選擇根據(jù)所要解決決的問題選擇擇合適案例PART2項目定位之4大關鍵項目定位可能能方向方案一方案二方案三……企業(yè)分析案例借鑒定位過濾項目定位根據(jù)項目5個要素分析，，定位結論基基本成形定位結論形象定位客戶定位檔次定位產(chǎn)品定位定位要回答““給什么人、、提供什么樣樣的社區(qū)/產(chǎn)品”45形象定位：成成都復地項目目住宅地塊形象定位：上上海仁恒森蘭蘭項目定位方方案形象定位：金金華城北項目目定位形象定位：成成都牧馬山項項目形象定位位形象定位：國國貿(mào)天琴灣形形象定位項目定位之客客戶定位內(nèi)容容最直觀的表達達是客戶地圖圖，同時兼顧顧項目不同物物業(yè)類型針對對目標客戶的的不同來源1、客戶區(qū)域來來源2、客戶消費力力即客戶資金實實力、收入情情況、總價承承受范圍等有有關財務指標標的定位3、客戶身份形形象4、客戶置業(yè)目目的、家庭特特點等輔助特特征主要根據(jù)客戶戶職業(yè)特點，，在營銷推廣廣中對客戶形形象的表述使使目標客群具具有有身份認認同感或感召召力基本特征需求特點1、產(chǎn)品需求：：如別墅、多層層2、配套需求：：如學校、醫(yī)療療3、地段需求：：如市中心、郊郊區(qū)……客戶定位：太太原星河灣客戶定位：太太原星河灣客戶定位：太太原星河灣市場增長率項目定位之產(chǎn)品定位內(nèi)容容2、物業(yè)形態(tài)定定位1、項目檔次定定位成功的月牙環(huán)環(huán)——最佳模式保持現(xiàn)金牛、、明星、問題題產(chǎn)品的合理理組合，實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品及資源源分配結構的的良性循環(huán)。。對于企業(yè)來說說，如果能同同時具有問題題產(chǎn)品，明星星產(chǎn)品和現(xiàn)金金牛產(chǎn)品這三三類，就有希希望保持企業(yè)業(yè)當前的利潤潤和長遠利潤潤的穩(wěn)定，形形成合理的產(chǎn)產(chǎn)品結構，維維持資金平衡衡。例：根據(jù)企業(yè)業(yè)特點設計產(chǎn)產(chǎn)品組合3、戶型定位4、其他配套定定位：商業(yè)、會所、、學校、車庫庫……產(chǎn)品定位之物物業(yè)形態(tài)1、容積率確定定2、容積率下物物業(yè)形態(tài)的配配比產(chǎn)品定位之物物業(yè)形態(tài)戶型定位的關關鍵-----與定位相匹配配,定總價戶型區(qū)隔的標標準------面積差異與總總價差異戶型區(qū)隔的原原則------戶型之間必須須不可替代產(chǎn)品定位之戶戶型定位定位之最終評評判：以經(jīng)濟濟測算判斷項項目經(jīng)濟效益益盈利評價指標標：利潤（凈利潤潤和稅后利潤潤）利潤率（成本本利潤率、自自有資金回報報率）財務凈現(xiàn)值投入評價指標標：投資峰值資金缺口評價體系：現(xiàn)金流分析負債（資金來來源）分析不確定性分析析項目前期經(jīng)濟濟測算不同于于工程概預算算和房地產(chǎn)開開發(fā)財務。項目經(jīng)濟評價價的使命是模模擬一條現(xiàn)金金流，幫助項項目開發(fā)者決決策。測算意義示例例：判斷項目目經(jīng)濟效益單位成本/售價總量（平方米）合計（萬）開發(fā)成本1930.413350025771

土地成本676.91335008800

前期工程費用50130000650

市政代征費用1001300001300

建安成本84913350011335

疊加別墅9006000540

退臺洋房850200001700

花園洋房7501040007800

商業(yè)10002000200

會所25001500375

地下車庫9008000720

室外工程以及環(huán)境131.8室外道路、照明、社區(qū)園林1760

管理費33.8按建安費用的3%計算451

不可預見費58按照以上2-6項的5%計算775

財務費用52.4利率按照6%計算700銷售收入34144

疊加別墅320060001920

退臺洋房2800200005600

花園洋房240010400024960

商業(yè)40002000800

地下車庫18008000（60%的銷售率）864推廣費用按銷售收入的2%計算683銷售稅費按銷售收入5.6%計算1912稅前利潤5778萬元稅前利潤率22.42%5111511110222二階階段段銷銷售售收收入入3414341468295122512210243一階階段段銷銷售售收收入入1199911328102541787764145110991284820400650累計計資資金金盈盈余余671107584671023-687351-185465420-250650項目目資資金金平平衡衡情情況況70002000其他他融融資資600030001000銀行行貸貸款款支支付付4000500011000自有有資資金金支支付付671107584671023-687-6649-8185-2535-4580-5250-10350700700財務務費費用用286286572191191382287287574銷售售稅稅金金229200100150219300200300859500營銷銷推推廣廣1721501005015816012012025750不可可預預見見費費10010083100175100100150183100100管理理費費1768500300500室外外環(huán)環(huán)境境334130005001005001935250030002941500建安安費費用用13220030060090100100100510300100市政政代代收收費費180100100500200300150前期期工工程程費費10003000300030002000回遷遷建建設設費費7000700010000補償償費費70003000道路路建建設設444040361755239141011347713307765714824525010350