房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn),債權(quán)人如何受嘗

一、房地產(chǎn)企業(yè)一一資金密集型企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種資金密集型的企業(yè)，需要大量資金的運(yùn)籌。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身資金比例往往比較低，資金來源主要依賴于銀行貸款，銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。從國內(nèi)情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，其自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來源于銀行的貸款資金總比例則高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。高負(fù)債經(jīng)營一直是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營模式，一些大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率常年維持在60%以上。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系，在為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了寬廣投資渠道的同時(shí)也使整體經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足、融資渠道單一，在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下，極有可能導(dǎo)致其資金鏈斷裂，企業(yè)陷入破產(chǎn)之困境。一旦發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模破產(chǎn)，加上目前我國銀行體系自身的脆弱性，將直接造成銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融體系的震蕩，乃至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的安全。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件與一般破產(chǎn)案件的不同之處還在于，其利益受損者除了債權(quán)人、職工、出資人以外，還包括廣大的購房者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，相關(guān)利益主體都會(huì)受到不同程度的損失，但損失最大的還是購房者。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其開發(fā)的樓盤，有的是千瘡百孔的爛尾樓，有的即使拿到了房子，拖欠稅費(fèi)的開發(fā)商“跑路”，購房者的房產(chǎn)證辦理也受到較大阻礙。購房者看到成為“爛尾樓”的樓盤，或因長期不能交房入住，無法辦理“兩證”等情況，極易形成群體性上訪投訴事件，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，管理人不僅要實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的最大化，還要維護(hù)購房者的合法權(quán)益。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本加大，有些情況下可能是無產(chǎn)可破，購房者的利益無法實(shí)現(xiàn)。

因此，如何化解各方矛盾、平衡各方利益關(guān)系，防止群體性事件發(fā)生是破產(chǎn)管理人以及政府部門需要仔細(xì)考慮的問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，債權(quán)人如何受嘗

鑒于破產(chǎn)重整與和解制度的機(jī)動(dòng)性和靈活性，本文以破產(chǎn)清算為主要模式對(duì)上述房地產(chǎn)開發(fā)商在破產(chǎn)后各類債權(quán)人債權(quán)的受償以及可能造成的影響等事宜進(jìn)行探討。

首先，破產(chǎn)案件受理后最重要的效力是對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概括性保全。根據(jù)我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條及第二十五條，破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)接管債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料，負(fù)責(zé)管理和處分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人的債務(wù)人或者財(cái)產(chǎn)持有人應(yīng)當(dāng)向管理人清償債務(wù)或者交付財(cái)產(chǎn)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條規(guī)定，破產(chǎn)申請受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。這種對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概括性保全取代了破產(chǎn)受理之前的對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)保全，直接影響了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配。

其次，破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的債權(quán)人種類較為廣泛，包括購房人、建筑工程承包人、職工、政府、管理人、融資銀行等等，在房地產(chǎn)企業(yè)最終破產(chǎn)時(shí)，這三類權(quán)利主體必然產(chǎn)生矛盾和沖突。

最后，我國對(duì)破產(chǎn)債權(quán)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定并不完全統(tǒng)一，理論和實(shí)踐中均有爭議。目前規(guī)范購房人優(yōu)先權(quán)、建筑工程價(jià)款受償權(quán)、共益?zhèn)鶛?quán)、別除權(quán)等各類破產(chǎn)債權(quán)清償順位的司法規(guī)則眾多，除《企業(yè)破產(chǎn)法》之外，還有其他法律和司法解釋及最高院法院的批復(fù)等。以下將分別從購房人、建筑工程承包人、職工、政府、管理人、融資銀行等債權(quán)人角度，結(jié)合現(xiàn)有法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)則進(jìn)行分析。

.購房人

（1）對(duì)消費(fèi)型購房人的保護(hù)性態(tài)度

目前實(shí)踐中司法部門采取傾向保護(hù)“消費(fèi)型”購房人的態(tài)度。該種態(tài)度首見于最高人民法院在2002年6月20日出臺(tái)的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋［2002］16號(hào)）（以下簡稱“批復(fù)”），在該批復(fù)中強(qiáng)調(diào)對(duì)于“消費(fèi)型”購房者的權(quán)益應(yīng)給與優(yōu)先保護(hù)。根據(jù)《批復(fù)》與《中華人民共和國合同法》第二百八十六條，法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。（該建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失）。但是如果購房者是消費(fèi)者，并交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

最高人民法院辦公室于2005年12月23日發(fā)布《關(guān)于＜＜/span＞最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》（［2005］執(zhí)他字第16號(hào)），該《答復(fù)》對(duì)16號(hào)《批復(fù)》第二條的內(nèi)涵給出解答，指出：“《批復(fù)》第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。”

但在各地不同的項(xiàng)目中，破產(chǎn)法院根據(jù)情況不同對(duì)于消費(fèi)型購房人的認(rèn)定可能將依據(jù)事實(shí)而分別決定。

（2）購房人所購房屋被查封的處理

《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施應(yīng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止。這里的保全措施是指破產(chǎn)法院以外的法院依法對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)采取的查封、扣押和凍結(jié)等方式限制其處分權(quán)的民事訴訟保全措施，以及行政處罰中的保全措施，如工商管理部門、海關(guān)稅務(wù)等部門采取的財(cái)產(chǎn)扣押、查封等措施，還包括刑事訴訟中公安機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)采取的刑事訴訟相關(guān)措施。

我國《破產(chǎn)法司法解釋二》（最高院法釋［2013］22號(hào)）第7條中規(guī)定：對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)已采取保全措施的有關(guān)單位，在知悉法院已裁定受理有關(guān)債務(wù)人的破產(chǎn)申請后，應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)破產(chǎn)法第十九條的規(guī)定及時(shí)解除對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施。在該司法解釋制定過程中，全國人大法工委就此問題向最高院復(fù)函指出，對(duì)《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施就應(yīng)當(dāng)當(dāng)然解除，由管理人接管財(cái)產(chǎn)；在相關(guān)法院或者行政機(jī)關(guān)未依據(jù)上述規(guī)定解除保全的，受理破產(chǎn)案件的法院可以經(jīng)行作出解除對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的所有保全措施的裁定。

關(guān)于被輪候查封的情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》（法函（2007）100號(hào)），輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時(shí)自動(dòng)生效，故人民法院對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分后，該財(cái)產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。同時(shí)，根據(jù)上述司法解釋第三十條的規(guī)定，人民法院對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅，人民法院無需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的查封、扣押、凍結(jié)，可直接進(jìn)行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。

因此進(jìn)入破產(chǎn)程序后，項(xiàng)目第一期到第八期的被查封房產(chǎn)和土地自動(dòng)解除查封，對(duì)應(yīng)債權(quán)按照破產(chǎn)債權(quán)處理。

（3）已支付購房款并完成過戶登記的購房人，該類購房者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，破產(chǎn)不對(duì)其權(quán)益造成影響。

（4）消費(fèi)型購房人購買權(quán)和抵押權(quán)競合的處理

對(duì)于有些項(xiàng)目中先抵押后出售的房屋，消費(fèi)型購房人的購買權(quán)和其他債權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成競合。對(duì)此實(shí)踐中有不同的處理意見。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第67條的規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。該種意見的出發(fā)點(diǎn)是消費(fèi)者的購買權(quán)不能無條件優(yōu)先于抵押權(quán)，因?yàn)檫@樣會(huì)引發(fā)購房者在購房時(shí)明知所購房屋有抵押仍然惡意購買的風(fēng)險(xiǎn)，因而動(dòng)搖抵押權(quán)登記的效力。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為購買已抵押的房產(chǎn)并交付房款的，購房者享有優(yōu)先取得權(quán)。根據(jù)最高院發(fā)布的《2015年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中第六條第39項(xiàng)：取得了房屋預(yù)售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貸款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或者大部分購房款，房地產(chǎn)開發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押人向人民法院請求行使抵押權(quán)的請求不予支持；對(duì)于買受人向人民法院請求確認(rèn)其購買房屋的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

根據(jù)最高院針對(duì)濟(jì)南彩石山莊項(xiàng)目中濟(jì)南市中院的逐級(jí)報(bào)請作出的批復(fù)第2條，對(duì)于《最高院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）中第二條“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)。

同時(shí)，最高院在（2017）最高法民申3536號(hào)案件中指出：買受人在購買已設(shè)定抵押的房產(chǎn)時(shí)，僅需考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，由此導(dǎo)致案涉房屋物權(quán)未發(fā)生變更登記時(shí)不能據(jù)此認(rèn)定其購買抵押物的行為本身存在過錯(cuò)。

在實(shí)踐當(dāng)中，開放商預(yù)售期房往往需經(jīng)抵押權(quán)人提供同意函。如過抵押權(quán)人已經(jīng)出具同意函，則已繳納房款的購房人可以要求抵押權(quán)人予以配合辦理過戶手續(xù)。

綜上，破產(chǎn)管理法院可能會(huì)發(fā)出予以解除抵押的協(xié)助執(zhí)行解除政府職能部門的抵押登記，要求抵押權(quán)人協(xié)助辦理解押手續(xù)，或者由抵押權(quán)人根據(jù)物權(quán)法第

191條第二款同意被抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并按照《房屋登記辦法》第34條協(xié)助已經(jīng)支付超過50%購房款的購房人辦理房屋過戶。

對(duì)于法院依職權(quán)解除抵押登記，實(shí)踐中存在爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押登記只能在抵押權(quán)人同意后由抵押權(quán)人自己行使，法院不可依職權(quán)解除；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)程序中別除權(quán)的行使不能阻礙破產(chǎn)程序的進(jìn)程。為了破產(chǎn)程序順利進(jìn)行，法院有權(quán)依職權(quán)解除抵押登記。破產(chǎn)清算先變現(xiàn)后清償?shù)奶攸c(diǎn)決定了破產(chǎn)案件的債權(quán)受償應(yīng)在資產(chǎn)處置之后，如果抵押權(quán)人怠于主動(dòng)解除抵押登記，則會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)程序陷于停滯。同時(shí)，抵押物解除抵押登記并處置變現(xiàn)僅是對(duì)行政登記的解除，并非從實(shí)體法上解除了抵押合同的效力，更非否定抵押效力。并且抵押登記實(shí)質(zhì)目的在于對(duì)外公示，在破產(chǎn)程序中該公示目的已無存在必要。抵押債權(quán)的實(shí)現(xiàn)最終仍需債權(quán)人會(huì)議通過并由法院裁定受償。因此，抵押登記并非阻止其他債權(quán)人權(quán)利行使的障礙，法院有權(quán)依職權(quán)解除抵押登記。

如果破產(chǎn)法院未要求抵押權(quán)人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，則購房人無法辦理過戶手續(xù)。在該種情形下，房屋買賣合同如無《合同法》第54條規(guī)定的無效情形，則視為有效合同，但因?yàn)橘I賣標(biāo)的物房屋實(shí)際無法交付，合同實(shí)際無法履行，購房人只能請求返還購房款。該購房款返還請求權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償。

（5）已支付購房款但尚未辦理過戶登記的購房人的權(quán)利

已經(jīng)支付了全部購房款的購房人的權(quán)利

對(duì)于房屋被查封前銷售并一次性付款的房屋，我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條只規(guī)定了管理人對(duì)于雙方均未履行完畢的合同有權(quán)決定是否繼續(xù)履行。而對(duì)于一方履行完畢而另一方?jīng)]有履行完畢的合同，管理人無權(quán)作出選擇。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理破產(chǎn)企業(yè)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：……（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有，但相對(duì)人已經(jīng)完全支付對(duì)價(jià)的特定物?！辟彿咳艘呀?jīng)履行完畢全部的合同義務(wù)，即付款義務(wù)。管理人沒有進(jìn)行另行處理的權(quán)利，即沒有權(quán)利將這些特定物作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。，只能繼續(xù)履行該房屋買賣合同。如果房屋未建成，不具備履行條件，則只能返還購房款。

對(duì)于查封后銷售的房屋，所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；”結(jié)合我國《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

無效的買賣合同中賣房人已經(jīng)收受的購房款構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。根據(jù)我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條，因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù)，由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)償還。綜上，查封后銷售房屋的購房款應(yīng)從債務(wù)人財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)償還。

已經(jīng)支付了超過50%款項(xiàng)的購房人的權(quán)利

根據(jù)現(xiàn)有司法規(guī)則和判例，對(duì)于查封前銷售的房屋，已經(jīng)支付了全部或者大部分款項(xiàng)的購房人應(yīng)享有房屋交付請求權(quán)或購房款返還請求權(quán)。

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)第7條）第29條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

其次，從最高院批復(fù)和地方法院意見角度而言，司法機(jī)關(guān)支持已支付大部分購房款購房人的交付請求權(quán)。

如重慶市高級(jí)人民法院《關(guān)于對(duì)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》應(yīng)如何理解的意見》（渝高法【2003】48號(hào)）明確提出：“經(jīng)我院審判委員會(huì)研究認(rèn)為，從該批復(fù)第一條、第二條的文意理解，應(yīng)按購房消費(fèi)者、承包人、抵押權(quán)人的順序享有優(yōu)先權(quán)，故購房消費(fèi)者與抵押權(quán)人利益出現(xiàn)沖突時(shí)，人民法院應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的利益”。

在濟(jì)南市中級(jí)人民法院處理彩石山莊爛尾樓案件中，對(duì)于《批復(fù)》（法釋【2002】16號(hào)）的效力以及該建筑工程價(jià)款批復(fù)中關(guān)于“不得對(duì)抗買受人”的理解向最高院提交（2014）魯執(zhí)三他字第9號(hào)、第10號(hào)兩個(gè)報(bào)告進(jìn)行請示，最高院答復(fù)第2點(diǎn)指出：“基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條'承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人’的規(guī)定，應(yīng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院發(fā)布關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》第六條規(guī)定：“司法解釋的形式分為“解釋”、“規(guī)定”、“批復(fù)”和“決定”四種?！案骷?jí)人民法院在審判中可以直接引用屬于這四類的正式發(fā)文，即可作為裁判的直接依據(jù)。

第三，已支付超過50%款項(xiàng)的購房人享有返還購房款的優(yōu)先權(quán)。

對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)和購房人均未履行完畢的合同，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條和第四十三條，應(yīng)由破產(chǎn)管理人決定是否繼續(xù)履行房屋買賣合同，相應(yīng)發(fā)生的債務(wù)由破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。如果破產(chǎn)管理人選擇解除合同，則應(yīng)優(yōu)先返還購房人的購房款。

對(duì)于查封后銷售的房屋，處理方法與前文部分相同，即買賣合同無效，購房款從破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)清償。在此不再贅述。

已支付房款尚未達(dá)到50%的購房人的權(quán)利

對(duì)于查封前所售房屋，該種情況同樣屬于房屋買賣雙方均未履行完畢的合同，破產(chǎn)管理人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行。

如果破產(chǎn)管理人選擇解除合同并返還購房人購房款，則從司法判例角度而言，支付房款未過半的消費(fèi)購房人雖然不完全符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋規(guī)定，但是該類購房人所繳購房款同樣物化在建設(shè)工程中。且消費(fèi)者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)，一種通行的和符合國情的做法是，生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)并受到法律保護(hù)。反之允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，相當(dāng)于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商債務(wù)，即開發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這樣做法違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的相應(yīng)法律規(guī)定，也有失公允。況且未達(dá)到支付過半購房款的購房人在條件成就時(shí)亦可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上，法律也不應(yīng)將該消費(fèi)者權(quán)利予以排斥。因此，未達(dá)到支付過半購房款的購房人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請求權(quán)，也應(yīng)能享有對(duì)已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的請求權(quán)。

需要注意的是，支付房款不超過50%的消費(fèi)購房人僅對(duì)已付房款享有優(yōu)先權(quán)，但對(duì)于賠償款無優(yōu)先權(quán)。

對(duì)于查封后銷售的房屋，處理方法與前文部分相同，即買賣合同無效，購房款從破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)清償。在此不再贅述。

.建筑工程價(jià)款債權(quán)人

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)，以下簡稱《批復(fù)》）第一條、第三條和第四條，法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

.職工債權(quán)人

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和

共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十八條及第八十二條，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在人民法院確定的債權(quán)申報(bào)期限內(nèi)向管理人申報(bào)債權(quán)。但債務(wù)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，不必申報(bào)，由管理人調(diào)查后列出清單并予以公示。職工對(duì)清單記載有異議的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，職工可以向人民法院提起訴訟。

.政府作為破產(chǎn)債權(quán)人

房地產(chǎn)項(xiàng)目中，政府作為債權(quán)人一般享有如下幾種債權(quán):

債權(quán)類型

受償順序

稅款

第二順位破產(chǎn)債權(quán)

稅款滯納金（破產(chǎn)案件受理之前）

普通破產(chǎn)債權(quán)

土地補(bǔ)償款、拆遷補(bǔ)償款、市政配套費(fèi)

普通破產(chǎn)債權(quán)

稅款滯納金（破產(chǎn)案件受理之后）

不屬于破產(chǎn)債權(quán)（人民法院或者清算組也應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的申報(bào)進(jìn)行登記）

行政罰款

不屬于破產(chǎn)債權(quán)（人民法院或者清算組也應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的申報(bào)進(jìn)行登記）

土地使用權(quán)出讓金

屬于別除權(quán)的一種，且優(yōu)先于抵押權(quán)人受嘗

稅款及滯納金

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：（二）破產(chǎn)人所欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款。

根據(jù)《最高院關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)就破產(chǎn)企業(yè)欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金提起的債權(quán)確認(rèn)之訴應(yīng)否受理問題的批復(fù)》[法釋（2012）9號(hào)]，稅務(wù)機(jī)關(guān)就破產(chǎn)企業(yè)欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金提起的債權(quán)確認(rèn)之訴，法院應(yīng)依法受理。依照企業(yè)破產(chǎn)法、稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)案件受理前因欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金屬于普通破產(chǎn)債權(quán)。對(duì)于破產(chǎn)案件受理后因欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第六十一條規(guī)定處理。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2002]23號(hào)）第六十一條規(guī)定：“下列債權(quán)不屬于破產(chǎn)債權(quán)：（二）人民法院受理破產(chǎn)案件后債務(wù)人未支付應(yīng)付款項(xiàng)的滯納金，包括債務(wù)人未執(zhí)行生效法律文書應(yīng)當(dāng)加倍支付的遲延利息和勞動(dòng)保險(xiǎn)金的滯納金?！?/p>

綜上，稅款和滯納金分為以下三種：1.稅款：在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，作為“破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金”之后的第二順序受償債權(quán)。2.破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)案件受理前因欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金：普通破產(chǎn)債權(quán)。3.破產(chǎn)案件受理后因欠繳稅款產(chǎn)生的滯納金：不屬于破產(chǎn)債權(quán)，但人民法院或者清算組也應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的申報(bào)進(jìn)行登記。

行政罰款

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2002]23號(hào)）第六十一條規(guī)定：“下列債權(quán)不屬于破產(chǎn)債權(quán)：（一）行政、司法機(jī)關(guān)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的罰款、罰金以及其他有關(guān)費(fèi)用；土地補(bǔ)償款、拆遷補(bǔ)償款、市政配套費(fèi)”，上述不屬于破產(chǎn)債權(quán)的權(quán)利，人民法院或者清算組也應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的申報(bào)進(jìn)行登記。

土地補(bǔ)償款、拆遷補(bǔ)償款、市政配套費(fèi)

土地補(bǔ)償款、拆遷補(bǔ)償款、市政配套費(fèi)屬于破產(chǎn)債權(quán)。但是，破產(chǎn)清算程序中，權(quán)利人或債權(quán)人之權(quán)利優(yōu)先與否應(yīng)當(dāng)有明確的法律規(guī)定，以上三種債權(quán)不符合企業(yè)破產(chǎn)法所規(guī)定的破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)或別除權(quán)等具有優(yōu)先性的情形。

所以，以上三種債權(quán)為普通破產(chǎn)債權(quán)。

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金屬于別除權(quán)的一種，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十六條“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)”，土地使用權(quán)出讓金的受嘗順序應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。

.銀行、金融公司等融資性債權(quán)人

對(duì)于銀行和金融機(jī)構(gòu)等融資性債權(quán)人，其因在破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)及土地上設(shè)定有抵押而享有破產(chǎn)別除權(quán)。本項(xiàng)目中，房產(chǎn)和土地上的抵押權(quán)和購房人的權(quán)利產(chǎn)生競合。如在本節(jié)第1點(diǎn)購房人權(quán)利部分分析，如果抵押權(quán)人曾出具同意破產(chǎn)企業(yè)出售房產(chǎn)等的同意文件，則其抵押權(quán)的受償順位應(yīng)視為在購房人的房屋交付請求權(quán)或購房款返還請求權(quán)之后，如果抵押權(quán)人未出具同意破產(chǎn)企業(yè)出售房屋等的同意文件，則應(yīng)依債權(quán)人會(huì)議及破產(chǎn)法院裁決的償還順序進(jìn)行受償。

三、破產(chǎn)后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

在房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)重整案件中，可能面臨的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

（1）被拆遷人由于主張發(fā)放拆遷安置費(fèi)進(jìn)行群體信訪；

（2）大量購房人因購房合同無法網(wǎng)簽、備案、按期交房等進(jìn)行群體信訪；

（3）債務(wù)人職工因拖欠工資、社保等進(jìn)行群體信訪；

（4）施工企業(yè)不