房地產成本論“營改增”,精辟到家了

房地產成本論“營改增”,精辟到家了!房地產成本論“營改增”,精辟到家了!房地產成本論“營改增”,精辟到家了!資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產成本論“營改增”,精辟到家了!版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：房地產成本論“營改增”，精辟到家了！導讀：多位人士表示，房地產業(yè)實行“營改增”后會產生多大沖擊，目前開發(fā)商自己也沒底。某種程度來看，如果不能夠很好地處理抵扣事宜，或者很好轉嫁成本，開發(fā)商的成本將會上升，盈利空間有可能被擠壓。存貨在房地產企業(yè)資產中占比很高，“營改增”之后，如果企業(yè)的初期存貨和固定資產不能抵扣，將導致房地產企業(yè)在實際銷售存貨時所產生的銷項稅額，沒有與之相對應的進項稅額進行抵扣，企業(yè)稅負必然增加。影響稅負增減的重要因素是存量資產和土地成本能否計算進項稅額納入稅款抵扣鏈條。北京大學財經稅法研究中心主任劉劍文在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產建筑業(yè)“營改增”之后，企業(yè)的稅負輕重主要取決于進項抵扣環(huán)節(jié)。一、需要明確的土增稅/增值稅概念與“營改增”行業(yè)阻力土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。增值稅從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。有群友認為，增值稅和土增稅并不沖突，土增稅涉及銷售或轉讓業(yè)務，營業(yè)稅涉及所有收入?！盃I改增”涉及行業(yè)的阻力，建筑業(yè)來自于：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。房地產業(yè)來自于：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票；選擇集中回籠資金維持高周轉，還是選擇進銷稅金匹配犧牲資金成本。二、“營改增”帶給地產成本管理的6大挑戰(zhàn)“營改增”對地產成本管理的影響，可直接或間接體現(xiàn)在房地產業(yè)與建筑業(yè)，這與地產成本管理有著千絲萬縷聯(lián)系的兩大行業(yè)，因“營改增”做的相應改變，對地產成本管理都是很大的挑戰(zhàn)。1.占比較大的費項不予抵扣，致成本增加按稅務總局的意思，土地出讓金、市政配套費與拆遷補償費不予許抵扣，這三大費項在房地產開發(fā)過程中的成本占比很大，如果這部分不準抵扣，根據(jù)11%的稅率，確實成本不低，一方面會增加建造成本，另一方面，地價款政府不開增值稅發(fā)票，土地沒有進項票抵扣不了，轉嫁給開發(fā)商，這稅負將非常高。2.實施“營改增”帶來稅款抵扣難題房地產建筑業(yè)“營改增”之后，企業(yè)的稅負輕重主要取決于進項抵扣環(huán)節(jié)著名稅務籌劃專家朱鵬祖認為，建筑業(yè)、房地產業(yè)遲遲未納入增值稅征稅范圍，主要問題在于抵扣項目。建筑業(yè)的抵扣項目分散，稅收管理成本高，導致稅收管理成本較大。而房地產業(yè)主要問題在于其抵扣項目的確定性及項目周期長，更重要的是房地產業(yè)與金融業(yè)類似，都是資本密集型行業(yè)，利息成本能否抵扣成為稅款抵扣的難題之一。3.影響房企內部融資企業(yè)向自己內部融資的成本不好計算，內部融資要去代開發(fā)票，相當自己向自己借錢還要向國家交稅。所以內部融資不劃算，但是不開票，融資費用不能入成本。除非你是暫時的借用資金來流轉，但是本身這也是稅局不認同的。而且，代開發(fā)票要增加一筆很多的稅，這種代開發(fā)票的情況也值得注意。有群友提到，有些企業(yè)有基金公司，可以處理這塊，但實際上，基金公司也要交稅。4.“營改增”政策過渡期間的問題有群友提出，已經完工的工程但是還沒結算完，等結算完了讓施工單位怎么開發(fā)票？而政策前買入政策后賣出，如果一刀切企業(yè)肯定會吃大虧。施工單位的稅會相應大增，而這些成本很大程度上會轉嫁給房企。

5.建筑業(yè)進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題首先是進項抵扣不足問題。而且，進項稅的發(fā)票，如果不只一種商品，還要有列出明細清單。運輸費的專票要求是運輸企業(yè)開的才能抵扣，施工企業(yè)開的不管用。其次，納稅地點確定問題?，F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人提供建筑勞務，應當向勞務發(fā)生地稅務機關納稅。以建筑勞務發(fā)生地為納稅地點，符合建筑作業(yè)流動性大、施工復雜的特點，也便于稅收征管?！盃I改增”后，在機構所在地納稅還是在勞務發(fā)生地納稅，是個需要明確的問題。如果選擇在勞務發(fā)生地納稅，將對施工企業(yè)的財務核算能力提出很高要求；如果選擇在機構所在地納稅，又會產生企業(yè)所在地稅務機關因無法確切掌握異地工程的施工進度、財務狀況等實際問題，難以監(jiān)管到位。建筑業(yè)稅收占地方政府稅收的比重非常高，有的地方建筑業(yè)和房地產業(yè)稅收占地方稅收的比例高達80%，稅收歸屬問題關系到地方政府利益，備受關注，地方政府部門會有爭議。項目所在地一定會采用各種方法要求你在當?shù)囟悇账U稅，這樣總承包單位的返稅就會少，同樣還是增加開發(fā)商成本。再次，進項抵扣項目何時列支也變得很重要。合同確立的條款對營改增有很大影響，一次性付款、分期付款的不同，及取得增值稅進項票的時間點不同也會對企業(yè)的稅負有影響。此外，涉及到有些總承包連帶資金管理的，營改增也會增加地產企業(yè)成本，包括總包企業(yè)成本。6.不含稅的成本編制難度大一是進項稅稅率的多樣性，二是在前期目標成本測算階段，對后續(xù)合作對象納稅人資格的不確定性。原來工程造價計價方式僅一個建安稅率，改后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對應的計價定額、規(guī)范、軟件都得全部升級。三、如何應對“營改增”帶來的成本管理難題？

1.重點關注最終增值額與計稅方式營改增后，房地產公司稅負是增加還是減少與項目最終的增值額有很大的關系，經過運行以后得出結論。一般納稅人和小規(guī)模納稅人的計稅方式不一樣，在資格預審或招標采購選擇對象時應搞清楚，除考慮對成本有影響外，應綜合考慮，作出選擇。當然，達到一定規(guī)模的企業(yè)都是一般納稅人，在招標文件中應規(guī)避這方面的風險。一般納稅人的稅率有17%、13%（按08版），地產公司幾乎涉及不到13%.2.重視進項抵扣與轉嫁成本有群友建議，土地沒有進項票，可以按農產品銷售一樣，按比例抵扣（當然這當前只是建議），開發(fā)商真正能做的，在于重點關注抵扣事宜，并轉嫁成本。建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強財務核算和經營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。為避免營改增后，施工單位轉嫁稅負、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結算合同應盡快結算并催開發(fā)票。例如，假設已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔稅金100*3%=3萬元，稅前可抵扣成本100萬。如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/=萬元，較之前相比，下降比例為%.對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*=111萬元，承擔稅金上浮至11萬。多承擔的稅負會轉嫁到開發(fā)商。3.成本人員應相應補充稅籌知識與能力成本人員在稅法方面應充充電，一方面要知道增值稅專用發(fā)票是可抵扣的，增值稅普通發(fā)票不能抵扣。另一方面，“營改增”試行規(guī)定中，有的專用發(fā)票也不能抵扣，這一點值得重點關注。4.進一步強化跨部門溝通與協(xié)同新的住建部關于違法分包的界定說明里明確禁止甲供材，所以營改增中可以排除這種情況。同時，成本部門應加強與財務部門、采購部門溝通與協(xié)同?！盃I改增”下，由財務部去牽頭，重新梳理公司的運作和運營，特別是跟發(fā)票和支出相關的環(huán)節(jié)，其他部門調整自己原來工作處理方式，配合營改增。比如，編制一個相對準確的不含稅的成本，需要企業(yè)的成本、采購與財務共同努力。一種做法是按照成本科目進行測算，根據(jù)成本科目的類別進行進項稅率的設置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。另一種做法是基于合約規(guī)劃進行測算，根據(jù)合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置并測算不含稅成本。更細節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強財務核算和經營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。5.計價定額、規(guī)范、軟件整體升級營改增對房企業(yè)務運營的影響是全面的，IT系統(tǒng)應隨需而變，從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求，從而成為業(yè)務部門的好伙伴。首先，IT系統(tǒng)要能夠滿足“價稅分離”的要求；其次，IT系統(tǒng)要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求；第三，IT系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”具體應包括：增值稅發(fā)票管理，進項發(fā)票認證、進項稅抵扣與轉出，應納增值稅測算與平衡、納稅申報。6.合同制定、規(guī)范，及進、銷項平衡“營改增”后：預收款項目不同，納稅時點不同，都會有影響；企業(yè)正常收取的預收款項，還要分清經營業(yè)務類別，方可正確納稅。工程成本合同和銷售合同的制定也很重要。進項與銷項應盡量匹配平衡，否則，對現(xiàn)金流和稅負都有影響，簽訂合同時也要注意這方面。7.避免時間節(jié)點拖延不按時間節(jié)點推進，乙方可能提價，將稅負轉嫁給開發(fā)商。已完成銷售的項目，如果工程結算拖延至稅改后，將導致大量的進項稅額無法抵扣，形成浪費；已收款未及時開票的項目，收入承擔的稅金將會由%提升至11%，增加稅負；土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應交稅金同步上升。【小結】