物業(yè)管理服務項目財務管理工作制度

物業(yè)管理服務項目財務管理工作制度為加強項目的財務管理工作，規(guī)范項目的財務行為，根據(jù)公司實際情況，結合公司財務管理制度，制定本財務管理制度方案。1.財務管理模式及財務人員要求1.1根據(jù)物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，物業(yè)公司的特點是公司本級與各物業(yè)服務中心均為不同的利益主體，要分別核算損益情況。公司實行公司和服務中心兩級核算體制，公司財務管理部核算本級費用收支情況，各服務中心獨立核算，最后由公司財務管理部匯服務中心的財務報表。1.2服務中心原則上設置專職財務人員，負責所在服務中心的日常財務管理工作，行政上由服務中心負責人領導，業(yè)務上接受公司本級財務管理部統(tǒng)一管理。1.3財務人員應該具備良好的道德品行及所任崗位相稱的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，有違反財經(jīng)法規(guī)等不良記錄的人員，原則上不得聘任為公司的財務人員。1.4公司領導或服務中心負責人的直系親屬不能擔任所在單位的財務負責人和主管會計職務，財務負責人和主管會計的直系親屬不得在所在單位從事出納或收費員工作。1.5各級財務管理部門應完善崗位設置，嚴格執(zhí)行不相容職務相分離的原則。1.6財務人員必須持證上崗，依法從事財務工作。1.7財務人員因各種原因發(fā)生工作崗位變動，必須按規(guī)定做好工作交接，移交所有財務資料和其他相關管理資料（如各類收款臺賬等）。未辦妥交接手續(xù)，不得辦理轉崗、調動或離職等手續(xù)。2.會計核算管理2.1公司本級及各個服務中心雖然不具有獨立法人資格，但符合會計主體認定條件，應該獨立設賬核算。2.2具體會計核算方法和日常財務會計工作管理要求，根據(jù)公司財務管理部門制訂的內(nèi)部財務會計工作管理制度進行規(guī)范和統(tǒng)一。公司本級財務管理部應做好對下級服務中心財務會計的管理和指導工作。3.資金管理3.1公司資金實行統(tǒng)一管理，服務中心的資金由公司本級統(tǒng)一調度和統(tǒng)籌安1頁共10頁排。公司所有的銀行賬戶必須由公司本級財務管理部門統(tǒng)一管理，其他部門或服務中心不得以任何名義開立銀行賬戶。3.2公司所有資金必須納入法定會計賬冊核算，不得坐收坐支，嚴禁賬外循環(huán)和違規(guī)設立“小金庫”。3.3服務中心的會計和出納不能由同一人擔任。公司本級開具銀行支票所需的印章必須由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。3.4各項資金的支付必須嚴格按規(guī)定權限和程序審批，對于未經(jīng)規(guī)定程序審批或超越權限審批的款項，出納人員不得支付資金，其他財務人員不得辦理相關財務事項。3.5所有資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。由于特殊原因暫時未能取得合法、有效票據(jù)的，應做好相應臺賬記錄，明確催收責任人和催收期限，因未及時催收給公司帶來稅務問題或其他不利影響的，應追究責任人的責任。3.6員工因辦理業(yè)務需要預先借支資金的，必須按照規(guī)定在授權范圍內(nèi)審批辦理借支手續(xù)，相關業(yè)務辦妥后，應及時報賬或退還所借支的資金。3.7公司本級財務管理部門和服務中心應加強對現(xiàn)金的管理和監(jiān)督，在規(guī)定的范圍內(nèi)使用現(xiàn)金，保證庫存現(xiàn)金的安全。各服務中心應建立限額備用金制度，對于超出限額的現(xiàn)金應及時存入銀行。3.8資金收支必須及時入賬，做到日清月結。公司本級及服務中心的財務人員應按月編制銀行存款余額調節(jié)表和現(xiàn)金盤點表，保證賬實相符，出現(xiàn)賬實不符情形的必須及時查明原因，分清責任，及時糾正或追究有關人員的責任。4.財務預算管理4.1公司實行預算管理制度，通過財務預算的編制、審批和執(zhí)行，嚴格控制各項成本費用開支，確保各項經(jīng)營計劃和財務目標如期實現(xiàn)。財務收支預算的執(zhí)行情況作為各服務中心經(jīng)營績效考核的重要依據(jù)。4.2財務預算的編制實行統(tǒng)一組織、逐級落實的原則。各單位應按照公司本級統(tǒng)一的內(nèi)容、格式、時間節(jié)點等要求編制和上報財務預算。2頁共10頁4.3財務預算的編制應本著實事求是的原則，按照年度工作計劃，從本單位的實際情況出發(fā)，做到符合公司整體發(fā)展規(guī)劃和預算目標要求，符合開源節(jié)流，量入為出的原則。4.4在預算執(zhí)行過程中，由于客觀環(huán)境變化、經(jīng)營計劃改變等致使實際情況與預算發(fā)生或將要發(fā)生重大偏離的，各單位應及時對財務預算提出修訂調整意見，按規(guī)定報批后執(zhí)行。5.合同管理5.1財務人員參與合同開標和評審工作，并參與供應商甄選。5.2財務人員應審查合同條款是否有損公司利益，是否符合有關財經(jīng)政策和財務管理規(guī)定，其資金結算及付款方式是否合理等。6.收入、成本、費用6.1公司各種收入均應有合法的依據(jù)、憑證，并規(guī)定全部納入法定會計賬冊核算，及時進行確認和反映，依法繳納各種稅費。6.2公司應建立完善的成本控制管理體系，并按照財務預算嚴格控制成本費用的開支。成本、費用的支出應真實、合法，并取得有效的原始憑證。7.固定資產(chǎn)管理工作制度為了加強公司固定資產(chǎn)管理，保證固定資產(chǎn)安全與完整，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)使用效益，根據(jù)國家有關制度規(guī)定，結合實際情況，制定本規(guī)定。公司對為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有且使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)歸入固定資產(chǎn)核算?？紤]到物業(yè)服務日常購置的資產(chǎn)價值偏低，但購置數(shù)量多，更換頻繁等特點，公司將固定資產(chǎn)的標準定為：使用年限一年以上，單位價值在2000元以上，且不易磨損的資產(chǎn)。為了簡化賬務處理，對于單項價值較小的固定資產(chǎn)，公司本級及服務中心可以參照低值易耗品的處理方法進行管理和核算。7.1固定資產(chǎn)的分類與計價7.1.1公司固定資產(chǎn)一般分為四類：房屋及建筑物、電子及辦公設備、運輸設備、其他設備。7.1.2固定資產(chǎn)按歷史成本計價。固定資產(chǎn)的成本構成按《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則－固定資產(chǎn)》等的規(guī)定確定。3頁共10頁7.2固定資產(chǎn)折舊7.2.1固定資產(chǎn)的折舊應按月計提，計提方法一律采用平均年限法。7.2.2固定資產(chǎn)計提折舊的預計殘值率統(tǒng)一為4%。7.2.3各類固定資產(chǎn)的折舊年限如下：固定資產(chǎn)類別折舊年限房屋及建筑物20-40年電子及辦公設備5年運輸設備10年其他設備5年7.2.4公司固定資產(chǎn)折舊政策一般不予變更，除法律或國家有關財務、會計制度、準則等行政法規(guī)、規(guī)章要求變更外，公司固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限、殘值率等需要變更的，應經(jīng)過公司審批。7.3固定資產(chǎn)的購建7.3.1固定資產(chǎn)購建實行計劃和預算管理。公司于每年制定下年預算的同時，制定固定資產(chǎn)在預算年度內(nèi)的購建計劃。7.3.2固定資產(chǎn)購建計劃的制訂由行政管理部負責。在年度預算制定過程中，行政管理部應匯總各部門意見，根據(jù)公司實際需要，制訂下年度購建計劃，按程序和權限呈報審批。7.3.3固定資產(chǎn)購建計劃經(jīng)審批后，應將購建費用納入預算管理。7.3.4新增的固定資產(chǎn)必須辦理驗收手續(xù)，不得未經(jīng)驗收即作入賬處理及進行結算。固定資產(chǎn)的驗收由行政管理部負責。7.4固定資產(chǎn)的日常管理7.4.1固定資產(chǎn)的日常管理由客服部負責?？头繎O立臺帳和卡片，統(tǒng)一編號對固定資產(chǎn)進行登記管理，詳細記錄固定資產(chǎn)的原值、使用、保存等情況。7.4.2財務管理部應設立總賬和按類別設立固定資產(chǎn)明細賬對固定資產(chǎn)的增減變化、余額以及折舊情況等進行核算。7.4.3客服部與財務管理部應定期對賬，以保證賬賬相符，賬卡相符。7.4.4固定資產(chǎn)購置后，需使用的部門或個人應向行政管理部辦理領用手續(xù)。4頁共10頁固定資產(chǎn)使用部門和個人應認真保管好所使用的固定資產(chǎn)，不得擅自出借、出租給其他單位或個人，不得有其他使用不當?shù)男袨?，所保管的固定資產(chǎn)閑置、發(fā)生毀損時應及時向公司行政管理部匯報。7.4.5固定資產(chǎn)在公司內(nèi)部各部門或服務中心轉移和調撥前，必須經(jīng)總經(jīng)理（或總經(jīng)理授權人）審批。7.4.6固定資產(chǎn)使用和管理部門應加強固定資產(chǎn)的維護，需要修理的應及時進行修理。固定資產(chǎn)的維護和修理費用也應實行計劃和預算管理。7.4.7各中心、部（室）負責人應對所在區(qū)域的固定資產(chǎn)維護情況負全面責任。7.4.8行政管理部應每年會同財務管理部對固定資產(chǎn)盤點清查一次，對盤盈、盤虧及其他賬實不符的情況查明原因，分清責任，并于每年年度結算前按有關程序和權限報批處理完畢。7.4.9對未使用、不需用以及其他閑置的固定資產(chǎn)，客服部應及時辦理封存手續(xù)。7.5固定資產(chǎn)的處置7.5.1固定資產(chǎn)的處置包括無償調出、出售、盤虧、毀損、報廢等。固定資產(chǎn)的處置必須辦理報批手續(xù)。7.5.2固定資產(chǎn)處置的審批權限按照《**物業(yè)發(fā)展股份有限公司固定資產(chǎn)報廢申請表》執(zhí)行。7.5.3固定資產(chǎn)盤虧或發(fā)生毀損時，由客服部、財務管理部門和固定資產(chǎn)使用部門在分清責任的基礎上提出處理意見，由客服部按規(guī)定的權限報批。7.5.4固定資產(chǎn)的報廢應由使用部門提出，報客服部審核屬實后，再由客服部按規(guī)定的權限報批。7.5.5固定資產(chǎn)經(jīng)審批處置后，客服部應及時登記其變動情況，需要辦理產(chǎn)權變更手續(xù)的應及時辦理；財務管理部應及時作有關賬務處理。8.會計核算工作制度為了加強項目的會計核算管理，規(guī)范項目的會計確認、計量和報告行為，保證會計信息質量，維護投資者和債權人的合法權益，根據(jù)《會計法》、《企業(yè)會計5頁共10頁準則》等的規(guī)定，結合行業(yè)特點和項目的實際情況，制定本制度。物業(yè)本級下屬各服務中心雖不具有獨立法人資格，但符合會計主體認定條件，按照會計主體的相關規(guī)定獨立設賬核算，獨立核算盈虧。服務中心原則上設置專職財務人員，負責所在服務中心的日常財務管理工作，專職財務人員包括會計人員、出納。9.主要會計科目的核算9.1各會計主體應以實際發(fā)生的交易或者事項為依據(jù)進行會計確認、計量，如實反映符合確認和計量要求的各項會計要素及其他相關信息，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整。9.2公司的各會計項目以歷史成本計量。9.3公司以人民幣為記賬本位幣。9.4各會計主體應按本制度的規(guī)定統(tǒng)一設置和使用會計科目。9.5對于已發(fā)生的交易或者事項，各會計主體應當及時進行會計確認和計量，不得提前或者延后。10.資產(chǎn)10.1貨幣資金包括庫存現(xiàn)金和銀行存款。會計主體應設置明細賬，按照業(yè)務發(fā)生順序逐筆登記貨幣資金的收支情況。10.2庫存現(xiàn)金和銀行存款收付款業(yè)務，原則上要求做到當天結清、當天入賬核算。每月末，財務管理部門應組織現(xiàn)金盤點，確保賬面現(xiàn)金余額與實存現(xiàn)金一致。盤點結果與賬面資金不一致的，應及時查明原因，并及時作相應的處理：10.3屬于保管人員責任產(chǎn)生短缺的，應由相關責任人賠償補足。10.4由于現(xiàn)金收付賬務記錄不完整或不準確產(chǎn)生差異的，應及時作相應賬務調整。10.5確實屬于現(xiàn)金溢余的，作為營業(yè)外收入核算，或按應退還其他單位或個人的金額作為其他應付款掛賬。10.6確實無法查明原因且不能歸責于保管人員的現(xiàn)金短缺，按照管理權限經(jīng)批準后作為管理費用列支。10.7公司的所有銀行賬戶必須由公司本級財務管理部門統(tǒng)一管理，下屬各服務中心不得以任何名義開立銀行賬戶。各服務中心的銀行收支業(yè)務均需通過公6頁共10頁司本級財務，公司本級出納應于每月5日前取得所有銀行賬戶上月份的銀行對賬單，并于每月10日前完成所有銀行賬戶上月份發(fā)生額及余額與會計明細賬的核對工作，編制銀行存款余額調節(jié)表。銀行存款余額調節(jié)表由出納、會計和財務負責人共同簽名確認，與銀行對賬單一同存檔。10.8對于存在未達賬或出現(xiàn)發(fā)生額不一致等情況的，必須逐筆查明原因，并通過銀行存款余額調節(jié)表作相應調節(jié)，直至銀行存款余額調節(jié)相符。10.9項目其他應收款等應收款項，應在交易發(fā)生取得收據(jù)等有效憑證，據(jù)以入賬核算，單據(jù)的開具單位、所蓋印章必須與債務人名稱一致，無收據(jù)等有效憑證或取得的憑證不符合規(guī)定的，會計和出納人員應拒絕辦理相關業(yè)務。10.10公司對可能發(fā)生的壞賬損失采用備抵法核算，按期末應收款項（應收賬款和其他應收款）余額的5%計提壞賬準備；對于公司系統(tǒng)內(nèi)部的應收款項，除有特殊情況或確切資料證明其回收存在問題需要計提特別壞賬準備外，無需計提壞賬準備。10.11存貨包括已根據(jù)計劃購置，但當月尚未消耗的維修材料和低值易耗品等，各類存貨取得時按實際成本計價，發(fā)出時按個別認定法計價。低值易耗品在領用時按一次攤銷法攤銷；對于材料采購量大，材料進出頻繁的服務中心，應相應建立倉管制度，對庫存材料的收、發(fā)、存進行嚴格管理。10.12公司對為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有且使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)歸入固定資產(chǎn)核算?？紤]到物業(yè)公司日常購置的資產(chǎn)價值偏低，但購置數(shù)量多，更換頻繁等特點，公司將固定資產(chǎn)的標準定為：使用年限一年以上，單位價值超過2000元。為了簡化賬務處理，對于單項價值較小的固定資產(chǎn)，公司及各服務中心可以參照低值易耗品的處理方法進行管理和核算。10.13固定資產(chǎn)按成本進行初始計量，物業(yè)公司的固定資產(chǎn)基本都屬外購，外購固定資產(chǎn)的成本包括購買價款、相關稅費，以及固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的應歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。10.14固定資產(chǎn)折舊采用直線法計算，按各類固定的原值扣除預計凈殘值（一般為原值的4%，已計提減值準備的固定資產(chǎn)，還扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額）和估計使用年限確定其折舊率。各類別固定資產(chǎn)的估計使用年7頁共10頁限為：資產(chǎn)類別估計使用年限房屋及建筑物20-40年運輸設備10年電子及辦公設備5年其他設備5年每年年末，對固定資產(chǎn)的使用年限、預計凈殘值進行復核，若有確鑿證據(jù)證明原先估計的使用年限、預計凈殘值不準確，如不調整將會影響公司的會計信息質量的，應進行相應的調整。10.15固定資產(chǎn)盤虧，按該資產(chǎn)賬面價值扣除可收回的保險或過失人賠償后的金額計入當期損益，作營業(yè)外支出核算。10.16長期股權投資在取得時，按初始投資成本入賬。11.負債11.1負債是公司過去的交易或者事項形成的，預期會導致經(jīng)濟利益流出公司的現(xiàn)時義務。按照負債的流動性區(qū)分，負債分為流動負債和非流動負債。11.2各會計主體按照合同約定向接受勞務方預先收取的款項，在結轉收入前作為預收賬款核算，在結轉收入時轉為經(jīng)營收入。11.3收樓時，公司替相關部門向業(yè)主收取水電周轉金、裝修押金、有線電視費、產(chǎn)權代辦費等款項，不屬于預收賬款，應作為其他應付款掛賬，在實際向有關部門繳付時沖減其他應付款。若按規(guī)定或約定這些代收款項部分可以由代收方分成的，在取得分成時作為其他業(yè)務收入核算。11.4各服務中心與本級發(fā)生的各項“收支”業(yè)務往來，均通過“其他應付款-內(nèi)部資金往來”和“其他應付款-內(nèi)部科目往來”科目核算。例如，本級替各服務中心發(fā)放工資，本級“借：其他應付款-內(nèi)部資金往來，貸：銀行存款”；各服務中心應“借：應付職工薪酬，貸：其他應付款-內(nèi)部資金往來”。又如，各服務中心將計提的營業(yè)稅金轉本級時，各服務中心“借：經(jīng)營稅金及附加--營業(yè)稅8頁共10頁等，貸：內(nèi)部科目往來”；本級“借：內(nèi)部科目往來，貸：應交稅金—應交營業(yè)稅等”。11.5各會計主體每月按照薪酬制度及國家規(guī)定計提應付給職工或代職工支付的工資、獎金、津貼、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等，應通過應付職工薪酬核算，在實際支付時沖減該科目。11.6對于職工福利費，一般按照實際發(fā)生金額列支。公司每月按照工資的一定比例計提，在實際開支時再沖減，年末，對于計提沒有使用完畢的職工福利費，將余額全部沖回，調整當期費用。11.7公司按照稅法等規(guī)定和權責發(fā)生制原則計算應交納的各種稅費，通過應交稅費科目核算，在實際支付時沖減應交稅費科目。按照稅法規(guī)定需要預繳的各種稅費，支付時應在本科目借方反映。12.損益12.1服務中心的收入主要包括物業(yè)服務費收入、車場服務費收入、其他多種經(jīng)營收入、公共收入等，其確認原則為：在物業(yè)管理服務已經(jīng)提供，與物業(yè)管理服務相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務相關的成本能夠可靠計量時，確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。12.2會計主體應在滿足收入確認條件的當期按合同約定的金額確認收入。12.3服務中心收到的滯納金和違章罰款等，應在收到當期確認為營業(yè)外收入。12.4服務中心在劃分經(jīng)營成本和期間費用，以及確定具體的核算科目時，應以這些成本費用的受益對象或歸屬對象作為主要依據(jù)，例如，對于折舊費用，物業(yè)服務現(xiàn)場（即服務中心）的各種設備的折舊費用，為了與所取得的營業(yè)收入相配比，作為營業(yè)成本核算。公司本級為組織和管理經(jīng)營活動所使用固定資產(chǎn)的折舊費用，應計入管理費用。12.5與營業(yè)收入相配比的各種稅費，如