(房地產(chǎn)管理)房地產(chǎn)法試題

一、名詞/r/n(3*5)/r/n1/r/n、/r/n房地產(chǎn)法/r/n2/r/n、/r/n物業(yè)/r/n3/r/n、/r/n異產(chǎn)毗連房屋/r/n4/r/n、/r/n房屋拆遷/r/n5/r/n、/r/n土地使用權(quán)/r/n二、選擇/r/n(1*10)/r/n1/r/n、/r/n房地產(chǎn)抵押權(quán)，不是一種/r/n()/r/nA/r/n從屬權(quán)利/r/nB/r/n對房地產(chǎn)的支配權(quán)/r/nC/r/n優(yōu)先受償權(quán)/r/nD/r/n擔保物權(quán)/r/n2/r/n、/r/n當拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置房面枳和安置地點、搬遷過渡方式和/r/n過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由/r/nA/r/n房屋拆遷主管部門裁決/r/nB/r/n人民政府裁決/r/nC/r/n人民法院裁決/r/nD/r/n仲裁機構(gòu)裁決/r/n3/r/n、/r/n物業(yè)管理公司的權(quán)利不包拾/r/n()/r/nA/r/n依照物業(yè)委托合同和有關規(guī)定收取管理費/r/nB/r/n要求業(yè)主委員會協(xié)助管理/r/nC/r/n選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務/r/nD/r/n制定實施年度物業(yè)管理工作計劃/r/n4/r/n、/r/n在卞列國有企業(yè)改革方式中，對劃撥土地使用鼾，可以保留劃撥方式的是/r/n(/r/n)/r/nA/r/n國有企業(yè)租賃經(jīng)營的/r/nB/r/n非國有企業(yè)兼并國有獨資公司的/r/nC/r/n國有企業(yè)改組為國有獨資公司的/r/nD/r/n國有企業(yè)改組為有限貴任公司的/r/n5/r/n、國有企業(yè)改革中對劃撥土地使用權(quán)的處理無論采取何種方式，都必須進行（）/r/nA/r/n轉(zhuǎn)讓登記/r/nB/r/n地價評估/r/nC/r/n規(guī)劃審批/r/nD/r/n用途管制/r/n6/r/n、物業(yè)管理委托合同的生效須經(jīng)/r/n（）/r/nA/r/n業(yè)主人會批準/r/nE/r/n業(yè)主委員會批準/r/nC/r/n開發(fā)商批準/r/nD'l/r/n冷批準/r/n7/r/n、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，/r/n工商行政管理部門在進行登記審查時，應聽取有關主管部門的意/r/n見，該主管部門是/r/n()/r/nA/r/n土地主管部門/r/nB/r/n規(guī)劃主管部門/r/nC/r/n計劃主管部門/r/nD/r/n房地產(chǎn)開發(fā)主管部門/r/n8/r/n、對于因拆除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失，拆遷人應給予（）/r/nA/r/n全部賠償/r/nE/r/n賠償損失的三分之一/r/nC/r/n補償損失的二分之一/r/nD/r/n適當補償/r/n9/r/n、在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制下，主管土地資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等自然資源的規(guī)劃、管理、保護與合理利用的機構(gòu)是/r/n（）/r/nA/r/n土地管理局/r/nB/r/n國家海洋局/r/nC/r/n建設部/r/nD/r/n國土資源部/r/n10/r/n超過出讓合同約定的動工開發(fā)口期滿/r/n1/r/n年未動工開發(fā)的，最高可以征收的土地閑置費為/r/n土地使用權(quán)出讓金的比例為/r/nA10%/r/nB15%/r/nC20%/r/nD25%/r/n三、填空/r/n（1*20）/r/nTOC\o"1-5"\h\z/r/n1/r/n、/r/n房地產(chǎn)法律關系的三要素包括:/r/n、/r/n和/r/nO/r/n2/r/n、/r/n房屋所有權(quán)是指所有人依法對自己所有的房屋享有/r/n、/r/n、/r/n和/r/nO/r/n3/r/n、/r/n征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的—至_倍，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的_至—倍。/r/n4/r/n、/r/n土地使用權(quán)出讓方式有/r/n、/r/n和/r/n。/r/n5/r/n、/r/n拆遷補償?shù)姆绞接?r/n、/r/n和/r/n。/r/n6/r/n、/r/n抵押擔保的范圍包括/r/n、/r/n、/r/n、損害賠償金和實現(xiàn)抵/r/n押權(quán)的費用。/r/n7/r/n、/r/n經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款最長不超過/r/n年。/r/n8/r/n、/r/n以在建工程作抵押的，借款人對在建工程的自有投資應達到項目總投資—以上。/r/n四、簡答/r/n(4*7)/r/n1/r/n、房地產(chǎn)交易的特征是什么？/r/n2/r/n、房屋租賃當事人的權(quán)利是什么？/r/n3/r/n、房屋預售的條件是什么？/r/n4/r/n、住房公積金的用途是什么？/r/n五、案例分析/r/n(15+12)/r/n1/r/n、甲公司于/r/n1998/r/n年/r/n3/r/n月/r/n16/r/n口與某市土地管理局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓該市某立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積為/r/n98792/r/n平方米，每平方米地價為/r/n315/r/n元。合同還規(guī)定/r/n，/r/n1998/r/n年/r/n3/r/n月底甲公司支付/r/n50%/r/n的土地出讓金，/r/n4/r/n月底付清全部土地出讓金。/r/n1998/r/n年/r/n4/r/n月/r/n28/r/n口甲公司與乙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定：將該立交橋東南側(cè)/r/n130000/r/n平方米土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，每平方米/r/n390/r/n元；甲公司于/r/n1998/r/n年/r/n7/r/n月/r/n30/r/n口前完成居民拆遷和“三通一平”工作，延誤交付土地，按月利率/r/n15%/r/n。承擔預付款的利息：乙公司于合同簽訂后/r/n7/r/n口內(nèi)預付/r/n80%,/r/n余款于/r/n7/r/n月/r/n31/r/n口付清，延誤付款，一天罰款/r/n5000/r/n元。合同簽訂后，至/r/n1998/r/n年/r/n5/r/n月/r/n6/r/n口，乙公司陸續(xù)支付/r/n80%/r/n的預付款。但甲公司到/r/n1998/r/n年/r/n7/r/n月/r/n30/r/n口，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無法交付土地。/r/n1998/r/n年/r/n9/r/n月甲公司因未交足土地出讓金，所受讓的土地使用權(quán)被依法收回。乙公司對此不知情，于/r/n11/r/n月/r/n8/r/n口再次催要土地，但此時甲公司早已不再進行拆遷和“三通一平”工作。經(jīng)查，甲公司在該立交橋東南側(cè)并無其他土地使用權(quán),其取得的/r/n98792/r/n平方米的土地使用權(quán)規(guī)定用途是住宅建設，而且剩余土地出讓金一分未付。問題：/r/n本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？/r/n本案中甲公司因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應承擔哪些責任？/r/n市土地管理局收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是什么？/r/n2/r/n、某航運公司在/r/n1987/r/n年經(jīng)縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準用/r/n途為建職工宿舍。/r/n1998/r/n年/r/n11/r/n月航運公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運公司公開向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當?shù)赝恋毓芾聿块T查實情況后認為，航運公司公開出售自建住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，依法對航運公司進行了處罰，同時，通知購房人補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購房人認為，繳納土地出讓金是航運公司的事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。請回答下列問題：/r/n土地管理部門對航運公司行為的認定是否正確？/r/n購房人拒繳土地使用權(quán)出讓金的理由能否成立？為什么？/r/n參考答案/r/n一、/r/n名詞解釋/r/n1/r/n、/r/n房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。/r/n2/r/n、/r/n物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。/r/n3/r/n、/r/n異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。/r/n4/r/n、/r/n房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設用地范閑內(nèi)的房屋及其他設施的行為。/r/n5/r/n、/r/n土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范闈內(nèi)對按慣例土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。/r/n二、/r/n選擇/r/n1-5BADCB6-10ADDDC/r/n三、/r/n填空/r/n1/r/n、/r/n主體、客體、內(nèi)容/r/n2/r/n、/r/n占有使用收益處分/r/n3/r/n、/r/n6/r/n10/r/n4/r/n6/r/n4/r/n、/r/n協(xié)議出讓、招標、拍賣/r/n5/r/n、/r/n產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合/r/n6/r/n、/r/n主債權(quán)、利息、違約金/r/n7/r/n、/r/n3/r/n8/r/n、/r/n30%/r/n四、/r/n簡答/r/n1/r/n、房地產(chǎn)交易的特征是什么？/r/n答：⑴房地產(chǎn)交易對象的特殊性/r/n房地產(chǎn)交易形式的確定性/r/n房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂/r/n房地產(chǎn)交易為要式法律行為/r/n2/r/n、房屋租賃當爭人的權(quán)利是什么？/r/n答：出租人權(quán)利/r/n出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租/r/n出租人有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督/r/n租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋/r/n承租人權(quán)利/r/n承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利/r/n承租人對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)/r/n承租人代出租人修繕房屋的，冇權(quán)要求出租人支付修繕費用。/r/n3/r/n、/r/n房屋預售的條件是什么？/r/n答：/r/n(/r/n1)/r/n已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書/r/n搬起石頭砸自己的腳建設工程規(guī)劃許可證/r/n按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的/r/n25%/r/n以上,并已經(jīng)確定訊息工期進度和竣工交付口期/r/n房屋預仔實行許可證制度/r/n4/r/n、/r/n住房公積金的用途是什么？/r/n答：/r/n(/r/n1)/r/n職工購買、建造、翻建和犬修自住住房/r/n(2)/r/n償還職工購房貸款的本息/r/n⑶支付超出職工家庭工交收入規(guī)定比例的房租/r/n職工住房公枳金貸款/r/n經(jīng)住房委員會批準用于購買國債/r/n五、案例分析/r/n1/r/n、答：/r/n(1)/r/n本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效/r/n因為它違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第/r/n37/r/n條的強制性規(guī)定，不符合轉(zhuǎn)讓條件，具體表現(xiàn)在:/r/n①沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金②沒有取得該地塊的土地使用權(quán)證書③沒有按照約定用途進行房屋建設，完成開發(fā)投資總額的/r/n25%/r/n以上。此外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中甲公司將自己并未受其他土地也進行轉(zhuǎn)讓，侵犯了第三人的土地使用權(quán)，也應認為無效。/r/n甲公司應該承擔兩個方面的貴任：①合同法上的貴任，合同無效，甲公司應該返還乙公司預付款載賠償乙公司因合同無效所遭受的損失②城市房地產(chǎn)管理法上的貴任。甲公司違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，市土地管理局有權(quán)沒收其違法所得并可以并處罰款/r/n收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第/r/n15/r/n條，未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同。解除合同后，當然就要把土地使用權(quán)收回。/r/n2/r/n、答:/r/n土地局對航運公司行為的認定是正確的。/r/n因為，航運公司是以劃撥方式取得的運動隊，其建造的房屋屬于在劃撥土地上的建筑物。房地不可分離，房屋轉(zhuǎn)讓必然涉及到土地使用轉(zhuǎn)移