生活小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

生活小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié)提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、xx物業(yè)概況xx是由xxX開發(fā)的高檔生活小區(qū)，位于xx交匯處，交通便利、環(huán)境優(yōu)美，是一個理想的居住處所。xx占地面積5142.5平方米，總建筑面積55226.05平方米，主體高33層，裙樓5層，地下2層；規(guī)劃設(shè)計:商業(yè)面積為11207.4平方米;塔樓面積為41304平方米;轉(zhuǎn)換層面積為2372.61平方米;樓頂設(shè)備房面積為342.04平方米;地下車庫二層,車位77個;電梯16臺,其中商業(yè)扶梯4臺、裙樓觀光梯2臺、垂直梯4臺和一批公共配套設(shè)施，功能齊全、設(shè)施完善。二、xx物業(yè)管理有限公司簡介xx物業(yè)管理有限公司是一家獨(dú)立法人資格和二級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，系xx市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長單位。xx物業(yè)自創(chuàng)立以來，一直堅持以人為本，涵養(yǎng)素質(zhì)，確立了：“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神；“業(yè)主至上、服務(wù)優(yōu)良、誠守信譽(yù)”的服務(wù)宗旨；“努力做好每一件事”，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的質(zhì)量方針；“管就標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流”的經(jīng)營目標(biāo)；“低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理模式；以xx市為中心，輻射廣東各市乃至全國的高級住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等物業(yè)的經(jīng)營模式。長期以來，xx物業(yè)對自己所轄物業(yè)的管理水平均定位于《全國物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）》標(biāo)準(zhǔn)，做到所轄物業(yè)（達(dá)到參評年限及要求）悉數(shù)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈（小區(qū)）”稱號，成為全國“含金量”較高的物業(yè)管理公司之一。經(jīng)過市場的磨煉和洗禮，xx物業(yè)已積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)立了知名的物業(yè)管理品牌，形成了自己的品牌優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢，并保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。三、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理措施為把xx創(chuàng)建成為xx市又一星級生活生活小區(qū)，我公司經(jīng)過調(diào)查研究、精心策劃，構(gòu)筑了以下實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施。（一）目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)定位于《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對物業(yè)管理實行專業(yè)化、一體化管理。（二）措施建立業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，實行業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的共管模式與業(yè)主建立通暢的現(xiàn)代化聯(lián)絡(luò)渠道，一方面隨時了解業(yè)主（使用人）不斷增長的需求，另一方面，重大事項能立即向業(yè)主委員會匯報，物業(yè)管理活動全過程接受業(yè)主（使用人）監(jiān)督。我們將采取“定期報告制”，定期向業(yè)主委員會報送“管理報告”。物業(yè)管理單純依靠物業(yè)管理公司的管理是不能達(dá)到最高境界的，物業(yè)管理是一個社會性很強(qiáng)的行業(yè)，必須有業(yè)主的參與與支持，變單向管理為雙向共管，啟發(fā)業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律能力，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，使每一位業(yè)主（使用人）成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，從而使xx的物業(yè)管理趨于完美。導(dǎo)入最優(yōu)理念，貫穿于各項工作始終我公司第一個物業(yè)管理項目就是xx市龍崗區(qū)政府大廈，幾年來已發(fā)展成為擁有近三十個生活小區(qū)和大廈管理項目的企業(yè)，并在管理中探索出一條以低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)為特色的管理模式，以為業(yè)主節(jié)約每一塊“銅板”的思想，突出物業(yè)特點，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。我們將充分發(fā)揮我司的這一優(yōu)勢，并結(jié)合實際情況，制訂出一套切實可行的節(jié)能降耗（經(jīng)濟(jì)運(yùn)行）方案，通過這一方案，降低管理成本。最優(yōu)理念之高效服務(wù)體現(xiàn)在我們工作的超前性、創(chuàng)造性、管理深度和廣度上。3.導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系要求，編制質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書等三級質(zhì)量體系文件，制定符合實際情況的質(zhì)量巡視記錄，將巡視維護(hù)、維修保養(yǎng)進(jìn)行量化考核，對員工工作完成情況實行打分制考核，并同當(dāng)月工資掛鉤，獎勤罰懶。建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制實行“質(zhì)量管理一把手負(fù)責(zé)制”。管理處日常工作質(zhì)量管理由管理處綜合管理部負(fù)責(zé)，管理處每月5日前向公司及業(yè)主委員會提交“管理報告”。公司質(zhì)量管理部及管理處綜合管理班定期進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核。激勵機(jī)制與約束機(jī)制相結(jié)合要保證高質(zhì)量的管理，就必須要有一支高素質(zhì)的管理隊伍，所有人員都要經(jīng)培訓(xùn)合格后才能上崗。在管理期間，根據(jù)xx的具體情況，強(qiáng)化對員工服務(wù)意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能的培訓(xùn)，開發(fā)其潛力，激發(fā)其創(chuàng)造性和主觀能動性。在員工的思想中真正樹立“樂于奉獻(xiàn)”、“零缺陷服務(wù)”的現(xiàn)代工作理念。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的需要構(gòu)建起組織制度和管理制度，建立和完善企業(yè)的組織運(yùn)營系統(tǒng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時也注意提高社會效益和環(huán)境效益，建立科學(xué)的勞動用工制度和靈活有效的激勵機(jī)制，堅持“以人為本”的企業(yè)管理理念，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化和團(tuán)隊精神，加強(qiáng)人力資源的開發(fā)和管理，具體的做法如下：（1）考核評分制為了提高員工的工作積極性，獎勤罰懶，每月按員工的工作質(zhì)量和工作完成情況進(jìn)行考核評分，考核分與工資掛鉤。（2）末尾淘汰制為提高員工自我更新能力，不斷提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，每年按治安保衛(wèi)人員、技術(shù)工人、管理人員、部門負(fù)責(zé)人分類進(jìn)行綜合考核，名列最后一名者淘汰。（3）競爭上崗制公司班組長以上崗位實行競聘答辯上崗，充分體現(xiàn)能者上、庸者下的人才機(jī)制。（4）閉環(huán)逐級檢查制度管理人員對工人的工作每天進(jìn)行全方位的檢查，管理處對管理人員進(jìn)行檢查，一級檢查一級，同時，對檢查出的問題，由當(dāng)級人員限期整改，整改結(jié)果向上一級匯報，并由上一級進(jìn)行結(jié)果驗證，做到環(huán)環(huán)相扣，全方位地對人和事進(jìn)行有效控制和處理。嚴(yán)格的用人制度實行擔(dān)保人制度。所有新招聘員工均須有xx市戶且為國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位正式員工作擔(dān)保，擔(dān)保人承擔(dān)被擔(dān)保人的經(jīng)濟(jì)連帶責(zé)任。同時，新員工須有本人戶所在地公安機(jī)關(guān)出具的無違法犯罪記錄證明。四、提高管理深度和廣度的做法“管理沒有最好，只有更好”。在各項管理中應(yīng)始終遵循著這一原則，不斷吸收國內(nèi)外同行先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，互相交流，取長補(bǔ)短，總結(jié)經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新，不斷發(fā)展，從而最大程度地滿足業(yè)主（使用人）多方面的需求，為業(yè)主（使用人）提供盡善盡美的服務(wù)。我們提出以下幾項措施：（一）前期介入服務(wù)我司將選派技術(shù)骨干組建“xx物業(yè)勘查小組”，對xx業(yè)主進(jìn)行前期管理調(diào)研，使物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容合理、完美更加貼近業(yè)主平時生活需求；業(yè)主二次裝修工程質(zhì)量得到保證，對設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)進(jìn)行定期巡視、檢修維護(hù)。一方面，使物業(yè)保值增值，另一方面可為提供良好的居住環(huán)境，并方便物業(yè)日常的溝通與管理。（二）提供多方面的特色服務(wù)大多數(shù)業(yè)主平時工作繁忙，不能抽出很多時間來照顧家庭，我們將利用我們的技術(shù)優(yōu)勢為業(yè)主進(jìn)行小型家電維修、水電維修培訓(xùn)，并為公事在身的業(yè)主臨時照顧小孩。（三）開展多項便民服務(wù)針對業(yè)主的不同需求，我們將開展多項便民服務(wù)，如代為業(yè)主購買物品，代為照顧小孩，代訂代收郵件（報刊），介紹保姆等。（四）開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，使業(yè)主在繁忙工作之余得到適當(dāng)放松，以充沛的精力投入到工作當(dāng)中。（五）充分利用先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，建立社區(qū)綜合網(wǎng)站，使業(yè)主足不出戶便可在網(wǎng)上進(jìn)行購物、查詢費(fèi)用、物業(yè)投訴、報修和對話交流，使業(yè)主充分感受信息社會帶來的快捷和便利。五、超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識（一）創(chuàng)造性采用“零干擾”管理方案在傳統(tǒng)的物業(yè)管理中，清潔工會常常出現(xiàn)在您身邊進(jìn)行清潔工作，維修人員會在您準(zhǔn)備使用電梯時停止電梯進(jìn)行保養(yǎng)，或者在公共地方進(jìn)行設(shè)備維修，這些都會干擾您的生活、工作，給您的生活、工作帶來不便。為此，擬采取以下之“零干擾”管理方案，以不影響您的生活、工作為原則，給業(yè)主一個安靜、舒適的生活、工作環(huán)境。避開業(yè)主上下班或業(yè)主戶外活動高峰期，在用戶上、下班前或戶外活動前、活動后完成所有公共部位的清潔工作，保證不會因清潔造成地面濕潤和活動不便。清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題立即作出處理。在保證用戶正常生活、工作的前提下，對會妨礙業(yè)主的維修保養(yǎng)工作，一律安排在村內(nèi)業(yè)主最少時進(jìn)行處理（因突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。同時，在維修保養(yǎng)工作中，要求維修人員在維修區(qū)域地面鋪上一塊塑料布，再進(jìn)行工作，同時，維修完畢，把所有工具、材料、維修出現(xiàn)的雜物等立即清理出現(xiàn)場，以避免對現(xiàn)場造成污染和給用戶帶來不便。（二）推行“閉環(huán)+激勵”的管理模式將人員及工作分成多級，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，事情一環(huán)扣著一扣，形成一個有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。若將閉環(huán)比做一個高潤滑低阻力的機(jī)械系統(tǒng)，給系統(tǒng)稍加一點助動力，系統(tǒng)就會高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來，這個推力就是“激勵”，從而實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)低成本運(yùn)營的特色。（三）全方位地實行酒店式服務(wù)在物業(yè)管理服務(wù)中，我們將超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行24小時酒店式服第二節(jié)擬采取的管理方式和物資裝備情況在對xx的物業(yè)管理中，實行綜合一體化的管理模式，建立嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理構(gòu)架，堅持業(yè)主至上、優(yōu)質(zhì)高效、誠守信譽(yù)的服務(wù)宗旨，依照ISO9000質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，導(dǎo)入CIS企業(yè)形象系統(tǒng)規(guī)范化運(yùn)作，結(jié)合xx獨(dú)特的人文特點，保證高水平的管理和高效率的運(yùn)作。具體設(shè)想是：?建立以業(yè)主委員會為主導(dǎo)的共管體制業(yè)主委員會由熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的監(jiān)管，而不參加具體的物業(yè)管理實務(wù)活動，真正形成業(yè)主自治、物業(yè)公司實施管理的有效機(jī)制。實行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。（一）“三位一體”式的共管機(jī)制?監(jiān)督機(jī)構(gòu)一一物業(yè)管理委員會可通過行使以下權(quán)利，對本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。審核管理處提交的月管理報告。組織對管理工作的抽驗、檢查，審查管理效果?？赏ㄟ^會議或其它形式，評審xx管理狀況、交流意見?？杉磿r就管理中的問題向管理處或公司投訴。對管理中出現(xiàn)的重大事項進(jìn)行審議。正式進(jìn)駐xx后，我們將認(rèn)真聽取物業(yè)管理委員會人員意見和心聲，定期協(xié)商、溝通，并充分發(fā)揮管理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使xx的物業(yè)管理臻于完美。?責(zé)任機(jī)構(gòu)一一xx物業(yè)管理有限公司是xx物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對xx物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就xx的物業(yè)管理狀況對業(yè)主負(fù)責(zé)。?執(zhí)行機(jī)構(gòu)一一xx物業(yè)管理處是xx物業(yè)管理的具體實施機(jī)構(gòu)，對業(yè)主和公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)管理的各項工作達(dá)到既定目標(biāo)。?管理處嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理嚴(yán)格按照ISO9000的要求，編制質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書等三級文件，制定質(zhì)量記錄，將巡視維護(hù)、維修保養(yǎng)工作量化，對工作完成情況用百分制進(jìn)行考核，并同當(dāng)月工資掛鉤。?接受物業(yè)管理主管部門、政府各職能部門的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。一、管理方式（一）內(nèi)部管理構(gòu)架機(jī)構(gòu)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是“精干高效、一專多能”，管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，實行封閉式的管理方式，管理處設(shè)主任一名，副主任一名，下設(shè)服務(wù)中心、設(shè)備管理部、環(huán)境管理部、安全管理部等四個部。組織構(gòu)架圖各部門主要工作范圍1服務(wù)中心一一是xx的管理中心和信息反饋平臺——負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)的指導(dǎo)與監(jiān)督?！?fù)責(zé)制訂設(shè)備月、季、年度運(yùn)行、檢測與維修計劃及實施措施?！?fù)責(zé)制訂清潔、綠化月、季、年度計劃與實施措施?！?fù)責(zé)各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理?！?fù)責(zé)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能計劃及措施的制訂，并督導(dǎo)實施?！?fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗收工作。——按ISO9000要求對文件及各項質(zhì)量記錄進(jìn)行管理?！?fù)責(zé)對用戶進(jìn)行意見調(diào)查和對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析?！獙m正和預(yù)防措施報告進(jìn)行有效驗證?！?fù)責(zé)業(yè)主投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞，為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)?！?fù)責(zé)與公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞?！浞掷矛F(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用?！?fù)責(zé)對外接待工作?！?fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。——負(fù)責(zé)收取各項費(fèi)用與帳務(wù)公布?！?fù)責(zé)材料采購、驗收入庫、領(lǐng)料及庫房管理工作。——負(fù)責(zé)管理處檔案資料的管理工作?！贫ㄉ鐓^(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主的文化生活?！从媱澖M織有業(yè)主參加的大型社區(qū)文娛、體育活動，致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化?！?fù)責(zé)開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動?！?fù)責(zé)文化設(shè)施、場所的管理工作?！M織開展便民服務(wù)。2設(shè)備管理部——負(fù)責(zé)供配電、給排水、電梯等設(shè)備的安全運(yùn)行，確保正常使用。——負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行記錄，資料保存完好?！?fù)責(zé)設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生。按ISO9000質(zhì)量保證體系對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控巡視，做好巡視記錄。——按設(shè)備設(shè)施性能要求，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不出設(shè)備運(yùn)行責(zé)任事故?！?fù)責(zé)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能計劃的實施?！?fù)責(zé)管理處制定的設(shè)備設(shè)施維修計劃的實施。——負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故?！浜瞎╇姽?、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。負(fù)責(zé)對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù)，保證房屋完好。根據(jù)業(yè)主報修要求，及時進(jìn)行維修，保證質(zhì)量。負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)。——密切監(jiān)視外來人員進(jìn)Axx,預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。——密切監(jiān)控消防設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行情況，做好值班記錄?！芮斜O(jiān)視交通、車輛的進(jìn)入與車庫的安全防護(hù)?！芮斜O(jiān)視大廈各系統(tǒng)運(yùn)行所發(fā)生的變化和反應(yīng)，如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行異常，迅速報告部長，并及時處理。3環(huán)境管理部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生?！?fù)責(zé)大廈清潔情況質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理?！龊谩八暮Α钡南麣⒐ぷ髋c白蟻防治工作?！?fù)責(zé)將樓內(nèi)的垃圾清運(yùn)到中轉(zhuǎn)站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)?！?fù)責(zé)建筑物外墻的清洗工作?！?fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理、造型與修剪?！碔SO9000質(zhì)量保證體系對綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。——保證綠化設(shè)備設(shè)施完好，水源有保障。3.4安全管理部——負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)工作計劃的制訂并實施?！?fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更，按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度?！刂苼碓L人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)?！S護(hù)村內(nèi)秩序。對需進(jìn)入村內(nèi)的來訪人員，先行電話通知被訪者，經(jīng)被訪者同意后，驗證登記放行?！?fù)責(zé)維持車輛進(jìn)出秩序，做好車輛出入記錄。——負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施?！獏f(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作?！?fù)責(zé)村內(nèi)消防監(jiān)督管理?！獏⒓恿x務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。（二）管理處內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制管理處按照我公司的管理要求實行閉環(huán)管理方法，將管理活動與管理手段構(gòu)成連續(xù)封閉回路，形成有效的管理運(yùn)作機(jī)制。在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)，在整個運(yùn)作過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證管理的有效性。具體將采用以下運(yùn)作機(jī)制?激勵機(jī)制以人為本的管理是公司管理的靈魂，企業(yè)的成功有賴于員工群策群力。公司強(qiáng)調(diào)把激勵調(diào)動員工積極性放在首位。公司較早地實行內(nèi)部激勵機(jī)制、末尾淘汰制，逐步形成了充滿活力的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。目標(biāo)激勵公司以創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)為長遠(yuǎn)目標(biāo)，并使這一目標(biāo)深入到員工意識之中，說明實現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實意義，同時將這一長遠(yuǎn)目標(biāo)分解到每年度各個部門目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂每年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績，實踐證明效果良好。幾年來，廣大員工以昂揚(yáng)的斗志和全情投入的精神，使公司管理的xx市桂花大廈和龍巖錦繡花園、永定龍鳳花園取得了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈（小區(qū)）”的稱號，公司管理的物業(yè)項目能取得如此可喜的成績，目標(biāo)激勵機(jī)制發(fā)揮了重要作用。崗位激勵每一位員工都渴望自身價值得到集體和社會的認(rèn)可，公司始終堅持各級崗位責(zé)任制，實行內(nèi)部公開競爭上崗的辦法，使具有真才實學(xué)的員工能夠充分發(fā)揮自身潛力，受到廣大員工的普遍歡迎，公司的中層管理干部都是從各個崗位上通過競爭上到管理層的。不拘一格選人才是“xx物業(yè)”的發(fā)展基礎(chǔ)。獎懲機(jī)制獎懲機(jī)制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎懲做到人人有動力，個個有壓力。獎勵種類有物質(zhì)獎勵和精神獎勵。?監(jiān)督機(jī)制1.監(jiān)督機(jī)制實行業(yè)主委員會監(jiān)督、上級主管部門對管理處活動的監(jiān)察、1.管理處設(shè)立并公布投訴電話，設(shè)立投訴信箱，24小時受理投訴，所有員工佩帶工作牌上崗以便于公開監(jiān)督。管理處每月5日向業(yè)主委員會、公司提供月工作報告，檢查物業(yè)管理事宜，確保各項管理指標(biāo)順利實現(xiàn)。公司質(zhì)量管理部每月對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查考核。管理處財務(wù)工作由公司指派人員進(jìn)行監(jiān)督。公司質(zhì)量部檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處日檢對各部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查公司質(zhì)量部定期檢查內(nèi)部檢查半年一次的突擊檢查檢查、監(jiān)督體系半年一次業(yè)主及物業(yè)E使用人意見滿意率統(tǒng)計半年一次第三方質(zhì)量全系審核政府的各種考評?自我約束機(jī)制管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細(xì)則。管理處嚴(yán)格執(zhí)行公司制訂的ISO9000質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。實行“末尾淘汰制”對員工全年工作全方位考核，不合格者或最后一名實行淘汰。制定服務(wù)承諾，要求員工堅決做到。?信息反饋和處理機(jī)制信息是公司發(fā)展不可缺少的“耳目”，十分重要，沒有信息反饋和處理，指揮就會失靈，管理處就無法保證良好的管理服務(wù)?？蛻粜畔⒎答仚C(jī)制：管理處信息管理由綜合管理部負(fù)責(zé)，24小時受理各類信息。信息來源于以下各個方面：——管理處每月向公司作一次書面匯報，征求上級領(lǐng)導(dǎo)的指示?！芾硖幟咳齻€月向業(yè)主委員會提供一份季度工作報告書，包括征詢業(yè)主意見情況、管理服務(wù)費(fèi)收支情況及本體維修基金使用情況?！芾硖幟吭孪蚬举|(zhì)量管理部匯報質(zhì)量保證體系執(zhí)行情況?！堪肽晗驑I(yè)主公開征詢用戶意見?！恐苷匍_員工會議，征詢員工對管理工作的批評和建議?！O(shè)立用戶意見箱。服務(wù)中心獲得信息后，進(jìn)行分類、歸納、分析、整理，經(jīng)請示主任同意后向各相關(guān)部門工作人員發(fā)出指令并進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，直至獲得圓滿解決為止。二、物資裝備情況一覽表物資裝備的配置以齊全、實用、經(jīng)濟(jì)為原則，盡可能節(jié)省人力、物力的投入，根據(jù)我公司幾年來的管理經(jīng)驗，經(jīng)過周密測算，在今后的管理中所需的物資裝備計劃列表如下：（1）行政備品項目單位數(shù)量備注辦公桌椅套15保險柜個1財務(wù)電腦臺4服務(wù)中心、財務(wù)、辦公室、主任打印機(jī)臺5財務(wù)、辦公室、服務(wù)中心復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦閃盤臺各1市內(nèi)照相機(jī)臺1自行車輛10維修工、巡邏護(hù)衛(wèi)洗衣機(jī)（國產(chǎn)）臺2管理層1臺，作業(yè)層1臺飲水機(jī)套4會所、辦公室、服務(wù)中心、員工宿舍、食堂電話部6服務(wù)中心、辦公室、財務(wù)、主任、維修班、消防中心驗鈔機(jī)臺2計算器臺4床張高低床20低床10員工配備單門衣柜個50員工配備床墊張50員工配備桌椅套50員工配備電風(fēng)扇臺50員工配備熱水器臺5員工配備圖像掃描儀臺1（2）保安裝備項目單位數(shù)量備注護(hù)衛(wèi)員冬裝套16*2各兩套護(hù)衛(wèi)員夏裝套16*2各兩套短袖襯衫件16*2各兩件寬皮帶條16停車場制服套2*2*2*2夏裝、冬裝、短袖各兩套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡邏崗、維修班對講機(jī)部15主管、服務(wù)中心及各崗位手電筒支8充電電池節(jié)28橡膠警棍根14大衣件14（3）清潔、綠化用品項目單位月用量備注垃圾箕個32掃把B（國產(chǎn)）把32清掃地面拖頭A（進(jìn)）把7拖大堂、走廊拖把B（國產(chǎn)）把64拖樓梯、洗手間蠟拖頭個2拖地打蠟毛巾條64塵推套個3亂刀膠條條4刮玻璃刀片盒5大垃圾袋個3200小垃圾袋個25000每戶發(fā)放潔廁刷把10地刷個10手刷個10小排刷個10香球個10涂水毛套條4膠手套雙16百色墊（紅）塊1洗地百色墊（黑）塊1起蠟百色墊（白）塊1拋光洗手液加侖5會所等公共衛(wèi)生間使用廁紙卷80會所等公共衛(wèi)生間使用綠化工具:項目單位數(shù)量備注剪草機(jī)臺1五年折舊自動高程噴藥機(jī)臺1五年折舊鋁合金梯部2五年折舊高枝剪把1三年折舊平枝剪把7二年折舊油鋸把1三年折舊松土工具把2二年折舊鋤頭把2二年折舊鐵揪把2五年折舊背式噴霧器部2三年折舊雨衣、雨鞋套3一年折舊運(yùn)花平車部1五年折舊農(nóng)藥瓶5（每月）肥料包6（每月）膠管米200小鋤把3平板車臺1工作服套3（4）維修用品項目單位數(shù)量備注沖擊鉆個2共用手槍鉆個5共用切割機(jī)臺1共用電焊機(jī)臺1共用管道疏通機(jī)臺2共用套絲板個1共用臺虎鉗臺1共用氣泵臺1共用電工工具套5強(qiáng)弱電電工每人一套管工工具套2管工一套萬用表塊4共用數(shù)字萬用表塊2共用工具柜套7兩人一套鋁合金梯（10米）部1共用鋁合金梯（5步）部3共用鈔輪機(jī)臺1共用高空作業(yè)用具套1共用空調(diào)機(jī)具套1共用兆歐表塊2共用鉗工工具套1共用鉗形電流表塊1共用接地?fù)u表塊1共用場強(qiáng)儀臺1共用示、波器臺1共用信號發(fā)生器部1共用對講機(jī)部2共用網(wǎng)線測試儀部1共用RJ45壓線鉗雙1共用端子壓線鉗套1共用同軸電纜壓線鉗把1共用材料架個10共用值班桌椅套7包括監(jiān)控中心高壓沖洗（地）機(jī)套1泳池、觀賞水池、洗地等用（5）食堂用品項目單位數(shù)量備注4層不銹鋼貨架個4開水器個1不銹鋼大小爐灶套14門冰柜臺2不銹鋼蒸柜爐、蒸柵盆等套122型肉餡機(jī)臺125KG和面機(jī)臺1消毒柜臺1不銹鋼碗柜套2案板塊2菜力把2鍋碗瓢盆等工具套1餐桌張40餐椅把70紫外線滅蠅燈個3電風(fēng)扇臺12員工餐具套70第三節(jié)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。我們對管理人員的配備、培訓(xùn)、管理以有經(jīng)驗、有知識、有技術(shù)、懂管理和具有高度的服務(wù)意識為標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的xx物業(yè)管理隊伍，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為xx物業(yè)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌。―、管理處人員的配備基本原則在物業(yè)管理人員的配備中，我們遵循如下原則：有“服務(wù)至上”的服務(wù)意識，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)，誠守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效，服務(wù)業(yè)主，奉獻(xiàn)社會。知識與能力并重，有一定的物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗及相應(yīng)崗位的技能。管理處主任要求本科畢業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。管理處的骨干由公司從各部門、管理處抽調(diào)品行和技能優(yōu)秀的員工擔(dān)任。所有管理員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得“全國物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證，技術(shù)工人特殊工種持專業(yè)上崗證(電工證等)，保安員持廣東省保安員上崗證保證100%持證上崗。2.xx物業(yè)管理處人員配置表人\部門數(shù)\人員任室服務(wù)中心設(shè)備管理部安全管理部環(huán)境管理部合計管理人主任11副主任11主管副主任兼1113收款員11工程師11資料管理員1(兼社區(qū)文化員)1接待員11倉管員11房管員22勞務(wù)消防監(jiān)控值班員3344員維修工綠化工11清潔工88保安員1818廚師11合計2791910473.各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)詳表部門人員學(xué)歷年齡文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求備注主任（副）主任2人本科45歲以下中級以上職稱，非常熟悉ISO9000質(zhì)量體系和物業(yè)管理知識及法規(guī)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，責(zé)任心強(qiáng)，管理、組織協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)公司抽調(diào)骨干月艮務(wù)中心6人服務(wù)中心（副主任兼）同上房管員2人大專以上45歲以下熟練掌握ISO9000質(zhì)量體系，熟悉物業(yè)管理知識和法規(guī)，能應(yīng)用計算機(jī)，有房屋管理經(jīng)驗和土建知識，有一定管理協(xié)調(diào)能力，責(zé)任心強(qiáng)。資料管理員1人大專以上35歲以下熟練掌握ISO9000質(zhì)量體系，熟悉物業(yè)管理知識和法規(guī)，能應(yīng)用計算機(jī)，有一定的文控經(jīng)驗和管理協(xié)調(diào)能力，責(zé)任心強(qiáng)。接待員1人中專25歲以下有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機(jī)，中文、旅游類專業(yè)畢業(yè)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，性格開朗活潑，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。倉管員1人中專以上38歲以下有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機(jī)，財會、統(tǒng)計類專業(yè)畢業(yè)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，具一定的倉管經(jīng)驗收款員1人中專25歲以下有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機(jī)，財會專業(yè)畢業(yè)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。設(shè)備管理部9人主管1人本科45歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè)，工程師，多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，責(zé)任心強(qiáng)，能熟練應(yīng)用計算機(jī)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。公司抽調(diào)骨干工程師1人本科40歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè)，工程師，多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，責(zé)任心強(qiáng)，能應(yīng)用計算機(jī)，有組織協(xié)調(diào)能力。消防值班員4人,運(yùn)行維修工10人高中以上25-35歲持專業(yè)上崗證(電工證、電梯工證等)，有房屋、公共設(shè)施及水電維修經(jīng)驗，能吃苦耐勞。安全管理部19人主管1人中專以上35歲以下有公安干警或部隊干部從業(yè)經(jīng)歷，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有組織協(xié)調(diào)能力，專業(yè)技術(shù)突出，能組織保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，責(zé)任心強(qiáng)，品貌端正，身高1.75米以上。保安員18人高中以上18?28歲部隊退伍軍人或武警學(xué)校畢業(yè)，身高1.75米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。責(zé)任心強(qiáng),樂于為業(yè)主服務(wù)。女性：18?23歲，身高1.62米以上。環(huán)境管理部10人主管1人中專40歲以下有清潔、綠化管理工作經(jīng)驗，有組織管理能力，責(zé)任心強(qiáng)。綠化工1人初中40歲以下經(jīng)培訓(xùn)，具綠化種植、養(yǎng)護(hù)能力，樸實肯干，身體健康。清潔工8人初中40歲以下品貌端正、身體健康、樸實肯干，經(jīng)指導(dǎo)培訓(xùn)后，具有清潔保潔能力。二、管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)培養(yǎng)一支能干肯干，具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)xx的管理目標(biāo)提供保證。提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會、為xx市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。培訓(xùn)內(nèi)容現(xiàn)代化物業(yè)管理崗位知識與專業(yè)技能相結(jié)合。管理服務(wù)技能與精神文明相結(jié)合。培訓(xùn)方式崗位培訓(xùn)內(nèi)容為本崗位的服務(wù)意識、禮儀及基本技能，所有員工須考取《xx物業(yè)公司員工內(nèi)部上崗證》方能上崗工作。外送培訓(xùn)選派骨干參加物業(yè)管理知識及相關(guān)技能的培訓(xùn)，接受最新信息，不斷提高管理水平，并取得相應(yīng)證書。崗位輪訓(xùn)有意識的讓骨干員工先后承擔(dān)不同的工作，拓展員工的知識范圍，增強(qiáng)各部門相互協(xié)調(diào)、相互幫助的能力，提高管理的水平和效率。參觀考察和專題討論。組織中層管理人員、業(yè)務(wù)骨干到知名物業(yè)管理企業(yè)、本公司優(yōu)秀物業(yè)管理處參觀考察，并就參觀考察心得與日常工作中發(fā)生的典型案例進(jìn)行專題討論，培養(yǎng)員工實際工作能力。培訓(xùn)計劃接管初期員工培訓(xùn)計劃培訓(xùn)計劃以2002年10月1日為正式進(jìn)場時間計算，具體計劃見下表。接管初期培訓(xùn)計劃表序號培訓(xùn)內(nèi)容組織者/授課人培訓(xùn)對象考核方式時間1管理目標(biāo)及管理方針孫曉霞全體員工筆試10月份2xx物業(yè)結(jié)構(gòu)及特點與管理方法劉保錄全體員工試10月份3公司概況，企業(yè)理念，規(guī)章制度閆利平新員工筆試10月份4公司規(guī)章制度閆利平全體員工筆試10月份5xx物業(yè)管理規(guī)章制度劉保錄全體員工筆試11月份6物業(yè)管理知識孫曉霞新員工筆試10月份7ISO9000基礎(chǔ)知識劉保錄全體員工筆試10月份8xx物業(yè)管理法規(guī)劉保錄全體員工筆試10月份9安全保衛(wèi)技能、管理方法陳那昌保安人員操作10月份10安全常識及技能李友仁全體人員操作10月份11綠化基本技能別道文綠化人員操作10月份12清潔技能、標(biāo)準(zhǔn)周春根清潔人員操作10月份13消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)郝新宇水電工、技術(shù)人員操作10月份14ISO9000體系、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及應(yīng)用質(zhì)量部管理人員操作11月份15ISO9000操作應(yīng)用(按工種分四批)劉保錄全體人員操作11月份16企業(yè)管理與管理心理學(xué)孫曉霞管理人員筆試11月份17建筑基礎(chǔ)知識與識圖吳明福管理人員技術(shù)人員筆試11月份18服務(wù)意識與服務(wù)禮儀劉保錄全體員工操作10月份19財務(wù)制度與財務(wù)管理李一帆管理人員筆試11月份注：1.所有員工白天進(jìn)行崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)，業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)主要安排在晚上進(jìn)行。跟班培訓(xùn)實行導(dǎo)師制，每個新員工都有一個指定導(dǎo)師，負(fù)責(zé)對其進(jìn)行幫助、指導(dǎo)、督促。所有科目都有考核，考核合格后方能上崗。操作項目安排現(xiàn)場培訓(xùn)。正常管理期培訓(xùn)計劃鼓勵員工參加各級各類培訓(xùn)學(xué)習(xí)、取證學(xué)習(xí)，管理處按公司年度培訓(xùn)大綱制訂管理處員工培訓(xùn)計劃，結(jié)合本管理處的實際工作情況，進(jìn)行系列化、不間斷的員工培訓(xùn)，并以此與工資、獎金、晉級與提撥結(jié)合起來，調(diào)動員工積極性，增強(qiáng)員工的責(zé)任心和學(xué)習(xí)自覺性，培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)過硬的管理隊伍。培訓(xùn)的重點放在服務(wù)意識與服務(wù)質(zhì)量、實際工作能力的培養(yǎng)上。日常管理期培訓(xùn)計劃培訓(xùn)對象培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理、社會學(xué)、國家政策、法規(guī)、文件，參觀考察，ISO9000的培訓(xùn)……脫產(chǎn)式、業(yè)余合理的知識結(jié)構(gòu)，開拓視野、正確決策，更高的管理水平。管理層周培訓(xùn)和不定期培訓(xùn)管理理論、新知識、新概念、物業(yè)管理知識、法規(guī)、房屋維護(hù)、設(shè)備維護(hù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用與開發(fā)，ISO9000的培訓(xùn)……自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外送培訓(xùn)知識更新與豐富滿足工作需要，提高綜合素質(zhì)。操作層周培訓(xùn)各種相關(guān)專業(yè)知識、技能技巧培訓(xùn)，ISO9000的培訓(xùn)自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外送培訓(xùn)學(xué)有專長，滿足工作需要，提高綜合素質(zhì)。言行規(guī)范、儀容儀表及公眾形象土土巨★宗曰“努力做好每一件事”科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效是我們的質(zhì)量方針，要求每一位員工必須深刻領(lǐng)會，并在工作中貫徹落實。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，樹立服務(wù)光榮的思想，加強(qiáng)服務(wù)意識竭力提供高效、準(zhǔn)確、禮貌的服務(wù)?！锘韭殬I(yè)道德行為準(zhǔn)則敬業(yè)樂業(yè)，盡職盡責(zé)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)，文明管理。積極進(jìn)取，鉆研業(yè)務(wù)。遵紀(jì)守法，秉公辦事。顧全大局，團(tuán)結(jié)協(xié)作。提高效率，注重效益。求實創(chuàng)新，創(chuàng)造思維。★工作態(tài)度禮儀一一是員工對顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容，使用敬語，“請”字當(dāng)頭，“謝”字不離，接電話時先說“您好'。效率一一高效率的工作，高效率的服務(wù)。急顧客所急，為顧客排憂解難，藉以贏得顧客的滿意及公司的聲譽(yù)。責(zé)任一一無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，創(chuàng)造性思維，以求最好，給人以高效率和良好服務(wù)印象。協(xié)作一一是公司管理的重要因素之一，各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合，真誠合作，同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)公司的聲譽(yù)。忠實——忠誠老實是員工必須具有的品德，有事必報，有錯必改，不得提供假情況，不得文過飾非，陽奉陰違?！飪x態(tài)所有員工必須做到儀態(tài)端莊、大方，服裝整潔，站、坐、走姿要有軍人風(fēng)貌。站須肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹；坐須姿態(tài)端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得穿拖鞋。（3）工作時間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、駝背、背手、插兜、聳肩、抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔、敲桌子或玩弄其他物品。（4）行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與賓客同時進(jìn)出（如電梯門），應(yīng)讓賓客先行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。（5）公共場所和辦公室內(nèi)不得哼歌曲、吹哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人浴⒋驀娞鐣r應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。（6）不得當(dāng)眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下。（7）工作時間辦公室內(nèi)不得抽煙、吃東西、喝功夫茶、茶水，不準(zhǔn)看報聊天。（8）不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。★儀表（1）身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物。（2）每天要刷牙漱，提倡飯后刷牙漱，上班前不吃異味食物。（3）頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準(zhǔn)蓄長發(fā)、燙發(fā)，頭發(fā)不得有頭屑。（4）女員工上班要化妝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化妝。（5）不得佩戴任何飾物、留長指甲，女員工不得涂色在指甲上。（6）必須佩帶工號牌或名牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。★表情（1）微笑。是員工最起碼應(yīng)有的表情。（2）面對賓客住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實、友好，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。（3）和賓客交談時應(yīng)眼望對方，頻頻點頭表示在意，用心傾聽，不得東張西望、心不在焉。（4）在為客人服務(wù)時不得流露出厭煩、冷談、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。（5）員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他（她）的來臨。不得無所表示，等客人先開。（6）要注意自我控制，隨時注意自己的言行舉動?！镅哉劊?）聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。（2）不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和污辱性的語言。（3）三人以上對話，要用相互都懂的語言，提倡講普通話。（4）不得模仿他人的語言語調(diào)和談話，不開過份的玩笑。（5）不得以任何借頂撞、諷刺、挖苦客人。（6）要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。（7）指第三者時不能講“他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。（8）暫時離開面對的客人，一律講“請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等”。不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。（9）當(dāng)為客人完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其他事需要幫助。（10）說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請”、“謝”字不離，具體按本手冊文明禮貌用語規(guī)定要求辦。★工作服（1）工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。（2）鈕扣要全部扣好，穿西裝制服時，不論男、女第一顆鈕扣須扣上，襯衣的第二顆鈕扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖。領(lǐng)帶必須結(jié)正。（3）工作服外衣衣袖、領(lǐng)和襯衣領(lǐng)，不得顯露個人衣物及個人物品，如紀(jì)念章、筆、紙張等，工作服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。（4）只準(zhǔn)按規(guī)定穿鞋上班，皮鞋不準(zhǔn)釘金屬掌，禁止穿涼鞋，女員工只準(zhǔn)穿肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn)，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞?！镫娫挘?）所有來電，務(wù)必在三響之內(nèi)接答。（2）接電話先問好、報單位，說“請問能幫您什么忙?”，不得倒亂次序。（3）通話時，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應(yīng)用另一只手捂著聽筒。（4）必要時要作好記錄，通話要點要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。（5）對方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對方掛線及用力擲聽筒。（6）在崗位上，不得打私人電話、傳私人電話，家人有急事來電，應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話，他人接聽，只代為記錄。（7）不準(zhǔn)用辦公電話撥打信息臺，凡各部門（管理處）電話所發(fā)生的信息費(fèi)，均由電話所在辦公人員分?jǐn)?，從個人工資中扣除。（8）對話要求按本守冊文明禮貌用語規(guī)定辦?！镂拿鞫Y貌規(guī)范用語▲常用語您好、早晨（早上好）、您請進(jìn)、您請坐、您貴姓、請（您）稍候、請（您）用茶、請（您）諒解、（您）慢走、請（您）原諒、請（您）留步、請（您）關(guān)照、對不起、很抱歉、打擾了、不客氣、謝謝、再見、晚安。▲稱呼用語先生、小姐、太太、女士、夫人、阿姨、大叔、大伯、大嬸、小朋友、老人家?！＾o用語恭喜發(fā)財、祝您好運(yùn)、一路順風(fēng)、一路平安。▲職業(yè)用語（1）保安員：請問您找誰？請您把車鎖好。請問您找誰？請您把車鎖好。請您與管理處聯(lián)系。對不起，這是安全制度，請合作。請您把東西擺好。請您不要在樓道燒香。請您把車停好。請您登記一謝謝。請您把門鎖好。（2）清潔工：請您愛護(hù)公共衛(wèi)生。請您不要隨地吐痰。請您不要亂扔?xùn)|西。（3）維修工：您有要求盡管提。我們一定幫助解決。您有要求盡管提。我們一定幫助解決。我一定抓緊匯報。不好意思，耽誤您休息了（打擾您了）。請吩咐我做什么。請您與我們聯(lián)系。您放心，請試用?！锉Ｃ軉T工未經(jīng)批準(zhǔn)，不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料，不得打聽、傳播與業(yè)主及使用人有關(guān)的事宜。公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無關(guān)人員，如有查詢，請查詢者到綜合管理部聯(lián)系。三、管理人員的管理管理創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的原動力之一，人的管理是其核心部分，我公司在員工錄用與考核等內(nèi)部管理機(jī)制上形成了一套有特色的高效運(yùn)作的完整體系。錄用我們將采用公司抽調(diào)骨干和對外招聘相結(jié)合的方式配備管理處人員。新員工的招聘執(zhí)行我公司特有的擔(dān)保人制度。主要內(nèi)容如下：擔(dān)保人有xx市戶，為國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位正式員工或我司高級職員。擔(dān)保人證實被擔(dān)保人提供的資料真實、可靠，無犯罪記錄、無嚴(yán)重行政違規(guī)被處分的記錄并簽署擔(dān)保書。擔(dān)保人承擔(dān)被擔(dān)保人的經(jīng)濟(jì)連帶責(zé)任。新員工持本人戶所在地派出所出具的無違法犯罪的記錄證明書。錄用程序如圖考核對所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。轉(zhuǎn)正考核新員工試用期滿時，公司要對其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績評定，兩項均合格方能正式錄取。不定期考核公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于《考核檢查表》上，并按考核評分依據(jù)確定獎、扣分?jǐn)?shù)和責(zé)任人，歸入《員工考核評分表》。月考核評分公司對員工每月按工作業(yè)績進(jìn)行綜合考核評分，與員工工資掛鉤，實行工資全額浮動制，即當(dāng)月員工工資額=月標(biāo)準(zhǔn)工資乂員工月考核分/100《內(nèi)部上崗證》考核所有員工必須經(jīng)過系列培訓(xùn)與考核取得公司員工內(nèi)部上崗證，不合格科目必須在規(guī)定時間內(nèi)補(bǔ)考通過，補(bǔ)考仍不合格者，實行降職降薪、調(diào)換工種、下崗培訓(xùn)直至辭退處理。年終考核即末尾淘汰制。淘汰制度為強(qiáng)化競爭機(jī)制，提高員工隊伍的素質(zhì)，公司對專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，對管理處主任、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，并實行末尾淘汰制管理，其具體實施辦法如下：考核范圍：凡上崗兩個月以上的管理處主任、工程技術(shù)人員、管理人員、技術(shù)工人和上崗一個月以上的保安人員均屬考核范圍。考核由三部分組成，即專業(yè)基礎(chǔ)知識考試、專業(yè)操作技能考核和工作業(yè)績考核。技術(shù)工人、保安人員專業(yè)基礎(chǔ)知識考試，每年五月中旬和十一月中旬進(jìn)行考試，由質(zhì)量管理部提供考試大綱。專業(yè)技術(shù)工人各專業(yè)考試最后一名者淘汰(自動辭職)。（4）技術(shù)工人專業(yè)操作技能和工作業(yè)績考核，根據(jù)管理處提供的平時實際操作能力、處理故障能力、工作表現(xiàn)、責(zé)任心和紀(jì)律性等考核情況，由公司組織對各管理處最后兩名進(jìn)行專業(yè)操作技能和工作業(yè)績綜合考核，最后兩名者淘汰（自動辭職）。（5）保安人員根據(jù)專業(yè)基礎(chǔ)知識考試（10%）、專業(yè)技能考核（10%）和工作業(yè)績考核（80%）進(jìn)行綜合考核，最后三名者淘汰（自動辭職）。（6）工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次綜合考核，綜合成績最后兩名者淘汰（自動辭職或降職）。（7）公司各部門及管理處負(fù)責(zé)人每年考核一次，最后一名者免職或降職。協(xié)調(diào)關(guān)系協(xié)調(diào)關(guān)系是一種內(nèi)求團(tuán)結(jié)、外求發(fā)展的經(jīng)營管理要求。我們將通過有計劃且持久的努力，協(xié)調(diào)和改善組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)外關(guān)系，使公司的各項政策和活動符合業(yè)主的需求，在公眾中樹立起良好的形象。（1）加強(qiáng)管理處與業(yè)主的溝通，改進(jìn)相關(guān)事件的處理方式，爭取業(yè)主的理解和支持。（2）加強(qiáng)與屬地管理中各政府部門的聯(lián)系，了解有關(guān)規(guī)定和制度，特別是有關(guān)新規(guī)定，爭取工作的主動性，各項工作嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事。（3）告誡員工注意將工作做細(xì)，始終把“服務(wù)”放在第一位，與業(yè)主和其他外部公眾保持良好的關(guān)系。（4）引導(dǎo)協(xié)調(diào)企業(yè)與員工之間的關(guān)系，創(chuàng)造一個上下左右關(guān)系融洽、個人能力得以充分發(fā)揮的工作環(huán)境。（5）做好各部門間的協(xié)調(diào)關(guān)系，具體責(zé)任部門、責(zé)任人明確，其他部門也有積極配合、協(xié)助工作的義務(wù)和責(zé)任。樹立員工的主人翁意識，建立員工與公司共發(fā)展、共興榮的概念，每個員工都能積極自覺地共同搞好工作。（7）引導(dǎo)員工注意及時排解糾紛，妥善處理業(yè)主投訴，及時整改，維護(hù)企業(yè)服務(wù)意識物業(yè)管理的本質(zhì)是為業(yè)主服務(wù)，我們將始終把服務(wù)意識放在第一位。（1）建立服務(wù)的“超前”意識，事事處處考慮方便業(yè)主，考慮業(yè)主的利益。（2）樹立“服務(wù)至上”的意識，不斷強(qiáng)化員工的服務(wù)意識，在服務(wù)實踐中，保證每一個員工從長期的、全方位的大計出發(fā)，為業(yè)主的利益做更扎實的工作。（3）把服務(wù)意識落實到實處，無微不至地為業(yè)主做好每一件事，從點滴細(xì)微處入手，使業(yè)主無時無處不感受到我們服務(wù)的真誠。量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作公司對員工的管理即根據(jù)每個員工的不同崗位要求，以及應(yīng)該具有的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行評價。評價從物業(yè)管理知識、考勤、遵守規(guī)章制度、按程序工作、工作質(zhì)量、工作能力、參加學(xué)習(xí)與培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度等方面進(jìn)行具體的量化評分。每個崗位都有細(xì)化的評價標(biāo)準(zhǔn)。具體見《xx物業(yè)管理有限公司考核制度》及其《崗位工作要求及考核評分方法》。公司的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作采用的是IS09000質(zhì)量保證體系，已取得國家級的《質(zhì)量體系認(rèn)證證書》。所有工作都按規(guī)定程序運(yùn)作，都有相應(yīng)的程序，所有管理內(nèi)容的運(yùn)作、維護(hù)、維修，都按系統(tǒng)、按設(shè)備細(xì)化到每一個環(huán)節(jié)、步驟、標(biāo)準(zhǔn)程序及時間要求，有相應(yīng)的質(zhì)量記錄，每個員工的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作情況都記入其考核評分中。*保持對檔案工作檢查經(jīng)常化。*保持對檔案工作檢查經(jīng)常化。第四節(jié)各項規(guī)章制度和檔案資料的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理能有效地為樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供指引和服務(wù)。針對XX的物業(yè)管理，做到每一項管理工作有計劃、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，利用智能化系統(tǒng)、電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理三個手段，完善檔案管理工作。配備檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。一、檔案資料的建立流程*所有產(chǎn)權(quán)資料，工程技術(shù)、設(shè)計變更、維修、改造資料、巡視記錄、運(yùn)行記錄、投訴與回訪記錄及各種活動記錄、業(yè)主有關(guān)檔案資料?下圖所示＞保存資料，按分類順序編號、登記造冊，形成文件目錄，為方便管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實行開架管理。＞按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理。根據(jù)管理條例分類保存：A.定期性管理檔案；B.保密、永久性管理檔案按借閱時檔案出室必須由具備資格的人員登記后方可借閱，限，及時回收檔案復(fù)位。按借閱時二、檔案整理分類圖三、檔案管理方式管理處檔案管理室fI1制11電11保11保11收11檔11多11多11經(jīng)11度11腦11存11密11集11案11媒11種11常11化11化11檔11措11檔11分11信11貯11性11管11管11案11施11案11類11息11存11檢11理11理11措1111資11管11查11方11查111111施1111料11理11詢11式111四、管理規(guī)章制度一覽表1、公司管理規(guī)章制度一覽表（總目錄）序號規(guī)章管理制度名稱備注1公眾制度2內(nèi)部管理制度3行政管理制度4IS09000質(zhì)量體系文件4.1質(zhì)量手冊4.2程序文件4.3作業(yè)指導(dǎo)書2.公司管理規(guī)章制度一覽表（分目錄）序號規(guī)章管理制度名稱備注1公眾制度1.1精神文明建設(shè)公約1.2樓宇管理規(guī)定1.3裝修管理規(guī)定1.4治安管理規(guī)定1.5消防管理規(guī)定1.6電梯管理規(guī)定1.7交通管理規(guī)定1.8停車場管理規(guī)定1.9綠化管理規(guī)定1.10衛(wèi)生保潔管理規(guī)定1.11社區(qū)文化管理規(guī)定1.12文化娛樂場所管理規(guī)定1.13安全用電用水管理規(guī)定2內(nèi)部管理制度2.1管理處辦公制度2.2管理處員工守則2.3管理處廉潔制度2.4管理處員工職業(yè)道德規(guī)范2.5管理處員工培訓(xùn)制度2.6鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度2.7管理處回訪制度2.8接待來訪投訴工作制度2.9檔案管理制度2.10電腦管理制度2.11安全操作制度2.12防火安全檢查制度2.13綠化班工作制度2.14清潔班工作制度2.15垃圾中轉(zhuǎn)站清潔制度2.16公共配套設(shè)施管理制度2.17臨時用電管理規(guī)定序號規(guī)章管理制度名稱備注2.18安全防范措施2.19限電、停電管理規(guī)定2.20用水、供水管理制度2.21限水、停水管理規(guī)定2.22管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)落實措施3行政管理制度3.1會議制度3.2請示報告制度3.3公文管理規(guī)定3.4印章管理規(guī)定3.5文印管理規(guī)定3.6員工錄用制度3.7勞動合同管理規(guī)定3.8員工培訓(xùn)制度3.9請銷假制度3.10崗位考勤制度3.11工作制度3.12員工考核制度3.13末尾淘汰制實施辦法3.14獎懲制度3.15辦公用品管理制度3.16低值易耗品管理制度3.17車輛管理制度3.18食堂管理制度3.19員工宿舍管理規(guī)定3.20通訊管理規(guī)定3.21財務(wù)管理制度3.22財務(wù)核算制度3.23內(nèi)部審計標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程3.24支票、收據(jù)、發(fā)票、財務(wù)印鑒專用章管理規(guī)定3.25銀行存款管理規(guī)定3.26現(xiàn)金管理規(guī)定3.27應(yīng)收帳款管理規(guī)定3.28檔案借閱制度序號規(guī)章管理制度名稱備注3.29檔案保管制度3.30檔案鑒定和銷毀制度3.31檔案員崗位責(zé)任制度3.32歸檔制度3.33檔案管理實施細(xì)則3.34競爭上崗規(guī)定3.35《員工內(nèi)部上崗證》制度4ISO9000質(zhì)量體系文件4.1質(zhì)量手冊4.1.1質(zhì)量方針4.1.2質(zhì)量體系要素4.1.3管理職責(zé)4.1.4質(zhì)量體系4.1.5合同評審4.1.6文件和資料控制4.1.7采購4.1.8顧客提供產(chǎn)品的控制4.1.9產(chǎn)品標(biāo)識和可追溯性4.1.10過程控制4.1.11檢驗和試驗4.1.12檢驗、測量和試驗設(shè)備的控制4.1.13檢驗和試驗狀態(tài)4.1.14不合格品的控制4.1.15糾正和預(yù)防措施4.1.16搬運(yùn)、存儲、防護(hù)和支付4.1.17質(zhì)量記錄的控制4.1.18內(nèi)部質(zhì)量審核4.1.19培訓(xùn)4.1.20服務(wù)4.1.21統(tǒng)計技術(shù)4.2程序文件4.2.1物業(yè)管理合同的評審和簽定4.2.2物業(yè)管理方案的制訂和控制4.2.3物業(yè)的驗收管理序號規(guī)章管理制度名稱備注4.2.4物業(yè)的入伙管理4.2.5設(shè)備設(shè)施管理4.2.6建筑物的維護(hù)4.2.7綠化管理4.2.8清潔管理4.2.9電梯管理4.2.10消防報警系統(tǒng)管理4.2.11氣體消防系統(tǒng)管理4.2.12供配電系統(tǒng)管理4.2.13供水系統(tǒng)管理4.2.14排水系統(tǒng)管理4.2.15保安監(jiān)控系統(tǒng)管理4.2.16避雷系統(tǒng)管理4.2.17計量設(shè)備管理4.2.18消防管理4.2.19物業(yè)的保安服務(wù)4.2.20車輛保管4.2.21應(yīng)急情況處理4.2.22社區(qū)文化的管理4.2.23物業(yè)裝修管理4.2.24設(shè)備安裝及維修服務(wù)4.2.25用戶的管理4.2.26物業(yè)管理費(fèi)用的收取4.2.27物品的采購控制4.2.28對物品供應(yīng)商的控制4.2.29對物業(yè)分包的控制4.2.30物品的庫房管理4.2.31物品的報廢管理4.2.32程序文件的管理4.2.33工作指引的控制4.2.34外來文件的控制4.2.35提供給用戶的文件控制序號規(guī)章管理制度名稱備注4.2.36質(zhì)量記錄控制4.2.37員工培訓(xùn)4.2.38物業(yè)管理質(zhì)量檢查4.2.39內(nèi)部質(zhì)量審核4.2.40用戶投訴處理4.2.41用戶意見調(diào)查和分析4.2.42管理評審4.2.43糾正與預(yù)防措施4.3作業(yè)指導(dǎo)書4.3.1建筑物的巡視維護(hù)規(guī)定4.3.2建筑物維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.3綠化操作規(guī)程4.3.4綠化巡視維護(hù)規(guī)定4.3.5園林綠化工作規(guī)定4.3.6綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.7清潔操作規(guī)程4.3.8清潔衛(wèi)生工作規(guī)定及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.9用水、節(jié)水計劃4.3.10電梯系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.11電梯設(shè)備巡視維護(hù)規(guī)定4.3.12電梯管理規(guī)定4.3.13電梯系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.14電梯事故應(yīng)急措施4.3.15消防報警系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.16消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.17消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.18消防報警系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.19氣體消防系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.20氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.21氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.22氣體消防系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.23防火區(qū)域管理規(guī)定序號規(guī)章管理制度名稱備注4.3.24供配電系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.25工作票制度4.3.26供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.27供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.28供配電系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.29供水系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.30供水系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.31供水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.32供水系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.33排水系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.34排水系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.35排水系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.36給排水應(yīng)急處理方案4.3.37保安監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.38保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.39保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.40保安監(jiān)控系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.41二十四小時值班巡邏制度4.3.42保安監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶使用規(guī)定4.3.43避雷系統(tǒng)操作規(guī)程4.3.44避雷系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定4.3.45避雷系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定4.3.46避雷系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.3.47計量設(shè)備檢定操作規(guī)程4.3.48動火安全操作規(guī)程4.3.49火災(zāi)處理辦法4.3.50動火審批制度4.3.51公司安全委員會4.3.52裝修須知4.3.53技術(shù)資料管理辦法第五節(jié)社區(qū)文化活動和便民服務(wù)一、社區(qū)文化現(xiàn)代的生活方式、高尚的生活品位，已成為人們工作和居住的需求，對文明、文化的追求已成為一種潮流，生活在XX里的是一個高素質(zhì)的群體，他們對精神文化的要求有著更強(qiáng)烈的渴望，正因為這種渴望，給XX的社區(qū)文化工作提出了更高的要求。（一）文化建設(shè)的構(gòu)思隨著社會的進(jìn)步，生產(chǎn)力的高度發(fā)展，人們對社區(qū)文化的要求也越來越高，對物業(yè)管理的要求已不再是單純的外觀環(huán)境，人們更多地期望感受到一種理想的精神追求，努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的文化氛圍，以陶冶情操，提高修養(yǎng)，增加與社會各界的交往與友誼，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從而不斷推動社會和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，推動整個社會精神文明建設(shè)的發(fā)展，建立起新型的、良好的人際關(guān)系。擬從社區(qū)文化活動管理和運(yùn)用上入手，發(fā)揮社區(qū)文化活動的硬件和軟件的雙重功效，設(shè)計出一套高品位的社區(qū)文化藍(lán)圖。充分利用先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備，開辟社區(qū)圖文報道專欄，開設(shè)“時事新聞簡報”、“物業(yè)管理動態(tài)”、“社區(qū)文化動態(tài)”、“美學(xué)欣賞”、“便民服務(wù)”、“信息交流”等內(nèi)容，體現(xiàn)信息社會給人們帶來的便捷服務(wù)。（二）社區(qū)文化總體目標(biāo)總體目標(biāo)定位：通過在社區(qū)內(nèi)開展社區(qū)文化活動，使業(yè)主感受到精神生活的充實和物質(zhì)生活的享受，最終樹立“遵守公德、團(tuán)結(jié)友善、崇尚科學(xué)、環(huán)境高雅”的新風(fēng)尚。（三）“社區(qū)文化”形成的途徑圍繞三項主題，體現(xiàn)三個特征，實現(xiàn)“XX社區(qū)文化”。三項主題（1）創(chuàng)造生活全新理念（2）熱愛地球，保護(hù)環(huán)境做新世紀(jì)的文明使者三項特征人性化的管理理念具有超前性的文化視角寧靜、祥和的文化氣氛社區(qū)文化活動規(guī)劃每年舉辦文學(xué)藝術(shù)活動、體育健身活動、科技知識活動、社會公益活動、節(jié)日慶?；顒?、主題活動等各類活動，廣泛吸引業(yè)主參與，豐富業(yè)主的文化生活。以節(jié)日活動為重點，針對不同節(jié)日文化和背景，協(xié)助相關(guān)部門開展專項活動。加強(qiáng)與社會各界的交流，密切管理處與各部門的聯(lián)系，培養(yǎng)骨干人員和活動積極分子，活動隊伍常抓不懈，對骨干力量重點培養(yǎng)，重點扶持，發(fā)揮輻射作用。調(diào)節(jié)社區(qū)文化氛圍，每月通過宣傳欄、櫥窗定期廣泛宣傳物業(yè)管理法規(guī)及生活百科知識，取得業(yè)主對物業(yè)管理的充分理解和大力支持，促進(jìn)物業(yè)管理工作的良性循環(huán)。調(diào)動公司、業(yè)主及社會三方面的力量開辟活動場所(地。利用現(xiàn)有的硬件設(shè)施和場地，長期舉辦群眾喜聞樂見的活動，吸引眾多的人員踴躍參加。按類別和重點，分階段，針對不同文化層次和背景，不同年齡的對象開展專項活動，實現(xiàn)文化活動的層次性與群眾性的統(tǒng)一。二、便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項重要的針對性的專項服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件，滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無償?shù)母黜椃?wù)工作。便民服務(wù)是指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中所包含的服務(wù)項目之外的有償或無償?shù)墓ぷ?，其目的是為有需要的人提供及時、方便、周全、滿意、優(yōu)質(zhì)、實惠的服務(wù)，具有針對性、專項性、特殊性、方便性等特點。同時，便民服務(wù)是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要因素，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平在一定程度上取決于業(yè)主的服務(wù)需要是否得到滿足，服務(wù)人員的服務(wù)意識、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量是否得到業(yè)主的認(rèn)可。（一）有償服務(wù)項目類別編號服務(wù)項目參考價格責(zé)任部門日常維修、裝飾月艮務(wù)1洗手盆安裝（不含材料）20-30元/個設(shè)備管理部2坐廁安裝（不含材料）30-40元/個3安裝抽油煙機(jī)（不含材料）30-50元/臺4安裝分體式空調(diào)（同上）50-80元/臺5安裝吊燈（同上）10-20元/次6家用電器檢查、小修（同上）10-20元/次7更換檢修開關(guān)、插座（同上）10-20元/次8空調(diào)加冷媒160元/次9查線、換線（不含材料）15元/小時10換鎮(zhèn)流器10元/張11清洗排風(fēng)扇5-10元/張12清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/張13清洗抽油煙機(jī)20-30元/次14安裝音響與家用電器（不含材料）20-50元/次15安裝燈具（同上）10-20元/次16修理、更換電表、水表（同上）10-30元/次17修理、更換水閥、水龍頭（同上）10-20元/次18修理洗臉盆、洗菜盆（同上）10-20元/次19修理馬桶（同上）20-30元/次20修理窗簾、拉窗等（同上）10-20元/次21疏通下水道（主管）20-50元/次22疏通下水道（支管）10-30元/次家政月艮務(wù)23家庭綠化、盆景造型（不含材料）15元/小時環(huán)境管理部、安全管理部24打掃衛(wèi)生、買菜600元/月25打掃衛(wèi)生、買早餐500元/月26打掃衛(wèi)生20元/次27看護(hù)病人20元/小時28鐘點工市價禮儀服務(wù)29租售鮮花、盆景市價服務(wù)中心、環(huán)境管理部30代接待、送客人工本費(fèi)商31打字3-5元/張綜合管理部、務(wù)服務(wù)32復(fù)印0.3元/張（單面）設(shè)備管理班33洗車10元/輛34汽車打臘面議（二）無償服務(wù)項目類別編號服務(wù)項目責(zé)任部門家1調(diào)節(jié)電視節(jié)目政2殘疾人士特別服務(wù)安全管理部、服務(wù)中心月艮3介紹保姆務(wù)4代請家教5無償配備急救箱（藥品）6代訂牛奶商7代購車、船票月艮務(wù)8代辦旅游手續(xù)務(wù)月艮9代領(lǐng)、代送郵件中務(wù)10代訂、代送報刊、雜志心11電話留言服務(wù)12代訂酒店客房文化娛13組織各種展覽、參觀活動樂服務(wù)14組織效游服務(wù)中心15組織老年人交誼活動第六節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理機(jī)電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理基本內(nèi)容是相同的，主要是對機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修的管理。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的?！镌O(shè)備管理的原則以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。對設(shè)備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管好重要設(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。完善設(shè)備管理和定期維修制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。具體工作內(nèi)容見公司《設(shè)備管理工作手冊》和《設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。★維修保養(yǎng)方案日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官，對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整。每季進(jìn)行一次。二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件。每半年進(jìn)行一次。中修。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度，每年進(jìn)行一次。大修。對設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。每三年進(jìn)行一次?！锔飨到y(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理目的及管理效果（一）供配電系統(tǒng)目的：規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。管理效果：保證24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用，在市政停電的情況下，保證發(fā)電機(jī)在15秒鐘內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電。設(shè)備完好率為98%以上。投訴處理率為100%。（二）給排水系統(tǒng)目的：規(guī)范給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)的管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。管理效果：建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，用水設(shè)施完好，排水系統(tǒng)通暢。限水、停水能預(yù)先通知用戶。按規(guī)定定期清洗二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。設(shè)備完好率為98%以上。（三）消防系統(tǒng)目的：規(guī)范消防系統(tǒng)運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運(yùn)行狀態(tài)。管理效果：消防中心實行24小時值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無損，隨時啟用。落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。無火災(zāi)及其它安全隱患。（四）智能化系統(tǒng)目的：規(guī)范智能化系統(tǒng)運(yùn)行維修與保養(yǎng)的管理工作，確保智能化系統(tǒng)的良好運(yùn)行。管理效果：制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。確保設(shè)備完好率在98%以上。（五）電梯系統(tǒng)目的：規(guī)范電梯運(yùn)行、維修與保養(yǎng)的管理工作，確保電梯安全正常運(yùn)行。最終效果：電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術(shù)檔案完整。電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，全部電梯按規(guī)定時間運(yùn)行。電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。（六）其它公共設(shè)施目的：規(guī)范公共設(shè)施的運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用。管理效果：確保樓宇及公共設(shè)施的完好和正常使用；及時修補(bǔ)損壞設(shè)施；做好巡回檢查記錄；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。第七節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)項目和周期物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時有針對性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宣，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費(fèi)用，最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。檢查、鑒定周期正常情況下，安全管理部、巡邏員對公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡視一次，設(shè)備管理部每周對房屋及公共設(shè)施逐項巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時，重點巡視檢查；每年對房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。維修養(yǎng)護(hù)項目及周期房屋本體共用部位目的：規(guī)范房屋本體維護(hù)保養(yǎng)管理工作的行為，確保房屋管理達(dá)到最終管理目標(biāo)。A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位：每周、每年B、外墻面：每周、每年C、公共屋面：每日、每季、每年D、吊頂：每周、每月E、共用照明：每日、每月F、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年G、地面及墻面：每月、每年H、地板：每月I、上、下水主管：每周、每年說明：電梯、消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備見本章第六節(jié)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理》。公共設(shè)施目的：規(guī)范公共設(shè)施的運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用。A、路面路基：每周B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年C、停車場：每日、每月D、溝、渠、池、井：每周、每季E、園林綠地：每日、每周F、公用標(biāo)志設(shè)施：每周、每半年G、垃圾中轉(zhuǎn)站：每周H、地下室管網(wǎng)：每季、每半年第八節(jié)安全、車輛、消防管理xx主要由十四幢高檔樓宇組成，還有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、肉菜市場等一批公共配套設(shè)施，居住人眾多，為防止極少數(shù)對社會不滿的不法分子進(jìn)行破壞，給社會造成不安定因素，對業(yè)主生活造成不利影響，安全保衛(wèi)工作是xx管理的重中之重；現(xiàn)代社會高速的發(fā)展，外出聯(lián)系工作都是靠現(xiàn)代交通工具，出入xx的車輛較多，所以，車輛管理又是安全工作的一個重要方面；車管人員的有效指揮與疏導(dǎo)，是停車秩序和車輛安全的保障；xx一旦發(fā)生火災(zāi)，給業(yè)主的生命和財產(chǎn)帶來巨大威脅，危害性很大，因此，消防安全責(zé)任重于泰山，消防工作又是xx管理的一個十分重要的方面。針對以上情況，我公司將對xx的治安、車輛、消防工作作如下管理：一、治安管理要點及措施xx實行封閉式管理，來訪人員嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)，使xx的管理工作在有效的控制之下正常進(jìn)行。治安防范采取“三防”結(jié)合，即“人防、物防、技防”，相互補(bǔ)充，嚴(yán)密結(jié)合，杜絕安全盲點，做到防患于未然。根據(jù)xx的建筑特點設(shè)定巡更點，制定多種巡邏路線圖，不定期變換巡邏路線及規(guī)律，實行24小時巡查值班制度。治安保衛(wèi)隊伍實行正值班、副值班、休息班輪換制。正常情況下，休息班可按一定比例外出，特殊情況如重大節(jié)日、重大活動時，一律不允許外出，在宿舍待命。治安保衛(wèi)隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，治保人員從優(yōu)秀的復(fù)退軍人或特警學(xué)校學(xué)生中挑選反應(yīng)靈敏、具良好防衛(wèi)技能、有快速識別業(yè)主及辦事人員的能力的青年人擔(dān)任。治保人員統(tǒng)一著裝，裝備整齊，佩證上崗，精神飽滿，禮貌待人，處理問題講原則、講方法、不急燥。治保人員能在較短的時間內(nèi)熟悉住戶的基本情況（如相貌、房號等）以及xx的物業(yè)概況。對肉菜市場內(nèi)的所有經(jīng)營戶進(jìn)行登記、備案，并與之簽訂“治安管理責(zé)任書”。倡導(dǎo)鄰居互相守望，共保平安。崗位設(shè)置：遵循“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，分片包干。各崗位分工明確，緊密配合，無控制盲點。xx設(shè)固定崗、巡邏崗、機(jī)動崗等崗位。治安應(yīng)急措施三級治安應(yīng)急方案，固定崗控制xx出入，機(jī)動崗、巡邏崗現(xiàn)場處理事情。二級治安應(yīng)急方案，如人員不夠時，調(diào)集宿舍保安員（副值班）。一級治安應(yīng)急方案，求援于外部支援（如派出所等），所有出入崗位加雙岡。緊急事件處理程序按事先制定的緊急事件處理程序處理。最終效果xx治安管理宏觀控制嚴(yán)密，巡查到位，秩序良好，各種記錄全面細(xì)致。無監(jiān)控盲點，形成“三防”完美結(jié)合。年度無重大刑事案件發(fā)生，治安案件發(fā)生率低于2%°。二、車輛管理管理重點及措施安全防范三結(jié)合，艮"人員與硬件（地下室、出入）和監(jiān)控系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，防范嚴(yán)密。做好各種安全標(biāo)志，保證行車安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。按章行駛，出入車輛一律從指定入、指定出，持證行車安全有序。指揮車輛動作規(guī)范，先敬禮、后指揮。24小時值班巡邏制度。對出入xx的可疑人貨車進(jìn)行檢查。最終效果各種安全標(biāo)志齊全、醒目。動作規(guī)范、文明指揮。車輛停放有序。三、消防管理管理職責(zé)管理處主任為防火第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)不定期檢查，指導(dǎo)消防管理工作及處理消防管理問題。組建義務(wù)消防隊工作，決定物業(yè)管理中消防問題的處理、定位、培訓(xùn)。安全管理部部長負(fù)責(zé)定期對xx消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。保安巡視崗負(fù)責(zé)對xx消防安全進(jìn)行巡查。做好消防宣傳工作，在宣傳欄內(nèi)，張貼有關(guān)消防及逃生常識。組織消防知識競賽；加強(qiáng)對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)；每年至少組織義務(wù)消防員進(jìn)行兩次消防演習(xí)。巡視檢查按消防安全規(guī)定進(jìn)行檢查。最終效果消防設(shè)備設(shè)施齊備完好。消防知識宣傳到位。年度無火災(zāi)發(fā)生。第九節(jié)環(huán)境管理營造一個優(yōu)雅、潔凈、舒適、品位高尚的居住環(huán)境，是我們的工作目標(biāo)。我們將在xx全面實施環(huán)境保護(hù)計劃，創(chuàng)造“綠色環(huán)保工程”，并在公司ISO9000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，實行“高標(biāo)準(zhǔn)”的環(huán)境衛(wèi)生管理和維護(hù)，把xx建設(shè)成為溫馨、典雅、一流的居住環(huán)境。一、環(huán)保建設(shè)管理處環(huán)境管理部負(fù)責(zé)具體實施環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)職能。組織進(jìn)行環(huán)境監(jiān)測，開展具體的環(huán)保工作，綠化、美化、凈化環(huán)境。在xx我們將切實做好以下幾項環(huán)保工作：垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育住戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，建造區(qū)域內(nèi)的“綠色環(huán)保工程”，對生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、生活垃圾生化處理，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。垃圾分流流程圖：噪音污染控制噪音污染已是現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題。把xx的噪音控制在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們采取的具體措施如下：進(jìn)入xx的車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行駛。對住戶所產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者進(jìn)行說服教育?？刂蒲b修噪音，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)。空氣污染控制目前生活小區(qū)空氣污染主要表現(xiàn)為：機(jī)動車尾氣超標(biāo)排放，商業(yè)門店特別是餐飲業(yè)的油煙污染，垃圾曝露形成的氣體污染，裝修過程中形成的空氣污染等。對于這些空氣污染的污染源，采取如下控制措施：保持xx交通暢通并建議車主安裝尾氣處理裝置，減少尾氣超標(biāo)排放；密切監(jiān)控住戶裝修施工，限制有污染氣味的材料使用，防止空氣污染發(fā)生；加強(qiáng)對商業(yè)門店的管理，與經(jīng)營戶簽訂“門前三包”責(zé)任書，原則上不許在居住區(qū)開辦餐飲業(yè)，除非能很好地處理好油煙問題。對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。二、綠化管理管理處將嚴(yán)格執(zhí)行ISO9000質(zhì)量體系，定點、定人、定時對綠化進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，做到有計劃，有檢查，有記錄。環(huán)境管理部長負(fù)責(zé)xx內(nèi)外綠化的質(zhì)量工作，并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹木的生長情況，做出維護(hù)方案，交綠化工人實施。綠化工人處理好區(qū)域內(nèi)的花草樹木修剪、淋水、松土施肥、病蟲害防治等工作。隨時消除草坪雜草，根據(jù)季節(jié)及土地濕潤情況對綠地適時淋水，依據(jù)草地生長情況及時修剪，剪后及時追肥；適時疏稀，視情況對草坪進(jìn)行打孔、加沙、滾壓處理；計劃性噴施廣譜性殺蟲防病藥。對xx內(nèi)共用部位盆花一般隔天噴淋一次水，保持盆土濕潤，并定期將盆花搬到室外接受陽光照射，每天對大葉型的花草進(jìn)行擦拭，對花盆底碟清洗一次，確保盆花長勢良好，葉片無塵、花盆潔凈。綠化消殺“四害”為每月一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時滅殺，消殺作業(yè)應(yīng)避免藥物對人的影響，對藥性較強(qiáng)、持續(xù)性較長的藥