房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全面程序（PPT含圖表）

房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的特性流動(dòng)性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程序開(kāi)發(fā)商自有有投資意向向開(kāi)始至項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)完完畢出售或或出租并實(shí)實(shí)施全壽命命周期的物物業(yè)管理，，大都遵循循一個(gè)合乎乎邏輯和開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)律的的程序。一一般來(lái)說(shuō)，，這個(gè)程序序包括四個(gè)個(gè)階段，即即：?房地產(chǎn)投資資分析與決決策階段?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作作階段?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段?房屋銷(xiāo)售與與出租階段段當(dāng)然，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的階段劃分分并不是一一成不變的的，某些情情況下各階階段的工作作可能要交交替進(jìn)行。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作作階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作作階段是具具體落實(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)方案，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)實(shí)施施作準(zhǔn)備的的階段。主要工作有有：申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地、籌集集資金、拆拆遷安置、、項(xiàng)目報(bào)建建。申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地、拆遷遷安置、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建必必須按一定定的程序進(jìn)進(jìn)行，而籌籌集資金則則可以與之之平行進(jìn)行行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)需要大量量的資金，，僅靠開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的自自由資金是是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠的，必須須通過(guò)其他他途徑籌集集資金，如如向銀行借借款、發(fā)行行股票和債債券、預(yù)售售商品房等等等。由于我國(guó)各各城市的機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置不不大一樣，，因此，各各城市對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目前期期工作的審審批程序也也就不盡一一樣。一般般地，申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地、拆遷遷安置、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建可可按如下程程序進(jìn)行（（如圖2所示）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作作階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工作作程序籌集資金獲取土地使用權(quán)(購(gòu)置土地)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置

籌集資金選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請(qǐng)

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購(gòu)置土地審查設(shè)計(jì)方案編制設(shè)計(jì)方案

初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)發(fā)建筑核位線(xiàn)按紅線(xiàn)放線(xiàn)發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請(qǐng)拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序1．申請(qǐng)規(guī)劃劃許可證：：到城市規(guī)規(guī)劃管理部部門(mén)申請(qǐng)選選址、設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)，取取得建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證。2．購(gòu)置土地地：到土地地管理部門(mén)門(mén)申請(qǐng)購(gòu)置置土地，簽簽訂土地使使用合同。。3．拆遷安置置：到城市市拆遷管理理部門(mén)辦理理拆遷安置置報(bào)批手續(xù)續(xù)。4．項(xiàng)目報(bào)建建：到城市市規(guī)劃管理理部門(mén)辦理理項(xiàng)目報(bào)建建審批手續(xù)續(xù)，并委托托設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。。1．申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證（1）立項(xiàng)。根根據(jù)國(guó)家政政策，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)應(yīng)納入固定定資產(chǎn)投資資計(jì)劃，因因此，開(kāi)發(fā)發(fā)商須到計(jì)計(jì)劃管理部部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)。。立項(xiàng)時(shí)要要提交房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告告、立項(xiàng)申申請(qǐng)書(shū)、資資金來(lái)源，，并說(shuō)明房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的物業(yè)類(lèi)類(lèi)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序（2）選址定點(diǎn)點(diǎn)。在計(jì)劃劃管理部門(mén)門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)項(xiàng)后，再到到城市規(guī)劃劃管理部門(mén)門(mén)申請(qǐng)選址址，并提交交申請(qǐng)用地地報(bào)告、項(xiàng)項(xiàng)目的立項(xiàng)項(xiàng)批文、企企業(yè)的資信信證明、企企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、法法人代表委委托書(shū)等文文件和證件件。城市規(guī)劃管理理部根據(jù)城市市規(guī)劃的要求求，參照開(kāi)發(fā)發(fā)商的申請(qǐng)，，考慮房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的性質(zhì)、規(guī)模模，初步選定定用地項(xiàng)目的的具體位置和和界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件。城城市規(guī)劃管理理部門(mén)提供的的設(shè)計(jì)條件是是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總圖規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的依據(jù)據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件的主要要內(nèi)容包括：：1）該建設(shè)用地地現(xiàn)狀地形圖圖；2）根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的性質(zhì)和和所出地段條條件提出用地地范圍；3）向各有關(guān)部部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)見(jiàn)后提出的綜綜合性意見(jiàn)；；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序4）該場(chǎng)地的外外部限制條件件，包括山、、水、地形和和四鄰的建設(shè)設(shè)情況及空間間環(huán)境要求等等；5）提出城市規(guī)規(guī)劃確定的道道路紅線(xiàn)位置置、路幅及其其規(guī)劃要求；；6）提出規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包包括建筑密、、容積率、建建筑層數(shù)、高高度、體重、、紅線(xiàn)退讓要要求和地下管管線(xiàn)走向、綠綠化要求以及及其他控制事事項(xiàng)；7）對(duì)于綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，還應(yīng)應(yīng)提出公用服服務(wù)配套設(shè)施施和市政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施的的要求；8）有關(guān)的特別別要求，如人人防、抗震、、凈空限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。開(kāi)開(kāi)發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院院編制制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)審核核規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線(xiàn)線(xiàn)范圍圍，報(bào)報(bào)市政政府批批準(zhǔn)后后，發(fā)發(fā)給開(kāi)開(kāi)發(fā)商商建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序2．申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)置土土地開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)向土地地管理部部門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)購(gòu)置土土地。按按我國(guó)法法律規(guī)定定，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地歸歸國(guó)家所所有，因因此，開(kāi)開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)置場(chǎng)地地，是指指其使用用權(quán)，而不是所所有權(quán)。。開(kāi)發(fā)商取取得土地地使用權(quán)權(quán)的途徑徑，是按按照政府府有關(guān)規(guī)規(guī)定，通通過(guò)土地地市場(chǎng)取取得的。。即通過(guò)過(guò)出讓或或轉(zhuǎn)讓圖圖的土地地使用權(quán)權(quán)。此外外，若以以行政劃劃撥方式式取得的的土地進(jìn)進(jìn)行商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)，必須須向政府府申請(qǐng)，，補(bǔ)交地地價(jià)，取取得土地地使用合合同書(shū)，，即把土土地從無(wú)無(wú)償使用用轉(zhuǎn)為有有償使用用，從無(wú)無(wú)限年期期轉(zhuǎn)為有有限年期期后，方方可開(kāi)發(fā)發(fā)。土地使用用權(quán)出讓讓方式有有協(xié)議出出讓、招招標(biāo)出讓讓和拍賣(mài)賣(mài)出讓等等三種方方式。不不同的出出讓方式式，其出出讓程序序也不一一樣。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序3．拆遷安置置開(kāi)發(fā)商取取得了開(kāi)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地地后，要要對(duì)該場(chǎng)場(chǎng)地上現(xiàn)現(xiàn)有的建建筑物和和構(gòu)筑物物進(jìn)行拆拆遷，兌兌現(xiàn)有的的住戶(hù)進(jìn)進(jìn)行安置置。拆遷安置置是一項(xiàng)項(xiàng)政策性性很強(qiáng)的的工作，，其依據(jù)據(jù)有國(guó)務(wù)務(wù)院頒發(fā)發(fā)的《城市房屋屋拆遷管管理?xiàng)l例例》、建設(shè)部部頒發(fā)的的《城市房屋屋拆遷單單位管理理規(guī)定》，以及各各地方城城市政府府結(jié)合本本地的實(shí)實(shí)際情況況制定的的房屋拆拆遷管理理辦法，，并按以以下程序序進(jìn)行。。（1）拆遷調(diào)調(diào)查。首首先，要要與開(kāi)發(fā)發(fā)地段的的派出所所、房管管所進(jìn)行行聯(lián)系，，已取得得他們的的支持，，并且抄抄錄擬開(kāi)開(kāi)發(fā)范圍圍內(nèi)的常常住人口口、拆遷遷戶(hù)數(shù)以以及房屋屋產(chǎn)權(quán)、、使用性性質(zhì)、建建筑面積積等情況況，按表表格逐一一登記。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序第二，一一拆遷小小組為單單位，分分戶(hù)到人人，上門(mén)門(mén)核查，，并做好好詳細(xì)記記錄。如如住戶(hù)使使用面積積，私房房業(yè)主契契證所記記載的面面積，以以及人口口結(jié)構(gòu)、、年齡、、健康狀狀況、職職業(yè)、工工作單位位等情況況，第三三，逐戶(hù)戶(hù)摸清拆拆遷戶(hù)的的要求。。作好紀(jì)紀(jì)錄，并并分為如如下五類(lèi)類(lèi)：要求求一次搬搬清，作作永久安安置的；；要求遷遷回要解解決臨遷遷或投親親靠友的的；要求求放棄產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，租租回使用用面積的的；要求求臨時(shí)鋪鋪面，繼繼續(xù)營(yíng)業(yè)業(yè)的；其其他。分分類(lèi)的目目的是為為了給補(bǔ)補(bǔ)償安置置迅速提提供真實(shí)實(shí)資料。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（2）制定拆拆遷安置置計(jì)劃。。每個(gè)動(dòng)動(dòng)遷人員員在對(duì)自自己所承承擔(dān)的被被拆遷人人安置、、補(bǔ)償?shù)牡臎Q定全全部熟悉悉后，要要進(jìn)行分分析，以以片為單單位，逐逐戶(hù)安置置房源和和作出拆拆遷的補(bǔ)補(bǔ)償決定定。這里里，既要要考慮工工商、企企業(yè)、事事業(yè)單位位、私房房、僑房房的動(dòng)遷遷難度，，又要靠靠率安置置不成過(guò)過(guò)高的住住戶(hù)，還還要考慮慮哪些單單位或住住戶(hù)市較較容易動(dòng)動(dòng)遷的，，哪些住住戶(hù)或單單位是可可以交叉叉進(jìn)行動(dòng)動(dòng)遷的，，哪些住住戶(hù)先動(dòng)動(dòng)，什么么時(shí)候較較為適宜宜等，都都應(yīng)有個(gè)個(gè)計(jì)劃。。（3）申請(qǐng)核發(fā)發(fā)房屋拆遷遷許可證。。開(kāi)發(fā)商在在取得規(guī)劃劃、土地管管理部門(mén)批批準(zhǔn)的紅線(xiàn)線(xiàn)圖和用地地文件以及及完成拆遷遷安置方案案（包括還還間房屋的的地點(diǎn)、資資金、房屋屋平面圖或或購(gòu)買(mǎi)商品品房安置被被拆遷人的的購(gòu)房合同同）后，可可以向拆遷遷管理部門(mén)門(mén)申請(qǐng)核發(fā)發(fā)房屋拆遷遷許可證，，并按規(guī)定定繳納管理理費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序拆遷房屋不不得超越規(guī)規(guī)劃管理部部門(mén)劃定的的紅線(xiàn)范圍圍和拆遷管管理部門(mén)規(guī)規(guī)定的期限限。（4）拆拆遷遷公公告告。。召召開(kāi)開(kāi)拆拆遷遷動(dòng)動(dòng)員員大大會(huì)會(huì)，，公公布布拆拆遷遷公公告告。。拆拆遷遷管管理理部部門(mén)門(mén)在在發(fā)發(fā)放放拆拆遷遷許許可可證證的的同同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)將將拆拆遷遷人人、、拆拆遷遷房房屋屋及及其其范范圍圍、、法法律律依依據(jù)據(jù)、、拆拆遷遷期期限限以以公公告告形形式式予予以以公公布布。。另另外外，，還還應(yīng)應(yīng)書(shū)書(shū)面面通通知知房房產(chǎn)產(chǎn)、、公公安安、、工工商商等等有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)。。（5）拆拆遷遷人人與與被被拆拆遷遷人人簽簽訂訂拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書(shū)書(shū)。。拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書(shū)書(shū)應(yīng)應(yīng)明明確確補(bǔ)補(bǔ)償償形形式式和和金金額額、、安安置置用用戶(hù)戶(hù)面面積積和和地地點(diǎn)點(diǎn)、、搬搬遷遷過(guò)過(guò)渡渡方方式式和和期期限限、、違違約約責(zé)責(zé)任任以以及及當(dāng)當(dāng)事事人人認(rèn)認(rèn)為為需需要要訂訂立立的的其其他他條條款款。。（6）動(dòng)動(dòng)遷遷、、驗(yàn)驗(yàn)收收。。拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償手手續(xù)續(xù)辦辦妥妥后后，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)拆拆遷遷人人員員應(yīng)應(yīng)立立即即填填寫(xiě)寫(xiě)登登記記表表，，經(jīng)經(jīng)主主管管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽簽發(fā)發(fā)，，送送工工程程部部門(mén)門(mén)拆拆房房。。原原則則上上，，搬搬遷遷一一間間，，拆拆卸卸一一間間，，可可為為動(dòng)動(dòng)遷遷工工作作起起推推動(dòng)動(dòng)作作用用。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)程程序序（7）辦辦理理拆拆遷遷房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)滅滅籍籍和和土土地地使使用用證證。。拆拆遷遷人人應(yīng)應(yīng)將將所所訂訂拆拆遷遷協(xié)協(xié)議議書(shū)書(shū)送送拆拆遷遷管管理理部部門(mén)門(mén)備備案案，，同同時(shí)時(shí)到到房房產(chǎn)產(chǎn)部部門(mén)門(mén)辦辦理理被被拆拆遷遷房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)滅滅籍籍手手續(xù)續(xù)。。在在有有工工程程部部門(mén)門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)辦辦理理工工程程報(bào)報(bào)建建手手續(xù)續(xù)。。4.開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的組組織織與與委委托托房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的投投資資決決策策最最終終通通過(guò)過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果反反映映出出來(lái)來(lái)，，合合理理的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不盡盡充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)投投資資者者的的意意圖圖，，而而且且是是對(duì)對(duì)投投資資者者決決策策方方案案的的完完善善和和補(bǔ)補(bǔ)充充。。（1）要選選擇較較好設(shè)設(shè)計(jì)單單位。。在委委托設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意意以下下事項(xiàng)項(xiàng)：1）設(shè)計(jì)計(jì)資格格。要要委托托具有有設(shè)計(jì)計(jì)資格格的設(shè)設(shè)計(jì)單單位進(jìn)進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的工程程社及及，不不得委委托無(wú)無(wú)證設(shè)設(shè)計(jì)單單位或或私人人進(jìn)行行設(shè)計(jì)計(jì)，否否則，，城市市規(guī)劃劃與建建筑管管理部部門(mén)將將不予予承認(rèn)認(rèn)。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序2）設(shè)計(jì)計(jì)等級(jí)級(jí)。目目前我我國(guó)的的建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計(jì)計(jì)單位位共分分為甲甲、乙乙、丙丙、丁丁4個(gè)等級(jí)級(jí)。開(kāi)開(kāi)發(fā)商商應(yīng)根根據(jù)擬擬開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的性性質(zhì)、、高度度、規(guī)規(guī)模，，對(duì)照照4個(gè)等級(jí)級(jí)確定定要求求，進(jìn)進(jìn)行委委托。。一般般不得得超過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)。3）設(shè)計(jì)計(jì)范圍圍。我我國(guó)建建設(shè)工工程設(shè)設(shè)計(jì)單單位的的資格格證書(shū)書(shū)上都都注明明了該該設(shè)計(jì)計(jì)單位位的承承攬?jiān)O(shè)設(shè)計(jì)范范圍，，如規(guī)規(guī)定該該設(shè)計(jì)計(jì)單位位是承承接民民用建建設(shè)工工程、、工業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)工程程，還還是某某個(gè)系系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的建建設(shè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目。。在委委托設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商應(yīng)予予注意意。（2）要合理理地確定定各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)控制指指標(biāo)。規(guī)規(guī)劃中的的各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，，是衡量量規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)質(zhì)量以及及開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益好好壞的重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和依據(jù)據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)之前，，一些些重要的的控制指指標(biāo)已由由土地管管理部門(mén)門(mén)和規(guī)劃劃管理部部門(mén)給出出，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序如開(kāi)發(fā)用用地的總總面積、、容積率率、控制制高度、、建筑密密度、綠綠地率等等，還有有一些指指標(biāo)則由由開(kāi)發(fā)商商根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的要求求提出，，作為規(guī)規(guī)劃的依依據(jù)，如如戶(hù)室比比、高層層比例、、各類(lèi)型型的居住住面積、、總造價(jià)價(jià)、建筑筑工程單單方造價(jià)價(jià)等。上上述各項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，要綜綜合考慮慮，既要要保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商效效益，又又要符合合有關(guān)管管理部門(mén)門(mén)的要求求，以取取得良好好的社會(huì)會(huì)效益和和環(huán)境效效益。（3）評(píng)價(jià)和和選擇設(shè)設(shè)計(jì)方案案。設(shè)計(jì)計(jì)方案是是根據(jù)城城市規(guī)劃劃管理部部門(mén)提供供的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件和開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)該開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的要求，，由設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出的初初步設(shè)想想，一般般用文字字說(shuō)明和和圖紙或或模型表表示。其其中規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案包括括開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的用用地范及及其位置置圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總總平面圖圖和交通通組織示示意圖、、住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖和和住宅正正立面圖圖、公共共建筑房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序平面圖和和立面示示意圖、、主要街街景示意意圖、透透視圖或或模型、、設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明書(shū)（（包括各各項(xiàng)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)）。。建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案包括總總平面位位置圖、、平面圖圖、立面面圖、主主要剖面面圖的草草圖和建建筑單體體透視圖圖以及設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)明明書(shū)。由由設(shè)計(jì)單單位提出出的設(shè)計(jì)計(jì)方案不不少于兩兩個(gè)，以以供開(kāi)發(fā)發(fā)商在對(duì)對(duì)多個(gè)方方案比較較的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選選擇最有有方案，，并作為為推薦方方案報(bào)送送規(guī)劃管管理部門(mén)門(mén)審定。。開(kāi)發(fā)商商還可以以邀請(qǐng)多多個(gè)單位位參加設(shè)設(shè)計(jì)競(jìng)賽賽，經(jīng)過(guò)過(guò)專(zhuān)家和和規(guī)劃管管理部門(mén)門(mén)的評(píng)議議審定，，確定設(shè)設(shè)計(jì)方案案或提出出對(duì)方案案的修改改意見(jiàn)。。被審定定的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案作為為市政工工程設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑單位設(shè)設(shè)計(jì)的依依據(jù)；建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案被被省定后后，可進(jìn)進(jìn)入下階階段的初初步設(shè)計(jì)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（4）設(shè)計(jì)審審查。開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)單單位提交交的正式式設(shè)計(jì)圖圖紙，要要認(rèn)真審審查，熟熟悉圖圖紙和設(shè)設(shè)計(jì)要求求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)錯(cuò)誤或遺遺漏，應(yīng)應(yīng)及早通通知設(shè)計(jì)計(jì)單位修修正、或或補(bǔ)充。。5.項(xiàng)目報(bào)建建在土地使使用權(quán)購(gòu)購(gòu)置的申申請(qǐng)過(guò)程程中，已已提出規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，，該方案案只是粗粗略的反反映開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目概概況，不不能作為為施工的的依據(jù)。。項(xiàng)目報(bào)報(bào)建實(shí)在在原規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的基基礎(chǔ)上，，由開(kāi)發(fā)發(fā)商委托托規(guī)劃建建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位提提出個(gè)單單體建筑筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案，，并對(duì)其其布局進(jìn)進(jìn)行定位位，對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目用地范范圍內(nèi)的的道路和和各類(lèi)工工程管線(xiàn)線(xiàn)作更深深入的設(shè)設(shè)計(jì)，使使其達(dá)到到施工的的要求。。由于報(bào)報(bào)建的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門(mén)和和消防處處、抗震震辦、人人防部門(mén)門(mén)、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門(mén)、、供水供供電管理理部門(mén)審審查通過(guò)過(guò)后，可可進(jìn)一步步編制項(xiàng)項(xiàng)目的施施工圖和和技術(shù)規(guī)規(guī)定，再再報(bào)城市市規(guī)劃管管理部門(mén)門(mén)及有關(guān)關(guān)專(zhuān)業(yè)管管理部門(mén)門(mén)審批。。其具體體步驟為為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序（1）編制和審查查設(shè)計(jì)方案。。開(kāi)發(fā)商在取取得土地使用用權(quán)后，根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃管管理部門(mén)提出出的設(shè)計(jì)要求求，委托建筑筑設(shè)計(jì)院編制制設(shè)計(jì)方案。。并將設(shè)計(jì)方方案報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部門(mén)門(mén)審批。如果果是高層建筑筑，、還要征征求消防管理理部門(mén)的意見(jiàn)見(jiàn)。（2）編制和審查查設(shè)計(jì)方案。。方案審查通通過(guò)后，委托托設(shè)計(jì)院進(jìn)行行項(xiàng)目的初步步設(shè)計(jì)（對(duì)高高層建筑）。。并將初步設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)規(guī)劃管理部門(mén)門(mén)，由規(guī)劃管管理部門(mén)組織織抗震辦、人人防辦、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、供水、供供電等部門(mén)對(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行匯審。（3）施工圖設(shè)計(jì)計(jì)和發(fā)核位紅紅線(xiàn)。初步設(shè)設(shè)計(jì)審查通過(guò)過(guò)后，委托設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行施施工圖設(shè)計(jì)。。并將施工圖圖報(bào)城市規(guī)劃劃管理部門(mén)，，由規(guī)劃管理理部門(mén)發(fā)建筑筑核位紅線(xiàn)。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序（4）到計(jì)劃管理理部門(mén)申請(qǐng)投投資許可證。。開(kāi)發(fā)商須提提交如下文件件：核位紅紅線(xiàn)、土地使使用合同、土土地使用證、、拆遷驗(yàn)收單單、項(xiàng)目總平平面、可行性性研究報(bào)告、、進(jìn)度計(jì)劃、、申請(qǐng)、資金金審計(jì)文件。。（5）發(fā)建設(shè)許可可證。到城市市規(guī)劃管理部部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程許可證證。一旦開(kāi)發(fā)發(fā)商取得了城城市規(guī)劃管理理部門(mén)頒發(fā)的的建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證，，該項(xiàng)目就獲獲得了允許建建設(shè)的法律憑憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)施階段段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)實(shí)施，是由建建筑施工企業(yè)業(yè)完成的，施施工企業(yè)是開(kāi)開(kāi)法項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施的直接接指揮者和生生產(chǎn)者。在此此階段，開(kāi)發(fā)發(fā)商的主要工工作有（1）通過(guò)招標(biāo)投投標(biāo)選擇施工工企業(yè)；（2）以投資者、、組織者、監(jiān)監(jiān)督者的身份份進(jìn)行項(xiàng)目工工程管理與控控制；（3）竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收。。在此此階階段段，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資支支出出最最大大，，所所占占的的時(shí)時(shí)間間周周期期最最長(zhǎng)長(zhǎng)。。因因此此，，加加強(qiáng)強(qiáng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)實(shí)實(shí)施施階階段段的的管管理理，，對(duì)對(duì)于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)預(yù)期期的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)效效益益是是非非常常重重要要的的。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)程程序序根據(jù)據(jù)我我國(guó)國(guó)的的工工程程建建設(shè)設(shè)管管理理體體制制改改革革的的精精神神，，建建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目要要實(shí)實(shí)行行監(jiān)監(jiān)理理制制，，即即委委托托專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化、、社社會(huì)會(huì)化化的的監(jiān)監(jiān)理理公公司司對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)理理。。當(dāng)當(dāng)前前，，我我國(guó)國(guó)的的建建設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)理理重重點(diǎn)點(diǎn)在在工工程程的的施施工工階階段段，，并并積積累累了了一一些些經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，因因此此，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商可可以以委委托托監(jiān)監(jiān)理理公公司司根根據(jù)據(jù)工工程程承承包包合合同同對(duì)對(duì)工工程程施施工工建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)行行全全面面的的監(jiān)監(jiān)理理。。1.開(kāi)發(fā)發(fā)工工程程施施工工招招標(biāo)標(biāo)施工工招招標(biāo)標(biāo)必必須須具具備備下下列列條條件件（（1）工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目已已獲獲計(jì)計(jì)劃劃管管理理部部門(mén)門(mén)批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并已已列列入入建建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃；；（（2）有有經(jīng)經(jīng)國(guó)國(guó)家家批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的施施工工圖圖紙紙和和工工程程概概算算或或預(yù)預(yù)算算；；房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)程程序序（3）開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)用用地地的的使使用用權(quán)權(quán)已已有有償償獲獲得得，，施施工工前前期期工工作作（（包包括括三三通通一一平平））已已經(jīng)經(jīng)落落實(shí)實(shí)或或準(zhǔn)準(zhǔn)備備就就緒緒；；（（4）開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)資資金金、、主主要要建建筑筑材材料料和和主主要要設(shè)設(shè)備備分分期期交交貨貨及及協(xié)協(xié)作作配配套套條條件件均均以以分分別別落落實(shí)實(shí)；；（（5）有有當(dāng)當(dāng)?shù)氐爻浅鞘惺幸?guī)規(guī)劃劃管管理理部部門(mén)門(mén)核核發(fā)發(fā)的的建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。。采取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)方方式式的的施施工工招招標(biāo)標(biāo)程程序序如如下下：：（1）擬擬定定招招標(biāo)標(biāo)方方式式，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備招招標(biāo)標(biāo)文文件件。。招招標(biāo)標(biāo)文文件件是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商說(shuō)說(shuō)明明招招標(biāo)標(biāo)工工程程要要求求和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的書(shū)書(shū)面面材材料料。?？煽捎捎砷_(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商自自行行準(zhǔn)準(zhǔn)備備，，也也可可委委托托咨咨詢(xún)?cè)儥C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)代代辦辦。。（2）編編制制標(biāo)標(biāo)底底。。標(biāo)標(biāo)底底及及招招標(biāo)標(biāo)工工程程的的預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格，，是是評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)的的主主要要尺尺度度之之一一。。編編制制標(biāo)標(biāo)底底是是招招標(biāo)標(biāo)的的一一項(xiàng)項(xiàng)重重要要準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作，，可可以以有有開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)自自己己編編制制，，也也可可委委托托可可信信賴(lài)賴(lài)的的技技術(shù)術(shù)咨咨詢(xún)?cè)児舅净蚧蛟O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位編編制制。。從從編編制制到到招招標(biāo)標(biāo)工工作作的的各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，標(biāo)標(biāo)底底都都必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格保保密密。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序（3）向招招標(biāo)主主管部部門(mén)（（如市市招標(biāo)標(biāo)辦公公室））申請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)。（4）發(fā)布布招標(biāo)標(biāo)通告告或邀邀請(qǐng)投投標(biāo)函函。招招標(biāo)申申請(qǐng)經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后，，開(kāi)發(fā)發(fā)商即即可發(fā)發(fā)出招招標(biāo)通通告或或邀請(qǐng)請(qǐng)投標(biāo)標(biāo)函。。采取取公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)標(biāo)方式式時(shí)，，應(yīng)視視工程程性質(zhì)質(zhì)和規(guī)規(guī)模在在當(dāng)?shù)氐鼗蛉珖?guó)性性報(bào)紙紙或公公開(kāi)發(fā)發(fā)行的的專(zhuān)業(yè)業(yè)刊物物上發(fā)發(fā)布招招標(biāo)通通告；；采取取選擇擇性招招標(biāo)方方式，，應(yīng)向向預(yù)選選定的的承建建單位位發(fā)出出邀請(qǐng)請(qǐng)投標(biāo)標(biāo)函。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序（5）對(duì)承承包企企業(yè)的的資格格進(jìn)行行審查查。即即了解解承包包企業(yè)業(yè)的技技術(shù)和和財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力力以及及管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，限限制不不符合合要求求的承承包企企業(yè)盲盲目參參加投投標(biāo)。。審查查工作作通常常在發(fā)發(fā)售招招標(biāo)文文件之之前進(jìn)進(jìn)行。。審查查合格格者才才準(zhǔn)許許購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)招標(biāo)標(biāo)文件件。（6）發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。經(jīng)經(jīng)過(guò)資資格審審查，，對(duì)審審查合合格的的承建建單位位發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。發(fā)發(fā)送形形式有有現(xiàn)金金購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)和免免費(fèi)發(fā)發(fā)送兩兩種。。（7）招標(biāo)標(biāo)工程程交底底及答答疑。。開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)發(fā)出招招標(biāo)文文件，，各投投標(biāo)的的承包包企業(yè)業(yè)踏勘勘建設(shè)設(shè)場(chǎng)地地之后后，應(yīng)應(yīng)邀集集各承承包企企業(yè)的的代表表開(kāi)會(huì)會(huì)，進(jìn)進(jìn)行工工程交交底，，并解解答疑疑問(wèn)。。工程程交底底的內(nèi)內(nèi)容，，主要要是介介紹工工程概概況，，明確確質(zhì)量量要求求、驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及工期期要求求，說(shuō)說(shuō)明開(kāi)開(kāi)發(fā)商商工料料情況況，材材料款款和工工程款款的支支付辦辦法以以及投投標(biāo)注注意事事項(xiàng)等等。承承包企企業(yè)對(duì)對(duì)招標(biāo)標(biāo)文件件中的的疑問(wèn)問(wèn)，一一般應(yīng)應(yīng)預(yù)先先以書(shū)書(shū)面形形式提提出，，也可可在交交底會(huì)會(huì)上臨臨時(shí)口口頭提提出。。開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)所提提疑問(wèn)問(wèn)應(yīng)一一律在在答疑疑會(huì)上上公開(kāi)開(kāi)解答答，并并以書(shū)書(shū)面記記錄方方式，，印發(fā)發(fā)給各各投標(biāo)標(biāo)者，，作為為招標(biāo)標(biāo)文件件的補(bǔ)補(bǔ)充。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序（８））開(kāi)標(biāo)標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)和和決標(biāo)標(biāo)。以上所所述為為公開(kāi)開(kāi)開(kāi)標(biāo)標(biāo)，個(gè)個(gè)別情情況也也有采采用秘秘密開(kāi)開(kāi)標(biāo)的的。開(kāi)開(kāi)標(biāo)方方式一一般都都在招招標(biāo)文文件中中明確確說(shuō)明明。１）開(kāi)開(kāi)標(biāo)。。開(kāi)標(biāo)標(biāo)是在在投標(biāo)標(biāo)截止止后，，根據(jù)據(jù)招標(biāo)標(biāo)文件件中規(guī)規(guī)定的的時(shí)間間和地地點(diǎn)，，邀請(qǐng)請(qǐng)個(gè)投投標(biāo)者者和當(dāng)當(dāng)?shù)毓龣C(jī)機(jī)構(gòu)及及有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)的代代表參參加，，當(dāng)中中打開(kāi)開(kāi)標(biāo)箱箱，由由工作作人員員對(duì)經(jīng)經(jīng)公證證人員員檢查查并確確認(rèn)密密封完完好、、封套套書(shū)寫(xiě)寫(xiě)符合合規(guī)定定的標(biāo)標(biāo)書(shū)逐逐一拆拆封的的過(guò)程程。投投標(biāo)文文件即即標(biāo)書(shū)書(shū)拆封封后，，工作作人員員應(yīng)宣宣讀其其中要要點(diǎn)，，并在在預(yù)先先準(zhǔn)備備的表表冊(cè)上上逐項(xiàng)項(xiàng)登記記。登登記表表冊(cè)由由讀標(biāo)標(biāo)人、、登記記人和和公證證人簽簽名，，作為為開(kāi)標(biāo)標(biāo)的正正式記記錄，，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商商予以以保存存。２）評(píng)評(píng)標(biāo)。。開(kāi)標(biāo)標(biāo)后應(yīng)應(yīng)先排排除無(wú)無(wú)效標(biāo)標(biāo)書(shū)，，然后后由評(píng)評(píng)標(biāo)小小組從從工程程技術(shù)術(shù)和財(cái)財(cái)務(wù)的的角度度審查查評(píng)議議有效效標(biāo)書(shū)書(shū)，此此過(guò)程程稱(chēng)為為評(píng)標(biāo)標(biāo)。其其評(píng)審審的原原則是是保護(hù)護(hù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)所有有投標(biāo)標(biāo)的承承包企企業(yè)一一視同同仁。。評(píng)審審的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是擁有有足以以勝任任招標(biāo)標(biāo)工程程的技技術(shù)和和財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力力，信信譽(yù)良良好，，報(bào)價(jià)價(jià)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序理。標(biāo)書(shū)經(jīng)評(píng)審后后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)價(jià)從低到高的的順序列出清清單，并寫(xiě)出出評(píng)標(biāo)報(bào)告，，推薦二、三三家候選的中中標(biāo)的單位，，交給招標(biāo)決決策人做出最最終抉擇。３）決標(biāo)。開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)投標(biāo)標(biāo)者所報(bào)的投投標(biāo)文件進(jìn)行行全面的審查查、評(píng)比、分分析，最后選選定中標(biāo)者的的過(guò)程叫做決決標(biāo)。一般不太復(fù)雜雜的工程可在在開(kāi)標(biāo)后當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)決定中標(biāo)者者，同時(shí)公布布標(biāo)底，并通通知未中標(biāo)者者退還招標(biāo)文文件、領(lǐng)回押押金的時(shí)間和和地點(diǎn)。規(guī)模模較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工程程，則應(yīng)由招招標(biāo)決策人分分別與評(píng)標(biāo)小小組推薦的候候選中標(biāo)單位位，就技術(shù)力力量、施工方方案、機(jī)械設(shè)設(shè)備、材料供供應(yīng)及決定標(biāo)標(biāo)價(jià)的其他因因素進(jìn)行調(diào)查查和磋商，全全面衡量，擇擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立即即向中標(biāo)者發(fā)發(fā)出中標(biāo)通知知。中標(biāo)通知知書(shū)發(fā)出之后后，開(kāi)發(fā)商與與中標(biāo)的承建建單位應(yīng)在約約定的期限內(nèi)內(nèi)就簽訂合同同進(jìn)行磋商，，雙方就合同同條款達(dá)成協(xié)協(xié)議后，簽訂訂合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程程管理與控制制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工工管理，是由由建筑施工企企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行施工工的生產(chǎn)管理理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目工程管理與與控制，則是是開(kāi)發(fā)企業(yè)為為了保證項(xiàng)目目施工順利進(jìn)進(jìn)行所從事的的有關(guān)管理工工作，包括配配合施工企業(yè)業(yè)做各項(xiàng)施工工準(zhǔn)備工作，，如按時(shí)騰出出施工場(chǎng)地，，完成場(chǎng)地的的三通一平，，及時(shí)提供設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和訂訂購(gòu)有關(guān)設(shè)備備等；對(duì)項(xiàng)目目的費(fèi)用、進(jìn)進(jìn)度和施工質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行控制制；合同管理理；有效的協(xié)協(xié)調(diào)各有關(guān)單單位的關(guān)系，，如設(shè)計(jì)單位位與施工單位位的關(guān)系，土土建單位與設(shè)設(shè)備安裝單位位的關(guān)系，施施工單位與材材料、設(shè)備供供應(yīng)單位的關(guān)關(guān)系。投資控制、進(jìn)進(jìn)度控制和質(zhì)質(zhì)量控制是項(xiàng)項(xiàng)目工程管理理與控制的重重要內(nèi)容，也也是監(jiān)理公司司的主要職責(zé)責(zé)，因此，要要發(fā)揮監(jiān)理公公司的優(yōu)勢(shì)，，加強(qiáng)對(duì)工程程施工階段的的投資、進(jìn)度度和質(zhì)量控制制。（１）施工階階段的投資控控制。施工階階段投資控制制的任務(wù)是盡盡量減少承包包合同價(jià)款以以外增加的工工程費(fèi)用；全全面履約，減減少對(duì)方提出出索賠的機(jī)會(huì)會(huì)；按合同支支付工程款。。為此，開(kāi)發(fā)發(fā)商要做到：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序１）熟悉圖紙紙、設(shè)計(jì)要求求、合同價(jià)款款，分析工程程費(fèi)最容易突突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控控制的重點(diǎn)。。２）按工程進(jìn)進(jìn)度將總投資資目標(biāo)進(jìn)行分分解，確定階階段的投資分分目標(biāo)，將其其作為階段投投資控制的依依據(jù)。３）嚴(yán)格按工工程計(jì)量支付付工程進(jìn)度款款。對(duì)已完工工成要按合同同規(guī)定及時(shí)計(jì)計(jì)量，對(duì)承包包方超出設(shè)計(jì)計(jì)圖紙要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予計(jì)量，其其費(fèi)用由承包包方自負(fù)。４）按合同規(guī)規(guī)定辦理工程程結(jié)算，掌握握工程投資動(dòng)動(dòng)態(tài)，分析費(fèi)費(fèi)用超支的原原因，提出控控制投資的措措施。５）正確處理理索賠。（２）施工階階段的進(jìn)度控控制。施工階階段進(jìn)度控制制的主要內(nèi)容容有：１）編制項(xiàng)目目實(shí)施總進(jìn)度度表計(jì)劃，并并以此作為控控制其它計(jì)劃劃的依據(jù)，包包括施工單位位的計(jì)劃和開(kāi)開(kāi)發(fā)商自己制制訂的有關(guān)計(jì)計(jì)劃，如施工工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序制訂的施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、有有開(kāi)發(fā)商提供供的材料和設(shè)設(shè)備的供應(yīng)計(jì)計(jì)劃。２）根據(jù)項(xiàng)目目的總控制進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)，審審核施工單位位提交的施工工進(jìn)度計(jì)劃、、施工方案和和施工總平面面圖，即使否否符合總工期期控制目標(biāo)的的要求；施工工進(jìn)度計(jì)劃、、施工方案和和施工總平面面圖是否協(xié)調(diào)調(diào)、合理。３）做好開(kāi)工工前的準(zhǔn)備工工作。一是要要按合同要求求，開(kāi)發(fā)商要要做好有關(guān)開(kāi)開(kāi)工前的準(zhǔn)備備工作。二是是檢查和督促促施工單位開(kāi)開(kāi)工前的準(zhǔn)備備工作，能否否滿(mǎn)足工程進(jìn)進(jìn)度要求。４）按合同規(guī)規(guī)定及時(shí)向施施工單位支付付備料款和工工程進(jìn)度款。。為此，開(kāi)發(fā)發(fā)商要根據(jù)資資金的不同渠渠道，組織落落實(shí)資金到位位，以保證工工程建設(shè)的進(jìn)進(jìn)度款、設(shè)備備和材料款按按時(shí)支付。５）定期的檢檢查施工單位位工程計(jì)劃的的實(shí)施情況，，督促審查施施工進(jìn)度報(bào)表表，核實(shí)工程程實(shí)物量，鑒鑒認(rèn)工程款憑憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序６）及時(shí)處處理好工程程設(shè)計(jì)問(wèn)題題。如設(shè)計(jì)計(jì)需要補(bǔ)充充、完善、、變更或材材料代用等等，應(yīng)抓緊緊聯(lián)系，要要求設(shè)計(jì)單單位及時(shí)給給與解決，，盡力做到到不影響工工程進(jìn)度。。７）組織施施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)協(xié)調(diào)會(huì)。８）在工程程建設(shè)施工工的全過(guò)程程中，做好好單位工程程的分部、、分項(xiàng)檢查查驗(yàn)收工作作，檢查是是否完成設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和和合同范圍圍的全部工工程內(nèi)容。。工程質(zhì)量量檢驗(yàn)評(píng)定定是否全部部達(dá)到合格格以上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門(mén)檢檢查評(píng)定質(zhì)質(zhì)量等級(jí)，，才能簽訂訂竣工日期期。（３）施工工階段的質(zhì)質(zhì)量控制。。施工是形形成工程實(shí)實(shí)體的階段段，也是形形成最終產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的的重要階段段，施工階階段的質(zhì)量量控制是工工程項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制的的重點(diǎn)。其其主要內(nèi)容容有：１）除了在在施工招標(biāo)標(biāo)中，要審審查承包商商的技術(shù)資資質(zhì)外，在在施工過(guò)程程中，還應(yīng)應(yīng)對(duì)承包商商的技術(shù)資資質(zhì)進(jìn)行連連續(xù)不斷的的審查和評(píng)評(píng)價(jià)，督促促承包商更更換不稱(chēng)職職人員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序２）訂立現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管管理制度，，包括現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)會(huì)議制度度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)制制度、質(zhì)量量統(tǒng)計(jì)報(bào)表表制度、質(zhì)質(zhì)量事故報(bào)報(bào)告處理制制度等，以以保障項(xiàng)目目質(zhì)量控制制的有效進(jìn)進(jìn)行。３）對(duì)項(xiàng)目目施工所需需材料（原原材料、半半成品、構(gòu)構(gòu)配件）應(yīng)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格格的質(zhì)量檢檢查與控制制。對(duì)項(xiàng)目目中采用的的新材料、、新結(jié)構(gòu)、、新技術(shù)均均應(yīng)審核其其技術(shù)鑒定定書(shū)。凡未未經(jīng)試驗(yàn)或或無(wú)技術(shù)鑒鑒定書(shū)者，，一律不得得在項(xiàng)目中中使用。４）檢核土土地現(xiàn)場(chǎng)的的測(cè)量標(biāo)樁樁、建筑物物的定位放放線(xiàn)及高程程水準(zhǔn)點(diǎn)。。５）組織設(shè)設(shè)計(jì)交底和和圖紙會(huì)審審，保證設(shè)設(shè)計(jì)師與承承包者之間間的溝通與與交流。６）督促、、協(xié)助承包包單位完善善工序質(zhì)量量控制，嚴(yán)嚴(yán)格工序間間交接檢查查，主要作作業(yè)工序包包括隱蔽作作業(yè)的檢查查、驗(yàn)收。。在重要的的工程部位位或?qū)I(yè)工工程中，建建立質(zhì)量控控制點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行材料試試驗(yàn)或技術(shù)術(shù)復(fù)核。對(duì)對(duì)完成的分分部（分項(xiàng)項(xiàng)）工程，，按相應(yīng)質(zhì)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法法進(jìn)行檢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序查、驗(yàn)收。。７）采取一一切必要措措施（包括括下達(dá)停工工令）制止止下屬情況況：第一，，隱蔽作業(yè)業(yè)未經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)承包單位位就擅自封封閉、掩蓋蓋；第二，，承包商商擅自變更更設(shè)計(jì)，或或使用無(wú)合合格證的工工程材料，，或擅自變變更工程材材料進(jìn)行施施工等；第第三，未經(jīng)經(jīng)技術(shù)資質(zhì)質(zhì)審查的人人員進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)上崗施施工；第四四，承包單單位對(duì)已發(fā)發(fā)生的質(zhì)量量事故未進(jìn)進(jìn)行處理，，或未提出出有效補(bǔ)救救措施就繼繼續(xù)作業(yè)。。８）按規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)及及辦法，，對(duì)完成成的單位位工程、、單項(xiàng)工工程進(jìn)行行檢查驗(yàn)驗(yàn)收。審審核承包包單位提提供的竣竣工圖、、質(zhì)量檢檢驗(yàn)報(bào)告告及有關(guān)關(guān)技術(shù)文文件，督督促承包包單位進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量量回訪(fǎng)，，實(shí)行質(zhì)質(zhì)量保修修。整理理有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量的技術(shù)術(shù)文件，，并編目目、建檔檔。３．項(xiàng)目目的竣工工驗(yàn)收。。項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收與交交接，是是實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資向使用用價(jià)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的標(biāo)標(biāo)志，是是開(kāi)發(fā)商商實(shí)現(xiàn)其其經(jīng)營(yíng)效效益的基基礎(chǔ)。從從質(zhì)量控控制角度度說(shuō)，項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收工工作是確確保項(xiàng)目目質(zhì)量合合乎標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序后一關(guān)。。因此應(yīng)應(yīng)高度重重視這項(xiàng)項(xiàng)工作。。（１）開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收的依依據(jù)。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收的依依據(jù)包括括以下幾幾方面的的內(nèi)容：：１）有關(guān)關(guān)合同、、標(biāo)準(zhǔn)、、規(guī)范。。如開(kāi)發(fā)發(fā)商與承承包商簽簽訂的工工程合同同、土建建工程驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑筑安裝施施工驗(yàn)收收規(guī)范等等。２）工程程資料：：經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)建設(shè)文文件；施施工圖紙紙和說(shuō)明明書(shū)；圖圖紙會(huì)審審記錄、、設(shè)計(jì)變變更和技技術(shù)核定定單；測(cè)測(cè)量定位位記錄、、沉降及及變形記記錄；隱隱蔽工程程記錄、、工程事事故的發(fā)發(fā)生和處處理記錄錄；有關(guān)關(guān)技術(shù)或或設(shè)備的的資料及及驗(yàn)收記記錄等。。３）工程程實(shí)體。。指已符符合竣工工驗(yàn)收條條件的已已完工工工程。（２）項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收程程序。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收程序序如圖３３所示。。項(xiàng)目竣工承建商竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商審查驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)初驗(yàn)開(kāi)發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗(yàn)收確定交接日期設(shè)計(jì)者、承建商質(zhì)量回訪(fǎng)與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗(yàn)不合格房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（四）房房屋銷(xiāo)售售與出租租階段實(shí)際上，，房屋的的銷(xiāo)售工工作并非非在房屋屋竣工驗(yàn)驗(yàn)收后進(jìn)進(jìn)行。為為了縮短短房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的投資周周期，在在可行性性研究階階段就要要研究房房屋的銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃，從選選擇場(chǎng)地地開(kāi)始，，開(kāi)發(fā)商商已開(kāi)始始尋找購(gòu)購(gòu)房者或或成租人人；在開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的施工工過(guò)程中中，應(yīng)通通過(guò)各種種媒介做做好項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售廣告和和宣傳工工作；當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目施施工進(jìn)行行到一定定程度時(shí)時(shí)，應(yīng)及及時(shí)進(jìn)行行房屋的的預(yù)售工工作；竣竣工驗(yàn)收收后申請(qǐng)請(qǐng)辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記。如果開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)是是為了長(zhǎng)長(zhǎng)期投資資，即開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)是為為了出租租，那么么在項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收后便便要開(kāi)始始出租。。為了逐逐漸收回回投資并并獲得利利潤(rùn)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商必必須確定定合適的的租金，，制定好好出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（5）對(duì)承承包企企業(yè)的的資格格進(jìn)行行審查查。即即了解解承包包企業(yè)業(yè)的技技術(shù)和和財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力力以及及管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，限限制不不符合合要求求的承承包企企業(yè)盲盲目參參加投投標(biāo)。。審查查工作作通常常在發(fā)發(fā)售招招標(biāo)文文件之之前進(jìn)進(jìn)行。。審查查合格格者才才準(zhǔn)許許購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)招標(biāo)標(biāo)文件件。（6）發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。經(jīng)經(jīng)過(guò)資資格審審查，，對(duì)審審查合合格的的承建建單位位發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。發(fā)發(fā)送形形式有有現(xiàn)金金購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)和免免費(fèi)發(fā)發(fā)送兩兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場(chǎng)地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開(kāi)會(huì)，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問(wèn)。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序1．房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。。房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃一一般包括以以下內(nèi)容；；（1）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃劃的目標(biāo)。。目標(biāo)可被被確定為在在最短時(shí)間間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化化，或是力力求以某種種形式保留留房地產(chǎn)中中剩余權(quán)益益。例如，，房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售商可以以同買(mǎi)主簽簽定一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期管理合合同，受托托管理房地地產(chǎn)等等。。（2）確定潛在在的租戶(hù)或或買(mǎi)主。這這方面的信信息一般可可以從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和市市場(chǎng)分析過(guò)過(guò)程中取得得。潛在客客戶(hù)的線(xiàn)索索來(lái)自于日日常工作或或得自一些些文字資料料——或兩者兼兼有。在計(jì)劃中中必須說(shuō)說(shuō)明預(yù)計(jì)計(jì)能吸引引買(mǎi)主或或租戶(hù)的的價(jià)格或或租金水水平。通通過(guò)分析析租戶(hù)或或買(mǎi)主的的情況和和預(yù)計(jì)的的租金或或價(jià)格水水平，就就能確定定基本市市場(chǎng)?；臼袌?chǎng)場(chǎng)可以是是臨近地地段、城城市地域域、全省省乃至全全國(guó)甚至至境外。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（3）選擇營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)術(shù)?？晒┕┻x擇的的營(yíng)銷(xiāo)技技術(shù)有：：1）直接在在所需出出售的房房地產(chǎn)上上掛牌銷(xiāo)銷(xiāo)售。這這種方式式適用于于房地產(chǎn)產(chǎn)需求特特別大時(shí)時(shí)。2）在報(bào)紙紙上刊登登出售廣廣告。3）公開(kāi)張張貼、懸懸掛廣告告。4）印發(fā)綜綜合介紹紹公司及及所售物物業(yè)情況況的小冊(cè)冊(cè)子。5）在電臺(tái)臺(tái)或電視視上作廣廣告。6）向臨近近地區(qū)的的居民和和企業(yè)單單位打電電話(huà)或上上門(mén)推銷(xiāo)銷(xiāo)。究竟選擇擇哪種技技術(shù)較為為合適，，取決于于營(yíng)銷(xiāo)人人員的判判斷。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序2．房屋的的銷(xiāo)售。。房屋的的銷(xiāo)售分分為預(yù)售售和現(xiàn)房房銷(xiāo)售。。（1）房屋的的預(yù)售。。由于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)一次次性投資資較大，，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甚高，，因次，，開(kāi)發(fā)商商會(huì)在房房屋的建建設(shè)期將將其預(yù)售售，以獲獲得資金金的部分分回收，，買(mǎi)家則則通常會(huì)會(huì)因購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)預(yù)售中中的房屋屋而得到到其升值值所帶來(lái)來(lái)的收益益。開(kāi)發(fā)商在在進(jìn)行預(yù)預(yù)售房前前，一般般應(yīng)向當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門(mén)提提出申請(qǐng)請(qǐng)，獲準(zhǔn)準(zhǔn)后方可可預(yù)售房房屋。預(yù)預(yù)售房屋屋須具備備的條件件是：1)開(kāi)發(fā)商已已取得““土地使使用證””和“建建筑許可可證”及及“開(kāi)工工許可證證”；外外銷(xiāo)房屋屋還應(yīng)取取得“外外銷(xiāo)許可可證”。。2）房屋建建筑合同同已簽訂訂。3）在銀行行設(shè)立有有代收房房屋預(yù)售售款的專(zhuān)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序4）應(yīng)提出出預(yù)售款款的監(jiān)管管機(jī)構(gòu)（（銀行或或律師事事務(wù)所）），監(jiān)督督方案。。5）應(yīng)具備備經(jīng)銀行行或注冊(cè)冊(cè)會(huì)計(jì)師師審核的的，除用用地價(jià)款款外，投投入開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金已已達(dá)到總總投資的的25%的驗(yàn)資證證明。6）政府有有關(guān)部門(mén)門(mén)認(rèn)為應(yīng)應(yīng)提供的的其他文文件。房屋銷(xiāo)售必須須簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合合同》。《合同》應(yīng)訂明價(jià)格條條款。開(kāi)發(fā)商商在房屋竣工工之前，按預(yù)預(yù)售合同所的的收的預(yù)售款款，必須先用用于支付及清清償該預(yù)售房房屋的一切建建筑費(fèi)用后，，才能另作他他用。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，在預(yù)售售合同生效后后，買(mǎi)主應(yīng)在在一定的期限限內(nèi)，向房管管部門(mén)辦理預(yù)預(yù)購(gòu)登記。開(kāi)開(kāi)發(fā)商在辦理理房地產(chǎn)總登登記后，應(yīng)在在一定期限內(nèi)內(nèi)，與買(mǎi)主簽簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同》。房屋竣工后后，買(mǎi)主應(yīng)按按期持有關(guān)證證明文件到房房管部門(mén)辦理理變更登記，，領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)證件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序（2）現(xiàn)房銷(xiāo)售。。開(kāi)發(fā)商將已已建的建筑物物同建筑物使使用范圍內(nèi)占占用的土地使使用權(quán)同時(shí)出出售給買(mǎi)主，，即為現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售?，F(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售一般由開(kāi)開(kāi)發(fā)者和買(mǎi)主主自由協(xié)商，，達(dá)成協(xié)議。。經(jīng)過(guò)以下三三道手續(xù)：到到房屋交易所所簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；；到公證處對(duì)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同進(jìn)行公公證；憑經(jīng)過(guò)過(guò)公證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，辦理房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記，換換發(fā)房地產(chǎn)證證。（3）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋屋的付付款方方式。。1）一次次性付付款和和分期期付款款。一一次性性付款款即買(mǎi)買(mǎi)主在在簽訂訂正式式合同同后一一次性性支付付所有有樓款款，這這種形形式開(kāi)開(kāi)發(fā)者者最了了預(yù)見(jiàn)見(jiàn)到，，故開(kāi)開(kāi)發(fā)者者通常常會(huì)以以正常常樓價(jià)價(jià)的折折扣出出售給給買(mǎi)主主。分分期付付款方方式是是指買(mǎi)買(mǎi)主在在樓宇宇建設(shè)設(shè)期內(nèi)內(nèi)分階階段向向開(kāi)發(fā)發(fā)者支支付樓樓款，，其具具體的的支付付比例例和時(shí)時(shí)段可可以有有所不不同，，不過(guò)過(guò)，全全部樓樓款必必須在在入伙伙時(shí)付付清。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序2）樓宇宇抵押押貸款款。樓樓宇抵抵押貸貸款，，俗稱(chēng)稱(chēng)“按按揭””是指指買(mǎi)主主以所所購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的樓樓宇作作抵押押，現(xiàn)現(xiàn)貨以以房地地產(chǎn)證證，樓樓花以以預(yù)售售合同同書(shū)作作抵押押物交交銀行行，銀銀行以以此為為條件件提供供購(gòu)樓樓貸款款，讓讓買(mǎi)主主能一一次性性把樓樓款付付給開(kāi)開(kāi)發(fā)者者。而而買(mǎi)主主按規(guī)規(guī)定的的還款款方式式及期期限，，分期期還款款予銀銀行，，銀行行從中中收取取利息息及手手續(xù)費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售或出出租后后，應(yīng)應(yīng)做好好銷(xiāo)售售或出出租后后的服服務(wù)和和管理理工作作。如如果開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目是是住宅宅小區(qū)區(qū)，應(yīng)應(yīng)成立立或委委托物物業(yè)管管理公公司完完成。。如果果是單單幢建建筑，，可組組織大大樓管管委會(huì)會(huì)。無(wú)無(wú)論何何種形形式均均需與與當(dāng)?shù)氐嘏沙龀鏊?、居委委?huì)、、綠化化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等等部門(mén)門(mén)聯(lián)系系，辦辦理門(mén)門(mén)牌號(hào)號(hào)碼、、戶(hù)口口遷入入、綠綠化、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)和治治安等等事項(xiàng)項(xiàng)。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程程序投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇尋找投投資項(xiàng)項(xiàng)目常常用的的方法法有：：1）在房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)尋找找其準(zhǔn)準(zhǔn)備推推出的的地塊塊；