房地產(chǎn)與物業(yè)管理

房地地產(chǎn)產(chǎn)與與物物業(yè)業(yè)管管理理課題題內(nèi)內(nèi)容容物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)主主及及業(yè)業(yè)主主大大會會前期期物物業(yè)業(yè)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)的的使使用用和和維維護護法律律責(zé)責(zé)任任物業(yè)業(yè)流流程程一、、物物業(yè)業(yè)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理，，是是指指業(yè)業(yè)主主通通過過選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)，，由由業(yè)業(yè)主主和和物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)按按照照物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同約約定定，，對對房房屋屋及及配配套套的的設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備和和相相關(guān)關(guān)場場地地進進行行維維修修、、養(yǎng)養(yǎng)護護、、管管理理，，維維護護相相關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生和和秩秩序序的的活活動動。。二、、業(yè)業(yè)主主及及業(yè)業(yè)主主大大會會業(yè)主主：：房房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)人人為為業(yè)業(yè)主主業(yè)主主在在物物業(yè)業(yè)管管理理活活動動中中，，享享有有下下列列權(quán)權(quán)利利按照照物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同的的約約定定，，接接受受物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)提提供供的的服服務(wù)務(wù)；；提提議議召召開開業(yè)業(yè)主主大大會會會會議議，，并并就就物物業(yè)業(yè)管管理理的的有有關(guān)關(guān)事事項項提提出出建建議議；；提提出出制制定定和和修修改改管管理理規(guī)規(guī)約約、、業(yè)業(yè)主主大大會會議議事事規(guī)規(guī)則則的的建建議議；；參參加加業(yè)業(yè)主主大大會會會會議議，，行行使使投投票票權(quán)權(quán)；；選選舉舉業(yè)業(yè)主主委委員員會會成成員員，，并并享享有有被被選選舉舉權(quán)權(quán)；；監(jiān)監(jiān)督督業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的工工作作；；監(jiān)監(jiān)督督物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)履履行行物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同；；對對物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備和和相相關(guān)關(guān)場場地地使使用用情情況況享享有有知知情情權(quán)權(quán)和和監(jiān)監(jiān)督督權(quán)權(quán)；；監(jiān)監(jiān)督督物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備專專項項維維修修資資金金（（以以下下簡簡稱稱專專項項維維修修資資金金））的的管管理理和和使使用用；；法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他權(quán)權(quán)利利。。業(yè)主主在在物物業(yè)業(yè)管管理理活活動動中中，，履履行行下下列列義義務(wù)務(wù)遵守守管管理理規(guī)規(guī)約約、、業(yè)業(yè)主主大大會會議議事事規(guī)規(guī)則則；；遵遵守守物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位和和共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的使使用用、、公公共共秩秩序序和和環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生的的維維護護等等方方面面的的規(guī)規(guī)章章制制度度；；執(zhí)執(zhí)行行業(yè)業(yè)主主大大會會的的決決定定和和業(yè)業(yè)主主大大會會授授權(quán)權(quán)業(yè)業(yè)主主委委員員會會作作出出的的決決定定；；按按照照國國家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定交交納納專專項項維維修修資資金金；；按按時時交交納納物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費用用；；法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他義義務(wù)務(wù)。。業(yè)主主大大會會物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)全全體體業(yè)業(yè)主主組組成成業(yè)業(yè)主主大大會會。。業(yè)主主大大會會應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)代代表表和和維維護護物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)全全體體業(yè)業(yè)主主在在物物業(yè)業(yè)管管理理活活動動中中的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。一個個物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域成成立立一一個個業(yè)業(yè)主主大大會會。。物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域的的劃劃分分應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)考考慮慮物物業(yè)業(yè)的的共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備、、建建筑筑物物規(guī)規(guī)模模、、社社區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)等等因因素素。。具具體體辦辦法法由由省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市制制定定。。同一一個個物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的業(yè)業(yè)主主，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在物物業(yè)業(yè)所所在在地地的的區(qū)區(qū)、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門或或者者街街道道辦辦事事處處、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人民民政政府府的的指指導(dǎo)導(dǎo)下下成成立立業(yè)業(yè)主主大大會會，，并并選選舉舉產(chǎn)產(chǎn)生生業(yè)業(yè)主主委委員員會會。。但但是是，，只只有有一一個個業(yè)業(yè)主主的的，，或或者者業(yè)業(yè)主主人人數(shù)數(shù)較較少少且且經(jīng)經(jīng)全全體體業(yè)業(yè)主主一一致致同同意意，，決決定定不不成成立立業(yè)業(yè)主主大大會會的的，，由由業(yè)業(yè)主主共共同同履履行行業(yè)業(yè)主主大大會會、、業(yè)業(yè)主主委委員員會會職職責(zé)責(zé)。。物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的下下列列事事項項由由業(yè)業(yè)主主共共同同決決定定制定定和和修修改改業(yè)業(yè)主主大大會會議議事事規(guī)規(guī)則則；；制制定定和和修修改改管管理理規(guī)規(guī)約約；；選選舉舉業(yè)業(yè)主主委委員員會會或或者者更更換換業(yè)業(yè)主主委委員員會會成成員員；；選選聘聘和和解解聘聘物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)；；籌籌集集和和使使用用專專項項維維修修資資金金；；改改建建、、重重建建建建筑筑物物及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施；；有有關(guān)關(guān)共共有有和和共共同同管管理理權(quán)權(quán)利利的的其其他他重重大大事事項項。。業(yè)主主大大會會召召開開的的形形式式業(yè)主主大大會會會會議議可可以以采采用用集集體體討討論論的的形形式式，，也也可可以以采采用用書書面面征征求求意意見見的的形形式式；；但但是是，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)有有物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)專專有有部部分分占占建建筑筑物物總總面面積積過過半半數(shù)數(shù)的的業(yè)業(yè)主主且且占占總總?cè)巳藬?shù)數(shù)過過半半數(shù)數(shù)的的業(yè)業(yè)主主參參加加。。業(yè)主主可可以以委委托托代代理理人人參參加加業(yè)業(yè)主主大大會會會會議議。。業(yè)主主大大會會業(yè)主主大大會會決決定定籌籌集集和和使使用用專專項項維維修修資資金金；；改改建建、、重重建建建建筑筑物物及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)專專有有部部分分占占建建筑筑物物總總面面積積2/3以上上的的業(yè)業(yè)主主且且占占總總?cè)巳藬?shù)數(shù)2/3以上上的的業(yè)業(yè)主主同同意意；；決決定定規(guī)規(guī)定定的的其其他他事事項項，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)專專有有部部分分占占建建筑筑物物總總面面積積過過半半數(shù)數(shù)的的業(yè)業(yè)主主且且占占總總?cè)巳藬?shù)數(shù)過過半半數(shù)數(shù)的的業(yè)業(yè)主主同同意意。。業(yè)主主大大會會業(yè)主主大大會會或或者者業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的決決定定，，對對業(yè)業(yè)主主具具有有約約束束力力。。業(yè)主主大大會會或或者者業(yè)業(yè)主主委委員員會會作作出出的的決決定定侵侵害害業(yè)業(yè)主主合合法法權(quán)權(quán)益益的的，，受受侵侵害害的的業(yè)業(yè)主主可可以以請請求求人人民民法法院院予予以以撤撤銷銷。。管理理規(guī)規(guī)約約管理理規(guī)規(guī)約約應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對對有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)的的使使用用、、維維護護、、管管理理，，業(yè)業(yè)主主的的共共同同利利益益，，業(yè)業(yè)主主應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履履行行的的義義務(wù)務(wù)，，違違反反管管理理規(guī)規(guī)約約應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承承擔(dān)擔(dān)的的責(zé)責(zé)任任等等事事項項依依法法作作出出約約定定。。管管理理規(guī)規(guī)約約應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)尊尊重重社社會會公公德德，，不不得得違違反反法法律律、、法法規(guī)規(guī)或或者者損損害害社社會會公公共共利利益益。。管管理理規(guī)規(guī)約約對對全全體體業(yè)業(yè)主主具具有有約約束束力力。。三、、物物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的互互動動物業(yè)業(yè)管管理理的的前前期期介介入入是是指指物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)在在接接管管物物業(yè)業(yè)之之前前就就參參與與物物業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計和和施施工工建建設(shè)設(shè)過過程程，，從從業(yè)業(yè)主主（（使使用用人人））及及物物業(yè)業(yè)管管理理角角度度，，提提出出合合理理化化建建議議，，以以使使開開發(fā)發(fā)出出的的物物業(yè)業(yè)最最大大限限度度地地滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需求求和和物物業(yè)業(yè)管管理理的的需需要要。。前期期物物業(yè)業(yè)管管理理在業(yè)業(yè)主主、、業(yè)業(yè)主主大大會會選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)之之前前，，建建設(shè)設(shè)單單位位選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽簽訂訂書書面面的的前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同。。建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在銷銷售售物物業(yè)業(yè)之之前前，，制制定定業(yè)業(yè)主主臨臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約，，對對有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)的的使使用用、、維維護護、、管管理理，，業(yè)業(yè)主主的的共共同同利利益益，，業(yè)業(yè)主主應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履履行行的的義義務(wù)務(wù)，，違違反反臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約應(yīng)當(dāng)當(dāng)承承擔(dān)擔(dān)的的責(zé)責(zé)任任等等事事項項依依法法作作出出約約定定。。建設(shè)設(shè)單單位位制制定定的的臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約，不不得得侵侵害害物物業(yè)業(yè)買買受受人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在物物業(yè)業(yè)銷銷售售前前將將臨臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約向向物物業(yè)業(yè)買買受受人人明明示示，，并并予予以以說說明明。。物業(yè)業(yè)買買受受人人在在與與建建設(shè)設(shè)單單位位簽簽訂訂物物業(yè)業(yè)買買賣賣合合同同時時，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對對遵遵守守臨臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約予予以以書書面面承承諾諾。。前期物業(yè)業(yè)管理建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買受人人簽訂的的買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容。前期物業(yè)業(yè)管理業(yè)主依法法享有的的物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的所所有權(quán)或或者使用用權(quán)，建建設(shè)單位位不得擅擅自處分分。物業(yè)管理理企業(yè)承承接物業(yè)業(yè)時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進行查查驗。前期物業(yè)業(yè)管理在辦理物物業(yè)承接接驗收手手續(xù)時，，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)向物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)移交交下列資資料：1、竣工總總平面圖圖，單體體建筑、、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備竣竣工圖，，配套設(shè)設(shè)施、地地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣竣工圖等等竣工驗驗收資料料；2、設(shè)施設(shè)設(shè)備的安安裝、使使用和維維護保養(yǎng)養(yǎng)等技術(shù)術(shù)資料；；3、物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修修文件和和物業(yè)使使用說明明文件；；4、物業(yè)管管理所必必需的其其他資料料。物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止時將上上述資料料移交給給業(yè)主委委員會。。前期物業(yè)業(yè)管理建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按按照規(guī)定定在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)配配置必要要的物業(yè)業(yè)管理用用房。建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按按照國家家規(guī)定的的保修期期限和保保修范圍圍，承擔(dān)擔(dān)物業(yè)的的保修責(zé)責(zé)任。四、物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)從事物業(yè)業(yè)管理活活動的企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有獨獨立的法法人資格格。國家對從從事物業(yè)業(yè)管理活活動的企企業(yè)實行行資質(zhì)管管理制度度。具體體辦法由由國務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門制制定。一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域由一一個物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)實施施物業(yè)管管理。物業(yè)管理理服務(wù)業(yè)主委員員會應(yīng)當(dāng)當(dāng)與業(yè)主主大會選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)訂訂立書面面的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)管理理事項、、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)費用用、雙方方的權(quán)利利義務(wù)、、專項維維修資金金的管理理與使用用、物業(yè)業(yè)管理用用房、合合同期限限、違約約責(zé)任等等內(nèi)容進進行約定定。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定，提供供相應(yīng)的的服務(wù)。。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)未未能履行行物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定，導(dǎo)致致業(yè)主人人身、財財產(chǎn)安全全受到損損害的，，應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)責(zé)任。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)管理理用房的的所有權(quán)權(quán)依法屬屬于業(yè)主主。未經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會同意意，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得得改變物物業(yè)管理理用房的的用途。。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以將物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專項項服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)委托托給專業(yè)業(yè)性服務(wù)務(wù)企業(yè)，，但不得得將該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全部物物業(yè)管理理一并委委托給他他人。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)服務(wù)務(wù)收費應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循循合理、、公開以以及費用用與服務(wù)務(wù)水平相相適應(yīng)的的原則，，區(qū)別不不同物業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)和特點點，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照國務(wù)務(wù)院價格格主管部部門會同同國務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門制制定的物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費辦辦法，在在物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定。物業(yè)管理理服務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用。業(yè)業(yè)主與物物業(yè)使用用人約定定由物業(yè)業(yè)使用人人交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用的的，從其其約定，，業(yè)主負負連帶交交納責(zé)任任。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用由建建設(shè)單位位交納。。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以根據(jù)據(jù)業(yè)主的的委托提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定以外的的服務(wù)項項目，服服務(wù)報酬酬由雙方方約定。。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通信信、有線線電視等等單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)向最最終用戶戶收取有有關(guān)費用用。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)接接受委托托代收前前款費用用的，不不得向業(yè)業(yè)主收取取手續(xù)費費等額外外費用。。物業(yè)管理理服務(wù)對物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)違反反有關(guān)治治安、環(huán)環(huán)保、物物業(yè)裝飾飾裝修和和使用等等方面法法律、法法規(guī)規(guī)定定的行為為，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)制止，，并及時時向有關(guān)關(guān)行政管管理部門門報告。。有關(guān)行政政管理部部門在接接到物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的報報告后，，應(yīng)當(dāng)依依法對違違法行為為予以制制止或者者依法處處理。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)協(xié)助助做好物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安全全防范工工作。發(fā)發(fā)生安全全事故時時，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在采采取應(yīng)急急措施的的同時，，應(yīng)當(dāng)及及時向有有關(guān)行政政管理部部門報告告，協(xié)助助做好救救助工作作。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)雇雇請保安安人員的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定。。保安人人員在維維護物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的公共秩秩序時，，應(yīng)當(dāng)履履行職責(zé)責(zé)，不得得侵害公公民的合合法權(quán)益益。物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)使用用人在物物業(yè)管理理活動中中的權(quán)利利義務(wù)由由業(yè)主和和物業(yè)使使用人約約定，但但不得違違反法律律、法規(guī)規(guī)和管理理規(guī)約的的有關(guān)規(guī)規(guī)定。物業(yè)使用用人違反反物業(yè)管管理條例例和管理理規(guī)約的的規(guī)定，，有關(guān)業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)連連帶責(zé)任任。物業(yè)管理理服務(wù)縣級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門應(yīng)當(dāng)及及時處理理業(yè)主、、業(yè)主委委員會、、物業(yè)使使用人和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在物業(yè)業(yè)管理活活動中的的投訴。。五、物業(yè)業(yè)的使用用和維護護物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)按照規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的公共共建筑和和共用設(shè)設(shè)施，不不得改變變用途。。業(yè)主依法法確需改改變公共共建筑和和共用設(shè)設(shè)施用途途的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在依依法辦理理有關(guān)手手續(xù)后告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)；物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)確確需改變變公共建建筑和共共用設(shè)施施用途的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提請業(yè)業(yè)主大會會討論決決定同意意后，由由業(yè)主依依法辦理理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)主、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)不不得擅自自占用、、挖掘物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的道路路、場地地，損害害業(yè)主的的共同利利益。因維修物物業(yè)或者者公共利利益，業(yè)業(yè)主確需需臨時占占用、挖挖掘道路路、場地地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征得得業(yè)主委委員會和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的同意意；物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)確需需臨時占占用、挖挖掘道路路、場地地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征得得業(yè)主委委員會的的同意。。業(yè)業(yè)主、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將臨臨時占用用、挖掘掘的道路路、場地地，在約約定期限限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。。物業(yè)的維維護和使使用業(yè)主需要要裝飾裝裝修房屋屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)事先先告知物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)。。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將房房屋裝飾飾裝修中中的禁止止行為和和注意事事項告知知業(yè)主。。物業(yè)的維維護和使使用住宅物業(yè)業(yè)、住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的非住住宅物業(yè)業(yè)或者與與單幢住住宅樓結(jié)結(jié)構(gòu)相連連的非住住宅物業(yè)業(yè)的業(yè)主主，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定交交納專項項維修資資金。專項維修修資金屬屬于業(yè)主主所有，，專項用用于物業(yè)業(yè)保修期期滿后物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。專項維修修資金收收取、使使用、管管理的辦辦法由國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門會同同國務(wù)院院財政部部門制定定。物業(yè)的維維護和使使用利用物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備進進行經(jīng)營營的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在征征得相關(guān)關(guān)業(yè)主、、業(yè)主大大會、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的同意后后，按照照規(guī)定辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)。。業(yè)主所所得收益益應(yīng)當(dāng)主主要用于于補充專專項維修修資金，，也可以以按照業(yè)業(yè)主大會會的決定定使用。。物業(yè)的維維護和使使用物業(yè)存在在安全隱隱患，危危及公共共利益及及他人合合法權(quán)益益時，責(zé)責(zé)任人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時時維修養(yǎng)養(yǎng)護，有有關(guān)業(yè)主主應(yīng)當(dāng)給給予配合合。責(zé)任人不不履行維維修養(yǎng)護護義務(wù)的的，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會會同意，，可以由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)維修養(yǎng)養(yǎng)護，費費用由責(zé)責(zé)任人承承擔(dān)。六、法律律責(zé)任違反物業(yè)業(yè)管理條條例的規(guī)規(guī)定，住住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)單位未未通過招招投標(biāo)的的方式選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)或者者未經(jīng)批批準(zhǔn)，擅擅自采用用協(xié)議方方式選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令限期改改正，給給予警告告，可以以并處10萬元以下下的罰款款。法律責(zé)任任違反物業(yè)業(yè)管理條條例的規(guī)規(guī)定，建建設(shè)單位位擅自處處分屬于于業(yè)主的的物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的所所有權(quán)或或者使用用權(quán)的，，由縣級級以上地地方人民民政府房房地產(chǎn)行行政主管管部門處處5萬元以上上20萬元以下下的罰款款；給業(yè)業(yè)主造成成損失的的，依法法承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。法律責(zé)任任違反物業(yè)業(yè)管理條條例的規(guī)規(guī)定，未未取得資資質(zhì)證書書從事物物業(yè)管理理的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門沒收收違法所所得，并并處5萬元以上上20萬元以下下的罰款款；給業(yè)業(yè)主造成成損失的的，依法法承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。以欺騙手手段取得得資質(zhì)證證書的，，依照本本條第一一款規(guī)定定處罰，，并由頒頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的的部門吊吊銷資質(zhì)質(zhì)證書。。違反物業(yè)管管理條例的的規(guī)定，物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)聘用未未取得物