房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)

第八章房地地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)務(wù)第八章房地地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概述1第二節(jié)物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容2第三節(jié)不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)3第一節(jié)房房地產(chǎn)物業(yè)服服務(wù)概述（1）已建成并具具有使用功能能的各類建筑筑物；（2）與這些建筑筑物相配套的的設(shè)備和市政政、公用設(shè)施施；（3）建筑物所占占用的場(chǎng)地、、庭院、停車車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路、綠化化等。物業(yè)構(gòu)成要素素包括：一、房地產(chǎn)物業(yè)服服務(wù)的含義及及基本特征1.物業(yè)的含義：：指在一定范圍圍內(nèi)存在并被被使用或可以以投入使用的的各類建筑物物及其附屬設(shè)設(shè)備、配套設(shè)設(shè)施，包括建建筑物所占用用的土地等。。物業(yè)是房產(chǎn)和和地產(chǎn)的統(tǒng)一一。2.物業(yè)服務(wù)的含含義（1）實(shí)施物業(yè)服服務(wù)的必須是是具有法人資格的經(jīng)政府有關(guān)關(guān)部門注冊(cè)認(rèn)認(rèn)可的專業(yè)組組織。（2）物業(yè)服務(wù)的的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同同，物業(yè)服務(wù)企企業(yè)通過提供供有償物業(yè)服服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。（3）物業(yè)服務(wù)的的客體是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象象是業(yè)主及物業(yè)的的使用人。物業(yè)服務(wù)是是以經(jīng)營(yíng)的手手段進(jìn)行管理理和服務(wù)，是是集管理、服服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為為一體的有償償勞動(dòng)。（4）物業(yè)服務(wù)的的目的是充分分發(fā)揮物業(yè)的的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的的保值與增值值，同時(shí)取得得最佳的社會(huì)會(huì)效益和環(huán)境境效益。物業(yè)服務(wù)是指指業(yè)主通過選選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)按照照物業(yè)服務(wù)合合同約定，對(duì)對(duì)房屋及配套套的設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)行維修、、養(yǎng)護(hù)和管理理，對(duì)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和秩序序進(jìn)行維護(hù)。。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)，是指依法設(shè)設(shè)立、具有獨(dú)獨(dú)立法人資格格、從事物業(yè)業(yè)服務(wù)活動(dòng)的的企業(yè)。物業(yè)業(yè)主，指物業(yè)的所所有權(quán)人；物業(yè)使用人，指非物業(yè)業(yè)業(yè)主但擁有物物業(yè)使用權(quán)的的人（如承租租人，一般簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱住戶）。。3.物業(yè)服務(wù)的基基本特征（5）規(guī)范化（1）專業(yè)化（2）社會(huì)化（3）一體化（4）市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的基基本特征二、業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)與與物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的關(guān)系1.業(yè)主的含義業(yè)主顧名思義義就是“物業(yè)業(yè)的主人”。。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例例》的解釋“業(yè)主主是指房屋的的所有權(quán)人”，即房屋所有權(quán)人人和土地使用用人。在物業(yè)服務(wù)活活動(dòng)中，業(yè)主主基于對(duì)房屋屋的所有權(quán)享享有對(duì)物業(yè)的的相關(guān)共同事事務(wù)進(jìn)行管理理的權(quán)利。這這些權(quán)利有些些由單個(gè)業(yè)主主享有和行使使，有些只能能通過業(yè)主大大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。。2.業(yè)主大會(huì)的含含義①制定、修改改業(yè)主公約和和業(yè)主大會(huì)議議事規(guī)則②選舉、更換換業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員，監(jiān)督督業(yè)主委員會(huì)會(huì)的工作③選聘、解聘聘物業(yè)服務(wù)企企業(yè)④決定專項(xiàng)維維修基金使用用、續(xù)籌方案案，并監(jiān)督實(shí)實(shí)施⑥法律、法規(guī)規(guī)或業(yè)主大會(huì)會(huì)規(guī)定的其他他有關(guān)物業(yè)服服務(wù)的職責(zé)⑤制定、修改改物業(yè)服務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共用部位和共共用設(shè)施設(shè)備備的使用、公公共秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生的維維護(hù)等方面的的規(guī)章制度。。業(yè)主自自治管管理是是通過過業(yè)主主大會(huì)會(huì)來實(shí)實(shí)現(xiàn)的的，業(yè)業(yè)主大大會(huì)是是由物物業(yè)服服務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體體業(yè)主主組成成，業(yè)業(yè)主大大會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)代代表和和維護(hù)護(hù)物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)區(qū)域域內(nèi)全全體業(yè)業(yè)主在在物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)活動(dòng)動(dòng)中的的合法法權(quán)益益，并并設(shè)立立業(yè)主主委員員會(huì)作作為執(zhí)執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)。。通常常一個(gè)個(gè)物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)區(qū)域域只能能成立立一個(gè)個(gè)業(yè)主主大會(huì)會(huì)。業(yè)主大大會(huì)的的主要要職責(zé)責(zé)3.業(yè)主委委員會(huì)會(huì)的含含義（5）業(yè)主大大會(huì)賦賦予的的其他他職責(zé)責(zé)（1）召集業(yè)業(yè)主大大會(huì)會(huì)會(huì)議，，報(bào)告告物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)的實(shí)實(shí)施情情況（2）代表業(yè)業(yè)主與與業(yè)主主大會(huì)會(huì)選聘聘的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)簽簽訂物物業(yè)服服務(wù)合合同（3）及時(shí)了了解業(yè)業(yè)主、、物業(yè)業(yè)使用用人的的意見見和建建議，，監(jiān)督督和協(xié)協(xié)助物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)履履行物物業(yè)服服務(wù)合合同（4）監(jiān)督業(yè)業(yè)主公公約的的實(shí)施施業(yè)主委委員會(huì)會(huì)的主主要職職責(zé)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)是業(yè)業(yè)主大大會(huì)的的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)構(gòu)，由由業(yè)主主大會(huì)會(huì)在業(yè)業(yè)主中中選舉舉產(chǎn)生生。物物業(yè)服服務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)在業(yè)業(yè)主入入住率率達(dá)到到一定定比例例，應(yīng)應(yīng)當(dāng)成成立業(yè)業(yè)主大大會(huì)，，并設(shè)設(shè)立業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)作為為執(zhí)行行機(jī)構(gòu)構(gòu)，在在業(yè)主主大會(huì)會(huì)授權(quán)權(quán)的范范圍內(nèi)內(nèi)行使使職權(quán)權(quán)。4.業(yè)主與與物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的關(guān)關(guān)系（1）法律律關(guān)系系物業(yè)公公司與與業(yè)主主管理理委員員會(huì)是是受托托者與與委托托者的的關(guān)系系物業(yè)公公司和和業(yè)主主管理理委員員會(huì)無無隸屬屬關(guān)系系。當(dāng)然，，業(yè)主主委員員會(huì)有有權(quán)對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)公司司各項(xiàng)項(xiàng)工作作的實(shí)實(shí)施及及規(guī)章章制度度的執(zhí)執(zhí)行進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督檢檢查，，這不不是業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)著物物業(yè)公公司，，而是是委托托和被被委托托關(guān)系系的必必然要要求。。4.業(yè)主與與物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的關(guān)關(guān)系②沖突關(guān)系：為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主管理委員會(huì)就必須行使自己的權(quán)利，一方面向物業(yè)公司反映，另一方面還要同物業(yè)公司作斗爭(zhēng)，甚至在必要時(shí)考慮辭退物業(yè)公司。①合作關(guān)系：委托合同中一般都規(guī)定物業(yè)公司和業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主管理委員會(huì)的執(zhí)行秘書一般都由物業(yè)公司管理處的人員擔(dān)任;雙方在有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)、重大決定需要討論決定時(shí)，往往坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。（2）工作關(guān)系三、物物業(yè)服服務(wù)的的模式式1.委托管管理模模式由開發(fā)發(fā)商或或業(yè)主主采用用招投投標(biāo)或或協(xié)議議的方方式選選聘專專業(yè)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，按按照““物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同”的的約定定，根根據(jù)““統(tǒng)一一管理理，綜綜合服服務(wù)””的原原則，，提供供物業(yè)業(yè)管理理和服服務(wù)的的管理理方式式。（2）代理經(jīng)租型指業(yè)主將自有的物業(yè)出租而委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的方式。這種類型有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只承擔(dān)收租和日常管理工作；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。（1）自用委托型自用委托型是指業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，這是最常見的委托管理模式，絕大部分住宅項(xiàng)目均屬于自用委托型模式。1.委托管理模式三、物物業(yè)服服務(wù)的的模式式2.自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)型型由自己己?jiǎn)挝晃粌?nèi)部部設(shè)立立的物物業(yè)管管理部部門來來管理理。其其與委委托管管理型型的區(qū)區(qū)別在在于：：①在在物業(yè)業(yè)所有有權(quán)和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理權(quán)的的關(guān)系系上，，自主主經(jīng)營(yíng)營(yíng)型是是二權(quán)權(quán)合一一，委委托管管理型型是二二權(quán)分分離；；②在在法人人地位位上，，自主主經(jīng)營(yíng)營(yíng)型物物業(yè)所所有權(quán)權(quán)人和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)人是是同—個(gè)法人人，委委托管管理型型是兩兩個(gè)各各自獨(dú)獨(dú)立的的法人人。（2）自有出租型開發(fā)商或業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合而為一，來經(jīng)營(yíng)管理自己的出租物業(yè)，這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（1）自有自用型這種類型大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些物業(yè)的所有人往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)。自主經(jīng)營(yíng)型四、物物業(yè)服服務(wù)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的影響響可以有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和形象，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售1有利于物業(yè)保值升值2有益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善3有益于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展4原建設(shè)設(shè)部規(guī)規(guī)定的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)公司司的權(quán)權(quán)利①根據(jù)據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)結(jié)合合實(shí)際際情況況制定定所管管物業(yè)業(yè)的管管理辦辦法；；⑤有權(quán)要要求業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)協(xié)助助管理理；④有權(quán)制制止違違反規(guī)規(guī)章制制度的的行為為；③依照照物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同和有有關(guān)規(guī)規(guī)定收收取管管理費(fèi)費(fèi)用；；②依照物物業(yè)服服務(wù)合合同和和管理理辦法法對(duì)所所管物物業(yè)實(shí)實(shí)施管管理；；⑥有權(quán)權(quán)選擇擇專業(yè)業(yè)公司司（如如清潔潔公司司、保保安公公司等等）承承擔(dān)專專項(xiàng)管管理業(yè)業(yè)務(wù)；；⑦可以以實(shí)行行多種種經(jīng)管管，以以其收收益補(bǔ)補(bǔ)充管管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)。。五、物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)的的權(quán)利利與義義務(wù)五、物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)的的權(quán)利利與義義務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營(yíng)；1接受業(yè)主委員會(huì)和所管物業(yè)的用戶監(jiān)督；2重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可；3接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。4原建設(shè)設(shè)部規(guī)規(guī)定的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)公司司的義義務(wù)有有：（1）一級(jí)級(jí)資質(zhì)質(zhì)①注冊(cè)冊(cè)資本本人民民幣500萬元以以上；；④管理理兩種種類型型以上上物業(yè)業(yè)，并并且管管理各各類物物業(yè)的的房屋屋建筑筑面積積分別別占下下列相相應(yīng)計(jì)計(jì)算基基數(shù)的的百分分比之之和不不低于于100%：多層層住宅宅200萬平方方米；；高層層住宅宅100萬平方方米；；獨(dú)立立式住住宅（（別墅墅）15萬平方方米；；辦公公樓、、工業(yè)業(yè)廠房房及其其它物物業(yè)50萬平方方米。。③物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)業(yè)人員員按照照國(guó)家家有關(guān)關(guān)規(guī)定定取得得職業(yè)業(yè)資格格證書書；②物業(yè)服服務(wù)專專業(yè)人人員以以及工工程、、管理理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)等等相關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)類的的專職職管理理和技技術(shù)人人員不不少于于30人。其其中，，具有有中級(jí)級(jí)以上上職稱稱的人人員不不少于于20人，工工程、、財(cái)務(wù)務(wù)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人人具有有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)業(yè)中級(jí)級(jí)以上上職稱稱；⑤建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行服服務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)管管理制度和和標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)信信用檔案系系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理理業(yè)績(jī)。六、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級(jí)級(jí)（2）二級(jí)資質(zhì)質(zhì)①注冊(cè)資本本人民幣300萬元以上；；④管理兩種種類型以上上物業(yè)，并并且管理各各類物業(yè)的的房屋建筑筑面積分別別占下列相相應(yīng)計(jì)算基基數(shù)的百分分比之和不不低于100%：多層住宅宅100萬平方米；；高層住宅宅50萬平方米；；獨(dú)立式住住宅（別墅墅）8萬平方米；；辦公樓、、工業(yè)廠房房及其它物物業(yè)20萬平方米。。③物業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)人員員按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)定定取得職業(yè)業(yè)資格證書書；②物業(yè)服務(wù)專專業(yè)人員以以及工程、、管理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)關(guān)專業(yè)類的的專職管理理和技術(shù)人人員不少于于20人。其中，，具有中級(jí)級(jí)以上職稱稱的人員不不少于10人，工程、、財(cái)務(wù)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)中級(jí)級(jí)以上職稱稱；⑤建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行服服務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)管管理制度和和標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)信信用檔案系系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理理業(yè)績(jī)。六、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級(jí)級(jí)（3）三級(jí)資質(zhì)質(zhì)①注冊(cè)資本本人民幣50萬元以上；；④有委托的的物業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目；③物業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)人員員按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)定定取得職業(yè)業(yè)資格證書書；②物業(yè)服務(wù)專專業(yè)人員以以及工程、、管理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)關(guān)專業(yè)類的的專職管理理和技術(shù)人人員不少于于10人。其中，，具有中級(jí)級(jí)以上職稱稱的人員不不少于5人，工程、、財(cái)務(wù)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)中級(jí)級(jí)以上職稱稱；⑤建立并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行服服務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收費(fèi)費(fèi)等企業(yè)管管理制度和和標(biāo)準(zhǔn)，建建立企業(yè)信信用檔案系系統(tǒng)。六、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級(jí)級(jí)一級(jí)資質(zhì)物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以承承接各種物業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目；二級(jí)級(jí)資質(zhì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)可以承接接30萬平方米以以下的住宅宅項(xiàng)目和8萬平方米以以下的非住住宅項(xiàng)目的的物業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)；三三級(jí)資質(zhì)物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以承承接20萬平方米以以下住宅項(xiàng)項(xiàng)目和5萬平方米以以下的非住住宅項(xiàng)目的的物業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)。第二節(jié)物物業(yè)服服務(wù)的程序序與內(nèi)容物業(yè)服務(wù)的策劃階段1物業(yè)服務(wù)的前期準(zhǔn)備階段2物業(yè)服務(wù)的啟動(dòng)階段3物業(yè)服務(wù)的日常運(yùn)作階段4一、物業(yè)服服務(wù)的策劃劃階段1.物業(yè)服務(wù)的的早期介入入（1）物業(yè)服務(wù)務(wù)早期介入入的含義指物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在接接管物業(yè)以以前的各個(gè)個(gè)階段(項(xiàng)目決策、、可行性研研究、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施施工建設(shè)等等階段)就參與介入入，從物業(yè)業(yè)服務(wù)運(yùn)作作的角度對(duì)對(duì)物業(yè)的環(huán)環(huán)境布局、、功能規(guī)劃劃、樓宇設(shè)設(shè)計(jì)、材料料選用、配配套設(shè)施、、管線布置置、施工質(zhì)質(zhì)量、竣工工驗(yàn)收等多多方面提供供建設(shè)性意意見。物業(yè)管理的的早期介入入雖然越早早越好，但但并不意味味著各個(gè)階階段的介入入程度是相相同的。在在物業(yè)開發(fā)發(fā)的初期，，如規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段，，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)此時(shí)時(shí)并不需要要全面介入入，而只需需要委派一一兩名詣熟熟規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和設(shè)備設(shè)設(shè)施的專家家根據(jù)物業(yè)業(yè)管理和住住戶的需要要對(duì)有關(guān)問問題提出專專業(yè)性意見見即可，而而項(xiàng)目在在進(jìn)入銷售售前，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)必須要全全面介入。。（2）物業(yè)服服務(wù)早期期介入與與前期物物業(yè)管理理的區(qū)別別1早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)；2早期介人階段—般還未確定物業(yè)與業(yè)主竿具體的管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象；3在早期介入工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起主導(dǎo)作用。（3）物業(yè)服服務(wù)早期期介入的的必要性性①夠使項(xiàng)項(xiàng)目交付付使用后后的問題題提前得得到解決決②有助于于物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)全面了了解將要要管理的的物業(yè)③有利于于后期物物業(yè)管理理工作的的順利開開展④有利于于樹立物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的形象⑥有利于于提高房房屋建造造質(zhì)量⑤有利于于優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)，完完善設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)節(jié)物業(yè)服務(wù)務(wù)早期介介入的必必要性（4）物業(yè)服服務(wù)早期期介入的的內(nèi)容可以用全全體購房房業(yè)主代代表的身身份，由由開發(fā)商商邀請(qǐng)參參與施工工質(zhì)量的的監(jiān)督，，對(duì)施工工過程中中施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)、施工工方法、、施工質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行行監(jiān)督，，并對(duì)其其中影響響樓宇質(zhì)質(zhì)量、實(shí)實(shí)用件及及維護(hù)保保養(yǎng)的問問題，向向開發(fā)商商提出意意見，提提醒開發(fā)發(fā)商加以以防范，，并由開開發(fā)商督督促施工工單位糾糾正或補(bǔ)補(bǔ)救。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)可可以根據(jù)據(jù)以往物物業(yè)管理理的實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)，，從用戶戶使用及及有利于于物業(yè)服服務(wù)工作作開展的的角度出出發(fā)，發(fā)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上存在的的種種問問題或缺缺陷。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要重點(diǎn)審審視土建建構(gòu)造、、電力、、電梯、、安保監(jiān)監(jiān)控、消消防、給給排水、、暖通空空調(diào)、智智能化、、車庫車車位、內(nèi)內(nèi)外裝飾飾等方面面的合理理性。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在參與工工程驗(yàn)收收時(shí)，必必須細(xì)致致人微，，任何一一點(diǎn)忽視視都將給給自己日日后的管管理工作作帶來難難度，也也將影響響業(yè)主的的利益①規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段②施工建建造階段段③竣工驗(yàn)驗(yàn)收階段段（2）確定物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)（1）確定物物業(yè)服務(wù)務(wù)的檔次次2.制訂物業(yè)業(yè)服務(wù)方方案（3）進(jìn)行物物業(yè)管理理收支預(yù)預(yù)算首先根據(jù)據(jù)物業(yè)類類型、功功能等客客觀條件件及住用用人的群群體特征征和需求求等主觀觀條件，，規(guī)劃物物業(yè)管理理消費(fèi)水水平，確確定物業(yè)業(yè)管理的的等級(jí)和和檔次。。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目住用用人的需需要和物物業(yè)管理理的檔次次確定物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目和和服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。確定物業(yè)管理理服務(wù)的收入入來源、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本本支出，建立立完善的收支支財(cái)務(wù)制度。。（3）進(jìn)行物業(yè)管管理收支預(yù)算算①物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)的來源②確定物業(yè)管管理的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)③物業(yè)管理的的支出項(xiàng)目公共物業(yè)及配配套設(shè)施的維維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用用;聘用管理人員員的薪金;.公用水電的支支出;購買或租賃必必需的機(jī)械及及器材的支出出;物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保保險(xiǎn)的支出等等。不違反國(guó)家和和地方政府的的有關(guān)規(guī)定;與用戶的收入入水平相適應(yīng)應(yīng);優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼兼顧各方利益益;微利原則;公平原則。a.定期收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi);b.物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備維修基基金;c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)開展多種經(jīng)經(jīng)營(yíng)的收入和和利潤(rùn);d.政府多方面的的扶持;e.開發(fā)建設(shè)單位位給予一定的的支持。3.制定業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約及有關(guān)關(guān)制度開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷售物業(yè)業(yè)之前，制定定業(yè)主臨時(shí)公公約，對(duì)有關(guān)關(guān)物業(yè)的使用用、維護(hù)、管管理，業(yè)主的的共同利益，，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履履行的義務(wù)，，違反公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)責(zé)任等事項(xiàng)依依法做出約定定。開發(fā)單位位制定的業(yè)主主臨時(shí)公約，，不得侵害物物業(yè)買受人的的合法權(quán)益。。開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)銷售售前將將業(yè)主臨時(shí)公公約向物業(yè)買買受人人明明示，并予以以說明。開發(fā)發(fā)單單位還應(yīng)應(yīng)制定物業(yè)共共用部位和和共用用設(shè)施設(shè)備的的使用、公共共秩序序和環(huán)境衛(wèi)生生的維護(hù)等方方面的規(guī)規(guī)章制度。4.選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)方方案制訂并經(jīng)經(jīng)審批之后，，即應(yīng)根據(jù)方方案確定的物物業(yè)服務(wù)檔次次著手進(jìn)行物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的選聘工作作。達(dá)到一定定規(guī)模的住宅宅物業(yè)的開發(fā)發(fā)單位，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過招投標(biāo)標(biāo)的方式選聘聘具有相應(yīng)資資歷的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)。物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)不得超越資資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。。開發(fā)單位應(yīng)應(yīng)與選聘的物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同》。開發(fā)單位通過過招投標(biāo)方式式選聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)，新新建現(xiàn)售商品品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售售商品房項(xiàng)目目應(yīng)當(dāng)在取得得《商品房預(yù)售許許可證》之前完成；非非出售的新建建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)在交付使使用前90日完成。二、物業(yè)服務(wù)務(wù)的前期準(zhǔn)備備階段物業(yè)服務(wù)的前前期準(zhǔn)備階段段1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的的設(shè)置與人員員編制的擬定定2.物業(yè)服務(wù)人員員的選聘和培培訓(xùn)3.確定管理范圍圍和內(nèi)容，制制定物業(yè)服務(wù)務(wù)規(guī)章制度3.確定管理范圍圍和內(nèi)容，制制定物業(yè)服務(wù)務(wù)規(guī)章制度(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理制制度(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)外部管理制制度①物業(yè)驗(yàn)收與與接管制度②樓宇入伙制制度①物業(yè)服務(wù)企企業(yè)崗位職責(zé)責(zé)③物業(yè)管理公公約④住戶手冊(cè)⑤日常管理服服務(wù)制度②物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)部門職責(zé)③其他內(nèi)部管理理制度三、物業(yè)服務(wù)的啟啟動(dòng)階段（1）物業(yè)的接管管驗(yàn)收（2）用戶入?。?）檔案資料的的建立（4）首次業(yè)主大大會(huì)的召開和和業(yè)主委員會(huì)會(huì)的成立包括新建物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)收收和原有物業(yè)業(yè)的接管驗(yàn)收收;對(duì)物業(yè)服務(wù)企企業(yè)而言，物物業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收是對(duì)包括括物業(yè)的共用用部位的接管管驗(yàn)收;物業(yè)的接管驗(yàn)驗(yàn)收—般由開發(fā)單位位和物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)共同組組織驗(yàn)收，原原有物業(yè)接管管驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是是業(yè)主委員會(huì)會(huì)、原物業(yè)服服務(wù)企業(yè)和新新物業(yè)服務(wù)企企業(yè)共同組織織驗(yàn)收用戶入住時(shí)，，物業(yè)服務(wù)的的主要工作是是辦理入伙手手續(xù)，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)向業(yè)業(yè)主發(fā)放《業(yè)上臨時(shí)公約約》等材料，將房房屋裝飾裝修修中的禁止行行為和注意事事項(xiàng)通知業(yè)主主，還要通過過各種宣傳手手段和方法，，使業(yè)主了解解物業(yè)服務(wù)的的有關(guān)規(guī)定，，主動(dòng)配合物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)日后的管理理服務(wù)工作，，做好用戶搬搬遷階段的安安全防范工作作。。包括業(yè)主或租租住戶的資料料和物業(yè)的資資料。物業(yè)銷銷售和和業(yè)主主入住住達(dá)到到—定比例例以上上或物物業(yè)銷銷售滿滿一定定年限限后，，應(yīng)在在物業(yè)業(yè)所在在地的的區(qū)、、縣人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)主管管部門門和街街道辦辦事處處的指指導(dǎo)下下成立立業(yè)主主大會(huì)會(huì)，并并召開開首次次業(yè)主主大會(huì)會(huì)。首首次業(yè)業(yè)主大大會(huì)審審議并并通過過業(yè)主主大會(huì)會(huì)議事事規(guī)則則和業(yè)業(yè)主公公約，，選舉舉產(chǎn)生生業(yè)主主委員員會(huì)，，決定定有關(guān)關(guān)業(yè)主主共同同利益益的事事項(xiàng)。。至此此，物物業(yè)服服務(wù)工工作就就從全全面啟啟動(dòng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向日日常運(yùn)運(yùn)作。。四、物物業(yè)服服務(wù)的的日常常運(yùn)作作階段段(1)日常綜綜合服服務(wù)與與管理理(2)系統(tǒng)的的協(xié)調(diào)調(diào)①物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)社會(huì)會(huì)化、、專業(yè)業(yè)化、、市場(chǎng)場(chǎng)化的的特征征，決決定了了其具具有特特定的的復(fù)雜雜的系系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部、、外部部環(huán)境境條件件。②系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部部環(huán)境境條件件主要要是物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)與與業(yè)主主、業(yè)業(yè)主大大會(huì)、、業(yè)主主委員員會(huì)的的相互互關(guān)系系以及及業(yè)土土之間間相互互關(guān)系系的協(xié)協(xié)調(diào)。。①指業(yè)業(yè)主大大會(huì)選選聘新新的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)并并簽訂訂《物業(yè)服服務(wù)合合同》后，物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)在在實(shí)施施物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)中所所做的的各項(xiàng)項(xiàng)工作作。③系統(tǒng)統(tǒng)外部部環(huán)境境條件件就是是與相相關(guān)部部門及及單位位相互互關(guān)系系的協(xié)協(xié)調(diào)。。例如如，供供水、、供電電、居居委會(huì)會(huì)、通通訊、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、房房管、、城管管等有有關(guān)部部門，，涉及及面相相當(dāng)廣廣泛。。②主要內(nèi)內(nèi)容包包括：：房屋屋修繕繕管理理、機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備管管理、、環(huán)境境衛(wèi)生生管理理、綠綠化管管理、、治安安管理理、消消防管管理、、車輛輛道路路管理理、社社區(qū)文文化、、房屋屋租賃賃管理理、財(cái)財(cái)務(wù)管管理、、智能能化設(shè)設(shè)備管管理、、各種種特約約服務(wù)務(wù)、各各種專專項(xiàng)服服務(wù)。。第三節(jié)節(jié)不不同同類型型房地地產(chǎn)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)住宅小小區(qū)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)工業(yè)區(qū)區(qū)（工工業(yè)大大廈））、倉倉庫區(qū)區(qū)的物物業(yè)服服務(wù)高層樓樓宇、、商業(yè)業(yè)場(chǎng)所所、寫寫字樓樓等單單項(xiàng)物物業(yè)服服務(wù)根據(jù)不不同類類型房房地產(chǎn)產(chǎn)的特特點(diǎn)，，把物物業(yè)服服務(wù)分分為：：不同形形式的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，由于于其空空間形形式、、使用用功能能、項(xiàng)項(xiàng)目特特點(diǎn)、、以及及住用用者的的情況況不同同，因因而其其物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)的特特點(diǎn)和和要求求也不不一樣樣。應(yīng)應(yīng)該根根據(jù)不同的物業(yè)業(yè)類型型的特特點(diǎn)和和要求求，有有針對(duì)對(duì)性的的制定定相關(guān)關(guān)的物物業(yè)服服務(wù)工工作計(jì)計(jì)劃，，提高高物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量量和效效率。。一、住住宅小小區(qū)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)(1)規(guī)劃建建設(shè)集集中化化(2)使用功功能多多樣化化(3)房屋和和設(shè)備備、設(shè)設(shè)施一一體化化(4)產(chǎn)權(quán)多多元化化1.住宅小小區(qū)特特點(diǎn)住宅小小區(qū)，也稱稱“居居住小小區(qū)””，指指被居居住區(qū)區(qū)級(jí)道道路或或自然然分界界線所所圍合合，并并與居居住人人口（（8000-15000人或或2000-4000戶））相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有一一套套能能滿滿足足該該區(qū)區(qū)居居民民基基本本的的物物質(zhì)質(zhì)與與文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的居居民民生生活活聚聚居居地地。。住住宅宅小小區(qū)區(qū)是是住住宅宅區(qū)區(qū)的的組組成成單單位位。。住宅宅區(qū)區(qū)，也也稱稱““城城市市居居住住區(qū)區(qū)””，，指指不不同同居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模的的居居住住生生活活聚聚居居地地和和特特指指被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模（（30000-50000人或或10000-15000戶））相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有一一整整套套較較為為完完善善的的、、能能滿滿足足該該區(qū)區(qū)居居民民基基本本的的物物質(zhì)質(zhì)與與文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。2.住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的特特點(diǎn)點(diǎn)(1)住宅宅小小區(qū)區(qū)的的管管理理必必須須具具有有導(dǎo)導(dǎo)向向性性(2)住宅宅小小區(qū)區(qū)的的管管理理必必須須具具有有統(tǒng)統(tǒng)一一性性(3)住宅宅小小區(qū)區(qū)的的管管理理必必須須具具有有協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性基于于住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，為為提提高高住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量及及效效率率，，住住宅宅小小區(qū)區(qū)管管理理要要滿滿足足以以下下兩兩點(diǎn)點(diǎn)要要求求：：①①住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)過過程程，，必必須須高高度度重重視視社會(huì)會(huì)效效益益和和環(huán)環(huán)境境效效益益；②②住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)必必須須堅(jiān)堅(jiān)持持““兩兩個(gè)個(gè)結(jié)結(jié)合合””。。即即專業(yè)業(yè)性性物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)與與小小區(qū)區(qū)屬屬地地行行政政管管理理相結(jié)結(jié)合合；；相相結(jié)結(jié)合合。。2.住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的特特點(diǎn)點(diǎn)二、、商商業(yè)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所所、、寫寫字字樓樓的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)多集集中中于于都都市市的的繁繁華華地地段段；；多屬屬于于物物業(yè)業(yè)所所有有權(quán)權(quán)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)分分離離的的情情況況，，即即物物業(yè)業(yè)公公司司服服務(wù)務(wù)的的對(duì)對(duì)象象多多為為租租客客和和顧顧客客；；商業(yè)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所所人人流流量量大大且且人人流流成成分分和和來來源源較較為為復(fù)復(fù)雜雜；；由于商業(yè)業(yè)場(chǎng)所人人流量大大和人流流復(fù)雜，，因而保保安和消消防工作作較為艱艱巨。1.商業(yè)場(chǎng)所所的物業(yè)業(yè)服務(wù)商業(yè)場(chǎng)所所指以買買賣方式式使商品品流通的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)場(chǎng)所所。包括括商場(chǎng)、、購物中中心、酒酒樓、商商店、鋪鋪和地?cái)倲偟取?1)商業(yè)場(chǎng)所所的特點(diǎn)點(diǎn)(2)商業(yè)場(chǎng)所所的物業(yè)業(yè)服務(wù)要要求①要對(duì)商商業(yè)場(chǎng)所所進(jìn)行精精心規(guī)劃劃、合理理布局②要為商業(yè)業(yè)場(chǎng)所提提供良好好的管理理和服務(wù)務(wù)切實(shí)做好好商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所的治治安保衛(wèi)衛(wèi)工作；；要十分重重視商業(yè)業(yè)場(chǎng)所的的消防管管理工作作；商業(yè)場(chǎng)所所的類型型、規(guī)模模和檔次次的考慮慮要因地地制宜，，不要盲盲目模仿仿；要搞好商商業(yè)場(chǎng)所所的環(huán)境境管理工工作；商業(yè)場(chǎng)所所的外部部形象和和內(nèi)部布布局設(shè)計(jì)計(jì)都必須須考慮商商業(yè)需求求。要維護(hù)商商業(yè)場(chǎng)所所的整體體形象和和結(jié)構(gòu)、、設(shè)施的的完好。。2.寫字樓的的物業(yè)服服務(wù)多集中于于城市的的繁華地地段物業(yè)公司司的服務(wù)務(wù)對(duì)象以以白領(lǐng)為為主寫字樓的的資訊