物業(yè)與物業(yè)管理概述(共91)

PropertyManagement小區(qū)管理理社會化化進程加加快，新新興的物物業(yè)管理理離我們們越來越越近。對物業(yè)管管理的學學習不僅僅是專業(yè)業(yè)人員的的需求，，而且也也是實現(xiàn)現(xiàn)“居者者有所居居”之后后對生活活質(zhì)量有有更高要要求的每每位居民民之所需需。專業(yè)從業(yè)業(yè)人員培培養(yǎng)：—我國物業(yè)業(yè)管理專專業(yè)教育育培訓體體系已初初具，模模式可分分為：1）學校的的學歷教教育；2）職業(yè)技技能培訓訓。我校“物物業(yè)管理理”課程程作為工工程管理理專業(yè)的的一門專專業(yè)方向向課而開開設。課程教學學目的：：學生初步步掌握與與熟悉物物業(yè)管理理的基本本原理、、方法與與內(nèi)容，，具備從從事工程程管理或或?qū)I(yè)的的物業(yè)管管理實踐踐工作、、人才培培養(yǎng)與初初步研究究的基本本知識，，具備分分析與解解決物業(yè)業(yè)管理相相關問題題的基本本思路和和從事各各類物業(yè)業(yè)服務的的基本能能力與基基本素養(yǎng)養(yǎng)。教學方法法：課堂講授授案例展示示課堂討論論與辯論論實務練習習物業(yè)小區(qū)區(qū)參觀實實踐教學內(nèi)容容：第一章物物業(yè)與與物業(yè)管管理概述述第二章物業(yè)管理理的理論論分析第三章物物業(yè)服務務機構及及其設置置第四章物物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)概論第五章物物業(yè)管管理招投投標概述述教學內(nèi)容容：第六章物物業(yè)管管理的全全程程序序第七章物物業(yè)管管理的運運作第八章物物業(yè)服務務資金的的使用與與管理第九章不不同類型型物業(yè)的的管理與與服務推薦學習習資源-教材與著著作王娜主編編，物業(yè)業(yè)管理英英語，中中國建筑筑工業(yè)出出版社2006.方芳、呂呂萍編著著，物業(yè)業(yè)管理，，上海財財經(jīng)大學學出版社社，1997.王青蘭、、齊堅主主編，物物業(yè)管理理理論與與實務，，高等教教育出版版社，1998.推薦學習習資源-教材與著著作周宇，顧顧祥紅編編著，現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理，，東北財財經(jīng)出版版社，2001.黃安永，，現(xiàn)代房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理，東南南大學出出版社，，2002.李福平，，物業(yè)管管理學，，復旦大大學出版版社，2002.推薦學習習資源-教材與著著作譚善勇、、郭立，，物業(yè)管管理理論論與實務務，機械械工業(yè)出出版社，，2005.姜早龍等等，物業(yè)業(yè)管理概概論，武武漢理工工大學出出版社，，2008.周志宏主主編，物物業(yè)管理理工作流流程與工工作標準準，中國國紡織出出版社，，2008。。推薦學習習資源-教材與著著作王珺之，，王玲玲玲編著，，物業(yè)管管理工具具箱，機機械工業(yè)業(yè)出版社社，2009.臧煒彤等等，物業(yè)管理理概論，化學工工業(yè)出版版社，2013年。推薦學習習資源-專門雜志志《中國物物業(yè)管理理》《住宅與與房地產(chǎn)產(chǎn)·物業(yè)業(yè)管理》》《現(xiàn)代物物業(yè)·新新業(yè)主》》推薦學習習資源-網(wǎng)絡資源源中國物業(yè)業(yè)管理網(wǎng)網(wǎng)（）；中國物業(yè)業(yè)管理培培訓網(wǎng)（（）；中國物業(yè)業(yè)管理在在線（/index.html）；推薦學習習資源-網(wǎng)絡資源源中國建設設教育網(wǎng)網(wǎng)（/）中國物業(yè)業(yè)管理師師網(wǎng)（/）等等。?；疽笄笳n堂參與與平時作業(yè)業(yè)到課率實踐報告告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌掌握物業(yè)業(yè)及物業(yè)業(yè)管理的的基本含含義2）清晰了了解國內(nèi)內(nèi)外物業(yè)業(yè)管理的的起源、、發(fā)展、、重要意意義與區(qū)區(qū)別CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物業(yè)與與物業(yè)管管理的概概念2）物業(yè)管管理起源源的異同同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT物業(yè)概述述物業(yè)管理理的內(nèi)涵涵與特征征物業(yè)管理理的起源源與發(fā)展展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本節(jié)教學學內(nèi)容：：一、物業(yè)業(yè)的概念念二、物業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)三、物業(yè)業(yè)質(zhì)量四、物業(yè)業(yè)交易與與一般商商品交易易的相異異處本節(jié)教學重重點：應主要掌握握物業(yè)的概概念，物業(yè)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系系與區(qū)別，，物業(yè)的特特點等內(nèi)容容。房地產(chǎn)房地產(chǎn)，又又稱不動產(chǎn)產(chǎn)（realestate）：狹義上是指指土地和土土地上永久久性建筑物物及其衍生生的權利；；廣義上除上上述內(nèi)容外外，還包括括諸如水、、礦藏和森森林等自然然資源。房地產(chǎn)可以以分為：房產(chǎn)指建筑在土土地上的各各種房屋，，包括住房房、廠房、、倉庫和商商業(yè)、服務務、文化、、教育、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育以及辦公公用房等；；地產(chǎn)指土地（含含水面、海海域）及其其上下一定定的空間，，包括地下下的各種基基礎設施、、地面道路路等。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是是橫跨生產(chǎn)產(chǎn)、流通和和消費領域域，從事房房地產(chǎn)投資資、開發(fā)、、經(jīng)營、管管理和服務務的產(chǎn)業(yè)部部門，屬于于第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。我國國民經(jīng)濟行行業(yè)分類中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（2002）類別名稱門類大類中類小類K房地產(chǎn)業(yè)72房地產(chǎn)業(yè)7217210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7227220物業(yè)管理7237230房地產(chǎn)中介服務7247240其他房地產(chǎn)經(jīng)濟活動房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是是橫跨生產(chǎn)產(chǎn)、流通和和消費領域域，從事房房地產(chǎn)投資資、開發(fā)、、經(jīng)營、管管理和服務務的產(chǎn)業(yè)部部門，屬于于第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。具體來說，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)包括的活活動領域包包括以下七七個方面：：1）土地開發(fā)發(fā)和再開發(fā)發(fā)；2）房屋開發(fā)發(fā)；3）地產(chǎn)經(jīng)營營，包括土土地使用權權出讓、轉轉讓、租賃賃和抵押等等；4）房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營，包括括房地產(chǎn)轉轉讓、房屋屋租賃、房房地產(chǎn)抵押押等；房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是是橫跨生產(chǎn)產(chǎn)、流通和和消費領域域，從事房房地產(chǎn)投資資、開發(fā)、、經(jīng)營、管管理和服務務的產(chǎn)業(yè)部部門，屬于于第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。5）房地產(chǎn)中中介服務，，包括房地地產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)估估價、房地地產(chǎn)經(jīng)紀等等；6）物業(yè)管理理服務，包包括家居服服務、房屋屋及配套設設施和公共共場所的維維修養(yǎng)護、、保安、綠綠化、衛(wèi)生生、轉租、、代收代付付等；7）房地產(chǎn)金金融，包括括房地產(chǎn)信信貸、房地地產(chǎn)信托、、房地產(chǎn)保保險等內(nèi)容容。一、物業(yè)的的概念二、物業(yè)的的性質(zhì)三、物業(yè)質(zhì)質(zhì)量四、物業(yè)交交易與一般般商品交易易的相異處處物業(yè)一詞有有著不同的的來源觀：：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國國康熙年間間物業(yè)一詞有有著不同的的來源觀：：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國國康熙年間間“外來詞””“物業(yè)”一一詞是由英英語Estate/Property翻譯而來，，其含義為為“財產(chǎn)””、“資產(chǎn)產(chǎn)”、“擁擁有物”、、“房地產(chǎn)產(chǎn)”、“不不動產(chǎn)”等等，這是一一個較為廣廣義的范疇疇。物業(yè)一詞有有著不同的的來源觀：：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國國康熙年間間“方言詞””“物業(yè)”一一詞，原來來是粵港方方言對房地地產(chǎn)的稱呼呼，它最早早于香港及及東南亞一一帶的國家家和地區(qū)使使用，其含含義是單元元性的房地地產(chǎn)。20世紀80年代引入內(nèi)內(nèi)地。如香港李宗宗鍔先生認認為：“物物業(yè)是單元元性的房地地產(chǎn)。它既既可以是單單元性的地地產(chǎn)，也可可以是單元元性的房產(chǎn)產(chǎn)；既可以以是一套住住宅，也可可以是一棟棟樓宇或房房屋?！蔽飿I(yè)一詞有有著不同的的來源觀：：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國國康熙年間間出現(xiàn)在我國國清康熙年年間《中國皇帝大大傳》之“康熙傳傳”中收復復臺灣一章章中有一段段記載：康康熙二十二二年（1683年）收復臺臺灣，時任任福建總督督姚啟圣在在轉給康熙熙的信件中中既表示“納款請降降待命”，又提出“欲求原居居臺灣，承承祀祖先，，照管物業(yè)”，施瑯（時時任福建水水師提督））拒絕，但但鄭克爽（（時任臺灣灣最高統(tǒng)治治者）又修修降表，由由姚啟圣轉轉復康熙。。其含義與與今物業(yè)一一詞原則一一致，而且且在信件中中直達圣聽聽，也間接接反映出大大陸以及清清王朝對物物業(yè)一詞的的熟悉程度度。詞語的的普及與使使用須經(jīng)長長期實踐而而約定俗成成，故可能能更早。各類房屋指指住宅區(qū)或或其他單體體建筑，也也指商業(yè)中中心、辦公公樓、工業(yè)業(yè)廠房、倉倉庫，甚至至含俱樂部部和運動場場所。相配套的設設備、設施施和場地包包括：房屋屋內(nèi)外各類類設備、市市政公共設設施及相鄰鄰的場地、、庭院、干干道。教材1頁一個完整的的物業(yè)至少少包括以下下部分：建筑物:包括房屋建建筑、構筑筑物（如橋橋梁、水塔塔等）、道道路、碼頭頭等；設備:指配套的專專用機械、、電氣等設設備。如電電梯、空調(diào)調(diào)、備用電電源等；設施:指配套的公公用管、線線、路。如如上下水管管、消防、、強電（供供變電等））、弱電（（通訊、信信號網(wǎng)絡等等）、路燈燈，以及室室外公建設設施（如幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院）等；；場地:指開發(fā)待建建或露天堆堆放貨物之之地，包括括建筑地塊塊、庭院、、停車場等等。完整把握““物業(yè)”含含義需要注注意的兩點點第一，物業(yè)業(yè)的主體是是建筑物，，輔助部分分是配套的的設備、設設施與場地地等。如果果沒有建筑筑物，而是是單獨的設設備、設施施或單獨的的場地，則則不能稱其其為物業(yè)。。第二，物業(yè)業(yè)管理中的的物業(yè)主要要是物業(yè)的的共同部位、共用設施設設備、物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)的的市政設施和和附屬建筑筑及附屬配配套服務設設施（住宅小區(qū)區(qū)尤是）。。完整把握““物業(yè)”含含義需要注注意的兩點點第一，物業(yè)業(yè)的主體是是建筑物，，輔助部分分是配套的的設備、設設施與場地地等。如果果沒有建筑筑物，而是是單獨的設設備、設施施或單獨的的場地，則則不能稱其其為物業(yè)。。第二，物業(yè)業(yè)管理中的的物業(yè)主要要是物業(yè)的的共同部位、共用設施設設備、物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)的的市政設施和和附屬建筑筑及附屬配配套服務設設施（住宅小區(qū)區(qū)尤是）。。共同部位主主要包括樓樓蓋、屋頂頂、梁、柱柱、內(nèi)外墻墻體和基礎礎等承重結結構部位和和外墻面、、樓梯間、、走廊通道道、門廳、、電梯廳等等。完整把握““物業(yè)”含含義需要注注意的兩點點第一，物業(yè)業(yè)的主體是是建筑物，，輔助部分分是配套的的設備、設設施與場地地等。如果果沒有建筑筑物，而是是單獨的設設備、設施施或單獨的的場地，則則不能稱其其為物業(yè)。。第二，物業(yè)業(yè)管理中的的物業(yè)主要要是物業(yè)的的共同部位、共用設施設設備、物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)的的市政設施和和附屬建筑筑及附屬配配套服務設設施（住宅小區(qū)區(qū)尤是）。。共用設施設設備包括共共用的上下下水管、消消防、強電電（供變電電等）、弱弱電（通訊訊、信號網(wǎng)網(wǎng)絡等）、、路燈，以以及室外公公建設施（（如幼兒園園、醫(yī)院））等。完整把握““物業(yè)”含含義需要注注意的兩點點第一，物業(yè)業(yè)的主體是是建筑物，，輔助部分分是配套的的設備、設設施與場地地等。如果果沒有建筑筑物，而是是單獨的設設備、設施施或單獨的的場地，則則不能稱其其為物業(yè)。。第二，物業(yè)業(yè)管理中的的物業(yè)主要要是物業(yè)的的共同部位、共用設施設設備、物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)的的市政設施和和附屬建筑筑及附屬配配套服務設設施（住宅小區(qū)區(qū)尤是）。。物業(yè)規(guī)劃紅紅線內(nèi)的市市政設施和和附屬建筑筑包括道路路、綠化、、停車場等等；物業(yè)規(guī)規(guī)劃紅線內(nèi)內(nèi)的附屬配配套服務設設施包括游游泳池、運運動場、商商業(yè)網(wǎng)點等等。物業(yè)的所有有權與使用用權：所有權：物物業(yè)所有者者在法律規(guī)規(guī)定的范圍圍內(nèi)對該物物業(yè)所擁有有的占有、、使用、收收益和處置置的權利。。使用權：兩兩權分離后后出現(xiàn)的一一種有限產(chǎn)產(chǎn)權，是依依法對物業(yè)業(yè)加以利用用或獲取收收益的權利利，需向所所有者交納納租金。在經(jīng)濟領域域內(nèi)所表現(xiàn)現(xiàn)的特性，，即商品屬屬性，且具具有雙重性性：消費品投資品構成內(nèi)容上上的二重性性（建筑物物與土地的的統(tǒng)一物））位置上的不不可移動性性使用上的長長期性形式上的多多樣性（用用途與功能能不同形式式不同；區(qū)區(qū)域位置不不同，影響響環(huán)境、氣氣候等，所所以結構、、材料不同同，如南方方與北方））物業(yè)實物形形態(tài)所表現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量及及其周圍環(huán)環(huán)境質(zhì)量特特性：1．樓齡：考考慮剩余的的使用年限限2．區(qū)域位置置：形成級級差地租，，影響房價價的基本條條件；3．基礎設施施、樓層、、朝向：影影響使用功功能、便利利性、舒適適性；4．工程質(zhì)量量：建筑施施工質(zhì)量、、裝修質(zhì)量量及環(huán)境工工程質(zhì)量等等；5．結構及裝裝修6．設備狀況況7．完好程度度8．地質(zhì)地形形條件9．物業(yè)環(huán)境境條件物業(yè)軟質(zhì)量量是物業(yè)投投資者對該該物業(yè)投資資所享有的的權利與承承擔的義務務、風險等等。投資者應盡盡義務做的的好壞對用用戶影響極極大，會直直接影響到到用戶的居居住條件。。1、按使用功功能居住類物業(yè)業(yè)、辦公類類物業(yè)、商商業(yè)類物業(yè)業(yè)、工業(yè)類類物業(yè)、其其他用途類類物業(yè)2、按物業(yè)所所有權性質(zhì)質(zhì)不同專有產(chǎn)權物物業(yè)：獨有物業(yè)，，產(chǎn)權歸一一個業(yè)主專專有共有產(chǎn)權物物業(yè)：3、按物業(yè)的的所有權人人的多少單一產(chǎn)權物物業(yè)：業(yè)主只有單單個個人或或單個單位位多元產(chǎn)權物業(yè)業(yè)：業(yè)主有多個個個人或單位四、物業(yè)類型型本節(jié)教學內(nèi)容容：一、物業(yè)管理理的基本概念念二、物業(yè)管理理的目的與意意義三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分本節(jié)教學重點點：掌握物業(yè)管理理的基本概念念；掌握物業(yè)管理理與傳統(tǒng)房產(chǎn)產(chǎn)管理的區(qū)別別。管理作為一個個動態(tài)的系統(tǒng)統(tǒng)工程，通常常是指為完成成一項任務或或?qū)嵤┮粋€過過程所進行的的計劃、組織織、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)、調(diào)度、、控制和處理理。物業(yè)管理是房房地產(chǎn)綜合開開發(fā)的派生產(chǎn)產(chǎn)物，它作為為房地產(chǎn)市場場的消費環(huán)節(jié)節(jié)，實質(zhì)上是是房地產(chǎn)綜合合開發(fā)的延續(xù)續(xù)與完善，是是一種綜合性性經(jīng)營服務方方式。一、物業(yè)管理理基本概念物業(yè)管理有廣廣義和狹義之之分：廣義的物業(yè)管管理是對資產(chǎn)、財財產(chǎn)的管理，，如對生產(chǎn)資資料、生產(chǎn)工工具等的管理理都屬于物業(yè)業(yè)管理的范疇疇，因為“資資產(chǎn)”、“財財產(chǎn)”所指的的范圍很廣，，可以說無所所不包。狹義的物業(yè)管管理專指對房地產(chǎn)產(chǎn)的管理，即即我們通常所所講的物業(yè)管理。一、物業(yè)管理理基本概念-學界觀述物業(yè)管理，是物業(yè)管理經(jīng)營營人受物業(yè)所有人的委托，按照照國家法律規(guī)規(guī)定，依照合合同和契約，，對已竣工驗驗收投入使用用的各類房屋屋建筑和附屬屬配套設施及及場地，運用用現(xiàn)代化的管管理方式和先先進的維修養(yǎng)養(yǎng)護技術，以以經(jīng)濟手段進進行管理；同時對房屋區(qū)區(qū)域周圍的環(huán)環(huán)境、清潔衛(wèi)衛(wèi)生、安全保保衛(wèi)、公共綠綠化、道路養(yǎng)養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管管理；并且向住戶使使用人提供多多方面的綜合性服務，以創(chuàng)造一個個良好的社會會環(huán)境，滿足足人們?nèi)找嬖鲈鲩L的居住、、消費需求，，使得物業(yè)能能保值、增值值。一、物業(yè)管理理基本概念-法律界定《物業(yè)管理條例例》：本條例所稱稱物業(yè)管理，，是指業(yè)主通通過選聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，，由業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)按照物業(yè)服服務合同約定定，對服務及及配套的設施施設備和相關關場地進行維維修、養(yǎng)護、、管理，維護護相關區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生生和秩序的活活動?！段餀喾ā罚簶I(yè)主可以自自行管理建筑筑物及其附屬屬設施，也可可以委托物業(yè)業(yè)管理機構或或其他管理人人管理。一、物業(yè)管理理基本概念-注意事項委托性與有償償性服務主體—物業(yè)服務企業(yè)業(yè)物業(yè)管理的對對象—物業(yè)；物業(yè)管理服務務的對象—物業(yè)所有權人人與使用權人人；物業(yè)管理活動動的依據(jù)：物物業(yè)服務合同同物業(yè)管理的屬屬性：服務性性；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)—管理、經(jīng)營、、服務二、物業(yè)管理理的目的與意意義Thereisastoryabouttheimportanceofpropertymanagement.ASanFranciscorealestatebrokerrecentlynoticedaprojectthatwasonthemarketfor$1million.Heknewhowthepropertyhadbeenmanagedinthepastandthatthemilliondollarvaluationwasbasedonacapitalizationofhistoricincomefigure.Heborrowedmoneytobuytheproperty,renegotiatedcertainleases,andestablishedmoreefficientoperatingprocedures.Insixmonthshesoldthepropertyfor$1.4millionbasedonthecapitalizedvalueofthenew,highernetincome.Hiscontributionwasmanagementexpertise.三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分物業(yè)管理是城城市管理中的的一個十分重重要的組成部部分，是一個個系統(tǒng)工程，，它的管理分分為三個層次次進行，即:1.政府管理2.行業(yè)管理3.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)開展的管理理三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分1.政府管理1）加強物業(yè)管管理的法制建建設。2）通過國家輿輿論工具宣傳傳物業(yè)管理的的意義和基本本政策。3）開展對物業(yè)業(yè)管理企業(yè)進進行資質(zhì)審查查，注冊登記記，以規(guī)范物物業(yè)管理公司司運作行為。。4）對新建住宅宅小區(qū)，在房房屋所有者和和使用者尚未未明確條件下下，政府主管管部門應指定定或委托物業(yè)業(yè)管理公司參參與管理;在規(guī)劃、設計計、施工、交交付使用時都都要征求物業(yè)業(yè)管理公司意意見;小區(qū)建成以后后，開發(fā)公司司應按規(guī)定交交全售后維修修養(yǎng)護基金。。三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分1.政府管理5）政府組織開開展物業(yè)管理理先進單位及及文明住宅小小區(qū)的評選，，以促進物業(yè)業(yè)管理持續(xù)、、深入地開展展。6）組建物業(yè)管管理市場及其其管理機構。。三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分2.行業(yè)管理1）根據(jù)國家制制定的有關法法律法規(guī)以及及當?shù)卣髦鞴懿块T的要要求，制訂本本行業(yè)的發(fā)展展規(guī)劃及技術術經(jīng)濟政策，，組織行業(yè)內(nèi)內(nèi)部的信息交交流。2）開展行業(yè)調(diào)調(diào)研，辦好協(xié)協(xié)會簡報或雜雜志，收集資資料，提供行行業(yè)信息，并并對本行業(yè)的的熱點、重點點問題進行科科學研究。3）為物業(yè)管理理公司提供各各種業(yè)務咨詢詢，舉辦各類類專業(yè)技術人人員的業(yè)務培培訓。三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分2.行業(yè)管理4）協(xié)助政府主主管部門開展展物業(yè)管理評評優(yōu)活動，負負責制定評選選標準及方案案,幫助整理材料料,積極推薦參加加評選的對象象。5）參與物業(yè)管管理市場工作作，向所有協(xié)協(xié)會或負責單單位提供市場場行情。定期期的向協(xié)會成成員通報表揚揚規(guī)范管理好好的單位，批批評幫助未達達標準的單位位。三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分3.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)開展的管理理物業(yè)服務企業(yè)業(yè)是物業(yè)管理理的具體操作作者，是以提提供服務獲得得收益的法人人單位。它所所開展的工作作內(nèi)容具體而而豐富。而這這是學習的重重點，且不特特別指出，課課程內(nèi)容均關關此層面。1）物業(yè)管理的的基本業(yè)務2）物業(yè)管理的的專項業(yè)務3）物業(yè)管理的的特色業(yè)務4）物業(yè)管理的的多種經(jīng)營業(yè)業(yè)務三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分3.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)開展的管理理1）物業(yè)管理的的基本業(yè)務對物業(yè)進行日日常維修保養(yǎng)養(yǎng)和計劃修理理工作，是物物管的基礎工工作。2）物業(yè)管理的的專項業(yè)務治安保衛(wèi)環(huán)境衛(wèi)生消防安全園林綠化日常修理車輛交通此兩項為物業(yè)業(yè)管理的基礎礎工作?！ひ话阍谖飿I(yè)服服務合同中約約定三、物業(yè)管理理的宏觀視野野與層次劃分分3.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)開展的管理理3）物業(yè)管理的的特色業(yè)務特約服務：接接受業(yè)務委托托提供給業(yè)主主的服務，如如：車輛保管管、室內(nèi)清潔潔、代購商品品、家庭護理理、接送小孩孩等；便民服務：物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)和社會聯(lián)合合舉辦的服務務項目（商業(yè)業(yè)網(wǎng)點、文體體娛樂、教育育衛(wèi)生、交通通網(wǎng)點）4）物業(yè)管理的的多種經(jīng)營業(yè)業(yè)務以多種經(jīng)營的的收入來彌補補管理費的短短缺。如：投投資咨詢、中中介、代理經(jīng)經(jīng)租、住房交交換、房屋更更新、開發(fā)裝裝潢、設備安安裝和經(jīng)營建建材等。相關鏈接2003年深圳物業(yè)管管理企業(yè)的收收入排行榜卻卻爆出一個大大冷門，收入入排在榜首的的并非是管理理面積號稱千千萬平方米以以上的物業(yè)管管理企業(yè)，而而是管理面積積僅為400萬平方米，以以高端的商業(yè)業(yè)物業(yè)為主的的深圳中航物物業(yè)，其年收收入高達14690萬元。還有，，境外的第一一太平洋戴維維斯、戴德梁梁行等香港的的物業(yè)管理公公司憑借自身身經(jīng)驗豐富的的優(yōu)勢，進入入內(nèi)地，在內(nèi)內(nèi)地扮演物業(yè)業(yè)管理公司““老師”兼競競爭對手的雙雙重身份：一一方面對物業(yè)業(yè)管理公司進進行管理咨詢詢和輸出，另另一方面直接接托管高檔物物業(yè)項目，志志在拿下服務務和項目兩個個市場的高端端業(yè)務，對對“微利行業(yè)業(yè)”、“規(guī)模模取勝”的行行業(yè)生存發(fā)展展態(tài)勢及格局局?！飿I(yè)管理新資資訊1.物業(yè)管理與傳傳統(tǒng)房產(chǎn)管理理的比較2.物業(yè)管理與社社區(qū)管理的比比較四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較比較項目物業(yè)管理傳統(tǒng)房產(chǎn)管理1.物業(yè)權屬2.管理模式3.管理手段4.管理實體5.服務性質(zhì)6.管理行為7.管理關系8.管理形式9.管理方針10.管理內(nèi)容11.管理費用12.管理觀念個人產(chǎn)權（產(chǎn)權多樣化）市場經(jīng)濟管理模式經(jīng)濟、法律手段物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)有償服務企業(yè)行為代表業(yè)主管理，業(yè)主主導型社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理以業(yè)養(yǎng)房多功能全方位自籌、管理費、服務費為業(yè)主（住戶）服務國家產(chǎn)權（產(chǎn)權單一化）計劃經(jīng)濟管理模式行政手段政府房產(chǎn)管理部門無償服務政府行為代表國家管理，政府部門主導型分散的部門管理以租養(yǎng)房管房修房，內(nèi)容單一低租金和大量財政補貼管理住戶1.物業(yè)管理與傳傳統(tǒng)房產(chǎn)管理理的比較四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較2.物業(yè)管理與社社區(qū)管理的比比較社區(qū)管理是指指為適應市場場經(jīng)濟改革和和社會體制轉轉型，以街道道辦為主協(xié)調(diào)調(diào)和組織各種種團體，通過過專門化分工工和發(fā)動居民民廣泛開展互互助活動，對對一定地域內(nèi)內(nèi)的居民的社社會生活進行行社會化、綜綜合性的管理理。具體而言有以以下幾點區(qū)別別：1）兩者的管理理主體不同2）兩者的管理理核心不同3）兩者的管理理性質(zhì)不同物業(yè)管理主要要是以物業(yè)公公司為管理主主體，而社區(qū)區(qū)管理則是在在街道辦事處處領導下的行行政管理和在在街道辦事處處組織引導下下，社區(qū)有關關單位和居民民共同參加的的綜合管理。。四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較2.物業(yè)管理與社社區(qū)管理的比比較社區(qū)管理是指指為適應市場場經(jīng)濟改革和和社會體制轉轉型，以街道道辦為主協(xié)調(diào)調(diào)和組織各種種團體，通過過專門化分工工和發(fā)動居民民廣泛開展互互助活動，對對一定地域內(nèi)內(nèi)的居民的社社會生活進行行社會化、綜綜合性的管理理。具體而言有以以下幾點區(qū)別別：1）兩者的管理理主體不同2）兩者的管理理核心不同3）兩者的管理理性質(zhì)不同物業(yè)管理以各各類房屋、相相關配套設備備、設施及場場地的使用、、維修、養(yǎng)護護為核心的管管理；而社區(qū)區(qū)管理主要是是圍繞著“人人的居住”而而實施的管理理。四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較2.物業(yè)管理與社社區(qū)管理的比比較社區(qū)管理是指指為適應市場場經(jīng)濟改革和和社會體制轉轉型，以街道道辦為主協(xié)調(diào)調(diào)和組織各種種團體，通過過專門化分工工和發(fā)動居民民廣泛開展互互助活動，對對一定地域內(nèi)內(nèi)的居民的社社會生活進行行社會化、綜綜合性的管理理。具體而言有以以下幾點區(qū)別別：1）兩者的管理理主體不同2）兩者的管理理核心不同3）兩者的管理理性質(zhì)不同物業(yè)管理主要要是通過經(jīng)營營性有償服務務實施，是一一種經(jīng)營行為為;而社區(qū)管理則則主要以行政政管理、互助助管理等方式式來實施。四、物業(yè)管理理與其他形式式管理的比較較2.物業(yè)管理與社社區(qū)管理的比比較物業(yè)管理與社社區(qū)管理也有有密切的關系系：1）物業(yè)管理是是社區(qū)管理的的組成部分，，兩者是整體體與部分的關關系。2）兩兩相互影影響、相互作作用。物業(yè)管管理主要通過過對人們思想想、精神之外外的外部環(huán)境境的塑造，來來促進人們的的思想、精神神和道德的升升華。而社區(qū)區(qū)管理則深入入到了人們的的精神生活，，通過物業(yè)管管理和人們精精神世界的創(chuàng)創(chuàng)建等多種途途徑來實現(xiàn)文文明社區(qū)的建建設?？梢哉f說，物業(yè)管理理搞不好，社社區(qū)管理同樣樣不會搞好；；而社區(qū)管理理搞不好，物物業(yè)管理的開開展就會遇到到這樣或那樣樣的障礙。后勤服務集團團與物業(yè)管理理異同項目后勤服務物業(yè)管理單位性質(zhì)學校等單位下屬的企業(yè)單位一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等主要是保安、房屋及設備維修等費用收取通常比社會上的服務費低通常是市場化的收費業(yè)務來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求主要到社會上去尋找服務對象主要是面向單位的員工社會各單位、各物業(yè)服務內(nèi)容針對性強，相對單一、層次雷同針對性弱，內(nèi)容多樣、層次不一Propertymanagementistheprocessofoverseeingtheoperationandmaintenanceofrealpropertytoachievetheobjectivesofthepropertyowner．Sometimesownersmanagetheirownproperty,particularlysmallpropertiesandparticularlywhentheythemselvesoccupypartofthespace．Butforlargerpropertiesorthosewhoseownersliveatadistance,managementisusuallyperformedbyapaidpropertymanager,eitheranindividualoramanagementfirm．Propertymanagementhaslongbeenanunderratedfunctionintherealestateindustry．Theneedforprofessionalmanagementdidnotbecomeapparentuntilthedepressionofthe1930s,runningalargecommercialorresidentialprojectinwhichhundredsorthousandsofpeopleresideorworkisahighlychallengingtask，callingfortraining，goodjudgment，varietyoftechnicalskills．本節(jié)教學內(nèi)容容：一、國際上物物業(yè)管理的起起源與發(fā)展二、物業(yè)管理理在我國的產(chǎn)產(chǎn)生三、物業(yè)管理理在我國的發(fā)發(fā)展本節(jié)教學重點點：了解物業(yè)管理理的起源原由由以及發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀；了解我國物業(yè)業(yè)管理的起源源及其原由與與發(fā)展現(xiàn)狀。。一、國際上物物業(yè)管理的起起源與發(fā)展1.起源時間、緣由：民間的物業(yè)管管理活動于19世紀60年代在英國開開啟了科學化化、專門化、、行業(yè)化進程程。2.關鍵人物:奧克塔維婭·希爾(OctaviaHill)3.緣起產(chǎn)生原因因:工業(yè)革命工業(yè)化城城市化4.現(xiàn)代意義上的的物業(yè)管理形形成于19世紀末20世紀初的美國國。高層建筑筑產(chǎn)生專業(yè)性性管理需求。。一、國際上物物業(yè)管理的起起源與發(fā)展5.發(fā)展標志性事事件1908年：CBMO芝加哥建筑物物管理人員組組織成立。關關鍵人物芝加加哥摩天大樓樓的所有者和和管理者喬治治·A·霍爾特；1911年：BOO建筑物業(yè)主組組織；BOMA建筑物業(yè)主與與管理人員協(xié)協(xié)會；1933年：IREM美國物業(yè)管理理協(xié)會成立。。一、國際上物物業(yè)管理的起起源與發(fā)展6.發(fā)展基本特征征從國外近幾年年的實踐來看看，現(xiàn)代意義義的PM（或REM）與我國開展展的物業(yè)管理理，在內(nèi)容和和范圍上存在在一定的差別別，它一般體體現(xiàn)出以下的的具體特征。。1）內(nèi)容及范圍圍廣義性；2）物業(yè)管理的的服務性特征征；3）設施管理模模式的產(chǎn)生及及其與PM的關系。二、物業(yè)管理理在我國的產(chǎn)產(chǎn)生1.產(chǎn)生原因:伴隨我國房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展與國家改革革開放的實施施而實現(xiàn)的。。2.時間與標志:深圳市物業(yè)管管理公司，該公司成立立于1981年3月10日，是我國新新型房地產(chǎn)管管理模式誕生生的標志，意意味著中國的的房地產(chǎn)管理理發(fā)生了劃時時代的變化。。相關鏈接：東湖麗苑：夢夢開始的地方方東湖麗苑的尊尊嚴和神圣，，在于它所開開創(chuàng)的中國物物業(yè)管理歷史史，以及它所所代表的中國國物業(yè)管理發(fā)發(fā)源地這一標標志性的符號號。1980年8月，作為中國國第一個涉外外商品房住宅宅小區(qū)的東湖湖麗苑開始動動工興建，1981年9月，東湖麗苑苑正式交付使使用，與此同同時，東湖麗麗苑物業(yè)管理理處也應運而而生。房屋銷銷售是出奇地地好，蜂擁而而至的香港人人在短時間內(nèi)內(nèi)將這個小區(qū)區(qū)的房屋搶購購一空。小區(qū)區(qū)的入住率高高達95%以上。東湖麗苑的建建成，在當時時所產(chǎn)生的效效應毫不遜色色于稍后建成成的深圳標志志性建筑——國貿(mào)大廈。2001年3月10日，它得到了了一個既是情情理之中又在在意料之外的的光榮，這一一天，國家建建設部和深圳圳市有關領導導在東湖麗苑苑小區(qū)前，豎豎起一塊紀念念碑．碑上刻刻有“深圳物物業(yè)管理第一一村”的字樣樣。今天，這這塊紀念碑豎豎立在小區(qū)大大門口最顯眼眼的位置,訴說著東湖麗麗苑過去的輝輝煌。三、物業(yè)管理理在我國的發(fā)發(fā)展1.國家或地方政政府的推動2.實踐中取得的的進步3.教育培訓體系系的建立4.從業(yè)人數(shù)佐證證5.管理領域與范范圍的不斷拓拓展三、物業(yè)管理理在我國的發(fā)發(fā)展1.國家或地方政政府的推動1989年，國家建設設部開始有計計劃地組織物物業(yè)管理新模模式在住宅建建設試點小區(qū)區(qū)的應用；1989年9月13日，建設部在在大慶市召開開了第一次““全國城市住住宅小區(qū)管理理工作會議””；1990年6月28日，建設部在在沈陽市召開開“全國城市市住宅小區(qū)管管理試點工作作會議”，先先后頒布《全國城市文明明住宅小區(qū)標標準》、《全國城市文明明住宅小區(qū)達達標考評辦法法》、《全國城城市文文明住住宅小小區(qū)達達標考考評實實施細細則》等；1992年3月6日，第第二次次“全全國城城市住住宅小小區(qū)管管理試試點工工作會會議””在北北京召召開；；九屆屆全國國人大大四次次會議議通過過的《中華人人民共共和國國國民民經(jīng)濟濟和社社會發(fā)發(fā)展第第十個個五年年計劃劃綱要要》明確提提出要要“規(guī)規(guī)范發(fā)發(fā)展物物業(yè)管管理業(yè)業(yè)”這這一重重要決決策。。三、物物業(yè)管管理在在我國國的發(fā)發(fā)展1.國家或或地方方政府府的推推動1994年3月21日，山山東省省青島島市政政府以以18號令批批準發(fā)發(fā)布了了全國國第一一個關關于物物業(yè)管管理的的地方方政府府規(guī)章章——《《青島市市住宅宅小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理理試行行辦法法》；3月23日國家家建設設部以以第33號令發(fā)發(fā)布了了自同同年4月1日起施施行的的《城市新新建住住宅小小區(qū)管管理辦辦法》。1994年6月18日深圳圳市第第一屆屆人大大常委委會通通過了了自同同年11月1日起施施行的的《深圳經(jīng)經(jīng)濟特特區(qū)住住宅區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理理條例例》，這是是全國國第一一部地地方性性法規(guī)規(guī)。從從此，，在中中國確確立了了物業(yè)業(yè)管理理在房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中的法法律地地位。。三、物物業(yè)管管理在在我國國的發(fā)發(fā)展1.國家或或地方方政府府的推推動1994年國家家建設設部對對已按按物業(yè)業(yè)管理理模式式進行行管理理的住住宅區(qū)區(qū)、綜綜合大大廈進進行評評比；；1996年擴展展到標標準廠廠房工工業(yè)區(qū)區(qū)。從從1996年以來來，以以非居居住物物業(yè)實實行物物業(yè)管管理的的潮流流涌動動。2003年，《物業(yè)管管理條條例》出臺；；2005年《物業(yè)管管理師師制度度》實施；；2006年物業(yè)業(yè)管理理師制制度管管理委委員會會成立立；2007年3月16日簽署署主席席令公公布物物權法法，同同年8月，《物業(yè)管管理條條例》修訂，，自2007年10月1日起施施行。。這些會會議、、辦法法、條條例、、政策策與法法規(guī)等等形成成了我我國物物業(yè)管管理業(yè)業(yè)發(fā)展展的晴晴雨表表。伴伴隨地地方法法規(guī)、、條例例的出出臺以以及國國家房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理體制制改革革的深深化與與物業(yè)業(yè)管理理法規(guī)規(guī)，物物業(yè)管管理這這一新新興行行業(yè)必必將在在我國國獲得得前所所未有有的大大發(fā)展展。改革開開發(fā)較較早的的我國國南方方沿海海一些些城市市，也也紛紛紛參照照深圳圳新的的房產(chǎn)產(chǎn)管理理經(jīng)驗驗，相相繼成成立了了一些些物業(yè)業(yè)管理理公司司。如如廣東東省廣廣州東東華實實業(yè)股股份有有限公公司1984年征地地開發(fā)發(fā)五羊羊村，，1986年迎接接第一一批住住戶入入住后后，該該公司司就成成立了了專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管理理公司司——廣東東東華物物業(yè)管管理公公司。。1993年6月30日，深圳市市物業(yè)業(yè)管理理協(xié)會會正式式成立立，表明明我國國的物物業(yè)管管理進進入了了一個個新的的階段段。2000年1月14日深圳萬萬科物物業(yè)有有限公公司接接管了了國家家建設設部大院（（包括括辦公公樓和和住宅宅區(qū)））38萬平方方米的的物業(yè)業(yè)，這這是將將非居居住物物業(yè)納納入物物業(yè)管管理潮潮流的的典型型性表表現(xiàn)。。2.實踐中取得得的進步三、物業(yè)管管理在我國國的發(fā)展物業(yè)管理在在中國從無無到有，至至1999年底在全國國普遍推行行，2000年成立了中中國物業(yè)管管理協(xié)會。。2005年上海市在在全國率先先實施分等等級菜單式式服務收費費，物業(yè)服服務收費難難題出現(xiàn)轉轉機。2006年，全國物物業(yè)管理覆覆蓋率達到到50%。全國達標標示范住宅宅小區(qū)、大大廈、工業(yè)業(yè)區(qū)累計達達到1400個；中國物物業(yè)管理協(xié)協(xié)會于8月8日成功換屆屆；4月26日上海市物物業(yè)管理協(xié)協(xié)會更名為為上海市物物業(yè)管