房地產(chǎn)市場分析(共66)

第2章房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析房地產(chǎn)市場場的一般問問題房地產(chǎn)市場場分析房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法與程序序房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法市場分析應(yīng)應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場場的一般問問題2．1．1房地產(chǎn)市場場的特征1．房地產(chǎn)市市場是信息息不充分的的市場由于房地產(chǎn)產(chǎn)市場與完完全競爭市市場的四個個條件相差差較遠(yuǎn)，因因此，缺乏乏信息是房房地產(chǎn)市場場的重要特特征。2．1房地產(chǎn)市場場的一般問問題2．房地產(chǎn)市市場的區(qū)域域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品品的這種固固定性，決決定了房地地產(chǎn)市場具具有明顯的的區(qū)域性。。這一區(qū)域域性表現(xiàn)為為：不同地地區(qū)市場發(fā)發(fā)育和完善善程度千差差萬別；同同一類型產(chǎn)產(chǎn)品地域價價差大；市市場供求圈圈小，市場場輻射功能能弱等。房房地產(chǎn)市場場所包括的的范圍越大大，對房地地產(chǎn)投資者者的意義就就越小。2．1房地產(chǎn)市場場的一般問問題3．房地產(chǎn)市市場產(chǎn)品的的異質(zhì)性這種異質(zhì)性性，主要是是指房地產(chǎn)產(chǎn)市場供給給產(chǎn)品的非非標(biāo)準(zhǔn)化，，也就是說說產(chǎn)品之間間不可替代代。2．1房地產(chǎn)市場場的一般問問題4．地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的壟壟斷斷性性土地地是是一一種種有有限限的的資資源源，，一一旦旦某某塊塊土土地地被被某某人人占占有有，，就就會會形形成成對對該該塊塊土土地地的的壟壟斷斷。。但但由由于于土土地地所所有有制制的的性性質(zhì)質(zhì)不不同同，，對對土土地地的的壟壟斷斷也也具具有有不不同同的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。在在土土地地私私有有化化為為主主的的國國家家，，土土地地的的壟壟斷斷實實質(zhì)質(zhì)上上是是一一種種私私人人的的壟壟斷斷。。我國國的的土土地地市市場場總總體體上上是是由由國國家家直直接接經(jīng)經(jīng)營營的的壟壟斷斷市市場場。。此此外外，，地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場交交易易的的金金額額一一般般都都很很大大，，使使進(jìn)進(jìn)入入地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的競競爭爭者者較較一一般般市市場場大大為為減減少少，，因因而而也也容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)壟壟斷斷。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題5．房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益益的的交交易易市市場場房屋屋的的流流通通和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，其其交交易易過過程程只只有有貨貨幣幣的的單單方方面面的的““商商流流””，，而而沒沒有有物物質(zhì)質(zhì)實實體體的的““物物流流””。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是不不動動產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，在在交交換換中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的只只是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬，，每每一一次次交交換換行行為為都都是是對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的重重新新界界定定，，從這這個個意意義義上上說說，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益益的的交交易易市市場場，，是是權(quán)權(quán)益益的的讓讓渡渡市市場場。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題6．房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場對對商商品品短短期期供供求求變變化化反反映映不不靈靈敏敏當(dāng)市市場場上上出出現(xiàn)現(xiàn)某某種種房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品供供過過于于求求時時，，由由于于開開發(fā)發(fā)商商已已經(jīng)經(jīng)投投入入了了大大量量資資金金，，施施工工正正在在進(jìn)進(jìn)行行，，而而不不可可能能停停止止建建設(shè)設(shè)。。當(dāng)當(dāng)市市場場上上某某種種房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品出出現(xiàn)現(xiàn)供供不不應(yīng)應(yīng)求求時時，，雖雖然然開開發(fā)發(fā)商商可可采采取取某某種種措措施施加加快快施施工工進(jìn)進(jìn)度度，，但但也也不不可可能能像像其其它它工工業(yè)業(yè)品品生生產(chǎn)產(chǎn)那那樣樣，，迅迅速速適適應(yīng)應(yīng)市市場場需需求求拿拿出出產(chǎn)產(chǎn)品品來來投投放放市市場場，，導(dǎo)導(dǎo)致致了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品的的短短期期供供求求變變化化反反映映遲遲鈍鈍。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題2．1．2房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的效效率率市場場效效率率，，是是指指市市場場傳傳遞遞產(chǎn)產(chǎn)品品和和價價格格的的信信息息的的功功能能。。獲得得反反映映市市場場價價格格最最新新信信息息的的時時間間通通常?？煽梢砸杂糜檬惺袌鰣鲂事蕘韥砗夂饬苛?。。相相對對于于某某些些市市場場而而言言（（如如證證券券市市場場）），，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是一一個個低低效效率率的的市市場場。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題1．房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場低低效效率率的的原原因因1）在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場上上，，每每一一個個交交易易物物都都是是彼彼此此獨(dú)獨(dú)立立的的。。2）房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品異異質(zhì)質(zhì)。。3）房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易過過程程較較為為復(fù)復(fù)雜雜。。4）尋尋找找成成交交伙伙伴伴也也有有較較大大的的難難度度，，并并需需耗耗費(fèi)費(fèi)大大量量時時間間。。5）有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格的的刊刊物物較較少少。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題2．市市場場的的低低效效率率與與投投資資機(jī)機(jī)會會正因因為為市市場場效效率率的的低低下下，，才才造造成成了了對對市市場場價價值值評評估估的的困困難難，，才才帶帶來來了了獲獲取取巨巨大大額額外外收收益益的的可可能能性性，，才才為為投投資資商商通通過過從從事事投投資資、、租租賃賃和和開開發(fā)發(fā)等等活活動動以以謀謀取取利利潤潤提提供供了了機(jī)機(jī)會會。。在一一個個效效率率較較高高的的市市場場上上尋尋找找一一個個被被人人忽忽視視的的投投資資項項目目較較為為困困難難，，而而在在效效率率較較低低的的市市場場上上，，則則可可以以通通過過細(xì)細(xì)心心的的觀觀察察尋尋找找到到被被人人忽忽視視的的投投資資項項目目，，并并能能不不斷斷獲獲取取額額外外收收益益。。由于于前前述述的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的諸諸多多特特征征，，決決定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是個個低低效效率率的的市市場場，，因因而而，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場就就格格外外需需要要市市場場研研究究和和分分析析。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題2．1．3房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的分分類類按房房地地產(chǎn)產(chǎn)用用途途劃劃分分，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場可可分分為為：：1）居居住住物物業(yè)業(yè)市市場場居住住物物業(yè)業(yè)一一般般是是指指供供人人們們生生活活居居住住的的建建筑筑，，包包括括普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、別別墅墅等等。。2）商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)市市場場商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)有有時時也也稱稱收收益益性性物物業(yè)業(yè)或或投投資資性性物物業(yè)業(yè)，，包包括括酒酒店店、、寫寫字字樓樓、、零零售售商商業(yè)業(yè)用用房房（（店店鋪鋪、、超超市市、、購購物物中中心心等等））、、出出租租商商住住樓樓等等。。位位置置對對于于這這類類物物業(yè)業(yè)有有著著特特殊殊的的重重要要性性。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題3）工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)市市場場工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)通通常常是是為為人人類類的的生生產(chǎn)產(chǎn)活活動動提提供供入入住住空空間間，，包包括括工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)用用房房、、研研究究與與發(fā)發(fā)展展用用房房（（又又稱稱工工業(yè)業(yè)寫寫字字樓樓））、、倉倉儲儲用用房房等等。。4）特特殊殊物物業(yè)業(yè)市市場場對于于賽賽馬馬場場、、高高爾爾夫夫球球場場、、汽汽車車加加油油站站、、飛飛機(jī)機(jī)場場、、車車站站、、碼碼頭頭、、高高速速公公路路、、橋橋梁梁、、隧隧道道等等物物業(yè)業(yè)，，常常稱稱為為特特殊殊物物業(yè)業(yè)。。2．1房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的一一般般問問題題5）土土地地市市場場在我我國國，，土土地地市市場場是是指指以以城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用權(quán)權(quán)為為對對象象進(jìn)進(jìn)行行交交易易的的市市場場。。土土地地的的征征購購、、土土地地的的出出讓讓、、土土地地的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓這這三三者者均均屬屬土土地地市市場場的的內(nèi)內(nèi)容容。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析主主要要側(cè)側(cè)重重于于前前兩兩類類市市場場的的分分析析。。2．1房地產(chǎn)市場的的一般問題2．按房地產(chǎn)購購買者的目的的劃分，房地地產(chǎn)市場可分分為：1）房地產(chǎn)自用用市場自用型購買者者將房地產(chǎn)作作為一種耐用用消費(fèi)品，目目的在于滿足足自身生活或或生產(chǎn)活動對對入住空間的的需要。2．1房地產(chǎn)市場的的一般問題2）房地產(chǎn)投資資市場投資型購買者者將房地產(chǎn)作作為一種投資資工具，目的的在于將購入入的房地產(chǎn)出出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售，并從中中獲得投資收收益。房地產(chǎn)投資分分析更側(cè)重于于第二類市場場。2．1房地產(chǎn)市場的的一般問題3．按房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬交易的內(nèi)內(nèi)容劃分，房房地產(chǎn)市場可可分為：1）租賃市場租賃市場是對對不同類型房房地產(chǎn)的使用用權(quán)進(jìn)行一定定期限和方式式的有償轉(zhuǎn)讓讓的市場。2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)進(jìn)行買賣的的市場。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．1房地產(chǎn)市場分分析的必要性性房地產(chǎn)項目的的市場分析是是在投資決策策確定之前，，調(diào)查市場情情況、了解項項目背景資料料、辨識投資資風(fēng)險、選擇擇投資機(jī)會的的過程。市場分析的必必要性表現(xiàn)在在以下幾方面面：一是房地產(chǎn)投投資決策需要要市場分析。。二是房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理需要要市場分析。。三是房地產(chǎn)價價格策略的制制定需要市場場分析。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．2房地產(chǎn)市場分分析的限度1．市場分析的的限制由于以下幾方方面的限制，，市場分析的的效果有時并并不如我們想想象的那么好好。1）費(fèi)用的限制制2）時間的限制制3）技能的限制制4）偏好的限制制市場分析可以以提供重要的的資料與客觀觀的報告供投投資者或決策策者參考，但但它并不能代代替投資者和和決策者作決決策。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．市場分析的的程度進(jìn)行市場分析析的目的是想想使投資項目目的現(xiàn)金流量量及市場價值值的變化預(yù)測測的準(zhǔn)確，以以使自己在開開發(fā)結(jié)束時或或持有期內(nèi)獲獲得最大利潤潤。如果想做，市市場分析是無無止境的。因因此，在分析析到一定階段段時，會有一一個點(diǎn)使市場場分析所需的的成本超過收收益。這就說說明，即使上上面所述的四四個限制均不不存在，也仍仍然有一個市市場分析的合合理程度問題題。從圖2-2我們可以看出出，只有當(dāng)市市場分析的收收益超過該分分析所花費(fèi)的的成本時，市市場分析才是是合算的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2市場分析的成成本、效益示示意圖2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．3房地產(chǎn)市場分分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分分析的內(nèi)容主主要是市場調(diào)調(diào)查與市場預(yù)預(yù)測。房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查與與預(yù)測包括房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的調(diào)查與與預(yù)測、房地地產(chǎn)市場狀況況的調(diào)查與預(yù)預(yù)測。1．房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)查查與預(yù)測投資環(huán)境是指指擬投資的地地域（國家、、地區(qū)、城市市或街區(qū)）在在一定時期內(nèi)內(nèi)所具有的能能決定和制約約項目投資的的各種外部境境況和條件的的總和。2．2房地產(chǎn)市場分分析對投資環(huán)境的的調(diào)查和預(yù)測測，一般是指指對下列各環(huán)環(huán)境的調(diào)查和和預(yù)測：1）政治環(huán)境2）法律環(huán)境3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境4）文化環(huán)境5）自然環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)環(huán)境2．2房地產(chǎn)市場分分析2．房地產(chǎn)市場場狀況的調(diào)查查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀狀況的調(diào)查與與預(yù)測應(yīng)在房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與預(yù)預(yù)測的基礎(chǔ)上上進(jìn)行。如果一份市場場分析報告能能說明上述所所有的問題當(dāng)當(dāng)然更好，但但實際上，不不是每一個項項目都必須把把所有信息都都調(diào)查分析得得面面俱到——這既不太可能能，有時也沒沒有必要。2．2房地產(chǎn)市場分分析3．房地產(chǎn)項目目在不同階段段進(jìn)行市場分分析的要點(diǎn)1）房地產(chǎn)項目目定位階段該階段的市場場調(diào)查分析除除了進(jìn)行公開開在售項目基基本數(shù)據(jù)的調(diào)調(diào)查、市場供供求研究之外外，還包括項項目的細(xì)分市市場分析、目目標(biāo)市場狀況況，消費(fèi)者活活動、購買動動機(jī)、傾向、、決策等心理理過程的分析析。2．2房地產(chǎn)市場分分析2）房地產(chǎn)項目目市場推廣階階段該階段的市場場調(diào)查分析除除了進(jìn)行在售售項目基本數(shù)數(shù)據(jù)的調(diào)查、、市場供求研研究之外，還還包括特定項項目的銷售狀狀況、價格調(diào)調(diào)查、目標(biāo)消消費(fèi)者的特征征研究，以及及用科學(xué)方法法收集消費(fèi)者者購買以及使使用產(chǎn)品的事事實、意見、、動機(jī)等有關(guān)關(guān)資料，并予予以分析研究究。2．2房地產(chǎn)市場分分析3）房地產(chǎn)銷售售階段該階段的市場場調(diào)查分析主主要包括房地地產(chǎn)項目廣告告策略在目標(biāo)標(biāo)市場中的反反應(yīng)和收效情情況，收集并并充分研究所所收集到的資資料，了解公公司營銷計劃劃的執(zhí)行情況況、市場上其其他在售項目目的主要營銷銷手段和銷售售狀況、價格格走勢等；此此外還包括消消費(fèi)者購買商商品的動機(jī)以以及使用商品品的事實情況況調(diào)查分析。。2．2房地產(chǎn)市場分分析4）房地產(chǎn)三級級市場調(diào)查分分析具體內(nèi)容包括括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中價價格調(diào)查、成成交客戶調(diào)查查和區(qū)域調(diào)查查以及競爭狀狀況調(diào)查。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．4房地產(chǎn)市場分分析中的信息息類型1．從投資者的的角度看，分分為三個類型型。1）是與宏觀環(huán)環(huán)境相關(guān)的信信息，如政治治法律環(huán)境、、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。。2）是與區(qū)域環(huán)環(huán)境有關(guān)的信信息。3）是與投資項項目直接相關(guān)關(guān)的信息。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．從市場分析析的角度看，，市場信息分分為四個方面面。1）房地產(chǎn)需求求方面的信息息。2）房地產(chǎn)供給給方面的信息息。3）房地產(chǎn)市場場交易方面的的信息。4）其他信息。。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．3．1房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是以房地地產(chǎn)為特定對對象，對相關(guān)關(guān)的市場信息息進(jìn)行系統(tǒng)的的收集、整理理、記錄和分分析，對房地地產(chǎn)市場進(jìn)行行研究和預(yù)測測，并最終為為房地產(chǎn)投資資項目提供決決策服務(wù)的一一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法是指指市場調(diào)查人人員在實地調(diào)調(diào)查中收集各各種信息資料料所采用的具具體方法。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序市場調(diào)查的方方法主要包括括以下幾種：：1．普查法2．抽樣調(diào)查法法3．直接調(diào)查法法4．間接調(diào)查法法上述介紹的調(diào)調(diào)查方法，具具體到房地產(chǎn)產(chǎn)項目的不同同階段會有很很強(qiáng)的選擇性性。市場調(diào)查查通過一定的的市場調(diào)查程程序得以實現(xiàn)現(xiàn)。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．3．2房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的程序1．提出問題，，確定調(diào)查的的目的這一步要解決決的問題是為為什么調(diào)查。。只有當(dāng)需要要調(diào)查的問題題被仔細(xì)、準(zhǔn)準(zhǔn)確地定義以以后，才能設(shè)設(shè)計研究計劃劃，獲取切乎乎實際的信息息。一般來說，確確定調(diào)查目的的要有一個過過程，不是一一時就能確定定下來的，可可以采用探測測性調(diào)查、描描述性調(diào)查、、因果性調(diào)查查來確定。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．決定收集資資料的方法資料分為第一一手資料和第第二手資料。。第一手資料是是專門為要調(diào)調(diào)查的問題而而特地收集或或?qū)嶒灦玫牡慕y(tǒng)計資料；；第二手資料是是指原始資料料經(jīng)過整理后后所形成的可可為他人利用用的資料或其其它項目已經(jīng)經(jīng)擁有的資料料。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序3．設(shè)計調(diào)查表表設(shè)計調(diào)查表的的程序和應(yīng)注注意的問題如如下：1）決定調(diào)查方方式2）決定采用哪哪一種類型的的問題3）設(shè)計調(diào)查表表問題應(yīng)注意意的事項2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序4．選樣5．?dāng)?shù)據(jù)處理、、分析與解釋釋6．提出調(diào)查報報告需要說明的是是，房地產(chǎn)市市場調(diào)查是房房地產(chǎn)市場分分析的前期工工作，房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析是是對市場調(diào)查查信息再加工工的過程。但但有時一些市市場調(diào)查做完完后，市場分分析也就直接接包括在市場場調(diào)查的過程程中了。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．4．1房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測是指運(yùn)用用科學(xué)的方法法和手段，根根據(jù)房地產(chǎn)市市場調(diào)查所提提供的信息資資料，對房地地產(chǎn)市場的未未來及其變化化趨勢進(jìn)行測測算和判斷，，以確定未來來一段時期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場的走向、需需求量、供給給量以及相應(yīng)應(yīng)的租金售價價水平。房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測一般分為為定性預(yù)測和和定量預(yù)測。。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法1．定性預(yù)測定性預(yù)測是指指依靠人們的的經(jīng)驗、專業(yè)業(yè)知識和分析析能力，參照照已有的資料料，通過主觀觀判斷，對事事物未來的狀狀態(tài)如總體趨趨勢、發(fā)生或或發(fā)展的各種種可能性及其其后果等做出出分析與判斷斷。其特點(diǎn)是，主主要靠經(jīng)驗判判斷未來，有有時也做一些些量化分析作作為判斷的輔輔助手段。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．定量預(yù)測定量預(yù)測是在在了解歷史資資料和統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運(yùn)用數(shù)學(xué)學(xué)方法和其他他分析技術(shù)，，建立可以表表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系系的數(shù)量模型型，并以此為為基礎(chǔ)分析、、計算和確定定房地產(chǎn)市場場要素在未來來可能的數(shù)量量。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．4．2房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的方法法房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的具體體方法因因預(yù)測的的對象、、內(nèi)容、、期限不不同而有有所不同同。通常采用用的方法法有：1．直觀判判斷法這是定性性預(yù)測方方法的統(tǒng)統(tǒng)稱。這這種方法法適用范范圍廣、、成本低低、費(fèi)時時少，但但受預(yù)測測者的主主觀因素素影響大大，較難難提供以以準(zhǔn)確數(shù)數(shù)據(jù)為依依據(jù)的預(yù)預(yù)測值，，在數(shù)據(jù)據(jù)資料較較少或不不準(zhǔn)的情情況下，，多采用用此法。。定性預(yù)預(yù)測方法法主要包包括集體體判斷法法、專家家意見法法。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法2．歷史引引伸法這是定量量預(yù)測方方法的統(tǒng)統(tǒng)稱。在在占有若若干統(tǒng)計計資料、、預(yù)測對對象的未未來受突突發(fā)性因因素影響響較小的的情況下下，選用用適當(dāng)?shù)牡臄?shù)學(xué)模模型進(jìn)行行定量預(yù)預(yù)測，可可以得到到比較滿滿意的預(yù)預(yù)測效果果。但是是，由于于所選擇擇和建立立的數(shù)學(xué)學(xué)模型不不可能把把所有因因素都考考慮進(jìn)去去，因此此定量預(yù)預(yù)測的結(jié)結(jié)果出現(xiàn)現(xiàn)誤差也也在所難難免。此此種方法法包括簡簡單平均均數(shù)法、、移動平平均數(shù)法法、加權(quán)權(quán)移動平平均數(shù)法法、趨勢勢預(yù)測法法、指數(shù)數(shù)平滑法法和季節(jié)節(jié)指數(shù)法法等。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法1）簡單平平均數(shù)法法簡單平均均數(shù)法是是用算術(shù)術(shù)平均值值作為新新一期的的預(yù)測值值的方法法。其計算公公式如下下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法2）移動平平均法移動平均均法是在在簡單平平均法的的基礎(chǔ)上上發(fā)展起起來的，，其做法法是把被被平均的的項逐漸漸向后移移動加以以平均，，每項平平均的總總項數(shù)不不變。這這個平均均數(shù)就直直接作為為下期的的預(yù)測值值。平均均時，可可以用簡簡單的算算術(shù)平均均數(shù)，也也可以用用加權(quán)平平均數(shù)。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法簡單移動動平均法法的計算算公式為為：加權(quán)移動動平均法法的計算算公式為為：從公式可可見，不不論簡單單式還是是加權(quán)式式，只能能預(yù)測下下一期數(shù)數(shù)值。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法3）趨勢預(yù)預(yù)測法這是歷史史引伸法法中最適適合于中中長期預(yù)預(yù)測的方方法。其其基本原原理是：：根據(jù)過過去各期期的實際際數(shù)據(jù)，，分析其其發(fā)展趨趨勢，并并假定今今后按該該趨勢繼繼續(xù)發(fā)展展，從而而測定今今后各期期的數(shù)據(jù)據(jù)。如果果過去各各期數(shù)據(jù)據(jù)大體呈呈現(xiàn)等差差級數(shù)，，則其變變化趨勢勢可用直直線方程程來表示示；如果果過去各各期數(shù)據(jù)據(jù)大體呈呈現(xiàn)等比比級數(shù)，，則可用用曲線方方程來表表示。在這里，，我們只只介紹直直線趨勢勢方程。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法求趨勢直直線的方方程式是是：式中：y：預(yù)測值；；x：代表的年年份；a，b：待定系數(shù)數(shù)運(yùn)用最小小二乘法法求得如如下方程程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實實際銷售售量；xi：各年的代代號；n：已掌握握數(shù)據(jù)的的年數(shù)。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法值得注意意的是，，每一趨趨勢直線線方程都都必須注注明原點(diǎn)點(diǎn)的時間間和計量量單位，，這一點(diǎn)點(diǎn)和后面面闡述的的表明現(xiàn)現(xiàn)象變量量之間相相關(guān)關(guān)系系的回歸歸方程是是有區(qū)別別的。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法4）指數(shù)平平滑法指數(shù)平滑滑法是在在移動平平均法的的基礎(chǔ)上上發(fā)展起起來的，，指數(shù)平滑滑法是利利用預(yù)測測前一期期的實際際值和前前一期的的指數(shù)平平滑預(yù)測測值進(jìn)行行加權(quán)平平均來取取得預(yù)測測值的方方法。它實際上上是一種種特殊的的加權(quán)移移動平均均法。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法其計算公公式為：：本期預(yù)測測值=a×上期實際際發(fā)生值值+（1-a）×上期預(yù)測測值式中：a為平滑系系數(shù)，且且0≤≤1當(dāng)a=1時，預(yù)測測值=上期實際際發(fā)生值值當(dāng)a=0時，預(yù)測測值=上期預(yù)測測值一般根據(jù)據(jù)經(jīng)驗估估計，當(dāng)當(dāng)差異較較大時，，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)當(dāng)差異較較小時，，a取0.2～0.3為宜。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法5）季節(jié)指指數(shù)法季節(jié)性預(yù)預(yù)測比較較簡單的的方法是是計算各各個季度度的不同同銷售指指數(shù)。季季節(jié)銷售售指數(shù)可可利用簡簡單平均均法算出出。它是是根據(jù)歷歷史資料料求出每每季度平平均數(shù)占占全期總總平均數(shù)數(shù)的比例例，以表表明各季季銷售水水平比全全期總銷銷售水平平高低的的程度。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法其預(yù)測步步驟為：：第1步：求出出歷年各各季的平平均銷售售量。第2步：求出出各季的的季節(jié)指指數(shù)，即即當(dāng)季的的平均數(shù)數(shù)占全年年平均數(shù)數(shù)總和的的百分比比。第3步：根據(jù)據(jù)季節(jié)指指數(shù)和已已知某年年某季的的實際數(shù)數(shù)預(yù)測該該年其它它各個季季的數(shù)據(jù)據(jù)。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法3．因果預(yù)預(yù)測法因果預(yù)測測法是利利用原因因和結(jié)果果之間存存在數(shù)學(xué)學(xué)函數(shù)式式的內(nèi)在在聯(lián)系，，建立相相應(yīng)的數(shù)數(shù)學(xué)模型型來進(jìn)行行預(yù)測。。包括回歸歸分析法法和相關(guān)關(guān)分析法法等。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法1）回歸分分析法回歸分析析法就是是根據(jù)““自變量量”來分分析“因因變量””的變化化方向和和程度。。在采用回回歸分析析法進(jìn)行行預(yù)測時時，預(yù)測測對象和和影響因因素之間間一定要要存在因因果關(guān)系系，且樣樣本數(shù)據(jù)據(jù)量足夠夠；預(yù)測測對象和和影響因因素的樣樣本數(shù)據(jù)據(jù)之間存存在某種種統(tǒng)計規(guī)規(guī)律，且且能反映映未來發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)；樣本本數(shù)據(jù)的的分布若若存在著著線性趨趨勢，則則可采用用線性回回歸分析析法進(jìn)行行預(yù)測。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法其計算公公式如下下：式中：y：預(yù)測值；；x：自變量；；a、b：回歸系數(shù)數(shù)其中：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法2）相關(guān)分分析法相關(guān)分析析法是分分析市場場商品供供求變化化諸因素素中兩個個相關(guān)變變量之間間的因果果關(guān)系。。它主要要是在定定性分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，找找出事物物發(fā)展的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系，確確定自變變量與因因變量之之間的函函數(shù)關(guān)系系，然后后用回歸歸方程來來進(jìn)行預(yù)預(yù)測。它與一元元線性回回歸法不不同的地地方是，，此處因因變量的的變動不不一定決決定于某某個主要要自變量量，也可可以是其其他相關(guān)關(guān)因素。。2．4房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法其計算公公式是：：2．5市場分析析應(yīng)用舉舉例——某房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析報告告大綱2．5．1摘要1．市場分分析的目目的。2．分析方方法、主主要假設(shè)設(shè)條件和和風(fēng)險因因素。3．建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后后可以做做。2．5市場分析析應(yīng)用舉舉例——某房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析報告告大綱2．5．2概述1．國家或或整體社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況和和主要的的增長領(lǐng)領(lǐng)域（確確認(rèn)有吸吸引力的的物業(yè)投投資類型型——可選擇的的投資方方向，分分析當(dāng)前前所處的的經(jīng)濟(jì)周周期或房房地產(chǎn)周周期中的的位置））。2．地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況況（可與與國家進(jìn)進(jìn)行對比比分析））。2．5市場分析析應(yīng)用舉舉例——某房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析報告告大綱3．城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況（與國國家和地地區(qū)相比比城市的的就業(yè)狀狀況及趨趨勢，本本城市就就業(yè)情況況短期預(yù)預(yù)測，確確認(rèn)和介介紹當(dāng)?shù)氐刂饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品）。。4．市場環(huán)境境與場地分分析（市場場區(qū)域的劃劃分、土地地面積、土土地利用情情況、場地地描述，場場地周圍交交通環(huán)境及及可及性分分析，場地地周圍土地地利用情況況和競爭情