房地產(chǎn)投資分析(共51)

第四章房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析主要內(nèi)內(nèi)容4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述4.2市場(chǎng)與與區(qū)位位分析析4.3基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)分分析估估算4.4財(cái)務(wù)分分析4.5不確定定性分分析與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析4.6房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策4.7房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析運(yùn)用用§4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述4.1.1投資與與房地地產(chǎn)投投資的的含義義廣義的的投資資是指人人們的的一種種有目目的的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為。狹義的的投資資是指經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體(個(gè)人、、家庭庭、企企業(yè)等等)以獲得得所期望望的未未來(lái)貨貨幣增增值或或收益益為目目的，，預(yù)先先投入入一定定的資資源(資金、、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)、、技術(shù)術(shù)等)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)某項(xiàng)項(xiàng)事業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。投資行行為的四項(xiàng)項(xiàng)基本本要素素包括括：（1）投資的的含義義投資主主體投資客客體投資目目標(biāo)投資方方式（2）房地地產(chǎn)投資的的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體以以獲得得未來(lái)來(lái)的房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)增值值或收收益為為目的的，預(yù)預(yù)先墊墊付一一定數(shù)數(shù)量的的貨幣幣與實(shí)實(shí)物，，直接接或間間接地地從事事或參參與房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。4.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的類(lèi)類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)投資資可以以分為為直接投投資和間接投投資。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資類(lèi)型型體系系圖4.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的目目的從房地地產(chǎn)投投資的的不同同類(lèi)型型闡述述其投投資目目的：：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資的目目的是為了了在完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)后進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，，以獲獲得商商品房房銷(xiāo)售售所帶帶來(lái)的的投資資利潤(rùn)潤(rùn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的正正常經(jīng)經(jīng)營(yíng)獲獲利，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格上漲漲階段段，通通過(guò)儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地、、減緩緩銷(xiāo)售售速度度等方方式以以獲得得房地地產(chǎn)增增值收收益。。房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資的目目的有四個(gè)個(gè)：滿(mǎn)足自自身生生活居居住即即自用用作為投投資的的物業(yè)業(yè)出租租給最最終使使用者者作為投投資的的物業(yè)業(yè)進(jìn)行行儲(chǔ)備備購(gòu)入物物業(yè)以以滿(mǎn)足足生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要要房地產(chǎn)產(chǎn)間接接投資資的主主要目目的就是通通過(guò)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)股票票、債債券以以及房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押支持持證券券等有有價(jià)證證券，，通過(guò)過(guò)長(zhǎng)期期持有有以獲獲得利利息收收益并并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)保值值、增增值，，在合合適的的價(jià)格格出售售獲得得利差差收益益。4.1.4房地產(chǎn)投資資分析的任任務(wù)房地產(chǎn)投資資分析是一一項(xiàng)高知識(shí)識(shí)含量的工工作，需要要分析人員員為投資者者提供諸如如投資方向向、運(yùn)作方方式、投資資收益、投投資風(fēng)險(xiǎn)等等方面問(wèn)題題的解決方方法，這是是房地產(chǎn)投資資分析的基基本任務(wù)。為投資者提提供投資方方向?yàn)橥顿Y者提提供運(yùn)作方方案建議為投資者報(bào)報(bào)批及合作作提供依據(jù)據(jù)為投資者預(yù)預(yù)測(cè)投資收收益為投資者描描述風(fēng)險(xiǎn)及及提供避險(xiǎn)險(xiǎn)方法4.1.5房地產(chǎn)投資資分析的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r《國(guó)務(wù)院關(guān)于于投資體制制改革的決決定》出臺(tái)投資主體的的多元化和和資金渠道道的多樣化化過(guò)去，在當(dāng)當(dāng)時(shí)的國(guó)家家投資管理理體制下，，房地產(chǎn)投投資分析多多局限在房房地產(chǎn)投資資可行性研研究上?，F(xiàn)在，房地地產(chǎn)投資分分析更強(qiáng)調(diào)調(diào)專(zhuān)業(yè)性、、實(shí)用性、、準(zhǔn)確性，，并且不再再局限于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資資分析中，，而是已經(jīng)經(jīng)擴(kuò)展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目收購(gòu)購(gòu)、企業(yè)股權(quán)收收購(gòu)、股票和債券券分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理等多個(gè)方面面。§4.2市場(chǎng)與區(qū)位位分析4.2.1市場(chǎng)分析①房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)應(yīng)在國(guó)家家、區(qū)域、、城市、鄰鄰里的層次次上進(jìn)行。。（1）市場(chǎng)分析的的內(nèi)容②房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況的調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)應(yīng)在房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與與預(yù)測(cè)的基基礎(chǔ)上進(jìn)行行。（2）市場(chǎng)分分析的方法法①市場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)預(yù)測(cè)是要估算出出一個(gè)特定定的市場(chǎng)對(duì)對(duì)某產(chǎn)品的的潛在需求求數(shù)量。最常用的方方法是連比法，是將基數(shù)數(shù)乘以若干干修正率而而得到預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)果。其公式如下下：總市場(chǎng)潛量量=特定產(chǎn)品或或市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量量×購(gòu)買(mǎi)者的平平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)數(shù)量×平均單價(jià)×市場(chǎng)因素修修正率1×市場(chǎng)因素修修正率2×其他修正率率例如，某房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)開(kāi)發(fā)酒店式式公寓項(xiàng)目目，擬判斷斷潛在市場(chǎng)場(chǎng)需求量，，則可以利利用下面的的計(jì)算式獲獲得計(jì)算值值：新建酒店式式公寓市場(chǎng)場(chǎng)需求量=家庭戶(hù)數(shù)×戶(hù)均用于購(gòu)購(gòu)房的可支支配收入×滿(mǎn)足酒店式式公寓消費(fèi)費(fèi)最低收入入要求的家家庭比例×酒店式公寓寓消費(fèi)傾向向比例②市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)分分析主要方方法有：意見(jiàn)調(diào)查分分析法主要包括購(gòu)買(mǎi)者意圖圖調(diào)查法、銷(xiāo)售人員意意見(jiàn)綜合法法和德?tīng)柗品?。時(shí)間序列分分析法主要包括簡(jiǎn)單平均法法、移動(dòng)平均法法、加權(quán)移動(dòng)平平均法和指數(shù)平滑法法。相關(guān)分析法法主要包括回歸分析法法和市場(chǎng)因子推推演法。4.2.2區(qū)位條件分分析房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的投資真真理是“位置，位置置，還是位位置”，在很多情情況下，房房地產(chǎn)銷(xiāo)售售價(jià)格和租租金水平主主要是由其其區(qū)位因素素決定的。。對(duì)投資項(xiàng)目目構(gòu)成影響響的區(qū)位條條件包括所所在地域的的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人文文、法律等等社會(huì)因素素，還包括括該項(xiàng)目具具體地點(diǎn)的的自然特征征，如地塊塊寬度和深深度、地貌貌、排水、、土壤構(gòu)成成、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等內(nèi)容容。房地產(chǎn)項(xiàng)目目區(qū)位的分分析與選擇擇，包括地域的分析析與選擇和具體地點(diǎn)的的分析與選選擇。地域的分析析與選擇是是戰(zhàn)略性選選擇，是對(duì)項(xiàng)目目宏觀區(qū)位位條件的分析與選擇擇，主要考考慮項(xiàng)目所所在地區(qū)的的政治、法法律、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化教育、、自然條件件等因素。。具體地點(diǎn)的的分析與選選擇，是指能夠夠直接顯現(xiàn)現(xiàn)土地價(jià)值值的、相對(duì)微觀的一一種分析，，一般針對(duì)對(duì)某一特殊殊地塊來(lái)進(jìn)進(jìn)行。是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐坐落地點(diǎn)和和周?chē)h(huán)境境、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件的的分析與選選擇，主要考慮項(xiàng)項(xiàng)目所在地地點(diǎn)的臨街街狀況、建建設(shè)用地的的大小。利利用現(xiàn)狀、交通通、城市規(guī)規(guī)劃、土地地取得代價(jià)價(jià)、拆遷安安置難度、、基礎(chǔ)設(shè)施完備備程度以及及地質(zhì)、水水文、噪聲聲、空氣污污染等因素素?！?.3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分分析估算4.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資資與成本分分析估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資是指在開(kāi)發(fā)發(fā)期內(nèi)完成成房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建建設(shè)所需投入的的各項(xiàng)成本本費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)用于日常常經(jīng)營(yíng)的周周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總投投資構(gòu)成圖圖如果房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目在開(kāi)發(fā)完完成后存在自營(yíng)部部分，則房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與與成本滿(mǎn)足足下面的等等式：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資+經(jīng)營(yíng)資金①開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資=總成本費(fèi)用用=固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)產(chǎn)+開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本②將①②兩式式進(jìn)行整理理得：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總總投資=固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)產(chǎn)+開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本+經(jīng)營(yíng)資金如果房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目在開(kāi)發(fā)完完成后只有租售而而沒(méi)有自營(yíng)營(yíng)部分，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總總投資中不不存在經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金，同同時(shí)，開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資資全部形成了開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本，，而不存在在固定資產(chǎn)產(chǎn)及其他資資產(chǎn)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與與成本滿(mǎn)足足下面的等等式：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資=總成本費(fèi)用用=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本4.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目收入入分析估算算從投資分析析的角度出出發(fā)，市場(chǎng)場(chǎng)分析與預(yù)預(yù)測(cè)的最終終目的就是是對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目租售方方案的確定定、租售價(jià)價(jià)格的確定定和經(jīng)營(yíng)收收入與稅費(fèi)費(fèi)的估算。。（1）租售方案案房地產(chǎn)項(xiàng)目目應(yīng)在項(xiàng)目目策劃方案案的基礎(chǔ)上上，制定切切實(shí)可行的的出售、出出租、自營(yíng)營(yíng)等計(jì)劃即即租售方案案。（2）價(jià)格確定定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)給自自己的產(chǎn)品品所定的價(jià)價(jià)格，必定定是介于兩兩個(gè)極端(一端為低到到?jīng)]有利潤(rùn)潤(rùn)的價(jià)格,另一端為高高到無(wú)人問(wèn)問(wèn)津的價(jià)格格)之間。詳細(xì)的租售售方案制定定方法和租租售價(jià)格的的確定方式式將在本書(shū)書(shū)的第八章章予以闡述述。（3）經(jīng)營(yíng)收入房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入主主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品品的銷(xiāo)售收收入、租金收入和自營(yíng)收入。①銷(xiāo)售收入入包括土地地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房房銷(xiāo)售收入入和配套設(shè)設(shè)施銷(xiāo)售收收入。銷(xiāo)售收入=可出售建筑筑面積×銷(xiāo)售單價(jià)②租金收入入包括出租租房租金收收入和出租租土地租金金收入。租金收入=可出租建筑筑面積×租金單價(jià)③自營(yíng)收入入是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)以開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)為其進(jìn)行行商業(yè)和服服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的載體，，通過(guò)綜合合性的自營(yíng)營(yíng)方式得到到的收入。。注意：空置置期（項(xiàng)目目竣工后暫暫時(shí)找不到到租戶(hù)的時(shí)時(shí)間）和出出租率對(duì)租金收入入的影響。。沒(méi)有考慮空空置率或出出租率的租租金收入叫叫潛在總收入入；考慮了空置置率或出租租率以后，，從潛在總總收入中扣扣除空置和和租金損失，再再加上其他他收入，就就得到了該該物業(yè)的實(shí)際總收入入；如果再考慮慮出租期的的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用，則租金金收入就是是凈租金收入入。三者的關(guān)系系表示如下下：潛在總收入入=可出租面積積×單位租金實(shí)際總收入入=潛在總收入入×（1-空置率）+其他收入=潛在總收入入×出租率+其他收入凈經(jīng)營(yíng)收入入=實(shí)際總收入入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用（4）稅費(fèi)目前我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資中涉涉及到的主主要稅金包包括營(yíng)業(yè)稅稅、城市建建設(shè)維護(hù)稅稅、教育費(fèi)費(fèi)附加(通常也叫兩兩稅一費(fèi))、城鎮(zhèn)土地地使用稅、、房產(chǎn)稅、、企業(yè)所得得稅、土地地增值稅、、契稅、印印花稅。稅金的計(jì)算算方法需要要根據(jù)國(guó)家家稅收管理理政策和項(xiàng)項(xiàng)目投資與與成本、收收入的基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算算。4.3.3資金籌措分分析資金籌措分分析共分為為資金籌措計(jì)計(jì)劃和資金使用計(jì)計(jì)劃兩部分。資金籌措計(jì)計(jì)劃需要解決籌籌資渠道選選擇、各渠渠道籌資比比例、渠道道風(fēng)險(xiǎn)分析析、籌資成成本控制等等四方面的的問(wèn)題。資金使用計(jì)計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能能的項(xiàng)目施施工進(jìn)度與與資金來(lái)源源渠道進(jìn)行行編制。在房地地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研究究階段，計(jì)計(jì)算期可取取年、半年年、季甚至至月為單位位，資金使使用計(jì)劃應(yīng)應(yīng)按期編制制。資金來(lái)源的的渠道主要有資本本金、銀行行貸款、預(yù)預(yù)售收入。。除了這三種種形式，承承包商帶資資承包、合合作開(kāi)發(fā)、、社會(huì)集資資(發(fā)行股票、發(fā)行公公司債券)、利用外資資也經(jīng)常被被開(kāi)發(fā)商作作為籌資的的渠道?！?.4財(cái)務(wù)分析4.4.1財(cái)務(wù)分析概概述房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)分析是指投資分分析人員在在房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查與與預(yù)測(cè)，項(xiàng)項(xiàng)目策劃，，投資、成成本與費(fèi)用用估算，收收入估算與與資金籌措措等基本資資料和數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，通過(guò)編編制基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表，，計(jì)算財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的盈利能力力、清償能能力和資金金平衡情況況所進(jìn)行的的分析，據(jù)據(jù)此評(píng)價(jià)和和判斷投資資項(xiàng)目在財(cái)財(cái)務(wù)上的可可行性。財(cái)務(wù)分析的的基本程序序包括：①搜集、整整理和計(jì)算算有關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)資料；②②編制基本本財(cái)務(wù)報(bào)表表；③財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算與與評(píng)價(jià)；④④進(jìn)行不確確定性分析析；⑤財(cái)務(wù)務(wù)分析結(jié)論論。財(cái)務(wù)分析的的重點(diǎn)是基本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表的編編制和財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算與與評(píng)價(jià)。4.4.2財(cái)務(wù)分析基基本報(bào)表財(cái)務(wù)分析基基本報(bào)表主要有現(xiàn)金金流量表、、資金來(lái)源源與運(yùn)用表表、利潤(rùn)表表、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表。財(cái)務(wù)分析的的基本原理理就是從基本本報(bào)表中取取得數(shù)據(jù)，，計(jì)算財(cái)務(wù)務(wù)分析的各各項(xiàng)指標(biāo)，，然后與基基本參數(shù)作作比較。注意：各種基本報(bào)報(bào)表之間存存在的密切切聯(lián)系4.4.3財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)根據(jù)出出現(xiàn)時(shí)代的的不同，劃劃分為傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和現(xiàn)代財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)，目前最常常使用的是是現(xiàn)代財(cái)務(wù)指標(biāo)。。（1）傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析析指標(biāo)主要包括括收益乘乘數(shù)、財(cái)財(cái)務(wù)比率率、盈利能力力指標(biāo)、、回收期期指標(biāo)。。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)構(gòu)成成圖現(xiàn)代財(cái)務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)構(gòu)成成圖（2）現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析析指標(biāo)包括：靜靜態(tài)分析析指標(biāo)和和動(dòng)態(tài)分分析指標(biāo)標(biāo)。財(cái)務(wù)分析析指標(biāo)和和基本報(bào)報(bào)表的關(guān)關(guān)系：§4.5不確定性性分析和和風(fēng)險(xiǎn)分分析4.5.1不確定性性分析不確定性性分析主要是分分析開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估中所所選變量量的估計(jì)計(jì)值與實(shí)實(shí)際情況況發(fā)生差差異時(shí)，，該項(xiàng)目目盈利能能力發(fā)生生的變化化或變化化的程度度。不確定性性分析主主要有臨界點(diǎn)分分析和敏感性分分析兩種分析析方法。。（1）臨界點(diǎn)點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分分析又稱(chēng)稱(chēng)之為盈虧平衡衡分析，是在完完全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)或壟斷斷競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)條條件下，，研究投投資項(xiàng)目目產(chǎn)品成成本、產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)量與與盈利的的平衡關(guān)關(guān)系的方方法。對(duì)于投資資項(xiàng)目而而言，隨隨著產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)量的變變化，盈盈利與虧虧損之間間一般至至少有一一個(gè)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)，即即盈虧平衡衡點(diǎn)(BreakEvenPoint,BEP)。在這一一點(diǎn)上，，銷(xiāo)售收收入與總總成本費(fèi)費(fèi)用相等等，既不不虧損也也不盈利利。臨界界點(diǎn)分析析就是要要找出項(xiàng)項(xiàng)目方案案的盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)。臨界點(diǎn)分分析的數(shù)數(shù)學(xué)模型型是：Z=PQ（1－r）－CVQ－CF式中：Z為利潤(rùn)；；P為單價(jià)；；Q為產(chǎn)（銷(xiāo)銷(xiāo)）量；；r為銷(xiāo)售稅稅率；Cv為單位變變動(dòng)成成本；CF為固定成成本。將銷(xiāo)量、、成本、、利潤(rùn)之之間的關(guān)關(guān)系反映映在直角角坐標(biāo)系系中，即形成臨臨界點(diǎn)分分析的圖圖解：收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：C為總成本本；CV為可變動(dòng)動(dòng)成本；；CF為固定成成本；S為銷(xiāo)售收收入；Q為產(chǎn)（銷(xiāo)銷(xiāo)）量（2）敏感性性分析敏感性分分析是指從眾眾多不確確定性因因素中找找出對(duì)投投資項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)有重要要影響的的敏感性性因素，，并分析析、測(cè)算算其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指標(biāo)的影影響程度度和敏感感性程度度，進(jìn)而而判斷項(xiàng)項(xiàng)目承受受風(fēng)險(xiǎn)能能力的一一種不確確定性分分析的方方法。敏感性分分析的一一般步驟驟是：確定影響響因素確定分析析指標(biāo)敏感性分分析計(jì)算算敏感性分分析包括括單變量敏敏感性分分析和多變量敏敏感性分分析，單變量量敏感性性分析是是敏感性性分析最最基本的的方法。。下面是某某項(xiàng)目的的單變量敏敏感性分分析表和和分析圖圖，依次設(shè)設(shè)定售價(jià)價(jià)、單位位變動(dòng)成成本、固固定成本本和銷(xiāo)量量單方變變動(dòng)的情情況下，，計(jì)算該該項(xiàng)目的的利潤(rùn)額額，據(jù)此此判斷各各變量對(duì)對(duì)項(xiàng)目整整體盈利利性的影影響。4.5.2風(fēng)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要體現(xiàn)在在投入資金金的安全全性、期望收益益的可靠性性、投資項(xiàng)目目的變現(xiàn)現(xiàn)性和資產(chǎn)管理理的復(fù)雜雜性4個(gè)方面。。通常情況況下，人人們往往往把風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)劃分為為對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)所有有投資項(xiàng)項(xiàng)目均產(chǎn)生影影響、投投資者無(wú)無(wú)法控制制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和僅對(duì)市市場(chǎng)內(nèi)個(gè)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影影響、可可以由投投資者控控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析析的過(guò)程程主要包包括風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)三個(gè)階段。。風(fēng)險(xiǎn)分析析的主要要方法是是概率分析析法和蒙特卡洛洛分析法法。（1）概率分分析法概率分析析的步驟驟概率的確確定方法法客觀概率率是在某變變量過(guò)去去長(zhǎng)期歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)基礎(chǔ)上上，進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)、、歸納得得出的。。主觀概率率是指決策策者不以以對(duì)過(guò)去去數(shù)據(jù)的的客觀分分析為基基礎(chǔ),而以某種種主觀判判斷來(lái)來(lái)確定預(yù)預(yù)測(cè)對(duì)象象在未來(lái)來(lái)會(huì)發(fā)生生的各種種可能性性的方法法。注意：由由于房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)中常常常缺乏乏足夠的的歷史統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，因而而大部分分都不能能通過(guò)客客觀概率率來(lái)表達(dá)達(dá)，在實(shí)實(shí)際工作作中多使使用主觀觀概率。。例如，已已知某地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的工程發(fā)發(fā)包價(jià)和和建造成成本自1985年～2000年的變動(dòng)動(dòng)情況，，通過(guò)歸歸納后，，預(yù)測(cè)2001年～2005年間承包包價(jià)的上上漲率大大約為每每年8%，建造成成本的上上漲率大大約為每每年6%～7%。在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步分析析了2001～2005年間該地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目發(fā)發(fā)包價(jià)和和建造成成本上漲漲情況的的各種可可能值，，以及出出現(xiàn)的可可能性（（概率））。以建建造成本本為例，，分析結(jié)結(jié)果如下下表所示示。此種種分析所所得即為為主觀概概率。（2）蒙特卡卡洛法蒙特卡洛洛法也叫模擬擬抽樣法法，借助助于真實(shí)實(shí)分布中中的抽樣樣來(lái)模擬擬一個(gè)房地產(chǎn)投投資全過(guò)過(guò)程，使使模擬系系統(tǒng)中的的各個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)變量量及時(shí)間間與過(guò)去去的實(shí)際際情況相對(duì)對(duì)應(yīng)。蒙特卡洛洛法的實(shí)實(shí)施一般般分為三三個(gè)步驟驟：蒙特卡洛洛法的要要點(diǎn)是需要準(zhǔn)準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)各因素素的變化化范圍以以及各因因素變化的概率率?！?.6房地產(chǎn)投投資決策策4.6.1投資方案案分類(lèi)投資方案案的類(lèi)型型很多，，根據(jù)多多個(gè)方案案之間的的經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系，可可以分為互斥方案案、獨(dú)立方案案和混合方案案等三類(lèi)。?；コ夥桨赴甘窃谌舾筛蓚€(gè)方案案中，選選擇其中中任何一一個(gè)方案案則其他他方案就就必須被被排斥的的一組方方案。獨(dú)立方案案是指一組組互相獨(dú)獨(dú)立、互互不排斥斥的方案案?；旌戏桨赴甘侵讣嬗杏谢コ夥椒桨负酮?dú)獨(dú)立方案案兩種關(guān)關(guān)系的混混合情況況。4.6.2方案的比比選（1）方案比比選中常常用的分分析指標(biāo)標(biāo)差額投資資收益率率（△R）差額投資資收益率率是單位位追加投投資所帶帶來(lái)的成成本節(jié)約約額，也也叫追加加投資收收益率。。其表達(dá)達(dá)公式為為：式中：△△R為差額投投資收益益率；C1、C2分別為兩兩個(gè)比較較方案的的年經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本；；I1、I2分別為兩兩個(gè)比較較方案的的總投資資。差額投資資回收期期（△P）差額投資資回收期期是指通通過(guò)成本本節(jié)約收收回追加加投資所所需的時(shí)時(shí)間，有有時(shí)也叫叫追加投投資回收收期。其其表達(dá)式式為：式中：△△P為差額投投資回收收期；I1、I2分別為兩兩個(gè)比較較方案的的總投資資；C1、C2分別為兩兩個(gè)比較較方案的的年成本本。凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值是是投資項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值累計(jì)之之和。用用凈現(xiàn)值值進(jìn)行方方案比選選的方法法叫凈現(xiàn)現(xiàn)值法，，有時(shí)也也叫現(xiàn)值值法。其其表達(dá)式式為：式中：NPV為凈現(xiàn)值值；CIt為為第t年的現(xiàn)金金流入量量；COt為第t年的現(xiàn)金金流出量量；t為項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期（（t=0，1，…，n）；i為行業(yè)或或部門(mén)基基準(zhǔn)收益益率或設(shè)設(shè)定的目目標(biāo)收益益率。如果判斷斷項(xiàng)目的的可行性性，則NPV≥≥0的擬建方方案是可可以考慮慮接受的的；如果果進(jìn)行方方案比選選，則以以?xún)衄F(xiàn)值值大的方方案為優(yōu)優(yōu)選方案案。凈現(xiàn)值率率（NPV）凈現(xiàn)值率率是投資資方案的的凈現(xiàn)值值與投資資現(xiàn)值的的比率，，它表明明單位投投資的盈盈利能力力和資金金的使用用效率。。由于用用凈現(xiàn)值值指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的比選時(shí)時(shí)，沒(méi)有有考慮各各個(gè)項(xiàng)目目投資額額的大小小，因而而不能直直接反映映資金的的利用效效率。式中：NPVR為凈現(xiàn)值率；；NPV為凈現(xiàn)值；Ip為投資現(xiàn)值。。在進(jìn)行方案案比選時(shí)，凈凈現(xiàn)值率大的的方案為優(yōu)選選方案。差額投資內(nèi)部部收益率（△△IRR）差額投資內(nèi)部部收益率是兩兩個(gè)方案各期期凈現(xiàn)金流量量差額的現(xiàn)值值之和等于零零時(shí)的折現(xiàn)率率。其表達(dá)式式為：式中：△IRR為差額投資內(nèi)內(nèi)部收益率；；（CI-CO）t′為投資大的方方案第t期凈現(xiàn)金流量量；（CI-CO）t′′為投資小的方方案第t期的凈現(xiàn)金流流量；n為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期。等額年值（AW）將項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)值換算為項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年的等額額年金就是等等額年值。用用等額年值來(lái)來(lái)進(jìn)行多方案案比選的方法法就叫做等額額年值法。等等額年值是考考察項(xiàng)目投資資盈利能力的的指標(biāo)。其表表達(dá)式為：從其表達(dá)式可可以看出，AW實(shí)際上是NPV的等價(jià)指標(biāo)。。也可以說(shuō)，，在進(jìn)行方案案比選時(shí)，等等額年值大的的方案應(yīng)為優(yōu)優(yōu)選方案。費(fèi)用現(xiàn)值（PC）把項(xiàng)目計(jì)算期期內(nèi)的各年投投入（費(fèi)用））按基準(zhǔn)收益益率折現(xiàn)成的的現(xiàn)值就是費(fèi)費(fèi)用現(xiàn)值。用用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行方案比選選的方法就叫叫費(fèi)用現(xiàn)值法法。它是一種種特定情況下下的凈現(xiàn)值法法。其表達(dá)式式為：式中：C為第t期投入總額；；B為期末余值回回收；n為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在進(jìn)行方案比比選時(shí)，以費(fèi)費(fèi)用現(xiàn)值小的的方案為優(yōu)選選方案。等額年費(fèi)用（（AC）把項(xiàng)目計(jì)