房地產(chǎn)開發(fā)（共37）

第四章房房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)概概述第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)的的特點(diǎn)第三節(jié)城城市規(guī)劃及其其對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)的影響第四節(jié)政政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)預(yù)1第一節(jié)概概述一、房地產(chǎn)開開發(fā)的含義（1）指以土地和和與之緊密相相關(guān)的房屋建建筑為勞動(dòng)對(duì)對(duì)象，進(jìn)行勞勞動(dòng)加工，以以滿足人類某某種使用目的的的生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)。（2）是通過(guò)多種種資源的組合合使用而為人人類提供入住住空間，并改改變?nèi)祟惿娲娴奈镔|(zhì)環(huán)境境的一種活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)一一般分為：?jiǎn)雾?xiàng)開發(fā)：指指以用途單一一的單項(xiàng)房地地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)對(duì)象。綜合開發(fā)則強(qiáng)強(qiáng)調(diào)開發(fā)對(duì)象象的綜合性、、配套性和統(tǒng)統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開開發(fā)的主要程程序開發(fā)程序包括括八個(gè)步驟：：投資機(jī)會(huì)尋找找、投資機(jī)會(huì)會(huì)篩選、可行行性研究、獲獲取土地使用用權(quán)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與方案報(bào)報(bào)批、簽署有有關(guān)合作協(xié)議議、施工建設(shè)設(shè)與竣工驗(yàn)收收、市場(chǎng)營(yíng)銷銷與物業(yè)管理理。這八個(gè)步驟又又可以劃分為為四個(gè)階段：：投資機(jī)會(huì)選擇擇與決策分析析、前期工作作、建設(shè)階段段和租售階段段。3（一）投資機(jī)機(jī)會(huì)選擇與決決策分析1．投資機(jī)會(huì)選選擇包括投資資機(jī)會(huì)尋找和和篩選。2．投資決策分分析包括市場(chǎng)場(chǎng)分析和項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)評(píng)估估。（二）前期工工作分析擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地的特特性與四至范范圍、用途及及獲益能力的的大小。獲取土地的使使用權(quán)。征地、拆遷、、安置、補(bǔ)償償。規(guī)劃設(shè)計(jì)及建建設(shè)方案的制制定。與城市規(guī)劃部部門協(xié)商，獲獲得規(guī)劃許可可。施工現(xiàn)場(chǎng)的水水、電、路通通和場(chǎng)地平整整。（三通一一平）市政設(shè)施接接駁的談判判與協(xié)議。。安排短期和和長(zhǎng)期信貸貸。對(duì)擬建中的的項(xiàng)目尋找找預(yù)租售的的客戶。進(jìn)一步的分分析，初步步確定租金金或售價(jià)水水平。對(duì)開發(fā)成本本和可能的的工程量進(jìn)進(jìn)行更詳細(xì)細(xì)的估算。。對(duì)開發(fā)商的的選擇提出出建議，如如有可能，，也可與部部分承包商商進(jìn)行初步步洽商。開發(fā)項(xiàng)目保保險(xiǎn)事宜洽洽談。4（三）建設(shè)設(shè)階段項(xiàng)目建設(shè)階階段一開始始，就意味味作在選定定的開發(fā)地地點(diǎn)，以在在一個(gè)特定定的時(shí)間段段上分布的的特定成本本，來(lái)開發(fā)發(fā)建設(shè)一棟棟特定的建建筑物。此此時(shí)，對(duì)有有些問(wèn)題的的處理就不不象前兩個(gè)個(gè)階段具有有彈性。此階段的主主要任務(wù)是是控制建筑筑成本。（四）租售售階段該階段一般般在項(xiàng)目建建設(shè)完成之之后，但在在很多情況況下，開發(fā)發(fā)商為了分分散投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕輕借貸壓力力，在項(xiàng)目目建設(shè)前或或建設(shè)中就就通過(guò)預(yù)售售或預(yù)租的的形式落實(shí)實(shí)買家或賣賣家5三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過(guò)程程中的主要要參與者（一）土地地所有者或或當(dāng)前的使使用者（二）開發(fā)發(fā)商（三）政府府及辦公機(jī)機(jī)構(gòu)作用：既有有監(jiān)督、管管理的職能能，又提供供有關(guān)服務(wù)務(wù)。（四）金融融機(jī)構(gòu)兩類資金：：開發(fā)融資資（支付開開發(fā)費(fèi)用的的短期資金金）抵押貸款（（使用者購(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)的長(zhǎng)期資資金）（五）建筑筑承包商6（六）專業(yè)業(yè)顧問(wèn)1．建筑師作用：承擔(dān)擔(dān)開發(fā)用地地的規(guī)劃方方案的設(shè)計(jì)計(jì)、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑施工合同同管理等項(xiàng)項(xiàng)工作。2．工程師一般有：結(jié)結(jié)構(gòu)工程師師、建筑設(shè)設(shè)備工程師師、電氣工工程師等作用：除進(jìn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)、、供暖、給給排水、照照明或高級(jí)級(jí)電氣設(shè)施施的設(shè)計(jì)外外，還負(fù)責(zé)責(zé)合同的簽簽訂、建筑筑材料的購(gòu)購(gòu)買、施工工監(jiān)督等。。3．會(huì)計(jì)師4．經(jīng)濟(jì)師及及成本控制制人員5．估價(jià)師及及市場(chǎng)營(yíng)銷銷人員6．律師與代代理人（七）消費(fèi)費(fèi)者或買家家7第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)一、舊城區(qū)區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)發(fā)前景舊城區(qū)往往往地處城市市中心，歷歷來(lái)是商業(yè)業(yè)、文化活活動(dòng)的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影響，特別別是那些具具有民族傳傳統(tǒng)色彩的的地方。舊城區(qū)人口口密集，人人流量大等等。舊城區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，適合合作為商業(yè)業(yè)、辦公、、旅游、娛娛樂(lè)、餐飲飲等類型的的開發(fā)項(xiàng)目目用地。項(xiàng)目建成后后出售或出出租的價(jià)格格水平較高高，能夠給給投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)者帶來(lái)很很大的級(jí)差差收益。因因而，好的的獲利前景景吸引著眾眾多的開發(fā)發(fā)商。舊城區(qū)不斷斷上漲的地地價(jià)正顯示示著這一點(diǎn)點(diǎn)。8二、舊城區(qū)區(qū)狀況與開開發(fā)條件舊城區(qū)人口口密集，建建筑密度高高。舊城區(qū)的建建筑物多是是危舊房，，其本身已已基本沒(méi)有有使用價(jià)值值。舊城區(qū)由于于歷史原因因，道路狹狹窄，交通通條件較差差，市政管管線布置雜雜亂、容量量小而難以以滿足開發(fā)發(fā)新建的需需要。在舊城區(qū)，，這種規(guī)劃劃條件顯得得更為苛刻刻。9二、新區(qū)開開發(fā)（一）新城城區(qū)的開發(fā)發(fā)前景新城區(qū)一般般處于城市市的外圍，，和舊城區(qū)區(qū)相比，其其在城市中中所處的位位置并不優(yōu)優(yōu)越。新城區(qū)往往往不適于開開發(fā)商業(yè)中中心、寫字字樓、餐飲飲及娛樂(lè)用用房。新城區(qū)位置置遠(yuǎn)離鬧市市區(qū)，環(huán)境境幽靜舒適適，空氣清清新潔凈，，四周寬敞敞空曠而適適合建造高高級(jí)住宅和和公寓。10（二）新城城區(qū)狀況與與開發(fā)條件件與舊城區(qū)開開發(fā)相比，，新城區(qū)的的拆遷安置置比較容易易，拆遷安安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)要比舊城城區(qū)低。新城區(qū)開發(fā)發(fā)受周圍環(huán)環(huán)境制約少少，城市規(guī)規(guī)劃條件限限制也少。。但是新城區(qū)區(qū)開發(fā)也存存在不利條條件。征用農(nóng)地所所必須支付付的費(fèi)用也也不斷提高高。新城區(qū)開發(fā)發(fā)用地是不不具備開發(fā)發(fā)建設(shè)條件件的生地，，常常缺乏乏必需的上上水、下水水、煤氣、、電力、電電訊、供熱熱等配套市市政管線，，這些配套套設(shè)施均需需開發(fā)商自自己建設(shè)，，部分設(shè)施施在建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開工前前就需完成成，以滿足足項(xiàng)目施工工的需要。。新城區(qū)沒(méi)有有現(xiàn)成的道道路系統(tǒng)，，規(guī)劃條件件中對(duì)新城城區(qū)的道路路要求高，，道路寬度度大，建設(shè)設(shè)費(fèi)用需由由開發(fā)商承承擔(dān)；新區(qū)內(nèi)還要要求有足夠夠的綠地面面積，與舊舊城區(qū)相比比，新城區(qū)區(qū)綠地面積積所占比例例更高，開開發(fā)商需為為此支付綠綠化費(fèi)用。。11三、土地一一級(jí)開發(fā)及及其模式土地一級(jí)開開發(fā)，是指指由政府或或其授權(quán)委委托的企業(yè)業(yè)，對(duì)一定定區(qū)域范圍圍內(nèi)的城市市國(guó)有土地地(毛地)或鄉(xiāng)村集體體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的的征地、拆拆遷、安置置、補(bǔ)償，，并進(jìn)行適適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施施建設(shè)，使使該區(qū)域范范圍內(nèi)的土土地達(dá)到““三通一平平”、“五五通一平””或“七通通一平”的的建設(shè)條件件(熟地)，再對(duì)熟地地進(jìn)行有償償出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程程。土地一級(jí)開開發(fā)的模式式，對(duì)房地地產(chǎn)投資者者獲取土地地使用權(quán)的的途徑和價(jià)價(jià)格有重大大影響。12（一）以政政府為主的的模式1．將開發(fā)的熟熟地以成本本價(jià)(含管理費(fèi)用用)交土地管理理部門。。其優(yōu)點(diǎn)是政政府容易控控制土地價(jià)價(jià)格，有利利于實(shí)現(xiàn)政政府通過(guò)地地價(jià)調(diào)控房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的目標(biāo)。。2．政府或人人大授權(quán)，，由土地發(fā)發(fā)展公司代代行政府職職能，將開開發(fā)成的熟熟地直接出出讓。這種模式較適合合高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)或或工業(yè)園區(qū)區(qū)的土地開開發(fā)。3．城市土地地管理部門門直接以熟熟地價(jià)格向向投資者出出讓國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)13（二）以民民間為主，，政府輔助助支持的模模式組建土地發(fā)發(fā)展股份有有限責(zé)任公公司，該公公司的啟動(dòng)動(dòng)資金由各各級(jí)政府投投資、開發(fā)發(fā)區(qū)域所在在單位投資資、發(fā)行土土地債券吸吸收社會(huì)投投資等方式式籌集。政府可將一一定范圍內(nèi)內(nèi)的待開發(fā)發(fā)土地一次次出讓給該該公司，土土地出讓金金可作為政政府投資，，在該公司司中持有股股份。該公公司將待開開發(fā)土地開開發(fā)成熟地地后，再向向其他投資資者轉(zhuǎn)讓，，獲取土地地開發(fā)收益益。但此模式下下土地開發(fā)發(fā)者出于利利益的驅(qū)使使，可能會(huì)會(huì)盡量抬高高土地轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格，使使政府不易易控制地價(jià)價(jià)。14（三）土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)的操作程程序①作出開發(fā)發(fā)區(qū)域的近近期、中期期和長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展計(jì)劃；；②對(duì)開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的土地利利用狀況進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)調(diào)查，掌握握可開發(fā)土土地資源現(xiàn)現(xiàn)狀的數(shù)量量、質(zhì)量和和分布；③制定開發(fā)發(fā)區(qū)域發(fā)展展的控制性性規(guī)劃和詳詳細(xì)規(guī)劃；；④按確定的的優(yōu)先順序序選擇啟動(dòng)動(dòng)開發(fā)地塊塊或區(qū)域；；⑤由土地管管理部門協(xié)協(xié)助辦理土土地出讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆遷遷安置補(bǔ)償償方案，并并獲得政府府主管部門門批準(zhǔn)；⑦進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)土地開發(fā)發(fā)工作，達(dá)達(dá)到相應(yīng)的的建設(shè)條件件；⑧核算土地地開發(fā)成本本、確定土土地價(jià)格，，進(jìn)行熟地地轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)的對(duì)策1．政府充分分授權(quán)。2．充分利用用多種合作作方式籌措措土地開發(fā)發(fā)資金。3．土地發(fā)展展公司不能能受讓其所所開發(fā)的熟熟地進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。4．為降低土土地開發(fā)成成本，由土土地發(fā)展公公司享受開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地開發(fā)發(fā)帶來(lái)的土土地增值利利益，對(duì)于于開發(fā)區(qū)范范圍內(nèi)的土土地實(shí)行土土地預(yù)征。。5．開發(fā)區(qū)域域內(nèi)大市政政的開發(fā)建建設(shè)，應(yīng)與與土地開發(fā)發(fā)工作協(xié)調(diào)調(diào)進(jìn)行。16第三節(jié)城城市規(guī)劃劃及其對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響一、城市規(guī)規(guī)劃的作用用和任務(wù)（一）作用用城市規(guī)劃所所確定的城城市規(guī)模和和發(fā)展方向向，可以保保障城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；；是合理進(jìn)行行城市建設(shè)設(shè)與管理的的藍(lán)圖和依依據(jù)；是協(xié)調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)和許許多經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件。。隨著人類的的進(jìn)步和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城城市規(guī)劃的的著眼點(diǎn)已已經(jīng)從“使使城市居民民的居住、、生活、游游憩和交通通得以正常常運(yùn)行”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到“保保護(hù)城市生生態(tài)環(huán)境、、實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展””上來(lái)。。17（二）任務(wù)務(wù)根據(jù)國(guó)家城城市發(fā)展和和建設(shè)的方方針、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)政策策、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃，，以及城市市所在地區(qū)區(qū)的自然條條件、歷史史情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點(diǎn)和和建設(shè)條件件，布置城城鎮(zhèn)體系，，合理確定定城市在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展的目目標(biāo)，確定定城市的性性質(zhì)、規(guī)模模和布局，，統(tǒng)一規(guī)劃劃，合理利利用城市土土地，綜合合部署城市市經(jīng)濟(jì)、文文化、公用用事業(yè)及戰(zhàn)戰(zhàn)備等各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)，保保證城市有有秩序地、、協(xié)調(diào)地發(fā)發(fā)展。18二、城市規(guī)規(guī)劃及其與與其他規(guī)劃劃的關(guān)系（一）城市市規(guī)劃的層層次按照《中華人民共共和國(guó)城市市規(guī)劃法》的規(guī)定，城城市規(guī)劃一一般分為總總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃劃兩個(gè)階段段。大中城市為為了進(jìn)一步步控制和確確定不同地地段的土地地用途、范范圍和容量量，協(xié)調(diào)各各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)，在總體體規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可以以編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。隨著城市建建設(shè)的發(fā)展展和對(duì)城市市規(guī)劃要求求的提高，，部分城市市已經(jīng)開始始在市中心心地區(qū)、舊舊城改造地地區(qū)、近期期發(fā)展地區(qū)區(qū)及其他經(jīng)經(jīng)確定的重重點(diǎn)發(fā)展地地區(qū)全面開開展法定圖圖則的編制制工作，以以彌補(bǔ)原有有各規(guī)劃階階段之間的的銜接不足足，促進(jìn)城城市規(guī)劃由由定性向定定量發(fā)展，，加強(qiáng)規(guī)劃劃的科學(xué)性性、規(guī)范性性和法制性性。城市規(guī)劃開開始向3個(gè)階段和5個(gè)層次的規(guī)規(guī)劃體系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，即城城市總體規(guī)規(guī)劃和次區(qū)區(qū)域規(guī)劃；；分區(qū)規(guī)劃劃、法定圖圖則和詳細(xì)細(xì)藍(lán)圖。19（二）城市市規(guī)劃的內(nèi)內(nèi)容城市總體規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容包括括：城市的的性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標(biāo)和和發(fā)展規(guī)模模，城市主主要建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定額額指標(biāo)，城城市建設(shè)用用地布局、、功能分區(qū)區(qū)和各項(xiàng)建建設(shè)的總部部署，城市市綜合交通通體系和河河湖、綠地地系統(tǒng)，各各項(xiàng)專業(yè)規(guī)規(guī)劃和近期期建設(shè)規(guī)劃劃。城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在城市市總體規(guī)劃劃或者分區(qū)區(qū)規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)城市近期期建設(shè)區(qū)域域內(nèi)各項(xiàng)建建設(shè)作出具具體規(guī)劃。。其內(nèi)容包包括：規(guī)劃劃地段各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)的具具體用地范范圍、建筑筑密度和高高度等控制制指標(biāo)，總總平面布置置、工程管管線綜合規(guī)規(guī)劃和豎向向規(guī)劃。20（三）城城市規(guī)劃劃的動(dòng)態(tài)態(tài)變化城市總體體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃在實(shí)實(shí)施過(guò)程程中會(huì)有有所變化化，有時(shí)時(shí)甚至有有很大變變化。開開發(fā)商要要密切注注意這種種變化及及可能的的趨向，，并作為為自己開開發(fā)決策策的重要要依據(jù)。。由于開發(fā)發(fā)過(guò)程本本身也是是動(dòng)態(tài)的的，即某某項(xiàng)目開開發(fā)可能能會(huì)導(dǎo)致致相鄰地地段的開開發(fā)。21（四）城城市規(guī)劃劃和其他他規(guī)劃的的關(guān)系城市總體體規(guī)劃應(yīng)應(yīng)當(dāng)和國(guó)國(guó)土規(guī)劃劃、區(qū)域域規(guī)劃、、江河流流域規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)。22三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理（一）土土地出讓讓過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理出讓城市市國(guó)有土土地使用用權(quán)，在在出讓前前應(yīng)當(dāng)制制定控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。。出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門提出出的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件及附附圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通通知書》及其附圖圖或《審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通通知書》及其附圖圖，是城城市國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的重要要附件，，不得隨隨意變更更。確需變更更的，必必須經(jīng)城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門批準(zhǔn)。。土地使使用權(quán)受受讓方在在辦理(建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證)時(shí)，必須須持有城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門提供的的具有規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件及及附圖的的土地出出讓合同同。取得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》后，方可可辦理土土地使用用權(quán)權(quán)屬屬證明。。23（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)程程中的規(guī)規(guī)劃管理理房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)程程中的規(guī)規(guī)劃管理理主要體體現(xiàn)在：：開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的選選址、定定點(diǎn)審批批，核發(fā)發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件，規(guī)劃劃方案及及初步設(shè)設(shè)計(jì)審批批以及核核發(fā)《建筑工程程規(guī)劃許許可證》等。在不同階階段，規(guī)規(guī)劃管理理有其不不同的具具體內(nèi)容容。1．開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選址址、定點(diǎn)點(diǎn)審批階階段。開發(fā)商首首先必須須持計(jì)委委批準(zhǔn)立立項(xiàng)文件件、開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位或其其主管部部門申請(qǐng)請(qǐng)用地的的函件、、工程情情祝簡(jiǎn)要要說(shuō)明和和選址要要求、擬擬建方案案、開發(fā)發(fā)項(xiàng)目意意向位置置的1/2000或1/500地形圖及及其他相相關(guān)材料料，向城城市規(guī)劃劃管理部部門提出出開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選址址、定點(diǎn)點(diǎn)申請(qǐng)，，由城市市規(guī)劃管管理部門門審核后后向城市市土地管管理部門門等發(fā)征征詢意見(jiàn)見(jiàn)表。開發(fā)商請(qǐng)請(qǐng)有關(guān)部部門填好好征詢意意見(jiàn)表后后，持該該征詢意意見(jiàn)表、、征地和和安置補(bǔ)補(bǔ)償方案案及經(jīng)城城市土地地管理部部門蓋章章的征地地協(xié)議、、項(xiàng)目初初步設(shè)計(jì)計(jì)方案、、批準(zhǔn)的的總平面面布置圖圖或建設(shè)設(shè)用地圖圖，報(bào)城城市規(guī)劃劃管理部部門審核核后，由由城市規(guī)規(guī)劃管理理部門下下發(fā)《選址規(guī)劃劃意見(jiàn)通通知書》。242．申請(qǐng)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》階段。開發(fā)商持持城市計(jì)計(jì)劃管理理部門批批準(zhǔn)征用用土地的的計(jì)劃任任務(wù)書、、市政府府批準(zhǔn)征征用農(nóng)田田的文件件(使用城市市國(guó)有土土地時(shí)，，需持城城市土地地管理部部門的拆拆遷安置置意見(jiàn))、1/2000或1/500的地形圖圖、《選址規(guī)劃劃意見(jiàn)通通知書》、要求取取得的有有關(guān)協(xié)議議與函件件及其他他相關(guān)資資料，向向城市規(guī)規(guī)劃管理理部門提提出申請(qǐng)請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門審審核后頒頒發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》?！督ㄔO(shè)用地地規(guī)劃許許可證》主要規(guī)定定了用地地性質(zhì)、、位置和和界限。。253．規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件審批階階段。開發(fā)商需需持城市市計(jì)劃管管理部門門批準(zhǔn)的的計(jì)劃任任務(wù)書、、開發(fā)商商對(duì)擬建建項(xiàng)目的的說(shuō)明、、擬建方方案示意意圖、地地形圖(單位建筑筑1/500，居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位提提供供的的控控制制性性規(guī)規(guī)劃劃方方案案及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)，，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審核核后后，，下下達(dá)達(dá)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書》及用用地地紅紅線線圖圖。?！兑?guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件通通知知書書》主要要規(guī)規(guī)定定了了征征地地面面積積、、規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積、、總總建建筑筑面面積積、、容容積積率率、、建建筑筑密密度度、、綠綠化化率率、、建建筑筑后后退退紅紅線線距距離離、、建建筑筑控控制制高高度度和和停停車車位位個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)等等。。264．設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批階階段段。。開發(fā)發(fā)商商應(yīng)應(yīng)首首先先委委托托有有規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資格格的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)完完成成不不少少于于兩兩個(gè)個(gè)方方案案的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，然然后后持持設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案報(bào)報(bào)審審表表、、項(xiàng)項(xiàng)目目各各設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的總總平平面面圖圖(單位位建建筑筑1/500、居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)、各各層層平平立立剖剖面面圖圖、、街街景景立立面面圖圖等等(1/100或1/200)、方方案案說(shuō)說(shuō)明明書書及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批申申請(qǐng)請(qǐng)；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請(qǐng)請(qǐng)后后協(xié)協(xié)同同其其他他有有關(guān)關(guān)單單位位審審查查該該詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案并并提提出出修修改改或或調(diào)調(diào)整整意意見(jiàn)見(jiàn)。。開發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)審審查查意意見(jiàn)見(jiàn)對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整修修改改，，再再報(bào)報(bào)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審批批。。審審批批通通過(guò)過(guò)后后由由城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門簽簽發(fā)發(fā)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案審審批批通通知知書書》。275．申申請(qǐng)請(qǐng)《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》階段段。。開發(fā)發(fā)商商需需持持由由城城市市建建設(shè)設(shè)主主管管部部門門下下發(fā)發(fā)的的年年度度施施工工任任務(wù)務(wù)批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件、、工工程程施施工工圖圖紙紙、、工工程程檔檔案案保保證證金金證證明明、、其其他他行行政政主主管管部部門門審審查查意意見(jiàn)見(jiàn)和和要要求求取取得得的的有有關(guān)關(guān)協(xié)協(xié)議議(如使使用用水水、、電電、、煤煤氣氣、、熱熱力力等等的的協(xié)協(xié)議議)，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請(qǐng)請(qǐng)后后，，將將負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)主主持持召召開開市市政政配配合合會(huì)會(huì)，，組組織織有有關(guān)關(guān)單單位位進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合圖圖會(huì)會(huì)簽簽等等工工作作，，最最后后簽簽發(fā)發(fā)《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》。286．竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收階階段段。。開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工后后，，城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門將將參參與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收工工作作，，以以檢檢查查項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)過(guò)過(guò)程程中中有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)劃劃要要求求是是否否得得到到遵遵守守，，配配套套建建設(shè)設(shè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施是是否否已已同同期期建建設(shè)設(shè)完完畢畢等等。。29第四四節(jié)節(jié)政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的干干預(yù)預(yù)一、、政政府府制制定定干干預(yù)預(yù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)政政策策的的原原則則政府府政政策策應(yīng)應(yīng)具具有有的的共共同同特特征征是是：：公公平平、、效效率率、、連連續(xù)續(xù)、、系系統(tǒng)統(tǒng)、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)、、前前瞻瞻性性和和引引導(dǎo)導(dǎo)性性。。由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)特特殊殊的的空空間間固固定定性性、、價(jià)價(jià)值值昂昂貴貴性性和和使使用用耐耐久久性性，，對(duì)對(duì)干干預(yù)預(yù)其其發(fā)發(fā)展展的的政政策策也也具具有有相相應(yīng)應(yīng)的的特特殊殊原原則則。。30（一一））目目標(biāo)標(biāo)的的確確定定性性1．使使存存量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資源源得得到到最最有有效效的的使使用用。。2．保保證證為為各各類類生生產(chǎn)產(chǎn)生生活活需需要要提提供供適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡娜肴胱∽】湛臻g間。。3．引引導(dǎo)導(dǎo)新新建建項(xiàng)項(xiàng)目目的的位位置置選選擇擇。。4．滿滿足足特特殊殊群群體體的的需需要要。。（二二））政政策策的的連連續(xù)續(xù)性性與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性1．要要體體現(xiàn)現(xiàn)新新舊舊政政策策的的銜銜接接。。2．要要體體現(xiàn)現(xiàn)與與相相關(guān)關(guān)政政策策的的銜銜接接配配套套。。3．應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)多多元元性性與與系系統(tǒng)統(tǒng)性性的的統(tǒng)統(tǒng)一一。。31（三））政策策的針針對(duì)性性和導(dǎo)導(dǎo)向性性政府除除了制制定宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策外外，還還必須須針對(duì)對(duì)不同同類型型物業(yè)業(yè)的供供給、、分配配和消消費(fèi)途途徑，，制定定具有有針對(duì)對(duì)性的的具體體政策策。同時(shí)，，這種種政策策還要要有明明確的的導(dǎo)向向性，，以幫幫助市市場(chǎng)的的參與與者準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握自自己的的行為為取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原則則是：：既要要通過(guò)過(guò)資源源和利利益的的公平平分配配來(lái)維維持社社會(huì)的的穩(wěn)定定，又又要通通過(guò)資資源的的優(yōu)化化配置置來(lái)推推動(dòng)社社會(huì)的的進(jìn)步步和發(fā)發(fā)展。。32二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的宏宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的的調(diào)控控政府作作為國(guó)國(guó)有土土地所所有者者，對(duì)對(duì)土地地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)行行壟斷斷經(jīng)營(yíng)營(yíng)，應(yīng)應(yīng)通過(guò)過(guò)制定定和調(diào)調(diào)整年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃來(lái)來(lái)調(diào)控控整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的發(fā)展展。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)土地地的需需求往往往有有一定定的盲盲目性性，在在產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策和市市場(chǎng)需需求等等方面面需要要政府府來(lái)引引導(dǎo)。。房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展需需要建建立一一個(gè)有有序的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向，，而年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃正正是體體現(xiàn)了了這一一管理理意圖圖?？茖W(xué)的的土地地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃劃應(yīng)與與總體體規(guī)劃劃相協(xié)協(xié)調(diào)，，有足足夠的的彈性性，能能夠?qū)?duì)市場(chǎng)場(chǎng)信號(hào)號(hào)作出出靈敏敏的反反應(yīng)。。土地地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃劃應(yīng)是是公開開的，，因?yàn)闉橥该髅鞯耐镣恋毓┕?yīng)信信息，，是避避免盲盲目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的重要要條件件。實(shí)施土土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃宏宏觀調(diào)調(diào)控的的必要要條件件，是是政府府擁有有足夠夠的土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備。。盡量減減少用用地單單位的的土地地存量量，也也是增增強(qiáng)土土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃