著名會所經(jīng)營管理方案

社區(qū)花園會所承包經(jīng)營方案社區(qū)花園會所項目建筑面積約3000m2,原來設(shè)置健身房（1間）、網(wǎng)球場、游泳池、乒乓球室（三間）、臺球室、圖書室、影視廳，會議室、麻將室等休閑項目（其中主廳二樓擁有房間10間、三樓擁有房間6間），會所南部獨立規(guī)劃為餐飲酒樓區(qū)域（約800平方米），是社區(qū)花園業(yè)主休閑、娛樂的重要場所，亦是社區(qū)花園樓盤中面積較大、功能較全的綜合性會所。因為會所建成時間已將近二十年，建筑以及內(nèi)部裝修已出現(xiàn)嚴重的損毀（如屋頂破損、多點漏雨、地板損毀、墻皮剝落），大多數(shù)空間已經(jīng)不能使用、酒樓餐飲區(qū)多年荒廢，不但造成了嚴重的資源浪費、同時也影響了社區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)的形象，管理維護費用也加重社區(qū)物業(yè)公司的負擔(dān)。鑒于以上背景，我們提出以下承包經(jīng)營會所的方案，以期望達到讓會所經(jīng)營環(huán)境得以改善、物業(yè)管理服務(wù)扭虧為盈、提高會所的綜合服務(wù)水平的目的：一、社區(qū)會所承包經(jīng)營理念1、 經(jīng)營合作方式：承包方承租承包會所的經(jīng)營權(quán)十年，投入資金（采取預(yù)付部分租金的方式）對會所的公共區(qū)域（除酒樓區(qū)域外的部分）進行整修，完善優(yōu)化會所的經(jīng)營環(huán)境,以一樓為主繼續(xù)開放乒乓球、網(wǎng)球、水吧等服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個安全舒適的活動空間；2、 經(jīng)營項目定位：南部酒樓獨立空間：（可由承包方自主經(jīng)營或者分租給其他經(jīng)營者）方案一：將酒樓區(qū)域打造成為以私房菜、綠色健康食品經(jīng)營的健康驛站，整合優(yōu)選有機、放心、綠色的食材（比如業(yè)主中已經(jīng)在運作的草原羊肉、鐵棍山藥、新疆大棗等）為社區(qū)業(yè)主提供放心優(yōu)質(zhì)的健康飲食服務(wù)；方案二：將酒樓部分打造成教育培訓(xùn)主題空間、引進成人、幼兒、教輔、藝術(shù)等培訓(xùn)機構(gòu)進駐，形成培訓(xùn)教育創(chuàng)客空間；公共區(qū)域：除了原有的乒乓球室、臺球室、網(wǎng)球場等基本的業(yè)主公共活動空間，其他部分（真正能夠作為辦公或者經(jīng)營使用只有、圖書室、健身房、會議室、桌球室以及5間較大的麻將房）定位為創(chuàng)客空間，以合作或者分組的形式引入社區(qū)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、創(chuàng)意設(shè)計等創(chuàng)業(yè)經(jīng)營項目，成為業(yè)主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基地；3、 二樓大廳與走廊：打造成為藝術(shù)展示區(qū)域，提供書畫、攝影等展覽服務(wù)。二、會所經(jīng)營投資規(guī)劃：方案一：酒樓部分自主經(jīng)營，經(jīng)營者可獲得創(chuàng)客空間分租租金和酒樓經(jīng)營兩個部分的收益，公共區(qū)域創(chuàng)客空間可用面積約800平方（水吧、圖書室、健身房、桌球室、會議室、以及伍間左右的麻將娛樂室），分租租金按20元每月每平方分租、租金收益約16000元每月；酒樓收益預(yù)估可獲得收益60萬；總投資約150萬；投入資金以項目眾籌的方式籌集；1、 眾籌投資：成立項目經(jīng)營公司，本著籌人、籌智、籌錢的原則采用三輪眾籌的方式向?qū)ι鐓^(qū)有情懷、有資源的人士募集經(jīng)營資金：A輪：項目發(fā)起資金50萬元人民幣：用于項目獲?。ㄗ饨痤A(yù)付），項目儲備立項；項目發(fā)起人數(shù)目標(biāo)5名，按每人投資10萬元的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定；發(fā)起人享有20%的項目股份權(quán)益，并約定在接下來的眾籌中按比例釋放股份；B輪：項目經(jīng)營資金100萬人幣：用于酒樓空間的裝修、購買設(shè)備、前期人員工資、以及公共區(qū)域、創(chuàng)客空間的經(jīng)營管理費用；眾籌方式：項目發(fā)起人共同釋放40%的項目股份項目目標(biāo)20人發(fā)起眾籌，即每人5萬元人民幣，獲得項目股份2%；同時A輪創(chuàng)始人的股份稀釋為12%（每股價值獲得溢價12%*150萬二18萬）；C輪：項目會員消費眾籌：（初步設(shè)想，需要進一步研究）目標(biāo)500萬，每份一萬元，獲得酒樓VIP資格，享有一萬元的消費額度；通過以上三輪的資金以及會員募集，基本能夠獲得項目經(jīng)營發(fā)展的資金與人脈資源，為項目的成功運營奠定基礎(chǔ)；方案二：酒樓部分也以分租的形式經(jīng)營，經(jīng)營者可獲得創(chuàng)客空間分租租金和酒樓經(jīng)營兩個部分的收益，公共區(qū)域創(chuàng)客空間可用面積約800平方（水吧、圖書室、健身房、桌球室、會議室、以及伍間左右的麻將娛樂室），分租租金按20元每月每平方分租、租金收益約16000元每月，年收入192000元；酒樓部分租金按每平方30元每月計算、月租金約24000元，年收益288000元；總投資約50萬；以上收入總計48萬，預(yù)計人工已經(jīng)經(jīng)營費用25萬（員工四個人）;投入資金以項目眾籌的方式籌集；項目發(fā)起資金50萬元人民幣：用于項目獲?。ㄗ饨痤A(yù)付），項目儲備立項；項目發(fā)起人數(shù)目標(biāo)5名，按每人投資10萬元的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定；發(fā)起人享有20%的項目股份權(quán)益，三、項目項目的經(jīng)營管理1、 采用投資與經(jīng)營分離的方式：設(shè)立董事會機構(gòu)，并選舉董事長或執(zhí)行董事，負責(zé)經(jīng)營規(guī)劃的決策、聘用核心經(jīng)營管理人，并授權(quán)經(jīng)營團隊對項目日常經(jīng)營事物進行日常管理;2、 項目投資人同時是項目的消費者、業(yè)務(wù)員、供應(yīng)商，項目將建立完善的激勵機制，在供應(yīng)、業(yè)務(wù)、消費等環(huán)節(jié)設(shè)計合理的獎勵機制，每月按照業(yè)績貢獻給予提成獎勵。3、 項目管理團隊激勵采取底薪加業(yè)績提成的方式，具體制定工資與業(yè)績提成方案以及員工招聘管理考核制度報董事會審核后由項目負責(zé)人負責(zé)落實。4、 項目管理負責(zé)人負責(zé)制定項目運營計劃、財務(wù)報告、階段性工作總結(jié)報董事會審核。四、項目經(jīng)營投入分析：（初步，需要詳細研究探討）方案一投入產(chǎn)出分析：1、 總投入運算150萬元人民幣；2、 收益分析：創(chuàng)客空間分租或合作投資收益：預(yù)估每月20000元藝術(shù)展覽20000元每年爭取創(chuàng)客空間的收益能夠覆蓋整個會所的租金管理費；酒樓與健康食材銷售：每年目標(biāo)300萬，純利潤20%,約60萬；總投入年回報預(yù)計可達到24%A輪投資回報12%*60=7.2萬,年投資回報率72%B輪投資人年回報：2