綠地技術管理領域成本控制研究培訓講義PPT（83圖文并茂）

成本控制研研究---技術管理領領域結(jié)合項目，，有的放矢矢……2012/09蘇南事業(yè)部部技術部部參考：江蘇蘇筑森成本本控制研究究-2-研究框架一、理念—設計階段成成本控制二、規(guī)劃—設計階段成成本控制三、方案—設計階段成成本控制四、施工圖—設計階段成成本控制五、景觀—設計階段成成本控制六、室內(nèi)—設計階段成成本控制-3-一、成本理念控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點實施辦法二、規(guī)劃階段開發(fā)時序停車指標公建配套交通組織場地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)區(qū)三、方案階段土方平衡設備用房建筑高度結(jié)構合理性性體形系數(shù)建筑層高開窗比例戶型平面架空層層頂部構架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標準化化-4-五、景觀觀階段重點分配軟硬比例水景比例苗木品種標準化化六、室內(nèi)內(nèi)階段裝修范圍材料選擇標準化化四、施工圖圖階段結(jié)構優(yōu)化管井井隔墻墻節(jié)能計算構造做法精裝修修設備備設計變更標準化化一、成本控控制理念成本控制研研究-6-一、成本控控制理念微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點實施辦法成本控制研研究---控制理念-7-成本控制理理念----微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研研究，價值值的來源，，錢花在那那里？微笑曲線就就是一條說說明產(chǎn)業(yè)附附加價值的的曲線，從從橫軸來看看，由左至至右代表產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上中中下游，左左邊是研發(fā)發(fā)，中間是是制造，右右邊是營銷銷；縱軸則則代表附加加價值的高高低。微笑曲線-8-成本控制理理念----微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設計—室內(nèi)設計建立“全過程””設計成本控控制理念-9-成本控制理理念----控制目的思考：價值+附加價值-成本=利潤利潤最大化化，更好的的掙錢。。。。。。會花錢，才才有可能會會掙錢……走遠了，忘忘記了出發(fā)發(fā)的目的……-10-成本控制理理念----核心原則產(chǎn)品與作品品的區(qū)別？？向制造造業(yè)學習??！“客戶體驗”是衡量成本本控制是否否合理的最最核心原則則成本控制理理念----核心原則不是建筑師師、銷售員員、老板等等等的衡量量標準……-11-客戶體驗分分析：一、外部要要素二二、內(nèi)內(nèi)部要素成本控制理理念----核心原則區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客戶購購房的體驗驗分析……客戶體驗因因檔次、城城市有別……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何協(xié)調(diào)成成本與品質(zhì)質(zhì)之間的矛矛盾？-14-4．控制手段段資源分配---品質(zhì)和成本本的平衡競品對標---擊敗競爭對對手成本控制研研究---理念階段先分析開發(fā)發(fā)，其次建建安，再次次？？-15-成本控制理理念----控制手段1“資源分配””解決品質(zhì)與與成本之間間矛盾的控控制手段！！有限資源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“競品對標””在成本上擊擊敗競爭對對手的手段段就是對標標！好鋼花在刀刀刃上，類類別間分配配……-18-對標表表訴求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．實施辦辦法標準化化---70%，減少錯誤誤的貢獻標準深度---部品or建筑標準化化標準復制---還是需要設設計優(yōu)化組裝機還是是品牌機？？買標準零件件還是買輛輛整車？成本控制研研究---理念階段二、規(guī)劃設設計階段成成本控制成本控制研研究-21-二、規(guī)劃設計階段成本控控制開發(fā)時序小區(qū)停車公建配套交通組織場地豎向樣板區(qū)區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研研究-22-思考：戰(zhàn)略層面的的開發(fā)時序序和財務成成本密切切相關?。∫?guī)劃設計計也對其其影響?。∠嘈抛约杭?，你也也可以當當。。。。成本控制制研究究---規(guī)劃階段段-23-1、開發(fā)時時序首期資金金---投入和成成本首期速度度---規(guī)模和高高度開工規(guī)模模---規(guī)模和標標段土方挖填填---挖填結(jié)合合首期到位位---管線設備備交付時序序---交叉投入入分期規(guī)劃劃---規(guī)劃層次次成本控制制研究---規(guī)劃階段段-24-1、開發(fā)時時序首期資金金---投入和成成本首期速度度---規(guī)模和高高度先開發(fā)1期B區(qū)位置中中等待開發(fā)2期C區(qū)抬高價價格最好開3期A區(qū)位置最最差樣板區(qū)無無地庫，，周期短短1期小高層層區(qū)，周周期短1期規(guī)模較較小，出出形象成本控制制研究---規(guī)劃階段段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開發(fā)時時序開工規(guī)模模---招標約10萬㎡標段約5-6萬㎡標段清晰晰，避免免交叉土方挖填填---挖填結(jié)合合B1地塊小高高層規(guī)模模9.7萬㎡B2地塊的別別墅規(guī)模模4.7萬㎡與招標、、施工標標段規(guī)模模匹配理想的土土方平衡衡小高層地地塊挖土土抬高別墅墅區(qū)場地地成本控制制研究---規(guī)劃階段段B區(qū)2標小高層B區(qū)1標小高層B區(qū)4標小高層+別墅B區(qū)3標別墅墅-26-1、開發(fā)時時序首期到位位---設備，管管網(wǎng)、用用房、智智能化等等分期、、提前投投入交付時序序---避免重復復、交叉叉投入成本控制制研究---規(guī)劃階段段物業(yè)用房房、機房房（消防防、電信信、智能能化）首先滿足足一期交交付管網(wǎng)分期期、統(tǒng)一一-27-2、小區(qū)停停車事業(yè)部和和常州項項目地庫庫比例機動車停停車位不不足，非非機動車車停車位位閑置。。。。成本控制制研究---規(guī)劃階段段-28-2、小區(qū)停停車（機機動車））地下車庫庫面積：：地地上建筑筑面積約20-25%高度重視視！深入入研究?。栏窨乜刂?！成本控制制研究---規(guī)劃階段段-29-2、小區(qū)停停車（機機動車））有效的場地：：減少少邊角場場地地上or地下：：10%的比例未來的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停車：：沒有地下下配比，，盡量地地面解決決成本控制制研究---規(guī)劃階段段-30-2、小區(qū)停停車（非非機動車車）非機動車車停車車配比：：2.0輛/戶非機動車車地下下停車：：不便便利利非機動車車庫設計計嚴重浪浪費！大有潛力力可挖?。艺卟吆同F(xiàn)實實生活：：滯后、、機會成本控制制研究---規(guī)劃階段段-31-2、小區(qū)停停車（非非機動車車）理想位置置：地面（（架空層層、停車車棚、就就近）、、地下（（集中管管理）多余指標標：地面非機機動車位位變機動動車位多余空間間：贈送儲儲藏間、、物業(yè)使使用以客戶為為導向，，合理分分配資源源。。。。成本控制制研究---規(guī)劃階段段-32-3、公建建配套套物業(yè)管理理的不滿滿意是否與開開發(fā)的技技術管理理問題？？成本控制制研究---規(guī)劃階段段-33-3、公建建配套套思考：小區(qū)變設設置數(shù)量量是否達達到極限限？物管用房房如何設設置最合合理？與后期物物管成本本是否關關聯(lián)？物業(yè)管理理也和規(guī)規(guī)劃設計計密切相相關！成本控制制研究---規(guī)劃階段段-34-3、公建建配套套配套商業(yè)業(yè)：比例和和位置物管用房房：位置和和規(guī)模物管成本本：規(guī)劃和和運營居委委會會：位置和和規(guī)模小區(qū)區(qū)變變：位置、、數(shù)量組團大堂堂：形式和和規(guī)模成本控制制研究---規(guī)劃階段段-35-3、公建建配套套組團大堂堂：形式和和規(guī)模成本控制制研究---規(guī)劃階段段常州項目目一期B區(qū)組團大大堂常州項目目三期A區(qū)組團大大堂-36-4、交通通組織織小區(qū)交通通系統(tǒng)也也關乎成成本！成本控制制研究---規(guī)劃階段段-37-4、交通通組織織出入入口口：數(shù)量和和物業(yè)消防車道道：長度和和成本小區(qū)主入入口：４４人ｘ２２班小區(qū)次入入口：１１人ｘ２２班保安：工工資＋吃吃?。芄芾沓杀颈荆剑埃矗保玻罚澳昴辏常常度f萬成本控制制研究---規(guī)劃階段段-38-5、場地地豎向向思考：土土方量控控制如何何做到最最優(yōu)化？？土方開挖挖+外運的單單價一般般在25-50元/m3土石平衡衡：計算：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬/米條件：10萬㎡小區(qū)區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：每每抬高1.0米，建筑單方方節(jié)省73.5元/㎡方法：抬高場地地、土方方平衡基坑支護護：基礎形式式：場地排水水：物業(yè)投訴訴集中在在地下室灌灌水、屋面面漏水、、窗口漏漏水場地持力力層≤場地抬高高≤地下室計計容成本控制制研究---規(guī)劃階段段-39-6、樣板板區(qū)思考考：：售樓處處規(guī)模、、樣板區(qū)區(qū)規(guī)模占占項目規(guī)規(guī)模比例例？售樓處：：投入成成本=6000+4000元/㎡維護成本本=8-10人樣板區(qū)：：景觀成成本=800-1000元/㎡維護人員員=4-6人樣板區(qū)：：維護成成本=4.0-5.0萬元/人、年小區(qū)規(guī)?！?010-2020-40≥40備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬㎡樣板區(qū)0.500.600.751.0成本2000240027503500單位：萬元有限資金金投入適適當?shù)囊?guī)規(guī)模。售樓處1200㎡減少100㎡㎡裝修成本本提高900元/㎡；減少200㎡㎡裝修成本本提高2000元/㎡………成本控制制研究---規(guī)劃階段段-40-7、建筑筑高度度思考：住住宅經(jīng)濟濟高度、、層數(shù)是是少？（（9層、11層、18層、80米…）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78㎡得房率82.080.078.0%得戶率105110251000戶建設周期假設10萬㎡，每每戶使用用面積78㎡，不同層層數(shù)，得得到戶數(shù)數(shù)不同……成本控制制研究---規(guī)劃階段段-41-8、小區(qū)區(qū)景觀觀軟硬比例例：綠綠地3：7到龍湖湖1：9？水景面積積：檔檔次與面面積的關關系苗木種類類：9、綜合合管線線分期和整整體成本控制制研究---規(guī)劃階段段-42-前至開發(fā)發(fā)時序后至物業(yè)業(yè)管理均與規(guī)劃設計計密切有關關均與成本控制制密切聯(lián)系系成本控制制研究究---規(guī)劃階段段三、建筑筑設計階階段成本本控制成本控制制研究-44-建筑風格格戶型平面面結(jié)構優(yōu)化化得房率率建筑高度度設備用房房體形系數(shù)數(shù)開窗比例例架空層層頂部構架架地下車庫庫儲藏空間間贈送空間間立面材料料建筑部品品標準準化化三、建筑設計計階段成本本控制-45-1、建筑風風格客戶體驗成本難易度備注現(xiàn)代-風格新古典-風格地中海-風格ARDECO-風格英式-風格法式-風格成本控制制研究---建筑設計計階段-46-2、建筑戶戶型綜合影響響：結(jié)構構優(yōu)化、、得得房率率、、開窗窗比例、、體體形系數(shù)數(shù)成本控制制研究---建筑設計計階段-47-成本控制制研究---建筑設計計階段常州A區(qū)戶型平平面圖萬科7個成本指指標所帶帶來的經(jīng)經(jīng)濟效益益7項指標發(fā)發(fā)揮經(jīng)濟濟效益后后，單方方成本減減少145-260元/M2按開發(fā)量量500萬㎡計，，則成本本降低額額約為10億元！-48-3、結(jié)構優(yōu)優(yōu)化選型比選選：框框架、框框剪、剪剪力墻平面規(guī)整整：水水平向、、垂直向向裝飾構件件：結(jié)結(jié)構構件件、裝飾飾構件成本控制制研究---建筑設計計階段常州A區(qū)１、１１１、１１６、２２０、２２１、２２５、２２６#樓14萬㎡的戶戶型平面面圖-49-4、得房房率交通核核：：影響得得房率得房率率：：多層85%、小高層層82%、大高層層78-80%贈送空間：：陽臺、、飄窗、入入戶花園、、花池、設設備平臺。。。檔次、售價價和贈送比比例?成本控制研研究---建筑設計階階段常州A區(qū)戶型平面面圖-50-6、設備用房房設備用房：：輻射范范圍、位置置管線長度：：鋪設長長度、分期實施：：滿足一一期、結(jié)合合整體用房功能：：水泵泵房、配配電房房、煤氣調(diào)調(diào)壓站消控中心、、電信機房房成本控制研研究---建筑設計階階段常州A區(qū)設備用用房布局示示意-51-7、體形系數(shù)數(shù)--體形與效果果平衡結(jié)構成本：：結(jié)構用用量能耗計算：：保溫厚厚度、門窗窗形式外表面積：：裝飾面面積、保溫溫面積成本控制研研究---建筑設計階階段常州A區(qū)和鎮(zhèn)江戶戶型平面圖圖分析-52-建筑設計階階段成本控控制建筑層數(shù)控控制：建筑層數(shù)會會影響結(jié)構構體系的經(jīng)經(jīng)濟性，也也會影響設設備的配置置要求，規(guī)規(guī)劃中應盡盡量避免尷尷尬的層數(shù)數(shù)。7層要設電梯梯/12層要設兩部部電梯/19層要設剪刀刀梯6層底部架空空要注意““頂層入戶戶離地小于于16米”11層、18層底部架空空高度應小小于4.5m-53-建筑設計階階段成本控控制建筑層高控控制：在確定層高高時，應綜綜合市場取取向，產(chǎn)品品自身的定定位，選擇擇合適的層層高。層高每增加加0.1m造價增加該該層造價的的3-5%，剪刀樓梯梯當層高大大于3150時，要增加加休息平臺臺，增加公公攤面積。。-54-8、開窗比例例降低能耗：：外圍護護能耗最大大處為窗保溫性能：：提高窗窗保溫性能能，成本提提高很大窗墻成本：：窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽陽：隨窗窗面積增加加330元/平方米護窗欄桿：：有無護護窗欄桿100元/米成本控制研研究---建筑設計階階段窗地比例列列表-55-9、架空層層控制比例：：適度采采用、測算算比例空間通通透：：結(jié)結(jié)合上上部結(jié)結(jié)構，，不宜宜結(jié)構構轉(zhuǎn)換換結(jié)合檔檔次：：比比例結(jié)結(jié)合定定位控制高高度：：就就是控控制成成本底部4m左右高高架空空層，，單方方面積積含鋼鋼量提提高約約2kg成本控控制研研究---建筑設設計階階段-56-10、頂部部構架架控制比比例：：適適度采采用、、測算算比例例建筑效效果：：效效果平平衡成成本結(jié)合檔檔次：：比比例結(jié)結(jié)合定定位控制高高度：：高高度帶帶來成成本頂部3m左右高高架空空層，，單方方面積積含鋼鋼量提提高約約2kg成本控控制研研究---建筑設設計階階段-57-11、地下下車庫庫（機機動車車）停車的效率：35到28平方米米/輛的貢貢獻單層or雙層：有條條件下下，地地庫比比較地庫的埋深：：坡道道長度度，抗抗拔樁樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)業(yè)成本本設備備用用房：：位置置、效效率消防防車車道：：荷載載、柱柱位成本控控制研研究---建筑設設計階階段-58-11、地下下車庫庫（非非機動動車））停車效效率：2.5到2.0平方米米/輛的區(qū)區(qū)別車庫位位置：：地地下一一or地下二二、坡坡道機械停停車：非機機動車車的機機械停停車車庫采光：：使用成本、、舒適度成本控制研究究---建筑設計階段段-59-12、儲藏空間控制比例：：適度采用、、測算比例后期變更：：部分可不砌砌筑成本控制研究究---建筑設計階段段-60-13、贈送空間平衡點：：售價大于于造價控制比例：：適度采用、、可售比例結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位成本控制研究究---建筑設計階段段送到什么程度度為止！-61-14、立面材料頭部：平平頂頂、小坡頂、、大坡頂墻身：涂涂料料、劈開磚、、干掛石材基座：多多彩石、文化化石、干掛石石材門頭：：劈開開磚、干干掛石材材成本控制制研究---建筑設計計階段比較常州州B、C、A區(qū)別墅立立面14、立面材材料---常州A區(qū)別墅立立面調(diào)整整成本控制制研究---建筑設計計階段比較常州州B、C、A區(qū)別墅立立面1235617841、屋檐及及腰線線線腳優(yōu)化化5、信報箱箱及可視視對講位位置2、窗套優(yōu)優(yōu)化，橫橫向分割割取消6、分戶墻墻降低，，改用綠綠籬分隔隔3、入戶門門頭強化化處理7、頂層寶寶瓶取消消，改為為門頭上上方4、一層除除門頭石石材改多多彩石8、屋面水水泥瓦改改油氈瓦瓦-62--63-15、建筑部部品---對標電梯梯：：進戶戶門門：：門窗窗：：單元元門門：：外遮遮陽陽：：太陽陽能能：：雨棚棚：欄桿桿：裝飾線條條：防火木門門：成本控制制研究---建筑設計計階段四、施工工圖設計計階段成成本控制制成本控制制研究-65-四、施工圖設計階段段成本控控制結(jié)構優(yōu)化化管井井隔墻墻節(jié)能計算算構造做法法精裝修修設備備設計變更更標準準化化成本控制制研究---施工圖階階段-66-施工圖設設計階段段成本控控制建筑設備備管井的的設置：：盡量減減少管線線入戶的的長度，，管井的的面積控控制到夠夠用即可可。管井井位置盡盡量設置置在不影影響視覺覺感受的的位置，，減少管管井外的的美化裝裝修-67-施工圖設設計階段段成本控控制毛坯交付付用房內(nèi)內(nèi)部墻體體優(yōu)化：：毛坯交交付的住住宅對部部分后期期住戶有有可能改改動的隔隔墻在土土建工程程中可以以不砌，，減少投投入與后后期浪費費。-68-施工圖設設計階段段成本控控制節(jié)能計算算：應多多方案比比較，選選擇綜合合造價較較低的方方案。-69-施工圖設設計階段段成本控控制建筑構造造做法優(yōu)優(yōu)化：建建筑構造造應綜合合考慮材材料價格格與施工工費用、、周期，，選擇合合適