房地產(chǎn)市場分析66

第2章房地地產(chǎn)市場場分析房地產(chǎn)市市場的一一般問題題房地產(chǎn)市市場分析析房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的方法法與程序序房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法市場分析析應(yīng)用舉舉例2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．1房地產(chǎn)市市場的特特征1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是信息不不充分的的市場由于房地地產(chǎn)市場場與完全全競爭市市場的四四個條件件相差較較遠(yuǎn)，因因此，缺缺乏信息息是房地地產(chǎn)市場場的重要要特征。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的區(qū)域性性強(qiáng)房地產(chǎn)商商品的這這種固定定性，決決定了房房地產(chǎn)市市場具有有明顯的的區(qū)域性性。這一一區(qū)域性性表現(xiàn)為為：不同同地區(qū)市市場發(fā)育育和完善善程度千千差萬別別；同一一類型產(chǎn)產(chǎn)品地域域價差大大；市場場供求圈圈小，市市場輻射射功能弱弱等。房房地產(chǎn)市市場所包包括的范范圍越大大，對房房地產(chǎn)投投資者的的意義就就越小。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3．房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)品的異異質(zhì)性這種異質(zhì)質(zhì)性，主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給產(chǎn)品品的非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，，也就是是說產(chǎn)品品之間不不可替代代。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題4．地產(chǎn)市市場的壟壟斷性土地是一一種有限限的資源源，一旦旦某塊土土地被某某人占有有，就會會形成對對該塊土土地的壟壟斷。但但由于土土地所有有制的性性質(zhì)不同同，對土土地的壟壟斷也具具有不同同的特點點。在土土地私有有化為主主的國家家，土地地的壟斷斷實質(zhì)上上是一種種私人的的壟斷。。我國的土土地市場場總體上上是由國國家直接接經(jīng)營的的壟斷市市場。此此外，地地產(chǎn)市場場交易的的金額一一般都很很大，使使進(jìn)入地地產(chǎn)市場場的競爭爭者較一一般市場場大為減減少，因因而也容容易出現(xiàn)現(xiàn)壟斷。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題5．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的的交易市市場房屋的流流通和土土地使用用權(quán)的有有償轉(zhuǎn)讓讓，其交交易過程程只有貨貨幣的單單方面的的“商流流”，而而沒有物物質(zhì)實體體的“物物流”。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是不動產(chǎn)產(chǎn)市場，，在交換換中轉(zhuǎn)移移的只是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬，，每一次次交換行行為都是是對房地地產(chǎn)權(quán)利利的重新新界定，，從這個意意義上說說，房地地產(chǎn)市場場是房地地產(chǎn)權(quán)益益的交易易市場，，是權(quán)益益的讓渡渡市場。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題6．房地產(chǎn)產(chǎn)市場對對商品短短期供求求變化反反映不靈靈敏當(dāng)市場上上出現(xiàn)某某種房地地產(chǎn)商品品供過于于求時，，由于開開發(fā)商已已經(jīng)投入入了大量量資金，，施工正正在進(jìn)行行，而不不可能停停止建設(shè)設(shè)。當(dāng)市市場上某某種房地地產(chǎn)商品品出現(xiàn)供供不應(yīng)求求時，雖雖然開發(fā)發(fā)商可采采取某種種措施加加快施工工進(jìn)度，，但也不不可能像像其它工工業(yè)品生生產(chǎn)那樣樣，迅速速適應(yīng)市市場需求求拿出產(chǎn)產(chǎn)品來投投放市場場，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)市場場對房地地產(chǎn)商品品的短期期供求變變化反映映遲鈍。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．2房地產(chǎn)市市場的效效率市場效率率，是指指市場傳傳遞產(chǎn)品品和價格格的信息息的功能能。獲得反映映市場價價格最新新信息的的時間通通常可以以用市場場效率來來衡量。。相對于于某些市市場而言言（如證證券市場場），房房地產(chǎn)市市場是一一個低效效率的市市場。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場低低效率的的原因1）在房地地產(chǎn)市場場上，每每一個交交易物都都是彼此此獨立的的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品異異質(zhì)。3）房地產(chǎn)產(chǎn)交易過過程較為為復(fù)雜。。4）尋找成成交伙伴伴也有較較大的難難度，并并需耗費費大量時時間。5）有關(guān)房房地產(chǎn)市市場價格格的刊物物較少。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．市場的的低效率率與投資資機(jī)會正因為市市場效率率的低下下，才造造成了對對市場價價值評估估的困難難，才帶帶來了獲獲取巨大大額外收收益的可可能性，，才為投投資商通通過從事事投資、、租賃和和開發(fā)等等活動以以謀取利利潤提供供了機(jī)會會。在一個效效率較高高的市場場上尋找找一個被被人忽視視的投資資項目較較為困難難，而在在效率較較低的市市場上，，則可以以通過細(xì)細(xì)心的觀觀察尋找找到被人人忽視的的投資項項目，并并能不斷斷獲取額額外收益益。由于前述述的房地地產(chǎn)市場場的諸多多特征，，決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是個低效效率的市市場，因因而，房房地產(chǎn)市市場就格格外需要要市場研研究和分分析。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．3房地產(chǎn)市市場的分分類按房地產(chǎn)產(chǎn)用途劃劃分，房房地產(chǎn)市市場可分分為：1）居住物物業(yè)市場場居住物業(yè)業(yè)一般是是指供人人們生活活居住的的建筑，，包括普普通住宅宅、公寓寓、別墅墅等。2）商業(yè)物物業(yè)市場場商業(yè)物業(yè)業(yè)有時也也稱收益益性物業(yè)業(yè)或投資資性物業(yè)業(yè)，包括括酒店、、寫字樓樓、零售售商業(yè)用用房（店店鋪、超超市、購購物中心心等）、、出租商商住樓等等。位置置對于這這類物業(yè)業(yè)有著特特殊的重重要性。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3）工業(yè)物物業(yè)市場場工業(yè)物業(yè)業(yè)通常是是為人類類的生產(chǎn)產(chǎn)活動提提供入住住空間，，包括工工業(yè)廠房房、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用房房、研究究與發(fā)展展用房（（又稱工工業(yè)寫字字樓）、、倉儲用用房等。。4）特殊物物業(yè)市場場對于賽馬馬場、高高爾夫球球場、汽汽車加油油站、飛飛機(jī)場、、車站、、碼頭、、高速公公路、橋橋梁、隧隧道等物物業(yè)，常常稱為特特殊物業(yè)業(yè)。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題5）土地市市場在我國，，土地市市場是指指以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用權(quán)為為對象進(jìn)進(jìn)行交易易的市場場。土地地的征購購、土地地的出讓讓、土地地的轉(zhuǎn)讓讓這三者者均屬土土地市場場的內(nèi)容容。房地產(chǎn)投投資分析析主要側(cè)側(cè)重于前前兩類市市場的分分析。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．按房地地產(chǎn)購買買者的目目的劃分分，房地地產(chǎn)市場場可分為為：1）房地產(chǎn)產(chǎn)自用市市場自用型購購買者將將房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一種耐用用消費品品，目的的在于滿滿足自身身生活或或生產(chǎn)活活動對入入住空間間的需要要。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2）房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場投資型購購買者將將房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一種投資資工具，，目的在在于將購購入的房房地產(chǎn)出出租經(jīng)營營或轉(zhuǎn)售售，并從從中獲得得投資收收益。房地產(chǎn)投投資分析析更側(cè)重重于第二二類市場場。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3．按房地地產(chǎn)權(quán)屬屬交易的的內(nèi)容劃劃分，房房地產(chǎn)市市場可分分為：1）租賃市市場租賃市場場是對不不同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用權(quán)進(jìn)行行一定期期限和方方式的有有償轉(zhuǎn)讓讓的市場場。2）產(chǎn)權(quán)市市場產(chǎn)權(quán)市場場是對房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行行買賣的的市場。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．1房地產(chǎn)市市場分析析的必要要性房地產(chǎn)項項目的市市場分析析是在投投資決策策確定之之前，調(diào)調(diào)查市場場情況、、了解項項目背景景資料、、辨識投投資風(fēng)險險、選擇擇投資機(jī)機(jī)會的過過程。市場分析析的必要要性表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾方面面：一是房地地產(chǎn)投資資決策需需要市場場分析。。二是房地地產(chǎn)經(jīng)營營管理需需要市場場分析。。三是房地地產(chǎn)價格格策略的的制定需需要市場場分析。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．2房地產(chǎn)市市場分析析的限度度1．市場分分析的限限制由于以下下幾方面面的限制制，市場場分析的的效果有有時并不不如我們們想象的的那么好好。1）費用的的限制2）時間的的限制3）技能的的限制4）偏好的的限制市場分析析可以提提供重要要的資料料與客觀觀的報告告供投資資者或決決策者參參考，但但它并不不能代替替投資者者和決策策者作決決策。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．市場分析的的程度進(jìn)行市場分析析的目的是想想使投資項目目的現(xiàn)金流量量及市場價值值的變化預(yù)測測的準(zhǔn)確，以以使自己在開開發(fā)結(jié)束時或或持有期內(nèi)獲獲得最大利潤潤。如果想做，市市場分析是無無止境的。因因此，在分析析到一定階段段時，會有一一個點使市場場分析所需的的成本超過收收益。這就說說明，即使上上面所述的四四個限制均不不存在，也仍仍然有一個市市場分析的合合理程度問題題。從圖2-2我們可以看出出，只有當(dāng)市市場分析的收收益超過該分分析所花費的的成本時，市市場分析才是是合算的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2市場分析的成成本、效益示示意圖2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．3房地產(chǎn)市場分分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分分析的內(nèi)容主主要是市場調(diào)調(diào)查與市場預(yù)預(yù)測。房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查與與預(yù)測包括房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的調(diào)查與與預(yù)測、房地地產(chǎn)市場狀況況的調(diào)查與預(yù)預(yù)測。1．房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)查查與預(yù)測投資環(huán)境是指指擬投資的地地域（國家、、地區(qū)、城市市或街區(qū)）在在一定時期內(nèi)內(nèi)所具有的能能決定和制約約項目投資的的各種外部境境況和條件的的總和。2．2房地產(chǎn)市場分分析對投資環(huán)境的的調(diào)查和預(yù)測測，一般是指指對下列各環(huán)環(huán)境的調(diào)查和和預(yù)測：1）政治環(huán)境2）法律環(huán)境3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境4）文化環(huán)境5）自然環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)環(huán)境2．2房地產(chǎn)市場分分析2．房地產(chǎn)市場場狀況的調(diào)查查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀狀況的調(diào)查與與預(yù)測應(yīng)在房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與預(yù)預(yù)測的基礎(chǔ)上上進(jìn)行。如果一份市場場分析報告能能說明上述所所有的問題當(dāng)當(dāng)然更好，但但實際上，不不是每一個項項目都必須把把所有信息都都調(diào)查分析得得面面俱到——這既不太可能能，有時也沒沒有必要。2．2房地產(chǎn)市場分分析3．房地產(chǎn)項目目在不同階段段進(jìn)行市場分分析的要點1）房地產(chǎn)項目目定位階段該階段的市場場調(diào)查分析除除了進(jìn)行公開開在售項目基基本數(shù)據(jù)的調(diào)調(diào)查、市場供供求研究之外外，還包括項項目的細(xì)分市市場分析、目目標(biāo)市場狀況況，消費者活活動、購買動動機(jī)、傾向、、決策等心理理過程的分析析。2．2房地產(chǎn)市場分分析2）房地產(chǎn)項目目市場推廣階階段該階段的市場場調(diào)查分析除除了進(jìn)行在售售項目基本數(shù)數(shù)據(jù)的調(diào)查、、市場供求研研究之外，還還包括特定項項目的銷售狀狀況、價格調(diào)調(diào)查、目標(biāo)消消費者的特征征研究，以及及用科學(xué)方法法收集消費者者購買以及使使用產(chǎn)品的事事實、意見、、動機(jī)等有關(guān)關(guān)資料，并予予以分析研究究。2．2房地產(chǎn)市場分分析3）房地產(chǎn)銷售售階段該階段的市場場調(diào)查分析主主要包括房地地產(chǎn)項目廣告告策略在目標(biāo)標(biāo)市場中的反反應(yīng)和收效情情況，收集并并充分研究所所收集到的資資料，了解公公司營銷計劃劃的執(zhí)行情況況、市場上其其他在售項目目的主要營銷銷手段和銷售售狀況、價格格走勢等；此此外還包括消消費者購買商商品的動機(jī)以以及使用商品品的事實情況況調(diào)查分析。。2．2房地產(chǎn)市場分分析4）房地產(chǎn)三級級市場調(diào)查分分析具體內(nèi)容包括括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中價價格調(diào)查、成成交客戶調(diào)查查和區(qū)域調(diào)查查以及競爭狀狀況調(diào)查。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．2．4房地產(chǎn)市場分分析中的信息息類型1．從投資者的的角度看，分分為三個類型型。1）是與宏觀環(huán)環(huán)境相關(guān)的信信息，如政治治法律環(huán)境、、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。。2）是與區(qū)域環(huán)環(huán)境有關(guān)的信信息。3）是與投資項項目直接相關(guān)關(guān)的信息。2．2房地產(chǎn)市場分分析2．從市場分析析的角度看，，市場信息分分為四個方面面。1）房地產(chǎn)需求求方面的信息息。2）房地產(chǎn)供給給方面的信息息。3）房地產(chǎn)市場場交易方面的的信息。4）其他信息。。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．3．1房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是以房地地產(chǎn)為特定對對象，對相關(guān)關(guān)的市場信息息進(jìn)行系統(tǒng)的的收集、整理理、記錄和分分析，對房地地產(chǎn)市場進(jìn)行行研究和預(yù)測測，并最終為為房地產(chǎn)投資資項目提供決決策服務(wù)的一一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法是指指市場調(diào)查人人員在實地調(diào)調(diào)查中收集各各種信息資料料所采用的具具體方法。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序市場調(diào)查的方方法主要包括括以下幾種：：1．普查法2．抽樣調(diào)查法法3．直接調(diào)查法法4．間接調(diào)查法法上述介紹的調(diào)調(diào)查方法，具具體到房地產(chǎn)產(chǎn)項目的不同同階段會有很很強(qiáng)的選擇性性。市場調(diào)查查通過一定的的市場調(diào)查程程序得以實現(xiàn)現(xiàn)。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．3．2房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的程序1．提出問題，，確定調(diào)查的的目的這一步要解決決的問題是為為什么調(diào)查。。只有當(dāng)需要要調(diào)查的問題題被仔細(xì)、準(zhǔn)準(zhǔn)確地定義以以后，才能設(shè)設(shè)計研究計劃劃，獲取切乎乎實際的信息息。一般來說，確確定調(diào)查目的的要有一個過過程，不是一一時就能確定定下來的，可可以采用探測測性調(diào)查、描描述性調(diào)查、、因果性調(diào)查查來確定。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序2．決定收集資資料的方法資料分為第一一手資料和第第二手資料。。第一手資料是是專門為要調(diào)調(diào)查的問題而而特地收集或或?qū)嶒灦玫牡慕y(tǒng)計資料；；第二手資料是是指原始資料料經(jīng)過整理后后所形成的可可為他人利用用的資料或其其它項目已經(jīng)經(jīng)擁有的資料料。2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序3．設(shè)計調(diào)查表表設(shè)計調(diào)查表的的程序和應(yīng)注注意的問題如如下：1）決定調(diào)查方方式2）決定采用哪哪一種類型的的問題3）設(shè)計調(diào)查表表問題應(yīng)注意意的事項2．3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的方法與與程序4．選樣5．?dāng)?shù)據(jù)處理、、分析與解釋釋6．提出調(diào)查報報告需要說明的是是，房地產(chǎn)市市場調(diào)查是房房地產(chǎn)市場分分析的前期工工作，房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析是是對市場調(diào)查查信息再加工工的過程。但但有時一些市市場調(diào)查做完完后，市場分分析也就直接接包括在市場場調(diào)查的過程程中了。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．4．1房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測是指運(yùn)用用科學(xué)的方法法和手段，根根據(jù)房地產(chǎn)市市場調(diào)查所提提供的信息資資料，對房地地產(chǎn)市場的未未來及其變化化趨勢進(jìn)行測測算和判斷，，以確定未來來一段時期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場的走向、需需求量、供給給量以及相應(yīng)應(yīng)的租金售價價水平。房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測一般分為為定性預(yù)測和和定量預(yù)測。。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法1．定性預(yù)測定性預(yù)測是指指依靠人們的的經(jīng)驗、專業(yè)業(yè)知識和分析析能力，參照照已有的資料料，通過主觀觀判斷，對事事物未來的狀狀態(tài)如總體趨趨勢、發(fā)生或或發(fā)展的各種種可能性及其其后果等做出出分析與判斷斷。其特點是，主主要靠經(jīng)驗判判斷未來，有有時也做一些些量化分析作作為判斷的輔輔助手段。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．定量預(yù)測定量預(yù)測是在在了解歷史資資料和統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運(yùn)用數(shù)學(xué)學(xué)方法和其他他分析技術(shù)，，建立可以表表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系系的數(shù)量模型型，并以此為為基礎(chǔ)分析、、計算和確定定房地產(chǎn)市場場要素在未來來可能的數(shù)量量。2．4房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的種類與與方法2．4．2房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的具體方方法因預(yù)測的的對象、內(nèi)容容、期限不同同而有所不同同。通常采采用的的方法法有：：1．直觀觀判斷斷法這是定定性預(yù)預(yù)測方方法的的統(tǒng)稱稱。這這種方方法適適用范范圍廣廣、成成本低低、費費時少少，但但受預(yù)預(yù)測者者的主主觀因因素影影響大大，較較難提提供以以準(zhǔn)確確數(shù)據(jù)據(jù)為依依據(jù)的的預(yù)測測值，，在數(shù)數(shù)據(jù)資資料較較少或或不準(zhǔn)準(zhǔn)的情情況下下，多多采用用此法法。定定性預(yù)預(yù)測方方法主主要包包括集集體判判斷法法、專專家意意見法法。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法2．歷史史引伸伸法這是定定量預(yù)預(yù)測方方法的的統(tǒng)稱稱。在在占有有若干干統(tǒng)計計資料料、預(yù)預(yù)測對對象的的未來來受突突發(fā)性性因素素影響響較小小的情情況下下，選選用適適當(dāng)?shù)牡臄?shù)學(xué)學(xué)模型型進(jìn)行行定量量預(yù)測測，可可以得得到比比較滿滿意的的預(yù)測測效果果。但但是，，由于于所選選擇和和建立立的數(shù)數(shù)學(xué)模模型不不可能能把所所有因因素都都考慮慮進(jìn)去去，因因此定定量預(yù)預(yù)測的的結(jié)果果出現(xiàn)現(xiàn)誤差差也在在所難難免。。此種種方法法包括括簡單單平均均數(shù)法法、移移動平平均數(shù)數(shù)法、、加權(quán)權(quán)移動動平均均數(shù)法法、趨趨勢預(yù)預(yù)測法法、指指數(shù)平平滑法法和季季節(jié)指指數(shù)法法等。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法1）簡單單平均均數(shù)法法簡單平平均數(shù)數(shù)法是是用算算術(shù)平平均值值作為為新一一期的的預(yù)測測值的的方法法。其計算算公式式如下下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法2）移動動平均均法移動平平均法法是在在簡單單平均均法的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起起來的的，其其做法法是把把被平平均的的項逐逐漸向向后移移動加加以平平均，，每項項平均均的總總項數(shù)數(shù)不變變。這這個平平均數(shù)數(shù)就直直接作作為下下期的的預(yù)測測值。。平均均時，，可以以用簡簡單的的算術(shù)術(shù)平均均數(shù)，，也可可以用用加權(quán)權(quán)平均均數(shù)。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法簡單移移動平平均法法的計計算公公式為為：加權(quán)移移動平平均法法的計計算公公式為為：從公式式可見見，不不論簡簡單式式還是是加權(quán)權(quán)式，，只能能預(yù)測測下一一期數(shù)數(shù)值。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法3）趨勢勢預(yù)測測法這是歷歷史引引伸法法中最最適合合于中中長期期預(yù)測測的方方法。。其基基本原原理是是：根根據(jù)過過去各各期的的實際際數(shù)據(jù)據(jù)，分分析其其發(fā)展展趨勢勢，并并假定定今后后按該該趨勢勢繼續(xù)續(xù)發(fā)展展，從從而測測定今今后各各期的的數(shù)據(jù)據(jù)。如如果過過去各各期數(shù)數(shù)據(jù)大大體呈呈現(xiàn)等等差級級數(shù)，，則其其變化化趨勢勢可用用直線線方程程來表表示；；如果果過去去各期期數(shù)據(jù)據(jù)大體體呈現(xiàn)現(xiàn)等比比級數(shù)數(shù)，則則可用用曲線線方程程來表表示。。在這里里，我我們只只介紹紹直線線趨勢勢方程程。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法求趨勢勢直線線的方方程式式是：：式中：：y：預(yù)測值值；x：代表的的年份份；a，b：待定系系數(shù)運(yùn)用最最小二二乘法法求得得如下下方程程組：：令，則上式可簡化為：式中：：yi：各年的的實際際銷售售量；；xi：各年的的代號號；n：已掌握握數(shù)數(shù)據(jù)的的年數(shù)數(shù)。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法值得注注意的的是，，每一一趨勢勢直線線方程程都必必須注注明原原點的的時間間和計計量單單位，，這一一點和和后面面闡述述的表表明現(xiàn)現(xiàn)象變變量之之間相相關(guān)關(guān)關(guān)系的的回歸歸方程程是有有區(qū)別別的。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法4）指數(shù)數(shù)平滑滑法指數(shù)平平滑法法是在在移動動平均均法的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起起來的的，指數(shù)平平滑法法是利利用預(yù)預(yù)測前前一期期的實實際值值和前前一期期的指指數(shù)平平滑預(yù)預(yù)測值值進(jìn)行行加權(quán)權(quán)平均均來取取得預(yù)預(yù)測值值的方方法。。它實際際上是是一種種特殊殊的加加權(quán)移移動平平均法法。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法其計算算公式式為：：本期預(yù)預(yù)測值值=a×上期實實際發(fā)發(fā)生值值+（1-a）×上期預(yù)預(yù)測值值式中：：a為平滑滑系數(shù)數(shù)，且且0≤≤≤1當(dāng)a=1時，預(yù)預(yù)測值值=上期實實際發(fā)發(fā)生值值當(dāng)a=0時，預(yù)預(yù)測值值=上期預(yù)預(yù)測值值一般根根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗估估計，，當(dāng)差差異較較大時時，a取0.7～0.8為宜；；當(dāng)差差異較較小時時，a取0.2～0.3為宜。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法5）季節(jié)節(jié)指數(shù)數(shù)法季節(jié)性性預(yù)測測比較較簡單單的方方法是是計算算各個個季度度的不不同銷銷售指指數(shù)。。季節(jié)節(jié)銷售售指數(shù)數(shù)可利利用簡簡單平平均法法算出出。它它是根根據(jù)歷歷史資資料求求出每每季度度平均均數(shù)占占全期期總平平均數(shù)數(shù)的比比例，，以表表明各各季銷銷售水水平比比全期期總銷銷售水水平高高低的的程度度。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法其預(yù)測測步驟驟為：：第1步：求求出歷歷年各各季的的平均均銷售售量。。第2步：求求出各各季的的季節(jié)節(jié)指數(shù)數(shù)，即即當(dāng)季季的平平均數(shù)數(shù)占全全年平平均數(shù)數(shù)總和和的百百分比比。第3步：根根據(jù)季季節(jié)指指數(shù)和和已知知某年年某季季的實實際數(shù)數(shù)預(yù)測測該年年其它它各個個季的的數(shù)據(jù)據(jù)。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法3．因果果預(yù)測測法因果預(yù)預(yù)測法法是利利用原原因和和結(jié)果果之間間存在在數(shù)學(xué)學(xué)函數(shù)數(shù)式的的內(nèi)在在聯(lián)系系，建建立相相應(yīng)的的數(shù)學(xué)學(xué)模型型來進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測。。包括回回歸分分析法法和相相關(guān)分分析法法等。。2．4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)測測的種種類與與方法法1）回歸歸分析析法回歸分分析法法就是是根據(jù)據(jù)“自自變量量”來來分析析“因因變量量”的的變化化方向向和程程度。。在采用用回歸歸分析析法進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測時時，預(yù)預(yù)測對對象和和影響響因素素之間間一定定要存存在因因果關(guān)關(guān)系，，且樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)量量足夠夠；預(yù)預(yù)測對對象和和影響響因素素的樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)之之間存存在某某種統(tǒng)統(tǒng)計規(guī)規(guī)律，，且能能反映映未來來發(fā)展展?fàn)顟B(tài)態(tài)；樣樣本數(shù)數(shù)據(jù)的的分布布若存存在著著線性性趨勢勢，則則可采采用線線性回回歸分分析法法進(jìn)行行預(yù)測測。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法其計算公式式如下：式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2）相關(guān)分析析法相關(guān)分析法法是分析市市場商品供供求變化諸諸因素中兩兩個相關(guān)變變量之間的的因果關(guān)系系。它主要要是在定性性分析的基基礎(chǔ)上，找找出事物發(fā)發(fā)展的內(nèi)在在聯(lián)系，確確定自變量量與因變量量之間的函函數(shù)關(guān)系，，然后用回回歸方程來來進(jìn)行預(yù)測測。它與一元線線性回歸法法不同的地地方是，此此處因變量量的變動不不一定決定定于某個主主要自變量量，也可以以是其他相相關(guān)因素。。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法其計算公式式是：2．5市場分析應(yīng)應(yīng)用舉例——某房地產(chǎn)市市場分析報報告大綱2．5．1摘要1．市場分析析的目的。。2．分析方法法、主要假假設(shè)條件和和風(fēng)險因素素。3．建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可可以做。2．5市場分析應(yīng)應(yīng)用舉例——某房地產(chǎn)市市場分析報報告大綱2．5．2概述1．國家或整整體社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況和和主要的增增長領(lǐng)域（（確認(rèn)有吸吸引力的物物業(yè)投資類類型——可選擇的投投資方向，，分析當(dāng)前前所處的經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期或或房地產(chǎn)周周期中的位位置）。2．地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況（可可與國家進(jìn)進(jìn)行對比分分析）。2．5市場分析應(yīng)應(yīng)用舉例——某房地產(chǎn)市市場分析報報告大綱3．城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況（與與國家和地地區(qū)相比城城市的就業(yè)業(yè)狀況及趨趨勢，本城城市就業(yè)情情況短期預(yù)預(yù)測，確認(rèn)認(rèn)和介紹當(dāng)當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)業(yè)和產(chǎn)品））。4．市場環(huán)境境與場地分分析（市場場區(qū)域的劃劃分、土地地面積、土土地利用情情況、場地地描述，場場地周圍交交通環(huán)境及及可及性分分析，場地地周圍土地地利用情況況和競爭情情況）。2．5市場分析應(yīng)應(yīng)用舉例——某房地產(chǎn)市市場分析報報告大綱2．5．3需求分析1．預(yù)計的總總需求（詳詳細(xì)分析項項目所在市市場區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)、人人口、家庭庭規(guī)模與結(jié)結(jié)構(gòu)、家庭庭收入等，，以預(yù)測擬擬開發(fā)房地地產(chǎn)類型的的市場需求求）。（1）就業(yè)分析析；（