房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理15

1.掌握房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理的主要要途徑和和方法，，成本管管理的主主要方法法，進(jìn)度度控制方方法及關(guān)關(guān)注因素素，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的主要合合同與分分類；2.熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理的主要要內(nèi)容、、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控制制手段，，項(xiàng)目開開發(fā)不同同階段成成本管理理的主要要內(nèi)容，，進(jìn)度管管理的主主要任務(wù)務(wù)，合同同管理的的主要內(nèi)內(nèi)容，監(jiān)監(jiān)理單位位的主要要工作內(nèi)內(nèi)容，竣竣工驗(yàn)收收的工作作程序；；3.了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量管理理的特點(diǎn)，，成本管理理的參加者者，進(jìn)度管管理系統(tǒng)，，房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目合合同的特點(diǎn)點(diǎn)與作用，，監(jiān)理單位位的其他工工作，竣工工驗(yàn)收的要要求，范圍圍及依據(jù)。。第9章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目工程管理理本章學(xué)習(xí)要要求影響因素多多質(zhì)量波動大大質(zhì)量隱蔽性性終檢局限性性評價方法的的特殊性9.1質(zhì)量管理質(zhì)量管理是是指確定質(zhì)質(zhì)量方針、、目標(biāo)和職職責(zé)并在質(zhì)質(zhì)量體系中中通過諸如如質(zhì)量策劃、質(zhì)質(zhì)量控制、、質(zhì)量保證證和質(zhì)量改改進(jìn)使其實(shí)實(shí)施全部管管理職能的的所有活動動。9.1.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量量管理的特特點(diǎn)1.施工前的質(zhì)質(zhì)量管理9.1.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量量管理的主主要內(nèi)容主要內(nèi)容有有：（1）審查承包包單位的技技術(shù)資質(zhì)。。（2）組織設(shè)計(jì)計(jì)交底和圖圖紙會審。。（3）對工程所所需原材料料、構(gòu)配件件的質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行檢查和和控制。（4）對永久性性生產(chǎn)設(shè)備備或裝置，，應(yīng)按審批批同意的設(shè)設(shè)計(jì)圖紙組組織采購或或訂購。（5）審查施工工單位提交交的施工組組織方案和和施工組織織設(shè)計(jì)，對對于工程質(zhì)質(zhì)量應(yīng)具有有可靠的技技術(shù)措施來來保證。（6）對工程中中擬采用的的新材料、、新結(jié)構(gòu)、、新工藝、、新技術(shù)，，均應(yīng)審核核其技術(shù)鑒鑒定書。（7）檢查施工工現(xiàn)場的測測量標(biāo)準(zhǔn)、、建筑物的的定位放線線以及高程程水準(zhǔn)點(diǎn)，，重要工程程還應(yīng)親自自復(fù)核。（8）協(xié)助承包包單位完善善質(zhì)量保證證體系，包包括完善計(jì)計(jì)量及質(zhì)量量檢測技術(shù)術(shù)和手段等等。（9）協(xié)助總承承包單位完完善現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理制制度，包括括現(xiàn)場會議議制度、現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量檢檢驗(yàn)制度、、質(zhì)量報(bào)表表制度和質(zhì)質(zhì)量事故報(bào)報(bào)告及處理理制度等。。（10）把好開工工關(guān)。2.施工過程中中的質(zhì)量管管理（1）協(xié)調(diào)承包包單位完善善工序控制制。（2）嚴(yán)格工序序間交接檢檢查。（3）重要的工工程部位或或?qū)I(yè)工程程應(yīng)親自進(jìn)進(jìn)行試驗(yàn)或或技術(shù)復(fù)核核。（4）對已完成成的分項(xiàng)、、分部工程程，按相應(yīng)應(yīng)的質(zhì)量評評定標(biāo)準(zhǔn)和和辦法進(jìn)行行自檢、驗(yàn)驗(yàn)收。（5）審核設(shè)計(jì)計(jì)變更和圖圖紙修改。。（6）按合同于于必要時可可下達(dá)停工工令。（7）組織定期期或不定期期的現(xiàn)場會會議，及時時分析、通通報(bào)工程質(zhì)質(zhì)量狀況，，并協(xié)調(diào)有有關(guān)單位間間的業(yè)務(wù)活活動等。3.工程項(xiàng)目竣竣工質(zhì)量管管理（1）按規(guī)定的的質(zhì)量評定定標(biāo)準(zhǔn)和辦辦法，對完完成的分項(xiàng)項(xiàng)、分部工工程、單位位工程進(jìn)行行檢查驗(yàn)收收。（2）組織試用用。（3）審核承包包單位提供供的質(zhì)量檢檢驗(yàn)報(bào)告及及有關(guān)技術(shù)術(shù)型文件。。（4）審核承包包單位提交交的竣工圖圖。（5）整理有關(guān)關(guān)工程項(xiàng)目目質(zhì)量的技技術(shù)文件，，并編目、、建檔。（1）旁站監(jiān)督督；（2）測量；（3）試驗(yàn)；（4）指令文件件；（5）規(guī)定質(zhì)量量監(jiān)控工作作程序；（6）利用支付付控制手段段。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量量管理的主主要途徑和和方法對房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目在在施工階段段進(jìn)行質(zhì)量量監(jiān)控主要要是通過審審核有關(guān)文文件、報(bào)表，以及及進(jìn)行現(xiàn)場場檢查及試試驗(yàn)這兩方方面的途徑徑和相應(yīng)的的方法來實(shí)實(shí)現(xiàn)的。9.1.4施工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督控控制手段9.2成本管理（1）編制成本本管理規(guī)劃劃；（（2）確定成本本管理的對對象；（3）費(fèi)用比較較與投資偏偏差分析；；（4）有效利用用工程價款款結(jié)算方法法；（5）重視工程程變更工作作；（（6）認(rèn)真做好好成本核實(shí)實(shí)與總結(jié)工工作。9.2.1成本管理的的參加者主要有業(yè)主主、承包商商、監(jiān)理單單位、設(shè)計(jì)計(jì)單位等9.2.2項(xiàng)目開發(fā)不不同階段成成本管理的的主要內(nèi)容容（1）項(xiàng)目策劃劃階段；（（2）設(shè)計(jì)階段段；（3）施工階段段的成本管管理；（（4）項(xiàng)目銷售售階段的成成本管理。。9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目成本本管理方法法9.3進(jìn)度管理（1）設(shè)計(jì)前準(zhǔn)準(zhǔn)備階段的的進(jìn)度管理理；（2）設(shè)計(jì)階段段的進(jìn)度管管理；（3）施工階段段的進(jìn)度管管理。橫道圖法S形曲線比較較法里程碑法網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法法9.3.1進(jìn)度管理的的主要任務(wù)務(wù)9.3.2進(jìn)度管理及及計(jì)劃在房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)過過程中，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商一般不不直接對項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行控控制和管理理，而是委委托建設(shè)監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)進(jìn)行進(jìn)度控控制，監(jiān)理理單位根據(jù)據(jù)建設(shè)監(jiān)理理合同分別別對開發(fā)商商、設(shè)計(jì)單單位、施工工單位的進(jìn)進(jìn)度管理實(shí)實(shí)施監(jiān)督。。各單位都都按開發(fā)合合同的要求求編制本單單位的進(jìn)度度計(jì)劃，并并加以實(shí)施施，同時接接受監(jiān)理單單位的監(jiān)督督。9.3.3進(jìn)度控制中中關(guān)注的因因素9.3.4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度度管理系統(tǒng)統(tǒng)（1）材料、設(shè)設(shè)備的供應(yīng)應(yīng)情況；（2）設(shè)計(jì)變更更；（3）勞動力的的安排情況況；（4）氣象條件件。9.4合同管理合同管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目管管理中不可可缺少的重重要內(nèi)容，，已經(jīng)成為為與質(zhì)量管管理、進(jìn)度度管理、成成本管理等等并列的重重要管理職職能之一。。1.合同標(biāo)的物物的特殊性性4.合同風(fēng)險(xiǎn)大大3.合同內(nèi)容多多，涉及范范圍廣2.合同執(zhí)行周周期長9.4.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目合同同的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的的主要合同同關(guān)系①開發(fā)商的的主要合同同關(guān)系；②承包商的的主要合同同關(guān)系。9.4.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目合同同的作用9.4.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的主主要合同與與分類（1）明確開發(fā)發(fā)商和承包包方在項(xiàng)目目實(shí)施中的的權(quán)力和義義務(wù)；（2）項(xiàng)目實(shí)施施階段實(shí)行行社會監(jiān)理理的依據(jù)；；（3）項(xiàng)目實(shí)施施的法律依依據(jù)。（2）房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目合合同的分類類按簽約各方方的關(guān)系可可以分為：：①工程總承包包合同；②工程分包合合同；③轉(zhuǎn)包合同；；④勞務(wù)分包合合同；⑤聯(lián)合承包合合同。按計(jì)價方式式分類：①固定價格格合同；②可調(diào)價格格合同；③成本加酬金金合同。9.4.4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目合同同管理的主主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，通通過招標(biāo)投投標(biāo)方式確確定工程施施工單位以以后，就工工程承包中中涉及的有有關(guān)具體問問題與承包包商訂立詳詳細(xì)的工程程承包合同同。開發(fā)商商在工程施施工過程中中，需要經(jīng)經(jīng)常檢查合合同的執(zhí)行行情況，督督促施工企企業(yè)執(zhí)行合合同條款，，根據(jù)工程程實(shí)際進(jìn)度度與施工單單位商議合合同中的某某些條款需需要更改或或取消等。。9.5建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理單位在在房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目工工程施工階階段的主要要工作是對對工程質(zhì)量量、進(jìn)度、、成本的管理理以及合同同管理和信信息管理等等工作。9.5.1監(jiān)理單位的的主要工作作內(nèi)容9.5.2監(jiān)理單位的的其他工作作監(jiān)理公司還還可以在工工程建設(shè)的的不同階段段提供一些些專門的咨咨詢服務(wù)。。提供專業(yè)性性工作也是是房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的發(fā)展展方向。9.6竣工驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目完完工后應(yīng)提提出竣工驗(yàn)驗(yàn)收申請，，完工項(xiàng)目目應(yīng)具備竣竣工驗(yàn)收的的基本要求求?？⒐を?yàn)驗(yàn)收中遺留留的問題，，開發(fā)商與與建筑承包包商應(yīng)進(jìn)行行協(xié)商并妥妥善處理。。9.6.1竣工驗(yàn)收的的要求9.6.2竣工驗(yàn)收的的范圍及依依據(jù)(1)驗(yàn)收范圍(2)驗(yàn)收依據(jù)竣工驗(yàn)收備備案工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格后