房地產(chǎn)公司項(xiàng)目前期策劃流程培訓(xùn)教程58

第四講某某品牌牌房地產(chǎn)產(chǎn)公司2017年策劃流流程培訓(xùn)訓(xùn)前期策劃劃篇策劃？前期策劃劃？前期策劃劃的總體體流程第一階段段第二階段段第三階段段第四階段段第一階段段可行行性性研研究究可行性研研究是指指在投資資決策前前，對建建設(shè)項(xiàng)目目進(jìn)行全全面的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析、、論證的的過程。。是項(xiàng)目投投資決策策的依據(jù)據(jù)。是籌集建建設(shè)資金金的依據(jù)據(jù)是開發(fā)商商與有關(guān)關(guān)各部門門簽訂協(xié)協(xié)議、合合同的依依據(jù)是編制下下階段規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)市場分析析市場預(yù)測測收入、成成本、費(fèi)費(fèi)用預(yù)測測財(cái)務(wù)評估估盈虧平衡衡分析敏感性分分析風(fēng)險(xiǎn)評估估宏觀市場場、區(qū)域域市場供給預(yù)測測、需求求預(yù)測、、價(jià)格預(yù)預(yù)測銷售收入入、土地地成本、、建安成成本、市市政配套套費(fèi)、管管理費(fèi)、、稅費(fèi)等等靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)：成本本利潤率率、銷售售利潤率率動(dòng)態(tài)指標(biāo)標(biāo)：凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)涵報(bào)酬酬率、投投資周期期盈虧分析析的關(guān)鍵鍵是找到到盈虧平平衡點(diǎn)，，即項(xiàng)目目達(dá)到盈盈虧平衡衡狀態(tài)利利潤為零零的點(diǎn)反應(yīng)敏感感程度的的指標(biāo)是是敏感系系數(shù)敏感感系數(shù)=目標(biāo)值的的變化百百分比／／參數(shù)值值變動(dòng)的的百分比比風(fēng)險(xiǎn)分析析又稱概概率分析析，利用用概率值值來研究究不同因因素的概概率分布布，從而而對方案案的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果指指標(biāo)做出出某種概概率描述述，對方方案的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)情況況做出比比較準(zhǔn)確確的判斷斷可行性分分析的研研究內(nèi)容容第二階段段項(xiàng)目目研研究究項(xiàng)目研究究？市場研究究？宏觀環(huán)境境分析競爭環(huán)境境分析項(xiàng)目價(jià)值值分析市場狀況況可能的客客戶可能的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目研究究的目的的：地塊潛在客戶戶分析1、宏觀環(huán)環(huán)境研究究宏觀政策策及經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢（（通脹、、利率、、匯率等等）重大事件件及其影影響（如如北京2008年奧運(yùn)會會、上海海2010年世博會會）城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況（（GDP、人均收收入等））城市建設(shè)設(shè)（城市市規(guī)劃、、固定資資產(chǎn)投資資、拆遷遷計(jì)劃等等）人口及其其變化狀狀況（總總量、新新增家庭庭數(shù)、外外來常駐駐人口比比例等））經(jīng)濟(jì)環(huán)境境房地產(chǎn)市市場環(huán)境境結(jié)構(gòu)及其其規(guī)模（（一、二二、三級級市場））板塊布局局（熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域））行業(yè)成熟熟度（產(chǎn)產(chǎn)品豐富富度、外外來開發(fā)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)入程度度）結(jié)論：房房地產(chǎn)未未來發(fā)展展趨勢2、項(xiàng)目價(jià)價(jià)值分析析產(chǎn)業(yè)分布布（第三三產(chǎn)業(yè)、、旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、、物流等等）街區(qū)價(jià)值值（土地地級別，，區(qū)域功功能定位位、人文文歷史價(jià)價(jià)值等））（1）區(qū)位價(jià)價(jià)值分析析自然（山山景、海海景、湖湖景等））、人文文景觀交通資源源（公交交、高速速路、機(jī)機(jī)場、火火車站、、港口等等）配套資源源（購物物、教育育、醫(yī)療療、文化化、娛樂樂等）（2）項(xiàng)目資資源分析析3、競爭對對手及成成功案例例研究（1）同區(qū)區(qū)位、同同類型、、同價(jià)位位競爭項(xiàng)項(xiàng)目分析析通過對在在地段、、產(chǎn)品、、價(jià)格等等方面構(gòu)構(gòu)成直接競爭爭或者潛在競爭爭的樓盤進(jìn)進(jìn)行分析析，尋求求突破創(chuàng)創(chuàng)新和差差異化。同區(qū)位：：包含同一地段段或同等地段段兩個(gè)方面面。同類型：：指在產(chǎn)產(chǎn)品上具具有相同同屬性。。如同為為郊區(qū)大大盤、同同為小戶型等等。同價(jià)格：：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面面。研究內(nèi)容容：同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品供供應(yīng)總量量產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格客戶研究方法法：踩盤盤、小組組討論、、問卷（2）經(jīng)典樓樓盤分析析通過對同同一個(gè)城城市經(jīng)典典樓盤的的分析，，總結(jié)其其成功和和不足為為我所用用。研究內(nèi)容容：產(chǎn)品品特色（產(chǎn)品理念念、建筑筑風(fēng)格、、產(chǎn)品組組合、面面積配比比、戶型型特點(diǎn)等）推廣手法法（廣告訴求求、媒體體運(yùn)用、、推廣節(jié)節(jié)奏等）銷售策略略其他成功功因素研究方法法：現(xiàn)場場考察+小組座談?wù)劊?）成功案案例分析析通過對對對國內(nèi)外外同類型型項(xiàng)目成成功案例例的分析析，總結(jié)結(jié)其成功功和不足足為我所所用。研究內(nèi)容容：開發(fā)策略略產(chǎn)品特色色推廣手法法銷售策略略其他成功功因素研究方法法：案例例分析4、潛在客客戶群研研究——以項(xiàng)目為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)的定向向研究（1）確定研研究對象象項(xiàng)目周邊客群群新生客群群投資客群群特有客群群歷史客群群（2）確定研研究內(nèi)容容客戶基本本特征置業(yè)能力力需求特點(diǎn)點(diǎn)置業(yè)原因因需求特點(diǎn)點(diǎn)收入水平平、置業(yè)業(yè)計(jì)劃等家庭結(jié)構(gòu)、、文化背景景、職業(yè)、、區(qū)屬工作地點(diǎn)、、現(xiàn)有居住住狀況等5、得出調(diào)研研結(jié)論未來的市場場狀況1、2-3年片區(qū)內(nèi)供供應(yīng)量預(yù)測測2、價(jià)格走勢勢預(yù)測3、需求趨勢勢預(yù)測4、客戶消費(fèi)費(fèi)趨勢預(yù)測測可能的客戶戶1、客戶可能能的區(qū)域2、客戶層面面3、購買力狀狀況可能的產(chǎn)品品1、產(chǎn)品類型型2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)3、可能的價(jià)價(jià)格（總價(jià)價(jià)、單價(jià)））第三階段項(xiàng)目目定定位位定位（Positioning)有史以來對對美國營銷銷影響最大大的觀念！！定位即預(yù)期客戶頭頭腦里已有有的想法！[美]艾·里斯杰杰克·特勞特/著◎王恩冕于于少蔚蔚/譯SWOT分析客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位房地產(chǎn)定位位的目的：：尋找均衡點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品客戶投資效益1、SWOT分析strength（優(yōu)勢）weakness（劣勢）Opportunity(機(jī)會)Threat（威脅）2、客戶定位位生命命階階段段收入水水平平根據(jù)市場研研究階段對項(xiàng)目目特點(diǎn)以及潛在在客戶的研究篩篩選目標(biāo)客群客戶細(xì)分客戶研究客戶篩選客戶定位消費(fèi)價(jià)值觀觀需求特質(zhì)客戶構(gòu)成生命階段區(qū)域職業(yè)……需求特點(diǎn)面積總價(jià)戶型功能……PulteHomes：首次置業(yè)業(yè)、常年工工作流動(dòng)人人士、單人人工作丁克克家庭、雙人工工作丁克家家庭、有嬰嬰兒的夫婦婦、單親家家庭、成熟家家庭、富足足成熟家庭庭、空巢家家庭、大齡齡單身貴族、、活躍長者者萬科：注重重自我享受受的職業(yè)新新銳家庭、、關(guān)心健康康的幸福晚晚年家庭、注重家家庭的望子子成龍家庭庭、價(jià)格敏敏感的務(wù)實(shí)實(shí)家庭、彰彰顯地位的成成功家庭規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議總體規(guī)劃建建議建筑風(fēng)格建建議園林設(shè)計(jì)建建議配套設(shè)施功能配套建建議智能化建議議會所設(shè)施建建議產(chǎn)品建議建筑單體建建議戶型、面積積建議戶型配比建建議戶型設(shè)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建建議社區(qū)服務(wù)建建議物業(yè)管理公公司建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容建議1、產(chǎn)品定位位內(nèi)容定位描述設(shè)計(jì)要點(diǎn)3、產(chǎn)品定位位2、產(chǎn)品定位位策略——客戶導(dǎo)向與與市場導(dǎo)向向相結(jié)合領(lǐng)先型定位位策略模仿定位策策略差異化定位位策略創(chuàng)新定位策策略4、價(jià)格定位位價(jià)格定位的的考慮因素素：競爭項(xiàng)目的的價(jià)格定位位產(chǎn)品的特色色開發(fā)商的品品牌未來的市場場狀況……具體內(nèi)容，，請關(guān)注明明天的《定價(jià)》專題！5、經(jīng)濟(jì)收益益分析即在價(jià)格定定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)合合項(xiàng)目的投投資開發(fā)周周期、銷售售周期等，，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)驗(yàn)以上定位位的經(jīng)濟(jì)收收益，并根根據(jù)檢驗(yàn)出出來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益重新新調(diào)整定位位，使客戶戶和產(chǎn)品達(dá)達(dá)到新的均均衡點(diǎn)。開發(fā)商內(nèi)部收益率率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV）小業(yè)主投資回報(bào)率率具體內(nèi)容，，請關(guān)注下下面的《房地產(chǎn)投資資分析》專題！第四階段市場場推推廣廣市場推廣方方案的主要要內(nèi)容：1、賣點(diǎn)提煉煉2、項(xiàng)目總體體形象設(shè)計(jì)計(jì)3、推廣費(fèi)用用預(yù)算4、現(xiàn)場包裝裝方案5、制定銷售售策略6、制定推廣廣策略7、營銷工作作總體時(shí)間間表1、賣點(diǎn)提煉煉即分析總結(jié)結(jié)項(xiàng)目所具具有的特點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)過提提煉形成對對客戶具有有吸引力的的產(chǎn)品訴求求。這種特特點(diǎn)不一定定是項(xiàng)目所所特有的，，但必須是是鮮明的。。一般而言言，會從地地段、產(chǎn)品品、附加值值等三個(gè)層層面進(jìn)行提提煉總結(jié)：：地段：交通通條件配套資源自然、人文文景觀未來規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)模模建筑風(fēng)格園林特點(diǎn)戶型特點(diǎn)價(jià)格新型建材、、工藝……附加值：開開發(fā)商品牌牌物管品牌建筑設(shè)計(jì)公公司品牌園林設(shè)計(jì)公公司品牌承建商產(chǎn)品概念倡導(dǎo)的生活活方式……形象支撐要要素——產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念是是用有意義義的消費(fèi)者者術(shù)語進(jìn)行行表述的對對產(chǎn)品的構(gòu)構(gòu)思?！狿hilipskottle2、項(xiàng)目總體體形象設(shè)計(jì)計(jì)形象表現(xiàn)系系統(tǒng)案名Logo標(biāo)準(zhǔn)色形象推廣語語生態(tài)3、推廣費(fèi)用用預(yù)算基本步驟：：1、確定推廣廣費(fèi)用占總總體銷售額額的比例結(jié)合當(dāng)?shù)匦行袠I(yè)基本水水平，視項(xiàng)項(xiàng)目情況定定2、確定各主主要費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)算算比例（現(xiàn)場包裝裝、媒體費(fèi)費(fèi)用、活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用、預(yù)預(yù)留費(fèi)用等等）3、確定各推推廣階段推推廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算比例（蓄勢期、、強(qiáng)銷期、、蓄銷期、、尾盤期））4、確定各推推廣階段內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用用的詳細(xì)預(yù)預(yù)算4、現(xiàn)場包裝裝方案戶外大牌（（如何選擇擇？）工地圍板（（如何體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目特色色？）售樓處設(shè)計(jì)計(jì)方案（如如何選址？？如何設(shè)設(shè)計(jì)？）看樓通道方方案示范園林示范單位（（選取什么么單位？設(shè)設(shè)計(jì)什么樣樣的風(fēng)格？？）……具體體內(nèi)內(nèi)容容，，請請關(guān)關(guān)注注明明天天的的《住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場推推廣廣》專題題！！3、銷售目標(biāo)銷售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢發(fā)揮（房展會、假期等）與競爭對手同時(shí)發(fā)售與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷售等）

5、制制定定銷銷售售策策略略1、銷售售次次序序2、銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)4、價(jià)格策略此種價(jià)格策略一般使用一些產(chǎn)品差異不太大的項(xiàng)目，比如一些中低價(jià)商品房等。穩(wěn)定價(jià)格策略此種策略也比較少見，一般用于推出單位較少的項(xiàng)目，一炮而紅，而且去化較好，后期的產(chǎn)品作為尾盤進(jìn)行低價(jià)處理。具有銷售速度快的特點(diǎn)，一般會在開發(fā)商要求盡快回籠資金的情況下使用。高開低走此種價(jià)格策略由于市場風(fēng)險(xiǎn)較大，一般很少采用，但在一些高檔盤中，為了塑造高品質(zhì)的市場形象，前期會通過推出一些較好的產(chǎn)品形成高價(jià)，并借此固化高檔的市場形象，從而形成“母以子貴”的帶動(dòng)作用，獲得良好多的收益。高開高走此種價(jià)格策略比較普遍，特別是在一些多期開發(fā)的大盤以及期房銷售中，市場風(fēng)險(xiǎn)較低。主要是通過前期主要推出一些較差戶型形成低價(jià)，造成熱銷，并為后期蓄勢。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價(jià)格逐步爬高。低開高走策略適用情況策略在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會從市場狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。6、推推廣廣策策略略向誰誰說說？？說什什么么？？怎么么說說？？主要要內(nèi)內(nèi)容容：：推廣廣階階段段劃劃分分階段段推推廣廣主主題題媒體體組組合合策策略略行銷銷策策略略組組合合（現(xiàn)現(xiàn)場場活活動(dòng)動(dòng)、、公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)、、展展銷銷會會、、促促銷銷手手段段等等））7、營營銷銷工工作作總總體體時(shí)時(shí)間間表表案例例討討論論地塊塊描描述述：：位位于于深深圳圳福福田田區(qū)區(qū)福福榮榮路路北北，，東東西西長長約約300米，，南南北北窄窄約約70米，，總總占占地地面面積積39357.2平米米，，地地塊塊北北面面有有一一排排8層高高農(nóng)農(nóng)民民房房，，南南面面大大海海與與項(xiàng)項(xiàng)目目僅僅一一高高速速公公路路之之隔隔，，整整幅幅地地塊塊低低于于高高速速路路面面近近兩兩米米。。通過過項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究結(jié)結(jié)論論：：市場場狀狀況況從片片區(qū)區(qū)再再售售項(xiàng)項(xiàng)目目看看，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的市市場場均均價(jià)價(jià)一一般般在在7300元/平放放米米左左右右；；未未來來1-2年內(nèi)內(nèi)，，片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目較較多多，，而而且且其其它它片片區(qū)區(qū)的的同同檔檔次次項(xiàng)項(xiàng)目目也也比比較較多多，，競競爭爭比比較較激激烈烈；；深深圳圳本本地地住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)趨趨勢勢向向大大戶戶型型、、生生態(tài)態(tài)住住宅宅的的方方向向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變。?？赡苣艿牡目涂蛻魬魪闹苤苓呥吀偢偁帬庬?xiàng)項(xiàng)目目來來看看，，除除了了深深圳圳本本地地客客群群以以外外，，外外銷銷客客戶戶也也占占有有相相當(dāng)當(dāng)比比例例；；從從本本項(xiàng)項(xiàng)目目看看，，海海景景資資源源更更加加豐豐富富，，對對于于香香港港客客戶戶吸吸引引力力更更大大，，未未來來客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成香香港港客客戶戶會會是是一一個(gè)個(gè)很很重重要要的的組組成成部部分分。?？赡苣艿牡漠a(chǎn)產(chǎn)品品一個(gè)個(gè)面面向向深深港港兩兩地地的的海海景景物物業(yè)業(yè)S（strength）自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場。開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。W（weakness）地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面；緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低；O（opportunity）1、片區(qū)地位逐步抬升；2、獨(dú)特的景觀與未來的高起點(diǎn)規(guī)劃，越來越受到市場的矚目；T（threat）翠堤灣對本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競爭威脅；未來1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大；相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶；項(xiàng)目外銷內(nèi)銷目標(biāo)客戶30歲以上，月收入在3~5萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。有實(shí)力的購買年齡段，32—45歲，月收入3萬——6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。購買用途度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。行業(yè)可能一類：35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。二類：30歲以上的深港經(jīng)商者；三類：50歲左右的擬退休人士；一類：30歲以上，市場營銷行業(yè)；二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）；三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）?？們r(jià)50萬-80萬100萬以上戶型需求2房、3房3房、4房面積區(qū)間65M2

–75M2；85M2左右130M2—160M2

景觀需求1.海景2.翠綠園景海景附加需求室內(nèi)：帶家私裝修+分體空調(diào)室外：游泳池設(shè)備：深港直通巴士室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林需求：安全且私密性，車位充足?？蛻魬舳ǘㄎ晃唬海寒a(chǎn)品品定定位位項(xiàng)目目核核心心資資源源：：深圳圳灣灣海海景景核心心概概念念：：都市市渡渡假假定位位描描述述：：都市市全全海海岸岸悠悠游游尊尊貴貴府府邸邸設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：100%海景景弧形形大大曲曲線線的的布布局局以以及及抬抬高高6.7米的的平平臺臺使使得得戶戶戶戶有有海海景景設(shè)計(jì)計(jì)公公司司：：賓賓·士奈奈設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司（（BensleyDesignStudio）四房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)149平米米三房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)109平米米戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———從73平方方米米的的2房到到205平方方米米的的平平層層大大戶戶型型，，從從頂頂層層復(fù)復(fù)式式住住宅宅到到珍珍貴貴的的獨(dú)獨(dú)立立TOWNHOUSE，每每個(gè)個(gè)戶戶型型幾幾乎乎都都力力求求不不同同的的角角度度有有不不同同的的紅紅樹樹林林海海景景面面，，滿滿足足面面積積要要求求不不同同但但品品質(zhì)質(zhì)要要求求同同樣樣最最高高的的客客戶戶。。低區(qū)區(qū)townhouse設(shè)計(jì)計(jì)公公司司：：賓賓·士奈奈設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司（（BensleyDesignStudio）香堤堤雅雅鏡鏡———小空空間間，，大大感感覺覺！！泰泰式式風(fēng)風(fēng)情情園園林林，，濃濃濃濃度度假假風(fēng)風(fēng)格格，，令令項(xiàng)項(xiàng)目目的的園園林林別別具具風(fēng)風(fēng)格格；；整整體體園園林林架架高高6.7m，內(nèi)內(nèi)景景遠(yuǎn)遠(yuǎn)處處海海景景渾渾然然一一體體；；底底層層架架空空，，通通透透視視野野！！設(shè)計(jì)計(jì)單單位位：：HBA室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司功能能設(shè)設(shè)置置：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)室室內(nèi)內(nèi)籃籃球球場場排球球場場三個(gè)個(gè)羽羽毛毛球球場場壁球球室室大型型親親子子兒兒童童游游戲戲室室兩片片網(wǎng)網(wǎng)球球場場沙弧弧球球練練習(xí)習(xí)室室室內(nèi)內(nèi)泳泳池池海景景健健身身會會所所香熏熏spa功能能會會所所———設(shè)計(jì)計(jì)格格調(diào)調(diào)，，氣氣勢勢恢恢宏宏；；布布局局合合理理；；項(xiàng)項(xiàng)目目新新穎穎時(shí)時(shí)尚尚。。商業(yè)業(yè)配配套套———不僅僅滿滿足足業(yè)業(yè)主主基基本本生生活活需需要要，，更更提提供供一一定定休休閑閑購購物物場場所所，，寓寓生生活活與與度度假假之之中中。。商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：超超市市、、快快餐餐廳廳、、小小商商業(yè)業(yè)、、銀銀行行、、郵郵局局；；中中西西餐餐廳廳、、咖咖啡啡廳廳案名名：：金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣用三三個(gè)個(gè)色色塊塊代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目三三個(gè)個(gè)樓樓棟棟且金金色色突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目高高貴貴品品質(zhì)質(zhì)下面面一一道道藍(lán)藍(lán)代代表表海海形象象推推廣廣語語：：在在海海上上一一切切超超然然金域域藍(lán)藍(lán)灣灣價(jià)價(jià)格格策策略略：：當(dāng)時(shí)時(shí)開開發(fā)發(fā)商商提提出出8300元/㎡㎡的均均價(jià)價(jià)，，這這比比當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目高高出出近近1０００００元元／／㎡………高開開低低走走：一期期選選擇擇中中間間擁擁有有海海景景和和園園景景雙雙重重景景觀觀的的地地塊塊進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)，，高高舉舉高高打打，，即即有有利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成功功面面市市，，更更可可以以以以較較高高的的價(jià)價(jià)格格提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體的的市市場場價(jià)價(jià)值值。。低開開高高走走：：每一一期期的的開開盤盤，，通通過過銷銷控控策策略略的的實(shí)實(shí)施施，，以以低低開開高高走走的的價(jià)價(jià)格格策策略略，，在在開開盤盤初初期期形形成成較較好好的的市市場場熱熱度度及及影影響響，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開開門門紅紅的的市市場場效效果果。。金域域藍(lán)藍(lán)灣灣推推廣廣策策略略：：一期期內(nèi)內(nèi)銷銷市市場場在主主要要關(guān)關(guān)口口、、繁繁華華地地段段設(shè)設(shè)立立戶戶外外大大牌牌進(jìn)進(jìn)行行形形象象訴訴求求，，并并結(jié)結(jié)合合新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會、、各各大大主主要要報(bào)報(bào)紙紙媒媒體體（（特特區(qū)區(qū)報(bào)報(bào)、、投投資資導(dǎo)導(dǎo)報(bào)報(bào)、、商商報(bào)報(bào)））的的軟軟文文炒炒作作，，確確立立項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場場地地位位和和影影響響力力。。媒體的廣告推推廣，圍繞項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位層層展開，，逐步深入，，最終把項(xiàng)目目的品質(zhì)、品品牌和理念闡闡釋得淋漓盡盡致，全面推推向市場現(xiàn)場活動(dòng)金域藍(lán)灣2002年活動(dòng)回顧5月：深港豪宅宅名人論壇6月：金域藍(lán)灣灣揭幕酒會、、千人健康徒徒步紅樹林萬科老業(yè)主推推介會7月：王石專訪訪開盤日自助酒酒會及陽光燦燦爛協(xié)會活動(dòng)動(dòng)8月：金域藍(lán)灣灣外銷揭幕儀儀式