戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件

戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣你在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序？戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣你在購房時(shí)1市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實(shí)用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價(jià)時(shí)，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評價(jià)。戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布2戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便3戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接通風(fēng)戶型進(jìn)深過長，嚴(yán)重影響采光陽臺一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接4功能布局合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣功能布局合理動靜分區(qū)戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣5功能布局合理戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣動靜分區(qū)客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分離端廳布局影響到動靜分區(qū)功能布局合理戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣動靜分區(qū)客房的布局影響到6功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶7戶型設(shè)計(jì)的合理性功能布局合理人居習(xí)慣洗衣機(jī)位——生活陽臺曬衣空間——陽臺形狀雜物放置——獨(dú)立的儲藏間、儲藏分類衛(wèi)生間同步使用——干濕分離功能設(shè)置人性化上海金地未未來54平方米三分離衛(wèi)生間戶型設(shè)計(jì)的合理性功能布局合理人居習(xí)慣洗衣機(jī)位——生活陽臺功能8一、基于戶型的價(jià)值判斷案例分析1.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設(shè)計(jì)中忽略了空間的重要性，結(jié)果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。案例：空間比例失當(dāng)進(jìn)深太大戶型點(diǎn)評客廳進(jìn)深太長，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)一、基于戶型的價(jià)值判斷案例分析1.戶型空間尺度合理合理的尺度92.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛(wèi)生間等，所以戶型設(shè)計(jì)需要有效搭配房屋各功能分區(qū)面積比例，以盡量提高用戶的使用率。如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一。在權(quán)衡適宜的面積比例需要考慮如下因素：各房室應(yīng)具有與戶型面積相匹配的比例；大戶型不應(yīng)該出現(xiàn)小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三房戶型客廳與臥室比例應(yīng)控制在1.5：1以內(nèi)。案例：面積比例失當(dāng)戶型點(diǎn)評：廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主臥室。2.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚103.戶型與定位一致博文花園三房：68㎡二房：55㎡獅城名居三房：115㎡二房：84㎡麗島花園三房：240㎡二房：220㎡戶型點(diǎn)評：同樣是一梯4戶的蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能布置也不會相同。小戶型注重基本生活功能區(qū)的滿足，主要注重有幾室；而大戶型注重舒適，因此廳、室面積比較大，多陽臺、多衛(wèi)生間搭配。3.戶型與定位一致博文花園獅城名居麗島花園戶型點(diǎn)評：114.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個(gè)重要的參考指標(biāo)，具體說來，通風(fēng)采光至少要達(dá)到“室內(nèi)四明”“公共空間通風(fēng)采光”的要求?！笆覂?nèi)四明”：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)——四大功能區(qū)保證采光的充足；“公共空間通風(fēng)采光”：電梯廳、樓梯（消防樓梯）、公共走道通風(fēng)采光良好。箭頭代表通風(fēng)采光戶型點(diǎn)評:一梯兩戶的小高層設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)采光非常暢通。案例：通風(fēng)采光良好4.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個(gè)重12戶型點(diǎn)評：一梯十八戶都能做到通風(fēng)采光的經(jīng)典作品，充分反映了建筑師選用“蛙式平面”的苦心。戶型點(diǎn)評：135.各房屋合理性要求（1）客廳第一:空間獨(dú)立?？蛷d開口不宜過多，要有兩面完整的墻；第二:方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應(yīng)小于3.6米，但也不應(yīng)大于5米；第三:長寬比不應(yīng)失調(diào)。進(jìn)深開間比不應(yīng)大于2：1；第四:入口設(shè)玄關(guān)。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保證用戶的私密性?？蛷d開口戶型點(diǎn)評：客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。案例：客廳開口太多5.各房屋合理性要求（1）客廳客廳開口戶型點(diǎn)評：案例：客廳開14（2）餐廳相對獨(dú)立餐廳與客廳空間易相對獨(dú)立；餐廳與客廳即有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房即有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)西式廚房與餐廳可以實(shí)現(xiàn)一體化；中式餐廳經(jīng)過獨(dú)特的設(shè)計(jì)也能實(shí)現(xiàn)廚房餐廳一體化。戶型點(diǎn)評：上圖中餐廳與客廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促；下圖經(jīng)過修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨(dú)立。案例：餐廳不獨(dú)立（2）餐廳戶型點(diǎn)評：案例：餐廳不獨(dú)立15餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角戶型點(diǎn)評：餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（邊角邊）；周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角戶型點(diǎn)評：16案例：餐廳占角戶型點(diǎn)評：餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨(dú)立，便于使用。案例：餐廳占角戶型點(diǎn)評：17案例：餐廳獨(dú)立戶型點(diǎn)評：餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明。案例：餐廳獨(dú)立戶型點(diǎn)評：18案例：西式廚房改善餐廳戶型點(diǎn)評：上圖中采用中式廚房，餐廳采光較差；下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)一體化，改善了餐廳空間和采光條件。案例：西式廚房改善餐廳戶型點(diǎn)評：19（3）廚房應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理排布有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設(shè)備廚廁最好不要緊鄰（3）廚房20戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件21（4）主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以設(shè)當(dāng)增加；最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚；大戶型的主臥應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間；進(jìn)入式衣帽間（walk-in-closet）的出現(xiàn)使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；(5)次臥室次臥室面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些（4）主臥室(5)次臥室按照生活起居方便的要求，22廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和便利使用。僅有一個(gè)衛(wèi)生間應(yīng)與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲藏室全封閉獨(dú)立式空間，面積不小于3㎡。陽臺保證客廳有良好的視野和采光客廳不設(shè)陽臺而在臥室設(shè)陽臺，則涼衣、休閑都將經(jīng)過主臥室，會干擾主人。廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺23二、3種常見戶型分析1.復(fù)式是受躍層式啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型住宅復(fù)式住宅在建造上仍每戶占用上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一米多高的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，（復(fù)式一般為3.3米，而躍層式為5.6米）。復(fù)式的下層供起居、烹飪、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和儲存用。戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即是上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子孫三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人相對獨(dú)立的空間需求，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。優(yōu)點(diǎn)是：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；（2）戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；（3）上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：（1）復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。二、3種常見戶型分析1.復(fù)式是受躍層式啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型24戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件25戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件262.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風(fēng)好、采光面大躍層式住宅在東南沿海、福建等一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占上下兩層，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可分層布置，上下層的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)私用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)：是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。不足之處:但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。

這類住宅的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)借鑒了歐美小二樓獨(dú)院的住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺同胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。2.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風(fēng)好、采光面大27戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件283.錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯(cuò)層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次錯(cuò)層式室內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個(gè)高度不等的平面上。錯(cuò)層和復(fù)式有一個(gè)共同區(qū)別于平面式房屋的特征。平面式標(biāo)示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于一個(gè)平面上，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間處于不同的層面。錯(cuò)層式和復(fù)式房屋的區(qū)別在盡管兩種房屋都處于不同層面，但是復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層高度低于一人高，人站在第一層面能平視或俯視第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一層、夾層露面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層兩個(gè)（或三個(gè)）露面并非垂直相疊，而是互相不以等高形式錯(cuò)開。戶型分析：根據(jù)箭頭所指，通過室內(nèi)的小樓梯，讓居住區(qū)和休息區(qū)形成了立體的層次差別案例：錯(cuò)層式住宅提示：錯(cuò)層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數(shù)少，面積大的高檔住宅。3.錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯(cuò)層平面讓功能區(qū)形成整體29戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件30戶型實(shí)際占用空間空間聯(lián)系方式功能分布躍層式占兩個(gè)樓層上下兩層之間完全被樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系一般在一層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一個(gè)臥室，二樓安排臥室、書房、衛(wèi)生間。復(fù)式一層，但層高較普通的住宅高（普通住宅2.7米以上）內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容錯(cuò)層式一層，但層面高度不一致錯(cuò)開之處由樓梯聯(lián)系可以利用錯(cuò)層式住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。躍層式、復(fù)式和錯(cuò)層的區(qū)別戶型實(shí)際占用空間空間聯(lián)系方式功能分布躍層式占兩個(gè)樓層上下兩層31三、戶型鑒別的具體標(biāo)準(zhǔn)1.好戶型的4大標(biāo)準(zhǔn)四大標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用安全靈活經(jīng)濟(jì)面積恰當(dāng)尺度合理健康空間有效分離三、戶型鑒別的具體標(biāo)準(zhǔn)1.好戶型的4大標(biāo)準(zhǔn)四大標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用安全面32（1）使用安全，靈活經(jīng)濟(jì)好的戶型應(yīng)該具備6個(gè)特性，分別是：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟(jì)型和藝術(shù)性。6大特性實(shí)用性可變性安全性靈活性藝術(shù)性經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性：實(shí)用性是指住宅大小適宜、功能合理、間隔方正、少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防成為多邊的”鉆石房”。安全新：安全性是指住宅要具備防盜、防火、抗震和抗拒自然災(zāi)害的能力，還要具有一定的私密性，因此社交空間，私人空間應(yīng)有效分隔。除此之外，住宅還要具有經(jīng)濟(jì)性，既面積要緊湊，使用率要高。當(dāng)然住宅也應(yīng)該美觀大方，有一定的藝術(shù)性、個(gè)性、特色和文化品位。（1）使用安全，靈活經(jīng)濟(jì)6大特性實(shí)用性可變性安全性靈活性藝術(shù)33（2）空間有效分隔一般一個(gè)好的戶型應(yīng)該有6個(gè)分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居：指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)該分室居住；功能分區(qū)：指不同的生活功能有不同的活動空間，會客要有客廳、烹飪要有廚房、存物要有儲物室、廁浴要有衛(wèi)生間；動靜分開：指活動空間和休息空間要嚴(yán)格區(qū)分，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置，而臥室需要更大程度的安靜，應(yīng)比較深入。公私分開：指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客進(jìn)門后將業(yè)主的家庭生活一覽無余；主次分開：指主人房要與其他房間有所區(qū)別；干濕分開：指廚房、衛(wèi)生間帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水、怕臟的臥室分開。好戶型設(shè)計(jì)的6種分離干濕分開動靜分開生理分居公私分開主次分開功能分區(qū)（2）空間有效分隔好戶型設(shè)計(jì)的干濕分開動靜分開生理分居公私分34(3)面積恰當(dāng)，尺度適宜人們較理想的臥室面積為12-15平米之間，較理想的客廳面積為21-30平米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否則將影響看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲物室4-5平米，陽臺5-6平米較為適宜。此外各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。例如廚房應(yīng)靠近入口設(shè)置，避免買菜后穿過客廳的不方便，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室以方便晚間使用，廁所門不應(yīng)直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生有不雅觀。生活陽臺應(yīng)該與廚房或衛(wèi)生間相連，不應(yīng)與臥室相連，因?yàn)樯铌柵_是開放性空間，曬衣時(shí)穿過臥室會影響臥室的私密性。(3)面積恰當(dāng)，尺度適宜35（4）健康因素的合理利用呼吸、采光、通風(fēng)是每個(gè)人最基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個(gè)戶型的好壞，健康性因素是否被合理運(yùn)用也成了一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。

每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般位南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。

住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。提示：按照我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）。

衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有通風(fēng)窗，無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)置屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留外熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。（4）健康因素的合理利用提示：36功能區(qū)缺陷廳采光口小或采光口凹槽深，使起居室較暗視野差形狀不好或尺度不合理面寬太小客廳是大過道室內(nèi)入戶無過渡空間戶內(nèi)交通線長各功能空間面積比例不當(dāng)躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)功能分區(qū)不合理餐廳面積過大或過小，邊角邊原則室外布局無流線程考慮，廚房水龍頭與切菜案臺不在同一側(cè)，沒有關(guān)聯(lián)廚房寬度不夠主臥室寬度小于3米或面積過小面積稍大的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏間臥室距離鄰居的窗戶太近衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生間無前室衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)寬度不過戶型常見的19個(gè)缺陷功能區(qū)缺陷廳采光口小或采光口凹槽深，使起居室較暗視野差形狀不37戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣你在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序？戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣你在購房時(shí)38市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實(shí)用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價(jià)時(shí)，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評價(jià)。戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布39戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便40戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接通風(fēng)戶型進(jìn)深過長，嚴(yán)重影響采光陽臺一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接41功能布局合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣功能布局合理動靜分區(qū)戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣42功能布局合理戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣動靜分區(qū)客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分離端廳布局影響到動靜分區(qū)功能布局合理戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣動靜分區(qū)客房的布局影響到43功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶型設(shè)計(jì)的合理性人居習(xí)慣功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶44戶型設(shè)計(jì)的合理性功能布局合理人居習(xí)慣洗衣機(jī)位——生活陽臺曬衣空間——陽臺形狀雜物放置——獨(dú)立的儲藏間、儲藏分類衛(wèi)生間同步使用——干濕分離功能設(shè)置人性化上海金地未未來54平方米三分離衛(wèi)生間戶型設(shè)計(jì)的合理性功能布局合理人居習(xí)慣洗衣機(jī)位——生活陽臺功能45一、基于戶型的價(jià)值判斷案例分析1.戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設(shè)計(jì)中忽略了空間的重要性，結(jié)果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。案例：空間比例失當(dāng)進(jìn)深太大戶型點(diǎn)評客廳進(jìn)深太長，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)一、基于戶型的價(jià)值判斷案例分析1.戶型空間尺度合理合理的尺度462.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛(wèi)生間等，所以戶型設(shè)計(jì)需要有效搭配房屋各功能分區(qū)面積比例，以盡量提高用戶的使用率。如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一。在權(quán)衡適宜的面積比例需要考慮如下因素：各房室應(yīng)具有與戶型面積相匹配的比例；大戶型不應(yīng)該出現(xiàn)小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三房戶型客廳與臥室比例應(yīng)控制在1.5：1以內(nèi)。案例：面積比例失當(dāng)戶型點(diǎn)評：廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主臥室。2.面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚473.戶型與定位一致博文花園三房：68㎡二房：55㎡獅城名居三房：115㎡二房：84㎡麗島花園三房：240㎡二房：220㎡戶型點(diǎn)評：同樣是一梯4戶的蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能布置也不會相同。小戶型注重基本生活功能區(qū)的滿足，主要注重有幾室；而大戶型注重舒適，因此廳、室面積比較大，多陽臺、多衛(wèi)生間搭配。3.戶型與定位一致博文花園獅城名居麗島花園戶型點(diǎn)評：484.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個(gè)重要的參考指標(biāo)，具體說來，通風(fēng)采光至少要達(dá)到“室內(nèi)四明”“公共空間通風(fēng)采光”的要求。“室內(nèi)四明”：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)——四大功能區(qū)保證采光的充足；“公共空間通風(fēng)采光”：電梯廳、樓梯（消防樓梯）、公共走道通風(fēng)采光良好。箭頭代表通風(fēng)采光戶型點(diǎn)評:一梯兩戶的小高層設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)采光非常暢通。案例：通風(fēng)采光良好4.通風(fēng)采光良好在房子的居住功能中，通風(fēng)和采光的要求是一個(gè)重49戶型點(diǎn)評：一梯十八戶都能做到通風(fēng)采光的經(jīng)典作品，充分反映了建筑師選用“蛙式平面”的苦心。戶型點(diǎn)評：505.各房屋合理性要求（1）客廳第一:空間獨(dú)立。客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻；第二:方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應(yīng)小于3.6米，但也不應(yīng)大于5米；第三:長寬比不應(yīng)失調(diào)。進(jìn)深開間比不應(yīng)大于2：1；第四:入口設(shè)玄關(guān)。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保證用戶的私密性?？蛷d開口戶型點(diǎn)評：客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。案例：客廳開口太多5.各房屋合理性要求（1）客廳客廳開口戶型點(diǎn)評：案例：客廳開51（2）餐廳相對獨(dú)立餐廳與客廳空間易相對獨(dú)立；餐廳與客廳即有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房即有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)西式廚房與餐廳可以實(shí)現(xiàn)一體化；中式餐廳經(jīng)過獨(dú)特的設(shè)計(jì)也能實(shí)現(xiàn)廚房餐廳一體化。戶型點(diǎn)評：上圖中餐廳與客廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促；下圖經(jīng)過修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨(dú)立。案例：餐廳不獨(dú)立（2）餐廳戶型點(diǎn)評：案例：餐廳不獨(dú)立52餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角戶型點(diǎn)評：餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（邊角邊）；周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角戶型點(diǎn)評：53案例：餐廳占角戶型點(diǎn)評：餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨(dú)立，便于使用。案例：餐廳占角戶型點(diǎn)評：54案例：餐廳獨(dú)立戶型點(diǎn)評：餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明。案例：餐廳獨(dú)立戶型點(diǎn)評：55案例：西式廚房改善餐廳戶型點(diǎn)評：上圖中采用中式廚房，餐廳采光較差；下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)一體化，改善了餐廳空間和采光條件。案例：西式廚房改善餐廳戶型點(diǎn)評：56（3）廚房應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理排布有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設(shè)備廚廁最好不要緊鄰（3）廚房57戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件58（4）主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以設(shè)當(dāng)增加；最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚；大戶型的主臥應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間；進(jìn)入式衣帽間（walk-in-closet）的出現(xiàn)使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；(5)次臥室次臥室面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些（4）主臥室(5)次臥室按照生活起居方便的要求，59廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和便利使用。僅有一個(gè)衛(wèi)生間應(yīng)與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。面積較大的戶型應(yīng)設(shè)儲藏室全封閉獨(dú)立式空間，面積不小于3㎡。陽臺保證客廳有良好的視野和采光客廳不設(shè)陽臺而在臥室設(shè)陽臺，則涼衣、休閑都將經(jīng)過主臥室，會干擾主人。廁浴分離衛(wèi)生間（6）衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺60二、3種常見戶型分析1.復(fù)式是受躍層式啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型住宅復(fù)式住宅在建造上仍每戶占用上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一米多高的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，（復(fù)式一般為3.3米，而躍層式為5.6米）。復(fù)式的下層供起居、烹飪、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和儲存用。戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即是上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子孫三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人相對獨(dú)立的空間需求，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。優(yōu)點(diǎn)是：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；（2）戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；（3）上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：（1）復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。二、3種常見戶型分析1.復(fù)式是受躍層式啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型61戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件62戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件632.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風(fēng)好、采光面大躍層式住宅在東南沿海、福建等一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占上下兩層，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可分層布置，上下層的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)私用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)：是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。不足之處:但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。

這類住宅的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)借鑒了歐美小二樓獨(dú)院的住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺同胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。2.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風(fēng)好、采光面大64戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件653.錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯(cuò)層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次錯(cuò)層式室內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個(gè)高度不等的平面上。錯(cuò)層和復(fù)式有一個(gè)共同區(qū)別于平面式房屋的特征。平面式標(biāo)示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于一個(gè)平面上，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間處于不同的層面。錯(cuò)層式和復(fù)式房屋的區(qū)別在盡管兩種房屋都處于不同層面，但是復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層高度低于一人高，人站在第一層面能平視或俯視第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一層、夾層露面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層兩個(gè)（或三個(gè)）露面并非垂直相疊，而是互相不以等高形式錯(cuò)開。戶型分析：根據(jù)箭頭所指，通過室內(nèi)的小樓梯，讓居住區(qū)和休息區(qū)形成了立體的層次差別案例：錯(cuò)層式住宅提示：錯(cuò)層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數(shù)少，面積大的高檔住宅。3.錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通過錯(cuò)層平面讓功能區(qū)形成整體66戶型講析置業(yè)顧問培訓(xùn)課件67戶型實(shí)際占用空間空間聯(lián)系方式功能分布躍層式占兩個(gè)樓層上下兩層之間完全被樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系一般在一層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一個(gè)臥室，二樓安排臥室、書房、衛(wèi)生間。復(fù)式一層，但層高較普通的住宅高（普通住宅2.7米以上）內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容錯(cuò)層式一層，但層面高度不一致錯(cuò)開之處由樓梯聯(lián)系可以利用錯(cuò)層式住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。躍層式、復(fù)式和錯(cuò)層的區(qū)別戶型實(shí)際占用空間空間聯(lián)系方式功能分布躍層式占兩個(gè)樓層上下兩層68三、戶型鑒別的具體標(biāo)準(zhǔn)1.好戶型的4大標(biāo)準(zhǔn)四大標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用安全靈活經(jīng)濟(jì)面積恰當(dāng)尺度合理健康空間有效分離三、戶型鑒別的具體標(biāo)準(zhǔn)1.好戶型的4大標(biāo)準(zhǔn)四大標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用安全面69（1）使用安全，靈活經(jīng)濟(jì)好的戶型應(yīng)該具備6個(gè)特性，分別是：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟(jì)型和藝術(shù)性。6大特性實(shí)用性可變性安全性靈活性藝術(shù)性經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性：實(shí)用性是指住宅大小適宜、功能合理、間隔方正、少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防成為多邊的”鉆石房”。安全新：安全性是指住宅要具備防盜、防火、抗震和抗拒自然災(zāi)害的能力，還要具有一定的私密性，因此社交空間，私人空間應(yīng)有效分隔。除此之外，住宅還要具有經(jīng)濟(jì)性，既面積要緊湊，使用率要高。當(dāng)然住宅也應(yīng)該美觀大方，有一定的藝術(shù)性、個(gè)性、特色和文化品位。（1）使用安全，靈活經(jīng)濟(jì)6大特性實(shí)用性可變性安全性靈活性藝術(shù)70（2）空間有效分隔一般一個(gè)好的戶型應(yīng)該有6個(gè)分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居：指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)該分室居住；功能分區(qū)：指不同的生活功能有不同的活動空間，會客