房地產(chǎn)經(jīng)紀實務報告

資料范本資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載房地產(chǎn)經(jīng)紀實務報告地點：__________________時間：__________________說明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過談判，協(xié)商而共同承認，共同遵守的責任與義務，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時請詳細閱讀內容目錄摘要………XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的基本情況…………2.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的內容……………3.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房源與客源的開拓方法…………….4.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的基本流程……….5.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費的情況………..6.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀合同的樣本………….7.銀行抵押貸款的相關規(guī)定……..8.房地產(chǎn)管理的相關規(guī)定………..9.個人總結……….10.附錄……………..摘要本實訓報告是由房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)1301班根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀課程的設計要求編寫的。本次的實訓報告內容主要包括的有：居安達房產(chǎn)經(jīng)紀公司的概括、交易的基本流程、房地產(chǎn)交易合同、經(jīng)紀業(yè)務的基本流程、經(jīng)紀服務收費、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同、對居安達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的現(xiàn)狀、未來和公積金貸款流程及相關辦法、按揭貸款流程及須知，中國建設銀行住房貸款申請及須知合同以及其他資料。本報告旨在運用所學的專業(yè)知識，獨立、完整、系統(tǒng)的對居安達房產(chǎn)經(jīng)紀公司有全面的了解和認識。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務實訓加深了我們對所學理論知識的理解和掌握；加深了對房地產(chǎn)經(jīng)紀公司以及相關崗位的認識；加深對房地產(chǎn)市場的了解和認識；加深了對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務基本流程的了解和認識以及提高了我們就業(yè)適應能力和綜合素質。XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀實務實訓報告一.XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的基本情況1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構基本信息1.名稱：XXX房地產(chǎn)位置：XXX居安路229號企業(yè)法人代表：李X1.2.人員情況：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員4人（其中包括會計、房地產(chǎn)經(jīng)紀人）1.3所承接的業(yè)務范圍：(1）.房屋出租、出售(2）.二手房按揭貸款(3).二手房公積金貸款(4）.房地產(chǎn)抵押貸款(5）.代辦房屋產(chǎn)權過戶1.4經(jīng)營方式：直營方式1.5經(jīng)營結構：公司由一個法人代表掌握相關業(yè)務信息，員工負責各自工作，并最后由公司法人代表做決定1.6經(jīng)營模式：屬于有店鋪經(jīng)營中的單店鋪經(jīng)營模式二．XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的內容2.1.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的內容1、簽訂合同的主體資格：“委托人”（即甲方）指法人或自然人，既可以是房地產(chǎn)的出讓方，也可以是房地產(chǎn)的受讓方。如果是法人，必須出示營業(yè)執(zhí)照或法定代表人身份證明；如果是自然人，則需出示個人身份證?！敖?jīng)紀人”（即乙方）是指經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門資質審查，取得“資質證書”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。簽署經(jīng)紀合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人上崗資格證，否則無權簽署合同。2、標的物：具有合法的標的是簽訂經(jīng)濟合同的前提條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中所涉及的房地產(chǎn)因其具有不可移動性等其他標的物所不具有的特性，因而，它的權屬確認顯得尤為重要。一般新建商品房要求甲方提供銷售或預售許可證，在二、三級市場中流通的房屋需提供權屬證件。2.2、服務項目的內容：1.經(jīng)紀業(yè)務服務:(1）.二手房買方代理業(yè)務(2）.二手房賣方代理業(yè)務(3).二手房出租和承租代理業(yè)務(4).二手房居間經(jīng)紀業(yè)務2.雙方的權利、義務、糾紛解決方式及合同履行期限：合同中明確規(guī)定合同的起止日期，并根據(jù)實際情況，參照國際慣例，設置合同的“后效期”，一般為90天，在此期限內，甲方若與乙方最初物色的客戶成交，乙方有權獲取傭金?！白畛跷锷目蛻簟钡拇_認，由雙方簽訂客戶確認單，以書面形式確認。“后效期”的設定，可以有效地防止經(jīng)紀人被“甩”，更有力地保護房地產(chǎn)經(jīng)紀人的合法權益。3、當事人約定的其他內容：合同不可能涵蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀的全部內容，雙方當事人如果認為尚有未盡事宜，可遵循我國有關法律、法規(guī)和本市規(guī)定，簽署補充協(xié)議和其他書面文件，均可視為該合同不可分割，具同等法律效力。三．XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房源與客源的開拓方法3.1房源的開拓方法﹙1﹚.門店接待:﹙2﹚.互聯(lián)網(wǎng)﹙3﹚.老客戶的推薦﹙4﹚.派發(fā)宣傳單﹙5﹚.人際關系開發(fā)3.2客源的開拓方法﹙1﹚.門店接待法：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在沿青白江居安路街道開設的店面，客戶主動上門咨詢而得到的客戶方式﹙2﹚.廣告法：主要在門店發(fā)布房源信息﹙3﹚.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法：在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布了少量住房信息來開拓客源﹙4﹚.客戶介紹法：﹙5﹚.人際關系法﹙6﹚.駐守好人掛紅幅攬客法四．XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的基本流程客戶接待房屋出售或出租了解客戶需求，對客戶進行分類房屋購買或承租了解房屋具體信息了解客戶具體需求信息交易雙方配對尋找買方或承租人尋找房源交易雙方配對實地看房、交易撮合合同簽訂及款項支付物業(yè)交驗及后續(xù)服務五．XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費的情況 經(jīng)紀公司收費標準增值額未超過扣除項目金額50%的部分六．XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀合同的樣本一.房屋買賣合同樣本甲方（賣方）：乙方（買方）：甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：一、甲方自愿將坐落在四川省成都市青白江區(qū)路小區(qū)號樓單元室（建筑面積平方米，儲藏室平方米，產(chǎn)權證號）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關的土地使用權同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖）。二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫；即人民幣小寫。三、乙方在簽訂本合同時，支付定金，即小寫。四、乙方支付定金之日起個月內，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）。六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關稅費由方承擔。七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。八、甲方應在前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺（型號：），空調兩臺（型號：），熱水器（型號：），浴霸（型號：），飲水機（型號：），音響兩臺（型號：），涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設施，等讓與乙方（含在房屋價值內）。十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。十二、附加條款：甲方（賣方）：（?。┥矸葑C號：住址：電話：年月日乙方（買方）：（?。┥矸葑C號：住址：電話：年月日二.中介服務合同樣本說明1、簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協(xié)商，達成一致意見。2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。3、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。甲方（中介公司）：， 中介公司資質證號：聯(lián)系電話：。聯(lián)系地址：經(jīng)紀人：，經(jīng)紀證號：經(jīng)紀人：，經(jīng)紀證號：乙方（買方/承租方）：，身份證號：聯(lián)系電話：， 聯(lián)系地址：委托代理人姓名：，身份證號：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達成如下協(xié)議。第一條中介服務內容甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為，自年月日至年月日。甲方為乙方提供【購買】【租賃】【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】的中介服務。甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】【其他】手續(xù)的中介服務。乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】公證。其它第二條乙方需求房地產(chǎn)的基本情況1．乙方需要【購買】【租賃】的房地產(chǎn)為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】。2．房地產(chǎn)地址：； 建筑時間。3.房地產(chǎn)【建筑面積】【套內面積】面積：。4．房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米元范圍內，總金額為人民幣元（￥）范圍內。5．該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣元（￥）范圍內。6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。7．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。8．其它第三條甲方權利義務1．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。2．甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方尋找可【購買】【租賃】的房地產(chǎn)對象。3．甲方應當核實介紹給乙方的房地產(chǎn)權屬資料并如實告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相關部門出具的證明資料，甲方應向政府相關部門申請，所需費用由乙方承擔。4．甲方應當根據(jù)合同帶乙方察看可供乙方【購買】【租賃】的房地產(chǎn)。5．促成乙方達成【買賣】【租賃】合同。6．為乙方提供房地產(chǎn)交易及房屋租賃方面的咨詢。7．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。8．非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。9．其他第四條乙方權利義務1．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。2．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應予配合并提供必要的協(xié)助。3．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方的房地產(chǎn)提供中介服務的，乙方應支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。4．甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【出售】【租賃】的房地產(chǎn)后，應及時通知乙方并約定簽署房屋買賣合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。5．其它第五條中介服務費、協(xié)辦手續(xù)費給付甲方促成乙方主簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他】向甲方支付人民幣（￥）整作為中介服務費。甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結清有關費用】【租賃登記】【其他】手續(xù)，乙方應向甲方支付人民幣（￥）作為協(xié)辦手續(xù)費。其它第六條合同的解除和變更乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。第七條法律責任1．甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為。2．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為3．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。4．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為，但不得再要求乙方支付中介服務費。5．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為。其它第八條免責條款1．因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的；2．第九條糾紛解決方式本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當事人協(xié)商不成的按下述第種方式解決：1、提交廣州仲裁委員會仲裁；2、提交仲裁委員會仲裁；3、依法向人民法院起訴；第十條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。第十一條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方份，乙方份。甲方（簽章）：乙方（簽章）：委托代理人：委托代理人：簽約時間：簽約時間：樣本房地產(chǎn)中介服務合同（賣方/出租方使用）三.房地產(chǎn)經(jīng)紀公司委托代理合同甲方：

（房產(chǎn)經(jīng)紀人）乙方：

（房產(chǎn)中介公司）甲乙雙方為攜手合作，促進發(fā)展，明確責任，依據(jù)中華人民共和國有關法律之相關規(guī)定，本著誠實信用，互惠互利原則，結合雙方實際，經(jīng)協(xié)商一致，特簽訂本合同，以求共同恪守：一.確認與保證：1、合同雙方確認已經(jīng)獲取了本合約所涉及的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書許可使用的相關信息，充分閱讀并理解了本合同所有內容及附件，接受并嚴格遵守本合同的約定。2、合同雙方本著真實的意愿簽署本合同，并且確認不能僅依據(jù)本合同而獲得商業(yè)利益和成功；承認房地產(chǎn)中介服務隨市場的變化而變化，成功須依據(jù)自身的商業(yè)能力和努力。3、合同雙方鄭重聲明并保證：1)

對本合約的履行、傳達將不違反本合約的各項條款和規(guī)定，亦不會在與其他第三方簽訂的有關合約中列有違反本合約規(guī)定的條款；2）在獲得本合約所規(guī)定的有關權利時沒有隱瞞或偽造任何客觀事實；合同雙方對本合同內容和通過本合同約定的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格沒有任何誤解和歧義。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的相關情況：1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)由資格證書的編號：2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)由資格證書的有效期：3、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證書許可使用的范圍：1)

可以使用該房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證書的服務范圍：_____________2)

可以使用該房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證書的地域范圍：_____________三.雙方的權利和義務：1、甲方保證是房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的合法擁有者。2、甲方負責房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的年檢及再次注冊。3、甲方在從事中介服務時需按照21世紀房產(chǎn)的統(tǒng)一品牌要求，統(tǒng)一著裝，接受必要培訓，

并按21世紀房產(chǎn)要求，參加工作會議，根據(jù)具體代理區(qū)域，開展工作4、甲方對乙方由自身經(jīng)營造成的虧損不負任何責任，由乙方自行承擔。5、乙方應妥善保管甲方的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書及其他相關證件。6、乙方未經(jīng)甲方的書面同意，不得從事下列行為：（1）將甲方的房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書借給任何其它從事房地產(chǎn)中介服務的機構構（2）超出其經(jīng)營范圍從事其它房地產(chǎn)中介服務。7、甲方需按照乙方的要求，在合法范圍內從事中介服務，并按照21世紀房產(chǎn)的要求，不得為其他同類

房產(chǎn)中介公司或跨區(qū)域提供服務。8、根據(jù)乙方要求，甲方需在_____________________________店提供房產(chǎn)經(jīng)紀中介服務，并遵守具體門店的操作規(guī)程，全心全意為客戶服務。四、本代理合同的期限為＿＿年，自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿月＿＿日。合同期滿，經(jīng)雙方協(xié)商同意可續(xù)訂合同。解除合同，須經(jīng)雙方書面協(xié)商同意。五、合同的變更、解除及終止1、在本合同有效期內，甲乙兩方不得擅自變更或解除本合同。需變更本合同條款時，應經(jīng)雙方協(xié)商同意，達成書面協(xié)議。2、未經(jīng)乙方同意甲方擅自延長主合同項下借款期限或者變更主合同其它條款，乙方可以自行解除擔保義務。3、因不可抗力的原因，使合同無法完全履行或部分無法履行，經(jīng)合同雙方協(xié)商，可以變更、修改或解除本合同。4、本合同不得口頭修改，本合同的任何修改均須各方簽署書面文件表示同意。5、凡因合同雙方就本合同的簽署、生效、履行、解釋、變更等引起的或與本合同有關的一切爭議，首先應爭取通過友好協(xié)商解決。6、爭議發(fā)生后，在對爭議進行仲裁時，除爭議事項外，合同雙方應繼續(xù)行使各自在本合同項下的其他權利，并應繼續(xù)履行各自在本合同項下的其他義務。六、特別約定1、甲方在中介過程中不得從事任何違法違紀行為，否則乙方有權終止本合同，并有權追究對方的違約責任。2、乙方每月向甲方支付

元，

作為經(jīng)紀人補貼。其他福利及提成報酬等，另行協(xié)商，并由乙方制定統(tǒng)一標準。3、支付方式：每月

日支付。七、違約規(guī)定1、合同雙方應嚴格信守合同，不得違約。2、凡出現(xiàn)違反本合同規(guī)定不履行本合同義務的或履行合同義務不符合約定的，即視為違約，違約方應向守約方支付違約金XXX元，守約方除有權向違約方索賠外，并有權終止本合同。八、其他規(guī)定1、本合同任何一方未行使或延遲行使本合同項下的一項權利并不作為對該項權利的放棄，任何單獨一次或部分行使一項權利亦不排除將來對該項權利的其他行使。2、除非合同雙方另有約定，任何一方不得全部或部分轉讓本合同或者本合同項下的任和權利和義務。3、本合同任何條款的無效不影響本合同任何其它條款的有效性。九、附則1、本合同未盡事宜，由合同雙方另行協(xié)商一致，并簽署書面文件，與本合同具有同等效力。2、本合同簽署正本一式兩份，自甲、乙合同雙方簽字或蓋章后生效，甲、乙合同雙方各執(zhí)一份。3、任何一方如變更合同載明的聯(lián)系方式和通訊地址，須在變更后5日內通知另一方。任何一方向對方發(fā)出本合同規(guī)定的任何通知或書面通訊應以速遞的信件發(fā)出，或者以傳真發(fā)出，并用速遞公司遞交的信件予以確認。按本合同規(guī)定發(fā)出的通知或通訊，信件交給速遞服務公司后七（7）天應被視為收件日期，或者，如以傳真發(fā)出通知，發(fā)出后一（1）天應被視為收件日期，但應有傳真確認報告為證，并應發(fā)出上述確認信件。一切通知和通訊均應發(fā)往下列有關部門地址，直到向另一方發(fā)出書面通知更改該地址為止。甲方：（簽名或蓋章）地址：日期：乙方：

（蓋公章）法定代表人

：（簽字或蓋章）地址：編號：七．銀行抵押貸款的相關規(guī)定銀行貸款貸款擔保：抵押、質押、保證等擔保方式，可采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。八.房地產(chǎn)管理的相關規(guī)定 8.1房地產(chǎn)稅務。1.納稅人房地產(chǎn)稅的納稅人分為以下幾種：（1）、產(chǎn)權屬國家所有的，有經(jīng)營管理單位納稅。（2）、產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。(3)、產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。（4）、無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。2、稅種房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內游泳池屬于房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。3．房地產(chǎn)稅的稅種主要分為房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地、占用稅、契稅、印花稅、教育附加稅、個人所得稅。房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。耕地占用稅：以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。契稅：以轉移土地、房屋使用權的行為為征稅對象。以成交價格為計稅依據(jù)。6、印花稅：印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的納稅方法。7、教育附加稅：教育附加以納稅人繳納的增值稅，消費稅，營業(yè)稅稅額為依據(jù)，附加稅為3%，與產(chǎn)品稅，增值稅，營業(yè)稅同時繳納。8、個人所得稅：對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。4、計稅依據(jù)1、從價計征按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征。房產(chǎn)稅依照原值一次減除10％-30％后的余值計算繳納?？鄢壤墒　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地正確確定計稅余值；又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。從租計征按照房屋租金收入計征的，稱為從租計征。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。從租計征應注意：（1）、房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)應予以區(qū)別對待。共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅；對收取固定收入，應由出租方按租金計入計繳房產(chǎn)稅。（2）、對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。（3）、新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在原產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應計入房產(chǎn)原值。5、稅率1、契稅土地增值稅應交稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)教育附加稅教育附加以納稅人繳納的增值稅，消費稅，營業(yè)稅稅額為依據(jù)，附加稅為3%，與產(chǎn)品稅，增值稅，營業(yè)稅同時繳納。教育附加稅=實際繳納的增值稅，消費稅，經(jīng)營稅稅額×附加率印花稅按比例稅率計算應納和稅額的方法應納稅額=計稅金額×適用稅率，按定額稅率計算應繳納額的方法應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的納稅方法。印花稅按所載金額萬分之五貼花。計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。個人所得稅個人所得稅指：對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。工資個稅的計算公式為：應納稅額=（工資薪金所得-“五險一金”-扣除數(shù)）×適用稅率-速算扣除數(shù)。個稅的起征點是3500，使用超額累進稅率的計算方法如下：繳稅=全月應納稅所得額×稅率-速算扣除數(shù)。實發(fā)工資=應發(fā)工資-四金-繳稅。全月應納稅所得額=（應發(fā)工資-四金）-3500?？鄢龢藴剩簜€稅按3500元/月的起征標準算。耕地占用稅（1）、人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位），每平方米為8－50元；（2）、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米8－40元；（3）、人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米6－30元。（4）、人均耕地超過3畝以上的地區(qū)，每平方米5－25元。城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標準具體如下：（1）、大城市1.5－30元。（2）、中等城市1.2－24元。（3）、小城市0.9－18元。（4）、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6－12元。8.2房地產(chǎn)管理部門Ⅰ.房地產(chǎn)租賃登記備案1.登記交驗的材料(一)出租人應交驗的材料（1）、簽定的租賃合同;（2）、出租房屋的房地產(chǎn)權證或房屋所有權證和土地使用證;（3）、出租人的身份證明;（4）、共有房屋,須有共有人同意出租的書面證明或委托;（5）、代理人受委托出租房屋,須有房屋所有人委托的書面證件;（6）、房屋產(chǎn)權所有人已經(jīng)死亡的,該房屋法定繼承人須有辦妥房產(chǎn)繼承過戶的證件。其中,向境內的外來流動人員出租私有居住房屋的,則還應提交公安派出機構核準發(fā)給的《房屋租賃治安許可證》;向境外單位或個人出租非外銷批租地塊上房屋的,則還應提交市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局審核同意的《涉外租賃申請表》;出租已抵押房屋的,則還應提交抵押權人同意出租的書面證明。(二)承租人應交驗的材料1、境內個人須提交居民身份證或戶籍證明;2、本市職工、居民須有所在工作單位或房屋單位的證明和居民身份證;3、外地來滬民工、臨時工,須有本市雇用單位證明或當?shù)剜l(xiāng)以上人民政府或工商行政管理部門證明和居民身份證;4、單位需租用私房作居住使用,須有其上級主管部門證明;5、境外人土須提交護照或回鄉(xiāng)證明。Ⅱ.法定依據(jù)《青白江房屋租賃實施條例》Ⅲ.房屋租賃合同登記備案所需材料1.房屋租賃登記書面申請表2.房屋所有權證或房屋產(chǎn)權證明3.出租人、承租人的身份證件4.房屋租賃書面合同5.法律、法規(guī)規(guī)定房屋租賃應當提交的其他證明文件Ⅳ.房屋租賃合同登記備案所需費用住宅登記費：100元/套非住宅登記費：500平米以下150元/件；500平米以上200元/件Ⅴ.辦理部門清白江房屋管理局房屋租賃處Ⅵ.承諾時限10個工作日發(fā)證制證審核審批經(jīng)辦人勘察現(xiàn)場收件受理收費Ⅶ.房屋租賃合同登記備案辦理流程Ⅷ.購買商品房登記1.申請方式買賣雙方共同申請2應提交的材料(1).成都市房屋所有權申請登記(2).契稅完稅證明(3).維修資金繳款證明(4).申請人有效身份證明復印件(5).房屋登記信息詢問筆錄(6).平面圖（7）.委托書(8).商品房買賣合同(9).其他必要合同(10).料（如：國家安全事項審查意見書等材料）3.收費標準登記費：住宅：80元/套；非住宅550元/套手續(xù)費：住宅：每平米3元；非住宅：成交價格或指導價的0.8%（最高收費不超過2萬）4.承諾期限法定期限三十個工作日內，承諾期限五個工作日。5辦事流程受理審核申請載入登記簿發(fā)證個人總結9．1