世聯(lián)地產(chǎn)某項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告

XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場(chǎng)研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)位：：本項(xiàng)目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境：：XX注：本本圖僅僅為示示意之之用XX注釋XX注釋：：XX注釋XX項(xiàng)目交交通項(xiàng)目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目目北項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX項(xiàng)目分分析小小結(jié)二、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域背背景區(qū)域與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)?duì)外聯(lián)聯(lián)系區(qū)域發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系系未來發(fā)發(fā)展展展望區(qū)域?qū)?duì)外聯(lián)聯(lián)系XX發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀通過項(xiàng)項(xiàng)目分分析，，結(jié)合合項(xiàng)目目區(qū)域域背景景，我我們將將項(xiàng)目目界定定位為為：XX項(xiàng)目界界定確確定本本項(xiàng)目目的研研究范范圍1、城市市宏觀觀環(huán)境境（宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與城市市規(guī)劃劃）2、市場(chǎng)場(chǎng)分析析3、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈我們帶帶著對(duì)對(duì)以下下問題題的思思考，，逐一一展開開研究究工作作當(dāng)前研研究?jī)?nèi)內(nèi)容分析思思路結(jié)果構(gòu)構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)面面臨的的問題題市場(chǎng)研研究地塊分分析區(qū)域背背景客戶目目標(biāo)解決方方案產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目定定位位功能能比比例例宏觀觀環(huán)環(huán)境境客戶戶定定位位形象象定定位位產(chǎn)品品定定位位物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目界界定定寫字字樓樓案案例例基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料研研究究第二二部部分分：：基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料研研究究一、、XX房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀二、、XX宏觀觀環(huán)環(huán)境境與與規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展三、、XX產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈研研究究一、、XX房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)商住住市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)總體體特點(diǎn)：：區(qū)域化化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀：：XX資料來源源：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、、企業(yè)訪訪談客戶（企業(yè)業(yè)）類型小小結(jié)：1、國(guó)家行政政企、事業(yè)業(yè)單位、大大中型企業(yè)業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企企業(yè)；3、中海殼牌牌、中海殼殼牌項(xiàng)目承承建商及相相關(guān)建設(shè)單單位；4、當(dāng)?shù)赝顿Y資、貿(mào)易、、物流、貨貨貸、事務(wù)務(wù)所等中小小型公司；；5、外地公司司辦事處；；辦公市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：資料來源：：市場(chǎng)調(diào)研研、企業(yè)訪訪談辦公市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：資料來源：：市場(chǎng)調(diào)研研、企業(yè)訪訪談小結(jié)：。現(xiàn)現(xiàn)有少量企企業(yè)進(jìn)駐中中心區(qū)北部部，但這些些企業(yè)對(duì)本本項(xiàng)目難以以構(gòu)成支撐撐。XX辦公企業(yè)瀏瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地地點(diǎn)2：假日酒店店、安惠大大廈寫字樓樓XX辦公市場(chǎng)總總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀狀況XX規(guī)劃發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀狀況研究結(jié)結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟(jì)：：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)：：人均GDPXX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)其房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的帶帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展展已經(jīng)進(jìn)入入快速發(fā)展展階段。但但目前的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)更接近于于啟動(dòng)階段段。原因分析：：第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比例過低低，素質(zhì)較較差2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)速度80％人均GDP3259美元XX規(guī)劃發(fā)展研研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周周期企業(yè)辦公、、居住的發(fā)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的的借鑒意義義案例研究案例研究對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的的借鑒？思考：從XX招商項(xiàng)目看看，各項(xiàng)目目建設(shè)階段段是否產(chǎn)生生大量商務(wù)務(wù)辦公、居居住需求？？本項(xiàng)目能夠夠抓住的辦公需求分析（（1/2）本項(xiàng)目能夠夠抓住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能夠夠抓住的商住需求分析（（1/2）本項(xiàng)目能夠夠抓住的商住需求分析（（1/2）當(dāng)前研究?jī)?nèi)內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面面臨的問題題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例例基礎(chǔ)資料研研究解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品品定位物業(yè)發(fā)展建議議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算減小劣勢(shì)，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶搶占機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略根據(jù)SWOT分析，得出本本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種種客戶需求，，降低市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合小空空間，降低置置業(yè)門檻3、形象公建化化，低成本運(yùn)運(yùn)作項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶戶定位2、項(xiàng)目形象象定位3、項(xiàng)目功能能、產(chǎn)品定位位4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶戶定位2、項(xiàng)目形象象定位3、項(xiàng)目功能能、產(chǎn)品定位位4、項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位客戶戶定定位位參參考考規(guī)規(guī)律律任何何企企業(yè)業(yè)，，都都是是從從創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)初初期期開開始始，，逐逐步步擴(kuò)擴(kuò)大大規(guī)規(guī)模模，，逐逐漸漸經(jīng)經(jīng)歷歷一一個(gè)個(gè)草草創(chuàng)創(chuàng)時(shí)時(shí)期期、、成成長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期期、、快快速速成成長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期期、、成成熟熟時(shí)時(shí)期期的的成成長(zhǎng)長(zhǎng)歷歷程程。。而企業(yè)業(yè)辦公公環(huán)境境的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，，也幾幾乎貫貫穿于于這個(gè)個(gè)過程程。因因此說說，處處于不不同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)階階段的的企業(yè)業(yè)，辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所的的選擇擇也由由此而而不同同。世聯(lián)客客戶分分析模模型客戶定定義企業(yè)成成長(zhǎng)歷歷程草創(chuàng)型型成長(zhǎng)型型快速成成長(zhǎng)型型成熟型型規(guī)模小小形象要要求不不高中低可臨街商商鋪民宅規(guī)模小小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓樓規(guī)模模形象象需需求求檔次次需需求求商住住一一起起目前前辦辦公公地點(diǎn)點(diǎn)特點(diǎn)點(diǎn)客戶戶群群分分析析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★其他他客客戶戶分分析析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★目標(biāo)標(biāo)客客戶戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他他XX產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶動(dòng)動(dòng)的的第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)如如物物流流、、貿(mào)貿(mào)易易、、事事務(wù)務(wù)所所等等外地地企企業(yè)業(yè)辦辦事事處處XX大中中型型企企業(yè)業(yè)偶得得客客戶戶游離離客客戶戶重要要客客戶戶核心心客客戶戶草創(chuàng)創(chuàng)型型企企業(yè)業(yè)成長(zhǎng)長(zhǎng)型型企企業(yè)業(yè)投資資客客項(xiàng)目目客客戶戶定定位位項(xiàng)目目定定位位1、、項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶定定位位2、、項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象定定位位3、、項(xiàng)項(xiàng)目目功功能能、、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4、項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位寫字字樓樓案案例例借借鑒鑒草創(chuàng)創(chuàng)型型、、成成長(zhǎng)長(zhǎng)型型企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)寫寫字字樓樓關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景好好物業(yè)形象好，，外觀公建化化價(jià)格實(shí)惠；小小面積，總價(jià)價(jià)低；24小時(shí)辦公；（（部分要求有有居住功能））配套設(shè)施滿足足基本需求；；（商務(wù)中心心、餐廳、便便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景景好寫字樓案例研研究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫字字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔檔項(xiàng)目成本中低低檔項(xiàng)目所在區(qū)位位項(xiàng)目發(fā)展背景景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)注因素素項(xiàng)目定位因素素分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代，，創(chuàng)新高檔小空間，可自自由組合分析因素本項(xiàng)目條件衍生聯(lián)想涵義義關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位位建議案名：——項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶戶定位2、項(xiàng)目形象象定位3、項(xiàng)目功能能、產(chǎn)品定位位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定定位功能辦公、居住及及配套設(shè)施；；寫字樓及公寓寓比例的確定定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，兼顧多種種需求，吸引引最大范圍的的客戶，降低低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；；從市場(chǎng)現(xiàn)狀看看，寫字樓與與公寓的功能能復(fù)合能吸引引多層面的客客戶（辦公、、辦公＋居住住、居住、投投資）；配套設(shè)施比例例的確定原則則既要滿足住戶戶的工作與生生活需求，又又要能持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)；更重要的是，，積聚人氣，，提升本項(xiàng)目目所在區(qū)域的的成熟度；功能定位原則則根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論論，本項(xiàng)目物物業(yè)應(yīng)具備辦辦公、居住功功能。從客戶目標(biāo)出出發(fā)，酒店式式公寓是否可可行？1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)實(shí)條件的支撐撐？結(jié)論：：本區(qū)區(qū)域的的現(xiàn)實(shí)實(shí)條件件適合合開發(fā)發(fā)寫字字樓，，而對(duì)對(duì)公寓寓的支支撐則則明顯顯較弱弱。資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)模型型2、目標(biāo)標(biāo)客戶戶需求求市場(chǎng)場(chǎng)的支支撐？？資料來來源：：客戶戶訪談?wù)?、公寓寓供給給市場(chǎng)場(chǎng)的重重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)資料來來源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研XX本項(xiàng)目目項(xiàng)目目產(chǎn)品品定位位本項(xiàng)目目總體體功能能比例例建議配配套設(shè)設(shè)施設(shè)施：：餐飲、、娛樂樂、會(huì)會(huì)議、、商務(wù)務(wù)中心心、銀銀行、、證券券營(yíng)業(yè)業(yè)廳、、便利利店等等規(guī)模：：1～2層，約約5000平米1、平面面布置置2、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)3、建筑筑風(fēng)格格4、其它它物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議1、平面面布置置N1、平面面布置置：廣廣場(chǎng)2、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)之戶戶型（（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單單元元戶戶型型面面積積：：50～60平米米，，可可多多套套靈靈活活組組合合平面面組組合合：：公公寓寓辦辦公公豎向向組組合合：：平平面面復(fù)復(fù)式式2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之戶戶型型(2/3)也可可利利用用層層高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積，，達(dá)達(dá)到到平平面面復(fù)復(fù)式式的的效效果果2、建筑設(shè)設(shè)計(jì)之戶戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間間，適應(yīng)商住住需求，同時(shí)時(shí)提高辦公空空間的品質(zhì)。。(滿