世聯(lián)房地產(chǎn)項目住宅實用率研究

住宅實用率研究11/16/2022住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風,采光較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。板樓實用率率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化化影響因素分分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的的實用率高高于短板樓樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)數(shù)增高實用用率提升，，但幅度不不大；18層以上，隨隨層數(shù)增高高實實用率下下降，幅度度較大；電梯數(shù)量對對實用率的的影響較大大。各類塔樓公公攤面積對對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可可比的各類類形塔樓中中的相對大大小較小中較大大對公攤面積積中占比較較高的外墻墻面積、結(jié)結(jié)構(gòu)層、電電梯間、消消防樓梯在在體量相同同的各類塔塔樓中的面面積進行比比較，為下下一步分析析各類塔樓樓的實用率率差異至關(guān)關(guān)重要。塔樓實用率率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高高的塔樓產(chǎn)產(chǎn)品實用率變化化影響因素分分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實實用率降低低相對蝶形實實用率較低低創(chuàng)新形塔樓樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面面積增加，，實用率增增加結(jié)論各種形式的的塔樓實用用率不同，，從大到小小依次是：：T形、品形、、十字形、、碟形、圓圓形、方形形典形形案案例例研研究究（（同同樓樓盤盤板板樓樓、、塔塔樓樓實實用用率率對對比比））航天天晴晴山山月月BC板樓樓（（2房拼拼合合成成4房））T形塔塔樓樓（（2單元元拼拼合合））總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天天晴晴山山月月板板樓樓與與塔塔樓樓對對比比建筑筑朝朝向向為為南南偏偏東東10°°，增增加加采采光光，，確確保保人人居居建建筑筑朝朝向向為為最最佳佳；；采用用錯錯位位平平行行方方式式排排布布，，景景觀觀資資源源最最優(yōu)優(yōu)化化；；采用用大大面面寬寬小小進進深深的的戶戶型型設(shè)設(shè)計計，，增增加加采采光光和和通通透透性性。?？倢訉痈吒邽闉?0層的的板板樓樓相相比比T形塔塔樓樓的的實實用用率率低低。。原因因：：板板樓樓18層以以上上交交通通面面積積要要大大于于塔塔樓樓，，如如消消防防樓樓梯梯，，走走廊廊等等。。本樓樓盤盤建建筑筑設(shè)設(shè)計計和和戶戶型型設(shè)設(shè)計計方方面面的的可可借借鑒鑒點點二房房變變四四房房的的拼拼合合靈靈活活式式設(shè)設(shè)計計，，應應對對70/90政策策，，提提升升實實用用率率。。澳城城花花園園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓樓：：拼拼合合單單元元數(shù)數(shù)越越多多實實用用率率越越高高品字字形形塔塔樓樓：：多多單單元元拼拼合合的的形形式式實實用用率率偏偏高高。。板樓樓與與品品字字形形塔塔樓樓相相比比：：除除去去電電梯梯分分攤攤面面積積的的因因素素，，總總層層高高18層，，板板樓樓相相對對塔塔樓樓實實用用率率高高實用用率率規(guī)規(guī)律律探探尋尋（（板板樓樓））多層層板板樓樓的的實實用用率率最最高高，，一一般般可可達達到到90%以上上；；小小高高層層板板樓樓（（11-18層））的的實實用用率率一一般般可可達達到到80%-84%，高高層層板板樓樓的的實實用用率率一一般般在在75%-78%；板樓樓實實用用率率最最主主要要的的影影響響因因素素有有：：走走廊廊面面積積、、平平層層面面積積（（長長板板樓樓、、短短板板樓樓））、、電電梯梯間間面面積積、、樓樓梯梯面面積積、、消消防防設(shè)設(shè)施施面面積積、、墻墻體體面面積積；；長板樓受走廊廊面積影響最最大，因此，，多層的長板板樓實用率最最高，隨著層層數(shù)的增加，，實用率下降降，超過18層的長板樓，，由于需要抗抗震等結(jié)構(gòu)層層的增加，分分攤面積更多多，一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層數(shù)的的增加，實用用率上升，但但上升幅度較較??；層數(shù)差差異在2-5層左右實用率率變化幅度不不大；18層以上的短板板樓，實用率率隨層數(shù)增加加而下降，下下降幅度較大大；拼合板樓受電電梯間的影響響較大，以18層，4戶為例，每增增加一部電梯梯，實用率下下降4%左右；11-18層，隨樓層的的增加，實用用率上升，但但幅度較?。?；22層以上，隨樓樓層的增加，，實用率下降降幅度較大，，平均每增加加1層，實用率下下降1%-2%左右；18層以上板樓由由于消防要求求更高，因此此，增加了大大量的消防梯梯和消防管井井面積；各類型的8層以上板樓實實用率由大到到小排序為：：拼合板樓、、短板樓、長長板樓；拼合合單元數(shù)越多多，實用率越越高；目前市場上需需求較大的產(chǎn)產(chǎn)品是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合板樓樓。實用率規(guī)律探探尋（塔樓））塔樓實用率一一般規(guī)律：塔樓11-18層，實用率為為81-83%，隨層數(shù)的增增高實用率上上升，但上升升幅度較小；；18-30層，實用率為為76%-87%，隨層數(shù)的增增加，實用率率下降；18層以上塔樓由由于有消防要要求，因此，，增加了大量量的消防梯和和消防管井面面積；電梯數(shù)增加，，對塔樓的實實用率影響較較板樓大，以以1平層4戶為例，每增增加1部電梯，實用用率下降1.5%左右；各種形式的塔塔樓實用率不不同，從大到到小依次是：：T形、品形、十十字形、碟形形、圓形、方方形；其中，，十字形塔樓樓相對T形塔樓的實用用率低，18層2梯4戶為例，低3%；其中，拼合碟碟形塔樓的實實用率相對比比獨單元的塔塔樓實用率高高；板樓塔樓對比比：11-18層，板樓（短短板樓和拼合合半樓）相對對塔樓實用率率高；18層以上，塔樓樓的實用率高高于板樓；由由于塔樓的消消防實施面積積較小，走廊廊等公攤面積積相對較小。。提高實用率的的途徑………適當層數(shù)建筑形式選取取戶型設(shè)計提高實用率的的途徑建筑形式選取取：11-18層的拼合式小小高層板樓；；18層以上T形塔樓可適當考慮：：高層建筑的的電梯外掛式式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)構(gòu)：用電梯外掛式式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)構(gòu)包括聯(lián)系廊廊，電梯塔，，聯(lián)系廊沿建建筑主體的外外側(cè)分布，聯(lián)聯(lián)系廊的外側(cè)側(cè)外掛電梯塔塔，電梯塔內(nèi)內(nèi)設(shè)電梯，使使得建筑主體體各單元房的的朝向、通風風、采光良好好?？删脑O(shè)計戶戶型，以達到到提高客戶的的實際實用面面積。具體建筑形式式和公共面積積設(shè)計時，首首先要考慮與與定位相匹配配，消費者偏偏好，開發(fā)商商經(jīng)濟效益等等因素，不能能單純的考慮慮實用率因素素。需要在舒舒適性、實用用性、經(jīng)濟效效益三方面找找到平衡。戶型實用性提提升途徑途途徑一：贈送送面積1、凸窗（一般般在大戶型中中采用上凸窗窗，小戶型中中采用下凸窗窗）2、露臺3、地下室4、入戶花園5、空中庭院6、夾層7、復式凸窗增加了室室內(nèi)可使用空空間和視野開開闊感，但贈贈送面積較小小。凸窗方式：贈送全部面積積梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶戶可根據(jù)需要要拆卸，贈送送面積凸窗剖面1700說明：贈送面面積最常用的的方法。在中中大戶型中常常用正常凸窗窗，在中小戶戶型中常用倒倒凸窗?，F(xiàn)在在也出現(xiàn)有同同時方法作贈贈送衣柜的做做法。利用同樣原理理做贈送衣柜柜露臺說明：贈送面面積較常用的的方法之一。。鑒于成本的的考慮，一般般出現(xiàn)在大中中戶型中，根根據(jù)定位和售售價的情況，，面積會有所所不同。偶數(shù)層露臺奇數(shù)層露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與陽臺的的結(jié)合使用，，增加實用性性和舒適性方式：贈送全部面積積入戶花園說明：改善了了不規(guī)則平面面對戶型的影影響，又為戶戶內(nèi)外提供了了一個過渡性性空間，也適適合會客、小小憩、綠化等等多種功能的的使用，豐富富了居民的生生活內(nèi)容。入戶花花園方式：：贈送一一半面面積空中院院館可將空空中院院館隔隔成一一個開開敞的的書房房或臥臥室空中庭庭院，，使客客廳進進深變變短，，通風風性更更好；；同時時得到到幾個個空間間的共共享，，多處處于北北側(cè)，，客戶戶可自自行封封閉處處理注：有頂有有柱算算全面面積有頂無無柱算算一半半面積積（凹陽陽臺的的變形形）方式：：贈送一一半面面積層高小小于2.20米的夾夾層不不計建建筑面面積在層高高允許許的情情況下下，夾夾層產(chǎn)產(chǎn)品具具有較較強的的靈活活性，，贈送送的面面積較較多，，但空空間舒舒適度度一般般，市市場接接受度度不高高。夾層方式：：贈送全全部面面積復式產(chǎn)產(chǎn)品分分區(qū)明明確，，通高高空間間有較較高舒舒適及及尊貴貴感，，以自自然層層計算算建筑筑面積積，面面積有有較大大彈性性。復式方式：：以自然然層計計算建建筑面面積創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方方式小小結(jié)成功案案例解解析——佳兆業(yè)業(yè)可園園說明：：兩房房中難難見的的戶型型，面面積為為68-73平米，，贈送送面積積和舒舒適性性達到到極致致。露臺贈贈送主臥L型落地地凸窗贈送，，形成成溫馨馨休閑閑空間間，同同時使使主臥臥得到到三面采采光和景觀觀。根據(jù)凸窗原原理，贈送的的衣柜柜入戶花花園中信紅紅樹灣灣說明：：將性性價比比發(fā)揮揮到極極致，，同時時通過過空中中花園園、多多面采采光等等元素素讓戶戶型特特色鮮鮮明，，極富富感染染力。?；⌒未蟠舐杜_臺，對對二房房來說說比較較罕有有入戶花花園，，有改改造空空間觀景廚廚房超大生生活陽陽臺，，預留留工人人房管管道空中花花園，，將自自然引引入客客廳餐餐廳客廳餐餐廳多多面采采光較較有震震撼力力主臥弧弧性大大露臺臺雙層高高入戶戶花園園二層高高的露露臺客客廳，，復式空空間讓贈送送面積積有更更多的的空間間，空空間也也更豐豐富紅樹東東方說明：：通過過弧形形窗或或空中中花園園來實實現(xiàn)多多面采采光的的理念念，讓讓住戶戶更貼貼近自自然。。同時時贈送送的露露臺既既實用用又具具震撼撼力客廳超超大弧弧形觀觀景窗窗和陽陽臺的的結(jié)合合，體體現(xiàn)尊尊貴生生活。。主臥套套，多多種功功能結(jié)結(jié)合形形成完完整私私密空空間。?？罩兄谢ɑ▓@園，，絕絕佳佳的的景景觀觀面面，，餐餐廳廳三三面面采采光光主臥臥贈贈送送大大的的具具有有私私密密性性的的空空中中露露臺臺，，極極富富吸吸引引力力說明明：：露露臺臺跳跳送送，，并并較較好好解解決決其其私私密密性性問問題題，，使使露露臺臺更更實實用用。?？罩兄型ネピ涸海?，三三個個空空間間共共享享超大大露露臺臺，，通通過過百百頁頁或或凸凸窗窗來來提提高高露露臺臺私私密密性性入戶戶花花園園露露臺臺和和主主臥臥露露臺臺跳跳送送金地地香香蜜蜜山山天悅悅龍龍庭庭說明明：：跳跳送送露露臺臺花花園園，，讓讓多多個個空空間間共共享享。。贈贈達達面面積積超超大大，，富富有有感感染染力力。。跳送送空空中中庭庭院院露露臺臺，，使使客客廳廳進進深深變變短短，，通通風風性性更更好好；；同同時時得得到到幾幾個個空空間間的的共共享享左右右跳跳送送露露臺臺花半半里里說明明：：復復式式戶戶型型為為項項目目一一大大特特色色。。復復式式給給戶戶型型帶帶來來更更多多提提升升性性升升比比和和改改造造的的空空間間，，其其豐豐富富空空間間及及高高廳廳的的尊尊貴貴享享受受能能很很快快抓抓住住客客戶戶的的心心。。贈送送二二層層高高超超大大露露臺臺6米高高客客廳廳空空間間二層層高高入入戶戶花花園園，，為為業(yè)業(yè)主主提提供供改改造造空空間間共享享的的空空中中庭庭院院入戶戶花花園園可可改改房房采光光走走廊廊水榭榭花花都都———1-5棟A型偶偶數(shù)數(shù)層層———1-5棟A型奇奇數(shù)數(shù)層層說明明：：整整體體尺尺度度感感把把握握較較好好，，前前后后跳跳送送超超大大露露臺臺，，極極富富感感染染力力。。冠城城世世家家說明明：：通通過過4.5m和3m組合合的的錯錯層層設(shè)設(shè)計計，，形形成成高高4.5m豪華華客客廳廳，，餐餐廳廳和和臥臥室室的的層層高高也也為為正正常常的的3米，，猶猶如如空空中中別別墅墅