沈陽(yáng)某地塊項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

XX地塊

戰(zhàn)略規(guī)劃

2007/12建筑什么樣的房？賣(mài)給什么樣的人？銷售什么樣的價(jià)？核心問(wèn)題提煉……

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位宏觀情況一、實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益:品牌影響力影響力經(jīng)濟(jì)的四個(gè)層面發(fā)展商目前的戰(zhàn)略高度形成項(xiàng)目品牌多個(gè)品牌項(xiàng)目成就品牌企業(yè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)商城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會(huì)影響力

萬(wàn)科，金地星河灣，河畔新城

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位宏觀情況二、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益:利潤(rùn)最大化產(chǎn)品力經(jīng)濟(jì)的四個(gè)層面發(fā)展商目前的開(kāi)發(fā)高度賣(mài)地段賣(mài)設(shè)計(jì)賣(mài)品質(zhì)賣(mài)服務(wù)

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀打造蒲河島區(qū)域品質(zhì)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)明確恒基區(qū)域新價(jià)值運(yùn)營(yíng)商的角色定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位宏觀情況

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)新政與經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著通貨膨脹的嚴(yán)重威脅。固定資產(chǎn)投資額與儲(chǔ)蓄率及沈陽(yáng)消費(fèi)價(jià)格水平CPI居高不下，人均消費(fèi)率下降至47％。在中國(guó)“采取重大措施降低國(guó)民儲(chǔ)蓄率”的重要前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為國(guó)家刻不容緩的重要決策。銀行緊縮銀根，第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)迅速確定。二次貸款，首付提升至40％。開(kāi)發(fā)資金不足35％，商業(yè)銀行拒絕放款。主體不封頂，不予放款。銀行貸款利率一年中加息6次，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)今年上半年沈陽(yáng)商品房銷售額增長(zhǎng)36.7%，銷售面積增長(zhǎng)28.3%，平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)5.8%。沈陽(yáng)房?jī)r(jià)外地人口購(gòu)房需求加大，平均比例為3：1房貸“轉(zhuǎn)按揭”取消，信用體系完善，不良貸款經(jīng)驗(yàn)者不予發(fā)放貸款。土地閑置2年，政府收回。

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)總結(jié)中小開(kāi)發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)健康的沈陽(yáng)市沈陽(yáng)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌開(kāi)發(fā)商趨于“本土化”本地開(kāi)發(fā)商趨于“專業(yè)化”新制度和新政策，加劇了開(kāi)發(fā)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”，窮者愈窮，富者愈富。將會(huì)使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，產(chǎn)生一批大型開(kāi)發(fā)商；一批無(wú)土地儲(chǔ)備、信譽(yù)不佳和實(shí)力不支的中小企業(yè)將被淘汰出局，一部分中小開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)移到其他中小城市經(jīng)營(yíng)。大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)已成定局，系統(tǒng)化、社會(huì)化營(yíng)銷模式成為發(fā)展新方向預(yù)計(jì)投資性客戶比例并不會(huì)立即遞減，沈陽(yáng)的剛性需求與“大沈陽(yáng)”戰(zhàn)略部署成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的最新平衡點(diǎn)。沈陽(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)沿著年增長(zhǎng)率5%的幅度，平穩(wěn)上揚(yáng)。郊區(qū)城市化已成定局。

XX地塊戰(zhàn)略部署市區(qū)北部（大東區(qū)、于洪區(qū)）道義輝山（蒲河）農(nóng)業(yè)高新區(qū)虎石臺(tái)在沈陽(yáng)北部區(qū)域的中觀層面上，市場(chǎng)份額的瓜分和博弈主要來(lái)源于四個(gè)板快的競(jìng)爭(zhēng)——區(qū)域/板塊競(jìng)爭(zhēng)格局地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)

XX地塊戰(zhàn)略部署半徑1500米樓盤(pán)分布皇第.龍邸九如溪谷中體.花園一號(hào)陽(yáng)光.洛可可風(fēng)度泊林泉涌新鎮(zhèn)亞瑟藍(lán)灣翔鳳.山水國(guó)際山水綠閣水墨丹青大溪地水木康橋七里香堤香藍(lán)蒲河1432地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)

XX地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域普通住宅均價(jià)2933元/㎡，較沈陽(yáng)市整體均價(jià)相差560元，漲幅空間大。別墅、聯(lián)排價(jià)格起伏較大，價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)形式明顯。區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)分析地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)與2005年區(qū)域房?jī)r(jià)2000元/平米相比，2年間房?jī)r(jià)上揚(yáng)1000元。XX地塊戰(zhàn)略部部署區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品類型豐富富，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)充分。。目前主力戶戶型的分布布態(tài)勢(shì)以緊緊湊型經(jīng)濟(jì)濟(jì)普通住宅宅的供應(yīng)集集中。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品分析XX地塊戰(zhàn)略部部署區(qū)域市場(chǎng)成成交量及上上市量分析析區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）

同比增長(zhǎng)（％）

銷售面積（萬(wàn)㎡）

同比增長(zhǎng)（％）沈河區(qū)8.06110.147.59183.13和平區(qū)13.37-5.1411.334.97皇姑區(qū)12.77-33.1911.86-30.09鐵西新區(qū)48.4927.1444.7431.48大東區(qū)28.21-28.7826.52-31.36東陵區(qū)34.7052.1833.5249.15于洪區(qū)46.133.1444.730.48渾南新區(qū)13.8085.1513.3280.61蘇家屯區(qū)3.87-70.253.62-71.91沈北新區(qū)15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11遼中縣0.230.000.230.00法庫(kù)縣0.05-95.100.03-96.35康平縣0.1036.840.10412.312007年9月沈陽(yáng)市各各區(qū)、縣（（市）商品品房和商品品住宅銷售售面積對(duì)比比表地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)大區(qū)域內(nèi)銷銷售態(tài)勢(shì)火火爆，增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)到135％。區(qū)域內(nèi)08、09年總供應(yīng)量量230萬(wàn)平米（不不含本案））。理想想狀態(tài)下，，以年平均均增長(zhǎng)率100％綜合評(píng)估估，預(yù)計(jì)3年可去化。。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)4座島內(nèi)橋數(shù)50—120米蒲河水面寬寬3—4米蒲河水深33公里蒲河長(zhǎng)度500億元島內(nèi)預(yù)計(jì)投投資額10平方公里島占地面積積5平方公里商業(yè)核心區(qū)5座島內(nèi)橋數(shù)4條主干道1條輕軌20萬(wàn)未來(lái)八年5萬(wàn)明年居住人口區(qū)域規(guī)劃前前景美好，，西側(cè)眾多多新興樓盤(pán)盤(pán)、北側(cè)10公里“蒲河河島”、東東臨棋盤(pán)山山風(fēng)景區(qū)，，三區(qū)環(huán)繞繞。人文指指數(shù)、空氣氣指數(shù)、生生態(tài)環(huán)境、、交通配給給均為優(yōu)上上等級(jí)。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)總結(jié)隨著大沈陽(yáng)陽(yáng)城市效應(yīng)應(yīng)逐步完成成，城市進(jìn)進(jìn)入增容時(shí)時(shí)期，城市市外擴(kuò)趨勢(shì)勢(shì)明顯，有有關(guān)沈北及及沈北新區(qū)區(qū)的政策規(guī)規(guī)劃逐漸明明朗，道義義區(qū)域、虎虎石臺(tái)區(qū)域域、輝山農(nóng)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、蒲河島島區(qū)域逐漸漸成為開(kāi)發(fā)發(fā)熱土，但但城市化進(jìn)進(jìn)程尚處于于起步階段段，未來(lái)城城市發(fā)展空空間巨大。。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有規(guī)模模性的中檔檔項(xiàng)目，其其年供應(yīng)量量約在10-15萬(wàn)㎡之間，，消化量約約在8-12萬(wàn)㎡之間，，整體均價(jià)價(jià)在2933元/㎡左右。本項(xiàng)目所在在區(qū)域的住住宅項(xiàng)目客客戶以地緣緣性特征明明顯，多為為首次置業(yè)業(yè)人群，客客戶職業(yè)多多為私營(yíng)業(yè)業(yè)主，預(yù)計(jì)計(jì)進(jìn)入08年，隨整體體區(qū)域產(chǎn)品品品質(zhì)的拉拉升，二次次及多次置置業(yè)者普增增！住宅客戶對(duì)對(duì)戶型設(shè)計(jì)計(jì)的采光、、建筑尺度度、朝向及及戶型設(shè)計(jì)計(jì)是否嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)比較關(guān)注注，注重社社區(qū)人群的的同質(zhì)?？涂蛻糍?gòu)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)多是剛剛性置業(yè)需需求所致。。進(jìn)入08年，預(yù)計(jì)投投資需求將將呈現(xiàn)增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)！（（40％政策目前前影響力不不甚明朗））XX地塊戰(zhàn)略部部署產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5PH17號(hào)313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)編號(hào)：A編號(hào)：D編號(hào)：C編號(hào)：BXX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)（A）號(hào)地塊衛(wèi)衛(wèi)星圖優(yōu)勢(shì)：地塊平整，，規(guī)模最大大。容易規(guī)模化化開(kāi)發(fā)，坐落于“蒲蒲河島”之之內(nèi)政府規(guī)劃政政策明朗利于賣(mài)點(diǎn)炒炒作，蒲河北岸，，上風(fēng)上水水。北側(cè)山峰呈呈元寶形，，利于增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值值地塊內(nèi)小湖湖增添附加加值劣勢(shì)：生態(tài)景觀相對(duì)對(duì)不足相對(duì)評(píng)比：二級(jí)優(yōu)勢(shì)地塊塊蒲河小湖現(xiàn)橋雙向2車(chē)道BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)（B）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢(shì)：地塊平整，劃劃分規(guī)則；北側(cè)緊鄰蒲河河；南側(cè)緊鄰六車(chē)車(chē)路；交通便利。原為農(nóng)業(yè)棚戶戶區(qū)。有一定人文歷歷史沉淀；南側(cè)有坡地森森林景觀；劣勢(shì)：噪音問(wèn)題在日日后實(shí)為抗性。相對(duì)評(píng)分：四級(jí)優(yōu)勢(shì)地塊塊雙向2車(chē)道蒲河雙向6車(chē)道，至北站站原為農(nóng)業(yè)棚戶戶區(qū)大面積樹(shù)林BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)（C）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢(shì)：近鄰南側(cè)森林林景觀，風(fēng)水最佳（地地干澤后）近鄰大溪地，，及水庫(kù)。交通便利。西南側(cè)山坡藏藏風(fēng)納氣西照完全避免免劣勢(shì)：地塊不平整，，噪音問(wèn)題日后后抗性大；水系資源貧乏乏；相對(duì)評(píng)分：三級(jí)優(yōu)勢(shì)地塊塊壩下公園南溝水庫(kù)丘陵地帶原生生樹(shù)林雙向6車(chē)道，至北站站BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)（D）地塊衛(wèi)星圖圖優(yōu)勢(shì)：地塊平整，整體劃分規(guī)則則，270°水系環(huán)繞四周周，藏風(fēng)納氣，風(fēng)風(fēng)水最佳交通情況便利利。劣勢(shì)：面積較小。相對(duì)評(píng)分：一級(jí)優(yōu)勢(shì)地塊塊月亮湖雙向2車(chē)道蒲河雙向6車(chē)道BDACXX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)各地塊綜合評(píng)評(píng)述3142特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊南南、北側(cè)均有有山地，加之之中間蒲河，，風(fēng)水氣絕佳佳。17號(hào)地塊北側(cè)北北側(cè)山脈形成成元寶形山勢(shì)勢(shì)，風(fēng)水氣絕絕佳。另外，，全部地塊的的原生態(tài)特性性明顯，大部部分地勢(shì)平整整，產(chǎn)品規(guī)劃劃可隨地塊特特性振蕩式逐逐步攀升。XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程戰(zhàn)略略一注：在沒(méi)有確確認(rèn)恒基資金金情況的狀況況下，本策略略只作為理想想化模式作為為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為為統(tǒng)一整體，，”有序開(kāi)發(fā)發(fā)，高開(kāi)精走走“的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思思想。前期以高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品（別墅墅、聯(lián)排）快快速提升品牌牌價(jià)值，為中中期的洋房產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)造產(chǎn)品品附加值；后期以“別墅墅級(jí)”精致普普通住宅產(chǎn)品品，擴(kuò)大客戶戶群體，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最大化化。以振蕩式分階階段蓄勢(shì)、分分主題引爆、、鋪墊后期的的方式推廣最優(yōu)產(chǎn)品打造造品牌，創(chuàng)造造高價(jià)值、高高品質(zhì)項(xiàng)目形形象利用一期的高高端形象所帶帶來(lái)的附加值值，創(chuàng)造精致致級(jí)洋房中高高端產(chǎn)品“別墅級(jí)”住住宅打造，同同時(shí)完成“附附加值”與““項(xiàng)目利潤(rùn)””的兩個(gè)最大大化XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程判定定方案一1223XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程判定定方案一2132SW恒基品牌的快快速打造附加值操作難難度較大容易失去“蒲蒲河島”規(guī)劃劃的最佳炒作作時(shí)機(jī)頂級(jí)VILLA需要大量廣告告支撐區(qū)域人氣、配配套的不足成成為隱性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高開(kāi)精走的““別墅級(jí)”住住宅與洋房容容易取得更大大利潤(rùn)前期銷售進(jìn)度度較慢，易造造成資金壓力力D地塊的頂級(jí)VILLA特性，易打造造一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)“真真空”。XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程戰(zhàn)略略二注：在沒(méi)有確確認(rèn)恒基資金金情況的狀況況下，本策略略只作為理想想化模式作為為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為為統(tǒng)一整體，，”有序開(kāi)發(fā)發(fā)，低開(kāi)高走走“的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思思想。前期借助蒲河河島的政府規(guī)規(guī)劃以普通住住宅產(chǎn)品，快快速心音人氣氣，并實(shí)現(xiàn)資資金快速回籠籠。同時(shí)，為中期期的洋房產(chǎn)品品創(chuàng)造人氣支支撐；后期以以“頂級(jí)VILLA””面市，實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大化。。以振蕩式分階階段蓄勢(shì)、分分主題引爆、、鋪墊后期的的方式推廣規(guī)模地塊借助助政府規(guī)劃先先行、提升人人氣；優(yōu)勢(shì)地塊借助助生態(tài)、前期期人氣，得到到價(jià)值提升最優(yōu)地塊打造造品牌知名度度，創(chuàng)造最高高價(jià)值XX地塊戰(zhàn)略部署署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程判定定方案二3221XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程判判定方案二二2132SW有效利用政政府規(guī)劃““蒲河島””政策前期的同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻企業(yè)品牌建建設(shè)周期長(zhǎng)長(zhǎng)前期資金回回籠迅速，，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)降低頂級(jí)VILLA及洋房產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)間更為充充裕，完美美產(chǎn)品，體體現(xiàn)價(jià)值。。最高產(chǎn)品級(jí)級(jí)別單價(jià)預(yù)預(yù)計(jì)可達(dá)20000元。高端產(chǎn)產(chǎn)品的最后后開(kāi)發(fā)也規(guī)規(guī)避了與大大溪地等高高端項(xiàng)目同同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。前期產(chǎn)品的的同質(zhì)化易易影響品牌牌的后期提提升整個(gè)開(kāi)發(fā)流流程，隨著著產(chǎn)品的振振蕩升級(jí)，，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目不斷進(jìn)化、不斷更新新的的核心心本質(zhì)。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)定位戰(zhàn)略體現(xiàn)一座面面向未來(lái)的的，全方位位進(jìn)化現(xiàn)階階段市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品的，標(biāo)標(biāo)桿式新城城價(jià)格同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)品牌體現(xiàn)差異化體現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)化進(jìn)化進(jìn)化XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5PH17號(hào)313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策，非別別墅用地前前提下，本本策略只作作為理想化化模式作為為參考總建筑面積積：1347531㎡。90㎡以下套型占占：943271㎡戶型組合策策略，爭(zhēng)取取最大利潤(rùn)潤(rùn)值以靈活性戶戶型進(jìn)行組組合。既可可以把相鄰鄰的兩個(gè)單單元(兩戶)設(shè)計(jì)成可獨(dú)獨(dú)立存在的的小戶，也也可以考慮慮將來(lái)兩個(gè)個(gè)單元適當(dāng)當(dāng)“變革””后形成成一個(gè)新的的、更大的的單元；；互搭式別墅墅設(shè)計(jì)，規(guī)規(guī)避政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以靈活性產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，規(guī)避政策策風(fēng)險(xiǎn)，””獨(dú)立式聯(lián)聯(lián)排“提升升產(chǎn)品價(jià)值值。如房檐檐的互搭、、露臺(tái)的互互搭等等。。XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略高層主要集集中在PH17號(hào)地塊西側(cè)側(cè)，PH06-027地塊北側(cè)，，錯(cuò)位擺放放，打造天天際線效果果，戶型為為70－120之間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略組團(tuán)式半圍圍合普通多多層，均勻勻劃分。戶戶型跨度從從90－－130之間17653421XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略小高層沿路路規(guī)劃，打打造天際線線層次感，，戶型跨度度在90－120之間17653421XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略17653421產(chǎn)品升級(jí)，，躍層式花花園洋房（（4層）組團(tuán)規(guī)規(guī)劃，戶型型跨度在130－160之間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策前提下下，本策略略只作為理理想化模式式作為參考考17653421聯(lián)排沿湖規(guī)規(guī)劃，設(shè)私私家碼頭，，地塊中央央規(guī)劃為’’中央公園園’打造產(chǎn)產(chǎn)品最高級(jí)級(jí)，單價(jià)突突破2萬(wàn)元。戶型型跨度在300以上123456XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略注：在執(zhí)行行70/90政策前提下下，本策略略只作為理理想化模式式作為參考考大門(mén)大門(mén)大門(mén)大門(mén)景觀線（含含泛配套））龍形水系線線（連貫引引用蒲河水水、月牙湖湖水）XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品定位自我進(jìn)化的的復(fù)合式新新城實(shí)踐一個(gè)城城市的欲望望精致一一種生活的的本意花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)“二疊式””類別墅花花園洋房“情景花園園洋房”設(shè)設(shè)計(jì)層數(shù)為為4.5層，分為南南北兩個(gè)入入戶口，下下疊戶型南南入口首層層通過(guò)獨(dú)立立小院，形形成私密性性很強(qiáng)的入入戶形式；；上疊的戶戶型通過(guò)外外接樓梯進(jìn)進(jìn)入家中，，或者通過(guò)過(guò)首層的私私家電梯廳廳直接入戶戶。這種創(chuàng)創(chuàng)新性的““入戶方式式”改變了了原有的““多層住宅宅”單一、、過(guò)堂式的的“回家感感覺(jué)”，使使家的歸屬屬感更強(qiáng)，，而且上下下兩戶““有天天有地””，上疊疊戶型還還擁有自自己的私私家電梯梯，其性性價(jià)比極極高；采用此種種方式，，戶型面面積可控控制在180平米-240平米左右右，上下下兩戶都都在首層層贈(zèng)送庭庭院面積積，因此此其產(chǎn)品品模式和和別墅產(chǎn)產(chǎn)品極為為接近，，與萬(wàn)科科和中體體的后期期產(chǎn)品有有一定差差異化，，我們稱稱之為““類別墅墅產(chǎn)品””。XX地塊戰(zhàn)略略部署地塊分析析地塊現(xiàn)狀狀產(chǎn)品定位位宏觀情況況區(qū)域情況況地塊分析析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)下疊側(cè)側(cè)花園園下疊前前花園園上疊后后花園園上疊入入戶室室外樓樓梯上疊私私家電電梯廳廳上疊戶戶型空空中花花園首層平平面XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)“4+1”平層情情景花花園洋洋房這種產(chǎn)產(chǎn)品的的特點(diǎn)點(diǎn)在于于：每戶不不僅包包含了了室內(nèi)內(nèi)空間間，還還包含含了與與外界界情景景環(huán)境境容為為一體體的無(wú)無(wú)頂板板、半半圍護(hù)護(hù)的室室外水水平空空間，，即天天、地地、四四周都都屬于于戶內(nèi)內(nèi)自有有的情情景花花園和和景觀觀露臺(tái)臺(tái)；其建筑筑物的的向陽(yáng)陽(yáng)面具具有層層層退退臺(tái)的的臺(tái)階階狀結(jié)結(jié)構(gòu)，，其中中一層層的每每?jī)蓱魬糁虚g間設(shè)有有單元元門(mén)，，一層層的前前中部部凸出出，里里面設(shè)設(shè)有門(mén)門(mén)廳，，外面面設(shè)有有陽(yáng)光光房，，陽(yáng)光光房側(cè)側(cè)面和和單元元前面面形成成半圍圍合的的情景景花園園；二層的的兩戶戶在中中間有有樓梯梯，在在一層層陽(yáng)光光房的的部位位退臺(tái)臺(tái)，形形成二二層的的景觀觀露臺(tái)臺(tái)；三層的的兩戶戶在中中間有有樓梯梯，在在二層層門(mén)廳廳的部部位退退臺(tái)，，形成成三層層的景景觀露露臺(tái)；；四層的的兩戶戶在中中間有有公共共樓梯梯，公公共樓樓梯上上到四四層為為止，，四層層的兩兩戶分分別設(shè)設(shè)有戶戶內(nèi)樓樓梯；；每戶戶在兩兩邊側(cè)側(cè)部位位退臺(tái)臺(tái)，形形成四四層的的景觀觀露臺(tái)臺(tái)；四層半半設(shè)有有戶內(nèi)內(nèi)樓梯梯，在在坡頂頂?shù)奈晃恢猛送伺_(tái)，，形成成四層層半的的景觀觀露臺(tái)臺(tái)；四四層至至四層層半為為復(fù)式式戶型型，以以下為為平層層戶型型；露臺(tái)與與廳門(mén)門(mén)連通通，花花園與與陽(yáng)光光房或或廳連連通；；XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)四層觀觀景露露臺(tái)五層前前觀景景露臺(tái)臺(tái)三層觀觀景露露臺(tái)二層觀觀景露露臺(tái)首層情情景花花園XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)五層后觀景露臺(tái)XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)采用此此種方方式，，戶型型面積積可控控制在在：所述一一層為為四房房?jī)蓮d廳，戶戶內(nèi)面面積為為140—160平米。。二層為為三房房?jī)蓮d廳，戶戶內(nèi)面面積為為130—140平米。。三層為為三房房?jī)蓮d廳，戶戶內(nèi)面面積為為120—140平米。。四層與與四層層半為為復(fù)式式四房房?jī)蓮d廳，兩兩層均均有高高觀景景窗，，屋頂頂有天天窗，，戶內(nèi)內(nèi)面積積為160—180平米。。所述每每個(gè)單單元邊邊側(cè)連連接另另一個(gè)個(gè)單元元，連連成聯(lián)聯(lián)體建建筑。。此種情情景洋洋房，，戶型型面積積較小小，總總價(jià)較較低，，功能能齊全全，其其產(chǎn)品品為別別墅向向多層層過(guò)渡渡的產(chǎn)產(chǎn)品，，與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手比比差異異化明明顯XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)“三疊疊空中中別墅墅”多多層帶帶電梯梯洋房房此種產(chǎn)產(chǎn)品屬屬于洋洋房的的一種種“變變異””，產(chǎn)產(chǎn)品層層數(shù)上上和多多層完完全相相同，，只是是為了了體現(xiàn)現(xiàn)第二二居所所的產(chǎn)產(chǎn)品理理念，，戶型型面積積不宜宜過(guò)小小，而而且不不出現(xiàn)現(xiàn)平層層，其其產(chǎn)品品組合合為1、2層為一一戶，，3、4層為一一戶，，5、6層為一一戶，，1、2層贈(zèng)送送庭院院，3層以上上采用用退臺(tái)臺(tái)的方方式，，使每每一戶戶都有有空中中花園園。此種產(chǎn)產(chǎn)品的的戶型型面積積每戶戶都在在230-260平米左左右；；采用此此種產(chǎn)產(chǎn)品的的最大大利益益點(diǎn)在在于能能夠通通過(guò)提提高建建筑高高度，，從而而進(jìn)一一步減減少建建筑密密度，，為景景觀打打造留留下更更多的的空間間；此外，，為了了需求求差異異化，，我司司建議議該種種產(chǎn)品品要全全部采采用電電梯，，將其其做成成帶電電梯的的空中中別墅墅XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)聯(lián)排別別墅產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)思思考市場(chǎng)高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶不是是金字字塔頂頂端的的客群群，而而是金金字塔塔中上上部的的客群群；我們的的產(chǎn)品品要能能滿足足更多多層面面高收收入人人群對(duì)對(duì)居住住生活活品質(zhì)質(zhì)的追追求；；現(xiàn)代家家庭人人口的的組成成沒(méi)有有那么么復(fù)雜雜；要對(duì)總總價(jià)進(jìn)進(jìn)行控控制，，打造造高性性價(jià)比比的產(chǎn)產(chǎn)品；；綜合以以上幾幾點(diǎn)，，我司司提出出，對(duì)對(duì)本案案的聯(lián)聯(lián)排別別墅進(jìn)進(jìn)行““瘦身身”根據(jù)我我司經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：180-250平方米米左右右的聯(lián)聯(lián)排別別墅已已可以以涵蓋蓋獨(dú)立立別墅墅所有有的戶戶內(nèi)功功能。。這樣樣的聯(lián)聯(lián)排別別墅雖雖然沒(méi)沒(méi)有獨(dú)獨(dú)棟別別墅那那樣豪豪華的的空間間和環(huán)環(huán)境，，但在在住宅宅功能能上已已經(jīng)和和獨(dú)棟棟別墅墅相差差無(wú)幾幾，在在戶內(nèi)內(nèi)已具具獨(dú)棟棟別墅墅的全全部功功能。。門(mén)廳廳、車(chē)車(chē)庫(kù)、、私家家花園園等功功能設(shè)設(shè)置將將其舒舒適度度拉升升到了了高級(jí)級(jí)公寓寓無(wú)法法企及及的高高度，，在儲(chǔ)儲(chǔ)藏、、露臺(tái)臺(tái)退臺(tái)臺(tái)、步步入式式衣柜柜、工工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)等等功能能上放放大，，因此此這些些功能能涉及及也是是本案案的產(chǎn)產(chǎn)品亮亮點(diǎn)所所在。。XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析客戶定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分分析地塊現(xiàn)現(xiàn)狀客戶定定位宏觀情情況區(qū)域情情況地塊分分析產(chǎn)品定定位價(jià)格定定位開(kāi)發(fā)目目標(biāo)對(duì)沈北北區(qū)域域內(nèi)中中高端端產(chǎn)品品意向向客戶戶深度度調(diào)查查，共共回收收有效效問(wèn)卷卷33份，同同時(shí)參參閱了了部分分項(xiàng)目目的客客戶構(gòu)構(gòu)成分分析資資料及及業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的的操盤(pán)盤(pán)手深深度訪訪談。。XX地塊戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)從上圖可看看出客戶在在選擇此區(qū)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)較為為重視的各各項(xiàng)要素為為：戶型、地段段、開(kāi)發(fā)商商的信譽(yù)度度、價(jià)格合合理、園區(qū)區(qū)景觀、物物業(yè)管理XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)針對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶群體體的行業(yè)來(lái)來(lái)看一、在本地地區(qū)做個(gè)體體的客戶占占近40%,其中以做餐餐飲業(yè)、制制造業(yè)為主主;二、本地區(qū)區(qū)農(nóng)民土地地拆遷的爆爆發(fā)戶占近近30%；三、區(qū)域內(nèi)內(nèi)教育院校校的教師占占近25%；四、區(qū)域周周邊的企事事業(yè)單位的的占5%，例：蒙牛牛企業(yè)，伊伊力企業(yè)，，歐盟工業(yè)業(yè)園XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)建筑類別多層小高層高層別墅40.0%36.6%22.0%1.4%多層、小高高層是市場(chǎng)場(chǎng)主力需求求產(chǎn)品。市場(chǎng)調(diào)研客客戶評(píng)估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15萬(wàn)13——20萬(wàn)——客群家庭收收入?yún)^(qū)間跨跨度明顯。。市場(chǎng)調(diào)研客客戶評(píng)估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)置業(yè)時(shí)間半年內(nèi)1年內(nèi)1-2年內(nèi)2-3年內(nèi)比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似檔次住住宅需求市市場(chǎng)將在未未來(lái)1-3年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)數(shù)量的遞增增。市場(chǎng)調(diào)研客客戶評(píng)估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)面積（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%由于目前區(qū)區(qū)域市場(chǎng)供供給情況，，欲購(gòu)買(mǎi)本本區(qū)域住宅宅產(chǎn)品的客客戶，選擇擇置業(yè)面積積以80－90m2之間的緊湊湊型兩居為為主。市場(chǎng)調(diào)研客客戶評(píng)估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)總價(jià)20萬(wàn)以下25－30萬(wàn)元30-35萬(wàn)元35萬(wàn)以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30萬(wàn)元是本區(qū)區(qū)域客群的的心理預(yù)期期；結(jié)合目標(biāo)客客群的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)面積以90－100之間為多數(shù)數(shù)置業(yè)的心心理上限，，及目標(biāo)客客群群對(duì)于本區(qū)區(qū)域的認(rèn)知知，客戶心心理價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)在3000元／m2（洋房、別別墅另計(jì)））潛在購(gòu)房者者總價(jià)承付付能力與市市場(chǎng)單價(jià)供供應(yīng)上較為為一致，且且存在一定定的追漲空空間。。市場(chǎng)調(diào)研客客戶評(píng)估情情況表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)沈陽(yáng)蒲河島投資客泛地緣拆遷遷戶服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)主外企技術(shù)人人員教育業(yè)投資客二次置業(yè)者者公務(wù)員沈北新區(qū)客戶來(lái)源拉闊客群的的市場(chǎng)吸納納范疇拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格/價(jià)值上揚(yáng)空空間XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價(jià)格定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位客戶定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積容積率上市時(shí)間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售率1七里香堤（四期）新城路56號(hào)約25萬(wàn)㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水綠閣蒲河新城地利南街27號(hào)約12萬(wàn)㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康橋（一期）農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)108號(hào)約6萬(wàn)㎡1.6306.4月多層35-1242750元40%4水墨丹青聚農(nóng)路36號(hào)約16萬(wàn)㎡1.607.4月多層55-1173300-3400元——5風(fēng)度泊林（一期）芳草路29號(hào)約16萬(wàn)㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期開(kāi)盤(pán)多層40-1302800元一期售罄二期13%高層——————6香藍(lán)蒲河蒲河鎮(zhèn)政府對(duì)面西行50米約8.6萬(wàn)1.6——多層40-1202600——市場(chǎng)比較參參考數(shù)據(jù)表表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價(jià)格定位宏觀情況區(qū)域情況市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位客戶定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積容積率上市時(shí)間產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售率7九如溪谷輝山農(nóng)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人和街168號(hào)約34萬(wàn)㎡0.732007.8月二期單體別墅2306000-7000元60%聯(lián)排別墅180-200均價(jià)5000元50%洋房100-140預(yù)計(jì)均價(jià)4200未售8中體花園一號(hào)東陵區(qū)人和街170號(hào)約1.8萬(wàn)㎡0.72006.1聯(lián)排別墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9陽(yáng)光洛可可新城路南側(cè)約30萬(wàn)㎡1.282007.6月認(rèn)購(gòu)洋房120-1503500-3700約55％住宅50-1102800約75％10泉涌新鎮(zhèn)新城大路50號(hào)約13萬(wàn)㎡1.182007.9月二期上市聯(lián)排別墅160－3003600－4500約50％11大溪地

約99萬(wàn)㎡1.82007.10月洋房88-2634300——聯(lián)排別墅253-3507200——12亞瑟藍(lán)灣明珠路2號(hào)約6.1萬(wàn)㎡1.2907.9月三組團(tuán)上市4層洋房70-1403000左右——13翔鳳·山水國(guó)際蒲河新城路58號(hào)20萬(wàn)㎡1.3306.8月末洋房——4500——疊拼/聯(lián)排——————獨(dú)棟——————市場(chǎng)比較參參考數(shù)據(jù)表表XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價(jià)格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)實(shí)際價(jià)格情情況表實(shí)際均價(jià)為為：2933元/平米XX地塊戰(zhàn)略部部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價(jià)格定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析產(chǎn)品定位客戶定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)結(jié)論市場(chǎng)實(shí)際價(jià)價(jià)格與客戶戶預(yù)期價(jià)格格，相差不不遠(yuǎn)。加之之明年沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)趨勢(shì)、、區(qū)域規(guī)劃劃政策趨勢(shì)勢(shì)。該地塊塊產(chǎn)品銷售售情況將會(huì)會(huì)看漲。由由于地塊坐落落在沈北新新區(qū)，并且且天然資源源豐富，預(yù)預(yù)計(jì)格漲幅幅情況將在在8％左右。從從目前普通通多層住宅宅的均價(jià)2930來(lái)看，預(yù)計(jì)計(jì)08年將達(dá)到3164元。而通過(guò)過(guò)調(diào)查，目目前客戶的的心理預(yù)期期價(jià)格為：：3000元，本著低開(kāi)高走走振蕩式上上揚(yáng)的價(jià)格格策略，預(yù)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目目在08年首期普通通多層均價(jià)為：