河南2011年高層住宅小區(qū)營銷方案（ppt共110P）

xx營銷方案xxxx地產(chǎn)策劃部自2008年下半年以來，周口房地產(chǎn)市場得到迅速發(fā)展，市場上高層項目逐漸被消費者認可。步入2011年，本案也即將推向市場，在信貸政策趨緊、市場觀望情緒逐漸加大的情況下，如何快速去化產(chǎn)品并實現(xiàn)高價值價格比是我們營銷推廣工作中的重點。一、認識自我產(chǎn)品基本資料：占地12.34畝，3幢27層高層，面積區(qū)間85-120㎡，兩房比例72%。產(chǎn)品產(chǎn)品剖析：隨著周口房價的增長，市場對面積小、總價低、功能全的兩房、小三房需求逐漸增加，本案產(chǎn)品符合了主流市場的產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品會是本案的USP（獨特的銷售主張）嗎？2010年周口房地產(chǎn)市場銷售主力戶型森林半島綠色港灣兩房，三房94-130㎡國際星城兩房，三房95-115㎡錦都三房115㎡萬達鑫蓮半島多層，三房155㎡兩房，三房78-135㎡兩房，三房87-133㎡兩房，三房88-140㎡產(chǎn)品VS產(chǎn)品產(chǎn)品雷同，產(chǎn)品層面無法對市場形成沖擊力。？本案切入點本案具有一流流的品質(zhì)，但但370套房的體量能能否支撐起項項目對品牌和和高端品質(zhì)的的塑造呢？配套本案區(qū)域配套資源源是本案的優(yōu)優(yōu)勢，但周口口城市框架較較小，配套資資源已經(jīng)成為為區(qū)域內(nèi)樓盤盤的共同優(yōu)勢勢。本案市中心市委房管局文化局海事局農(nóng)業(yè)局地段市中心的中心心，地段就是是價值。價格高的溢價空間間小結(jié)：1.產(chǎn)品層面：與市場上同類類產(chǎn)品差異化化不明顯，產(chǎn)產(chǎn)品無法形成成競爭優(yōu)勢；；2.品質(zhì)層面：本案體量無法法支撐項目品品牌和高端品品質(zhì)的塑造；；3.配套層面：周口的城市框框架使區(qū)域配配套資源成為為本案的共享享優(yōu)勢；4.地段層面：本案周邊行政政事業(yè)單位集集中，處于周周口的核心政政務(wù)區(qū)；5.價格層面：本案價格目標標為高溢價、、高利潤。5個方面，本案案只有地段可可以作為一個個價值屬性，，但這一個點點，略顯單薄薄，本案需要要突破，需要要尋找出路。。出路項目突圍二、尋找客戶戶市中心青年85㎡左右兩房政務(wù)核心區(qū)域域；配套成熟熟，出行方便便，總價低，功能能齊全喜歡繁華、便便利的生活，，但是整體收收入較低。目標客戶群A:孩子中年120㎡左右三房適合于三口之之家生活穩(wěn)定，為為社會中堅階階層年齡在30-40歲之間。目標客戶群B:可能是家中唯唯一的孩子，，被父母寄予予厚望。配套老年85㎡左右兩房120㎡三房濱河公園，五五一廣場留個房間給孩孩子喜歡便利的生生活，離兒女女近一點。目標客戶群C:60%10%30%中年老年青年經(jīng)過我司的市市場調(diào)研，本本案目標客群群呈現(xiàn)如下比比例：（一）他們是是怎樣的一群群人？青年人喜歡繁華的都都市，夢想期期望在這里實實現(xiàn)。需要便捷的交交通,快節(jié)奏的生活活是他們的常常態(tài)。他們年齡在20~35歲之間，大都都接收了良好好的教育，有有著豐富的文文化知識，愛愛聚，愛玩，，愛消費。他們喜歡追求求時尚，有著著穩(wěn)定的工作作和收入，但但收入相對較較低。他們喜歡玩，，成群結(jié)伴或或者獨自背包包旅行。1.夢想：80一代，他們向向往著城市的的生活，夢想想從未破滅；；2.現(xiàn)實：買房，結(jié)婚，，現(xiàn)實不斷的的在撥動著他他們的心弦。。小結(jié)：中年人希望尊貴已經(jīng)成家立業(yè)業(yè)孩子是他們生生活的重心關(guān)注孩子的成成長1.夢想：社會砥柱，向向往著尊貴與與榮耀；2.責任：孩子的健康成成長是他們的的責任，首先先是給孩子一一個家。小結(jié)：老年人一生操勞，現(xiàn)現(xiàn)在健康是福福。孩子，卻最被被他們牽掛。。1.享受：享受生活，享享受健康，便便利是必須的的；2.顧親：親情很重，照照顧孩子。小結(jié)：（二）他們對對生活的希望望和追求？青年人他們都喜歡開開闊的空間，，喜歡陽光、喜歡隨意一些些的生活。喜歡房子里有有新潮的元素素，舒適安逸逸。中年人希望過著受人人尊重的生活活，尊貴感對對他們有很強強的吸引力。。喜歡房子有書書房，來個客客人可以做臨臨時客房。喜歡物美價廉廉，高性價比的房房子總是能吸吸引他們。希望附近有學(xué)學(xué)校，孩子上上學(xué)方便。老年人重視安全。喜歡舒適。他們心中都充充滿希望。了解他們才能能夠吸引他們們希望是購買力力三、吸引客戶戶（1）針對產(chǎn)品我我司做出以下下建議：大落地窗大飄窗靈動空間雷同的產(chǎn)品里里，我們加入入一些讓他們們眼前一亮的的元素……雷同的產(chǎn)品里里，我們加入入一些讓他們們眼前一亮的的元素……大門廳空調(diào)門禁系統(tǒng)（1）針對產(chǎn)品我我們做出以下下建議：（2）尋找核心價價值點（即賣賣點）A梳理市場產(chǎn)品品賣點森林半島品牌，環(huán)境綠色港灣價格，景觀國際星城地段，配套錦都地段，低碳萬達鑫蓮半島品質(zhì)，景觀配套，地段品質(zhì)，景觀價格、地段、、配套、景觀觀、品牌，市市場上項目都都在由自身來來尋找賣點。。再次梳理我我們的價值屬屬性：B項目價值屬性性梳理建筑有地面汽車停停車位,地下汽車停車車庫，地下自自行車停車庫庫外窗采用中空空玻璃塑鋼窗窗外墻采用聚苯苯乙烯泡沫塑塑料保溫板設(shè)設(shè)計價值梳理風格來自現(xiàn)代歐洲洲的建筑風格格立面簡潔明快快、細致優(yōu)雅雅環(huán)境集中綠地與帶帶狀、點狀綠綠地相結(jié)合每棟樓的單元元出入口均面面對中心庭院院季季有綠、時時時有花產(chǎn)品戶戶朝陽動靜分區(qū)、潔潔污分區(qū)面積85—120，兩房、小三三房價值梳理配套地段由小學(xué)到中學(xué)學(xué)，一站式教教育醫(yī)院環(huán)伺周邊邊市中心，市委委、市政府所所在地置身中州南路路七一路繁華華都市圈價值梳理經(jīng)過前面對市市場及消費者者分析，得出出本案的核心心賣點：（1）地段1.本案三種目標標人群均重視視地段；2.地段優(yōu)勢是本本案溢價的支支撐點位。本案二高四中六小一高武警醫(yī)院中心醫(yī)院燒傷醫(yī)院市委市中心（2）教育1.本案主力目標標客戶為中年年人群，所占占比例為60%；2.在同等地段，，孩子上學(xué)成成為他們選擇擇產(chǎn)品的決定定因素。經(jīng)過前面對市市場及消費者者分析，得出出本案的核心心賣點：本案二高四中六小一高市中心市直幼小七小景觀帶學(xué)區(qū)集中帶小結(jié)：1.地段：核心政務(wù)市中中心，濱臨沙沙潁河景觀帶帶，本案處于于上風上水水的絕佳位置置；2.教育：可作為本案的的差異化路線線，發(fā)揮本案案的教育資源源優(yōu)勢，是是項目立足市市場的關(guān)鍵。。由此得出本案案核心賣點即即核心價值體體系……地段+教育表現(xiàn)Slogen（1）市中心·名校旁·觀景華宅.1.市中心，突出出我們位置2.名校旁，突出出我們周邊的的教育優(yōu)勢3.觀景華宅，說說明我們的產(chǎn)產(chǎn)品是高層產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)Slogen（2）據(jù)城市核心，，擷名校資源源1.強化地理位置置2.突出教育資源源找到了USP如何做？四、營銷策略略一批認籌二批認籌開盤一批解籌常規(guī)方法：二批解籌三批認籌1.營銷費用少2.營銷周期短本案實況：常規(guī)營銷顯然然不符合本案案實況，本案案需要打破常常規(guī)----------策略：事件營銷事件活動能夠夠迅速的使本本案在市場上上形成熱度，，進而對項目目的去化產(chǎn)生生效用。我們需要切入點事件目的：1.使本案迅速傳傳播2.引起周口市民民對本案的興興趣大眾明星大事件執(zhí)行：：大眾明星被所所有人熟知，，利用明星的的效應(yīng)可以迅迅速的傳播項項目的位置，，產(chǎn)品等基本本資料。誰符合本案產(chǎn)產(chǎn)品基調(diào)？1.鳳凰傳奇有著著非常強大的的群眾基礎(chǔ)，，歌曲的傳傳唱程度遍及及大江南北，，男女老少都都非常喜歡。。2.本案要在周口口樹立標桿和塑造傳奇，鳳凰傳奇正正好符合本案案的訴求點。。明星+樓盤：項目亮相大事事件：鳳凰百碩龍龍城傳奇主題X月X日，xx攜手鳳凰傳奇奇獻唱周口XXX活動目的1.借勢：力邀鳳凰傳奇奇獻唱周口借借助鳳凰傳奇奇的知名度宣宣傳本案；2.促銷：活動安排在項項目認籌之前前，通過這次次事件活動促促進本案的認認籌排卡量。?；顒訒r間節(jié)點點3456789101112媒體推廣4月中旬5月底6月初鳳凰傳奇演唱會客戶登記發(fā)放放門票7月9日認認籌籌活動動媒媒體體推推廣廣報紙紙網(wǎng)站站戶外外電視視項目目亮亮相相起起到到傳傳播播作作用用，，本本案案還還需需要要活活動動來來引引導(dǎo)導(dǎo)消消費費下下定定決決心心認認定定本本案案。。xx··成龍龍計計劃劃主題題X月X日，，于于丹丹老老師師親親臨臨xx暢談?wù)劷探逃椒椒ǚǎ?，““成成龍龍計計劃劃””全全城城同同時時啟啟動動。。項目目活活動動：：活動動內(nèi)內(nèi)容容1.名師師解解惑惑：：于丹丹老老師師與與現(xiàn)現(xiàn)場場觀觀眾眾互互動動交交流流教教育育孩孩子子的的方方法法；；2.成龍龍計計劃劃：：設(shè)置置教教育育基基金金，，凡凡定定房房業(yè)業(yè)主主子子女女都都可可享享受受xx贈送送的的入入學(xué)學(xué)助助學(xué)學(xué)金金。?；顒觿幽磕康牡?.傳勢勢：：通過過于于丹丹老老師師的的到到來來，，繼繼續(xù)續(xù)增增強強項項目目的的熱熱度度；；2.引導(dǎo)導(dǎo)：：通過過成成龍龍計計劃劃引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶對對本本案案進進行行口口碑碑宣宣傳傳；；3.攻心心：：成龍龍計計劃劃重重點點強強調(diào)調(diào)本本案案的的教教育育優(yōu)優(yōu)勢勢，，鎖鎖定定目目標標人人群群。?；顒觿訒r時間間節(jié)節(jié)點點34567891011126月中旬信息息釋釋放放7月9日認認籌籌于丹講座活動動媒媒體體推推廣廣報紙紙電視視五、、營營銷銷通通路路物料料準備備期期項目目亮相相期期內(nèi)部部認購購期期開盤盤強銷銷期期持續(xù)續(xù)熱銷銷期期3~5月11~12月10~11月7~10月5~7月（1）全全年年階階段段任任務(wù)務(wù)劃劃分分第一一部部分分：：任任務(wù)務(wù)及及目目標標分分解解1.銷售售團團隊隊組組建建2.銷售售員員銷銷講講培培訓(xùn)訓(xùn)3.項目目物物料料準準備備34567891011125.1售樓部落成9.1取得預(yù)售證10.2開盤12.31銷售70%7.9開始認籌蓄客期項目亮相項目亮相廣告告實現(xiàn)蓄客300組意向客戶VIP排卡實現(xiàn)排卡客戶戶500組開盤實現(xiàn)銷售售200套新客戶認購達達到60套260套（2）全年階段目目標分解（3）推盤策略集中推貨，統(tǒng)統(tǒng)一開盤根據(jù)本案特點點，分批推貨貨會使項目銷銷售的時間拉拉長，建議集集中推貨。。一可以集中客客戶選房制造造熱銷場面，，二可以使項項目迅速回款款。（4）價格策略合理入市針對項目特點點及我司多年年的操盤經(jīng)驗驗，建議項目目價格結(jié)合市市場，合理入入市。第二部分：客客戶儲備3）客戶開拓執(zhí)執(zhí)行制度2）客戶儲備進進度表1）客戶分類建建議客戶儲備計劃劃