知名房企舊城改造項(xiàng)目前期策劃詳解(附圖豐富)

福州XX·上海新村項(xiàng)目

前期策劃Vk2011.04視頻分享：孩子眼中的三坊七巷孩子眼里的三坊七巷.flv啟示：福州這座城市并不缺少歷史和文化，只不過(guò)，在舊城改造中，悠久的獨(dú)特文化并沒(méi)有得以傳承。對(duì)于本項(xiàng)目而言，文化的傳承和重現(xiàn)是很有必要，并更可能獲得福州人民的認(rèn)可和稱(chēng)頌……前言-站在城市發(fā)展的角度福州，一座具有2200多年歷史的文化名城，正面臨著1800萬(wàn)㎡的舊城改造和復(fù)興機(jī)會(huì)，復(fù)興不是顛覆，而是對(duì)于城市歷史和文化的傳承。白馬路，福州這座城市唯一讓人感覺(jué)幽靜、休閑、文化的一條路，如今，承載著福州邁向國(guó)際化時(shí)尚大都市的夢(mèng)想。上海新村，曾經(jīng)深烙福州工業(yè)文明的印記。在城市復(fù)興的時(shí)代，重建的不僅是環(huán)境和新式建筑，更在于傳承福州歷史的精神和獨(dú)特文化。上海新村，30年前就已經(jīng)讓福州仰望；未來(lái)，依然能讓福州仰望。引子標(biāo)識(shí)時(shí)代和標(biāo)桿豪宅國(guó)家和城市都需要標(biāo)識(shí)福州缺少真正標(biāo)桿建筑標(biāo)桿豪宅核心在于稀缺國(guó)家需要形象標(biāo)識(shí)城市呢？中國(guó)—長(zhǎng)城美國(guó)—自由女神法國(guó)—艾菲爾鐵塔，凡爾賽宮、波爾多葡萄酒英國(guó)—倫敦鐵橋、白金漢宮北京，你想到什么？傳統(tǒng)

北京現(xiàn)代

北京城市需要標(biāo)桿建筑故宮、天安門(mén)、長(zhǎng)城、十三陵、天壇…Soho現(xiàn)代城國(guó)貿(mào)大廈王府井大街上海，你想到什么？城市需要標(biāo)桿建筑城市

上海深圳，你想到什么？城市需要標(biāo)桿建筑城市

深圳華僑城、第五園、17英里、東海岸香蜜湖一號(hào)、觀(guān)瀾金地梅龍鎮(zhèn)……福州標(biāo)桿建筑？福州的標(biāo)桿建筑三坊七巷，曾經(jīng)是，但改造后，并不成功！“三坊”：衣錦坊、文儒坊、光祿坊；“七巷”：楊橋巷、郎官巷、安民巷、黃巷、塔巷、宮巷、吉庇巷。誰(shuí)能打造福州標(biāo)桿建筑世茂集團(tuán)？世茂外灘？以前也許是，現(xiàn)在不是！世茂天城？現(xiàn)在也許是，但將來(lái)一定不是！融僑集團(tuán)？融僑觀(guān)邸？區(qū)域現(xiàn)在是，將來(lái)未必是！XX集團(tuán)？金域榕郡，樹(shù)立了口碑，打響了品牌！上海新村，是否能打造成福州地標(biāo)建筑？誰(shuí)能在福州打造城市標(biāo)桿建筑，是世茂，融僑，還是XX？XX，，在在福福州州做做了了什什么么？？金域域榕榕郡郡………金域域華華府府上海海新新村村………？XX在在福福州州做做了了什什么么？？XX，在福州州都市化的進(jìn)進(jìn)程中，能為為城市復(fù)興做做什么？上海新村能否否打造標(biāo)桿豪豪宅？上海新村項(xiàng)目目，具備做城城市地標(biāo)的基基礎(chǔ)么？項(xiàng)目目該怎樣打造造才能并使之之成為城市地地標(biāo)，成為外外地來(lái)參觀(guān)福福州房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的首選，，成為福州乃乃至海西居民民談起房地產(chǎn)產(chǎn)首先提到的的標(biāo)桿性項(xiàng)目目？首先，我們先先分析城市標(biāo)標(biāo)桿建筑或頂頂尖豪宅的核核心價(jià)值城市標(biāo)桿豪宅宅的價(jià)值體系系標(biāo)桿豪宅的核核心價(jià)值——稀缺性資源的稀缺性性產(chǎn)品的稀缺性性自然資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌號(hào)召“物以稀為貴”，標(biāo)桿豪宅核核心價(jià)值就在在于稀缺性。。綜合配套城市標(biāo)桿豪宅宅的價(jià)值體系系城市標(biāo)桿豪宅宅一定占有著著稀缺資源：：或是對(duì)稀缺自自然資源的占占有，或是對(duì)對(duì)稀缺人文資資源的占有，，或是對(duì)稀缺缺城市資源的的占有，或是是幾者的共同同占有。人文資源占有有——華府天地華府天地緊臨臨上海新天地地，與擁有百百年人文的淮淮海路咫尺之之遙，同時(shí)占占據(jù)三大龍脈脈（一大會(huì)址址，孫中山故故居與韓國(guó)臨臨時(shí)總統(tǒng)府）），項(xiàng)目總占占地14652平方米，總建建面42000平方米，共4幢18層的高層公寓寓住宅面積300-500平方米左右。自然資源占有有——XX十七英里“17英里”項(xiàng)目位位于深圳市龍龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)，用地面積積為67571.1平方米，容積積率0.75，總建筑面積積50678平方米，其中中住宅48678平方米，商業(yè)業(yè)（含會(huì)所））2000平方米。項(xiàng)目目三面環(huán)海，，背靠青山，，高差約50米。核心目標(biāo)：如如何打造成為為城市標(biāo)桿豪豪宅？項(xiàng)目核心目標(biāo)標(biāo)的提出通過(guò)以上分析析，我們得出出幾個(gè)結(jié)論：：1、國(guó)家和城市市需要形象標(biāo)標(biāo)識(shí)；2、福州目前缺缺乏代表性建建筑；3、世茂融僑在在嘗試打造標(biāo)標(biāo)桿豪宅；4、標(biāo)桿豪宅價(jià)價(jià)值為稀缺資資源和產(chǎn)品是否具備？稀缺資源價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會(huì)所精裝修核心目標(biāo)兩大核心價(jià)值值打造福福州頂尖標(biāo)標(biāo)桿豪豪宅客戶(hù)樣本研究豪宅市場(chǎng)研究地塊屬性分析分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏其他可行建議項(xiàng)目案名建議形象定位策略項(xiàng)目核核心思思路分分析標(biāo)桿豪宅價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值價(jià)值提升性建議產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體提提升性性配套套產(chǎn)品組組合、、戶(hù)型型創(chuàng)新新、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議第一篇篇項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值分分析項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值價(jià)值提提升建建議標(biāo)桿豪豪宅價(jià)價(jià)值分析思思路—是否具具備？？是否具備？稀缺資源價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會(huì)所精裝修核心目目標(biāo)兩大核核心價(jià)價(jià)值打造福福州頂尖標(biāo)標(biāo)桿豪豪宅客戶(hù)樣本研究豪宅市場(chǎng)研究地塊屬性分析分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏其他可行建議項(xiàng)目案名建議形象定位策略標(biāo)桿豪宅價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值價(jià)值提升性建議產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體提提升性性配套套產(chǎn)品組組合、、戶(hù)型型創(chuàng)新新、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議上海新新村占占有稀稀缺性性資源源嗎？？回到本本項(xiàng)目目，我我們分分析區(qū)區(qū)域是是否具具備稀稀缺性性資源源價(jià)值值……標(biāo)桿豪豪宅的的核心心價(jià)值值——稀缺性性資源的的稀缺缺性產(chǎn)品的的稀缺缺性自然資資源城市資資源人文資資源產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新品牌號(hào)號(hào)召綜合配配套福州城城市發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值核心觀(guān)觀(guān)點(diǎn)：：海西·國(guó)際化化·城市升升級(jí)·大都市市◎城市·定位海峽西西岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)雙核核引擎擎,省會(huì)中中心國(guó)國(guó)際化化城市市

藍(lán)色代表半小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈綠色代表2小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈

紅色為2.5小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈

黃色代表半日交通經(jīng)濟(jì)圈◎城市·升級(jí)福州中中心城城區(qū)進(jìn)進(jìn)入都都市化化階段段舊城改改造加加快福福州都都市化化進(jìn)程程“城市復(fù)復(fù)興”時(shí)代已已經(jīng)來(lái)來(lái)臨…3年1800萬(wàn)㎡舊舊城改改造福州城城市發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值核心觀(guān)觀(guān)點(diǎn)：：舊城改改造·城市復(fù)復(fù)興·文化復(fù)復(fù)興“城市復(fù)復(fù)興””并非非全盤(pán)盤(pán)復(fù)古古，亦亦不是是推倒倒重建建，而而是循循著古古城的的蹤跡跡規(guī)劃劃新的的藍(lán)圖圖。通通過(guò)精精心布布置城城市的的環(huán)境境與設(shè)設(shè)施，，協(xié)調(diào)調(diào)人們們的生生活、、工作作、娛娛樂(lè)、、休閑閑等各各種活活動(dòng)，，最終終使城城市變變得更更加適適宜居居住，，并且且保持持平衡衡地可可持續(xù)續(xù)性發(fā)發(fā)展。。另外，，城市市作為為時(shí)代代文明明最集集中的的體現(xiàn)現(xiàn)，“城市市復(fù)興興”還還伴隨隨著城城市精精神的的覺(jué)醒醒與城城市獨(dú)獨(dú)特文文化的的展現(xiàn)現(xiàn)。曾經(jīng)的的上海海新村村，深深烙福福州工工業(yè)文文明時(shí)時(shí)代的的印記記。是城市市高尚尚人居居的代代表。。一城：：由中心心城區(qū)區(qū)（鼓鼓晉臺(tái)臺(tái)南臺(tái)臺(tái)7島）和和馬尾尾長(zhǎng)安安、大大學(xué)城城、甘甘蔗荊荊溪、、峽南南、瑯瑯岐、、長(zhǎng)樂(lè)樂(lè)吳航航、長(zhǎng)長(zhǎng)樂(lè)濱濱海等等七組組團(tuán)組組成，，主要要發(fā)展展服務(wù)務(wù)業(yè)、、高科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和居住住區(qū)。。兩翼：：北翼經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，由由環(huán)羅羅源灣灣地區(qū)區(qū)的主主要城城鎮(zhèn)、、工業(yè)業(yè)區(qū)及及羅源源、連連江縣縣城組組成，，建成成為福福州港港的重重要港港區(qū)。。南翼翼經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，，由福福清海?？诔浅穷^、、漁溪溪江陰陰、龍龍?zhí)?、、中心心城區(qū)區(qū)等5個(gè)組團(tuán)團(tuán)組成成，建建設(shè)成成為福福州市市乃至至全省省經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)的的重要要產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地。雙軸：：沿海發(fā)發(fā)展軸軸，北北起羅羅源灣灣，到到江陰陰港區(qū)區(qū)，通通過(guò)建建設(shè)沿沿海大大通道道把功功能區(qū)區(qū)聯(lián)為為一體體，使使之快快速形形成濱濱海經(jīng)經(jīng)濟(jì)走走廊。。沿江江發(fā)展展軸，，以福福州市市中心心城為為起點(diǎn)點(diǎn)，以以閩江江、烏烏龍江江為依依托，，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展閩江江南岸岸，與與北岸岸形成成南北北岸相相響應(yīng)應(yīng)、亮亮麗的的沿江江城市市發(fā)展展軸。。城市規(guī)規(guī)劃：：形成成“一一城、、兩翼翼、雙雙軸線(xiàn)線(xiàn)”城城市整整體發(fā)發(fā)展格格局。。區(qū)域核心價(jià)價(jià)值地段價(jià)值：：位于城市發(fā)發(fā)展中軸，，中心城區(qū)區(qū)福州行政中中心區(qū)凸顯顯地段價(jià)值值，萬(wàn)寶新新興城市商商圈，提供供完善生活活配套商業(yè)配套完完善：步行500米范圍內(nèi)即即有萬(wàn)象城、寶寶龍兩大新興城城市大型商商業(yè)；1公里半徑內(nèi)內(nèi)有百安居、永永輝超市。。休閑景觀(guān)資資源：白馬河公園園、烏山公公園。其他配套：：醫(yī)科大附屬屬醫(yī)院萬(wàn)象城寶龍廣場(chǎng)案白馬河休閑公園烏山公園醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院書(shū)香大第黎明家居裝裝飾城百安居永輝超市福州市政府府商政園園商商商文商1公里10分鐘半徑圈區(qū)域核心價(jià)價(jià)值地段價(jià)值：：都市核心，，行政中樞樞。福州行政中中心區(qū)凸顯顯地段價(jià)值值，萬(wàn)寶新新興城市商商圈，提供供完善生活活配套區(qū)域核心價(jià)價(jià)值地段價(jià)值：：都市核心，，行政中樞樞。休閑觀(guān)光逛街購(gòu)物金融行政1公里內(nèi)二環(huán)環(huán)路貫穿南南北，烏山山西路連通通東西，快快速到達(dá)福福州任何區(qū)區(qū)域本案快速路：西二環(huán)路、、江濱快速速路次快速路：：白馬路、烏烏山西路主干道：工業(yè)路、八八一七路公交站點(diǎn)：：上海新村站站、西洋站站到達(dá)主要配配套距離：：到達(dá)寶龍萬(wàn)象：：僅需步行5-8分鐘。到達(dá)繁華商業(yè)業(yè)中心東東街口約6-8個(gè)站點(diǎn)，，駕車(chē)10分鐘，步步行20分鐘到城市文化中心心五一廣廣場(chǎng)約3-4站，自駕駕車(chē)5分鐘；步步行15分鐘。西二環(huán)快快速路江濱快速速路白馬路烏山西路路工業(yè)路五一中路八一七路區(qū)域核心心價(jià)值交通價(jià)值值：快速交通通，便捷捷通達(dá)。。福州地鐵鐵2號(hào)線(xiàn)將給給項(xiàng)目帶帶來(lái)便捷捷性和極極具潛力力的物業(yè)業(yè)價(jià)值區(qū)域核心心價(jià)值交通價(jià)值值：城市地鐵鐵，潛力力無(wú)限。。福州地鐵鐵2號(hào)線(xiàn)，西西起上街街大學(xué)城城，經(jīng)福福建師大大，東跨跨烏龍江江、金山山工業(yè)區(qū)區(qū)、榕城城廣場(chǎng)，，過(guò)閩江江，沿上上浦路、、烏山路路、古田田路行走走至五一一廣場(chǎng)北北側(cè)，經(jīng)經(jīng)六一中中路、福福馬路向向東直到到下院。。線(xiàn)路全全長(zhǎng)約26.5公里。地鐵2號(hào)線(xiàn)途經(jīng)項(xiàng)目：西洋路本案白馬路沿沿線(xiàn)匯聚聚了省文文化廳、、省話(huà)劇劇院、芳芳華越劇劇團(tuán)、人人民藝術(shù)術(shù)劇院等等單位。。河流、休休閑公園園和藝術(shù)術(shù)氛圍，，賦予了了區(qū)域城城市高雅雅之氣，，成為文文化休閑閑之地。。區(qū)域核心心價(jià)值人文價(jià)值值：高雅氣質(zhì)質(zhì)，文化化之地。。白馬路為為福州最最有情調(diào)調(diào)的一條條路，萬(wàn)萬(wàn)米長(zhǎng)廊廊綠意蔥蔥蔥，幽幽居城市市繁華之之中區(qū)域核心心價(jià)值人文價(jià)值值：鬧中取靜靜，桃花花源地。。123456123456似乎命運(yùn)運(yùn)之中離不開(kāi)上上海新村村，1983年一家人人歡天喜喜地離開(kāi)開(kāi)三保的的沒(méi)有衛(wèi)衛(wèi)生間的的老房子子，搬到到了這里里，就再再也沒(méi)有有割裂過(guò)過(guò)跟它的的聯(lián)系。。后來(lái)出嫁嫁了，總總是把娘娘家當(dāng)做做食堂，，十幾年年來(lái)都沒(méi)沒(méi)有幾天天不來(lái)這這里報(bào)到到的?，F(xiàn)現(xiàn)在家拆拆了，居居然又搬搬了回來(lái)來(lái)，離娘娘家越來(lái)來(lái)越近了了。重新在這這里生活活，居然然有了些些家住桃桃花源的的感受。。住戶(hù)：方方女士和五十多多年前一一樣現(xiàn)現(xiàn)在出版版的福州州市區(qū)圖圖上再再也找不不到福州州搪瓷廠(chǎng)廠(chǎng)這個(gè)地地標(biāo)了，，那里里現(xiàn)在變變成了一一個(gè)大型型商場(chǎng)，，經(jīng)過(guò)過(guò)那里的的人很少少有人會(huì)會(huì)知道這這里曾經(jīng)經(jīng)發(fā)生過(guò)過(guò)什么。。

一只只無(wú)形的的大手用用了50年的時(shí)間間在這個(gè)個(gè)城市的的這個(gè)角角落里建建起了一一個(gè)工廠(chǎng)廠(chǎng)，，又不著著痕跡的的將它抹抹平了。。

這只只大手同同時(shí)還像像種樹(shù)一一樣把一一群人從從另一個(gè)個(gè)城市連連根拔起起，移移植到了了這里，，盡管水土土不服，，他們們還是在在這里呆呆了下來(lái)來(lái)，開(kāi)開(kāi)了花，，結(jié)了了果。。我跟暖說(shuō)：全全福州我最喜歡的是白白馬路喜歡下小雨的的時(shí)候反復(fù)走走著這條充滿(mǎn)滿(mǎn)泥土清香的的路。暖說(shuō)：我只喜歡上海海新村，一一句話(huà)結(jié)束。。網(wǎng)友：折騰畫(huà)畫(huà)筆悠久歷史，承承載工業(yè)時(shí)代代幾代人的記記憶，上海和和福州文化相相互交融。區(qū)域核心價(jià)值值人文價(jià)值：歷史悠久，文文化交融。白馬路是一條條承載和連接接福州士大夫夫文化和市井井文化的城市市文脈。區(qū)域核心價(jià)值值人文價(jià)值：文脈相承，絲絲綢之路。白馬路北段屬屬于鼓樓,深受鼓樓區(qū)士士大夫文化的的影響,例如三坊七巷巷。南段則還可以以隱約看到臺(tái)臺(tái)江區(qū)市井文文化影子.傳說(shuō)三郎為了了保境安民，，殺猛虎、射射鱔精而犧牲牲，村民們感感念白馬三郎郎的恩德，在在村中建廟奉奉祀。稱(chēng)為白白馬王。榕城考古略士大夫文化市井文化烏山風(fēng)景和白白馬河公園使使項(xiàng)目居于城城市公園旁，，身處風(fēng)水寶寶地中。區(qū)域核心價(jià)值值景觀(guān)價(jià)值：城市公園，風(fēng)風(fēng)水寶地。烏山古稱(chēng)“道道山”，唐宋宋八大名家曾曾鞏《道山亭記》記載?！盎蚰孥嗳缇壗幗?，或垂崖如如一發(fā)”，““千里下上，，不見(jiàn)首尾。”文學(xué)家：曾鞏鞏三坊七巷、西西湖公園、白白馬河，連為為一體，營(yíng)造造濱水休閑，，都市生活。。區(qū)域核心價(jià)值值規(guī)劃價(jià)值：濱水休閑，生生活藍(lán)本。西關(guān)古韻體驗(yàn)驗(yàn)段與西湖山水相相連的古河道道北起點(diǎn)三坊七巷歷史史風(fēng)貌區(qū)的西西入口以安泰河、金金斗門(mén)和白馬馬路圍合形成成的傳統(tǒng)風(fēng)貌貌過(guò)渡帶延續(xù)和發(fā)揚(yáng)現(xiàn)現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)模，營(yíng)營(yíng)造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)特色的富集集區(qū)激活經(jīng)濟(jì)效益益,提升地帶活力力聚集場(chǎng)地文化化文藝氛圍，，打造福州文文化圈新地標(biāo)標(biāo)與烏山歷史風(fēng)風(fēng)貌區(qū)相呼應(yīng)應(yīng)濱水帶狀城市市休閑開(kāi)放空空間發(fā)展多種活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所和內(nèi)容容，提升地帶帶品質(zhì)活力現(xiàn)代都市水岸岸生活藍(lán)本受到工業(yè)路商商圈的輻射，，滿(mǎn)足特色商商業(yè)需求創(chuàng)意文化休閑閑段都市休閑健身身段白馬古河新韻韻段恢復(fù)上下杭?xì)v歷史風(fēng)貌環(huán)境境，加強(qiáng)對(duì)文文化記憶點(diǎn)的的整治梳理強(qiáng)化木材和茶茶葉等傳統(tǒng)商商業(yè)特色和文文化產(chǎn)業(yè)的回回憶。白馬春潮的自自然景觀(guān)再現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)化水系交匯匯口的開(kāi)放空空間，突出與與三縣洲大橋橋和倉(cāng)前山之之間的景觀(guān)聯(lián)聯(lián)系。盡管項(xiàng)目周邊邊學(xué)校眾多，，但是項(xiàng)目劃劃片的教育資資源偏弱。區(qū)域核心價(jià)值值教育資源：較欠缺，非價(jià)價(jià)值體現(xiàn)。項(xiàng)目周邊有交交通路小學(xué)、、黎明實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、工業(yè)路路小學(xué)、福州州市教場(chǎng)小學(xué)學(xué)、福州烏山山小學(xué)、三十十六中學(xué)、三三十七中學(xué)、、福州八中和和福建醫(yī)科大大學(xué)等。而本項(xiàng)目教育劃劃片到交通路路小學(xué)和三十十六中學(xué)，教育質(zhì)量相相對(duì)較差。烏山小學(xué)教場(chǎng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)福建醫(yī)科大學(xué)學(xué)工業(yè)路小學(xué)交通路小學(xué)三十六中學(xué)三十七中學(xué)文黎明實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)文文文文文文價(jià)值提升建議議2、鑒于白馬河河內(nèi)河整治的的規(guī)劃啟動(dòng)，，可聯(lián)手政府府一起打造沿沿岸的風(fēng)情景景觀(guān)；3、鑒于項(xiàng)目中中小學(xué)教育資資源的弱勢(shì)，，可向政府爭(zhēng)爭(zhēng)取更優(yōu)質(zhì)的的教育資源。。通過(guò)區(qū)域價(jià)值值分析，項(xiàng)目目雖然占據(jù)城城市核心地段段，但在文化化、景觀(guān)和教教育配套方面面弱勢(shì)較明顯顯，因此，建建議在以下三三方面進(jìn)行價(jià)價(jià)值再挖掘和和提升：1、鑒于三坊七七巷改造后文文化的缺失，，本項(xiàng)目可在在重新收納福福州文化方面面提升；項(xiàng)目具備豪宅宅所需稀缺資資源本案核心價(jià)值值結(jié)論：占有稀缺資源城市資源核心地段城市資源行政中心人文資源文化和情調(diào)自然資源烏山風(fēng)景區(qū)城市資源新核心心商圈圈符合XX產(chǎn)產(chǎn)品系系列-TOP1（城市市豪宅宅）城市資源地鐵干線(xiàn)上海新新村項(xiàng)項(xiàng)目的的稀缺缺性?xún)r(jià)價(jià)值具具備了了打造造成為為城市市標(biāo)桿桿性豪豪宅的的資源源基礎(chǔ)礎(chǔ)條件件，契契合XX產(chǎn)產(chǎn)品系系列TOP1城市豪豪宅的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。標(biāo)桿性性豪宅宅更在在于產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺性性稀缺資資源：本項(xiàng)項(xiàng)目位位于深深圳中中心區(qū)區(qū)香蜜蜜湖畔畔，近近鄰CBD，具有有極為為純粹粹的城城市湖湖景，，同時(shí)時(shí)也是是深圳圳富人人區(qū)氣氣質(zhì)最最為純純粹的的地方方。高層單單位戶(hù)戶(hù)型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)：高層住住宅低低層化化生態(tài)態(tài)戶(hù)型型戶(hù)戶(hù)面面向香香蜜湖湖，全全景觀(guān)觀(guān)設(shè)計(jì)計(jì)主要臥臥室全全部南南向3.2米層高高雙入戶(hù)戶(hù)大堂堂設(shè)計(jì)計(jì)智能直直達(dá)私私家花花園電電梯情景式式自然然采光光車(chē)庫(kù)庫(kù)1：1.6的車(chē)位位配置置院落花園早餐廳入戶(hù)花園智能直達(dá)電梯客房（套房）空間層次內(nèi)院后花園前花園游泳池領(lǐng)先市市場(chǎng)的的高層層產(chǎn)品品，創(chuàng)創(chuàng)新戶(hù)戶(hù)型帶私家家泳池池的雙雙拼及及TH產(chǎn)品案例1：香蜜蜜湖1號(hào)，稀稀缺城城市湖湖景+產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新成成就豪豪宅標(biāo)標(biāo)桿?。?biāo)桿性性豪宅宅更在在于產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺性性案例2：上海海星河河灣，，詮釋釋稀缺缺產(chǎn)品品比稀稀缺資資源更更重要要的典典范??！“星河河灣灣””給給客客戶(hù)戶(hù)提提供供的的又又是是怎怎樣樣的的呢呢？？奢華華、、人人性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品一、、有有特特色色和和突突破破的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。二、、精精致致而而舍舍得得的的環(huán)環(huán)境境營(yíng)營(yíng)造造。。三、、細(xì)細(xì)致致而而周周到到的的戶(hù)戶(hù)型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修。。星河河灣灣開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)首首日日銷(xiāo)銷(xiāo)售售264套，，成成交交金金額額超超40億元元，，星星河河灣灣成成就就了了中中國(guó)國(guó)樓樓市市的的新新記記錄錄…上海海新新村村如如何何打打造造成成標(biāo)標(biāo)桿桿豪豪宅宅？？因此此，，資源源稀稀缺缺是是標(biāo)標(biāo)桿桿豪豪宅宅的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)條條件件，，產(chǎn)產(chǎn)品品稀稀缺缺才才是是豪豪宅宅價(jià)價(jià)值值真真正正體體現(xiàn)現(xiàn)?。№?xiàng)目目核核心心問(wèn)問(wèn)題題：：打造造成成福福州州標(biāo)標(biāo)桿桿豪豪宅宅，，更更重重要要的的是是打打造造稀稀缺缺的的產(chǎn)產(chǎn)品品力力??！第二二篇篇打打造造稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議提升升配配套套建建議議商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議分析思路路—能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？是否具備？稀缺資源價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會(huì)所精裝修核心目標(biāo)標(biāo)兩大核心心價(jià)值打造福州州頂尖標(biāo)桿桿豪宅客戶(hù)樣本研究豪宅市場(chǎng)研究地塊屬性分析分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏其他可行建議項(xiàng)目案名建議形象定位策略標(biāo)桿豪宅價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值價(jià)值提升性建議產(chǎn)品規(guī)劃劃建議整體提升升性配套套產(chǎn)品組合合、戶(hù)型型創(chuàng)新、、建筑設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃劃建議客戶(hù)樣本本研究福州高端端豪宅客客戶(hù)樣本本調(diào)查，，收集問(wèn)問(wèn)卷樣本本數(shù)26份本次福州州高端豪豪宅客戶(hù)戶(hù)樣本調(diào)調(diào)查，共共收集問(wèn)問(wèn)卷樣本本數(shù)26份，訪(fǎng)問(wèn)問(wèn)的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)已已經(jīng)擁有有自己的的一套以以上或者者多套房房子，具具備豪宅宅購(gòu)買(mǎi)實(shí)實(shí)力，關(guān)關(guān)注價(jià)值值與品牌牌，關(guān)注注區(qū)域發(fā)發(fā)展，這這些基本本上保證證了本次次調(diào)研目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。調(diào)查時(shí)間間：2010年4月7日---2010年4月12日序號(hào)姓名性別聯(lián)系電話(huà)序號(hào)姓名性別聯(lián)系電話(huà)1詹開(kāi)翅男1360085731914謝老師男137069830582傅燕飛男1385006888815鄭先生男139591319333林洪相男1360959607516陳先生男138501879714陳先生男05918337706417劉先生男137050921005林先生男1390500835018屠翔男137993211956董淑萍女1390592793719劉教授男138501739687林孟斌男1395048183220王女士女隱形階層8鄒琦遜男1380955169021林先生男138095473299賴(lài)女士女05918808777922吳處長(zhǎng)男05918337747710孫女士女05918808776323陳福男1355910825811許丹女1380505630324施先生男1379995806812林先生男隱形階層25嚴(yán)涵女1380501067013周女士女1380500811826陳萍本項(xiàng)目對(duì)對(duì)受訪(fǎng)客客戶(hù)的總總體吸引引力較強(qiáng)強(qiáng)。73%客戶(hù)認(rèn)為為項(xiàng)目對(duì)對(duì)其比較較或非常常有吸引引力；◆本項(xiàng)目具具備交通通便利的的巨大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，四通八八達(dá)的交交通是本本項(xiàng)目吸吸引客戶(hù)戶(hù)的資源源之一；；◆客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)以作作為主要要居住地地為主。。項(xiàng)目吸引引力73%受訪(fǎng)客戶(hù)戶(hù)表示項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)其其吸引力力較強(qiáng)，，交通便便利優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。。76%受訪(fǎng)客戶(hù)戶(hù)若購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本項(xiàng)目目的用途途是作為為主要居居住地。?？蛻?hù)樣本本研究76%的受訪(fǎng)客客戶(hù)選擇擇戶(hù)型面面積為140-180㎡。公寓戶(hù)型型面積◆面積需求求如下：：選擇140-160㎡面積區(qū)間間的客戶(hù)戶(hù)占61%；選擇160-180㎡面積區(qū)間間的客戶(hù)戶(hù)占15%；而選擇180㎡㎡以上戶(hù)型型面積的的客戶(hù)占占24%?！袅啥啵ǎ?5%）的客戶(hù)戶(hù)選擇面面積在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房戶(hù)戶(hù)型，認(rèn)認(rèn)為面積積適中；；◆15%的客戶(hù)選選擇方案案D，電梯入入戶(hù)、玄玄關(guān)、配配備衣帽帽間和衛(wèi)衛(wèi)生間的的豪華主主臥吸引引了客戶(hù)戶(hù)；客戶(hù)樣本本研究◆88%的客戶(hù)可可接受精精裝公寓寓單價(jià)1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元?！?8%的客戶(hù)可可接受裝裝修單價(jià)價(jià)為1500-3000元。88%的客戶(hù)接接受精裝裝公寓單單價(jià)1.5-2萬(wàn)元/㎡，裝修單單價(jià)1500-3000元。精裝公寓寓和裝修修價(jià)格客戶(hù)樣本本研究客戶(hù)最容容易接受受220-350萬(wàn)元的總總價(jià)區(qū)間間，占66%。精裝公寓寓總價(jià)◆結(jié)合客戶(hù)戶(hù)面積需需求和可可接受的的單價(jià)，，客戶(hù)可可接受的的總價(jià)范范圍。150萬(wàn)-200萬(wàn)的價(jià)格格區(qū)間占占22%；220萬(wàn)-280萬(wàn)的價(jià)格格區(qū)間占占28%；300萬(wàn)-350萬(wàn)的價(jià)格格區(qū)間占占38%；400萬(wàn)總價(jià)以以上占12%。從而，對(duì)對(duì)應(yīng)140-160㎡的面積區(qū)區(qū)間，約約88%的客戶(hù)選選擇1.5-2萬(wàn)元的單單價(jià)區(qū)間間，這與與面積選選擇是基基本一致致的?？蛻?hù)樣本本研究客戶(hù)最關(guān)關(guān)注安全全設(shè)施、、小區(qū)管管理方式式、地段段-交通便利利性。客戶(hù)價(jià)值值關(guān)注度度排序高關(guān)注度中關(guān)注度低關(guān)注度客戶(hù)樣本本研究客戶(hù)樣樣本研研究結(jié)結(jié)論78%受訪(fǎng)客客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本本項(xiàng)目目作為為主要要居住住地對(duì)項(xiàng)目目規(guī)劃劃的啟啟示項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)打造造滿(mǎn)足足改善善性自自住的的購(gòu)房房需求求。客戶(hù)對(duì)對(duì)室內(nèi)內(nèi)裝修修和大大堂公公共空空間關(guān)關(guān)注度度低。?？蛻?hù)樣樣本研研究市場(chǎng)需需求未未被滿(mǎn)滿(mǎn)足，，項(xiàng)目目須對(duì)對(duì)客戶(hù)戶(hù)做引引導(dǎo)。?？蛻?hù)對(duì)對(duì)安全全性和和小區(qū)區(qū)管理理關(guān)注注度很很高。。規(guī)劃應(yīng)應(yīng)盡可可能考考慮小小區(qū)和和住戶(hù)戶(hù)的私私密性性。以上為為潛在在客戶(hù)戶(hù)的需需求分分析，，接下下來(lái)分分析福福州整整體市市場(chǎng)、、高端端市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行和項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情情況。。開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在在市中心舊舊危房改造造和金山板板塊；一季季度成交86萬(wàn)㎡，市中中心占81%福州整體市市場(chǎng)表現(xiàn)一級(jí)土地市市場(chǎng)數(shù)據(jù)全部來(lái)來(lái)源于福州州房地產(chǎn)信信息網(wǎng)，截截止2010.4.月，下同近一年內(nèi)供供不應(yīng)求明明顯，價(jià)格格大幅攀升升，3月份全市均均價(jià)已達(dá)11268元/㎡。福州整體市市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)供求3月份福州在售存存量約160萬(wàn)㎡，市中中心板塊只只占11%，產(chǎn)品稀缺缺性明顯。。福州整體市市場(chǎng)表現(xiàn)板塊存量市中心東區(qū)金山五四北倉(cāng)山江濱西區(qū)馬尾數(shù)據(jù)來(lái)源于于福州房地地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，截止2010.4.16。主要分布于于二環(huán)內(nèi)核核心區(qū)和江江濱板塊，，占據(jù)核心心地段或者者江景資源源。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析在售高端項(xiàng)項(xiàng)目分布市中心板塊江濱板塊65321487910福州主要在在售豪宅分分布圖鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋橋三縣洲大橋橋金山大橋洪山大橋二環(huán)09年10-12月，高端住住宅銷(xiāo)售快快速增長(zhǎng)，，單套總價(jià)價(jià)集中在200-500萬(wàn)。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析近期成交狀狀況主力戶(hù)型以以220~260㎡四房、110~140㎡三房和四房房為主戶(hù)型結(jié)構(gòu)50100150200250300面積段（㎡）世茂天城陽(yáng)光白金瀚宮恒力城一房?jī)煞咳克姆咳趦S觀(guān)邸2期三迪香頌楓丹融匯江山XX金域榕郡群升國(guó)際御園三迪凱旋楓丹世歐上江城高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析（㎡）多于6個(gè)樓盤(pán)單價(jià)價(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)元/㎡；市中心的的價(jià)格普遍遍高于江濱濱。多數(shù)項(xiàng)目集集中在200~350萬(wàn)元，部分分因戶(hù)型較較大可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總價(jià)350~550萬(wàn)元；成交價(jià)格板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元㎡）板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元㎡）市中心1世茂天城臻園2#，22790市中心6瀚城國(guó)際149732陽(yáng)光白金瀚宮17680江濱7融僑觀(guān)邸193963恒力城178768融匯江山160004群升國(guó)際御園161319三迪凱旋楓丹123105御西湖1416010世歐上江城12471高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析100300200400500總價(jià)段（萬(wàn)元）融匯江山群升國(guó)際御園三迪凱旋楓丹世歐上江城世茂天城陽(yáng)光白金瀚宮恒力城融僑觀(guān)邸2期三迪香頌楓丹600套均總價(jià)段福州高端住住宅客群第第一層級(jí)為為八縣私營(yíng)營(yíng)業(yè)主和海海外華僑，，第二層級(jí)級(jí)為市區(qū)企企業(yè)高管和省、、市公務(wù)員員高層，第第三層級(jí)為為城區(qū)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企企事業(yè)單位位職工。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析客群分布高中低客戶(hù)來(lái)源購(gòu)房動(dòng)因1、福州八縣私營(yíng)業(yè)主；2、海外華僑；3、市區(qū)企業(yè)高管；4、鼓樓臺(tái)江區(qū)域政府官員；5、舊項(xiàng)目的跟隨者。1、多次改善；2、投資；3、自住。1、城區(qū)私營(yíng)業(yè)主；2、市區(qū)企業(yè)高管；3、老師、醫(yī)生等高收入人群；4、政府官員。1、周邊個(gè)體戶(hù)；2、私營(yíng)業(yè)主；3、市區(qū)企業(yè)高管；4、政府公務(wù)員；5、企事業(yè)單位職工。1、自??；2、改善型居??；3、投資。項(xiàng)目世茂天城陽(yáng)光白金瀚宮恒力城融僑觀(guān)邸群升國(guó)際御園三迪香頌楓丹融匯江山三迪凱旋楓丹世歐上江城1、自??；2、改善居住3、投資。挑高均超過(guò)過(guò)4米，集中在在4.9-6米左右，多多規(guī)劃為酒酒店式入戶(hù)戶(hù)大堂。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析入戶(hù)大堂白金瀚宮大堂效果圖融僑觀(guān)邸大大堂效果圖圖以高層、超超高層為主主；建筑風(fēng)風(fēng)格以現(xiàn)代代和新古典典為主；立面用材主主要是面磚磚和石材，，輔以涂料料。建筑形態(tài)和和立面高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析多規(guī)劃為歐歐式園林，，建筑底層層普遍以4.2~4.8米架空，并并將景觀(guān)引引入架空層層。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析園林景觀(guān)融僑觀(guān)邸園林在售高端項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)所面面積多為2000平米左右，，多功能會(huì)會(huì)所可提升升項(xiàng)目附加加值。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析會(huì)所設(shè)置香頌楓丹會(huì)所凱旋楓丹會(huì)所高端項(xiàng)目?jī)H僅有白金瀚瀚宮提供可可選裝修，，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6500元/平米，客戶(hù)戶(hù)接受度不不高。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析精裝修白金瀚宮樣板房客廳白金瀚宮樣板房主臥白金瀚宮樣板房廚房陽(yáng)光白金瀚瀚宮以豪華華硬件堆積積，戶(hù)型最最大，未能能順利銷(xiāo)售售（提升性?xún)r(jià)價(jià)值較少））；世茂和融僑僑更多是依依靠品牌力力和稀缺資資源兩大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行分析三大高價(jià)公公寓項(xiàng)目對(duì)對(duì)比項(xiàng)目區(qū)域資源體量容積率景觀(guān)主力戶(hù)型精裝修實(shí)現(xiàn)主力總價(jià)白金翰宮市中心6.2萬(wàn)㎡3.0集中水景，宮廷風(fēng)格四房：260-2806500元/平400-500萬(wàn)世茂天城市中心，茶亭公園23萬(wàn)㎡6.67歐式園林四房：160-260無(wú)350-600萬(wàn)觀(guān)邸2期一線(xiàn)稀缺江景9.3萬(wàn)㎡2.2東南亞，集中水景四房：150-240無(wú)300-500萬(wàn)分布于市中中心和江濱濱板塊；本本案地價(jià)處處于中等偏偏上水平，，未來(lái)價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)研究未來(lái)待推高高地價(jià)項(xiàng)目目圖例8000以上7000~80005000~70005000以下主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布2鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋三縣洲大橋金山大橋洪山大橋二環(huán)65104879市中心板塊江濱板塊311121314序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)土地樓面（元/㎡）1XX白馬河（本案）86652群升白馬路地塊56793正榮潤(rùn)城83734正榮王莊地塊86535融僑國(guó)際公館51376世歐塔頭地塊88057中庚帝國(guó)大苑74398筑家連江路地塊49399高景五一路地塊1614410中庚江濱地塊1155711海晟閩江印象481012融僑外灘（江南水都五六期）/13億力濱江725814永興儷江7493全市待推高高地價(jià)項(xiàng)目目達(dá)13個(gè)，總建面面積達(dá)241萬(wàn)㎡；融僑僑和正榮地地塊規(guī)模大大。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)研究未來(lái)待推高高地價(jià)項(xiàng)目目項(xiàng)目3公里范圍競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4個(gè)，總建32.6萬(wàn)㎡，本案案在地價(jià)和和景觀(guān)方面面存在弱勢(shì)勢(shì)。未來(lái)1-2年內(nèi)區(qū)域附近近新增舊城改改造供應(yīng)量占占地面積高達(dá)達(dá)650畝。福州高端豪宅宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研研究直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布2鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋三縣洲大橋金山大橋洪山大橋市中心板塊江濱板塊314二環(huán)11地塊屬性地塊地址占地面積二批舊城改造白馬南路東側(cè)、洋中路西側(cè)、工業(yè)路南側(cè)、延平路北側(cè)333.73畝三批舊城改造烏山西路福大片314畝市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)結(jié)論在售項(xiàng)目存量量少，市中心心存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不足；但近期期新出讓土地地以市中心、、金山板塊為為主；未來(lái)高端項(xiàng)目目供給量將達(dá)達(dá)到241萬(wàn)㎡，高端項(xiàng)項(xiàng)目多集中在在市中心核心心地段、江濱濱稀缺資源板板塊；近期宏觀(guān)調(diào)控控的力度大，，房?jī)r(jià)在未來(lái)來(lái)一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)振振蕩波動(dòng)，購(gòu)購(gòu)房者受政策策影響的因素素較大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析結(jié)論高端項(xiàng)目特性性和競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)結(jié)：主要分布在核核心地段和稀稀缺資源區(qū)域域品牌開(kāi)發(fā)商具具有較高號(hào)召召力，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高溢價(jià)建筑風(fēng)格和用用材，多新古古典風(fēng)格、石石材面磚。歐式園林風(fēng)格格較為流行，，底層架空均均引入園林高端項(xiàng)目戶(hù)型型偏大，總價(jià)價(jià)以350-550萬(wàn)為主。高端市場(chǎng)客戶(hù)戶(hù)以本地特別別是八縣客戶(hù)戶(hù)為主。未來(lái)享有同質(zhì)質(zhì)化資源的項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)量大大，競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品力。。高端項(xiàng)目特征征和競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地地價(jià)和先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源、市市場(chǎng)趨勢(shì)等方面分析，本本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)價(jià)格預(yù)期單靠靠周邊項(xiàng)目提價(jià)而“水漲船高”的可能性不大大。與其它項(xiàng)目對(duì)對(duì)比，本項(xiàng)目目在地價(jià)、景景觀(guān)資源方面并不存在絕絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。。未來(lái)兩年待推推高價(jià)項(xiàng)目總總建筑面積達(dá)達(dá)241萬(wàn)㎡；本案周邊直接接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面面積達(dá)32萬(wàn)㎡以上，若若從高價(jià)上考慮慮，未來(lái)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨激激烈本案必須往福福州頂尖、標(biāo)標(biāo)桿豪宅的定定位上打造，，真正超越于于其他項(xiàng)目的的產(chǎn)品力，才才能在更激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)下體體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值值。以上分析基于于市場(chǎng)研究，，以下對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃條件件進(jìn)行分析市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)本案的啟示示本案必須以打打造福州頂尖尖豪宅的產(chǎn)品品力而在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中突圍勝出出競(jìng)爭(zhēng)策略總面積44.8萬(wàn)平米，商品品房面積16.3萬(wàn)㎡。地上商商業(yè)面積1.6萬(wàn)平米，容積積率4.8（地下不計(jì)）），為高層-超高層建筑形形態(tài)，沿街設(shè)設(shè)置集中商業(yè)業(yè)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積93359m2

(140畝）容積率≤4.8建筑面積總面積：44.8萬(wàn)㎡商品房：16.3萬(wàn)㎡商業(yè)比例≤16000m2密度≤30%綠地率≥25%出讓年限商業(yè)40年居住70年土地用途商業(yè)服務(wù)，居住用地樓面價(jià)（2010年2月取得土地）8665元/㎡（除安置房）3693元㎡（含安置房）項(xiàng)目地塊規(guī)劃劃指標(biāo)14235形狀：地塊為5個(gè)子地塊組成成，由交通路路分隔。1號(hào)地塊:20466㎡；2號(hào)地塊:16251㎡；3號(hào)地塊:11477㎡；4號(hào)地塊:4989㎡㎡；5號(hào)地塊:39360㎡。主要公建分布布：幼兒園，占地地3600㎡，交通路南沿沿路街道辦，面積積2000㎡，交通路北沿沿路社區(qū)衛(wèi)生，面面積1000㎡，交通路北沿沿路文體中心，面面積3000㎡，交通路北沿沿路沿白馬南路和和交通路商業(yè)業(yè)價(jià)值較大。。內(nèi)部：拆遷量大，地地勢(shì)較為平坦坦，有不少榕榕樹(shù)，可利用用以下我們進(jìn)行行項(xiàng)目不同地地塊屬性和swot分析，并結(jié)合合規(guī)劃要求提提出項(xiàng)目規(guī)劃劃建議項(xiàng)目地塊規(guī)劃劃指標(biāo)項(xiàng)目分5個(gè)地塊，規(guī)劃劃為安置房、、商品住宅、、商業(yè)及公建建。701-2地塊沿白馬路路昭示性好，，商業(yè)價(jià)值高高，適合規(guī)劃劃商業(yè)；3-4地塊適合規(guī)劃劃公建配套，，5號(hào)地塊適合打打造純居住區(qū)區(qū)。1-4號(hào)地塊：周邊菜市場(chǎng)和未拆遷居民區(qū)影響居住，建議全部規(guī)劃安置房和共建配套。5號(hào)地塊：周邊有中高檔成熟居住區(qū)書(shū)香大第，居住環(huán)境較好，適合打造純居住區(qū)。白馬路：城市主干道，昭示性好，可和白馬河休閑帶結(jié)合，適宜規(guī)劃底商和商業(yè)街。交通路：人車(chē)流較大，商業(yè)價(jià)值次之，可規(guī)劃部分底商和公建配套設(shè)施。14235不同地塊屬性性分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）地塊處于二環(huán)以?xún)?nèi)，烏山山景緊鄰萬(wàn)寶商圈，便利生活配套臨近西二環(huán)快速，交通通達(dá)性好地價(jià)高，子地塊多，不利于管理地塊周邊形象比較差外部景觀(guān)資源同比較差機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)海西城市規(guī)劃和高鐵干線(xiàn)，以及規(guī)劃中的地鐵帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。市中心稀缺地段的供給不足，需求量較大，有客戶(hù)群機(jī)會(huì)。借勢(shì)舊城改造，搶占制高點(diǎn)，搶占高端客群有效整合周邊資源，如利用白馬河休閑帶，給項(xiàng)目商業(yè)增值立足片區(qū)，挖掘客戶(hù)價(jià)值打造產(chǎn)品，弱化高價(jià)抗性搶先站位，因勢(shì)利導(dǎo)威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅潛在競(jìng)爭(zhēng)樓板價(jià)低于本案，且有資源優(yōu)勢(shì)，上市競(jìng)爭(zhēng)威脅大周邊二手房等有較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)宏觀(guān)調(diào)控將是最大的威脅，而且已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，絕不能抱僥幸心理依托商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，打地段牌打造資源和產(chǎn)品的雙重稀缺性打造產(chǎn)品力，減小劣勢(shì)和威脅環(huán)境再造，化解劣勢(shì)，同時(shí)降低威脅內(nèi)部能力外部因素項(xiàng)目SWOT分析打造福州豪宅宅標(biāo)桿傳承福州歷史史文脈保障房與商品品房分離商業(yè)價(jià)值最大大化商品房容積率率控制產(chǎn)品規(guī)劃建議議產(chǎn)品規(guī)劃原則則產(chǎn)品規(guī)劃建議議構(gòu)思手稿安置房、寫(xiě)字字樓商業(yè)、公建廉租保障房幼兒園商品房純居住小區(qū)地塊編號(hào)占地面積配置產(chǎn)品與建筑面積計(jì)容面積容積率1

20466商業(yè)85006.00安置住宅1143002

16251寫(xiě)字00安置住宅75000商業(yè)7500311477街道辦2000、衛(wèi)服1000、文體300060005.23安置住宅6750054000

44989廉租房2700安置住宅10260172804.24居委會(huì)200文化站30、文化站150650幼兒園3200539360商品住宅145279、物業(yè)管理用房73產(chǎn)品規(guī)劃建議議物業(yè)組合方案案1-4號(hào)地塊規(guī)劃安安置房、公建建和商業(yè)；地地塊5規(guī)劃為商品房房，打造純居居住小區(qū)。76產(chǎn)品規(guī)劃建議議1、獨(dú)立商業(yè)3層3000

㎡4、沿白馬路商業(yè)2層4900㎡2、安置房5棟超高層114300㎡3、半地下商業(yè)街商業(yè)的休閑座椅和停車(chē)11232222441號(hào)地規(guī)劃5棟高層安置房房(其中東北角一一棟50F超高層），2個(gè)小獨(dú)立商業(yè)業(yè)，白馬路設(shè)二層層底商，凹字字型布局留空空間做休閑和和停車(chē)，和下下沉式商業(yè)形形成步行街區(qū)。1號(hào)地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃77產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2、沿沿白白馬馬路路商商業(yè)業(yè)2層3900㎡㎡3、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓20F15000㎡㎡底下下三三層層商商業(yè)業(yè)3000㎡1、獨(dú)立小商業(yè)600㎡2123交通路公建6000㎡安置房7500㎡街道辦2000衛(wèi)服1000文體3000㎡2號(hào)地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃4棟高高層層安安置置房房（（其其中中南南側(cè)側(cè)一一棟棟50F超高高層層））,轉(zhuǎn)角角設(shè)設(shè)小小獨(dú)獨(dú)立立商商業(yè)業(yè),西南南角角規(guī)規(guī)劃劃寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓及及三三層層商商業(yè)業(yè),3號(hào)地地設(shè)設(shè)4棟安安置置房房、、兩兩層層公公共共建建配配套套設(shè)設(shè)施施。。2-3號(hào)地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃3、幼兒園占地3600㎡1、安置房廉租房17280㎡

居委會(huì)配套660㎡44433215超大中庭，板式豪宅產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議4號(hào)地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃部部分分安安置置房房和和廉廉租租房房、、幼幼兒兒園園5號(hào)地塊全全部規(guī)劃劃商品住住宅，板板式高層層+標(biāo)志性50F雙塔，營(yíng)營(yíng)造超大大中庭景景觀(guān)。4-5號(hào)地塊規(guī)規(guī)劃3、雙塔超高層50F雙塔45000㎡

底層部分商業(yè)和物業(yè)用房商品房住住宅產(chǎn)品品戶(hù)型配配比建議議：主力力戶(hù)型以以三房140-190平米，占占80%，220-260平米四房房占20%，戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)考考慮書(shū)房房和保姆姆房等功功能房。。戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比預(yù)估面積（㎡）面積比三房140-16038846%5820040%三房170-19032038%5760040%四房220-220708%1470010%四房240-260607%1500010%合計(jì)838100%145500100%戶(hù)型配比比建議以上為項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)劃布布局建議議，接下下來(lái)是商商品住宅宅產(chǎn)品和和戶(hù)型建建議主力戶(hù)型型：140-190㎡三房市場(chǎng)依據(jù)：147-155㎡、160-180㎡、200-220㎡依次是市場(chǎng)接受度最高的戶(hù)型面積項(xiàng)目定位依據(jù)福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談依據(jù)：76%的客戶(hù)選擇140-180㎡的戶(hù)型面積，其中140-160㎡占61%?？們r(jià)控制原則戶(hù)型配比比建議戶(hù)型配比比依據(jù)陽(yáng)光·白金瀚宮宮融僑·觀(guān)邸2期戶(hù)型配比比建議依據(jù)一：：福州在售售高端項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型面積借借鑒：陽(yáng)陽(yáng)光白金金瀚宮、、融僑觀(guān)觀(guān)邸2期，戶(hù)型產(chǎn)品品面積在在200-220㎡、147-155㎡之間的去去化速度度較快。。世茂天城城戶(hù)型配比比建議依據(jù)一：：福州在售售高端項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型面積借借鑒：世世茂天城城主力戶(hù)戶(hù)型160-250㎡，其中160-180㎡㎡、110-120㎡去化速度度最快。。福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談?wù){(diào)研結(jié)果房型戶(hù)型面積所占比例三房140-16061%四房160-18015%四房180-2208%四房220-2508%三房、四房205以上8%福州高端端客戶(hù)訪(fǎng)訪(fǎng)談，76%的受訪(fǎng)客客戶(hù)選擇擇戶(hù)型面面積為140-180㎡。戶(hù)型配比比建議依據(jù)二：：■本案“頂頂尖標(biāo)桿桿豪宅””的項(xiàng)目目定位◆本案樓面面地價(jià)達(dá)達(dá)8665元/㎡因此，本案豪宅以戶(hù)型面積在140㎡以上的舒適尊貴型產(chǎn)品設(shè)計(jì)為佳?！龊勒a(chǎn)品品的面積積和總價(jià)價(jià)有所控控制原則則，降低低經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)◆從當(dāng)前福福州在售售豪宅◆從抵抗目前不確定的宏觀(guān)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，產(chǎn)品戶(hù)型面積和總價(jià)區(qū)間宜有所控制，套總價(jià)應(yīng)控制在250-350萬(wàn)元。項(xiàng)目定位位依據(jù)、、總價(jià)控控制原則則戶(hù)型配比比建議依據(jù)三：：必須的戶(hù)型功能私家電梯直接入戶(hù)大面寬進(jìn)深客廳豪華主臥套房主人書(shū)房設(shè)計(jì)增值的戶(hù)型功能創(chuàng)新細(xì)節(jié)安排全套房設(shè)計(jì)中西廚設(shè)計(jì)傭人房設(shè)計(jì)多功能空中花園如：主臥玄關(guān)安排戶(hù)型功能能建議根據(jù)客戶(hù)戶(hù)訪(fǎng)談結(jié)結(jié)論，戶(hù)戶(hù)型結(jié)構(gòu)構(gòu)功能分分為必須須的、增增值的、、創(chuàng)新功功能三類(lèi)類(lèi)戶(hù)型功能能建議客戶(hù)對(duì)戶(hù)戶(hù)型的看看法65%受訪(fǎng)客戶(hù)戶(hù)選擇方方案A，即兩梯梯三戶(hù)131-168㎡戶(hù)型方案案◆約2/3（65%）受訪(fǎng)客客戶(hù)選擇擇面積在在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房戶(hù)戶(hù)型，認(rèn)認(rèn)為面積積適中；；◆15%的客戶(hù)選選擇方案案D，電梯入入戶(hù)、玄玄關(guān)、配配備衣帽帽間和衛(wèi)衛(wèi)生間的的豪華主主臥吸引引客戶(hù)；；◆方案B和方案案C各有8%的客戶(hù)戶(hù)選擇擇，方方案C更在主主臥處處設(shè)計(jì)計(jì)的玄玄關(guān)，，保護(hù)護(hù)的主主人房房的私私密性性?！?%的客戶(hù)戶(hù)選擇擇戶(hù)型功功能建建議65%客戶(hù)選選擇的的戶(hù)型型戶(hù)型方方案A：（149.8㎡+131㎡㎡+168.5㎡）兩梯梯三戶(hù)戶(hù)149.8㎡（3+1）戶(hù)型型，豪豪華主主臥，，帶入入戶(hù)花花園131㎡，（2+1）戶(hù)型型168.5㎡，（2+1）戶(hù)型型寬大的客廳，多功能的公共空間通透陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)豪華主臥、步入式衣帽間、帶豪華衛(wèi)生間亮點(diǎn)：主臥玄關(guān)全套房設(shè)計(jì)，每間臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間傭人房設(shè)計(jì)、私家電梯直接入戶(hù)書(shū)房，帶陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型功功能建建議戶(hù)型借借鑒案案例：：浦東東星河河灣客臥豪華主臥豪華衛(wèi)生間早餐廳電梯入戶(hù)寬大客廳戶(hù)型功功能建建議戶(hù)型借借鑒案案例：：浦東東星河河灣車(chē)位配配置建建議商品住住宅按按1：2的車(chē)位位比，，全部部設(shè)在在5號(hào)地塊塊地下下兩層層車(chē)庫(kù)庫(kù)安置房房車(chē)位位設(shè)在在1-3號(hào)地塊塊地下下第二二層，，約1000個(gè)；商業(yè)停停車(chē)位位地上上設(shè)置置400個(gè)左右右，地地下一一層設(shè)設(shè)置300個(gè).豪宅客客群戶(hù)戶(hù)均擁?yè)碛?-3部私家家車(chē)，，需配配備充充足停停車(chē)位位。地地面采采取人人車(chē)分分流，，不設(shè)設(shè)置停停車(chē)位位。充足的的地下下車(chē)位位。地下停車(chē)場(chǎng)入戶(hù)的豪華大堂布置。建筑風(fēng)風(fēng)格建建議現(xiàn)代、、新古古典和和歐式式依次次是受受訪(fǎng)客客戶(hù)對(duì)對(duì)建筑風(fēng)格格的偏偏好排排序；；更多多客戶(hù)戶(hù)選擇擇石材材、涂料等等建筑筑外墻墻用料料?，F(xiàn)代、、古典典風(fēng)格格居多多，以以穩(wěn)重重厚實(shí)主導(dǎo)導(dǎo)；立立面用用材以以石材材為主主，輔以涂涂料。。建議本本案的的建筑筑風(fēng)格格為現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，，并融融入福福州建建筑文文化元元素。?？蛻?hù)選選擇在售項(xiàng)項(xiàng)目園林風(fēng)風(fēng)格建建議建議本本案的的園林林風(fēng)格格為東東南亞亞泰式式園林林，并并將園園林景景觀(guān)引引入建建筑架架空層層，實(shí)實(shí)現(xiàn)100%全景園園林景景觀(guān)。。公共配配套建建議客戶(hù)對(duì)對(duì)大堂堂的看看法方案A方案B62%的客戶(hù)戶(hù)選擇擇方案案A，如圖圖；客客戶(hù)對(duì)對(duì)大堂堂功能能設(shè)置置的偏偏好區(qū)區(qū)分度度不太太明顯顯方案c配置豪豪華酒酒店式式入戶(hù)戶(hù)大堂堂，并并設(shè)置置人性性化會(huì)會(huì)客等等候空空間，，貼心心服務(wù)務(wù)。人性化等候空間公共配配套建建議入戶(hù)大大堂裝裝修建建議公共配配套建建議運(yùn)動(dòng)休休閑配配套建建議中度集中低度集中高度集中高端客客戶(hù)更更偏好好于戶(hù)戶(hù)外運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑，，但社社區(qū)基基本運(yùn)運(yùn)動(dòng)配配套設(shè)設(shè)施必必須提提供。。公共配配套建建議安防設(shè)設(shè)施建建議家庭防防盜系系統(tǒng)、、BDA監(jiān)控系系統(tǒng)、、指紋紋鎖。?！鲞\(yùn)用綠綠色理理念及及綠色■結(jié)合白馬河公園休閑綠化帶，將生態(tài)園林引入社區(qū)，打造新型生態(tài)社區(qū)。提升性配套套建議打造低碳綠綠色建筑將XX在低低碳、綠色色建筑的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到到本案，加加以創(chuàng)新打打造福州首首個(gè)低碳標(biāo)標(biāo)桿豪宅□外墻保溫體體系：運(yùn)用外墻保保溫技術(shù)，，集節(jié)能、、保溫、隔隔音、裝飾飾效果為一一體的輕質(zhì)質(zhì)、環(huán)保、、非承重性性外圍護(hù)建建筑墻體系系統(tǒng)。□屋頂花園、提升性配套套建議外墻保溫體體系、屋頂頂花園、墻墻壁綠化打造低碳綠綠色建筑□太陽(yáng)能發(fā)電電系統(tǒng)、太太陽(yáng)能集中中供熱系統(tǒng)統(tǒng)?！跛h(huán)再生生系統(tǒng)、雨雨水收集系系統(tǒng)：利用水循環(huán)環(huán)原理，創(chuàng)創(chuàng)造性利用用中水、地地表涵養(yǎng)、、地下水自自然循環(huán)利利用系統(tǒng)，，形成獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)的生態(tài)住住宅小區(qū)水水循環(huán)利用提升性配套套建議水循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)、太陽(yáng)能能發(fā)電、供供熱系統(tǒng)打造低碳綠綠色建筑□自平衡式通通風(fēng)系統(tǒng)、、新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：采用具有風(fēng)風(fēng)管的中央央換氣系統(tǒng)統(tǒng)，進(jìn)行定定時(shí)換氣，，讓住房房呼吸?！醺粢魳前濉?、中空Low－e玻璃：空Low－E玻璃不但能能夠隔熱節(jié)節(jié)能，還能能降低噪音音的影響，，是兼顧節(jié)節(jié)能環(huán)保和和生活品質(zhì)質(zhì)提升的高高效途徑。。提升性配套套建議新風(fēng)系統(tǒng)、、隔音樓板板、LOW-E玻璃打造創(chuàng)新科科技建筑全福州獨(dú)有有三大主題題會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì)，架空層層泛會(huì)所、、養(yǎng)生SPA會(huì)所、超高高層頂樓萬(wàn)客匯尊尊貴商務(wù)會(huì)會(huì)所。架空層泛會(huì)會(huì)所，以休休閑健身運(yùn)運(yùn)動(dòng)配套為為主。包括括兒童樂(lè)園園、小球運(yùn)運(yùn)動(dòng)、休閑閑空間。依托泳池，，打造養(yǎng)生生SPA會(huì)所，以養(yǎng)養(yǎng)生足浴、、養(yǎng)生餐飲飲、修性音音樂(lè)廳，情情調(diào)電影廳廳為主。超高層頂層層萬(wàn)客匯提升性配套套建議打造福州頂頂級(jí)三大主主題配套會(huì)會(huì)所依托XX精精裝修房的的經(jīng)驗(yàn)，打打造全福州州首個(gè)菜單單式全面家家裝解決方方案。提升性配套套建議打造福州頂頂級(jí)精裝修修豪宅建議規(guī)劃多多套風(fēng)格各各異的樣板板房，迎合合并吸引不不同喜好的的客戶(hù)。裝修案例借借鑒：上海海翠湖天地地，選用精精致的裝修修用材。提升性配套套建議打造福州頂頂級(jí)精裝修修豪宅裝修項(xiàng)目品牌和介紹窗玻璃中空涂膜的LOW-E(低幅射)雙層玻璃排水系統(tǒng)同層排水維修系統(tǒng),外墻建材世界知名的拉法基外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)樓座門(mén)禁及彩色可視對(duì)講系統(tǒng)空調(diào)大金變頻中央空調(diào)凈水器：Culliga牌逆滲透凈水器櫥柜Poggenpohl廚房電器Kuppersbusch廚具Gaggenau按摩浴缸、鑄鐵浴缸、座廁、臺(tái)下盆及配件：KOHLER衛(wèi)浴龍頭、花灑及毛巾架：GROHE裝修案例借借鑒：浦東東星河灣，，裝修細(xì)節(jié)節(jié)的考慮獨(dú)獨(dú)到。提升性配套套建議打造福州頂頂級(jí)精裝修修豪宅1.舍得選用豐富的高檔材料，裝修標(biāo)準(zhǔn)高,主要用材和設(shè)備基本上以進(jìn)口材料和品牌為主2.人性化和細(xì)細(xì)節(jié)的考慮慮，不放過(guò)過(guò)任何一個(gè)個(gè)微小細(xì)節(jié)節(jié)，讓業(yè)主主時(shí)刻感到到設(shè)計(jì)建造造者的用心心提升性配套套建議XX物業(yè)和和國(guó)際品牌牌物業(yè)聯(lián)手手提供六星星尊貴級(jí)服服務(wù)提升性配套套建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)打打造■與市政府聯(lián)聯(lián)手改造白白馬河道；；■將社區(qū)環(huán)環(huán)境外延延延伸至周邊邊非紅線(xiàn)內(nèi)內(nèi)的白馬路路，責(zé)任認(rèn)認(rèn)養(yǎng)白馬河河綠化帶植植被?！鰧?duì)沿街馬馬路人行道道進(jìn)行重新新鋪裝；■對(duì)市政道道路的中心心綠化及公公共設(shè)施進(jìn)進(jìn)行改造；；■通過(guò)豐富富的高差變變化及材料料、種植處處理道路景景觀(guān)。處理和改造造周邊環(huán)境境提升性配套套建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)打打造經(jīng)修剪成型型的灌木種種植在綠地地上，其下下敷設(shè)部分分市政管線(xiàn)線(xiàn)，并將管管井和非金金屬可在頂頂部綠化的的異形井蓋蓋隱蔽在灌灌木叢中，，不僅擴(kuò)大應(yīng)用異形井井蓋完善細(xì)細(xì)部處理提升性配套套建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)打打造景觀(guān)引入地地下車(chē)庫(kù)摒棄傳統(tǒng)車(chē)車(chē)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)般般的冰冷與與嚴(yán)酷，通通過(guò)打造若若干大型景景觀(guān)洞口，，將陽(yáng)光、、空氣和水水引入地下下，塑造主主題景觀(guān)洞洞，人甚至至可以通過(guò)過(guò)景觀(guān)洞的的樓梯直接接通達(dá)地面面，還可以以通過(guò)地下下車(chē)庫(kù)的電電梯直接到到達(dá)自己家家中，從而而完成地下下、地上兩兩個(gè)空間的的有效連接接。109打造稀缺產(chǎn)產(chǎn)品力以上為打造造項(xiàng)目稀缺缺產(chǎn)品力的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議和提提升性建議議，接下來(lái)來(lái)將對(duì)項(xiàng)目目商業(yè)基于于市場(chǎng)和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的分析析。根根據(jù)商業(yè)面面積最大化化，商業(yè)價(jià)值最最大化，商商業(yè)形態(tài)街街區(qū)化110

東街口核心商圈東區(qū)商圈

北區(qū)精品百貨、購(gòu)物街CBD配套商業(yè)商業(yè)街區(qū)市中心綜合性商業(yè)街、購(gòu)物中心南區(qū)西二環(huán)本案Shoppingmall為主體的商業(yè)副中心商圈名稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積構(gòu)成形式輻射客群范圍商圈類(lèi)型東街口商圈45萬(wàn)大型百貨特色商業(yè)街全市傳統(tǒng)核心商圈中亭街商圈40萬(wàn)大型百貨開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)臺(tái)江區(qū)、周邊縣市舊城改造商圈萬(wàn)寶商圈25萬(wàn)shoppingmall項(xiàng)目西二環(huán)沿線(xiàn)Mall商圈東區(qū)商圈7萬(wàn)集中式商場(chǎng)社區(qū)商業(yè)街周邊新區(qū)項(xiàng)目新興住宅區(qū)商圈項(xiàng)目位于萬(wàn)萬(wàn)寶商圈，，為萬(wàn)寶商商圈1公里輻射圈圈內(nèi)。商業(yè)市場(chǎng)和和競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目商圈圈分析代表商業(yè)名稱(chēng)規(guī)模業(yè)態(tài)定位主力客群定位經(jīng)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)狀況萬(wàn)象城10.0萬(wàn)㎡shoppingmall中端收入者、周邊居民聯(lián)營(yíng)、租金基本良好寶龍城市廣場(chǎng)15.0萬(wàn)㎡shoppingmall中端收入者、周邊居民聯(lián)營(yíng)、銷(xiāo)售基本良好寶龍城市市廣場(chǎng)萬(wàn)象城萬(wàn)寶商圈圈商圈由工商圈營(yíng)業(yè)面積約25萬(wàn)平米，作為07年正式開(kāi)業(yè)的新興商圈，依靠?jī)纱箜?xiàng)目隔路相望，福州商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)Mall時(shí)代。經(jīng)過(guò)近2年的培育后，日客流量為0.5萬(wàn)人次。本案烏山西路西二環(huán)路工業(yè)路商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目商圈圈分析萬(wàn)寶商圈圈以大型型商業(yè)體體為主，，定位為為服務(wù)于于周邊居居民的日日常生活，，業(yè)態(tài)齊齊全，商商業(yè)功能能強(qiáng)大，，為集中中式mall商業(yè)。區(qū)位業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況工業(yè)路餐飲35%、電動(dòng)車(chē)19%、廣告裝潢21%、銀行8%、房產(chǎn)中介10%、其他7%服務(wù)于周邊企業(yè)的外來(lái)務(wù)工者及周邊小區(qū)的居民，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有零星商鋪空置。西二環(huán)路餐飲38%、便利店25%、房產(chǎn)中介17%、家裝家具15%、其他5%餐飲行業(yè)為經(jīng)營(yíng)特色，影響面積較廣，既滿(mǎn)足周邊居民又輻射其他區(qū)域客群。經(jīng)營(yíng)狀況良好，商鋪空置率為零。烏山西路餐飲44%、文化用品30%、其他26%道路剛貫通不久，經(jīng)營(yíng)狀況一般，主要服務(wù)于周邊小區(qū)居民。112工業(yè)路分分布有兩兩大shoppingmall和沿街店店鋪，其其中shoppingmall業(yè)態(tài)以中中高端的的餐飲、、娛樂(lè)休休閑、購(gòu)購(gòu)物中心心、超市市、電器器賣(mài)場(chǎng)為為主，沿沿街商鋪鋪主要為為銀行、、廣告裝裝潢、電電動(dòng)車(chē)、、畫(huà)業(yè)等等；西二環(huán)路路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在在中低檔檔的餐飲飲、便利利店、超超市、家家裝建材材、房產(chǎn)產(chǎn)中介、、家具等等；烏山西路路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在在餐飲、、文化用用品等，，目前商商業(yè)氛圍圍較弱。。項(xiàng)目周邊邊道路均均以住宅宅底商為為主，店店面較破破舊，無(wú)無(wú)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，，以零散散經(jīng)營(yíng)為為主。周邊業(yè)態(tài)態(tài)分析商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析未來(lái)最可可能構(gòu)成成的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目為為油墨廠(chǎng)廠(chǎng)中央第第五街，，由兩棟棟三層商商業(yè)樓構(gòu)構(gòu)成情景商商業(yè)步行行街區(qū)，，規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)計(jì)以精品品休閑餐餐飲為主主。商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析114和萬(wàn)