北京城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)部分考察報告

北京商業(yè)項(xiàng)目考察匯報考察時間：8月3日——8月8日此次北京考察的背景基于xx村項(xiàng)目（商業(yè)部分）現(xiàn)階段工作進(jìn)展?fàn)顩r對考察對象北京的城市綜合體項(xiàng)目中商業(yè)部分的體量、規(guī)劃、定位、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、品牌資源等進(jìn)行研究，為xx村項(xiàng)目（商業(yè)部分）定位與決策給予前期研究理論支持。

指導(dǎo)后期項(xiàng)目操作。前言

1銀泰中心銀泰中心北京銀泰中心外景銀泰中心基本技術(shù)參數(shù)總占地面積：31,305m2

總建筑面積：349,998m2地上總建面：263,708m2地下總建面：86,290m2柏悅酒店：37,018m2

柏悅府：17,410m2，共28套柏悅居：39,212m2，共216套人保大廈：76,362m2銀泰大廈：75,307m2綠化覆蓋率：21%所在區(qū)域：朝陽建國門項(xiàng)目地址：建國門外大街2號(郵編：100022)車位：1600開發(fā)商：北京銀泰置業(yè)有限公司容積率：8.00[容積率] 綠化率：21%[綠化率]銀泰中心項(xiàng)目整體定位：北京長安街第一高，CBD核心區(qū)地標(biāo)性建筑；集多種功能為一體的大型建筑綜合體項(xiàng)目。地段價值地理位置：位于CBD核心區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越，無與倫比；項(xiàng)目形象：CBD核心地標(biāo)建筑，長安街第一高。頂尖時尚的歐洲生活藝術(shù)中心：北京銀泰中心的柏悅生活ParkLife為聯(lián)結(jié)3座塔樓的6層裙房，總面積52,199平方米，其中4層25,000平方米的商業(yè)配套設(shè)施包括時尚歐陸精品店、美食和精品生活購物中心；柏悅生活ParkLife，薈萃歐洲頂尖時尚的生活方式，是全新概念的高品位商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。將給高端人士提供無以倫比的超值時尚生活體驗(yàn)，締造卓而不群的歐洲頂尖時尚前沿的生活方式?，F(xiàn)場實(shí)景圖銀泰中心銀泰中心北京銀泰中心的柏悅生活ParkLife匯集：愛馬仕、歐米茄、卡地亞、杰尼亞、瓦倫蒂諾等國際頂尖品牌

銀泰中心8月4日，著名意大利甲級聯(lián)賽球隊AC米蘭足球在北京銀泰中心的柏悅生活ParkLife為國際時尚品牌D&G代言活動。高端商業(yè)活動

2國貿(mào)國貿(mào)貿(mào)北京京國國貿(mào)貿(mào)沙沙盤盤國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)室室內(nèi)內(nèi)場場景景圖圖，，櫥櫥窗窗裝裝飾飾國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)商商城城導(dǎo)導(dǎo)購購標(biāo)標(biāo)識識，，商商城城云云集集：：芬芬迪迪、、紀(jì)紀(jì)梵梵希希、、卡卡地地亞亞、、普普拉拉達(dá)達(dá)、、古琦琦、、迪迪奧奧、、香香奈奈兒兒、、路路易易.威登登等等國國際際一一線線時時尚尚品品牌牌國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)室室內(nèi)內(nèi)場場景景圖圖天天花花裝裝飾飾國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)室室內(nèi)內(nèi)場場景景圖圖，，公公共共區(qū)區(qū)域域國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)商商城城通通道道裝裝飾飾實(shí)實(shí)景景圖圖國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)商商天天井井式式的的冰冰場場國貿(mào)貿(mào)寫字樓類型：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓寫字樓等級：甲級所在區(qū)域：朝陽建國門樓盤地址：建國門外大街1號(郵編：100024)裝修狀況：公共部分精裝修建筑年代：標(biāo)準(zhǔn)層面積：1700.00平方米物業(yè)費(fèi)：

/平米·月物業(yè)公司：國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司開發(fā)商：中國國際貿(mào)易中心股份有限公司占地面積：170000平方米建筑面積：1100000平方米開盤時間：1990-08-01開業(yè)時間：1990-08-31車位：1500聯(lián)系方式貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)商商城城做做為為國國貿(mào)貿(mào)中中心心的的重重要要組組成成部部分分之之一一，，其其前前身身是是開開業(yè)業(yè)于于1990年8月的的國國貿(mào)貿(mào)商商場場，，是是北北京京首首家家引引進(jìn)進(jìn)品品牌牌專專賣賣店店從從事事零零售售業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的綜綜合合購購物物中中心心。。經(jīng)經(jīng)過過1997年的的大大規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)建建改改造造后后，，于于2000年5月全全新新亮亮相相，，正正式式更更名名為為““國國貿(mào)貿(mào)商商城城””。。2010年，，國國貿(mào)貿(mào)商商城城三三期期開開業(yè)業(yè)，，國國貿(mào)貿(mào)商商城城總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)10萬平平方方米米，，營營業(yè)業(yè)面面積積5萬平平方方米米，，容容納納租租戶戶近近300家。。國貿(mào)貿(mào)商商城城為為消消費(fèi)費(fèi)者者提提供供全全面面而而廣廣泛泛的的消消費(fèi)費(fèi)選選擇擇。。多多家家國國際際奢奢華華品品牌牌旗旗艦艦店店和和新新品品概概念念店店引引領(lǐng)領(lǐng)潮潮流流。。國國貿(mào)貿(mào)溜溜冰冰場場充充滿滿動動感感，，書書店店、、影影院院帶帶來來精精神神的的愉愉悅悅。。中中西西餐餐飲飲滿滿足足各各種種口口味味的的美美食食需需要要。。時時尚尚、、生生活活、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、服服務(wù)務(wù)一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全，，營營造造出出一一站站式式的的高高端端消消費(fèi)費(fèi)殿殿堂堂，，令令消消費(fèi)費(fèi)者者享享受受到到購購物物休休閑閑之之妙妙。。國貿(mào)商城城三期由由世界頂頂尖商業(yè)業(yè)空間設(shè)設(shè)計公司司BENOY擔(dān)綱建筑筑設(shè)計。。外觀使使用巨型型玻璃、、新型金金屬、環(huán)環(huán)保石材材等最新新建筑材材料，整整體晶瑩瑩剔透，，創(chuàng)造出出簡潔明明朗的造造型。室室內(nèi)層高高達(dá)4米，承襲襲了商城城原有的的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，寬寬闊的循循環(huán)通道道典雅流流暢與一一、二期期商城融融為一體體，同時時將國貿(mào)貿(mào)中心一一、二、、三期工工程的各各主要建建筑以及及北側(cè)的的嘉里中中心連接接起來，，成為CBD中最恢弘弘的建筑筑群體。。國貿(mào)貿(mào)國貿(mào)貿(mào)3三里屯SOHO三里屯SOHO三里屯SOHO三里屯SOHO位于北京京市朝陽陽區(qū)工體體北路南南側(cè)，南南三里屯屯路路西西，SOHO置業(yè)為三三里屯商商業(yè)區(qū)核核心地段段的商業(yè)業(yè)、辦公公、居住住綜合社社區(qū)。整個項(xiàng)目目總占地地約5.1245萬平方米米，規(guī)劃劃總建筑筑面積地地上約為為31.568萬平方米米，地下下約為15萬平方米米。三里屯SOHO北京的三三里屯相相當(dāng)于香香港的銅銅鑼灣三里屯SOHO三里屯SOHO由5個購物中中心和9幢30層高的辦辦公和公公寓樓組組成，位位于其間間的溜冰冰場、帶帶水景的的室外廣廣場將5個購物中中心連接接起來，，是北京京最聚人人氣的戶戶外步行行商業(yè)街街區(qū)和休休閑廣場場。三里屯SOHO無論從商商業(yè)規(guī)模模、體量量、建筑筑外觀，，還是從從其品牌牌影響力力來看，，都將是是巨無霸霸。三里屯SOHO項(xiàng)目位于于北京市市朝陽區(qū)區(qū)工體北北路南側(cè)側(cè)，南三三里屯路路路西，，毗鄰第第二使館館區(qū)和工工人體育育館，是是北京最最具國際際化氣氛氛和傳統(tǒng)統(tǒng)的區(qū)域域，其獨(dú)獨(dú)特的消消費(fèi)文化化及娛樂樂氣息聞聞名中外外。三里屯SOHO三里屯SOHO是三里屯屯商業(yè)區(qū)區(qū)核心地地段的商商業(yè)、辦辦公、居居住綜合合社區(qū)，，旱冰場場、帶燈燈光的小小河將5個購物中中心串連連起來，，功能豐豐富，46萬平米的的建筑讓讓這里就就像一個個濃縮了了的城市市景觀，，將成為為三里屯屯地區(qū)變變革的新新亮點(diǎn)，，集商業(yè)業(yè)，餐飲飲，娛樂樂為一體體，成為為中外游游客，寫寫字樓人人群及附附近居住住者的一一個全新新的休閑閑消費(fèi)港港灣。在在這種得得天獨(dú)厚厚的環(huán)境境中三里里屯SOHO將成為北北京最聚聚人氣的的戶外步步行商業(yè)業(yè)街區(qū)和和休閑廣廣場，成成為北京京的銅鑼鑼灣。三里屯SOHO三里屯SOHO水景三里屯SOHO商場內(nèi)通通道標(biāo)識導(dǎo)示示三里屯SOHO幕墻景觀裝飾飾三里屯SOHOWIAMGLEE晚上時尚服飾飾發(fā)布會三里屯SOHO體量大：體量大，業(yè)態(tài)態(tài)豐富，與相相鄰的單純商商業(yè)項(xiàng)目相比比，三里屯SOHO作為一個大型型城市綜合體體包含了五星星級酒店、高高檔寫字樓、、公寓，改變變了城市建筑筑原本單一的的商業(yè)化運(yùn)作作模式。商業(yè)形態(tài)差異異化：SOHO商業(yè)主要由具具有創(chuàng)意、個個性、時尚的的店鋪組成，，追求隨意、、高人氣、大大人流，符合合未來城市人人群休閑消費(fèi)費(fèi)的潮流風(fēng)尚尚。SOHO潮流號召力：：SOHO文化個性鮮明明，倡導(dǎo)都市市商業(yè)消費(fèi)文文化理念在北北京受到眾多多小資、白領(lǐng)領(lǐng)和熱愛生活活的人士們的的追捧。4三里屯VILLAGE三里屯VILLAGE三里屯VILLAGE是一個由共19座建筑物組成成的低密綜合合商業(yè)專案，，分為兩個部部分，相距咫咫尺座，設(shè)有有零售商店及及擁有99間客房的都會會風(fēng)尚酒店地點(diǎn)：北京朝朝陽區(qū)三里屯屯路11號及19號三里屯VILLAGEADIDAS專營點(diǎn)三里屯VILLAGE蘋果專營店優(yōu)衣庫三里屯VILLAGE美嘉歡樂影城城樓層標(biāo)識此照片拍攝于于2010年12月此照片拍攝于于2010年12月此照片拍攝于于2010年12月三里屯VILLAGE現(xiàn)場裝置藝術(shù)術(shù)三里屯VILLAGE水景噴泉5現(xiàn)代城SOHOSOHO現(xiàn)代城SOHO現(xiàn)代城是SOHO中國的第一一個項(xiàng)目。。它位于北北京中央商商務(wù)區(qū)，中中國國際貿(mào)貿(mào)易中心的的東面。該該項(xiàng)目總建建筑面積為為48萬平米，它它擁有48家店鋪，283套辦公室，，1897套公寓。1997年，SOHO中國預(yù)見到到中小公司司的迅速崛崛起以及他他們對居住住和工作空空間混合的的需求越來來越大，便便首次向市市場推出““小型辦公公，居家辦辦公”（SOHO）這一概念念，給業(yè)主主提供了靈靈活多功能能的空間。。SOHO現(xiàn)代城寫字樓類型：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓寫字樓等級：甲級所在區(qū)域：朝陽建國門樓盤地址：朝陽建國路88號裝修狀況：公共部分精裝修標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000.00平方米物業(yè)費(fèi)：4.00元/平米·月物業(yè)公司：中海物業(yè)開發(fā)商：中鴻天房地產(chǎn)有限公司占地面積：73000平方米建筑面積：490000平方米開盤時間：1999-05-01開業(yè)時間：1999-12-15車位：2000聯(lián)系方式：010-6566606085172828SOHO現(xiàn)代城連廊、下沉沉式廣場、、綠化SOHO現(xiàn)代城幕墻、連廊廊、下沉式式廣場6朝陽大大悅城城朝陽大大悅城朝陽大悅城城為城市綜綜合體建筑筑，規(guī)劃占占地面積84610平米，規(guī)劃劃總建筑面面積超過40萬平方米，，其中包括括大型購物物中心23萬平方米，，酒店式服服務(wù)公寓7萬多平方米米。購物中中心地上11層，地下3層，集購物物、餐飲、、娛樂、文文化、健身身、休閑等等六大主題題于一體，，規(guī)劃引進(jìn)進(jìn)主力店、、次主力店店、特色店店等各類商商戶400余家。針對對區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)，項(xiàng)目定定位“超級級家庭生活活娛樂購物物中心”，，以家庭為為主題包裝裝商業(yè)，在在北京的商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中堪屬屬第一。建建成后將以以先進(jìn)的消消費(fèi)概念，，豐富的業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)營營品種融入入人們的生生活，極大大緩解朝青青板塊商業(yè)業(yè)嚴(yán)重不足足的現(xiàn)狀，，滿足區(qū)域域百萬消費(fèi)費(fèi)人群的消消費(fèi)渴望，，成為北京京市場極具具地標(biāo)性與與文化性的的超大型、、一站式休休閑購物中中心。朝陽陽大大悅悅城城樓層層標(biāo)標(biāo)識識導(dǎo)導(dǎo)示示、、樓樓層層品品牌牌標(biāo)標(biāo)識識朝陽陽大大悅悅城城中庭庭、、中中空空朝陽陽大大悅悅城城賣場場內(nèi)內(nèi)噴噴泉泉景景點(diǎn)點(diǎn)朝陽陽大大悅悅城城美食食區(qū)區(qū)品品牌牌LOGO展示示朝陽陽大大悅悅城城外立立面面標(biāo)標(biāo)識識天梯梯（一一層層到到六六層層））朝陽陽大大悅悅城城物業(yè)業(yè)類類型型：：綜綜合合體體/購物物中中心心樓樓盤盤地地址址：：朝朝陽陽朝朝青青板板塊塊核核心心,朝陽北路與青年年路交叉口的的東北角所在區(qū)域：朝朝陽建國門門物物業(yè)業(yè)費(fèi)：40.00元/平米?月物業(yè)公司：北北京凱萊物業(yè)業(yè)管理有限公公司開發(fā)發(fā)商：中糧置置業(yè)投資有限限公司占地面積：84610平方米建建筑面積：：400000平方米車位：3000聯(lián)系方式陽大悅悅城項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃：11F旋律驛站：KTV娛樂；10F體驗(yàn)世界：藍(lán)藍(lán)天城職業(yè)體體驗(yàn)樂園、童童裝玩具、兒兒童教育；9F商務(wù)自助：金金錢豹美食百百匯、婚宴廣廣場、唐宮海海鮮坊、特色色餐廳；8F快樂速食：金金逸國際影城城、時尚快餐餐、甜品水吧吧及咖啡廳、、游戲電玩；；7F華美盛宴：冠冠軍溜冰場、、日本料理、、港式茶餐廳廳、特色菜系系；6F風(fēng)尚美食：時時尚餐廳、精精品牛排、亞亞洲美食、睡睡吧甜品；5F動感地帶：數(shù)數(shù)碼電信、運(yùn)運(yùn)動休閑服飾飾、戶外用品品、婚紗攝影影、水吧甜品品；4F潮流薈萃：男男裝女裝、內(nèi)內(nèi)衣、箱包、、飾品、創(chuàng)意意家居、美容容美發(fā)；3F雅致生活：男男裝女裝、皮皮具箱包、飾飾品、餐廳；；2F都會時尚：男男裝女裝、時時尚配飾、鞋鞋履箱包、美美發(fā)沙龍、皮皮具內(nèi)衣、咖咖啡；1F國際精品：國國際時裝、時時尚配飾、鞋鞋履箱包、珠珠寶名品、化化妝品、餐廳廳酒吧咖啡廳廳；B1悅?cè)簧睿荷畛小r時尚配飾、美美容美發(fā)、護(hù)護(hù)膚用品、精精致家飾朝陽大悅悅城現(xiàn)場場景7財富中心財富中心北京財富中心心位于北京CBD核心區(qū)，北鄰鄰京廣中心，，南接嘉里中中心和國貿(mào)中中心，東隔三三環(huán)路與CCTV總臺相望。財財富中心總建建筑面積72.7萬平米，由五五座超高層建建筑構(gòu)成，其其主體建筑高高達(dá)257米，集國際甲甲級寫字樓、、高級公寓、、超五星級酒酒店，商業(yè)及及文化休閑娛娛樂于一體，，各建筑功能能的能動互補(bǔ)補(bǔ)使這里成為為CBD核心區(qū)高效的的24小時城中之城城。財富中心中庭特色餐飲財富中心寫字樓類型：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓寫字樓等級：甲級所在區(qū)域：朝陽樓盤地址：朝陽東三環(huán)中路7號裝修狀況：公共部分精裝修容積率：7.00綠化率：37%標(biāo)準(zhǔn)層面積：2700.00平方米物業(yè)費(fèi)：29.00元/平米·月物業(yè)公司：仲量聯(lián)行開發(fā)商：北京香江興利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：92100平方米建筑面積：720000平方米開盤時間：2002-06-30開業(yè)時間：2005-03-31車位：1600聯(lián)系方式富中心8考察總結(jié)考察總結(jié)北京購物中心心規(guī)模大，品牌檔次高，，商業(yè)飽和度高高，業(yè)態(tài)層次次鮮明，集中中體現(xiàn)在“高、大大、全”具體體情況如下：：規(guī)模大：考察上述的的北京購物中中心體量都在在10萬平米以上，其其中金源時代代購物中心規(guī)模達(dá)到70.8萬平方米，目前是世界上上單體最大的的商業(yè)建筑，，主力店店有居居然之之家、、國美美電器器、友友誼商商城、、易初初蓮花花、迪迪卡儂儂運(yùn)動動等，，其中中友誼誼商城城、易易初蓮蓮花、、迪卡卡儂運(yùn)運(yùn)動占占據(jù)約10萬萬平米米面積積。其其業(yè)態(tài)態(tài)涵蓋蓋會展展、文文化、、家居居、電電器、、百貨貨、超超市、、餐飲飲、影影視、、娛樂樂等，，規(guī)模模巨大大。北京的的購物物中心心規(guī)模模大，，通常常能夠夠?yàn)樽庾鈶籼崽峁└竺婷娣e、、更為為獨(dú)立立的店店鋪空空間，，使入入駐商商家能能夠更更好地地營造造其品品牌個個性氛氛圍，，促進(jìn)進(jìn)形象象價值值提升升，因因而受受到零零售品品牌、、特別別是強(qiáng)強(qiáng)調(diào)感感性售售賣的的中高高檔品品牌的的高度度認(rèn)可可。例例如：：三里里屯Village的的優(yōu)優(yōu)衣庫庫、ADIDAS、NIKE、PUMA等等旗旗艦店店都為為整棟棟商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，面面積近近3000平米米，Apple旗旗艦店店約1200平平方方米，，在全國國乃至至亞洲洲都是是最大大的品品牌形形象專專賣店店，其影響響力大大、商業(yè)輻輻射廣廣，購物物中心心消費(fèi)費(fèi)輻射射半徑徑至少少在5公里里以上上。規(guī)模大大考察總總結(jié)品類全全品類全全：購物中中心因因品類類齊全全，就就能把各各種需需求的的人流流吸引引過來來。北京的的購物中心業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃齊齊全，，涵蓋蓋餐飲飲、娛娛樂、、購物、資訊訊、休休閑、、文化化、影視視、會會展等各業(yè)態(tài)；品牌牌涵蓋蓋了國國際頂頂級品品牌和和國際際國內(nèi)內(nèi)一二二線品品牌。。在消費(fèi)費(fèi)環(huán)境境上，，北京京的購購物中中心打打造的的是一一種體體驗(yàn)式式消費(fèi)費(fèi)，人人們在在消費(fèi)費(fèi)上選選擇商商場并并不是是僅僅僅考慮慮購物物，更更多地地關(guān)注注購物物時心心理需需求，，情感感需求求，是是否愉愉悅在現(xiàn)代代消費(fèi)費(fèi)者中中更多多的是是關(guān)注注娛樂樂、餐餐飲、、休閑閑和旅旅游。。所以以北京京的購購物中中心在在商場場的建建筑設(shè)設(shè)計、、環(huán)境境、景景觀設(shè)設(shè)置等等各方方面營營造有有吸引引力的的氛圍圍。在在業(yè)態(tài)態(tài)品類類組合合上齊齊全以以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)大眾眾消費(fèi)費(fèi)。例：電電影院院是購購物中中心重重復(fù)率率最高高的一一種業(yè)業(yè)態(tài)，，因電電影院院的引引入，，其他他的娛娛樂方方式如