標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評估精講（制度與經(jīng)驗(yàn)）127P

xx項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒道然目錄第一部分xx項(xiàng)目發(fā)展制度介紹第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評估第三部分xx項(xiàng)目合作經(jīng)驗(yàn)借鑒2第一部分xx集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展制度介紹道然集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)·制度《項(xiàng)目發(fā)展管理制度》：集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的基礎(chǔ)制度，約定了整個項(xiàng)目發(fā)展的工作要求、決策過程。《新項(xiàng)目發(fā)展計劃體系》：各分公司根據(jù)對當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)識和現(xiàn)有資源情況，由項(xiàng)目發(fā)展部門牽頭，經(jīng)總經(jīng)理層討論確定發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)企劃部協(xié)助制訂相應(yīng)的新項(xiàng)目發(fā)展計劃。該計劃每年制定一次?！俄?xiàng)目發(fā)展信息通報》：一線公司考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求以項(xiàng)目發(fā)展信息通報形式上報集團(tuán)。日常要求，每月定期上報兩次?！犊尚行哉撟C報告內(nèi)容指引》：規(guī)定了可研工作額的內(nèi)容和成果標(biāo)準(zhǔn)。下一部分將全面介紹。《進(jìn)入新城市可研報告內(nèi)容增補(bǔ)》：作為新城市可研工作的補(bǔ)充要求?！俄?xiàng)目用地投標(biāo)/競拍管理辦法》：針對新的土地出讓方式，規(guī)定的項(xiàng)目發(fā)展工作方式、決策過程?！俄?xiàng)目跟蹤體系》：新項(xiàng)目簽約后，要求每兩月上報一次項(xiàng)目操作進(jìn)展，并與可研報告列表對照，作為項(xiàng)目論證工作的考評依據(jù)。3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評估道然1.投資決策需要考慮的因素1.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析1.3xx集團(tuán)項(xiàng)目投資策略2.xx集團(tuán)的評估程序3.案例介紹4.在項(xiàng)目投資決策中容易犯的錯誤5.xx項(xiàng)目決策評估特色51.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源作為資源密集性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大前提要素是資金和土地，其他專業(yè)資源都可以此為基礎(chǔ)來組織；房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源稀缺，相當(dāng)程度上是可遇不可求的。發(fā)展商選擇土地往往處于被動境地，可供挑選的余地有限，必須在很小的范圍內(nèi)作出選擇；土地是最重要、最基礎(chǔ)、最根本的原材料，它決定了產(chǎn)品的主要關(guān)鍵屬性，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；公司經(jīng)營和戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，必須有相應(yīng)的土地資源；土地具有唯一性，沒有一塊土地是相同的。市場定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售企劃、物業(yè)管理等，很大程度上是由發(fā)展商的意識和專業(yè)水平及社會資源組織能力所決定，發(fā)展商可主動地控制，進(jìn)而控制產(chǎn)品的質(zhì)素；但土地具不可控性，一旦確定后，土地位置、價格、規(guī)劃控制要點(diǎn)是不可改變的，作為房地產(chǎn)開發(fā)的前提，其決定了在什么地方做出一個什么樣的物業(yè)。土地的不可控性土地的不可更改項(xiàng)目一旦進(jìn)展受阻，發(fā)展商可通過調(diào)整價格、戶型、銷售包裝等加以改進(jìn)，但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改；在國內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，還有土地決策失誤，通過策劃成功的例子；而香港這樣的成熟市場，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會平均化，基本上土地決策占項(xiàng)目成功與否的70%，后期調(diào)整效果很微小。建筑形式不同和地段不同，土地成本在總成本中的比重也會不同；但項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考慮到建安、配套的費(fèi)用很大程度上可以通過項(xiàng)目滾動開發(fā)實(shí)現(xiàn)自助支付、攤低成本；稅費(fèi)等是義務(wù)承擔(dān)項(xiàng)目；因此，土地的成本還具有不可變性，是最大的成本之一。持續(xù)經(jīng)營的需要；占有資源，遏制競爭對手的需要；戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要；未來增值的期望；穩(wěn)定的利潤回報。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要成本買地的動機(jī)不是單一的61.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析道然可行性分析（技術(shù)分析）項(xiàng)目決策背景及摘要??????第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析第三部分：市場分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析第五部分：工程、銷售計劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析概況描述全程分析??第七部分：管理資源配臵第八部分：綜合分析與建議?第九部分：補(bǔ)充內(nèi)容結(jié)論建議71.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析道然城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響外部環(huán)境宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目決策背景及摘要項(xiàng)目本身的特殊性對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響內(nèi)部因素項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)81.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析----第一部分項(xiàng)目概況道然要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚了解宗地基本情況，尤其是市政配套狀況，有助于把握成本和工期；項(xiàng)目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項(xiàng)目市場定位的客觀支撐力地產(chǎn)項(xiàng)目概況內(nèi)容框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價格土地升值潛力評估地立儲即備開優(yōu)發(fā)缺與點(diǎn)作比為較土（土地的自然質(zhì)素和屬性）91.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置道然四季花城長江二橋漢口建銀大廈徐東商圈內(nèi)環(huán)線湖北省委漢陽長江一橋武昌火車站中南商圈東湖風(fēng)景區(qū)亞貿(mào)商圈魯廣商圈中環(huán)線武漢光谷科技新城范圍示意三灣地塊例：武漢三灣項(xiàng)目城區(qū)位置圖。武昌101.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：宗地位置置道然S－15地塊例：上海浦浦東S－15地塊，宗地地區(qū)位圖。。111.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：宗地位置置道然1、四至范圍圍；2、地勢平坦坦?fàn)顩r，自自然標(biāo)高，，與周邊地地勢比較；；3、地面現(xiàn)狀狀，包括宗宗地內(nèi)是否否有水渠、、較深的溝溝壑（小峽峽谷）、池池塘及高壓壓線等對開開發(fā)有較大大影響的因因素，并計算因此而而損失的實(shí)實(shí)際用地面面積；4、地面現(xiàn)有有居民情況況，包括具具體居住人人數(shù)、戶數(shù)數(shù)，工廠數(shù)數(shù)量、規(guī)模模、產(chǎn)品性性質(zhì)、開工工狀況等，，并說明對對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度的影響響；5、地下情況況，包括管管線、地下下電纜、暗暗渠、地上上建筑物原原有樁基及及地下建筑筑/結(jié)構(gòu)等，地地上地下都都要注意有有沒有受保護(hù)的歷歷史文物古古跡、可利利用的構(gòu)建建；6、土地的完完整性，有有否市政代代征地、市市政綠化帶帶、市政道道路、名勝勝古跡、江江河湖泊等等因素分割割土地；7、地質(zhì)情況況，包括土土地結(jié)構(gòu)、、承載力、、地下水位位和抗震性性要求。地塊相對完完整對發(fā)展展商具重要要意義：便于項(xiàng)目整整體規(guī)劃布布局，容易易出效果，，各組團(tuán)分分期開發(fā)保保證了完成成和連續(xù)，，同時有利于于日后小區(qū)區(qū)物業(yè)管理理土地的完整整性和規(guī)整整性地塊不完整整不利于圍圍合設(shè)計和和管理，象象北京xx城市花園裕裕華大道的的分割，迫使小區(qū)多多面開口，，影響區(qū)內(nèi)內(nèi)交通組織織，并造成成安全隱患患地塊相對規(guī)規(guī)整利于規(guī)規(guī)劃設(shè)計：：地塊整體體規(guī)整，在在戶型、朝朝向、邊緣緣圍合控制等方面，，有明顯優(yōu)優(yōu)勢了解項(xiàng)目地地質(zhì)情況，，可以適度把把握規(guī)劃設(shè)設(shè)計及工程建建造的結(jié)構(gòu)構(gòu)要點(diǎn)土質(zhì)結(jié)構(gòu)：：基礎(chǔ)處理理承載力：基基礎(chǔ)處理地下水位：：地下室防防水處理抗震和防洪洪地下埋藏物物項(xiàng)目如果忽忽視地質(zhì)情情況勘探，，會造成結(jié)構(gòu)重來，，影響進(jìn)度度和項(xiàng)目回回款，并直接造成建建安成本上上升（上海城市市花園未詳詳細(xì)了解地地塊地質(zhì)特征，保守守樁基處理理，造成成成本每平米增加80~100元）121.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：宗地現(xiàn)狀狀道然例：武漢三灣項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀圖131.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：周邊社區(qū)區(qū)配套道然例：上海浦浦東S－15地塊，周邊邊配套設(shè)施施圖。141.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：周邊社區(qū)區(qū)配套道然例：上海春申項(xiàng)目周邊社區(qū)配套示意圖151.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：周邊社區(qū)區(qū)配套道然例：武漢三三灣項(xiàng)目周周邊交通及及教育設(shè)施配套分布布圖二橋交通節(jié)節(jié)點(diǎn)內(nèi)環(huán)線入口口一橋交通節(jié)節(jié)點(diǎn)民院公交節(jié)節(jié)點(diǎn)中建公交節(jié)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)地塊161.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析—第一部分：：周邊環(huán)境境道然1、治安情況況2、空氣狀況況3、噪聲情況況4、污染情況況（化工廠廠、河流湖湖泊污染等等）5危險源情況況（如高壓壓線、放射射性、易燃燃易爆物品品生產(chǎn)或倉倉儲基地等等）6、周邊景觀觀7、風(fēng)水情況況8、近期或規(guī)規(guī)劃中周邊邊環(huán)境的主主要變化，，如道路的的拓寬、工工廠的搬遷遷、大型醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校校、購物中心/超市的建設(shè)設(shè)等。項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)環(huán)境是項(xiàng)目目的先天性性質(zhì)素，直直接影響客客戶的購買買心態(tài)和業(yè)業(yè)主的居住住質(zhì)量。歷史上有無無不良背景景、典故周邊環(huán)境存存在不利點(diǎn)點(diǎn)，不僅會會影響銷售售，更會導(dǎo)導(dǎo)致日后小小區(qū)管理上上索賠投訴訴等糾紛象荔景大廈廈因地下有有軍用微波波通道，被被迫變更設(shè)設(shè)計，損失失了近一半半的建筑面面積，并使使工期拖延延一年除了了客客觀觀環(huán)環(huán)境境外外，，也也要要重重視視主主觀觀因因素素，，象象風(fēng)風(fēng)水水和和歷歷史史因因素素，，在在某某些些項(xiàng)項(xiàng)目目會會成成為為關(guān)關(guān)鍵鍵（（深深圳圳俊俊園園的的““泰泰山山石石敢敢當(dāng)當(dāng)””））171.2房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析－－第第一一部部分分：：大大市市政政配配套套道然然周邊邊社社區(qū)區(qū)配配套套設(shè)設(shè)施施，，是是把把握握項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計的的重重要要依依據(jù)據(jù)1、道道路路現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展包括現(xiàn)有有路幅、、規(guī)劃路路幅，規(guī)規(guī)劃實(shí)施施的時間間，與宗宗地的關(guān)關(guān)系（影影響）。。2、供水狀狀況：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑及未來來規(guī)劃和和實(shí)施時時間。3、污水、、雨水排排放：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑及未來來規(guī)劃和和實(shí)施時時間。4、通訊（（有線電電視、電電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）：：現(xiàn)有管管線、上上源位置置、距宗宗地距離離、涉及及線路成成本等。。5、永久性性供電和和臨時施施工用電電：現(xiàn)有有管線、、上源位位置、距距宗地距距離、涉涉及線路路成本等等。6、燃?xì)猓海含F(xiàn)有管管線、管管徑、上上源位置置、距宗宗地距離離、接口口位置。。7、供熱及及生活熱熱水：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑、上源源位置、、距宗地地距離、、接口位位置。附圖：說說明上述述配套設(shè)設(shè)施的管管線走向向、容量量和接口口位置，，及未來來規(guī)劃擴(kuò)擴(kuò)容和增增加的情情況。當(dāng)大市政政配套有有缺乏時時，發(fā)展展商可以以以此作作為地價價談判的的條件之之一。值得注意意，如有有發(fā)展商商自行投投資建設(shè)設(shè)大市政政，其投投資成本本往往超超過常規(guī)規(guī)估算和和預(yù)測數(shù)數(shù)，且涉涉及的不不可控因因素太多多（上海xx城市花園園自建大大市政的的失誤，，如電話話自建成成本達(dá)8000元/門，而照照政府規(guī)規(guī)定只能能收取客客戶4000元/門，發(fā)展商被迫迫承擔(dān)大大量成本本。）181.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第一一部分：：大市政政配套道然例：某地地塊的配配套管線線現(xiàn)狀示示意圖191.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第一一部分：：大市政政配套道然例：上海城花項(xiàng)目市政配套及未來規(guī)劃一般來說說，配套套設(shè)施數(shù)數(shù)量較多多、質(zhì)量較高的的社區(qū)，，可以為為項(xiàng)目的的檔次定位提供供客觀支支持項(xiàng)目開發(fā)發(fā)時缺乏乏某些內(nèi)內(nèi)容時，，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計計中予以以充分考考慮主力客戶戶看重的的因素，，一定要要優(yōu)先解決（上上海xx城市花園園復(fù)旦xx學(xué)校解決決教育問問題、四四季花城城假日廣場打消消客戶對對于商業(yè)業(yè)配套的的疑慮））201.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第一一部分：：規(guī)劃控控制要點(diǎn)點(diǎn)道然1、總占地地面積、、代征地地面積、、凈用地地面積、、綠化面面積、道道路面積積2、住宅建建筑面積積、公建建建筑面面積，公公建的內(nèi)內(nèi)容，并并區(qū)分經(jīng)經(jīng)營性和和非經(jīng)營營性公建建的面積積3、綜合合容積積率、、住宅宅容積積率4、建筑筑密度度5、控高高6、綠化化率7、其他他211.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第一一部分分：地地價道然土地價價格土地價價格計計算的的方法法，若若有代代征地地要說說明代代征地地價格格。根根據(jù)購購買價價格計計算總總地價價、樓樓面地地價。。土地升升值潛潛力初初步評評估從地理理位置置、土土地供供應(yīng)、、周邊邊環(huán)境境及配配套、、市場場發(fā)展展?fàn)顩r況、政政府規(guī)規(guī)劃、、城市市未來來發(fā)展展戰(zhàn)略略等角角度對土土地升升值潛潛力做做出初初步評評估。。近幾年年與本本案相相臨地地塊的的土地地價格格比較較分析析。立即開開發(fā)與與作為為土地地儲備備優(yōu)缺缺點(diǎn)分分析221.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第二二部分分：法法律及及政策策性風(fēng)風(fēng)險分分析道然項(xiàng)目用用地取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的法法律手手續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀描描述1.項(xiàng)目立立項(xiàng)2.項(xiàng)目用用地現(xiàn)現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用用地規(guī)規(guī)劃4.項(xiàng)目用用地取取得土土地使使用權(quán)權(quán)程序序評估估5.項(xiàng)目用用地土土地性性質(zhì)變變更的的評估估6.政策性性風(fēng)險險評估估項(xiàng)目法法律手手續(xù)確認(rèn)項(xiàng)項(xiàng)目法法律手手續(xù)，，初步步把握握項(xiàng)目目轉(zhuǎn)、、立項(xiàng)項(xiàng)的合合法性性（1）省市市國土土局批批準(zhǔn)的的土地地出讓讓合同同（2）省市市規(guī)劃劃局審審批的的規(guī)劃劃許可可證（3）項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)書（4）建設(shè)設(shè)許可可證（5）地價價付款款憑證證了解當(dāng)當(dāng)?shù)刂髦鞴懿坎块T對對項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓讓、立立項(xiàng)合合法性性的有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，并隨隨時掌掌握最最新動動態(tài)，，是一一項(xiàng)基基本的的工作作，因因?yàn)檎牡囊?guī)定不不是一一成不不變的的。231.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第二二部分分：法法律及及政策策性風(fēng)風(fēng)險分分析道然合作方方式及及風(fēng)險險評估估（合合同控控制））1.合作方方基本本情況況2.合作方方式3.主要合合作條條件4.合作風(fēng)風(fēng)險評評估總體評評價對各項(xiàng)項(xiàng)法律律手續(xù)續(xù)和程程序的的可操操作性性、合合法性性，風(fēng)風(fēng)險的的可控控性進(jìn)進(jìn)行評評價。。合同不不是萬萬能的的，不不能規(guī)規(guī)避所所有風(fēng)風(fēng)險合同只只是最最后一一道防防線，，合同同中的的約定定必須須在簽簽署前前對其其可實(shí)實(shí)現(xiàn)性性逐步步落實(shí)實(shí)和評評估241.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第三三部分分：市市場分分析道然市場分分析應(yīng)應(yīng)了解解和把把握的的主要要方面面：1、當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場宏宏觀情情況2、城市市發(fā)展展規(guī)劃劃和重重要基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)3、地塊塊所在在區(qū)域域市場場表現(xiàn)現(xiàn)4、地塊塊周邊邊樓盤盤情況況5、項(xiàng)目目定位位251.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第三三部分分：市市場分分析道然1、當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場宏宏觀情情況房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和和政策策環(huán)境境一級市場土土地政策和和批租情況況二級市場投投資量、供供應(yīng)情況、、銷售總量量、均價水水平和各指指標(biāo)的增長長預(yù)期市場區(qū)域分分布情況消費(fèi)群體特特征主要發(fā)展商商情況通過以上研研究，將得得出以下幾幾個方面的的結(jié)論：城市房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展容容量有多大大、走向好好壞一級市場獲獲得土地的的渠道、難難易程度和和價格水平平二級市場的的競爭狀況況、售價水水平和盈利利空間哪些區(qū)域有有發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)時和潛在在空間市場的總體體操作水平平消費(fèi)者的偏偏好區(qū)域、、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)261.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－第三三部分：市市場分析道然舉例：93年xx認(rèn)為浦東尚尚不明朗，，而進(jìn)軍浦浦西；現(xiàn)在在浦東已具具最好的發(fā)發(fā)展空間，，xx考慮進(jìn)入深圳市場化化程度高，，個人購房房要求戶型型實(shí)用，四四季花城開開發(fā)以3居為主，，而不一一味求小小，獲得了良好好效果北京拿地地過去基基本上是是2手地，拿拿地成本本高企造造成房價價具高不不下，xx在城里拿拿不到合合適的地，在機(jī)機(jī)場邊發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)反而取取得巨大大成功271.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第三三部分：：市場分分析道然2、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和重要要基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)周期長長，項(xiàng)目目銷售形形勢與當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺薪?、中中期的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、功能能布局、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)等方面有較較大關(guān)聯(lián)聯(lián)總體來講講，順勢勢而為，，甚至預(yù)預(yù)先投資資于潛力力區(qū)域，，項(xiàng)目會會有更大大的增值值可能和和創(chuàng)利空空間。主要包括括以下幾幾方面：：城市建設(shè)設(shè)的總體體發(fā)展方方針各區(qū)域的的發(fā)展、、功能定定位和重重要的區(qū)區(qū)域發(fā)展展政策各區(qū)域的的建設(shè)重重點(diǎn)和控控制規(guī)范范重要基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的規(guī)規(guī)劃和完完成周期期通過以上上分析，，得出房房地產(chǎn)開開發(fā)的優(yōu)優(yōu)選區(qū)域域281.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第三三部分：：市場分分析道然舉例：浦東對上上海房市市的重要要意義：：發(fā)展空空間和增增長預(yù)期期深圳市的的中心區(qū)區(qū)開發(fā)熱熱潮北京中關(guān)關(guān)村高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的建設(shè)利利好北京上海海兩個xx城市花園園的大配配套在5年之后的的不同現(xiàn)現(xiàn)狀，影影響了客客戶對項(xiàng)項(xiàng)目的評評價291.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第三三部分：：市場分分析道然3、地塊所所在區(qū)域域市場表表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)和和政策環(huán)環(huán)境區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃和和重要基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)主要指標(biāo)標(biāo)：土地地供應(yīng)、、投資量量；供銷銷總量、、總額、、價格水水平和各各指標(biāo)增增長預(yù)期期客戶群體體特征熱點(diǎn)產(chǎn)品品和熱點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目通過上述述分析，，預(yù)測區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展（（容量和和走勢）），并初初步判斷斷在該區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目的定位位（產(chǎn)品品形態(tài)和和客戶定位位）301.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第三三部分：：市場分分析道然舉例：深圳口岸岸附近以以港人外外銷為主主，小戶戶型的皇皇御苑、、海悅?cè)A華苑等取取得良好好業(yè)績北京中關(guān)關(guān)村區(qū)域域項(xiàng)目（（如都市市網(wǎng)景、、水清木木華等））打網(wǎng)絡(luò)絡(luò)牌、教教育牌，，客戶認(rèn)認(rèn)同度高高沈陽高檔檔社區(qū)流流行大戶戶型，xx紫金苑180平米的4居銷售冷冷淡，房房間改大大、房間間數(shù)減少少為3居，反而獲得很很好效果果311.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分析析－第三三部分：：市場分分析道然然4、地地塊塊周周邊邊樓樓盤盤情情況況了解解地地塊塊周周邊邊3——5平方方公公里里內(nèi)內(nèi)的的樓樓盤盤情情況況，，把把握握競競爭爭的的水水平平和和程程度度，，并并了了解解主主要要客客戶戶群群的的偏偏好好主要要包包括括：：樓盤盤位位置置、、規(guī)規(guī)模模、、規(guī)規(guī)劃劃特特點(diǎn)點(diǎn)、、立立面面和和套套內(nèi)內(nèi)戶戶型型售價價水水平平和和定定價價策策略略營銷銷特特點(diǎn)點(diǎn)、、主主要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)、、熱熱銷銷戶戶型型、、主主要要客客戶戶群群、、賣賣場場布布置置、、有有無無代代理理銷售售率率、、入入住住率率（（已已有有入入伙伙的的項(xiàng)項(xiàng)目目））物業(yè)業(yè)管管理理、、小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境、、配配套套321.2房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析－－第第三三部部分分：：市市場場分分析析道然然5、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目定定位位決決定定了了該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成敗敗，，經(jīng)經(jīng)過過上上述述四四個個調(diào)調(diào)研研，，將將作作出出基基本本定定位位：：主力力客客戶戶定定位位：：目目標(biāo)標(biāo)主主力力客客戶戶的的判判斷斷，，包包括括其其職職業(yè)業(yè)、、年年齡齡結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、家家庭庭人人口口、、收收入入水水平平、、區(qū)區(qū)域域分分布布、、置業(yè)業(yè)目目的的和和經(jīng)經(jīng)歷歷產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計：：總總體體理理念念要要迎迎合合主主力力目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的偏偏好好，，并并挖挖掘掘引引導(dǎo)導(dǎo)其其發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新新喜喜好好主力力戶戶型型構(gòu)構(gòu)成成售價價水水平平和和定定價價策策略略小區(qū)區(qū)風(fēng)風(fēng)格格、、環(huán)環(huán)境境、、配配套套主要要推推廣廣點(diǎn)點(diǎn)和和營營銷銷策策略略選選擇擇331.2房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析－－第第三三部部分分：：市市場場分分析析道然然舉例例：：深圳圳百百仕仕達(dá)達(dá)和和皇皇御御苑苑都都定定位位為為港港人人外外銷銷社社區(qū)區(qū)，，但但前前者者戶戶型型大大，，總總價價高高，，不不符符合合在在深深置置業(yè)業(yè)港港人人的的需需求主流，后期期陷入沉寂。。北京中關(guān)村區(qū)區(qū)域目標(biāo)市場場定位：海淀區(qū)內(nèi)的IT企業(yè)職業(yè)經(jīng)理理及私民企業(yè)業(yè)主，周邊院院校部分富裕裕教師年齡28---36歲之間以改善型購買買為主主力戶型以3室2廳2位為主，面積積在130-140平米盡量爭取與人人大附中等知知名學(xué)校合作作，打子女教教育賣點(diǎn)341.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性分析－－第四部分：：規(guī)劃設(shè)計初初步分析道然規(guī)劃設(shè)計的可可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初初步概念1.設(shè)計概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)發(fā)展概概念351.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性分析－－第五部分：：工程、銷售售計劃道然項(xiàng)目前期報批批報建計劃、、取得建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、開工許可證、銷銷售許可證等等的時間。項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計計計劃的時間安安排。工程計計劃：：開竣竣工時時間及及工期期計劃劃、各各期開開工面面積、、開竣竣工時時占當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺惺袌鰣龊推瑓^(qū)市市場的的占有有率。。（按按季列列示））銷售計計劃：：各期期銷售售時間間、價價格、、面積積，入入住時時間，，預(yù)計計銷售售各期期的市場場占有有率，，銷售售計劃劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可可行性性分析析。（（按季季列示示）物業(yè)管管理：：當(dāng)?shù)氐匚飿I(yè)業(yè)管理理政策策法規(guī)規(guī)、物物業(yè)管管理模模式以以及收收費(fèi)和和運(yùn)營營測算。。361.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第六六部分分：投投資收收益分分析道然投資回回報要要求設(shè)定投投資回回報率率低限限，原原則上上總投投資回回報率率低于于一定定水平平的項(xiàng)項(xiàng)目不不予考考慮資金優(yōu)優(yōu)先支支持核核心項(xiàng)項(xiàng)目，，保證證持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定的利利潤回回報合理安安排周周期，，滾動動開發(fā)發(fā)，提提高資資金獲獲利能能力滿足全全公司司凈資資產(chǎn)收收益率率高于于10%的要求求成本預(yù)預(yù)測——成本測測算表表稅務(wù)分分析——營業(yè)稅稅及附附加、、所得得稅、、土地地增值值稅項(xiàng)目資資金預(yù)預(yù)測——資金投投入計計劃，，回款款計劃劃，需需求計計劃，，啟動資資金及及啟動動時占占用資資金內(nèi)內(nèi)容、、資金金占用用峰值值、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金正正流入入時間間、資資金占占用月月平均均額。。財務(wù)測測算表表——收益分分析371.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性分分析－－第六六部分分：投投資收收益分分析道然項(xiàng)目投投資收收益數(shù)數(shù)據(jù)簡簡表經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)銷售收收入直接成成本總投資資毛利率率稅前利利潤稅后利利潤銷售凈凈利率率投回報報率參考指指標(biāo)核心指指標(biāo)單位數(shù)數(shù)值（（元/m2）項(xiàng)目總總金額額（萬萬元））單位面面積凈凈利銷售毛毛利率率項(xiàng)目投投資收收益指指標(biāo)要要求內(nèi)部收益率率≥25%銷售凈利率率≥9%資金峰值比比例地價支付貼貼現(xiàn)比各年資金占占用回報率率381.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－第六六部分：投投資收益分分析道然資金流分析析（開發(fā)周周期安排））項(xiàng)目開發(fā)要要有合理的的周期安排排，保證理理想的現(xiàn)金金流量，增增強(qiáng)贏利能能力和抗風(fēng)風(fēng)險能力（1）分期開發(fā)發(fā)，地價支支付、建安安投入要配配合項(xiàng)目銷銷售，盡量量通過銷售售回款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)滾動開發(fā)發(fā)，減少資資金占用（2）資金回籠籠計劃：嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鰣稣撟C，項(xiàng)項(xiàng)目公開后后迅速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款，通通過銷售回回款帶動項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展，，保持合理理的現(xiàn)金流流（3）減少資金金占用和利利息成本，，通過銷售售回款保持持資金流，，降低財務(wù)務(wù)風(fēng)險總的原則是是“進(jìn)度配配合、分期期支付”稅費(fèi)分析（1）各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：對成成本及費(fèi)用用做充分估估算（2）稅金繳納納：尤其避避免合作開開發(fā)項(xiàng)目的的雙重征稅稅（3）配套建設(shè)設(shè)與配套費(fèi)費(fèi)支付時間間的關(guān)系需要指出，，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)，，在獲得土土地、分配配收益這二二個環(huán)節(jié)上上容易產(chǎn)生生被重復(fù)征征收營業(yè)稅稅的問題，，且數(shù)額巨巨大。爭取合理的的稅收優(yōu)惠惠，降低成成本，提高高項(xiàng)目回報報。391.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－第七七部分：管管理資源配配置道然機(jī)構(gòu)設(shè)臵：：是否需要要成立獨(dú)立立法人公司司（項(xiàng)目公公司）；主主要部門設(shè)設(shè)臵。人力資源需需求：啟動動項(xiàng)目對個個專業(yè)（部部門）人員員的需求，，具體人數(shù)數(shù)（重點(diǎn)是是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺缺口及解決決：現(xiàn)有人人員能否滿滿足需要，，缺口人員員的解決途途徑（調(diào)動動、招聘、、培訓(xùn)等）。。人力資源考考慮在各地的發(fā)發(fā)展新項(xiàng)目目，是否有有充裕合格格的人力資資源保證，，是考慮的的重要方面面（1）項(xiàng)目經(jīng)理理人才：是是否有合格格的項(xiàng)目總總經(jīng)理，具具備綜合管管理項(xiàng)目和和組織各專專業(yè)經(jīng)理隊(duì)隊(duì)伍及社會會資源的能能力經(jīng)驗(yàn)，是項(xiàng)項(xiàng)目成敗的的關(guān)鍵之一一；（2）專業(yè)經(jīng)理理人才：充充裕合格的的規(guī)劃設(shè)計計、工程、、銷售企劃劃、財務(wù)等等專業(yè)經(jīng)理理隊(duì)伍，是是保證項(xiàng)目目成功運(yùn)做做的基礎(chǔ)，新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展，，要考慮各各方面人力力配臵是否否能夠到位位401.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－第八八部分：綜綜合分析及及建議道然從品牌、設(shè)設(shè)計、啟動動速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和和特性、市市場競爭、、營銷、合合作方式、、大市政配套、生生活配套、、是否符合合xx一貫發(fā)展思思路等方面面論述。一、項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢二、項(xiàng)目劣劣勢三、項(xiàng)目機(jī)機(jī)會四、結(jié)論和和建議411.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－第九九部分：補(bǔ)補(bǔ)充內(nèi)容道然拍賣和投標(biāo)標(biāo)方式取得得土地需要要增加和完完善的內(nèi)容容一、主要指指標(biāo)測算二、競爭對對手分析三、制定策策略四、資金籌籌措進(jìn)入新城市市需要增加加和完善的的內(nèi)容城市發(fā)展和和行業(yè)環(huán)境境分析421.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性分分析－補(bǔ)充充內(nèi)容道然多項(xiàng)目操作作的權(quán)衡（1）把握核心心項(xiàng)目與輔輔助項(xiàng)目的的關(guān)系：優(yōu)優(yōu)先發(fā)展在在規(guī)模、利利潤回報上上能支撐當(dāng)當(dāng)?shù)毓镜暮诵捻?xiàng)項(xiàng)目，保證證增長的穩(wěn)穩(wěn)定和持續(xù)續(xù)的回報。。輔助項(xiàng)目目支持公司司的擴(kuò)張和和占有率的實(shí)現(xiàn)（2）項(xiàng)目布布局考慮慮：合理理區(qū)域分分布，擴(kuò)擴(kuò)大市場場覆蓋面面，避免免自我競競爭，保保證銷售售速度，降低低市場風(fēng)風(fēng)險（3）資源配配置合理理：培養(yǎng)養(yǎng)充裕的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理人才才，公司司資金、、人力資資源按照照項(xiàng)目的的重要性和資資源要求求合理配配置（4）項(xiàng)目互互動：圍圍繞主力力產(chǎn)品路路線，共共同培育育利用積積累客戶戶資源，，保持一一定的延延續(xù)性，并從從各細(xì)分分市場促促進(jìn)企業(yè)業(yè)品牌和和市場份份額擴(kuò)大大431.3xx集團(tuán)項(xiàng)目目投資策策略--發(fā)展思路路和原則則道然1.2.3.4.5.繼續(xù)遵循循持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展的原則則；投資收益益指標(biāo)必必須滿足足集團(tuán)最最低要求求，優(yōu)先先考慮年年度能達(dá)達(dá)到結(jié)算算條件的的項(xiàng)目；；鼓勵發(fā)展展分期付付款，資資金占用用小的項(xiàng)項(xiàng)目；鼓勵深圳圳、上海海和北京京三大區(qū)區(qū)域大力力發(fā)展，，提高經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模，其他他公司結(jié)結(jié)合土地地儲備狀況況適當(dāng)發(fā)發(fā)展；集團(tuán)資源源向公司司經(jīng)營能能力強(qiáng)、、市場潛潛力巨大大的地區(qū)區(qū)傾斜。。441.3xx集團(tuán)項(xiàng)目目投資策策略—購買股權(quán)權(quán)（公司司）道然嘗試與其其他公司司各種方方式的合合作（不不包括買買斷土地地使用權(quán)權(quán)）???嘗試與政政府或代代表政府府行為的的擁有土土地處置置權(quán)的公公司合作作；可以考慮慮與上市市公司或或一般國國有大公公司的合合作；不贊同購購買公司司，除非非該公司司從成立立開始，，我司能能夠控制制各種經(jīng)經(jīng)營行為為和風(fēng)險險；?不贊同與與私人公公司或規(guī)規(guī)模較小小、資信信較差的的民營企企業(yè)合作作。452.xx集團(tuán)的評評估程序序道然2.1集團(tuán)項(xiàng)目目發(fā)展相相關(guān)制度度2.2項(xiàng)目論證及決決策階段業(yè)務(wù)務(wù)流程2.3項(xiàng)目論證階段段部門分工2.4項(xiàng)目決策階段段時間控制計計劃462.1集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展展相關(guān)制度道然《項(xiàng)目發(fā)展管理理制度》《新項(xiàng)目發(fā)展計計劃體系》《項(xiàng)目發(fā)展信息息通報》《可行性論證報報告內(nèi)容指引引》《進(jìn)入新城市可可研報告內(nèi)容容增補(bǔ)》《項(xiàng)目用地投標(biāo)標(biāo)/競拍管理辦法法》《項(xiàng)目跟蹤體系系》472.2項(xiàng)目論證及決決策階段業(yè)務(wù)務(wù)流程項(xiàng)目發(fā)展計劃劃獲取土地信息息一線公司研究究項(xiàng)目可行性研研究集團(tuán)項(xiàng)目小組組研究集團(tuán)項(xiàng)目決策策會報董事會項(xiàng)目簽約進(jìn)入項(xiàng)目跟蹤蹤482.3項(xiàng)目論證階段段部門分工道然項(xiàng)目論證階段段，一線公司司多部門配合合主要體現(xiàn)在在各專業(yè)部門門對項(xiàng)目可行行性的分析。。492.4項(xiàng)目決策階段段時間控制計計劃道然協(xié)議方式獲取取土地成立小組申請可研報告初稿14D可項(xiàng)研目報決告策正會式申稿請一線公司工作作10D實(shí)完地成調(diào)小研組8D回復(fù)3D可集研團(tuán)報領(lǐng)告導(dǎo)報0D組織項(xiàng)目聽證會董事會審批集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展展小組工作502.4項(xiàng)目決策階段段時間控制計計劃道然公開方式獲取取土地一線公司工作作立與文獲項(xiàng)。件知目初，拍發(fā)步及賣展可時招小研決標(biāo)組分定當(dāng)申析是天請、否領(lǐng)。成參取根否據(jù)參評加估投，標(biāo)最、終競確買定是競決可買策研申會報請申告書請報樣、集稿投團(tuán)、標(biāo)7D4D標(biāo)完成競項(xiàng)買目會方?jīng)Q議案策案，會完、成確董定事投/3D投標(biāo)、競買截至日集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展小組工工作/10D0D完成小組實(shí)地調(diào)研確定資金準(zhǔn)備情況513.案例介紹道然為什么選擇擇這個案例例？《上海黃浦區(qū)區(qū)金陵路項(xiàng)項(xiàng)目可行性報告告（有刪減減）》xx上海都市改改造計劃No.21、xx產(chǎn)品創(chuàng)新和和經(jīng)營創(chuàng)新新的嘗試（新的盈利利模式）；；2、上海公司司拿到這個個項(xiàng)目是清清晰的公司司經(jīng)營計劃劃和項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的的必然選擇擇；3、項(xiàng)目前期期論證的專專業(yè)深度是是值得我們們學(xué)習(xí)的。。523.案例介紹道然目錄第一部分第二部分第三部分上海xx項(xiàng)目組合狀狀況黃浦區(qū)概況況宗地概況第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分法律及政策策性風(fēng)險分分析市場分析規(guī)劃設(shè)計初初步分析開發(fā)及銷售售計劃投資收益分分析綜合分析及及建議534.國內(nèi)發(fā)展商商在項(xiàng)目投投資決策中中容易犯的的錯誤道然1、盲目投資資2、缺乏自有有資金、完完全依賴融融資3、對項(xiàng)目的的宏觀背景景缺乏調(diào)研研把握4、對項(xiàng)目定定位的不科科學(xué)、不嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)5、對項(xiàng)目可可行性論證證的隨意性性544.國內(nèi)發(fā)展商商在項(xiàng)目投投資決策中中容易犯的的錯誤道然1、盲目投資資主要有：●專業(yè)資源源不足，有有錢就想干干房地產(chǎn)，，而不考慮慮是否有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)業(yè)資源積累累，盡管社社會資源已已很豐富，，但作為甲方，，本身仍需需相當(dāng)?shù)膶I(yè)資源和和組織判斷斷能力●盲目的跨跨地域投資資，事實(shí)證證明，房地地產(chǎn)開發(fā)有有相當(dāng)強(qiáng)的的地域性，，跨地域操操作對專業(yè)業(yè)資源和管管理水平有有更高要求。大大多數(shù)公司司跨地域經(jīng)經(jīng)營都不成成功，還不不如在政策策法規(guī)了解解、各環(huán)節(jié)節(jié)熟悉、市市場把握較較準(zhǔn)的“熟熟地”作項(xiàng)目。●盲盲目目的的多多品品種種開開發(fā)發(fā)：：項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作應(yīng)應(yīng)保保持持主主線線和和延延續(xù)續(xù)性性，，有有利利于于品品牌牌積積累累和和客客戶戶資資源源積積累累，，公公司司的的專專業(yè)業(yè)資資源源也能能保保證證。。而而多多品品種種開開發(fā)發(fā)，，尤尤其其盲盲目目開開發(fā)發(fā)低低檔檔和和高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，往往往往因因生生疏疏而而不不易易成成功功。。554.國內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)展展商商在在項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資決決策策中中容容易易犯犯的的錯錯誤誤道然然2、缺缺乏乏自自有有資資金金，，完完全全依依賴賴融融資資房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)是是資資金金密密集集性性行行業(yè)業(yè)，，對對公公司司資資金金水水平平有有很很嚴(yán)嚴(yán)格格要要求求。。最最忌忌諱諱缺缺乏乏自自有有資資金金，，完完全全依依賴賴融融資資來來購地地開開發(fā)發(fā)因?yàn)闉橐灰粋€個項(xiàng)項(xiàng)目目在在開開發(fā)發(fā)前前期期一一般般都都是是資資金金負(fù)負(fù)流流出出，，很很少少有有正正流流入入。。如如缺缺乏乏自自有有資資金金，，完完全全靠靠借借錢錢運(yùn)運(yùn)做做，，一一旦項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售不不暢暢，，出出現(xiàn)現(xiàn)資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)問問題題，，很很可可能能缺缺乏乏后后續(xù)續(xù)資資金金，，成成為為爛爛尾尾樓樓，，并并使使融融資資方方和和購購房房者者承承擔(dān)擔(dān)巨巨大融資資因因銀銀行行要要求求日日趨趨嚴(yán)嚴(yán)格格，，有有些些發(fā)發(fā)展展商商非非常?？纯春煤庙?xiàng)項(xiàng)目目前前景景，，會會走走民民間間融融資資的的地地下下方方式式，，這這樣樣一一旦旦項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)展受受阻阻，，更更會會出出現(xiàn)現(xiàn)社社會會問問題題564.國內(nèi)發(fā)展展商在項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策中中容易犯犯的錯誤誤道然3、對項(xiàng)目目的宏觀觀背景缺缺乏調(diào)研研把握房地產(chǎn)開開發(fā)有一一定的周周期，尤尤其土地地儲備行行為，成成敗受項(xiàng)項(xiàng)目宏觀觀背景影影響很大大一些公司司本身沒沒有對項(xiàng)項(xiàng)目宏觀觀背景進(jìn)進(jìn)行深入入研究，，自身缺缺乏專業(yè)業(yè)人員，，對項(xiàng)目目前瞻失失誤。如北京某某發(fā)展商商在二環(huán)環(huán)內(nèi)外囤囤積大量量土地儲儲備，而而近兩年年來，隨隨集團(tuán)購購買淡出出，只重重位臵不不問價格格已成為過過去。因因價格、、交通、、環(huán)境等等因素，，個人購購房更傾傾向于3環(huán)以外，，二環(huán)作作高檔房房量太大大，市場場去化速度度有限。。該發(fā)展展商資金金占壓嚴(yán)嚴(yán)重，運(yùn)運(yùn)營出現(xiàn)現(xiàn)危機(jī)又如香港港一些發(fā)發(fā)展商，，延續(xù)在在港的思思路，在在內(nèi)陸主主要城市市大量購購臵“地地王”，，開發(fā)公公用和住住宅物業(yè)業(yè)。而隨經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展城城市化，，許多傳傳統(tǒng)的旺旺地已退退居次要要地位，，公用及及外銷型型高檔住住宅又因因經(jīng)濟(jì)著著陸而需需求清淡，，而拿地地時成本本高企，，售價又又只能隨隨行就市市，導(dǎo)致致許多不不成功的的例子574.國內(nèi)發(fā)展展商在項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策中中容易犯犯的錯誤誤道然4、對項(xiàng)目目定位的的不科學(xué)學(xué)、不嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目定位位是項(xiàng)目目操作的的基礎(chǔ)和和關(guān)鍵。。主要有有客戶定定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位位等象深圳xx彩園，因因?yàn)槿珡?fù)復(fù)式大戶戶型，xx在深圳有有號召力力，早期期客戶定定位為全全深圳客客戶，并并傾向于北方人人。項(xiàng)目目推廣不不順。后后經(jīng)過調(diào)調(diào)研，認(rèn)認(rèn)為東門門地域特特殊，周周邊做小小業(yè)主的的潮洲人人對其認(rèn)認(rèn)同度高高，有錢有改改善居住住的需要要，而其其他片區(qū)區(qū)客戶認(rèn)認(rèn)為其嘈嘈雜，環(huán)環(huán)境差。。因此改改定位為為周邊潮潮洲小業(yè)業(yè)主。這這些人不看看報，太太太不上上班，在在家長看看電視，，因此減減少報紙紙推廣，，增加電電視廣告告和直投投資料，，取得了了很好的銷銷售業(yè)績績。又如產(chǎn)品品定位，，xx金色家園園定位為為年輕白白領(lǐng)夫婦婦，主力力為中小小戶型。。而公開開后，事事實(shí)證明明，景田田片區(qū)具有有高檔社社區(qū)形象象，很多多客戶認(rèn)認(rèn)同xx品牌，覺覺得金色色家園是是高檔項(xiàng)項(xiàng)目，很很多是來來買大戶戶型，復(fù)式單單位迅迅速銷銷售一一空。。公司司立刻刻調(diào)整整產(chǎn)品品定位位，增增改了了很多多復(fù)式式單位位，取取得好好效果果。584.國內(nèi)發(fā)發(fā)展商商在項(xiàng)項(xiàng)目投投資決決策中中容易易犯的的錯誤誤道然5、對項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性論證證的隨隨意性性很多發(fā)發(fā)展商商缺乏乏嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)調(diào)研，，對宏宏觀背背景、、競爭爭狀況況、客客戶需需求缺缺乏了了解，，在可可行性性論證證中隨隨意臆臆測，招招致項(xiàng)項(xiàng)目失失誤象深圳圳因交交通便便利，，私家家車普普及，，很多多客戶戶對高高檔房房的需需求看看重海海景、、高爾爾夫、、公園園山景景等，，而對對地鐵上上蓋物物業(yè)并并不太太認(rèn)同同。而而對地地鐵公公共交交通依依賴的的上班班族，，又對對價格格敏感感性高高。許許多地地鐵上上蓋物物業(yè)均價價很高高，戶戶型又又以中中大為為主，，發(fā)展展商認(rèn)認(rèn)為地地鐵概概念象象香港港一樣樣，能能招徠徠大量量高級級白領(lǐng)領(lǐng)客戶戶，而而不考慮慮兩地地的差差異，，隨意意作出出主觀觀推測測象羅湖湖商業(yè)業(yè)城，，靠最最大口口岸和和深圳圳火車車站，，人流流量大大，發(fā)發(fā)展商商認(rèn)為為有很很高商商業(yè)開開發(fā)價價值。。然而而香港港人入關(guān)關(guān)購物物有東東門等等目的的地，，出關(guān)關(guān)歸家家無心心購物物；內(nèi)內(nèi)地人人出關(guān)關(guān)大多多打算算在香香港購購物，，火車車站的的人流流大部分分為低低檔需需求，，也不不太有有多品品種的的商品品需求求。發(fā)發(fā)展商商僅憑憑人流流量大大就臆臆測項(xiàng)項(xiàng)目有有可行行性，，結(jié)果果招致失失敗。。595.xx項(xiàng)目投投資決決策的的特色色道然1、推行行項(xiàng)目目聽證證會制制度2、符合合總體體發(fā)展展戰(zhàn)略略3、符合合當(dāng)?shù)氐匕l(fā)展展策略略4、重視視人力力資源源保證證5、最大大特點(diǎn)點(diǎn)：嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、、科學(xué)學(xué)的市市場論論證605.xx項(xiàng)目投投資決決策的的特色色道然1、推行行項(xiàng)目目聽證證會制制度?經(jīng)過多多年房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營實(shí)踐踐，xx逐漸形形成了了完善善嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)項(xiàng)目投投資決決策體體制，，于98年開始始執(zhí)行行項(xiàng)目目聽證證會制度度，由由項(xiàng)目目評審審委員員會執(zhí)執(zhí)行集集體決決策，，防范范風(fēng)險險、促促進(jìn)集集團(tuán)管管理資資源和和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)共享享，并并幫助助項(xiàng)目目所在公司司在聽聽證會會階段段獲得得集團(tuán)團(tuán)專業(yè)業(yè)資源源的支支持，，利于于項(xiàng)目目日后后操作作。?項(xiàng)目評審委委員會由集集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、、各地公司司第一負(fù)責(zé)責(zé)人、集團(tuán)團(tuán)企劃、財財務(wù)、法律律等專業(yè)職職能部門負(fù)負(fù)責(zé)人組成，視項(xiàng)目目規(guī)模和背背景確定每每次聽證會會參加的委委員。?各地公司項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入可可操作階段段，報集團(tuán)團(tuán)企劃部，，由企劃部部牽頭，集集團(tuán)專業(yè)小小組初審?fù)夂螅僬匍_項(xiàng)目聽證會，就就項(xiàng)目可行行性進(jìn)行討討論表決，，并就市場場、規(guī)劃、、財務(wù)等提提出改進(jìn)意意見。聽證證會通過，，項(xiàng)目經(jīng)集團(tuán)報董事事會同意后后，方可簽簽署協(xié)議項(xiàng)目聽證會會通過后，，項(xiàng)目進(jìn)入入操作階段段，將由集集團(tuán)企劃部部為主對項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行進(jìn)進(jìn)行持續(xù)的的跟蹤監(jiān)督督，集團(tuán)對對項(xiàng)目操作作過程中的偏差差和失誤，，給予指導(dǎo)導(dǎo)和糾正。?？傇瓌t是：：事先知情情、事中評評審、事后后監(jiān)控宗旨：資源源共享、防防范風(fēng)險、、提高成功功率各部門資料料預(yù)審責(zé)任任人制由各部門安安排對分冊冊資料的預(yù)預(yù)審。各部部門負(fù)責(zé)人人要代表本本部門書面面提出明確確的意見或或建議。明確下述部部門的責(zé)任任人為預(yù)審審責(zé)任人：：總辦、人人力資源部部、財務(wù)部部、企劃劃部、結(jié)結(jié)算中心61項(xiàng)目決策評評審操作流流程道然通過后報董董事會簽合同企劃部進(jìn)行行項(xiàng)目跟蹤蹤項(xiàng)目所在公公司8、表決論證并形成決議2、總部事先知情1、時間、地地點(diǎn)及資料7、評審會議議總部職能部部門聯(lián)合工作小小組3、專業(yè)意見見4、進(jìn)行項(xiàng)目目審核，專業(yè)意意見匯總后報送簽意向書6、同同意意開開論論證證會會總部部企企劃劃部部舉行行項(xiàng)項(xiàng)目目聽聽證證會會作出出批批示示5、不不同同意意開開論論證證會會回報報率率過過低低的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，原原則則上不不予予報報批批上上會會集團(tuán)團(tuán)董董事事長長終止止625.xx項(xiàng)目目投投資資決決策策的的特特色色道然然項(xiàng)目目審審定定會會議議決決議議1、項(xiàng)項(xiàng)目目審審定定會會對對是是否否同同意意所所審審議議項(xiàng)項(xiàng)目目的的立立項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)應(yīng)有有一一個個明明確確的的結(jié)結(jié)論論。。2、結(jié)結(jié)論論有有以以下下三三種種形形式式：：同意意立立項(xiàng)項(xiàng)不同同意意立立項(xiàng)項(xiàng)延遲遲立立項(xiàng)項(xiàng)上述述，，明明確確為為延延遲遲立立項(xiàng)項(xiàng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，一一線線公公司司在在依依據(jù)據(jù)會會議議所所提提意意見見、、建建議議，，解解決決項(xiàng)項(xiàng)目目存存在在的的問問題題后后，，可再再次次報報請請審審定定委委員員會會召召開開項(xiàng)項(xiàng)目目審審定定會會議議。。3、會會議議采采取取記記名名投投票票表表決決的的形形式式對對所所審審議議項(xiàng)項(xiàng)目目的的最最終終結(jié)結(jié)果果進(jìn)進(jìn)行行判判斷斷。。各評評審審委委員員在在““同同意意立立項(xiàng)項(xiàng)””、、““不不同同意意立立項(xiàng)項(xiàng)””及及““延延遲遲立立項(xiàng)項(xiàng)””這這3種可可能能結(jié)結(jié)果果中中進(jìn)進(jìn)行行選選擇擇，，投投票票表表決決。。項(xiàng)目目要要獲獲得得立立項(xiàng)項(xiàng)，，必必須須獲獲得得2/3以上的評審委委員通過。立立項(xiàng)通過后，，方可報董事事會審批。635.xx項(xiàng)目投資決策策的特色道然2、符合xx總體發(fā)展戰(zhàn)略略????符合整體發(fā)展展目標(biāo)：做住住宅產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)跑者符合xx城市布局的要要求：發(fā)展的的重點(diǎn)城市，，爭取進(jìn)入的的城市規(guī)模開發(fā)要求求：主要城市市加大開發(fā)力力度，擴(kuò)大市市場份額，保保持土地儲備備，加快擴(kuò)張張步伐優(yōu)先發(fā)展核心心項(xiàng)目：核心心項(xiàng)目以大型型郊區(qū)社區(qū)為為主，提供穩(wěn)穩(wěn)定主要的回回報?符合xx的產(chǎn)品路線：：以多層大規(guī)規(guī)模社區(qū)為主主；主力戶型型適應(yīng)市場化化要求，保持持對需求地域域差別和不斷變化化的敏感，并并不斷創(chuàng)新645.xx項(xiàng)目投資決策策的特色道然3、符合xx在當(dāng)?shù)厥袌龅牡陌l(fā)展策略??進(jìn)行以核心項(xiàng)項(xiàng)目為主的多多項(xiàng)目操作，，在規(guī)模上不不斷擴(kuò)張。擴(kuò)擴(kuò)大市場占有有率項(xiàng)目進(jìn)行合理理的區(qū)域分布布，符合當(dāng)?shù)氐厥袌霭l(fā)展區(qū)區(qū)域走向，擴(kuò)擴(kuò)大市場覆蓋蓋面，避免自自我競爭，減減少市場風(fēng)險?發(fā)揮已開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目積累的品品牌優(yōu)勢和客客戶資源優(yōu)勢勢，新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展要考慮與與之保持延續(xù)續(xù)性655.xx項(xiàng)目投投資決決策的的特色色道然4、重視視人力力資源源保證證??xx進(jìn)行以以核心心項(xiàng)目目為主主的多多項(xiàng)目目操作作，對對項(xiàng)目目經(jīng)理理和專專業(yè)經(jīng)經(jīng)理資資源有有大量量要求求項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營的的成敗敗，合合格充充裕的的人力力資源源是關(guān)關(guān)鍵因因素之之一。。xx在項(xiàng)目目投資資決策策時，，對項(xiàng)項(xiàng)目所所在公司司的人人力資資源狀狀況進(jìn)進(jìn)行充充分審審核，，項(xiàng)目目可行行與否否，有有否人人做是是一重重要考考慮要要素?xx進(jìn)行了了持續(xù)續(xù)的職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理培培養(yǎng)、、充裕裕的干干部儲儲備和和集團(tuán)團(tuán)內(nèi)人人才流流動共共享，，對各各地公公司項(xiàng)項(xiàng)目操作的的人才才需求求，給給予了了有力力支持持665.xx項(xiàng)目投投資決決策的的特色色道然5、最大大特點(diǎn)點(diǎn)：嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、、科學(xué)學(xué)的市市場論論證??xx高度重重視市市場可可行性性論證證，認(rèn)認(rèn)為事事先論論證是是項(xiàng)目目成功功的前前提和和關(guān)鍵鍵。xx總部由由企劃劃部對對全國國市場場和各各主要要城市市市場場進(jìn)行行持續(xù)續(xù)的跟跟蹤研研究，，形成成客觀觀獨(dú)立立的市市場判判斷和和項(xiàng)目發(fā)發(fā)展建建議；；各地地公司司有專專設(shè)的的企劃劃隊(duì)伍伍，負(fù)負(fù)責(zé)對對當(dāng)?shù)氐厥袌鰣龅难醒芯浚?，對?xiàng)項(xiàng)目定定位、、產(chǎn)品品設(shè)計計思路路、競爭力力分析析、營營銷策策略等等操作作環(huán)節(jié)節(jié)給出出專業(yè)業(yè)方案案。?項(xiàng)目決決策評評審中中，集集團(tuán)將將對項(xiàng)項(xiàng)目的的市場場可行行性進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、、科學(xué)學(xué)的論論證，，并就就可行行性和和操作作方案案與當(dāng)當(dāng)?shù)毓舅緦I(yè)業(yè)部門門進(jìn)行行商榷榷。項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行中中，出出現(xiàn)市市場推推廣問問題，，集團(tuán)團(tuán)也會會整合合全部部市場場專業(yè)業(yè)力量量，對對當(dāng)?shù)毓具M(jìn)進(jìn)行支支持、、指導(dǎo)導(dǎo)?集團(tuán)企企劃部部和各各地企企劃部部門重重視業(yè)業(yè)界交交流、、持續(xù)續(xù)跟蹤蹤市場場經(jīng)營營動態(tài)態(tài)，定定期出出訪學(xué)學(xué)習(xí)并并接受受專業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，逐漸形形成了了一支支專業(yè)業(yè)化的的市場場研究究和操操作隊(duì)隊(duì)伍67房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目合作作目錄道然一、項(xiàng)項(xiàng)目合合作涉涉及的的主要要問題題（一））為什什么要要合作作1、不合合作行行不行行？2、合作作有什什么好好處？？（二二））怎怎樣樣合合作作1、找找誰誰合合作作？？有有地地的的、、有有資資金金的的。。2、合合作作的的原原則則是是什什么么？？3、采采取取怎怎樣樣的的合合作作模模式式？？（三三））合合作作對對xx的影影響響1、正正面面影影響響和和負(fù)負(fù)面面影影響響2、如如何何克克服服合合作作給給xx帶來來的的負(fù)負(fù)面面影影響響二、、重重點(diǎn)點(diǎn)—怎樣樣合合作作（一一））合合作作原原則則（二二））合合作作模模式式難點(diǎn)點(diǎn)—合作作模模式式1、與與土土地地方方合合作作（1）項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司模模式式（2）合合作作建建房房（3）股股權(quán)權(quán)收收購購2、與與資資金金方方合合作作（1）聯(lián)聯(lián)合合競競買買（2）境境外外融融資資（3）信信托托69為什什么么要要合合作作道然然一、、合合作作的的必必要要性性（一一））從從集集團(tuán)團(tuán)經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略角角度度考考慮慮降低低資資金金投投入入的的同同時時不不增增加加負(fù)負(fù)債債，，不不降降低低投投資資收收益益率率（二二））項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展存存在在資資金金瓶瓶頸頸1、土地政政策變化化2、國家金金融政策策變化（三）土土地供不不應(yīng)求維持年30%的增長率率二、合作作的可能能性xx可以合作作過往xx項(xiàng)目合作作過程中中，曾經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)過過一些問問題，發(fā)發(fā)生過糾糾紛。但但是xx還可以再再合作，，因?yàn)椋海海ㄒ唬┰缭缙诘暮虾献鳝h(huán)境境、土地地市場還還不規(guī)范范，而今今已經(jīng)比比較規(guī)范范。（二）xx之前的項(xiàng)項(xiàng)目合作作、項(xiàng)目目發(fā)展也也沒有今今日規(guī)范范（三）否否定之否否定是事事物發(fā)展展的客觀觀規(guī)律，，只要我我們總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)，就就能夠最最大程度度的的控控制合作風(fēng)險。。70怎樣合作作道然一、xx合作的原原則是集團(tuán)把把合作確確定為發(fā)發(fā)展策略略基礎(chǔ)上上，主要要從xx選擇合作作的主要要目的出發(fā)制定定；是篩選適適合xx開發(fā)的模模式主要要依據(jù)之之一；（一）降降低項(xiàng)目目資金投投入比例例與土地方方合作、、聯(lián)合競競買時，