房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃中市場調(diào)查方法漫談

商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場方法漫市場是物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎性工作“沒有就沒有發(fā)言權，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、物業(yè)，與住宅、寫字1、按工作任務分：基礎普查、專題研究、項目定位2、按工作規(guī)模分：全地段全面、典型代表、個案深入3、按操作方法分：實地、問卷、訪談4、按形式分：系統(tǒng)分工、集中快速、漫游2、團隊分工--明確團隊（工作）組成、任務分工及協(xié)作關系3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm4、資料預熱--有關城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、等與；5、配齊工具--準備好表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、6、線路--前往區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、、行走方向、重要?jié)點、出，長短的估算，項目、地段的時序安排等。1、板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)、商圈——零售學用語， 物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為商圈（離消費地最近50-80%（15-25%顧客的范圍5-25%。。顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家的區(qū)域地段使用時若有必要應指明商圈的準確涵義。。交叉通轉(zhuǎn)換處、路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑城、院、交通廣場、著名地標式建筑作為節(jié)點。頂、招牌、山頂?？s彈性外 基本是從大到小排列，應根據(jù)特定任務選擇市調(diào)區(qū)域③出正式報告，應使用準確、學術性用語2業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客水平與的商店營業(yè)形態(tài)特征是“怎么變。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，20多種，40多種。內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家，難以勝數(shù)。 ③傳統(tǒng)和新種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、 品、等業(yè)種 店、量販式KTV、旅行社超市等。四、市調(diào)內(nèi)容和次商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎普查、全地段重點，市調(diào)有兩個前提，一是實地前應對區(qū)位的功能有所判別，是商務區(qū)，還過程及內(nèi)容，按當時的要求分工細定，但結果均要反映下述內(nèi)容③客流量、購物消費者特征（、、職業(yè)、來源、目的、消費；進深、，建筑外立面牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾，⑤交通干道及出，消費者基本交通工具線及快速交通線對外連接，⑦商圈物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、；⑧在建擬建大型物業(yè)個案城建規(guī)劃重點街區(qū)改造和重點扶持對象，管治水。目前階段，主要采用簡